济房价下行市民买房折腾半年 学区房始终逆生长（全文）
直到赶在年末前办完银行贷款，济南市民郭洁才松了一口气：“漫漫买房路终于到头了。”自7月10日济南开放限购后，她便着手购置新房，好不容易熬到房贷新政、利率折扣后，她终于敲定了一套还算满意的房子。这半年的购房路，让她意识到，楼市就像深不可测的海底，站在岸边看永远看不清其中端倪：不管新闻里说新房是环比还是同比下降，济南学区房的价格始终坚挺;老百姓买房的计划永远赶不上楼市政策变化快。
郭女士虽然只是本地数万刚需、改善型购房者中的一员，但她的购房经历也足以化身济南2014楼市政策走向的缩影。
2014年上半年，一场激烈的楼市争夺战打响，随后市场出现了始料未及的大转弯，“金三银四”、“红五月”不复往昔。4月，济南新房价格与上月持平，这是自2012年7月份房价连涨21个月以来，首次环比停涨。原本“高高在上”的开发商们也开始走平民路线促销走量，购房者观望情绪也更浓厚。
4年前，25岁的郭洁拖着行李箱搬进了天桥区的一间两室一厅的二手房，那年夏天她出嫁了，这便是她的新房。如今，郭洁已经是1岁孩子的母亲，二手房的贷款在父母的帮助下已还完。6月份“单独二胎”政策落地后，符合条件的小两口计划明后年再要个宝宝，“两室一厅的空间明显不够了，希望换个大房子，也想购置一处老牌的学区房。”她说。但那时购置第二套住房不仅贷款利率上浮10%，还要付60%的首付，这个刚成立的小家庭难以承受。
“无论什么时候，济南人都是买涨不买跌，那个时候看着新房和二手房的价格都有降的趋势了，身边的家人包括在中介工作的朋友都劝我再等等。”郭洁告诉记者。
事情的转机出现在7月的一天，当同事们纷纷在朋友圈、微博转发“济南全面开放限购”的新闻时，郭洁才得知，原来从7月10日起，济南本市的户籍人不再受“限二禁三”的影响，外地人也无需提供一年以上纳税或社保证明，可以直接购买，购买的套数也不再受限。“那时我觉得可以开始着手看房子了。”郭洁跟老公商量着从老牌学区房看起。
7月，郭洁和老公跑遍了济南名牌学区房周围的中介，夫妻俩失望了。“学区房不符合市场规律，只涨不降，小户型的无论何时都好卖，均价能到2万元。”一位中介告诉郭洁，“单独二胎”放开后，学区房供求关系或许会更加紧张。如此一来，他们果断打消了购买老牌学区房的想法。
8月一直以来都是楼市黄金期“金九银十”的风向标，济南限购取消的政策实施整月后，楼市的网签量经历了“过山车”的趋势：先是网签一路飙升，“顶峰”之后接着迎来一路下跌，究其原因仍旧是贷款政策未跟上“限购松绑”的脚步。
时间的转轴定格到了2014年国庆黄金周。放眼全国，虽然大部分城市都松绑了限购，但贷款政策的“一成不变”也阻碍了楼市回温。
9月30日，新的贷款“千呼万唤始出来”，购房者还完房贷后再买房不仅可以按首套房算，首付三成，利率最低还可以打7折。“幸好没急着买房，你看，这样下来能省不少房贷。”郭洁说。
看到政策带来实惠，又担心房价会因新政“止跌回升”，郭洁再次着手看房，她通过房产中介锁定了市区一处非最热学区的二手房，然而在与房主谈价时，房主却怎么也不肯降价。原来，贷款政策一放开，不少人想通过卖旧房子再添钱的途径换置新居，郭洁碰上的房东就是看好了新房，旧房便宜卖，意味着他要多添钱买新房，所以是“一口价”。
没过多久，郭洁又相中临近的一套房，条件与上一套差不多，但这次“掉链子”的却是他们夫妻俩。出于综合考虑，他们并未考虑公积金贷款。而此时，银行的房贷新政迟迟不落地济南，济南大多银行不仅不执行“认贷不认房”，7折利率更是难觅踪迹。于是，急于出售房子的房东转手就把房子卖了。
10月中旬，国家统计局的数据显示，9月济南新房和二手房的价格分别达到“5连跌”和“6连跌”，新房价格首次低于去年同期水平。但郭洁心里明白，二手房不是在降，而是在涨，尤其是“学区房”，价格更是难以撼动。10月末，在焦灼等待贷款政策落地的同时，他们将目光转向了新房。此时，济南的银行虽已经执行“认贷不认房”，但大多利率还未松动。
一个月后，降息的消息终于传来。银行工作人员帮郭洁算了一笔账，如果没有房贷新政，按过去的基准利率算，贷款80万元30年还清，按照等额本息还法，每月需要还5082元，现在有了新政，能打9折又降息，每月只需要还4560元。
“终于等到降息了。”郭洁感慨着，他们看好了一处离市区不远的新房，价格优惠了不少，而且楼盘配备了学区，明年就可以交房。“折腾了大半年，明年的楼市形势还不确定，我们还是尽快把房子的事儿定下来吧。”办完银行贷款，郭洁终于长舒了一口气。
来自建设部门的统计数据显示，11月22日至12月21日，济南共成交新建商品住宅9887套。来自济南住宅与房地产信息网官方统计数据显示，12月1日至21日济南共成交新建商品住宅7562套。其他日期的住宅网签量也均处于较高水平，日平均新建商品住宅网签量约为329套。
本文来源：舜网-济南时报
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14日人民日报连续发了两篇跟房地产有关的文章。这两篇文章虽然角度不同，但就房地产来说，其实都是一个意思，那就是在当前的金融环境下，房价已经不可能出现暴涨的情况，各方人士（投资客、开发商、银行等）应该丢掉幻想，别总想着自己那一亩三分地，要心往一处想，力往一处使。再说的直白一点：未来的投资客要收敛，不会再给你们钱去倒腾房子了，当“房虫”的快乐时光已经结束了。开发商要老老实实的卖房子，别再制造什么楼盘热销的幻想，也别再逼人家买车位或者精装修什么的，到时候只会搬起石头砸自己的脚。对于房企来说，继续借钱玩资本游戏的路子已经走不通。银行要好好支持实体企业发展，不能再只看到“房子是最安全的抵押品”，实的起不来，虚的迟早也要完。人民日报发的这两篇文章，其实就是在阐释一个很朴素的道理：房地产的落脚地在于“住”。房子不能在成为有钱人“储备资产”的工具。今天是8月15日，如果从3.17开始算起，房地产已经连续调整了5个月了。这期间各种措施基本上没有断，从刚开始的一两个月针对购房市场的强力调整，到近一两个月以来焦点转移至租房市场。思路非常清晰，那就是先拦住购房需求，然后通过租房来逐步释放这些需求。核心就是“住”，对于不是“住”的需求，还是坚决拦截的。不过今天融360房贷君并不是要探讨租房问题，而是关于买房问题：楼市调整到现在，房价不怎么涨了，但贷款成本却上升了，在这种情况下，什么样的人能买房，买房要注意什么？为了说明这个问题，我们先来简单梳理下楼市小周期不同阶段的一些市场表现。1、楼市低谷期这个时期可长可短，主要看调整的力度。早开闸早放水，它就短，否则它就长。在这个时期，房价一定是下跌的，但不会让你丧失信心，否则一味低沉下去，这个市场也没法玩。2、楼市启动期根据以往的经验，楼市刚启动的时候，普通人还在观望，但一些消息灵通和胆大的人开始进入楼市，这个时候市场信心略有复苏，但首付和贷款成本还是略高，特别是贷款，基本上没什么折扣。3、楼市爆发期这个时候楼市爆发已经表面化，普通人作为第二梯队，开始入市，比较明显的变化是，银行开始大规模支持购房贷款，而且折扣还颇多。但这个时候已经不是最佳时机，因为房价已经加速启动了，房贷那点优惠早已被抵消。这个时候平均价格基本上没什么参考性，开发商是漫天要价的节奏，不愁没有人买房子。当前楼市基本上就处在低谷时期。房价在跌，但并没有让各方丧失信心，成交量虽少，但仍然有。这个时候能不能买房呢？答案是可以买，但有前提条件。融360房贷君（fangdai123）认为，那些需要追加贷款的人不适合现在买，而有一些手头资金比较多，对银行依赖性不强的朋友，发现合适价格和户型的房子，可以果断入手。之所以设置这个前提条件，不仅是因为银行贷款成本高，更是因为，楼市仍然在调整，将贷款控制在合理水平是一个稳健的选择。我在之前的文章中不建议大家现在入手房子，考虑更多的是大环境给开发商的压力，热门城市，开发商后续要调整销售策略，剥离一些附加的成本。但实际上每个人所在的城市不一样，每个人自身的购买力也不同，买房策略也不尽相同。这一点需要修正。比如你长期盯着某小区，而这个小区又比较难出房子，当有价格合适的房子出售的时候，入手无疑就是合适的。现在无论是贷款额度还是利率水平，都不算好，但并不意味着你就是亏。以往的经验表明，贷款越容易，利率越低，往往都是高点，买房反而是你在高位替别人承当了压力。低谷期，对购房者来说，谈判能力更强，砍价也更有底气，也能让买卖双方更冷静，这个时候做出的决定往往是相对合理的。至于买房的心态，大家仍然要明确一点，现在不是什么“抄底”的好时候。楼市现在是一种“冒头就打”的策略，买房应该务实点。无论大房子还是小房子，别让自己欠太多钱，要留足应对波动的能力。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论现在买房子合适吗？2016最佳买房时间是什么时候？
上半年房价经历了飞涨，很多买房人关心现在买房合适吗？2016最佳买房时间是什么时候？发改委：预计全年价格涨幅将超去年国家发展与改革委价格监测中心4月发布报告显示，2016年各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。不同区域价格明显分化但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势：①预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整;②热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能;③去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。2016最佳买房时间是几月？上半年比下半年好上半年买比下半年买,相对来说时机更好一些。因为上半年有“两会”,两会上一般都会出台一些房地产政策,市场观望气氛浓,房价比较趋稳,这时入市时机不错。同时，一般新政的出台都会刺激开发商推出一些优惠政策，这对购房者来说都是钱啊。另外,历年来看,上半年房贷政策宽松,对贷款购房者来说,购房者更容易争取到优惠贷款利率。新政出台的半年内买房新政出台后,二手房市场会最先出现反应,疯狂的市场可能会迅速“制冷”。买房人会开始等待观望,上涨的房价很可能短时间内得到稳定。业内人士认为, 政府出台的多次调控政策均在于抑制楼市虚火,最终目的并非“打压楼市”,房价大跌并不是政府愿意看到的景象,即使出台调控政策,房价也难大跌。比如，今年春节后一线城市经历了疯涨后，上海、深圳相继出台限制政策，房价涨幅被抑制住了，短期内不会出现大涨或者大跌的情况，这个时候如果有需求的话可以出手了。手里有足够资金时按照平均标准计算自己8-10年左右的家庭总收入，能买到自己相对比较合适的住房，也是比较适合买房的。毕竟买房要根据自身经济状况，遵循一切从实际出发的原则。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved2017年适合买房吗？什么时候性价比最高？
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　　　　首先2017年所有城市都不存在大涨的可能性，中央的经济发展目标是稳中求进，房地产行业要求的就一个字：稳。　　自2016年10月份起，从中央到地方对房价的控制更为严格，在这段时间内不仅仅是一个经济问题，更中央的是政治稳定的一个支撑。　　房子是用来住的，不是用来炒的，各个城市的陆续出台政策以及不断加码，目的也是只有一个，对房价的稳定，从政治角度来说，地方政府确实也是在动真格，对房价不遗余力的调控。　　2017年的房价从房地产行业的发展三年一个小周期来看，今年会处于小周期的下行，至少不会像2016年那么疯狂。　　不同城市的限购限贷政策压制了很大的购房需求，不再是有钱就可以随便买，成交量也会处于有一个较低的水准，所以房价不会有大幅度上涨的支撑。　　至于2017年到底适不适合买房，不要问别人，谁也不会给你一个准确的答案，也无法代替你去做决定。经济学有个效应叫禀赋效应(Endowment Effect)，指当个人一旦拥有某项物品，那么他对该物品价值的评价要比未拥有之前大大增加。由于禀赋效应，人们要避免失去所拥有的东西，容易产生“安于现状情结”，害怕改变带来可能的损失。所以已经买过房的和还没买房的两个群体，他们给你的答案也是截然相反。　　预测房价是涨还是跌只有一个因素：做出预测的人是否拥有房产。　　所以当你提出现在是不是该买房的时候，你可能想得到的答案是：现在并不是一个很好的购房时机，再等等会下降的。　　但是等到跌两成的时候买，还是跌三成的时候买？如果跌三成的时候，成交量还很小，你可能还会打算再等等，等到五成甚至更低的时候出手，可是，也许半年后，房价又回到原价。　　其实如果在房价腰斩的时候，经济可能已经出现了问题，你的收入水平又能达到多少？还有心情买房吗？　　对于刚需购房者来说，当房价横盘超过6个月的时候基本就可以出手了，所谓的房价下降不是确切的跌倒什么价位和具体程度，而是整个价位是否自己能负担得起，心里承受能力如何。　　抛开城市谈房产其实都是在胡诌，聊宅小编有以下几个点可以作为判断。　　其实最近确定的几个国家中心城市，是可以购买的。国家是要建都市圈的，这几个城市是未来房价风险不会特别大的。　　地铁建成和规划建设排名。总里程越大，未建成占比越大，说明发展越有潜力。《国家发改委批复城市轨道交通里程排名》最新的应该是日的数据，自己去百度下，懒得排版了。　　你所在城市的房租是否已经达到应届本科生工资的50%。请不要看官方的平均收入数据，自己抽时间做做市调。　　学区房还是可以的，特别是对于刚改族，如果没有政策调整，学区房未来二十年都不会贬值。阶级固化后，区分阶级就看教育了。　　其实房价上涨到今天这样，已经宣告了大部分人依靠自己已经无法买到房子了。　　盛世置地、乱世藏金！古人总结出来的经验不无道理。　　延伸阅读：2017是最适合买房的一年？　　综合自：豆瓣reblue 搜狐财经 金笔点金等　　如今，买房已经成了许多中国人一生的目标，多少人为了能“有家可归”有立足之地，不惜日夜辛劳工作，但赚的钱却怎么也比不得房价的高涨，近年来房价涨的厉害，不少人都在等那天价房有没有可能降下来。　　而近日，网传“2017年房价可能性下跌，或为买房最佳时机”，真的如此吗？　　笔者从房价涨跌的周期规律和土地市场等四个方面来了解：　　一、房价涨跌的周期性规律　　中国住建部住房政策专家委员会顾云昌表示，根据此前的房价的走势，房价涨幅有周期性的变化规律，短周期约三年左右。2013年是历史的新高，2015年是次高，2016年房地产销售总量和总额，将到历史最高水平，按照此规律，2017年的销售总量将呈现低迷状态，甚至可能出现负增长。2018年可能将再次走高。　　由此规律推断出，2017年的销售总量将呈现低迷状态，房价在2017年或触底。购房者在这段时间入手，有较大概念买到一套高性价比好房。　　二、新政降温效果延续　　纵观2016楼市，经历了从狂热到新政降温的过程，业内人士认为，调控措施出台六个月以后，整个市场的周期就会出现。即到明年上半年，市场热度会再出现调整，不可能像今年全年一样热下去。也就是说，降温效果明年还会延续下去。房价一旦出现暴涨的可能性不大。　　此外，由于今年一二线城市地王、房价上涨，部分城市购房政策已经开始收紧，2017年楼市很有可能在房价暴涨之后出现一些体制缺陷，房价极有可能出现松动，届时买房正合适。　　三、市场疲态，高房价楼盘或将有价无市　　2016年下半年，房企抢地信息不断，地王频现。鉴于近期一二线城市地王频现，有些区域土地溢价成倍上涨，在接下来的一到两年内，如果没出现太大的意外，房价下跌的可能性很小。但要注意的是，2016年，楼市出现了过度的刺激，市场已现疲态 ，房价出于成本考虑不降，极有可能出现有价无市？　　四、房产税一旦开征，或将引发抛售降价　　被传得沸沸扬扬的房产税一直在蠢蠢欲动，2017年一旦征收，势必会为房地产市场带来一些震荡，抛售房源者或将络绎不拘（当然还要看具体政策内容了），随着二手房源突然增多，房价会出现下滑，也许那个时候才是真正购房的好时机。　　是以小编认为，2017年，房地产行业将很难过。暴涨之后，也会爆出一些体制的缺陷，在经济和房产紧密结合的环境下，经济低迷，房产或已成“高危”行业。　　2017买房的五大死穴　　生活中买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。买房，大家都经常有哪些错误的买房思维呢？　　死穴”之一：买涨不买跌　　在2008年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到2009年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。　　笔者认为：在房市中永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。　　解穴办法：当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。　　“死穴”之二：不研究国家政策，盲目入市　　经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。　　解穴办法：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。　　“死穴”之三：攒够钱才买　　这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。　　解穴办法：尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，可不要傻到用50万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。　　“死穴”之四：被动炒房　　很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。　　解穴办法：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题。　　“死穴”之五：迷信专家学者　　现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。　　比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗？而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗？据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗？其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难！　　解穴办法：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者（从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话）。其言论只能作为宏观参考指标之一。
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