从排除房屋强被制执行角度分析案外人执行异议之诉
虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但被执行人与案外人房屋买卖合同的签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，申请执行人也无证据证明案外人存在过错，对于涉案房屋不得进行查封。
辽宁省盘锦市中级人民法院在审理原告郭某某与被告车某某买卖合同纠纷一案中，于日将位于长春市南关区幸福街隆德幸福城的5栋2单元1304室房屋作为被告车某某的财产进行了保全查封。日辽宁省盘锦市中级人民法院作出（2015）盘中民一初字第13号民事调解书，约定：“被告车某某给付原告郭某某本息合计190万元。……”因车某某未履行该调解书确定的给付义务，郭某某向法院申请执行。立案执行后，法院作出（2015）长执字第145号执行裁定。
案外张某向法院提出书面异议，法院作出（2015）长执异字第145号执行裁定，以“案外人张某虽向本院提供了书面买卖合同及其已经占有使用涉案房屋等相关证据材料，但其向本院提供的证据，不足以证明其已向被执行人支付了全部购房款”为由，驳回了张某的异议，后张某向法院提起执行异议之诉。
辽宁省盘锦市中级人民法院受理后认为：
本案是案外人执行异议之诉，案件审查的焦点在于张某是否对诉争房屋享有足以对抗执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
首先，张某与车某某之间签订的《房屋买卖协议》已经被法院生效判决认定为有效，合同签订时间为日，人民法院查封时间为日，合同签订时间在法院查封之前。
其次，虽然张某提供的长春市华府物业服务有限公司出具的证明与本院前往长春市华府物业服务有限公司调查所形成的调查笔录中关于张某何时进行装修的陈述不一致，但二者对张某是在物业登记的业主并于日办理了入住的陈述一致，可以认定张某在日就办理了入住，从而取得了诉争房屋的占有，即张某已在人民法院查封之前合法占有诉争房屋。
再次，虽然房屋价款只有693000元是转账方式给付的，但张某主张剩余207000元是以现金的形式给付的，车某某亦认可已经收到了诉争房屋的全部房款，并且出具了书面的收条，郭某某并未举出相反的证据推翻张某举证的收条的真实性，故可以认定张某已经给付了诉争房屋的全部房款。
最后，本案诉争房屋车某某并未取得物权登记，张某与车某某之间签订的《房屋买卖协议》已经约定了办理房产更名的事宜，张某主张其向车某某主张了办理过户登记但车某某未予配合，故本院不能认定是因张某自身原因未办理过户登记。
综上，张某对本案诉争房屋享有债权，其权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故在本院受委托执行的辽宁省盘锦市中级人民法院（2015）盘中民一初字第13号民事调解案件的执行程序中应停止对本案诉争房屋即长春市南关区隆德幸福城5栋2单元1304号房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、在辽宁省盘锦市中级人民法院（2015）盘中民一初字第13号民事调解案件中停止对长春市南关区隆德幸福城5栋2单元1304号房屋的执行；
相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对案外人保障自身权益作出了规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”
（一）执行异议之诉的定义
执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的的实体权利存有争议，经执行法院在执行过程中进行初步审查和处理，当事人或者案外人对执行异议裁定不服，请求执行法院通过审判程序解决争议而提起的诉讼。虽然，《民事诉讼法》第二百二十七条对执行异议之诉作出了规定，但并没有对执行异议之诉在具体操作层面上作出详细规定。对此，《民诉法解释》用了十三个条文对涉及执行异议之诉的受理条件、诉讼参与人的列位、具体程序和处理结果做了专门规定。
（二）受理条件
《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。而《民诉法解释》则进一步细化了该类诉讼的类别与条件，按照申请主体不同分别规定了受理条件：
1. 案外人提起执行异议之诉的条件
《民诉法解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
2. 申请人提起执行异议之诉的条件
《民诉法解释》第三百零六条规定，申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；
（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
三、诉讼参与人的列位
根据《民诉法解释》第三百零七条、第三百零八条的规定，执行异议之诉中，主要诉讼参与人按以下几种情形列位：
1. 案外人提起执行异议之诉
①原告：案外人，被告：申请执行人、被执行人（反对案外人异议）；
②原告：案外人，被告：申请执行人，第三人：被执行人（不反对案外人异议）。
2. 申请执行人提起的执行异议之诉
①原告：申请执行人，被告：案外人、被执行人（反对申请执行人主张）；
②原告：申请执行人，被告：案外人，第三人：被执行人（不反对申请执行人主张）。
四、执行异议之诉的审理
1. 管辖法院和立案审查
执行异议之诉由执行法院管辖。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
2. 适用的诉讼程序
由于执行异议之诉是因为案外人和当事人就执行标的的争议在执行程序中没有得到解决而产生的后续救济途径，所以案外人和当事人就执行标的的争议而提起的诉讼不属于“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件”。因此，执行异议之诉应当适用普通程序审理，《民诉法解释》第三百一十条也明确规定，人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
3. 举证责任的分配
根据《民诉法解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
4. 审理期间执行标的的处理
根据《民事诉讼法》第三百一十五条第一款的规定，案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。
五、法院处理结果
另外，《民诉法解释》还规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内（即自执行异议裁定送达之日起十五日内）未提起执行异议之诉，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对执行标的采取的执行措施。
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房产查封如何对法院提出案外人执行异议
已付部分购房款及已拿到钥匙实际占有该房屋，在办理过户手续前一天被司法查封。如何对查封法院提出案外人执行异议之诉，是去法院递交书面文书吗？请问提出异议是否有有效期限。查封后的多少时间内可以提出异议。
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向执行法官提交异议书，证明已支付部分房款并实际占有，并愿意将余下房款打给法院以做担保。大多数情况下执行法官会同意解封的。
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尽快提出案外人执行异议，要交给执行法官。
案外人异议之诉是与正常起诉一样准备的，需要经过法院开庭等，查封后你任何时候都可以起诉。没有时间期限的，希望能帮助到你。
如果该房屋实际过户，异议不成立的可能性比较大，建议及早提出异议，并对结果早做准备。如需要法律帮助，我愿意助你一臂之力；如果满意请采纳，并请给予评价。
马上就向查封法院提出案外人执行异议，必须要提交书面文书，要联系到承办案件的具体法官
是去法院递交书面文书
建议尽快提出，可以委托律师办理
您好，建议您聘请一位专业律师帮您办理。
应在执行终结前提出
是的，当然越快越好！
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最高司法解释,签定房屋买卖合后,被法院查封该房屋当事人怎办
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向作出查封行为的法院提出案外人异议，买受人如果没有支付房屋价款。或者等到执行中提出案外人异议。因为，可以请求解除房屋买卖合同；如果付清了房款，只能向法院反映并提交证据，要求法院另行查封被告的其他财产如果是执行中的查封，那么买受人可以以案外人的身份。如果是诉讼中的查封
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法院在诉讼财产保全中是否有权查封被告名下已出卖于第三人的房产？周末，几个大学同学到粤西一同学家里小聚，聊得正欢时，其中一同学问起一亲身经历的执行案件，其中法院与案外人对案中涉及的法律问题持重大争议。案情的基本情况是：经法院生效判决，被告B拖欠原告A借款2万，后被告B未履行生效判决确定的义务，原告A遂向法院申请执行。执行中，法院依法查封了被告B名下的一套住房。案外人C与被告B签订房屋买卖合同，约定由案外人C代被告B向原告A清偿债务，并代被告B向银行提前清偿剩余房屋按揭贷款，另再额外支付30万给被告B。后原告A向法院申请解封了该房屋，房管局也已受理案外人C提供的办理房屋过户材料，但就还没有正式办理更名登记。此时，原告D起诉被告B还款，并向法院申请诉讼财产保全。法院依法查封了被告B的上述房屋。为此，案外人C向法院提出异议，声称自己在法院查封前已经支付全部购房款，并且已实际入住，属于善意取得，法院无权查封该房屋。本案的争议焦点在于，案外人C是否已经善意取得被告B的上述房屋？法院是否有权查封该房屋？笔者认为，本案中，案外人C并未善意取得被告B的上述房屋，法院有权查封该房屋，理由以下：一、根据我国《物权法》第九条规定，&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。&第十四条规定，&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。&由此可知，不动产物权变更是以登记为生效要件。本案中，尽管被告B在原告D申请诉讼财产保全前已将房屋卖给案外人C，但由于未正式办理所有权变更登记，因此案外人C并未获得被告B上述房屋的所有权。另《物权法》第十六条规定，&不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。&第十七条规定，&不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。&由此可知，不动产权属证书与不动产登记簿是物权证明与根据，在本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示被告B是该房屋的所有权人，而法院在诉讼财产保全中只做形式审查，因此法院完全有权查封该房屋。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定，&第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&本案中，案外人C认为自己已支付全部购房款，并已实际入住，应适用上述司法解释规定。笔者认为，案外人C的情况是否适用上述规定，关键是要搞清楚三个问题：第一，案外人C是否在法院查封前已经向被被告B付清全部购房款；第二，案外人C是否在法院查封前已经实际占有该房屋；第三，案外人C对此是否有过错。只要以上三个条件其中有一个不符合，案外人C的情况就不适用上述司法解释规定，法院就有权查封该房产。1、关于案外人C是否在法院查封前已经向被被告B付清全部购房款问题。根据同学所提供的情况反映，案外人C提供的证据已证明其代被告B向原告A清偿了欠款及剩余银行按揭贷款。但对于案外人C是否已按照合同约定额外向被告B支付了剩余房款30万元，双方持有争议。对于这30万元的房款，案外人C只能提供收据，根据案外人C的说法，其当时是通过现金形式向被告B支付剩余房款30万。笔者认为，现金支付30万房款不符合正常的交易习惯，巨款交易理应通过银行转账支付，否则案外人C应说明现金来源，案外人C声称30万是通过向亲朋戚友筹借，但无法提供亲朋戚友银行取现记录账单，再加上现在被告B下落不明，根本无法核实30万房款是否支付的真实性，因此无法认定案外人C已按照合同约定支付全部购房款。2、关于案外人C是否在法院查封前已经实际占有该房屋问题。案外人C认为自己已实际入住，理由在于被告B在法院查封前已将该住房的钥匙交付自己，自己也已经进屋打扫卫生。但经法院向物业公司、保安及住屋周围邻居调查，案外人C尚未真正入住该房屋，也没有出租给他人使用，故应认定案外人C在法院查封前尚未实际占有该房屋。3、关于案外人C对此是否存有过错问题。案外人C在法院执行局曾经承认自己在购买被告B的住房时，知道被告B当时尚欠众多债权人的欠款（但债权人是否已经起诉或申请执行不明确），而且根据法院在房屋现场的调查，发现该房屋门面、墙壁给诸多债权人泼了&欠债还钱&字眼的红油。根据以上情况，案外人C在购买被告B的房屋时主观上是否善意也是一个值得商榷的问题。三、《查封规定》第十七条不得查封的规定的适用范围是否仅限于法院执行阶段，也是一个值得商榷的问题。《查封规定》第十七条全部条文内容为&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&是否可以由条款&被执行人&一词推知该条规定只适用于法院执行阶段，并不适用诉讼财产保全？原告D与被告B借款纠纷一案目前尚在诉讼阶段，法院对被告B房产实施的是诉讼财产保全措施，并非执行阶段的查封措施，如果认定上述司法解释规定的适用范围仅只限于法院执行阶段，则该案不适用此规定，法院依法有权查封。综上所述，案外人C的情况不适用《查封规定》第十七条的规定，因此，法院在诉讼财产保全中完全可以查封被告B名下已出卖于案外人C的房产。基于被告B的房产已被法院查封，案外人C已无法取得被告B房产的所有权，其只能依照房屋买卖合同约定追究被告B的相关违约责任。（以上仅为个人愚见，欢迎大家提出宝贵看法和观点）&&
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