二手房屋交易流程易

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-09-17 12:23 标签： 房屋交易需要哪些证件
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客服热线（8：30-12：00 14：30-17：30）房产无法交易？快看看你家房子落宗了吗
落宗这个词想必之前大家也和小编一样不大熟悉， 但是经过了河北燕郊这一轮几千业主无法落宗的大事件之后，大家实在是不能再忽视这件事了。那么落宗到底跟业主有什么关系，不落宗会对自己的房产有什么影响呢？让小编和大家一起学习下。
关于房产落宗的名词解释，什么房产落宗呢?
房产落宗：宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。房产落宗是通过建立起房屋和所在宗地的关联关系，生成唯一的不动产单元代码。落宗的基本原则之一，就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。通俗地说，落宗，可以理解为一块土地的代码，就像是电脑的ID或手机的串号。
办理不动产权证书时，发现自己的房产是未落宗，从而无法办理，那么未落宗是什么意思？又会对房产有哪些影响呢？
未落宗，是指土地使用权人有土地使用数量支配权，但没有落实地块或宗地。
什么原因导致无法落宗？
第一，土地出让金和相关税费没有缴清；第二，土地性质为工业用地；第三，土地性质为集体土地；第四，土地为划拨土地。
前几天燕郊的众多小区出现不能落宗的问题，就是违反了落宗的这一基本原则，就是地上建筑的性质和土地使用性质不同。大部分小区的土地使用性质为工业用地或绿化用地，房产证上却显示土地用途却为住宅。当然购房者可不背这个锅，可通过法律手段和向政府部门投诉来解决这个问题。
为什么需要落宗？
2016年1月，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，目前已经有18个省、直辖市、自治区启动不动产登记。国土资源部多次明确，不动产登记已经正式施行，但是启用新的不动产登记簿证后，原有各类权属证书将逐步停止发放，以前依法制作并登记内容的土地登记卡《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。但是不进行不动产登记房子将无法买卖，所以说这一政策并没有强制执行，但是一旦要进行房屋交易，就需要更换不动产权证
即：房屋不能落宗，则不允许进行买卖交易，不能向银行申请抵押贷款，也不能办理房产继承。
购买房屋时需要注意哪些关于落宗的问题？
购买新商品房或住宅，需了解有没有房产证和土地证，房屋落宗是否符合国家法律规定，二手房在房屋买卖时，弄明白为啥没有土地证，是原房主没有办理、丢失、需要原房主去办理、或者补办等，有房产证可以买卖签订合同，但可能会因为无法履行而被迫解除。
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房产交易税
房产交易涉及的税收是指在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比例的，根据地区的不同税种和税收比例也略有不同，主要税种有：契税（按交易价1%~3%征收）、个税（按交易价1%征收）、（按交易价5.55%征收）、 （按交易价0.1%征收）。其中契税是必交的；个税征收两个条件满足其一就征收：（1）原主拥有两套以上（含两套）房产的，（2）原房证的出证日期，一般是出证日期5年以内的，营业税是按原房证的出证日期决定的，一般是出证日期2年以内征收，2年外不收。
房产交易税征收税目
4、教育费附加
6、个人所得税
7、城市维护建设税
8、房地产交易手续费
9、房屋权属登记费
10、土地收益金(土地增值费)
11、土地出让金
12、土地增值税
13、土地使用税
14、耕地占用税
15、房产交易税的土地开发费
16、住宅单方综合造价
房产交易税征收方法
符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，在房产交易税里，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税—营业税为：成交价×5%；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
营业税的7%
5、教育费附加
营业税的3%
6、个人所得税
在房产交易税里，普通住宅5年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；5年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税。
7、取得房产证5年以上普通住宅免交房产交易税。
提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。要清晰房产交易税如何征收。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。
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