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房产证上写着土地有偿出让，但开发商没有办土地使用证
您好！房产证上写着土地有偿出让，但开发商没有办土地使用证，请问有关系吗？现在小区业主都在说我们小区没有土地使用证，无法买卖过户，去年春上还可以过户的，现在确实不行了，已经去房管所确认过了，我的是沿街的，购房合同上都写着有土地出让合同号等，房产证上也写着土地有偿出让，这些不是都要在房管所备案的吗？现在出现这种情况，开发商真的没办土地使用证，我有购房合同和房产证有保障吗？谢谢！
wl5396qcju
律师回复区
你好，这种情况，你们要问清楚原因是什么，既然有房产证，就要看房产证是大产权还是集体产权，是出让金没有出到位还是别的原因。
那如果确认没有土地证，我该如何维权呢？可以告房管部门不作为吗？
建议直接咨询房管局，以相关部门的登记为准
你好，建议咨询房管部门
你好，建议咨询当地房管局
具体请询问房管部门。
你好：看手续了
有房权证，应当就是有保障的。
[VIP+版主]
你好，可以咨询房管局。
可以先搞清楚没有土地证的原因
以上回复，不符合你的实际情况？马上咨询在线律师！
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什么是土地出让金 怎么计算
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
什么是?土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将出让给者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。下面为吉屋小编详细介绍。什么是土地出让金?土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为&地价&。出让金包括投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即&地租 &，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是&熟地&价，即提供&七通一平&的地块，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是&毛地&或&生地&价，即未完成&七通一平&的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如东路面积为2.38万平方米的71号地块，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50%～70%左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地;楼面价为摊到每平方米的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付;如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。买什么房要缴土地出让金对于而言，以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了土地出让金;而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入成本并分摊给了购房人。换句话说，购买这类房产，买方已经缴纳了土地出让金。但是，购房者买了商品房后，并非可以永远使用土地，因为土地出让有年限限制。国家城镇出让和转让条例中指出，土地使用权出让较高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者：买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某买住房，等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。如果购房者买有出让土地证的，由于卖方已经缴过土地出让金，因此买方不需再被补缴。然而，在购买这类房产的过程中仍需注意土地使用年限，例如所购房子原来的土地使用年限为70年，而卖方转让时他已经用了30年，那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超过期限后就得补缴。&土地出让金计算方法一. 有实际销售价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按销售价不低于40%的标准计算出让金，若销售价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。二. 发生转让的使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三. 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的较高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。该条目中所提到的40%没有法律依据，纯属引用别人错误理论，请更正。从2002年开始，土地招拍挂条例就明确了，出让金就是全部地价，没有40%之说。什么是土地出让金?土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。推荐阅读：
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&深圳模式&的意义在于，50年期土地使用权的年限可以顺延至70年，而不需要重新购买20年的土地使用权。（视觉中国/图）
根据物权法，土地使用权到期后&自动续期&，但自动续期的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，以及交纳多少费用，是全国人民关注的大事。
因为延期成本很小或者为零，所以深圳并没有区别对待50年使用权年限的商品住宅。但无论是自动延期，还是补钱延期，50年的土地使用权年限，只能延续到70年。
敏感的土地续期
&自动续期&的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，交纳多少费用，是全国人民关注的大事。
日，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称&深圳规土委&）发布公告称，即日起至2021 年12月31日，在全市行政区域内开展地籍调查和土地总登记工作，2021年基本完成全部土地确权和登记。
深圳作为经济特区，在土地管理模式方面曾做过许多探索、改革，不可避免也留下大量历史遗留问题，造成目前不少土地权属关系混乱、复杂的局面。比如位于罗湖区人民南路和嘉宾路交会的国际商业大厦，就出现过同一幢楼有20、30、40、50年等四种土地使用权年限不一的房产证。
1981年，深圳特区作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行地，出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，同时规定了相应用途土地的使用年期，其中，工业用地年限为30年，商业用地20年，商品住宅用地50年。
深圳规土委在2016年6月的一次新闻发布会上透露，此类特殊行政划拨用地总计78平方公里，占特区总面积395.81平方公里的约20%。
除了行政划拨土地外，1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，明确特区国有土地使用权实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式。土地使用年限根据实际需要确定，但同样不得超过50年。
1995年9月，深圳市人大对《深圳经济特区土地使用权出让条例》第11条进行了修改，规定：&土地使用权的最高使用年限为70年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。&此后，深圳流入市场的居住用地使用权年限统一为70年。
在中国，居民拥有住宅的永久所有权，但是住宅下方土地的所有权归属国家，居民只享有最长达70年的使用权。根据物权法，土地使用权到期后&自动续期&，但自动续期的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，以及交纳多少费用，是全国人民关注的大事。
2016年4月，温州首先触动了这根敏感的神经。当时，温州一批期限仅20年的老公房土地使用权即将到期，温州市国土部门工作人员表示，土地证过期的，按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金。一位业主算了下，她一处总价不过100万的房产大概要补缴19万元土地出让金，一时间舆论哗然。
随后，国土资源部调研组、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴温州调研指导，温州市国土局向媒体澄清，上述&收取几十万元出让金&的说法是交流过程中发生的误会，温州正在研究但还没有出台相应政策，&最后怎么定，也不是我们这个层面能决定的&。此事再无下文。
深圳田贝地铁站附近的愉天小区，内有一批50年期土地使用权的商品住宅。（南方周末记者 李在磊/图）
免费续期或小额续费
无论自动顺延，还是补缴小额度地款，50年期土地延期都极为顺畅，但使用权年限最多顺延至国家法定最高年期70年。
相较于温州的&无所适从&，深圳在特殊年限土地的续期问题上早早做出了政策探索。
自2015年深圳房价一路攀升，人们对土地到期问题也开始变得敏感。假如购置一套1980年代建造的老房子，土地使用年限仅为50年，客户则不得不考虑土地年期，因为只有二十余年土地使用权就将到期。
&50年产权的房子能不能买？土地到期后能不能续？&在深圳一家地产机构做政策研究的黄一萍，今年多次被客户问及这一问题。
2016年年初，深圳楼市开始领涨全国时，媒体便聚焦过这一问题。面对舆论关切，2016年4月，深圳规土委对土地使用权续期有关规定进行公开说明：50年期土地使用权可以续期20年，至70年。
实际上，深圳对土地续期问题早有政策。日，深圳发布实施《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称&73号文&），规定特殊划拨土地可以按照公告基准地价的35%补缴标准续期。
具体的计算方式较为复杂，一般为宗地公告基准地价乘以面积得出初始地价，再乘以修正后的年限系数与容积率系数，再乘以35%，最后得出业主需要缴纳的延期费用。
具体公告基准地价与年限系数、容积率系数，地段不同每个地块均不一致，市民可自行在深圳规土委官方网站上查询。
以福田区长城大厦某处居所所在的B215-0022宗地为例，其属于行政划拨用地，在办理延期手续时，按规定计收该房产延期20年的地价共44940元。而据市场价格推算，长城大厦该处房产的当时市值约645万元，因此，补交地价款仅为总房价的0.7%。
此外，深圳市还规定，日前与深圳市规划和国土局签订土地使用权出让合同书的土地，自动顺延至国家法定最高年期（70年），不用补交地价款，不须另签合同或换发房地产证。
黄一萍告诉南方周末记者，因为延期成本很小或者为零，所以深圳房地产市场并没有区别对待50年使用权年限的商品住宅。
但无论是自动延期，还是补钱延期，50年的土地使用权年限，只能延续到70年。
&物权法里的相关规定是到期&自动续期&，这是国家对土地价值权属问题的妥协式表达，留下了明显隐患，温州和深圳的案例就是这种法理漏洞的差异化代表作。&深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《深圳商报》采访时说，&显然，温州做法更保守和传统，深圳做法更开放和理性，迎合时代精神。总的方向，应该是深圳模式。&
50年给续70年不远
还剩6年时间，深圳又将迎来一轮&土地到期后，房子怎么办&的考验。
在深圳市田贝地铁站附近一家链家门店做中介的韩非，对周边的二手房信息了如指掌。他向南方周末记者介绍，50年年限的住宅在深圳比比皆是，&罗湖、福田的老房子差不多都是。&他所在的门店橱窗就张贴着几条50年使用权年限的房产信息，同一小区内，因为土地使用权年限的不同，价格差别微乎其微。&就我知道的，还没有超过5万的。&韩非说。
付丽莉是深圳田贝四路愉天小区的业主，她对南方周末记者回忆，五年前，她动过卖掉该处房产的念头，挂单的时候被中介无意中提到50年土地年限的问题，为了避免节外生枝，就去办理了土地延期手续。&开始以为事情很严重，谁知道花几十块钱手续费就搞掂了。&她说。
在深圳工作多年的80后女孩曾静，2015年3月底在南山区创业路贷款购置了一套总价三百余万元的二手房。在交易之前，房主、中介就明确告知她，该套房产土地使用权年限只有50年，但是可以免费延期到70年，所以丝毫没有降价出售的意愿。
50年土地使用权年限能产生的最直接后果，是有可能影响到购房者的贷款年限。深圳房价较高，为了降低月供压力，购房者通常会选择30年还款期限。然而，深圳一些50年期的二手楼，已经居住二十多年，所剩土地使用权年限不足30年，造成购房者不能贷到30年期限的房贷。
曾静的房子延期不用补缴地价，但是使用权年限已经不到30年，最后她选择了20年的房贷期限。
一般而言，有卖房需求的业主，为了增加成交几率，会主动到土地部门延期。韩非就经手过大量此类情况的二手楼。他介绍，免费续期的二手楼价格几乎不受影响，需要补缴地价的二手楼，价格波动基本与补缴款持平。
与此类可续期的房屋不同，深圳市面上还有一些土地性质为商业用地的公寓房，土地使用权年限也是40年。韩非介绍，这批住宅的价格要比同地段的商品房便宜很多，价差甚至达到三分之一。因为这批土地最高使用权年限是40年，不在可续期为70年使用权年限的政策之内。
深圳规土委公布的信息显示，从2004年发布73号文至2016年4月，规土委第一直属管理局所辖的罗湖、福田共办理719单续期申请（其他几个区由于涉及案例较少，暂未统计）。
73号文还规定，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
不过据《南方都市报》报道，目前已有因城市规划改变，不予办理续期的原划拨土地使用权被无偿收回，但还没有出现过&拆房&的案例。
深圳规土委在新闻发布会上透露，对于日后签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权，也就是统一为居住用地使用权70年的土地。&至于满了70年后该怎么办，这将上升到国家层面，需要国家出台相关的细则才行。&
即便还未突破70年的土地大限，深圳的做法仍极具参考意义。深圳模式的意义在于，50年期土地使用权的年限，可以顺延至70年期，而不是公众所担心的，一定要重新购买20年的土地使用权。
然而，与住宅70年土地使用权到期问题更迫在眉睫的，是40年的商业用地使用权到期的问题。属于原划拨用地属性的深圳环宇大厦，用途为商业用地性质，土地使用年期为20年，2005年12月，业主深圳寰宇贸易有限公司通过补缴地价的方式，申请将环宇大厦土地使用权年限从20年延长至40年。这已经是通常情况下商业用地的最高年限。
但办理了延期之后，这处物业的土地使用权也将于日到期，这意味着还剩6年时间，深圳又将迎来一轮&土地到期后，房子怎么办&的考验。
（应受访者要求，黄一萍、曾静为化名。）
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