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住房土地使用权到期了该怎么办？
来源：南京日报
近日，温州房屋２０年土地使用权到期事件引发社会高度关注。记者调查发现，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。
近日，温州房屋２０年土地使用权到期事件引发社会高度关注。记者调查发现，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。
记者１９日通过对相关部门采访获悉，从城市到乡村，从城市建设到土地管理，各部门参与、集中全民智慧形成的物权法，本身就是为保障包括不动产权利在内的物权而产生的，也将在物权保护的进程中不断完善。“房权地权不一致”问题，城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权，就像农房所有权与农村宅基地使用权一样，都将在坚持土地的社会主义公有制基础上，不断明晰。
近日，有媒体报道，温州出现了２０年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。温州市国土局表示，媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
记者调查发现，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。
本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到２０年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的３５％。
青岛经济技术开发区自上世纪８０年代成立以来，出让２０年、３０年使用年限的住宅用地共计４１宗，总用地面积６６７．５亩，其中部分小区土地使用年限已到期。
重庆市民张先生告诉记者，在其他城市购置商品住宅，土地证上使用年限都是７０年，但在重庆购买的房屋土地证上，使用年限都只有５０年。
据有关部门介绍，全国到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。
房产的土地使用权到期了该如何续期？
专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。
有专家指出，约定２０年以及没有达到最高限７０年的，首先应当自动续期至７０年，同时补交约定年限与７０年土地使用权期间的出让金差价。&&
但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。
对于７０年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？专家认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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　　原标题：11年办了719宗用地延期申请长城大厦一位业主今年2月缴纳了一笔地价款办理了土地延期手续。（资料图片）
　　 【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）针对市民普遍关心的土地使用年限延期问题，昨日，市规土委召开了专题说明会。据悉，自《深圳市到期房地产续期若干规定》出台后，11年来罗湖、福田两区共有719宗延期申请。市规土委有关负责人表示，符合条件的业主，在土地使用年限到期之前，均可办理。
　　 符合条件的住宅用地
　　 可免费延期
　　 2016年1月，福田区香蜜二村04栋A3房业主向市规土委咨询，自己房产土地使用期限50年能否顺延至70年？市规土委调查发现，这宗地已签订深地合字（92）072号土地使用权出让合同书，土地用途为住宅用地，土地使用年期50年，从日到日止，并符合延长土地使用期限的要求，就复函：根据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，B201-0006宗地内住宅用途的土地使用年限可顺延至70年，由于符合条件，该业主不需补交地价。
　　 而长城大厦的一位业主则因此缴纳了一笔地价款。2月，长城大厦6栋B308房业主向市规土委申请将土地使用年期从50年延至70年。经过核查，该宗地属行政划拨用地，规土委根据《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条，按照住宅用途基准地价的35%计收该房产延期20年（年）的地价共44940元，将上述房地产使用年期从50年延至70年，即从日起至日止。
　　 办理期限
　　 最多65个工作日
　　 记者从市规土委了解到，随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地（20年）的陆续到期，在2004年前，深圳市就集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，日，《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府（2004）73号）发布施行。
　　 市规土委负责人表示，这个规定所针对的对象是在我市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，以及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
　　 《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35％。
　　 办理续期需3个步骤，首先是测算地价，最多需要20个工作日，业主会收到一份地价缴款通知单；其次，补交地价后由规土部门复核批复，确认这个房产可以延期，这最多需要15个工作日；最后，业主可以凭批复到不动产登记中心办理新的不动产权证书，最多需要30个工作日。整个过程，最长需要65个工作日。
　　 基准地价可上
　　 市规土委官网查看
　　 对于市民普遍关心的基准地价问题，记者了解到，从2001年开始，深圳基准地价进行了6次调整，基本上是3年调整一次，最近一次调整为2013年。市民可以在市规土委网站上查询相关的地价信息。
　　 记者在市规土委官网上查看基准地价，发现在大鹏新区大鹏街道住宅用地基准地价最低仅为803元，罗湖住宅两三千元左右，福田住宅三四千元，南山住宅用地基准地价在1600元上下，这与实际房价有着巨大差别。
　　 市规土委负责人表示，从市民补交地价的意愿来看，一直比较平稳，11年来罗湖、福田两区共有719宗延期申请，市民可以根据自己的意愿和市场需求，来判断自己是否需要补交地价。
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这几日，中央4套的新闻花了很长时间直播台湾诈骗嫌疑人的新闻，引起舆论关注。多年以来，台湾的媒体不分蓝绿疯狂丑化大陆，而我们的媒体出于种种考虑，大多数时候只播台湾好的一面。分享本文到：
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&深圳模式&的意义在于，50年期土地使用权的年限可以顺延至70年，而不需要重新购买20年的土地使用权。（视觉中国/图）
根据物权法，土地使用权到期后&自动续期&，但自动续期的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，以及交纳多少费用，是全国人民关注的大事。
因为延期成本很小或者为零，所以深圳并没有区别对待50年使用权年限的商品住宅。但无论是自动延期，还是补钱延期，50年的土地使用权年限，只能延续到70年。
敏感的土地续期
&自动续期&的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，交纳多少费用，是全国人民关注的大事。
日，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称&深圳规土委&）发布公告称，即日起至2021 年12月31日，在全市行政区域内开展地籍调查和土地总登记工作，2021年基本完成全部土地确权和登记。
深圳作为经济特区，在土地管理模式方面曾做过许多探索、改革，不可避免也留下大量历史遗留问题，造成目前不少土地权属关系混乱、复杂的局面。比如位于罗湖区人民南路和嘉宾路交会的国际商业大厦，就出现过同一幢楼有20、30、40、50年等四种土地使用权年限不一的房产证。
1981年，深圳特区作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行地，出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，同时规定了相应用途土地的使用年期，其中，工业用地年限为30年，商业用地20年，商品住宅用地50年。
深圳规土委在2016年6月的一次新闻发布会上透露，此类特殊行政划拨用地总计78平方公里，占特区总面积395.81平方公里的约20%。
除了行政划拨土地外，1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，明确特区国有土地使用权实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式。土地使用年限根据实际需要确定，但同样不得超过50年。
1995年9月，深圳市人大对《深圳经济特区土地使用权出让条例》第11条进行了修改，规定：&土地使用权的最高使用年限为70年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。&此后，深圳流入市场的居住用地使用权年限统一为70年。
在中国，居民拥有住宅的永久所有权，但是住宅下方土地的所有权归属国家，居民只享有最长达70年的使用权。根据物权法，土地使用权到期后&自动续期&，但自动续期的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，以及交纳多少费用，是全国人民关注的大事。
2016年4月，温州首先触动了这根敏感的神经。当时，温州一批期限仅20年的老公房土地使用权即将到期，温州市国土部门工作人员表示，土地证过期的，按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金。一位业主算了下，她一处总价不过100万的房产大概要补缴19万元土地出让金，一时间舆论哗然。
随后，国土资源部调研组、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴温州调研指导，温州市国土局向媒体澄清，上述&收取几十万元出让金&的说法是交流过程中发生的误会，温州正在研究但还没有出台相应政策，&最后怎么定，也不是我们这个层面能决定的&。此事再无下文。
深圳田贝地铁站附近的愉天小区，内有一批50年期土地使用权的商品住宅。（南方周末记者 李在磊/图）
免费续期或小额续费
无论自动顺延，还是补缴小额度地款，50年期土地延期都极为顺畅，但使用权年限最多顺延至国家法定最高年期70年。
相较于温州的&无所适从&，深圳在特殊年限土地的续期问题上早早做出了政策探索。
自2015年深圳房价一路攀升，人们对土地到期问题也开始变得敏感。假如购置一套1980年代建造的老房子，土地使用年限仅为50年，客户则不得不考虑土地年期，因为只有二十余年土地使用权就将到期。
&50年产权的房子能不能买？土地到期后能不能续？&在深圳一家地产机构做政策研究的黄一萍，今年多次被客户问及这一问题。
2016年年初，深圳楼市开始领涨全国时，媒体便聚焦过这一问题。面对舆论关切，2016年4月，深圳规土委对土地使用权续期有关规定进行公开说明：50年期土地使用权可以续期20年，至70年。
实际上，深圳对土地续期问题早有政策。日，深圳发布实施《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称&73号文&），规定特殊划拨土地可以按照公告基准地价的35%补缴标准续期。
具体的计算方式较为复杂，一般为宗地公告基准地价乘以面积得出初始地价，再乘以修正后的年限系数与容积率系数，再乘以35%，最后得出业主需要缴纳的延期费用。
具体公告基准地价与年限系数、容积率系数，地段不同每个地块均不一致，市民可自行在深圳规土委官方网站上查询。
以福田区长城大厦某处居所所在的B215-0022宗地为例，其属于行政划拨用地，在办理延期手续时，按规定计收该房产延期20年的地价共44940元。而据市场价格推算，长城大厦该处房产的当时市值约645万元，因此，补交地价款仅为总房价的0.7%。
此外，深圳市还规定，日前与深圳市规划和国土局签订土地使用权出让合同书的土地，自动顺延至国家法定最高年期（70年），不用补交地价款，不须另签合同或换发房地产证。
黄一萍告诉南方周末记者，因为延期成本很小或者为零，所以深圳房地产市场并没有区别对待50年使用权年限的商品住宅。
但无论是自动延期，还是补钱延期，50年的土地使用权年限，只能延续到70年。
&物权法里的相关规定是到期&自动续期&，这是国家对土地价值权属问题的妥协式表达，留下了明显隐患，温州和深圳的案例就是这种法理漏洞的差异化代表作。&深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《深圳商报》采访时说，&显然，温州做法更保守和传统，深圳做法更开放和理性，迎合时代精神。总的方向，应该是深圳模式。&
50年给续70年不远
还剩6年时间，深圳又将迎来一轮&土地到期后，房子怎么办&的考验。
在深圳市田贝地铁站附近一家链家门店做中介的韩非，对周边的二手房信息了如指掌。他向南方周末记者介绍，50年年限的住宅在深圳比比皆是，&罗湖、福田的老房子差不多都是。&他所在的门店橱窗就张贴着几条50年使用权年限的房产信息，同一小区内，因为土地使用权年限的不同，价格差别微乎其微。&就我知道的，还没有超过5万的。&韩非说。
付丽莉是深圳田贝四路愉天小区的业主，她对南方周末记者回忆，五年前，她动过卖掉该处房产的念头，挂单的时候被中介无意中提到50年土地年限的问题，为了避免节外生枝，就去办理了土地延期手续。&开始以为事情很严重，谁知道花几十块钱手续费就搞掂了。&她说。
在深圳工作多年的80后女孩曾静，2015年3月底在南山区创业路贷款购置了一套总价三百余万元的二手房。在交易之前，房主、中介就明确告知她，该套房产土地使用权年限只有50年，但是可以免费延期到70年，所以丝毫没有降价出售的意愿。
50年土地使用权年限能产生的最直接后果，是有可能影响到购房者的贷款年限。深圳房价较高，为了降低月供压力，购房者通常会选择30年还款期限。然而，深圳一些50年期的二手楼，已经居住二十多年，所剩土地使用权年限不足30年，造成购房者不能贷到30年期限的房贷。
曾静的房子延期不用补缴地价，但是使用权年限已经不到30年，最后她选择了20年的房贷期限。
一般而言，有卖房需求的业主，为了增加成交几率，会主动到土地部门延期。韩非就经手过大量此类情况的二手楼。他介绍，免费续期的二手楼价格几乎不受影响，需要补缴地价的二手楼，价格波动基本与补缴款持平。
与此类可续期的房屋不同，深圳市面上还有一些土地性质为商业用地的公寓房，土地使用权年限也是40年。韩非介绍，这批住宅的价格要比同地段的商品房便宜很多，价差甚至达到三分之一。因为这批土地最高使用权年限是40年，不在可续期为70年使用权年限的政策之内。
深圳规土委公布的信息显示，从2004年发布73号文至2016年4月，规土委第一直属管理局所辖的罗湖、福田共办理719单续期申请（其他几个区由于涉及案例较少，暂未统计）。
73号文还规定，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
不过据《南方都市报》报道，目前已有因城市规划改变，不予办理续期的原划拨土地使用权被无偿收回，但还没有出现过&拆房&的案例。
深圳规土委在新闻发布会上透露，对于日后签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权，也就是统一为居住用地使用权70年的土地。&至于满了70年后该怎么办，这将上升到国家层面，需要国家出台相关的细则才行。&
即便还未突破70年的土地大限，深圳的做法仍极具参考意义。深圳模式的意义在于，50年期土地使用权的年限，可以顺延至70年期，而不是公众所担心的，一定要重新购买20年的土地使用权。
然而，与住宅70年土地使用权到期问题更迫在眉睫的，是40年的商业用地使用权到期的问题。属于原划拨用地属性的深圳环宇大厦，用途为商业用地性质，土地使用年期为20年，2005年12月，业主深圳寰宇贸易有限公司通过补缴地价的方式，申请将环宇大厦土地使用权年限从20年延长至40年。这已经是通常情况下商业用地的最高年限。
但办理了延期之后，这处物业的土地使用权也将于日到期，这意味着还剩6年时间，深圳又将迎来一轮&土地到期后，房子怎么办&的考验。
（应受访者要求，黄一萍、曾静为化名。）
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70年土地使用权，是悬在所有业主和地产从业者头上的一把利剑。大家最深层次的担心是：1、30年后房子一旦成危房，地又不是自己的，垂垂老矣的自己咋生活?2、70年后，集聚了几代人财富的房子会不会被拆除没收化为乌有?
70年大限关乎每个业主切身利益，地产从业者在开发销售房屋时，被问得最多的也是产权年限等问题。正因为关注度很高，为吸引眼球，每有风吹草动假消息伪专家满天飞，其中点击最多的两类极端消息是：1、取消70年，业主已拥有永久产权;2、土地已被收回，所有业主变租客。2015年因为房地产税的消息和不动产登记，所谓的“热点”已经出现四次。
看完明源君下面的分析，你以后不用点开类似消息就知其真伪，可以一笑置之。
明源君研究认为，问题其实已有定论：
1、使用权不足70年的，到期可以交费或无偿续满70年;
2、70年中房屋成为危房，业主可以联合起来在原地重建;
3、70年期满后土地使用权自动续期，将很可能不需要补交费用;
4、70年里需要重建的危房很多，考验业主彼此之间的合作能力。这也是开发商的机会，很有可能会有专门干重建的开发商出现;
5、70年内会有大量土地被政府以公共利益等理由有偿收回，真能等到70年期满的房屋比例不会太大。
这些结论如何得出?明源君给你讲几个故事你就明白了。
中国古代，房契、地契之上并没有时间规定，不存在时间限制的问题。
新中国成立后，一切都是国家或集体所有，也不存在私人产权的问题。
改革开放以后，搞特区，想出用土地换钱，但当时，这个问题很敏感，于是得找到理论支持。
引起轰动的电视剧《历史转折中的邓小平》里，对相关过程有很生动的表现：国务院副总理谷牧、广东省委第一书记习仲勋等面对争议，让政策研究室的人员连夜加班翻阅马克思、列宁等人的全部经典著作，最终在《列宁全集》里找到依据：“工厂、住宅等等至少在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用，同样，消灭土地私有制，并不是要求消灭地租，而是要求把地租虽然使用改变过的形式，转交给社会。”
既然是“地租”，出让的也就是土地的使用权，而不是所有权。
20世纪80年代的中国，指导思想是：私人的土地使用权要有一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。
1986 年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长。王先进后来这样回忆70年制度设计的初衷和安排：
“我们土地管理局一开始提出的是住宅50 年产权。理由主要有三个：第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整;二是一个人的工作年期，一般为50年，假设从20 岁开始，50 年后就70 岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50 年计算，50 年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50 年就没什么价值了。一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50 年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70 年。”
明源君想，当时大家可能都没有想到，70年使用权至今无变化。
过去的几年，不断有新闻报道称：70年使用权到期怎么处理有了“先例”：某地业主缴纳“土地出让金”后延长了土地使用权。
事实上这些报道对事实的理解都不到位，甚至片面，因为这些“延期”都以70年为限，没有一例是延长后使用权超过70年的。
大家先和明源君一起来看一个住宅案例：
青岛的阿里山小区建设于1989年，土地使用权20年，2009年到期。像阿里山这样20年、30年使用年限的住宅出让用地，在青岛开发区共计41宗。为了能解决阿里山小区部分到期的土地使用权问题，黄岛国土局曾考虑让业主按照基准地价补交土地使用出让金，业主要延续土地使用权需按当时折合价款约每平米600元的标准补交费用。然而，该方案最终并未被业主接受。
而在深圳，政府给业主打“3.5折”，最终实现了双赢。
深圳“补缴地价”时给业主打折，探出一条路。
深圳的国际商业大厦由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。目前已经有很多业主交钱完成了续期。
续期所依据的是《深圳到期房产续期若干规定》，其中这样指明路径：延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%。
延长期限是“剩余年期”，也就是说，国家规定的商业用地最高年限是40年，而国商大厦已使用20年，那么业主可申请续期的期限不能超过40-20=20年。以此类推，住宅可延长的期限则是用70年减去已使用年限。
据明源君所知，35%这个价格，是一个博弈的结果。2002 年至2004 年，深圳尝试以补缴100%的市场地价作为续期条件，但没有任何业主响应。2004 年，深圳将补缴地价下降为公告基准地价的35%，而拖欠地价无法转让，就有许多业主通过补缴获得了续期。
对住宅，深圳更宽容。有业内人士告诉明源君，他们曾代理的深圳住宅因历史原因而非土地价格原因，房产证上土地使用时间只有50年，不久前在换发新证的时候，在未缴纳任何费用的情况下，土地使用权变更为70年。
土地使用权可以延长到70年，但事实上，大部分房屋等不到70年期限届满就会被拆除。
江苏省扬州市有个名叫渡江西苑的小区，建成于2002年，有两栋商品住宅楼。2010年，小区的居民突然接到通知说要小区要拆掉重建了。南京市张家圩小区的居民遭遇了同样的情况：买下的房子2002年交房入住，2003年小区所在地块就被卖给了另一个开发商而即将拆迁。
这两个小区因为比较新就面临被拆，在当时成为新闻。明源君认为，类似这样等不到土地使用权到期，就被拆的案例将越来越多。原住建部副部长仇保兴曾表示，因为规划改变等问题，“中国许多房子的寿命只有25至30年。”
类似情况其实和一般旧改没有什么区别，无非讨价还价、谈判，拿到赔偿款或者回迁房。
明源君曾和一位曾先后在几个龙头房企任高管的大佬聊天，他痛心疾首地说很多房子可能不到20年就会出现问题。明源君开玩笑说他这么有良心，买他主持开发的房子保证没问题，他很认真地看着明源君说：那可不一定，这是系统问题。我国房屋总体质量可见一斑。
英国建筑的平均寿命达到132年，美国是74年。我国重点房屋设计寿命为100年，一般为50年，现实中，却经常有还很“年轻”的房子成为危房。最极端的例子：2009年6月上海闵行区莲花河畔一幢13层在建商品楼莲花景苑，因施工程序错误形成地基压力差，楼体整体倒塌;2009年10月武汉新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋6层民房突然倒塌。倒塌的楼房是新盖的，正在做内部装修。在深圳，也曾有一些只有20多年的“海砂楼”成为危房。
房子没到70年就不行了，还没等来政府旧改怎么办?只有拆除重建。
如果房屋还在设计使用期限内就成危楼，原开发商还在，则需要承担责任。可以想象，如果不重视质量，未来会有多少开发商成为被告。
房子没了我们还是业主吗?大家和明源君一起来看一个极端案例：上海汤臣高尔夫园区物业状告其业主张某，要求其缴纳物业费，但事实上该地块上的别墅已经被除，成为空地。法院最终认为：不存在房屋实体不能成为免除业主交纳物业费义务的理由。业主资格的取得事实上不仅基于权利人对房屋的所有权，同时也基于权利人对房屋所对应的土地的使用权。
在危房改造过程中，业主的责任感和彼此之间合作的能力将受到考验。之前几次老旧楼房倒塌的重大事故发生后，都有调查指出：其实大家都意识到了危险，但因为很多业主已经不住在楼里，而业主们关于重建等事宜又很难达成共识，所以一拖再拖，直到灾难发生。
深圳市规划和国土资源委员会2013年印发的《深圳市危房拆除重建规划管理规定》中规定：“(三)按原建设规模和用途进行恢复性重建;(四)土地使用权不重新计算和延期;(五)原产权单位负责投资建设……(一)住宅类危房，在原址上按原占地面积、原建筑规模、原建筑高度和原风格进行重建……(三)办公、商业类危房，经批准可以适当增加停车位等配套设施。”
其他城市的危房改造规定也大多类似。也就是说，房子重建后，基本还是原来的高度和样子，40年、70年的土地使用期限也并不增加。
上面几个层次的论述，都是在70年大限的范围内，明源君下面论述大家最关心的问题： 70年大限到了以后，你的房子会有什么样的命运。
对70年后土地使用权做出明确规定的《物权法》原文为“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
对于这句话到底怎么理解，众说纷纭。明源君认为，只要您研究过了整个立法博弈的过程，研究过人大法工委对这条法律立法意图的解释，您就会对未来有清晰的判断。
这部物权法经过了六次审议，每次审议都是一次各方意见的碰撞和博弈。
2002年12月，物权法草案(征求意见稿)被编入民法典草案第二编，提请九届全国人大常委会进行初审。初审草案对住宅建设用地使用权期满后如何处理的规定是：国家可以依法收回，只需要给房主“相当于砖头瓦块成本”的补偿金。
日，物权法草案第二次审议。日，物权法草案第三次审议。第三审议稿规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出金;没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。
日，物权法草案第四次审议。第四稿规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。
日，物权法草案第五次审议。审议稿规定：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。
日，十届全国人大常委会第六次审议物权法草案。认为：住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这一问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。
最终，诞生了物权法第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期.依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
关于这个条文，许多人都在解读，事实上明源君认为，法律是全国人大所立，只要读一下全国人大法工委对这一条文立法本意的解读就全明白了。人大法工委这样解读“如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定……明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期……有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费……几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”
也就是说事实上经过几轮之后，只有两个意见在博弈：1、不收钱续期;2、交“少量”土地使用费续期。因此纠结续期细节讨论其是否真能实现其实没有必要，该过程可能就是简单换个证而已。之前收回或者交很多钱的方案都被PK掉了。最终不做出规定是倾向于多年后国家富裕已经不用再收钱。
明源君认为，在70年大限到来之前：
1、房地产税会出台，成为地方政府的稳定收入，克制他们通过持续买卖土地使用权获利的欲望;
2、民意因为无线网络的兴起得到更充分的表达。
2013年，在广州引起轩然大波的“出售二手地下车位需补缴”风波中，最终不补缴派胜利，相关法规修改。这次风波可以看作一次民意预演。
可以想象，如果以后出台规定要求人们在70年期满时补缴土地使用费，也会有民意上达。因此，决定满70年后土地使用权如何续期的，不是别人，就是正在看明源君文章的你们，是全体业主。所以，未来不需要补缴任何费用，土地使用权自动延期的可能性非常大。
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