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认筹选房协议书——模板
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什么时候交认筹金最划算 要注意什么风险？
　　几乎所有的开发商都在开盘前的几个月开展认筹活动，他们称之为蓄客。然后再根据认筹的效果来确定是否开盘和开盘时间。一般参与认筹的购房者才有资格参与选房。　　开发商为什么搞认筹？　　大部分开发商在开盘前都会组织认筹活动，其实我们都清楚，这是开发商在筛选客户。对开发商来说，搞认筹活动有以下几种好处：　　1、筛选优质客户。优质客户不仅体现在支付能力上，也体现在支付意愿上。　　2、预测开盘效果。通过认筹获得的客户一般都是优质客户，认筹数量决定开盘数量。比如通过几个月的蓄客，获得2000个认筹客户，最后开发商可能只放出500套房源。　　3、认筹能获得一笔流动资金。每人几万块钱的认筹金，对于开发商来说是一笔无息贷款。大开发商可能不在乎，小开发商可是比较在乎的，总之这笔钱能起到周转作用。　　需要指出的是，如果你不想买房，或者没选到满意的房子，认筹金是可以退的。只不过退认筹金的时间不算短。由于认筹活动早已成为行业规律，对于购房者来说，你有两个选择，真正想买房子的，还是应该交；没兴趣的就别交。不过大部分购房者可能是在交与不交之间摇摆，这个时候就要考虑以下风险：　　1、开盘时间不确定。一般开发商组织认筹活动时还未取得预售证，开盘时间掌握在他们手中。在上涨周期中，开发商倾向于捂盘涨价。如果你能判断这一点，最好把认筹金退回来，选择其他楼盘，如果你不选择退认筹金，几个月后开盘价可能超出你的支付能力。　　2、搞清楚交认筹金的先后顺序和选房的先后顺序是否挂钩。这个问题可以向销售核实，如果跟选房的顺序没关系，倒不如晚些再交钱。认筹前会有一个验资，这个可以参与一下，没啥损失。　　什么时候交认筹金最划算？　　1、看准了项目，应该每天上当地的住建部门网站查看备案情况。　　2、开发商开盘前必须完成备案，备案后就得尽快开盘。需要注意的是，有些项目的名称和开发商商业推广的名称可能不一致。一般问题不大，关键词一致就行了，比如项目开发商、项目地址。　　3、项目备案公布后，开盘也就快了。此时你应该尽快给销售打电话交认筹金，特别热门的项目不一定能行。　　4、备案信息不只是让你交认筹金这么简单，你还可以从中看到项目的年限、项目性质、每套房子的备案价。　　对于大部分项目而言，只要备案未公布，认筹都不会停，不必理会销售所谓&认筹最后一天&的说法。
（责任编辑： HN666）
和讯网今天刊登了《什么时候交认筹金最划算 要注意什么风险？》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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买房认筹是什么意思呢？所谓认筹就是开发商在项目正式发售前通过一些优惠方式，吸引有
购房意向的消费者预先向售楼方缴纳“排号费”、“诚意金”等费用，依照付款时间先后顺序取
得号，在解筹时消费者可凭号顺序的先后挑选，购房并享受排号时约定的价格打折的优惠。实际
上，任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得“
预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。根据规定凡未取得《商品房预售许可证》前，
发展商不得发布任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购”“内部登记”等任何形式变相无
证销售商品房，不得向购房者收取排号费、诚意金、认购费等任何含有预定款性质的费用。
& & 认筹环节
“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去开发商那里填写个人资料，在交
纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称
五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”
资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。
第2步就是所谓的“解筹”(一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”)。在“认筹”
数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消费
者中“抽”出可以选房者。之后，被抽中的选房者在统一选房号统一交首期，统一签署认购书或
预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地
产买卖合同》。
据说，所谓“认筹”是深圳开发商从香港同行那里学来的一个楼盘营销手段，不过，淮橘成
枳，“认筹”来到内地之后，却正以另外一种形态“肆虐”开来。
& & 认筹金可无条件退还 注意免责条款
所谓“认筹购房”，就是开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至
抽大奖送车位等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳认筹金。一般进行认筹时，购
房者需先填写个人买房资料，并交纳一笔认筹金，少则几千元，多则几万元。一般认筹后，买家
就会成为楼盘的VIP客户，享受优先选房、打折等优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的
购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房
者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。“认筹金”的实质作用是开
发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。
在没有签订任何条款的时候，认筹因不具备法律效应，购房者在认筹过程当中所交的“诚意
金”、认筹金是可以退还。而在认购和签订正式买卖合同时，购房者就需要仔细确定，防止有损
害自己合法利益的行为条款出现，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。
需仔细查看合同，是否有约定：如开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再
购房，那么认筹金就不会退还;或是否认同直接将认筹金转为定金(按照法律规定，若买家不履行
合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。)，如果双方有协议约定为
“定金”，则可按照合同所约定执行，那就不能退款。
& & 勿将认筹金贸然转定金 定金返还有条件
购房时，一般认筹金可抵消部分定金，但不会自动转成购房定金，这一操作过程还需经过双
方重新进行书面确认，不会未经购房者同意自动转成定金。定金退还是有条件的，不可能无条件
退款，所以不应该贸然将认筹金转为定金。
定金和认筹金不同，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保
方式，又称保证金。《担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，
无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商
品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能
协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人
因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行
约定的义务一方无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因
不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何
一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。
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开发商半夜偷偷开盘 销售称手机被公司收走防泄密今年上半年,济南市房地产市场供应量不足,供求关系紧张,楼市乱象频生。像偷偷认筹开盘、全款优先选房、捆绑车位、地下室,炒高车位等现象时有发生。楼市乱象给市场带来了负面影响,也损害了购房者的利益。济南一楼盘半夜认筹，大批购房者到来。“房子已经认筹完了,我还没接到置业顾问的电话。”28日,济南市民孙明(化名)很是无奈地讲述了他的认筹经历。孙明说,早在一个月前,他就已经确定了想要购买的楼层和户型。“置业顾问也明确说认筹前会告诉我,我就一直在等通知。”孙明说,25日深夜,置业顾问又跟他确认了购房意向。“我当时还信心满满地认为,参与认筹肯定没问题。”孙明说。等了两天,孙明一直没有接到置业顾问电话。直到27日晚上,他在微信群里看到有人晒出了自己的认筹号后,才知道当晚就开始认筹了。“原来开发商已经偷偷地开始认筹了。”孙明说,他立即给置业顾问打电话,但是一直没有接通。一直到了28日下午,他才接到置业顾问的电话。对方称,他对27日晚上认筹的事并不知道。“他说他手头几十个意向客户,只有个位数的人拿到了认筹号,这些人怎么拿到的,置业顾问也不知情。”孙明说。市民郑先生也遭遇了同样的问题。6月27日傍晚,他突然接到电话通知,说是房子在下午刚拿到预售证,计划在晚上九十点开始认筹。“当时这个人嘱咐我不能告诉我的置业顾问,担心置业顾问会把认筹的消息告诉其他客户。”结果到了晚上12点多,郑先生一直没有接到认筹的通知。28日早上5点,一个自称是置业顾问的人在购房微信群里发出了道歉信。说27日晚他们的手机电脑都被公司收走了,固话也被拔掉了,他们知道认筹的时候,认筹已经结束。一名置业顾问透露,27日晚的认筹是在另一个售楼处进行的。全款的优先“应对”限价政策目前济南还存在全款和贷款区别对待的现象。今年5月中旬,市民崔女士在融创财富中心看上一套140平米左右的房子用作改善。当得知崔女士是贷款买房时,置业顾问说,即便拿到了认筹号也无法确定可以选到房子。如果可以一次性付款,能确保优先并且一定选到房。“一套房子300多万呢,哪有能力全款?”崔女士觉着能全款买房的人肯定不多,但置业顾问的说法让她完全出乎预料。当时计划推出260多套房子,有600多组客户认筹,其中有100多人是明确可以付全款的,所以开发商就把客户分成两组,一组是全款的,一组是贷款的。先由全款的客户选房,贷款组之后选。一业内人士介绍,优先卖给全款客户已是现在售房的潜规则了。同样是东部一家高端楼盘,客户选房的顺序就是:全款、首付比例高的、首付比例低的。虽然会在同一天开盘,但贷款客户与一次性付款客户选房时间却不同。开发商会提前与一次性付款客户签订协议保证客户能够支付全款,开盘时,一次性付款客户上午提前选定房源后,剩余房源才会在当天下午面向其他客户开放。该业内人士坦言,一次性付款优先选房这种营销方式或是开发商对于限价政策的一种“应对”。目前,济南预售许可申请实行一房一价申报政策,要求开发商利润率控制在合理范围内,且3个月内不得涨价,违者不予网签。客户购房时一次性付清全款,开发商便可拖延网签大打“时间差”。等几个月后开发商申请价格上调时再提高房价进行网签,开发商或将因此获得更高利益。捆绑车位将约谈整改由于政府对楼盘价格进行监管,因此不少开发商打起了车位和地下室的主意。阳光100一名业主蒋女士说,早在今年3月22日,小区五期的车位开始认筹。当天交了2万块钱的认筹金,拿到了认筹号后就一直等待车位开盘。“当时开发商说的是3月底就会开盘,但是等到月底时又通知清明小长假开盘,随后又拖至五一小长假至今仍然未开盘。”这让蒋女士很是无奈。“有不少业主说,开发商想涨价,所以一直拖着。”蒋女士说,他们也就此问过开发商,但是至今没有明确回复。车位捆绑销售的情况也不少见。高先生是市中区二环南路某小区的业主,小区停车位的价格从15万元上涨到20万元,并且如果同时购买地下室才给予价格优惠。“这是不是也属于捆绑销售?”高先生问。
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