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广东试行宅基地抵押贷款建房
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云浮市郁南县平台镇古勉村农民王宝华最近很开心。她以宅基地为抵押，成功从农村信用社贷款2万元，加上十多万元自筹资金，终于可以将自家的平房加盖到两层半。王宝华是古勉村计生专干。南广高铁郁南站建设征用了她家的老房子。今年4月，郁南县与县农村信用社合作，率先在全省试行农民抵押贷款建房，探索以农村建设用地、宅基地、林权、耕地承包经营权为抵押物，盘活农村闲置资产，扩大农村消费贷款领域。目前，郁南县已有153户农民申请建房抵押贷款，其中53户已经获得148万元贷款。10月17日下午，广东省国土资源厅地籍处处长谢自力到郁南专题调研有关农村宅基地流转及抵押贷款工作。谢自力认为，开展农村土地承包经营权流转抵押贷款工作是推进农村土地适度规模经营、增加农村融资渠道、突破农业融资"瓶颈"制约的有益探索和尝试，将有效破解长期以来困扰农民因抵押物不足而贷款难问题。据了解，目前，该项改革在广东省云浮与梅州两地各一个县试行。此前，山东、浙江、重庆、四川等地都曾先后出现了允许农民用自建房抵押贷款的试点改革。安徽进一步试行了农民用宅居地抵押贷款改革，并制定了相应配套的措施。有专家在论及以上改革时称，允许农民将手中的自建房甚至是宅居地用来抵押贷款，是盘活农村经济，助推农村经济发展的一个不错办法，避免了农村这部分财产的巨大浪费，但同时，我国目前的《土地法》、《物权法》以及《担保法》等内的法律条文又有明确规定，农民的宅居地、林权、耕地承包经营权不能用来作为贷款抵押物。中国是个农业大国，在农村社保体系尚未健全的情况下，住房、宅居地、耕地承包经营权是农民最后的生存依据，如因在实践中出现农民流离失所，也必将给社会带来层出不穷的新问题。"这是一个困局。"省内一名长期研究农村金融改革的专家说，改革要冒风险，但风险有时可能会太大，"所以才要先找个别地方试试看"。焦点 申请贷款时须所在村2/3以上的村民代表签名证明农民需要满足什么条件才能办理贷款？银行如何控制风险？就郁南县与县农村信用社合作试行农民抵押贷款建房相关细节，南方都市报采访了郁南县委书记、县人大常委会主任廖鹏洲，平台镇农信社主任吴皓月和平台镇委书记、镇人大主席叶伟光。如何控制风险南都：现有法律对农民的宅基地是采取保护性规定的，郁南现在试行农民以宅基地做抵押，出于什么考虑？廖鹏洲(郁南县委书记、县人大常委会主任)：郁南作为山区县，部分农民因为就差那么几万元钱而盖不起房子，对他们的生活、生产造成非常大的影响。推进农村住房改造，改善农村居住环境，加快社会主义新农村建设是省委、省政府实施十件民生实事之一。云浮市是全国农村改革发展试验区，郁南县近年来又在着力推进农村信用体系建设并取得一定成效，所以我们就想在破解农民贷款难问题上做出探索。南都：如何控制风险？廖鹏洲：除了拥有完全权属的抵押物，申请人还必须具有郁南户籍，所建房屋必须在郁南县辖区；自有资金须在50%以上；信用良好。如何办理贷款南都：农民如何办理抵押贷款？吴皓月(平台镇农信社主任)：分六步进行。1.农民提出申请，提交身份证件、抵押物原始权属凭证等，所在村2/3以上的村民代表签名证明。2.相关部门进行审核后对抵押物进行价值评估。3.郁南县国鑫投资有限公司调查核实抵押物并办理抵押。4.国鑫公司向县农信联社出具同意书。5.报县农村建房抵押专责小组审核备案后，再由国鑫公司转送向县农信联社。6.农信联社向申请人授信，按建房进度放款。之所以要2/3的村民签名同意，是因农村宅居地等属于集体所有制，任何一个村民只有使用权；要将它们拿出抵押，需经过大部分村民同意。南都：万一出现变故，贷款人不能按期还款，怎么办？叶伟光(平台镇委书记、镇人大主席)：国鑫公司作为担保方，万一贷款人不能按时还款，国鑫公司会按照协议先行还款给信用社，再处置抵押物。贫困户因天灾人祸无法偿还贷款本息的，经县扶贫办认定，报县农村建房抵押贷款专责小组审批，可对贫困户建房抵押贷款给予全额贴息，并用金融扶贫担保基金全额代偿贷款本息。如何确保专款专用南都：贷款金额、利率是多少？吴皓月：最高可贷款8万元，最长还款期为5年。如果是贫困户，利率按照基准利率办理；如果是非贫困户，利率按基准利率上浮10%。申请贷款农户可采用按月、双月、按季、半年、按年等额本息分期还款方式，也可采用按月清息，双月、按季、半年、按年等额还本金的分期还款方式。属贫困户的由县金融扶贫基金提供80%的担保，在"双到"帮扶期限由帮扶责任人或帮扶单位贴息50%-90%，"双到"帮扶期限结束后由县金融扶贫基金中按原帮扶人或帮扶单位的贴息比例贴息，县金融扶贫基金继续承担担保责任。南都：如何确保贷款人将款项用于建房？叶伟光：我们对资金严格控制，确保专款专用。一是分期发放。二是整村搬迁项目申请者的贷款资金直接划拨到集体账户中，自行建房的贷款资金直接划拨到材料供应商、施工主体账户中，降低群众对资金的控制力度。他城 贵州德江：三权办证政府担保今年9月17日，贵州省首例农村"三权"抵押贷款工作在德江县启动。据悉，通过县政府抵押担保，农户利用林权、土地承包经营权、宅基地抵押，可从农村合作社获得贷款。由于农村居民没有法律意义上完整的不动权，他们的土地是承包的，土地、宅基地属集体所有，宅基地上盖的房子没有产权证。对此德江县政府对被征收的农村承包地，给予注销承包经营权证；对没有申办宅基地使用证的，给予申办；对没有登记办证的农村房屋，给予房屋所有权的登记办证。德江县政府与贵州省农村合作社签订银政合作协议书，由县政府作担保，让农户可以通过林权、土地承包经营权、宅基地抵押从农村合作社获得贷款。此外，德江县还专门成立了价格认定中心，用于农户贷款抵押物的评估。德江县法院出台保护"三权"抵押贷款行为的司法意见，为贷款担保提供了司法保障。万一农户还不起贷款，银行方面将按正规程序，对贷款抵押物进行处置。据贵阳晚报报道重庆开县：确权颁证产权量化2008年，重庆开县出台了《关于进一步加强农村金融服务的意见》，开始进行农村土地流转经营权抵押贷款的探索。2009年1月，国务院公布《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。其后，农户以林权、农房作抵押也成功获得贷款。其中最为关键的是，2010年8月，重庆出台了《重庆市人民政府关于开展农村土地承包经营权确权颁证工作的意见》，明确规定要进一步完善农村土地承包关系，逐户开展农村承包地面积摸底和清查工作，并对承包地块、面积、空间位置、地类、权属进行分户确权颁证。确权同时，重庆市政府还对资产产权进行量化，明晰"三权"权属。宅基地化为财产权时，15%归集体、85%归农民，承包地和林地则20%归集体、80%归农民。农民可将其使用权份额用作抵押。目前，重庆已完成"三权"的确权颁证。重庆政府还通过成立农村"三权"抵押贷款风险补偿专项基金，组建兴农融资担保公司等，最终形成80亿左右的、覆盖全重庆的"伞形"担保体系，总体上可担保贷款800亿元。来自重庆银监局的数据显示，截至2011年末，重庆累计发放农村"三权"抵押贷款18612笔，共计180亿元。据南方农村报报道背景 广东试点：梅州和云浮
今年8月15日，广东农村金融工作现场会在梅州举行，会议决定将在梅州和云浮两市开展农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点。而在今年7月25日公布的《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》中，也明确要建立梅州农村金融改革创新综合试验区，在国家明确试点范围、条件及抵押登记、期限和抵押权实现等具体政策的基础上，研究推进农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押贷款试点工作；加快发展适合农村特点的农户资金互助社。梅州市金融工作局局长王伟明今年接受南方农村报采访时，这样描述梅州的试点设想："大概的思路是，由梅州市政府成立一家公司，农户可以把宅基地抵押给这个公司，然后再由该公司向银行进行担保取得贷款。"今年9月份还在进行方案论证。梅州市的这个政府授权机构基本确定为"农户征信中心"，梅州市将在下辖的梅县进行试点。此外，确权被列入梅州宅基地贷款试点工作的基础内容。
本文来源：奥一网
作者：周松柏 周文峰
责任编辑：王晓易_NE0011
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郁南尝鲜“建房抵押贷款” 先行先试激活农村金融
　　孔庆科成为郁南第一个拿到农村建房抵押贷款的人。毛三摄
　　●南方日报记者陈清浩
　　通讯员毛三
　　谭华东是云浮市郁南县平台镇古勉村的村民，日前，南广高铁郁南站建设征用了他家的老房子。他准备趁此机会盖一栋五层高的新房子，可是，他还差一些钱。正当他在发愁之时，郁南县推行了一项“农村建房抵押贷款”的工作，他以宅基地为抵押，贷款3万元，终于盖起了新房子。
　　今年4月，郁南县与县农村信用社合作，率先在全省试行农民抵押贷款建房，探索以农村建设用地、宅基地、林权、耕地承包经营权为抵押物，盘活农村闲置资产，扩大农村消费贷款领域。
　　郁南的这一激活农村金融的做法，在全省乃至全国都是一个先行者。正因如此，郁南的探索受到了广泛的关注。“郁南的改革如果做得好并得到推广，那将是中国农村一场深远的变革。”中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说。
　　建房抵押贷款解了燃眉之急
　　古勉村是郁南一个平凡的村庄，但是因种种机缘巧合，它被推到了“农村建房抵押贷款”探索的前沿。由于支持南广高铁和火车站建设的需要，郁南县平台镇的古勉村原址被征用，整村搬迁到别的地方。大量的村民要建新房，一些村民资金不足。一批古勉村民因此成为郁南县“农村建房抵押贷款”试水者。
　　该村的治保主任孔庆科，是第一个吃螃蟹的人。出于长远的考虑，他打算建一栋5层半的楼房，每一层面积150平方米，整栋楼房的造价接近70万元。但是除了政府拆迁给的几十万的补偿款和自己多年的积蓄外，孔庆科还差一点钱。正当他为资金缺口而四处张罗之时，郁南县“农村建房抵押贷款”的做法正式推开。孔庆科瞄准了这个机会，今年8月份提交了申请，9月初他便拿到了第一笔5万元贷款。
　　“这笔贷款虽然不算多，但是却解了我们的燃眉之急。”孔庆科说，如果没有这笔贷款，他建房子的日期可能要拖一拖，对于他们这些房子已被征用的村民来说，这是一件十分痛苦的事。
　　在孔庆科看来，“农村建房抵押贷款”是一件很好的事。“比如说，农民要娶媳妇，如果没钱盖房，结婚的日子可能就要拖后了。又比如说，农村有一些房子是危房，如果农民没钱维护或重建，生命财产安全就受到威胁了。”他说。
　　在郁南县，除了孔庆科，如今已有不少农户享受到了这个政策的好处。截至目前，郁南全县已收到了超过200份农户申请资料，申请金额为785万元，其中获得授信的农户有107户。作为郁南最早的试点，平台镇目前申请贷款户数53户，其中获得授信的有48户，授信金额为220.5万元。
　　激活农村金融和农村建设
　　“农村建房抵押贷款”的做法，事实上是郁南农村信用体系建设的一个延伸，也是该县深化农村金融改革、进一步激活农村金融市场的着力点。
　　农民贷款难一直是影响农业效益提高和农村各项社会建设推进的难题。2009年，云浮结合建设全省农村改革发展试验区，在郁南县推行农村金融改革，以郁南县勿坦村作为试点，以农户信用评级来创建“有信用就有钱”的金融机制和农村社会管理机制。这一做法开了全国的先河。目前，“勿坦模式”信用村、信用户创建已在云浮全市得到了推广。
　　作为广东农村金融改革的一个试验田，云浮“勿坦”信用村建设收效明显。云浮市银监局的统计显示，今年上半年该市金融机构投向“勿坦模式”信用村贷款的不良率仅为1.07%，而投放在非“勿坦模式”的小额贷款，其不良贷款率高达6%以上。这一结果让郑风田教授十分感慨：“事实上，认为农民不讲信用、穷人还款记录比富人差，都是一个误区。”
　　就云浮的创新探索，专家认为，云浮是全国农村改革发展试验区，应该“先行先试”为全国探索经验。
　　“农村长久贫困的一个原因是信贷的不平衡。”郑风田说，由于农村产业利润率的低下，众多农村信用合作社基本成了农村资金的抽水机，将农村本来就少的资金源源不断地输送到城市，农村产业的发展则缺乏资金支持。一旦开放农村在建房的抵押贷款，可让城市的资金回流到农村，改变目前资金单向流动的局面，从而促进农村的繁荣，解决城乡差距越拉越大的问题。他认为，广东应该充分利用“先行先试”的政策实验机会，率先尝试农村在建房抵押贷款的模式，松绑农民积蓄激活农村消费市场，以换取接下来经济的30年高速发展。
　　省委农办副主任陈祖煌也表示，“农村建房抵押贷款”要得到全面的推广，单从地方探索尝试显然是不够的，需要在国家层面一系列的法律调整，局部探索值得鼓励。
　　广东省农村政策研究中心顾问江惠生则强调，探索“农村建房抵押贷款”关键是要完善相关的制度，保护好农民的利益。建议广东先行一步，真正发挥“先行先试”试验田的意义。
　　风险控制尽量考虑周全
　　对于“农村建房抵押贷款”的探索，郁南十分小心谨慎，尽量避免“农民还不起贷款”情况的出现。“我们既要改革，也要尽量在现行的法律框架内进行创新，避免出现问题，所以在风险控制上就考虑得比较充分。”郁南县主要负责人说，该县采用了国有企业担保、信用户评定、经济实力考察、抵押物评审等方式，以降低“农村建房抵押贷款”的风险。
　　按照《郁南县农村建房抵押贷款工作指引(试行)》的规定，农户建房贷款的额度一般限制在5万元以内，最多能贷到8万元。而贷到的款只能用于建房，不能它用。平台镇农信社有关负责人告诉笔者，为保证专款专用，即使农户获得了授信，农信社也要和镇里的负责人士对现场作考察，根据工程的进度分批发放贷款。“一方面可以保证贷款不会被挪用，另一方面也可以减少农户的利息支出。如果还没动工，一般都不会马上发放贷款。”该负责人说，农户的建房贷款也是直接打到建材供应商等账户上，不经过农户之手。
　　为了防范风险，农户必须有一定的经济实力和信用度才能贷到款。农户提出申请后，村干部、镇政府工作人员等将调查其诚信家底。农信社也将对农户的还贷能力进行严格的评估。同时，也需要经过本村2/3以上村民签字证明，同意以村集体土地使用权向金融机构抵押贷款。笔者了解到，郁南县2009年开始的信用村、信用户创建工作为这些工作打下了基础。
　　为了进一步降低金融机构的风险，郁南还采用了政府担保的做法，即，由政府成立国鑫投资公司(受县委、县政府委托，作为农户宅基地抵押贷款建房担保人的国有公司)，注入1000万元的资金，假如农民还不起贷款时，国鑫投资公司先偿还金融机构的本金和利息，然后再处理农民的债务问题。
　　农民还不起贷款怎么办？
　　由于郁南在9月份才放出第一笔农村建房抵押贷款，尚未遇到不良贷款的问题。再加上有层层把关和之前信用村、信用户建设的基础，郁南县对不良贷款问题并不是很担忧。但是，作为一项开创性的工作，郁南依然必须回答一个问题：万一农户真的还不了款，怎么办？农户会否失去住房？
　　对此，郁南因地制宜用三种方法解决这类问题：首先，现行法律的规定是“一户一宅(指宅基地)”，但是农村的现实是“一户多宅”。所以郁南实行建房抵押普遍的做法是用旧宅基地做抵押。如果农户还不了款，就由国鑫投资公司将旧宅基地收回来，用于农村基础公益设施建设或者城乡土地增减用途；其次，在林权、经营权和土地承包经营权方面，出现了不良贷款，将由国鑫公司收回，调配出租给种植大户承包经营进行种植发展，走集约化发展之路；而古勉村属于第三种类型，即将新房宅基地做抵押，由于楼层都在三层半以上，而且地处高铁站场，一旦出现不良贷款，国鑫投资公司也只是收回农户一楼的商铺经营权，而并非整栋楼房。
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