北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司与韩勇物业服务合同纠纷一审民事判决书关联公司：相关法条：北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初2041号原告：，住所地北京市丰台区马家堡东路88号9303室。法定代表人：吴建国，总经理。委托诉讼代理人：白宇征，男，办公室副主任。被告：韩勇，男，1976年11月19日出生。原告（以下简称洋桥瑞丽公司）诉被告韩勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告洋桥瑞丽公司的委托诉讼代理人白宇征、被告韩勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋桥瑞丽公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年8月1日至2017年7月31日的物业费6275.6元、违约金3435.9元及垃圾清运费60元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年7月8日，原告与被告签订《新科苑住宅小区前期物业管理服务协议》，约定由原告负责被告所居住的新科苑住宅小区的物业管理服务，被告从2005年8月1日起缴纳物业管理费，物业管理服务费每年3137.8元，垃圾清运费每年30元，每年从入住交费日前20日交纳次年的物业管理服务费及垃圾清运费，缴纳方式为年付；后原告依约履行了义务，但被告拖欠2015年8月1日至2017年7月31日的物业管理费及垃圾清运费，原告多次催要未果，现诉至法院，望判如所请。被告韩勇辩称：我确实未交纳2015年8月1日以来的物业费，欠交金额认可，因原告物业服务不达标，故未交纳物业费。1、小区门禁系统失灵，没有安全保障。2、小广告到处都是，固定广告不符合规定。3、小区有违章建筑，物业未尽管理职责，而且存在出租问题。4、小区环境卫生差，收废品的经常占道，绿化带被占用。有些业主私自占用公共空间。5、非机动车到处乱停，物业未尽到管理责任。6、公共设施没有定期更换、维修。7、绿化带没人维护，存在被占用情况。8、地下车库发生纠纷，很多业主轮胎被扎。小区很多业主未交物业费，物业应当反思。综上，不同意交纳全部物业费。经审理查明，被告是位于北京市丰台区马家堡西路30号院4号楼3单&#x号房屋的业主，2005年7月8日原告与被告签订《新科苑住宅小区前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的小区提供物业管理服务，物业管理费自2005年8月1日起计收，初次办理入住时，被告须交纳一年的物业管理服务费，共计3137.8元，以后每年被告应于入住交费日的前20日内，向原告交纳次年的物业管理费及相关费用；其它需缴纳的费用包括垃圾清运费30元/户/年（代环卫局收取）。现被告未按期交纳2015年8月1至2017年7月31日的物业管理费6275.6元及垃圾清运费60元。庭审中，被告提交照片证明小区物业服务不到位，本院要求原告针对业主所反映的问题予以说明。洋桥瑞丽公司表示：关于环境卫生问题，每天都会打扫楼道和电梯，小区院内是每周至少二次，我们发现垃圾也会及时打扫；关于小区保洁，物业可以给业主留下监督电话，如果发现有长期未及时清理的垃圾可以向物业反映；关于小区的门禁，物业只能是发现损坏后及时修理；我们的安保是24小时巡逻；摄像头老化，正在安装新的设备；关于收废品的，废品回收站是应部分业主要求设立的，我们会对其加强管理，不允许其占道及占用绿地；有些摊位是物业出于公益目的，为业主服务；关于地下室出租问题，地下室是员工宿舍，但是不允许对外出租，避免安全隐患；小广告不允许张贴，也不允许推销，发现会及时处理；有些广告是消防部门或者相关部门所立，收入也归相关部门；北区广场固定广告牌是社区设立的，并非我们所管理；移动屋是民防局的权属，不归我们管理；南区的简易房是物业用房，已经清理；违建我们只能管理，无权拆除；关于停车场收费上涨，是应开发商要求，开发商是地下车库的产权单位，若要动工改造需要请示、沟通。本院认为，韩勇与洋桥瑞丽公司签订的《新科苑住宅小区前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。洋桥瑞丽公司为韩勇提供了物业服务，韩勇理应按照协议约定按时支付相应的物业费及垃圾清运费。韩勇主张洋桥瑞丽公司提供的物业服务不达标，并以此要求减免物业费。洋桥瑞丽公司不认可韩勇所述，并对韩勇提出的问题逐一进行了解释。综合本案现有证据，洋桥瑞丽公司提供的物业服务虽然存在瑕疵，但并未达到应减免物业费的程度，故韩勇应当交纳其所拖欠的物业费及垃圾清运费，但免除其交纳违约金的义务。小区的建设与维护需要业主与物业公司的共同努力，洋桥瑞丽公司应不断提高、完善自身的物业服务水平以满足广大业主的需要，业主发现问题亦应与物业公司及时沟通，而不应采取拒交物业费的方式解决问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告韩勇于本判决生效之日起十五日内给付原告二○一五年八月一日至二〇一七年七月三十一日的物业费6275.6元。二、被告韩勇于本判决生效之日起十五日内给付原告二○一五年八月一日至二〇一七年七月三十一日的垃圾清运费60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告韩勇负担（于本判决生效之日起十五日内交纳）。本判决为终审判决。代理审判员　   盛耀平二〇一七年二月二十五日书 记 员   丁焕然邀请赢奖 收益排行榜排名用户名收益(元)1181****5252?356402186****0023?336603132****6936?107404182****1831?76205188****4341?6180置顶反馈APP微信全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备固定电话：400-871-6266地址：北京市海淀区知春路63号中国卫星通信大厦B座23层京公网安备 95号您的当前位置：&>&
物业对违建未尽管理责任 业主诉求少缴物业费获法院支持
（长江日报 记者李亦中&通讯员王田甜&李娜）洪山某小区一业主违法搭建，小区物业公司接到相邻业主反映后，虽然出面制止，但违建业主置之不理。相邻业主以物业公司未尽完全管理责任起诉，要求减半支付物业费。市中级法院二审昨日判决，部分支持业主诉求，判其按约定物业服务费的80%支付。
&&&&张某是退休职工，2006年5月入住洪山区洪山乡某小区4栋103室，与小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业公司应履行诸如维持小区治安、保洁、维护车辆停放秩序，对房屋公用部位、设备设施进行维护修缮等义务。住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元计算。
&&&&2009年，张某的邻居在露台飞檐上建房，挤压了张某居住空间。张某多次向物业公司反映情况并请求制止，但邻居的违建房仍成功搭盖。张某遂从2010年1月开始拒交物业费。物业公司多次催收无果，2013年6月将张某告上法庭，要求偿付欠缴的物业管理费1.5万余元。张某反诉物业公司未尽管理责任，请求减半支付物业管理费。
&&&&张某提供了一组违章建筑照片，以及多次向物业公司反映违建并请求制止的记录，物业公司承认情况属实。张某认为，物业公司不作为甚至纵容的态度，间接帮助了违建房建设完工；但物业公司辩称曾多次劝阻、制止违章搭建，已经履行了物业管理义务。
&&&&一审法院认为，张某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，服务企业与业主均应诚信守约。物业公司依约定提供了服务，有权收取相关物业服务费。张某提出物业公司未能制止违章建筑，属于物业公司在履行物业服务合同中的服务质量问题，构成部分违约；物业服务企业没有执法权力，业主应向相关职能部门反映情况，或者向直接侵权人主张权利。法院酌定，适当减少张某应支付的物业服务费，判其按约定物业服务费的80%支付。
&&&&一审宣判后，张某不服。二审法院驳回上诉，维持原判。
&&&&法官说法&&&&&&&物业部分违约应给业主一定赔偿
&&&&随着社会发展，小区物业服务制度已基本普及，与此同时，业主与物业公司的矛盾也日渐增多。有指责物业公司服务不周的，也有因为与其他业主矛盾而迁怒物业公司的。原因林林总总，但业主的维权手段却往往只有一种——不缴物业费。
&&&&近年来，以物业公司催收物业费为主的物业服务合同纠纷呈明显上升趋势。法院审理此类案件时，会着重审查物业公司是否按照物业服务合同的约定提供了相应物业服务，如果物业公司提供了基本的物业服务，只是服务标准未完全符合合同约定，法院会综合考量合同内容具体约定，及物业公司提供服务的瑕疵程度等因素，对于业主减付物业费缴纳请求权，在一定比例上予以支持。
&&&&本案中，张某因邻居违建、物业公司未能及时阻止而起诉物业公司，物业公司接到张某投诉后，虽出面制止，因其没有执法权而无法制止违建，本应向城管等执法部门反映，但物业公司却放任了，构成部分违约，根据《合同法》相关规定，理应给予业主一定赔偿。
&&&&需要说明的是，业主因物业公司服务质量问题而拒缴物业管理费的行为，也是不合法的。
（责编：王海）
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“两业”战争：物业管理难题如何解？
扬州广播电视报
近日，宝应阳光水岸的近50名业主被物业告上法庭，追缴所欠物业费。近年来，业主被物业&逼&上法庭的案例时有发生，物业、业主矛盾日益突出，物业费也成为了双方关系的&ldq
近日，宝应阳光水岸的近50名业主被物业告上法庭，追缴所欠物业费。近年来，业主被物业&逼&上法庭的案例时有发生，物业、业主矛盾日益突出，物业费也成为了双方关系的&晴雨表&。6月2日，我市《物业管理办法（征求意见稿）》开始公开征求意见。纠结、错综复杂的物、业关系应当如何理顺？小区停车难，车辆乱停乱放，已经成为不少小区的矛盾焦点。一小区50户业主因物业费被诉法院市民刘先生是宝应县阳光水岸小区的业主，平日里老实本分，从没有做过出格或违法乱纪的事情。但是，最近他却收了法院的传票，这让老实了一辈子的老刘感到有些惶恐不安。据了解，与刘先生一道收到传票的还有阳光水岸小区其他四五十户业主，而他们被告上法庭的原因也都一样，就是拖欠了小区物业公司的物业管理费。&如果拖欠物业费的是几十上百户，那说不定是业主的问题，但是现在整个小区大半业主都拒缴，物业公司不反思，反而将业主告上了法庭。&刘先生表示，收到法院传票后，让不少业主感情上难以接受，就算最后交了，也是&被逼无奈&。该小区居民李先生向壹周刊记者表示，从2011年入住至今，眼见着公共绿化变成了杂草和停车场，小区环境越来越差，监控形同虚设，这让业主如何心甘情愿地去交物业费？&小区曾发生过多次火灾，均因车辆乱停乱放，以致消防车受阻，物业管理存在漏洞。&业主们向记者罗列出了小区存在的多个问题，比如：车库漏雨、门头廊檐漏雨、墙体裂缝、空调乱装、门锁失灵、物业费乱涨价、夏天车库严重漫水、小区轿车乱停，甚至影响绿化等。而这些，均与物业公司的&不作为&有关。阳光水岸物管项目单位扬州宏大物业管理有限公司负责人朱宝军向记者证实，此次被告上法庭的业主共有50户左右。&小区总共有1306户业主，89个单元楼道，拖欠物业费的业主达到5成以上。&朱宝军解释，拖欠物业费业主接近700户，唯独将这50户告上法庭，主要因为这些业主具有金额多、时间长等&代表性&。朱宝军向记者进一步解释，阳光水岸作为&学区房&，在管理上本身就存在诸多困难。&小区内不少居民都是租住的，三年高中上完就走，所以对小区没有&归属感&。&朱宝军告诉记者，不少租户在公共区域择菜，烂菜叶丢的到处都是，还有些农村租户将蔬菜种子带到小区绿化带上种植，虽然去年物业曾经配合城管清理过，但是没过几天，新的&菜地&又出来了。对于通过法院催缴物业费，朱宝军感到信心十足。&一般到法院，法庭都会支持物业公司。物业费是预缴费服务，交了物业费，物业公司才能为业主提供服务。&业主认为，小区违建属于物业监管不力，但物业却认为自己并不具备&拆违&的权力。物业费，物、业关系&晴雨表&近日，《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中关于&不按时缴纳物业管理费的业主，相关信息将纳入个人征信系统&的新规引发热议。目前，因业主拖欠物业费而使物业服务陷入恶性循环的问题十分突出。一般，当小区物业费收缴率低于8成时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动，并最终陷入&业主欠费-物业亏损-服务缩水-更多业主不缴费&的恶性循环。据了解，因为业主意见较大，虽然宝应阳光水岸小区去年成立了业委会，但却至今无法使用维修基金。&物业提议使用维修基金对小区监控进行维修，预防盗窃，但是，大部分业主都不同意，按照规定，没有超过半数业主同意，维修基金就没有办法申请使用。&朱宝军告诉壹周刊记者，目前阳光水岸小区物业服务费只有0.65元/平方米，而拖欠物业费年限最长的业主已经达到4年，从入住小区后就没交过物业费。朱宝军认为，如果说小区物业不尽责，他感到很委屈。&小区去年连续发生火灾，都是物业工作人员冲在最前面。&因为与业主关系紧张，&宏大物业&在阳光水岸小区的经营显然已经进入了恶性循环。朱宝军还向记者吐起&苦水&，目前阳光水岸项目共有物业员工30多人，每个月除了要按时支付人工工资，还要垫付3万多元的电费，因为物业费收缴率低，物业公司在小区管理中正常&入不敷出&。事实上，包括市区万杨物业在内的多家物业公司，均曾将业主告上法庭，讨要物业费。而拒缴物业费已经成为业主&对抗&物业公司的一种普遍形式，更是物业、业主关系好坏的&晴雨表&。今年初，江都世纪景园小区因业主不交物业费，小区物业浙江佳源物业管理有限公司江都分公司，向连续两年未交物业费的117户业主发出律师函，律师函中写明了业主所欠的物业管理费数额、违约金计算方式等，并提醒业主积极履行交纳义务。而市区阳光水岸小区，历年物业费的收缴率高达95%以上。&确切地说，近年已经达到了98%以上，而且大部分业主是主动到物业服务柜台上交纳。&小区物业工作人员向记者表示，物业用心服务了，业主都能看到、感受到，因此一般不会在物业费上为难物业公司。该工作人员认为，业主主动交物业费是因为物业提供的服务让他们满意，物业与业主的关系能够进入良性循环。&业主的电灯、小家电，只要物业能帮忙的，我们都免费上门安装。如果涉及到更换配件的，还提供免费的代购服务。&物业、业主的矛盾根源在哪儿？&宏大物业&负责人朱宝军认为，目前物业和业主的矛盾根源主要在于相互不理解。朱宝军表示，比如，房屋质量存在问题，无论是在&质保&期内、外，维权的主体都应是开发商或业主，物业公司可以配合维修。但事实是，大部分业主均将责任推给物业，并且作为拒缴物业费的理由。但不少业主认为，目前大部分小区的物业公司都是前期由开发商直接招标，业主并没有发言权，特别是尚未成立业委会的小区，业主只能容忍物业&恣意妄为&，物业费成为了制约物业公司的唯一&法宝&。有业内人士认为，如今物业与业主紧张关系，很大程度上来自于开发商前期埋设的&地雷&。一些开发商为了短期效益，掩盖问题，在招聘前期物业时就煞费苦心，后来干脆成立所谓&开发商物业&。如今，&开发商物业&已经成为了不少楼盘销售的卖点之一，业主们选择&开发商物业&也是希望在以后的房屋保修上能够有所保障。该人士坦言，其实物业和业主的矛盾根源还是物业费、车位费、广告费等经济问题。对于一个新楼盘而言，前三四年是物业公司利润空间较大的时间段，物业费收缴率也高。但随后，房屋超过保修期，物业的利润也会逐渐降低，特别是一些不能随便使用公共维修基金的小区，物业公司的兴趣将会逐渐减小，有的甚至撤退。&利润减少，无利可图，物业公司就会精简人员，缩减开支，服务质量必将降低。&但对于该不该将业主告上法庭？一家物业费收缴率较高的物业公司负责人向记者表示，如果个别业主多年不交物业费，物业公司应当通过法律途径向其索要，这对其他缴费的业主来说，才更公平。江苏擎天柱律师事务所律师杨峻鹏表示，根据我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉。解决物、业矛盾应当多沟通6月2日，我市《物业管理办法（征求意见稿）》开始公开征求意见。数据显示，我市物业管理覆盖率达到90.2%，物业企业总数量有286家。按理说，我国现行的《物业管理条例》已经为业主和物业的权责以及物管费的交纳，给出了大致的规定。但在实际操作中，业主和物业为何总是各有各的理？市区九龙花园小区分为吉龙苑、祥龙苑、腾龙苑、飞龙苑，是汤汪乡村民的安置小区。在社区成立自己的物业公司之后，原本脏乱差的小区环境如今焕然一新。同样的&逆袭&还发生在了竹西社区辖区内的安置小区，物业费收缴率均达到90%以上。&如果物业能把心放在小区，肯定会得到业主的认可。&&安康物业&经理栾华钧认为，如果绝大多数的业主不愿意交纳物业费，那肯定是因为物业的服务不到位，物业和业主主要还是在沟通。栾华钧认为，物业要和业主搞好关系，应当做到三件事：第一，业主找到物业，能解决的立刻解决；第二，不能解决且不应当是物业该解决的事情，能帮忙的要尽力解决；第三，不是物业能解决的事情，应当和业主解释清楚，并协助业主找相关职能部门，一起去解决。&业主肯定希望物业费越低越好，物业公司肯定希望利益最大化，但保证物业公司有合理利润，才能保证小区物业管理的良性循环，业主和物业之间还是要找到双方认可的&切合点&。&栾华钧举例，为了提高物业人员为业主的服务热情，该物业公司在内部进行了相应考核，提高服务意识。&有时物业把公共区域服务的再好，但是如果不能为业主解决切身实际问题，往往还是得不到业主的认可。&因此，栾认为，让业主放心很重要。政协委员王有培认为，应当发挥基层组织、居委会的媒介作用。物业所在地的政府组织、社区应积极发挥桥梁媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。一方面增强业主对物业公司的信任，消除业主的抵触情绪，另一方面加强对物业公司服务、收费、账目等方面的监督，维护业主的合法权益。王有培委员建议，所属社区居委会可帮助召开业主大会、组建业委会，让业主开展自治工作；整合各种资源，把物业管理纳入辖区综合治理范围，把创建文明小区、安全小区与优秀物业管理小区结合起来；利用社区居委会的优势，及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。本报记者/严柳一些小区建成后，&维修&成为物、业扯皮的理由。
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