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超高层住宅发展模式.ppt 61页
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超高层住宅发展模式
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超高层住宅发展模式专题分享 ◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征； 超高层与普通高层的差别在哪里？ 当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？ 在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？ 引子：成都超高层08年出现“井喷” 成都超高层住宅2008年出现井喷现象 成都客户对超高层接受度呈增长趋势，07年底，高层和超高层客户接受度占40% 成都超高层开发商从高品质产品、园林尺度扩大、物管服务前置、生活方式打造等主动引导客户 超高层是什么？ 从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化 我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。 联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。
从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异 从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价 综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： 看不到景观的楼层与高层均价相差无几； 可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差 超高层住宅的市场共性六大规律 在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑 市场化条件下超高层出现的宏观经济背景： 经济发展水平较高 城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现 城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现
城市化率较高 城市化率达到60％左右开始出现超高层 城市化率达到80％左右超高层大量出现
超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动 市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质 面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知 所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本 在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。 超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同 “S比”带来的两种开发模式：
S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端； S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景） ，产品层级属中高端
世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2； 世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低 超高层市场成功实现共性总结 匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为 超高层两种发展模式案例研究 我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究 世茂滨江超高层系列案例 万科金域蓝湾系列超高层案例 通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式 世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式
价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表 价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比 形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究 资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源 规模方面，世茂滨江多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目 世茂滨江系列多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目 容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率 超高层选择何种模式的前提条件 定位：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要关注项目利润层面 价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力 复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观 形象主导模式规划排布要点：
以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间； 超高层为整个
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为什么楼盘销售都推荐顾客买7、8层的楼房？
打算买房的时候去看楼盘，会有售楼小姐向你介绍情况，而且都会推荐7、8楼的户型。都说这两个楼层是最好的，一大堆人抢，价格一般也最贵！但是专家看来，6楼以下的楼层，就比较嘈杂。而且房屋的采光和视野上，都表现很一般。但是从7楼8楼开始，采光和视野就不错了，成为名副其实的楼王层。因此，售楼小姐们就喜欢将这些楼层推荐给买家，就算是贵点，可还是会有顾客愿意成交的，自己也更容易卖掉，提成就更多了。我知道有部分人在嘀咕，9层或更高的楼层，一样舒服啊？采光和视野，也都不影响。但是市场已经形成口碑了，买家都是跟着广告走，那肯定7/8层就更好，这样住的会有优越感！&&另外，高层住宅有很多优势，但是在高峰期上下班的时候会不方便，还有就是发生失火等灾难时，所以7/8层就最好。所以，为什么就这两楼层卖的贵就有原因了。而且，也有很多当官的，说俗语七上八下。因为寓意不同，有的7楼是最好的，但一般消费者，更喜欢8楼。最后，是你会选择哪一层呢？
楼层的三分之二层最好
喜欢10层以上&&
7-10层属于最佳楼层。再高就看个人喜好了，有的人就是喜欢住高一点。有35层巴不得住35层。
推销员极力推销的一般都是最差的，七层以下水费便宜，价格相对便宜，买的人不少，七层八层不三不四，高不高低不低。既然买高层，能力范围内肯定往高了买。
&&家里如果有年纪大的，对低层的需求不可忽视，小高层只有一部电梯的不能买太高，万一维修就要爬楼梯了，年轻人一般都是喜欢高点的。
高层好，视野好
本来想买7楼的，结果太犹豫没了，买了15。喜欢7楼，可以看到小区绿化，现在空气不好，高层看出去，雾霾笼罩的，还是低点看不到舒服
重来没听说过高层七八楼最好 都说11以下是扬灰层 你哪里看来说最好的
都说11以下是扬灰层，都谁说的？
因为5.6到7层价格有很大的一个变化
我家买了一个七楼好后悔！应该买更高的！
谁说的，我们上周去看房子，20多层楼就7、8、20楼没有卖掉，没有人要啊，哪里7、8最好卖啊。然后20楼报价也比8楼贵，售楼处是说最高的越贵。最终我们选了8楼，已经支付定金了，然后明天就去签合同了。
:9楼好[表情]
( 20:00) 同意9楼。所谓9吾至尊是最大数，而且高低合适，是一个单元里最抢手的几套。
八楼好啊，另外万一停电7楼或者8楼还能爬爬
8到12楼是扬灰层，怎么成最好了？
喜欢就是最好的
撇开总层数谈楼层，觉得合适吗？
:撇开总层数谈楼层，觉得合适吗？&( 12:16)&是的。应该说总楼层的2/3处是比较好的位置。
怎么可能7-8楼最贵，搞错了吧
七八最好！
:都说11以下是扬灰层，都谁说的？&( 22:38)&自己百度去查
都说9到11层是扬灰层，而多数高层大都靠路边，因为高，中间没有阻碍，所以噪音非常大，我就是因为噪音的原故，不买相对较高的楼层，不信的话，下雨天，到12层以上去体会一下，所以7，8层最好。
便宜的，给我哪楼都不介意
我喜欢不三不四
七上八下都来了，买十全十美不是更好
:谁说的，我们上周去看房子，20多层楼就7、8、20楼没有卖掉，没有人要啊，哪里7、8最好卖啊。然后20楼报价也比8楼贵，售楼处是说最高的越贵。最终我们选了8楼，已经支付定金了，然后明天就去签合同了。 ( 23:42) 你们买了哪里？
:便宜的，给我哪楼都不介意&( 11:07)&那你买一楼
:那你买一楼&( 12:45)&一楼卖掉了，
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& 家住高层的能不能说下居住感受？特别是24层以上的，风声 ...
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家住高层的能不能说下居住感受？低层也可以来说一说，高层风声是不是每天都很大？居住起来不如低层
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广 告以前住5楼刮起风来呼呼的响，现在住27楼像昨天的风刮起来一样呼呼响，应该与楼层没很大关系。
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你想多了。
建议撸主自带睡袋找一高层建筑睡一晚，亲身体验一哈，不要人云亦云。
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三十楼，挺好，夏天最热的时候装修打开门不觉得热，现在风大，关上楼道门就行了
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我住31楼，每天风吹的我在家站都站不稳
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住20楼，风声很大，感觉比楼下要冷一些
专注于为网友解决各类买房问题
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楼层高了肯定会冷些撒
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风声真心和这个楼层没什么关系吧。你想想看现在的房子3米一层来算，就算你住20楼也就是60米，三十层也就是90米，90米的高度有那麽大影响吗？小山坡也有几百米吧。
有麝自然香，不必随风扬！
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窗户关紧就没声音
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像荡秋千一样 站都站不稳
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这要看你居住的小区的具体位置实际情况来定了。小区临北，临江的冬天风大。1楼就风呼呼响。楼的密度也有很大的关系，密度大的，有狭管效应。不管几楼，都响的很。另外，还与小区的设施有关，走道等等门窗的破败，大风一吹，就光光做响。。层高的影响应该不大。
醉漾轻舟，信流引到花深处。尘缘相误，无计花间住。烟水茫茫，千里斜阳暮。山无数，乱红如雨，不记来时路。
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30楼 靠江边 像昨天 关窗 听不见风声。
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sunhome77 发表于
我住31楼，每天风吹的我在家站都站不稳
你不要吓楼主
抬起头来让本宫看看，你有没有订阅房小主，没有的话我等下再来
UID189765&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分75&在线时间36 小时&注册时间&阅读权限1&最后登录&
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高层，开门开窗风来了，关门关窗，风没了。
低层，开门开窗没风，关门关窗没风。
长期转让联通省内流量券，100M只需1元，要的联系微信：qq1768380
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楼层高了肯定会冷些
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风吹的我东倒西歪
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