昆明滇池小区土地价涨让业主买单 不加钱就转卖
　　据经济之声报道，前两天节目接到昆明李先生的投诉电话说，明滇池路滇池(博乌)小区开发商和部分业主之间因为房屋的问题产生了纠纷，问题主要集中在三个方面，第一是滇池(博乌)小区开发商在二期没有预售证的情况下和业主签订了购房合同；第二是由于昆明市提高土地出让金等原因开发商要求业主补交每平米2100元钱；第三在没有补交加款的业主没有退房的前提之下，开发商将业主的房子转卖给了第三方。　　就这三个问题我们采访了业主同时也采访了开发商。　　问题一：开发商无预证就和业主签购房合同　　消费者有话说：没有预售证就卖房　　记者：开发商预售证的问题你们是怎么发现他们有问题的。　　李先生：我们是2008年9月份购买了他们的房，购买了房之后他们给我们出示了一期的预售证，因为他们楼盘是分两期的，一期的预售证，一开始我们没有发现他这个因为我们那会儿不知道他们有两个预售证，看了预售证以后我们跟他签了合同，后来知道了他们分两期，然后我们又去问他预售证的问题，他说我们小高层二期他们是也有，叫我们去网上查，我们就上了昆明市房产交易网，他专门有个预售证的公示也查到了，是2009041号这个预售证，那么后来就是因为市政府昆明市政府关于发了一个关于补交土地出让金的办法，那个文件是说是9月15日以前预售证没有涉及到土地的项目的预售证就停发掉了，相当于手上还没有拿到预售证是这个问题。　　记者：是这样才发现预售证其实是假的？　　李先生：就是他现在手上没有，他现在手上有的只是一期的预售证，二期的预售证是没有的。　　商家有话说：房子未开盘 未对外正式销售　　我们再来听一听开发商昆明(明丰)房地产开发公司的何总怎么样来解释这个问题的。　　何总：47个人通过中介机构经济公司买到所谓我们房的购房指标。　　记者：也就是说您这第二期房子从来没有对外正式销售过对吗？我能这么理解吗？　　何总：对，我们现在还没有政府的一手房许可证，所以我们还没有开盘。　　记者：就从来从2009年开始就从来没有开盘过对吗？　　何总：不能开盘，因为昆明正在实行土地要补缴出让金的政策，我们08年取得土地开工建设，09年出来了一个土地政策就是说要按照09年新标准来补地价，那么04年以后土地都按09年的标准来补，这是政府政策，所以我们就要跟着政府走，听党的话，跟政府走，这是基本的准则，那么政府来讲现在就在核算土地补缴的数额，如果这个办不完，那么昆明政府的政策就停办了，停止了，我们也就没有办法去领这个预售证，也就不能够取领也就不能够签合同。　　是我们的业主以及我们的开发商就这个预售真的问题有没有和业主签订购房合同的问题的对我们记者采访的一个回答，那么我们再来看看第二个问题，就是因为昆明市提高土地出让金的原因，开发商要求业主补交每平米2100元的价款，关于这个问题消费者以及我们开发公司的何总到底是怎么样来回答记者的提问的呢？先来听听李先生的说法。　　问题二：开发商要求业主每平米补交2100元　　消费者有话说：土地涨价要业主买单 不加钱就专卖　　记者：我们再来看一下在2010年的时候单方面撕毁合同，表示房价上涨需要交纳每平方米2100元的补偿金，这个钱是怎么回事？　　李先生：他是在2010年7月份就是以政府需要他补交土地出让金说是土地成本增加，要求我们业主每平米增加2100以上这个价格来交给他，不然他做不了这个项目，是这个意思。　　记者：那国家在相关的规定当中是说的出让金这个价钱要转到你们购房者的身上的吗？　　李先生：当时2009年7号文件，只是规定了说他在每平米补交多少钱，后来在210年年底市政府到是惠民的政策，就明确规定了就是说土地出让金只能由开发商承担，不得转嫁给购房客户，有明文规定。　　记者：那也就是说滇池(博乌)小区如果是转嫁到你们消费者的身上的话，是违规的。　　李先生：是不执行这个文件的。　　商家有话说：政府政策要补交土地费用 成本增加　　记者：那你们有没有出台过让业主再补交2100块钱每平米的政策呢？你们有没有跟业主表明过？　　何总：不是补交。　　记者：那叫什么？　　何总：就是我们公布的就是成本价格，成本价格调整通知书，前文是这样的，那么这个通知书不仅是发给准备购房的业主，也发给了政府的政府部门和税务部门。　　记者：为什么要调这个价钱呢？　　何总：这个价钱不是调，而是由于政府政策要补交土地，形成工期这一年半不可能完成，预计要八年的时间才能完成，由于时间的延长那么他的财务成本费用、税费的增加、土地增值税、土地使用税和人工成本的增加，构成了成本新的一个增加，那么增加我们算出帐来，要告诉给管理部门和准备购房的部门，这个都是按现在的政策要求要公布的，所以这个通知……　　记者：这2100块钱不是土地的变化，土地价格的变化而产生的？而是因为要交纳拖延了工期以后后续产生的费用，我能这么理解吗？　　何总：对，这个是最主要的，就是由于工期的延长和综合成本，当然应该说也有土地的一部分因素但是不是全部因素。　　记者：你指的土地一部分的因素指的是什么意思呢？　　何总：就是说我们的土地是必须要出钱，因为商品房用地要出钱向政府的土地部门来购买，就是出让，通常说的同让，那么04年出让的价格和09年出让的价格政府有了很大的调整，就是从160万一亩的地调整为400万，因此我们的成本也就是说刚性成本也就增加到400万每亩地，平摊到每个平方就要增加一千多块钱，另外由于政策它需要时间，就延长一年的时间才能交房，就要造成一年的财务费用增加，另外就是政府的土地使用税是按照你取得证以后才停止交纳税，没有取得证件就每个月都要交纳土地使用税，所以就要多交一年的土地使用税，就等等诸如此类的各项税费综合起来。　　记者：综合起来可能就需要把房价上调这么多是这个意思吧？　　何总：对，成本上就调整了。　　问题三：未补款业主没退房 开发商将房子转卖第三方　　在没有补交价款的业主没有提出退房的前提之下，开发商把业主的房子专卖给了第三方，那么消费者李先生的说法是这样的。　　消费者有话说：开发商要求补钱 未经业主同意将房子转卖第三方　　记者：那这个文件是在2010年7月份的时候开始开发商和你们商讨要上交每平米2100块钱的问题，时隔一年之后你们现在的情况怎么样？　　李先生：现在的情况就是他非要我们以6600每平米要增加2100块钱这个价格在原来基础上，来增加这个价格来补交给他，我们这边觉得一个是违反了政府的政策规定，二是这个价格是相当不合理的，我们没有答应，我们要求跟他了，现在就是说是尊重合同，按合同办事，所以就是在今年年初他就陆续的把我们这些之前协议的价格、这些房源又按他基本上是现行市场价又跟其他客户其他又签订了购房协议。　　记者：也就是说把你们已经买下来的房子，然后又按照现在的市场价格与第三方就其他的一些消费者来签订了这个购房的协议，是这意思吗？　　李先生：对。　　记者：那他们现在买房的消费者知道这个房子曾经卖给过你们吗？　　李先生：公司就明确答复就是放心我们只认你们，我们不认他们。　　商家有话说：对炒房者不作业主对待　　何总：我想第一个这些反映的人是不是真正具有真正购买者也就是业主的身份。　　记者：为什么您会怀疑他们的业主身份呢？　　何总：因为业主是要有正常的商品房购销合同，才能够形成业主，如果你是简单的炒房的人，就是一些房虫我们通常说的炒房的人是不能成为业主的，他从别人手上买了房又倒给别人，这些过程的人我们一概不能作为业主对待。　　北京朝阳律师事务所的刘志宏律师及经济之声评论员包华对此作出评论。　　律师观点：开发商称合同无效站不住脚　　主持人：消费者李先生以及开发商何总与记者对话后，谁的说法更具有合理性？　　刘志宏：我先说一下，这个是这样，双方签订的合同根据李先生介绍的情况就是说是开发商还不具备预售证这个情况，但是就是说双方改变了情况下还是签订了买卖合同，那么就是说在这种情况下，双方不能在说没有预售证任何一方去主张合同无效，这个是站不住脚的。　　只不过如果开发商违反政府行政管理部门要求，比在出售这个的时候签订合同的时候必须要具备预售证这样的规定，如果说违反了这个规定，只是应该受到相关行政部门的处罚，那么就是说不能说是没有预售证主张这个合同无效，包括开发商一方不能说我没有预售证，这个合同无效咱俩就无效了，包括消费者一方就是购房者一方也不能说是因为你没有预售证，那么咱们签订这个合同应该是无效，这个是不行的。　　评论员观点：开发商应对业主承担民事赔偿责任　　包华：我认为既然是合同，双方都应该维护它的严肃性，如果说当初在签署合同的时候开发商确实没有预售证，那么在目前开发商是否已经取得了预售证？根据刚才的录音我认为已经取得了预售证了，如果已经取得预售证的情况之下双方就应该本着诚实守信的原则继续履行这份合同，因为这份合同可以履行了，预售证政府已经给办了。　　在这种情况下，如果开发商认为当初是消费者没有在预售证的情况下，他是不能够买房子的，那么这个理解我认为就是偏差的，因为没有预售证是开发商不能卖房子，而不是我们的业主不能买房子，这个关系比较理清楚。另外一个没有预售证的情况之下，如果卖了房子是开发商的过错，政府对他进行处罚是必要的，同时开发商由于自己过错也应该对业主承担一些民事赔偿责任。　　评论员：合同并非不能履行 而是开发商不愿履行　　主持人：你们两位有没有注意到这样一个细节，在录音当中何总说到了这样的一句话，说他们根本就没有拿到过房屋的预售证，而他们二期的房子根据就没有开过盘。那在这样的情况之下，我想问一下何总声成他们小区里面一共是有1200位业主，包括这40多位或者70多位跟他们现在持有不同意见的业主在内，那么这1200多位业主到底又是怎么买到房子的呢？二位有没有想过这个问题？包华。　　包华：我认为如果说现在我们这位何总所谈到的没有预售证，那么现在我们确实他跟我们的购房人确实签了合同，那么也可以理解我们的购房人确实按照合同的约定交纳了部分或者全部购房价款。　　主持人：我们消费者在接受我的采访的时候跟我谈到了，他们手里有购房预付款的发票，有办理贷款的发票，也有办理贷款的公证证明。　　包华：对，那么也就是说买卖双方对这个合同的履行是不持质疑的，融资的第三方对这个合同的形成以及履行也是不持质疑的，无非到最后政府在登记的时候可能会存在一定问题，但是目前来讲我们现在采访的现在这个时间点上，政府的预售登记也应该可以办了，所以这份合同是可以继续履行的。　　业主依据这个合同履行拿到房产是可以实现的，从技术上来说，从政策法规来说，还是从自己的一个双方约定来说都是可以实现的，这是没有问题的，最关键的不在于我们业主签署这份合同不能够履行，而是现在开发商为了涨价不愿意继续履行了，这是问题的根本。　　律师观点：开发商应应垫付土地出让金 不应转嫁消费者　　主持人：要求业主补交价款，这个到底也没有法律的依据？　　刘志宏：是这样，就是说如果说双方合同签订完之后，原定的价格已经定下来了，那么就是如果在中途有政府政策的一些调整，那么比如说像政府要对这片土地收取土地出让金，那么在这样的情况下，一般规定下双方在这个合同基础之上，那么应该是由消费者也就是说应该由购房人来出土地出让金，但是刚才我们在节目当中听到李先生讲，当地政府这份文件里面明确规定土地出让金的价款不由购房者来出，而是要求开发商来出具这个资金，所以说我认为那么开发商应该根据当地政府的规定，由自己来垫付土地出让金，而不应该把这个转嫁到消费者头上。　　评论员：开发商没有道理涨价　　包华：我觉得即使政府的那个文件不存在，我觉得开发商也不能够涨价。　　刚才何总所说的是因为2004年的土地价格比较低，按照2009年开始补交土地出让金，但是李先生买房子的时候就是2009年，我们不能说成本按照2004年的标准涨了，所以要涨收价，而我们的消费者本身就按2009年的售价买的房子，按市价买的房子，为什么还要涨呢？不能说只涨成本所以要涨价，而我们的价格售价已经涨过了，所以在这样的情况下，我认为开发商的说法是一个一面之词，是给他自己涨价给了一个事由出来而已，这是第一个。　　第二个来讲无论我们的政府是怎么给开发商提供相对应的土地资源和成本的，那是一个行政方面的合同，开发商跟政府之间的协议他们双方去履行就好了，但开发商不能够由此产生的相对应的变更我们消费者或者业主的合同，这两份合同本身之间是没有关联性的，如果这样的方式都能有关联性的话，那么以后所谓的政府的文件都要反致给我们购房人，那我们购房人和开发商之间的合同就没有任何的严肃性和约束性了，所以从这个角度来讲，我认为即使政府没说这句话，开发商也没有道理涨价。　　律师：擅自把房转给第三方属违法 侵害购房人权力　　主持人：好，我们再来看下一个问题，就是房子就是业主们已经购买的房子，在业主名下的房子，在业主没有退房需求的情况下，开发商就把它转让给了第三方，我想请教一下刘律师，开发商有没有在法律上有这样的权力？　　刘志宏：是这样，这个案件刚才我们听到，包华也讲了，就是关于土地出让金这一块是应该由谁来买单这个事情，这个事情还建立在这个基础之上，那儿刚才听李先生讲，当地政府就明确规定这个土地出让金是不应该向购房者来收取的。　　开发商在这里面做了一个调整你注意到，他说我不能违反规定去把2100的土地出上金去由购房人直接来出这个，那么他变换了一种说法，由于工期的延长，由于这个那个的，那么就是说这些因素然后他做了一个价格调整，我认为这个也是站不住脚的。他其实还是变相的把政府规定的不应该由消费者买单的土地出让金，然后来转嫁到消费者头上。　　他现在做出的调整的理由我认为也是不合适的，工期的延长、包括成本的增加那完全是由于开发商一方的管理、自己的管理建设问题，那么这个你自己的责任你不应该把这个损失转嫁到消费者头上。　　所以我们认为这个是不合适的，那么在这种情况下，就是我认为在双方合同刚才包括我们两个都认为这个合同是有效的情况下，那么在业主在没有选择退房的情况下，开发商如果说把它再转让给第三方的话，我们认为开发商是没有这样的一个权力的，另外一个这里面有一个实际背景，就是说虽然说涨了土地出让金2100元的情况，那么根据咱们国家这几年房价上涨过快，那么就当时没有买到这个房子的人，实际上即使说你再给我加2100，我还是乐意购这个房子的，所以开发商还是说你不买我这个房子，就是说你现在买我这个房子的话，如果说你坚持这个合同又不涨价的话原购房人的话，那么开发商这个钱就要由自己来出，那么现在他去寻找一个新的购买人，就会有一个新的购买人乐于把这个成本给他垫付了，所以说开发商是乐于这样做的。　　主持人：但是允不允许他这样做呢？　　刘志宏：那刚才我讲他是不合法的，业主在没有选择退房的情况下，擅自把房转长给第三方，这个是违反相关法律规定的，这样的话是严重的侵害了购房人的权力。　　评论员：开发商应对消费者给予补偿　　包华：我认为开发商目前所采取的这样一套才能方法在实际操作中有可能会操作通，为什么？因为李先生当时购房的合同没有交给政府进行备案，没有交给政府进行备案的情况下，开发商把跟新的一个购房人的合同交给政府备案了，在政府履行相应的手续，那么新的购房人就取得了房屋所有权，李先生就取得不了房屋的所有权了，我说的是在实际操作过程中是这样的。但是有两个问题必须明确，没有销售许可证的情况之下，开发商卖房是存在过错的，对此他应当给消费者一个补偿；　　第二，房价的上涨本身并不是由于我们现在的土地价格上扬，我们04年的土地到09年李先生买的时候是按市价买的，土地成本没有变化，但是市价已经上涨了，李先生已经在为它的市价上涨提供了相对应的价款，开发商现在要求成本上涨的情况下继续上涨价格，本身这个要求就是不合理的，基于这两点不合理，开发商即使是能够把房屋卖给新的购房人，也应当对李先生进行补偿，而这个补偿我认为应该是李先生的相对应的一个实际损失。　　主持人：那么在目前情况之下，消费者到底应该怎么办才能够维护好自己的权力？刘律师请您从法律的角度给我们指一条路吧？　　刘志宏：我讲一下刚才包华已经提醒了，在目前的情况下，原购房者没有把这个合同进行备案的情况下，那就是在实际操作当中开发商是完全可以或者有可能把这个房子卖给第三方的，为了保护法律是有这样规定的，为了保护善意的第三人，就是说这个房子目前的购买者存在这样的风险，就是这个房屋有可能是也购买不到，有可能这个房子被第三方合法取得。但是包华刚才讲的那个是非常明确的，开发商可以去这么做，但是你要去赔偿原购房者的相应的损失，那么这样的话我认为开发商如果这么去做的话，如果说最后虽然说原购房者不能取得自己的房屋，但是他还要给他进行赔偿，那么这样的话开发商是得不偿失的，那么在这里面也提醒开发商一定要注意不要做这样的聪明反被聪明误的事情，那样还是得不偿失，那样就不划算了，所以我认为这个地方还是开发商应该及时悬崖勒马吧。　　评论员：业主可进行诉讼　　包华：我认为是无论是无证销售还是单方面调整价格，开发商都是有明显过错的，有过错的一方不能因为你错误而导致其有收益，也就是他不能因此错误性来进行获利，在这样情况之下，假如他把房子真的卖给了新的购房人，相对应的收益价款应当是补偿给李先生的，如果双方就此不能达成一致，我倒建议李先生可以考虑通过委托律师通过诉讼的方式让法院进行裁决。　　据经济之声报道，前两天节目接到昆明李先生的投诉电话说，明滇池路滇池(博乌)小区开发商和部分业主之间因为房屋的问题产生了纠纷，问题主要集中在三个方面，第一是滇池(博乌)小区开发商在二期没有预售证的情况下和业主签订了购房合同；第二是由于昆明市提高土地出让金等原因开发商要求业主补交每平米2100元钱；第三在没有补交加款的业主没有退房的前提之下，开发商将业主的房子转卖给了第三方。　　就这三个问题我们采访了业主同时也采访了开发商。　　问题一：开发商无预证就和业主签购房合同　　消费者有话说：没有预售证就卖房　　记者：开发商预售证的问题你们是怎么发现他们有问题的。　　李先生：我们是2008年9月份购买了他们的房，购买了房之后他们给我们出示了一期的预售证，因为他们楼盘是分两期的，一期的预售证，一开始我们没有发现他这个因为我们那会儿不知道他们有两个预售证，看了预售证以后我们跟他签了合同，后来知道了他们分两期，然后我们又去问他预售证的问题，他说我们小高层二期他们是也有，叫我们去网上查，我们就上了昆明市房产交易网，他专门有个预售证的公示也查到了，是2009041号这个预售证，那么后来就是因为市政府昆明市政府关于发了一个关于补交土地出让金的办法，那个文件是说是9月15日以前预售证没有涉及到土地的项目的预售证就停发掉了，相当于手上还没有拿到预售证是这个问题。　　记者：是这样才发现预售证其实是假的？　　李先生：就是他现在手上没有，他现在手上有的只是一期的预售证，二期的预售证是没有的。　　商家有话说：房子未开盘 未对外正式销售　　我们再来听一听开发商昆明(明丰)房地产开发公司的何总怎么样来解释这个问题的。　　何总：47个人通过中介机构经济公司买到所谓我们房的购房指标。　　记者：也就是说您这第二期房子从来没有对外正式销售过对吗？我能这么理解吗？　　何总：对，我们现在还没有政府的一手房许可证，所以我们还没有开盘。　　记者：就从来从2009年开始就从来没有开盘过对吗？　　何总：不能开盘，因为昆明正在实行土地要补缴出让金的政策，我们08年取得土地开工建设，09年出来了一个土地政策就是说要按照09年新标准来补地价，那么04年以后土地都按09年的标准来补，这是政府政策，所以我们就要跟着政府走，听党的话，跟政府走，这是基本的准则，那么政府来讲现在就在核算土地补缴的数额，如果这个办不完，那么昆明政府的政策就停办了，停止了，我们也就没有办法去领这个预售证，也就不能够取领也就不能够签合同。　　是我们的业主以及我们的开发商就这个预售真的问题有没有和业主签订购房合同的问题的对我们记者采访的一个回答，那么我们再来看看第二个问题，就是因为昆明市提高土地出让金的原因，开发商要求业主补交每平米2100元的价款，关于这个问题消费者以及我们开发公司的何总到底是怎么样来回答记者的提问的呢？先来听听李先生的说法。　　问题二：开发商要求业主每平米补交2100元　　消费者有话说：土地涨价要业主买单 不加钱就专卖　　记者：我们再来看一下在2010年的时候单方面撕毁合同，表示房价上涨需要交纳每平方米2100元的补偿金，这个钱是怎么回事？　　李先生：他是在2010年7月份就是以政府需要他补交土地出让金说是土地成本增加，要求我们业主每平米增加2100以上这个价格来交给他，不然他做不了这个项目，是这个意思。　　记者：那国家在相关的规定当中是说的出让金这个价钱要转到你们购房者的身上的吗？　　李先生：当时2009年7号文件，只是规定了说他在每平米补交多少钱，后来在210年年底市政府到是惠民的政策，就明确规定了就是说土地出让金只能由开发商承担，不得转嫁给购房客户，有明文规定。　　记者：那也就是说滇池(博乌)小区如果是转嫁到你们消费者的身上的话，是违规的。　　李先生：是不执行这个文件的。　　商家有话说：政府政策要补交土地费用 成本增加　　记者：那你们有没有出台过让业主再补交2100块钱每平米的政策呢？你们有没有跟业主表明过？　　何总：不是补交。　　记者：那叫什么？　　何总：就是我们公布的就是成本价格，成本价格调整通知书，前文是这样的，那么这个通知书不仅是发给准备购房的业主，也发给了政府的政府部门和税务部门。　　记者：为什么要调这个价钱呢？　　何总：这个价钱不是调，而是由于政府政策要补交土地，形成工期这一年半不可能完成，预计要八年的时间才能完成，由于时间的延长那么他的财务成本费用、税费的增加、土地增值税、土地使用税和人工成本的增加，构成了成本新的一个增加，那么增加我们算出帐来，要告诉给管理部门和准备购房的部门，这个都是按现在的政策要求要公布的，所以这个通知……　　记者：这2100块钱不是土地的变化，土地价格的变化而产生的？而是因为要交纳拖延了工期以后后续产生的费用，我能这么理解吗？　　何总：对，这个是最主要的，就是由于工期的延长和综合成本，当然应该说也有土地的一部分因素但是不是全部因素。　　记者：你指的土地一部分的因素指的是什么意思呢？　　何总：就是说我们的土地是必须要出钱，因为商品房用地要出钱向政府的土地部门来购买，就是出让，通常说的同让，那么04年出让的价格和09年出让的价格政府有了很大的调整，就是从160万一亩的地调整为400万，因此我们的成本也就是说刚性成本也就增加到400万每亩地，平摊到每个平方就要增加一千多块钱，另外由于政策它需要时间，就延长一年的时间才能交房，就要造成一年的财务费用增加，另外就是政府的土地使用税是按照你取得证以后才停止交纳税，没有取得证件就每个月都要交纳土地使用税，所以就要多交一年的土地使用税，就等等诸如此类的各项税费综合起来。　　记者：综合起来可能就需要把房价上调这么多是这个意思吧？　　何总：对，成本上就调整了。来源中国广播网)(责任编辑：Newshoo)
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摘要：价值类型的选择，是由评估目的、评估时的市场条件以及评估对象自身条件所决定的。在目前实际估价过程中，对以交易、出让、抵押等目的的评估，往往选用市场价值类型，但由于市场条件的限制，计算出的结果所包含的价值内涵与市场价值类型所包含的价值内涵有较大的差异；而不选择市场价值类型，又无合适的价值类型可选。本文在对不同评估方法所反映的价值内涵进行分析后，建议在价值类型中分别定义市场现行平均价格、收益现值、投资价值、成本价值，以便合理的理解和使用价值类型。
一、价值类型的分类及价值内涵
& & 经济学意义上的价值是指使用价值和交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用，交换价值是指一种商品同另一种商品交换的数量关系。资产评估所要评估的价值，属于交换价值的范畴。
& & 价值类型是对评估结果的价值属性和特征的质的规定，是对价值内涵本质属性和特征的揭示，不同的价值类型，不仅在性质上是不同的，在数量上也有较大的差异。价值类型的选择是由评估目的、评估时的市场条件、以及评估对象本身的条件等决定的。评估方法的选择，应当与价值类型相匹配，并能够实现评估目的的要求。
& & 《资产评估价值类型指导意见》第二条规定：本指导意见所称资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。第五条规定：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。第六条规定：市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
& & 市场价值是在评估基准日，资产在公开市场上最有可能合理得到的价格。是卖方可能合理获得的最佳价格和买方可能合理获得的最有利的价格。资产评估的市场条件是资产评估价值类型选择的重要组成部分，是决定价值类型和评估值的最重要的因素之一。
& & 市场条件分为两大类 ：公开市场与非公开市场。公开市场与非公开市场的主要区别之一是市场参与数量，包括自愿的买方和卖方的数量。市场参与者众多是构成公开市场的基本条件；市场参与者极少或买方卖方数量极不对称则是非公开市场的重要特征。同时，一般的说，卖方参与者众多意味着市场上可用于出售的同类或类似产品数量的众多。这里强调的是市场价值类型的成立，以公开市场、充分竞争的市场条件存在为前提和基础，市场价值是充分竞争市场的产物；反过来说，如果没有一个充分竞争的市场存在，就无法估算其市场价值。
& & 《城镇土地估价规程》中对土地使用权价格评估按照交易形式进行划分，主要有出让价格、转让价格、租赁价格及抵押价格等，出让价格又因出让方式不同分为协议出让价格、招标出让价格和拍卖出让价格。
& & 《资产评估价值类型指导意见》中对价值类型的分类，是按照资产评估所面临的市场条件和评估对象自身的条件为标准进行划分，《城镇土地估价规程》中对价值类型的分类，是按照交易形式进行划分。
& & 在目前的实际估价中，对出让、转让、抵押等目的的土地使用权估价，一般采用市场价值类型。但不论采用何种方式进行分类，对价值类型的界定是一回事，委估宗地在当地特定的市场条件下，采用具体的估价方法计算出的估价结果所包含和反映的地价内涵又是一回事，也就是说计算出的估价结果所反映的地价内涵与所定义的价值类型所包含的地价内涵是否一致？这是需要认真考虑的一个问题，在很多时候二者的差异是明显的。俗话说“鲤鱼跳龙门”，鲤鱼跳过的是龙门吗？
二、市场价值内涵与不同评估方法估价结果内涵的比较分析
& & 《城镇土地估价规程》中规定的土地估价基本方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法。这些不同的计算方法在特定的市场条件下计算出的估价结果所反映的地价内涵与市场价值类型的定义内涵存在何种差异？与评估目的所需要的价值内涵是否一致？本文对此进行一一对比分析。
& & （一）、市场比较法与市场价值& & 市场比较法需要的市场条件是：地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。其基本原理是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格。拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。修正包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。
& & 对选择的实际成交案例，应当为正常成交价格。正常成交价格形成条件有以下七个：（1）、公开市场，（2）、交易对象本身具备市场性，（3）、众多的买者和卖者，（4）、买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿，（5）、理性且自私的经济行为，（6）、买者和卖者都具有完全的信息，（7）、适当的期间完成交易。
& & 市场比较法是按照上述条件选择可比案例进行各种因素修正后得到多个比准价格，然后采用平均数、中位数、众数等方法把多个比准价格综合成一个比准价格，作为市场法的测算结果。从这个计算方法上讲，市场比较法实际计算的是委估宗地在特定市场条件下可能实现的平均价格，这个价格内涵与市场价值类型最为接近。这个价格被称为市场现行平均价格或现行市价可能更能够简单、明了的反映其价格内涵，也更容易被委托方及其他报告使用人合理的理解和使用该评估结果。
& & （二）、收益还原法与市场价值& & 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格。土地未来地租的资本化是其基本原理。
& & 其中：土地年纯收益=年租金收入―年总费用，土地租赁中的年总费用包括（1）、 土地使用税，（2）、土地管理费，（3）、土地维护费，（4）、其他费用。除土地出租外还有房地出租以及经营性企业、生产性企业中的土地年纯收益，其原理基本相同，都是从总收益中减去总费用后计算土地年纯收益。相同的是都是对土地未来客观纯收益的折现和累加。
& & 采用收益法计算的结果，其直接内涵是对未来纯收益的折现和累加，是土地的未来年期广义地租的资本化，是收益现值。而市场价值是土地在现实条件下最合理最可能实现的价格，二者之间既有联系又有区别。购买价格是一次性支付的多年地租，这个一次性支付的数额既取决于租金收入水平，也受土地市场供求关系的影响，而后者可能比前者对市场交易价格的影响更大。
& & 土地使用权市场价格的形成，受土地的效用、稀缺程度、需求的多少以及流动性等因素的影响，这些因素在收益法评估时至少是没有被完全考虑，且收益法是对未来几十年的收益进行折现，未来地租及资本化率均很难较为客观合理的确定，未来土地区域环境、区位的变化、宏观经济状况及未来房地产政策也都很难客观合理的确定。
& & 在实际估价中，一般是对未来近三、五年的收益情况、风险等做出判断，然后假设其保持不变或以一定的比率变化，这种假设对未来的判断存在较大的不确定性，把这种计算结果与市场比较法计算的结果同样界定为市场价值，显然是忽略了市场比较法与收益还原法所计算的价值内涵的不同。在现实土地估价中，不是所有的报告使用人都能自行判断两者的不同，为了使报告使用人更好的理解和使用评估结果，至少应将这两种不同的价值内涵在名称上进行区别。
& & 本文建议将收益法评估值按照其直接反映的价值内涵定义为收益现值或收益价格，以此与市场比较法计算的市场现行平均价格相区别。尤其是目前，采用收益法评估的房地产价格一般远低于市场售价，在以转让为目的评估中，采用收益法评估，笼统粗略的采用市场价值类型，容易使报告使用人误以为该结果就是目前的现行市场价格。如果以此低于市场价格的价格出售了房地产，一方面使土地使用权人遭受到不应有的损失，一方面也损害了评估公司的声誉，甚至引起报告使用人与评估公司的纠纷。
& & （三）、假设开发法与市场价值& & 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格。其基本公式为：& && &&&V＝A－(B＋C）式中：& & V――待估土地的价格& & A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值& & B――整个开发项目的开发成本& & C――开发商合理利润
& & 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。由这个公式得出的估价结果，其直接价值内涵是购买该宗地的最高购买价格，超过这个价格购买土地使用权，则可能导致开发商不能获得正常开发利润甚至亏本，所以这个计算结果又被称为投资价值。
& & 显然，最高购买价格与市场价值所定义的价值内涵有一定的差距，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。在通常情况下，购买者一般不愿意按照最高价格进行购买，购买者的愿望是价格越低越好，出售者的愿望是价格越高越好，在市场供求关系平衡的情况下，一般会形成一个中间价格即平均价格，而非最高价格。
& & 土地使用权市场价格的高低，取决于供求关系，当供大于求时，假设开发法计算的地价可能高于市场平均价格，当求大于供时，当市场对未来预期较高时，市场成交价格可能远远高于假设开发法计算的估价结果，甚至是面粉贵过面包，土地使用权价格高于市场上现行的房地产价格。当市场成交案例较少时，我们无法判断由假设开发法计算得出的最高投资价值是否属于在公开市场上最有可能合理得到的价格。因此，将假设开发法计算的结果界定为其直接反映的价值内涵，现行市场条件下的最高投资价值，可能更能反映其本质特征。
& & （四）、成本法与市场价值& & 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。
& & 从成本法的适用范围来看，成本法的基本特征是平均成本加平均利润，市场上土地成交实例不多，意味着很难形成出售类似土地使用权的平均成本利润率及平均土地增值收益。这显然不符合市场价值的定义，市场价值类型的成立，以公开市场、充分竞争的市场条件存在为前提和基础。因此，在这种市场状况下将成本法计算出的价格称为市场价值则过于勉强，毫无疑问的将误导报告使用人合理的理解和使用估价报告。与其勉强的称为市场价值，不如按照其计算方法所反映的直接价值内涵——成本价值进行定义，以便保证估价结果的合理性。
& & （五）、基准地价系数修正法与市场价值& & 基准地价的计算主要有二种技术路线，在土地市场不发达，土地交易案例不多的城市，以土地定级为基础，土地收益（地租）为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；在土地市场发达，土地交易案例多的城市，用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。
& & 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格。其基本公式如下：& & 土地价格=基准地价×(1±K)
& & 基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。
& & 基准地价因其来源的不同，所表现的价值内涵也有所不同，因此在使用该方法前，因了解基准地价所包含价值含义，参照对市场比较法、收益还原法计算结果的界定定义其价值内涵。
三、价值类型的定义与估价报告的有用性
& & 评估有什么用？为什么要评估？这是一个具体的评估项目所必需面对的首要问题。& & 《资产评估准则——基本准则》第二条规定：本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
& & 为什么要评估？& & 因为社会经济行为需要评估为其提供参考（或鉴定）价值。例如以交易为目的的土地使用权评估，交易各方需要通过评估了解该宗地在目前市场上的合理售价是多少？以便双方在此基础上确定合理的实际交易价格。因此，对该宗地的评估就必须紧紧围绕着这个评估目的，为交易各方提供有用的价格参考信息。
& & 土地使用权价值评估是一个有实际参考意义的具体项目评估，不是理论探讨，其假设条件也就不宜过于理想化而脱离实际存在的市场条件。在理想化的市场假设条件下的评估，脱离了实际存在的市场条件，其评估值及其价值分析也就与现实有较大的差距，评估报告的实用性也就不可避免的下降了。
& & 对于以交易为目的的土地使用权评估，如果因市场条件的限制无法估算其市场合理价格——市场现行平均价格，而收益法、假设开发法、成本法等方法在目前市场条件下往往不能合理的反映市场价值的内涵，本文建议按照市场法、收益法、假设开发法、成本法所能计算反映的实际价值内涵进行定义，使实际估价结果所包含的价值内涵与所界定的价值内涵保持一致。使报告使用人能够合理的理解和使用评估报告，至少是不要误导报告使用人。
& & 市场比较法计算结果——市场现行平均价格或现行市价。市场现行平均价格或现行市价是在特定市场条件下可能实现的平均价格。
& & 收益还原法法计算结果——收益现值或收益价格。收益现值或收益价格是对未来纯收益的折现和累加，是土地的未来年期广义地租的资本化，是对未来收益折算到评估基准日的价值。
& & 假设开发法计算结果——投资价值。投资价值是指购买该宗地进行开发的最高购买价格。
& & 成本逼近法计算结果——成本价值。成本价值是指在评估基准日开发同样（或类似）土地所必须支付的合理费用和平均利润及增值收益。
& & 对以转让为目的的经济行为，有关各方最希望了解的是该宗地目前最可能的售价是多少，不论市场是否低估了该宗地的价值或市场泡沫较大，高估了该宗地的价值，市场平均售价对报告使用人确定实际交易价格都具有直接的意义，因此应当首选市场比较法。
& & 在选用假设开发法时计算出的是购买该宗地进行开发的最高购买价格，这个价值内涵显然对房地产开发商确定购买该宗地的价格具有一定的指导意义，这个价值内涵有助于购买方确定合理的买价甚至决定是否投资。在选用收益还原法时计算出的是对未来纯收益的折现和累加，是对未来多年租金的“一次性批发出售”，这个价值内涵有助于交易双方决定购买价格是否合算。选用成本法时计算出的是成本价值，土地属于稀缺资源，是不可复制资产，从长期来看，市场售价不可能长期低于成本价值，成本价值被视为最低售价是比较合理的。
& & 总而言之，估价报告应有实际使用价值，即对实际的经济行为有实际和具体的指导意义，为参加交易各方尽可能多的提供切实有用的价值参考信息，并且应当简单明了、通俗易懂，为报告使用人能够合理的理解和使用估价报告提供有利条件。
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挺好，谢谢楼主分享
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