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物业公示费用收支，您留意过吗？
如果对明细有疑问，业主是否能查账？
    近日，某小区公示了上一年的费用收支情况，不少业主反映，其中有些费用，如小区电梯、楼道内的广告费等并没有在其中体现。业主提出，他们是否有权审查物业企业费用收支？记者就此展开了采访。
    物业企业应公
示收支情况
    市物管中心相关负责人介绍，2004年，国家发改委、建设部发布《物业服务收费管理办法》，其中提出，实行酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况存在疑问的，可以在这个时候提出质询，物业管理企业有责任及时答复。
    2014年，《江苏省物业服务收费管理办法》施行，其中提出，实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
    实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
    不少业主没有注意过公示
    根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
    该条例还补充，物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。
    记者在走访中得知，我市很多小区的业主，都没有注意过物业公司的公示。“我们每年3月份，都会在小区的公告栏里公示职工薪资，管理处的各项管理费用，公共能耗费的收入及支出等。”爱涛物业人员徐女士表示。
    万杨物业人员李女士也透露，每年元旦后春节前，他们会在小区的出入口、公告栏内公示以上内容，并拍照留存，以备检验。    
    律师说法
    业主无权审查物业收支
    如果业主对物业公司公示的内容有疑问，是否可以亲自查账呢？
    记者就此咨询了扬州市擎天柱律师事务所的张一军律师。张律师明确表示，业主无权审查物业收支账目，但业主可以在签订《物业服务合同》时，约定是否可以或通过什么方式来审计物业公司的收支账目。
    张律师表示，业主委员会可以请有关审计部门进行审计，因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。通讯员 尹玉婷 记者 羌伊然
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你可能喜欢物业企业应公示收支情况 业主无权审查物业收支
原标题：物业公示费用收支，您留意过吗？ 如果对明细有疑问，业主是否能查账？
近日，某小区公示了上一年的费用收支情况，不少业主反映，其中有些费用，如小区电梯、楼道内的广告费等并没有在其中体现。业主提出，他们是否有权审查物业企业费用收支？记者就此展开了采访。
物业企业应公示收支情况
市物管中心相关负责人介绍，2004年，国家发改委、建设部发布《物业服务收费管理办法》，其中提出，实行酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况存在疑问的，可以在这个时候提出质询，物业管理企业有责任及时答复。
2014年，《江苏省物业服务收费管理办法》施行，其中提出，实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
不少业主没有注意过公示
根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
该条例还补充，物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。
记者在走访中得知，我市很多小区的业主，都没有注意过物业公司的公示。“我们每年3月份，都会在小区的公告栏里公示职工薪资，管理处的各项管理费用，公共能耗费的收入及支出等。”爱涛物业人员徐女士表示。
万杨物业人员李女士也透露，每年元旦后春节前，他们会在小区的出入口、公告栏内公示以上内容，并拍照留存，以备检验。
业主无权审查物业收支
如果业主对物业公司公示的内容有疑问，是否可以亲自查账呢？
记者就此咨询了扬州市擎天柱律师事务所的张一军律师。张律师明确表示，业主无权审查物业收支账目，但业主可以在签订《物业服务合同》时，约定是否可以或通过什么方式来审计物业公司的收支账目。
张律师表示，业主委员会可以请有关审计部门进行审计，因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。通讯员 尹玉婷 记者 羌伊然
作者：羌伊然来源扬州网-扬州晚报)
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今日搜狐热点物业维修基金被擅动？业主查账遭拒宝安新安街道御景台小区业委会及管理处负责人均表示，业主有查账的权利，但需走程序；新安街道办正在协调来源:南方都市报编辑:南都御景台小区有业主质疑管理处随意花费公共维修基金，故欲请第三方会计事务所审计物管处账目，但却接连遭到小区管理处及业委会的拒绝。业委会及管理处负责人均表示，业主有查账的权利，管理处也配合查账，但需走相应的程序。新安街道办表示，目前正在协调各方。&&&&该小区几栋楼的天台突然施工，引起部分业主质疑。&&&&南都记者&陈文才&摄御景台小区有业主质疑管理处随意花费公共维修基金，故欲请第三方会计事务所审计物管处账目，但却接连遭到小区管理处及业委会的拒绝。业委会及管理处负责人均表示，业主有查账的权利，管理处也配合查账，但需走相应的程序。新安街道办表示，目前正在协调各方。业主：多次要求审计小区账目被推诿御景台小区位于宝安区新安街道办前进一路附近，小区业主张先生(化名)介绍，小区自2002年竣工入伙至今，一直由深圳市开元国际物业管理有限公司担任小区的物业管理。多年来，小区物业仅在年底张贴一张年终总结账目，但细节不明。今年春节后，小区有数十名业主多次向管理处提出审计账目的要求，但均被管理处及业委会互相推诿，直至局面完全僵持。“当时我们已经找好了一个第三方的会计机构，但是管理处、业委会都不希望会计事务所进场审计。”张先生介绍，部分业主质疑账目问题的导火索，系由管理处主导的小区天台修缮工作。该小区共有6栋居民楼，今年5月，一个施工队突然进场对小区居民楼的天台进行施工，“当时我们都不知道是怎么回事”。随后有业主多次向管理处反映此事，希望能拿出施工方案。直到今年8月底，小区管理处才张贴出一张关于“天面、外墙、窗台、雨水管防水”的维修方案。其提供的该方案显示，因小区使用年限增长，致各楼栋天面、外墙、窗台等出现漏水渗水的现象，故拟申请物业专项维修基金进行防水维修工程。方案显示，该次工程预计费用为70多万元，且因天面、外墙等属于共用部分，本次维修基金的使用属于物业全体业主共有部分，所需费用由物业区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。针对张贴出来的方案，张先生并不满意。他认为物业在未征得业主同意的前提下便进场施工，仅在之后张贴出申请方案，“这个施工队资质如何，花这么多钱修缮的账目明细等都没有公布。我们觉得里面有猫腻，想找个审计机构来查账。”管理处：可随时查账，但需走流程该小区物业管理处一名符姓经理介绍，此前住顶层的业主多次到管理处反映情况，物管处也现场进行调查发现确有此事，故准备了修缮工程，“当时顶楼的业主每天都过来问，小区也确实年限比较久，修缮工程迫在眉睫。”符经理称，修缮工程需要动用专项维修基金，但申请需要一个漫长的流程，“业主家等不及啊，所以我们启动了应急程序。”其表示，该应急程序也是得到有关部门的同意后才进行的，“程序上完全没有问题。”针对小区部分业主希望查账的情况，符经理表示，物业管理处随时都能查账，但按照相关规定，需要由小区业委会发起，“而不是几个业主说来查就能查的，还是需要走一个流程。”业委会：过半数业主同意，就启动查账程序而该小区业委会一名陈姓主任表示，修缮天台时确已启动应急程序，业委会在其中起协调作用，并不经手其中的资金。同时，其表示，部分业主需要查账的诉求，业委会方面已关注到，但需要走正常的途径，“过半数业主同意查账，我们业委会就会启动查账程序。”新安街道办物管办相关负责人表示，在接到部分业主投诉后，物管办也联合有关部门一起到御景台小区了解情况，并多次召集涉事三方开协调会。其表示，御景台小区物业系合同酬金制，物业委托合同里确实写有可以审计物管处账目的条款。“但是这些条款仅是表示一种可能性，不是必要性，所以我们也无法强制性要求进场审计。”其表示，目前协调工作仍在进行中。采写：南都记者&刘晨业主是否可以查看、审计物业管理收支帐目？
业主是否可以查看、审计物业管理收支帐目？
——取决于采用什么样的方式聘用物业公司王海，www.wanghai.net&，
中国人民大学公共政策研究中心&社区治理项目组研究员
从报纸上看到“法院判决丰台法院判决恋日嘉园小区物管会有权查账，但不支持业主审计账目”的报道，感到很迷惑——不采用包干制聘用物业公司，审计帐目是业主的当然权力，如果业主不能审计帐目，公布帐目有何意义？目前我国各地的商品房小区聘用物业管理公司一般采取包干制和酬金制两种模式。包干制比较简单，就是业主大会和物业公司先商定一个物业管理的具体服务标准写在物业管理合同里，业主大会批准物业公司的收费后物业公司按月收费并提供约定的服务，管理小区的支出和物业公司的利润都包含在物业管理费中。这种聘用模式的最大弊病就是——如果服务标准不明确，提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低，所谓干得越多越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。不过，如果采用包干制聘用物业公司，那么业主只要监督物业公司是否按照约定的服务标准提供服务即可不用担心物业公司做假帐，除了各项基金的使用外，物业管理帐目属于物业公司的商业秘密，物业公司没有义务再公布。酬金制是物业公司按照业主大会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理活动，预算一般都需要非常详细，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的5—10％。预算的钱没有花完，剩下的都是业主的，如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主继续支付。这种情况下，物业管理费是全体业主的财产，物业公司公布帐目是必须的，审计帐目也是业主的当然权力。以深圳为例，由于深圳一般都采用酬金制，所以《深圳特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十四条就明确规定“住宅区管理服务费的收支帐目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。”另外该细则第二十六条也规定“委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务帐簿移交给管委会。”业主是否可以查看、审计物业管理收支帐目，取决于采用什么样的方式聘用物业公司。恋日嘉园的情况实际上还属于前期物业管理，业主按照公约要求公布和审计帐目应该得到法院支持，不过恋日嘉园的业主应该尽快更换物业公司，届时对帐目的审计任何人是没有理由反对的。
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