楼上漏水，楼下被淹，如何维权?- 闫国田律师 - 110法律咨询网
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楼上漏水，楼下被淹，如何维权?
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楼上漏水，楼下被淹，如何维权?近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素?&▌案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多&日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。&张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。&▌案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重&日7时许，古浪县男子王庆贤发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。&此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法庭。日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王庆贤字画损失10万元，高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿王庆贤损失21.3万余元，王庆贤自己承担损失47.3万余元。&日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方当事人自愿达成协议：高银奎在日前赔偿王庆贤水淹的字画损失24万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。&▌问：当漏水事件发生后，楼下受损方第一时间应该怎样做?&在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。&如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。有关手续完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。&▌问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?&《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”首先，对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。&若房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。&如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。&▌问：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任?&我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。&根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。&▌问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?&《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。&《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定办理;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。同时，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。&▌问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?&《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。&《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
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】【】稿件来源: 兰州晨报发布时间： 10:18:38　　
　　制图/武亚新
　　近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素？就此类纠纷本期说法邀请了有关律师予以详解。
　　案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多
　　日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。
　　张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。
　　案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重
　　日7时许，古浪县男子王庆贤发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。
　　此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法庭。日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王庆贤字画损失10万元，高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿王庆贤损失21.3万余元，王庆贤自己承担损失47.3万余元。
　　日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方当事人自愿达成协议：高银奎在日前赔偿王庆贤水淹的字画损失24万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。
　　主持人：董子彪
　　嘉 宾：甘肃法成律师事务所律师 王志坤
　　甘肃合睿律师事务所律师 阮磊
　　主持人：当漏水事件发生后，楼下受损方第一时间应该怎样做？
　　王志坤：在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。
　　阮磊：如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。有关手续完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。
　　主持人：对于漏水造成的损失，又该如何索赔？
　　王志坤：《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”首先，对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。
　　阮磊：若房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。
　　如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。
　　主持人：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任？
　　阮磊：我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
　　王志坤：根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。
　　主持人：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗？
　　王志坤：《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。
　　阮磊：《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定办理；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。同时，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
　　主持人：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权？
　　阮磊：《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　王志坤：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；卫生洁具保修1年；灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
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········装修房子发现外墙漏水
高层平顶房顶层一定会漏水吗？问题详情：本人广西柳州人，今年19岁，因为喜欢有海的城市，去年10月份在广西北海市银海区浙江路的熙悦湾全款买了一套70平两室一厅一卫一厨的房子，该单元共25层，当初售楼小姐告诉我那个户型只有顶层的了，大了又买不起所以当初买了那个户型的顶层，那时候并没有经验，所以直接找的中介买的，那时候只看了三个楼盘就给买下了，以5400一平米的价格买下的，买下只用了一天时间，后来想想真的太冲动了，顶层的缺点太多，听别人说什么冬冷夏凉的，最重要的，还是会漏水，家里水压不稳定装的煤气热水器都是白装，而且目前小区物业极差，特别担心，可是现在都装修好并且买了家具，想要卖掉重新买，又觉得麻烦并且亏钱，很是纠结，求建议，谢谢了?推荐回答：顶层屋面是否漏水与屋面砼浇筑，震捣，养护以及屋面防水层施工质量有关，一般防水保修期为5年，如果屋面漏水，保修期内由施工方负责免费维修。你已经装修完毕了，如果屋面漏水，损坏装修部分可向开发商进行索赔，至于物业本身就是一个中间人的角色，如果漏水可直接找开发商，顶层保温确实不如非顶层，但楼上没有住户相当安静些，你的房子是全款买的，如果只办理了产权备案没有办理房产证可以通过开发商重新备案买卖，这样可以省去过户所需的房产税，如果已经取得两证只能走正常的交易过户程序了，建议满五年以后交易，税费低，这五年可以出租。房屋外墙漏水，在保修期内，开发商及物业都没有有效作为，怎么办？推荐回答：现在物业公司非法自己成立业委会，自己和自己签订劳动合同，让业主拿钱。业主无法成立业委会，每年一次大选更是不可能。这是法律严重漏洞。物业和业主的雇佣关系没有体现，没有合同制约。没有****啊！装修完的新房，发现承重的房梁有裂缝怎么办？问题详情：昨年6月交的房子，9月就装修好了，今年发现承重的房梁和房顶有裂缝怎么办推荐回答：房梁上的裂缝应该是装修以前梁的位置有大面积空鼓引起的。（可以用空鼓锤敲击一下开裂的地方和别的位置声音不一样）大家都知道空鼓造成最主要的影响就是开裂，看到你6月份交房，9月份装修好，今年才半年时间就发现梁有开裂，说明空鼓的面积还是比较大的。这个时候就更加表明装修以前验房的必要性。空鼓整改方法：另外根据你描述：房顶也有裂缝应该是楼板有贯穿性裂缝，在装修以前没有发现。贯穿性裂缝如果没有整改就装修的话，会很快吧新刮得腻子、涂得乳胶漆、石膏板吊顶拉裂非常影响装修效果，更重要的是造成心理上的不安全感。贯穿性裂缝辨别的最好办法就是：在楼上顺着裂缝倒水，四五分钟水就会顺着裂缝渗下来（如图）当然，现在不确定你们楼上邻居是否已经装修，所以只有将你的天花板开裂位置将腻子铲掉、露出基层，清理干净然后顺着裂缝涂刷环氧树脂+碳纤维加固（如下图）所以，你说装修前的专业验房，有没有必要？楼上防水没做好，漏水洇了我家半面墙还不维修怎么办？问题详情：我家是三十来年的老房子，楼上十来年前装修大概没做好防水，厕所漏水洇了我家卧室半面墙，每次请求他们重做防水他们都拒绝，报警也没用。如今我家买了新房要搬走了，他们还在漏水，这口恶气不出我家实在难受，他家不做防水我家旧房子也不好出售。请大家帮忙给出出主意，怎么整治整治楼上，让他们把防水做了。把我家卧室的半面墙弄成这样推荐回答：这属于民事纠纷，报警有什么用？如果想公了，起诉吧！私了的办法就多了去啦：1，武斗，自己或找人办他，不过看别人往你家漏十几年水都没解决，估计你是一个胆小怕事的人，那找人吧！2，文斗，你这是老房子，应该别人厕所下水管在你家，把排水管检修口打开，用东西堵了他，到时候他会求你的。搬走后，三不知的溜回来往他家大门丢狗屎，锁眼塞牙签、灌胶水，总之，办法多了去啦，怎么痛快怎么来吧！房屋漏水维修需要个人付钱吗,物业费交了起什么作用？问题详情：房子是顶楼最近发现有漏水现象’，告诉物业说维修费400元，应该由个人掏吗,交物业费起什么作用?推荐回答：房屋漏水谁出钱，跟物业费是两码事，不能混淆概念，房屋从购房之日起，在保值期内漏水，是开发商的责任，开发商会找施工队进行维护修建，第二种原因是个人原因造成的漏水，比如在屋面违建，严重损害防水结构，把放腐蚀性的脚肥直接放在防水屋面上种花种菜直接腐蚀坏了房水层，造成漏水的，将由自己承担后果，或者给其它邻居造成的损失必须承担经济损失和法律法规责任。第三是由于自然灾害造成非人力不可抗拒的因素，经物业，业委，业主三方审核并通过业主签字确认可动用大修基金进行维修。业主交物业管理费，跟房层漏水是两回事，《物权法》有明文规定，物业服务的权限范围，物业旨在小区卫生，绿化，治安，电梯等公共设施进行正常维保和服务，它跟主体结构工程是分开的。不要动不动拿物费来混淆视听。如何看待“陕西小伙新房装修入住后发现房子搞错了，原因竟是门牌号贴错”一事？问题详情：【陕西一业主新房装修后入住20天，邻居：对面才是你家】2016年，紫阳县贫困户小陈家在县城新桃小区买了一套限价商品房，99.42平方米，房价23.8万余元。而装修完入住不到一个月，一位女士找上门称这是自己的房子，门牌贴错了。“收房时，物业用交房单上标注的603室的钥匙打不门，我只好找了个开锁的打开房门，还换了锁芯。”小陈说，“我们都以为锁有问题，当时物业公司管理员也在现场，没有提出异议。现在出问题了，物业公司、城投公司、保障中心都在推诿扯皮。”物业称，603室和602室门牌贴反了，而且整栋楼都贴错了，门牌号不是物业贴的。推荐回答：小伙子购房合上的门牌号和自己装修后并入住的门牌号一致，就没有错！门牌号是开发商还是物业公司贴的？要承担责任。装修房子一般都需要一段时间，房屋真实拥有者可能明知而不言，有意造成纠纷趁机在装修费用上占点便宜，也要承担责任。总之，小伙在协调中要达到满意为止！二手房装修发现主管道漏水，楼上马桶位置也漏水，主动提出帮忙维修，楼上拒绝维修，物业打太极，应该怎么办？问题详情：买房本来是一件开心的事情，但装修时候发现楼上漏水，一个位置是主管道，一个位置是马桶的地方。反馈给物业，一直打太极，说要找到漏水点，我家八楼，让我去逐层联系楼上的人家，还要保证楼上人家在工作日同时在家，恰巧十楼在外出，要很久才回来。物业说这样她们就不能修理了。我的理解是我八楼漏水，只能去问九楼，我怎么好去找十楼和十一楼呢。去找九楼协商，已经表示帮她们修主管道漏水，但他们也不让拆，很旧的装修，连门都不让进…推荐回答：这种事我也遇到过，我的原则是先礼后兵，楼上不讲道理你也不用跟他讲理，你说的没错，你八楼的水是九楼漏下的，你找不了其他楼层。我以前楼上漏水，跟他反映，他总是小打小修，拖拖拉拉，因为他房出租了在，难碰到他的人，我都带物业去他单位（学校）找他，都没彻底解决。后来我想了个损招，把他水阀一关，进水管切了，租房的立马退房，房东终于把厨房卫生间，所有水管重新装修，问题立马解决了！
郑重申明：本文内容来源于互联网，由人工智能大数据分析系统自动抓取筛选后自动生成，非人力所为，若有侵犯您的合法权益，请点击右上角[侵权举报]按钮维权，我们将立即进行处理。太详细了！楼上漏水，楼下被淹，如何维权?
近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素?
▌案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多
日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。
张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。
▌案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重
日7时许，古浪县男子王庆贤发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。
此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法庭。日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王庆贤字画损失10万元，高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿王庆贤损失21.3万余元，王庆贤自己承担损失47.3万余元。
日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方当事人自愿达成协议：高银奎在日前赔偿王庆贤水淹的字画损失24万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。
▌问：当漏水事件发生后，楼下受损方第一时间应该怎样做?
在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。
如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。有关手续完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。
▌问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?
《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”首先，对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。
若房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。
如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。
▌问：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任?
我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。
▌问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?
《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。
《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定办理;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。同时，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
▌问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?
《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
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