1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销上海豫全鞋业有限公司与刘庆田房屋租赁合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：原告。法定代表人丁炜婷。委托代理人苏华伟，律师。委托代理人孙延玉，律师。被告刘庆田。委托代理人胡思奇，律师。原告（以下简称“豫全公司”）与被告刘庆田房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序审理。原告豫全公司的委托代理人苏华伟、孙延玉，被告刘庆田的委托代理人胡思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豫全公司诉称：原、被告于日和6月10日签订居住和厂房租赁合同各一份，约定将位于本区九亭镇恒富路XXX号部分房屋租与被告，租期为20年。但自2011年8月起，被告拒不缴纳租金并违约转租，造成居民生活区和生产区混合，被告又擅自加建2，000多平方米建筑对外出租牟利，火灾隐患严重，原告多次催促，被告仍不付租金，不拆除违建。故起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于日、6月10日签订的房屋租赁合同，被告立即交付原告房屋；2、被告支付自日起至日止拖欠的租金839，444.55元及迟延履行利息（自日起日止，以每月28，507.50元为本金，按每日千分之五计算；自日起至实际履行之日止，以每月29，932.875元为本金，按每日千分之五计算）；3、被告自行拆除私自加盖建筑物并支付土地占用费（共2，000平方米，按每天每平方米0.70元标准，自日起计算至实际履行之日止）。诉讼中，经本院释明，原告将上述请求2、3变更为：2、被告支付拖欠租金及土地占用费839，444.55元及迟延履行利息，并自日起按每日每平米0.7元计付租金或土地占用费至实际搬迁之日止；3、被告按每日每平方米0.70元标准，支付自日起至实际搬迁之日止的土地占用费。被告刘庆田辩称：双方签订租赁合同时，原告强调是有证房屋，所以被告签订的期限较长，被告认为二份租赁合同合法有效，应当继续履行；被告未将租金交付原告责任在原告，因原告涉案被法院执行，法院凭协助执行通知书来被告处强制执行，被告无奈只能将租金支付给法院。由于刘庆田在老家，其女儿刘香莲实际经营，刘香莲向法院支付租金后，没有将相关情况告知被告。被告事后才知道，事实上，因原告资金困难，双方另有协议，被告提前支付10年租金给原告，嗣后被告亦履行了该协议，故不存在拖欠租金的事实，反而被告已经提前支付了租金。相应的利息标准过高，被告也不应承担。被告搭建房屋的行为，原告是认可的，现虽经政府认定为违章建筑，应由行政执法部门处理，不属于本案处理范围。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：原、被告于日和6月10日分别签订《上海市居住房屋租赁合同》（以下简称《居住租赁合同》）、《上海市厂房租赁合同》（以下简称《厂房租赁合同》）各一份。其中，《厂房租赁合同》约定原告出租被告的厂房位于本区恒富路XXX号，建筑面积为1，840平方米（包括“大底科”1，030平方米、“彩钢瓦”310平方米、“伙房”500平方米三幢房屋），被告用于生产、加工等；原告于日前向被告交付厂房和有关设施设备，租赁期限自日起至日止；租金每日每平方米0.30元，月租金为16，790元；租金标准3年不变，第4年起每三年递增5%；被告应于每月25日前支付租金，逾期支付的，按日租金的0.5%支付违约金；租金先付后用，按季支付或半年支付租金、现金或银行支票等方式；原告收取被告租赁保证金16，790元，租赁关系终止时，保证金用于抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；除原告在本合同补充条款中同意被告转租外，租赁期内被告须征得原告书面同意，方可将厂房转租。合同另对其他事宜作出约定。《居住租赁合同》约定，原告出租被告的厂房位于本区恒富路XXX号内，共181间（一幢四层宿舍楼87间、及1-4号宿舍楼94间）房屋用于居住；原告于日前向被告交付房屋，租赁期限自日起至日止；租金每月每间150元，每月租金27，150元；租金标准3年不变，第4年起每三年递增5%；被告应于每月25日前支付租金，逾期支付的，逾期一日，按日租金的0.5%支付违约金；租金先付后用，按季支付或半年支付租金、现金或银行支票等方式；被告逾期不支付租金超过1个月的，原告可书面通知解除合同；原告收取被告租赁保证金27，150元，租赁关系终止时，保证金用于抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期内被告须征得原告书面同意，方可将房屋转租，但同一间居住房屋不得分割转租。合同另对其他事宜作出约定。上述二份合同签订后，被告即使用租赁房屋，支付租赁费用，并于2007年起在未取得相关审批手续的情况下建造房屋。日，上海市松江区公安消防支队向豫全公司作出责令限期改正通知书，因搭建临时建筑物不符合消防安全要求、未办理消防手续投入使用、宿舍楼未设置消防设施、未办理消防手续等责令其于同年6月7日前改正。同年7月3日，松江区公安消防支队向刘香莲作出搭建临时建筑物、不符合消防安全要求、责令于同月10日前改正的通知书。日，上海市松江区规划和土地管理局向刘庆田、刘香莲作出限期拆除违法建筑决定书，对其擅自搭建建筑物、构筑物的行为，责令其于同月16日16时前自行拆除。同年4月29日，上海市松江区公安消防支队向豫全公司作出行政处罚决定书，对其消防设施未保持完好有效的违法行为处罚20，000元。同年5月15日，上海市松江区公安消防支队对豫全公司搭建临时建筑物等不符合消防安全要求等行为作出责令立即改正通知书。另查明：位于本区九亭镇恒富路XXX号房屋登记的权利人为原告豫全公司，土地用途为一类工业用地，土地使用权面积25，609平方米，登记的房屋为2幢，面积分别为7，130平方米和3，109平方米，用途为厂房。2006年4月，恒富路XXX号门牌号变更为久富路151弄。原、被告确认，除登记为7，130平方米房屋及整个厂区西南角约140平方米的配电房外，其余房屋都是被告租赁、搭建的。再查明：河南省鹿邑县、商水县、太康县、扶沟县等四县农村信用合作社联合社（以下简称“四县信用社”）因借款担保纠纷起诉河南省鞋城皮革（以下简称“鞋城公司”）、豫全公司。日，河南省周口市中级人民法院（以下简称“周口市法院”）判决鞋城公司偿还四县信用社本金5，000万元及利息、委托代理费、违约金等；四县信用社对抵押物（房地产权证号为松XXXXXXXXXX）享有优先受偿权；豫全公司提供的抵押物价值不足以清偿鞋城公司债务的，豫全公司对不足部分承担连带清偿责任。判决生效后，四县信用社向周口市法院申请执行。执行中，周口市法院裁定扣留提取豫全公司占用费（租赁费），并先后出具数份协助执行通知书，从刘庆田处提取自2010年5月至2011年6月止的占用费，合计615，160元。日，周口市法院基于申请执行人四县信用社申请，解除对豫全公司在承租人的占用（租赁）费的查封扣留。日，因案外人周振华诉豫全公司劳动报酬纠纷申请本院强制执行，本院向刘庆田发出协助执行通知书，要求扣留提取豫全公司收入372，711.59元。同年7月29日，刘庆田向本院支付2011年8月至10月的租赁费131，820元。2011年，四县信用社以其与豫全公司有抵押协议，约定将不动产租赁收益设定为抵押标的，但发现豫全公司故意降低租金给刘庆田和案外人（以下简称“松港公司”），起诉至河南省周口市川汇区人民法院（以下简称“川汇区法院”），要求确认豫全公司与刘庆田、松港公司所签订的租赁合同无效。审理中，川汇区法院经四县信用社申请于日出具（2011）川民初字第2177号民事裁定书，裁定对豫全公司、刘庆田、松港公司出租房屋所得租金及预期可得租金予以提存，并于次日向刘庆田出具了协助执行通知书。日，因刘庆田未履行上述裁定书的义务，川汇区法院出具罚款决定书，对刘庆田罚款1万元。但刘庆田未履行租金提存及罚款义务。日，川汇区法院裁定准许四县信用社撤回对此案的起诉。审理中，原告明确《厂房租赁合同》的出租房屋均无建设工程规划许可证，《居住租赁合同》中仅四层宿舍楼有产证，即登记面积为3，109平方米的房屋，并提供了建设工程规划许可证核准的图纸，以证明房屋系合法建造。被告认为签订合同时原告表示有产证，故其认为整体都有产证。此外，原告提供了租赁现场的照片、制作了房屋平面图，被告也提供了其自建房屋、装修等投入清单、现场照片等证据材料。双方对房屋的实际位置并无异议。对此，本院向原、被告就房屋租赁合同的效力释明后，原告将诉讼请求变更为前述诉称部分的请求，并认为原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无效、《居住租赁合同》有产证部分有效、无证部分无效。被告在本院释明后，向法院提出反诉，要求原告赔偿房屋装修建造费3，356，000元、违约金2，644，000元。对此，本院依被告申请，委托对本案被告自建房屋进行造价评估、对除被告自建房屋外的房屋装修价值进行审价。日，鉴定单位出具鉴定报告，明确：自建房造价790，181元，使用折旧后价值为490，571元；装修工程造价460，816元，使用折旧后价值为286，090元；被告单方主张的打50米水井原值为70，000元，使用折旧后价值为43，458元。原告对该报告明确的房屋面积无异议，但对评估结论有异议。日，被告来院明确坚持二份房屋租赁合同有效，要求撤销司法鉴定申请并撤回反诉诉请。后本院裁定准许被告撤回反诉请求。审理中，被告还提供：1、日原告向被告出具的《回执函》，同意被告自建临时房屋和现有厂房宿舍的装潢、改建，但合同期满后被告建造的一切工棚、房屋归原告所有。原告对该证据真实性不认可，认为被告伪造证据，该函形成时间应在2011年。2、日，原、被告签订的《提前支付租金协议》及相应收条、收据各一份，该协议言明：原告同意被告一次性支付10年二份租赁合同租金，并给予被告20%优惠，即4，218，240元。同日，原告出具收据一份，言明收到被告现金1，106，400元；备注冲原告借条150万元，合计260.64万元。日，原告出具收条一份，言明收到被告租金1，611，840元。原告对上述证据真实性不认可。同时，原告也表示现任原告法定代表人于日从前法定代表人手中承接而来，租赁资料移交不全，但租金给付情况是完整的，被告从未提出，故不可能有这份《提前支付租金协议》。3、被告向原告支付自2006年起至2010年4月止的租金收据，收取的月租金标准二份合同分别为16，790元、27，150元。原告对上述证据真实性无法确认，但其明确本案主张租金从2011年8月始。被告明确对于若其多付租赁费用，保留追诉的权利。4、崔明杰的死亡证明，证明其作为原告的原法定代表人已经死亡。原告确认原法定代表人崔明杰已经死亡，但不确定与该死亡证明的崔明杰是同一人。5、证人李某某的证词及其会计从业资格证，证明李某某作为原告的时任会计，经办了《提前支付租金协议》及相应收条、收据，都是被告以现金支付给崔明杰。原告认为可以证明李某某有会计资格，但对被告提前支付租金的事实有异议。审理中，原告要求对以下内容进行鉴定：1、对《回执函》、《提前支付租金协议》上，打印正文形成时间、盖印形成时间是否为落款时间以及打印文字与盖章的先后顺序鉴定；2、收据、收条上手写文字形成时间、盖印形成时间是否为落款时间以及文字与盖章的先后顺序鉴定。本院委托后，华东政法大学司法鉴定中心于日出具《文检鉴定意见书》，结论为受技术条件及检材限制，上述二项鉴定委托要求均难以判断。原告对上述结论有异议，认为委托鉴定方法违法、未实施完成全部鉴定方法，就出鉴定结果，不足以形成正确的结论，要求重新鉴定。被告对该鉴定结论无异议。庭审中，原告确认：鉴于法院曾执行被告的租金，故同意从日起主张租金及使用费，按合同约定每三年递增5%计算至目前的标准，计算至实际返还之日止；迟延履行利息，则根据合同约定的日千分之五标准计算。合同约定的保证金，原告明确未向被告收取过，被告表示已经支付给原告，但被告未提供支付的证据证明。以上事实，由《厂房租赁合同》、《居住租赁合同》、房地产权证及房地产登记簿、建设工程规划许可证核准图纸、责令限期改正通知书、限期拆除违法建筑决定书、行政处罚决定书、民事判决书、裁定书、协助执行通知书、照片及平面图、鉴定报告、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》、《居住租赁合同》效力应如何认定？相应的后果应如何处理？一、关于二份租赁合同的效力根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，认定房屋租赁合同有效的核心应是租赁房屋属于取得建设工程规划许可证等合法建造手续的合法建筑。首先，本案《厂房租赁合同》项下的房屋以及《居住租赁合同》项下1-4号宿舍楼部分，因未取得合法建造手续，故《厂房租赁合同》以及《居住租赁合同》中涉及1-4号宿舍楼部分的合同内容，应属无效。其次，《居住租赁合同》项下的一幢即四层宿舍楼房屋，在房地产权证及附图中有登记，结合建设工程规划许可证核准图纸，该部分的租赁合同可以认定为合法有效。故本院对原告关于二份租赁合同效力的观点，予以认同。被告认为二份租赁合同均为有效合同的观点，依据不足，本院不予采纳。二、关于《提前支付租金协议》及收据、收条的效力认定对于被告提供的《提前支付租金协议》及收据、收条，根据《文检鉴定意见书》的结论，不能对证据形成的时间予以确定。对此，本院认为：1、如此大额的提前支付租金的行为，被告陈述都是现金收取、现金支付，有悖常理；2、该组证据系本案受理一年有余，直至被告最近一次更换了委托代理人后才提供，而此前庭审中，被告从未提及此节事实，反而第一次庭审时表示因法院执行才欠付租金并愿意支付租金，其在庭审中的陈述意见明显矛盾，有悖常理；3、同理，既然被告提前支付了租金，却又因协助执行支付出租人的一年有余，金额高达70多万元的租金，被告辩称向法院支付租金时，租赁现场由女儿刘香莲管理，女儿没有将相关情况告知父亲，父亲知道后，拿出了该份协议，该解释也与常理难合。综上，本院对于被告辩称的提前支付十年租金的意见，难以认同。三、关于租赁房屋应否返还的问题合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁合同无效后，被告应将无效部分的租赁物返还原告。而对于有产证的四层宿舍楼，虽然合同有效但本院认为也不适合继续履行，应当予以解除，房屋也随无证租赁物一并返还原告。因为：一则，被告未按合同约定支付四层宿舍楼房租逾期超过一个月，原告有权解除合同；二则，从二份租赁合同的内容及现场状况看，二份合同项下的全部租赁标的物坐落于一个门牌地址，为一个整体区域内，包括有证房屋，也包括无证房屋，租赁双方对租赁上述房屋均是基于一个概括、整体的意思表示，租赁合同约定的权利义务也是及于全部的租赁房屋，难以相互分割，且未取得产证的房屋相比有产证的四层宿舍楼在整个租赁标的物中所占的比例较大。至于有效部分的解除时间，以本案诉状副本送达被告之日，即日为有效部分合同的解除日。合同无效及解除后，被告应搬离位于本区恒富路XXX号（久富路151弄）内的租赁房屋、场地以及场地上自建添附的房屋（除7，130平方米的有证房屋及整个厂区西南角约140平方米的配电房外）。并且，被告应将租赁房屋返还原告。被告在本院释明后提出了赔偿自建房屋、装修损失的反诉请求并申请对损失进行鉴定，之后鉴定单位也依法出具了鉴定报告。后被告自愿撤回全部反诉请求，故对该部分损失，本案中不予处理，其可另循途径解决，但被告应承担预交的鉴定费用。三、关于租赁费用的结算问题基于被告拖欠租金及使用费，原告依据合同约定的租金标准主张相应的租金及使用费，于法有据，本院予以支持。其中，有效合同部分的租金自日起计算至日止为237，473.21元。至于原告根据合同约定标准主张的逾期付款利息，实质为逾期支付租金的违约金，故仅适用于有效租赁合同的部分。但《居住租赁合同》约定每月25日前支付，又手写约定先付后用、半年或按季支付，故本院认定手写部分效力优先，结合双方实际履行多为按季支付、且有利于被告的角度，确定按季支付，先付后用的支付原则。而合同约定的每日千分之五标准，被告提出过高，故本院酌情调整至人民银行同期贷款利率4倍计算至实际付清之日止。原告主张被告应对其未经同意搭建房屋支付土地占用费，但对被告多年来规模较大的搭建，原告应当明知，但未有证据证明其对此提出异议，故原告的相关主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告与被告刘庆田于日签订的《上海市厂房租赁合同》无效；二、确认原告与被告刘庆田于日签订的《上海市居住房屋租赁合同》中，涉及未取得房地产权证的1-4号宿舍楼94间房屋的租赁合同无效，涉及一幢四层宿舍楼87间房屋的租赁合同于日解除；三、被告刘庆田于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告坐落于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号（现门牌号为久富路151弄）的房屋（包括《上海市厂房租赁合同》项下的无证房屋“大底科”1，030平方米、“彩钢瓦”310平方米、“伙房”500平方米三幢房屋，《上海市居住房屋租赁合同》项下一幢四层宿舍楼87间、1-4号宿舍楼94间）；四、被告刘庆田于本判决生效之日起十日内支付原告涉及《上海市厂房租赁合同》项下自日起至实际返还合同项下房屋之日止的使用费（日起至日止按每月17，629.50元计算，日起至实际返还合同项下房屋之日止按每月18，510.98元计算）；五、被告刘庆田于本判决生效之日起十日内支付原告涉及《上海市居住房屋租赁合同》项下自日起至实际返还合同项下房屋之日止的租金及使用费（日起至日止按每月28，507.50元计算，日起至实际返还合同项下房屋之日止按每月29，932.88元计算）；六、被告刘庆田于本判决生效之日起十日内支付原告逾期支付租金违约金（13，702.50元为本金自日起，41，107.50元为本金分别自日和日起，43，162.89元为本金分别自日、日、日起，12，067.04元为本金自日起，均按中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算至实际付清之日止）七、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，149元，鉴定申请费95，000元，合计诉讼费107，149元，由原告负担10，040元（已付），被告刘庆田负担97，109元（已付50，000元，其余47，109元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张　孜审　判　员　　张　利人民陪审员　　陆瑞兴二〇一四年九月二十四日书　记　员　　梁峙涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 : 周一至周五 9:00-18:30在线客服 :商务合作 : 全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局固定电话：400-871-6266版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备我有一间门面房,与对方签三年合同,六个月没付房租,对方要续签六年,要不不付房租,我应该怎么办好,求助,谢谢_百度知道
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如果调解没有可能的话最好是付诸于法律，要法律来保护自己，因为先签合同已经签订并且即为生效，因此装修费要有对方承担，你可以找对方进行调解装修费肯定不是你承担。。
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虽然你的合同约定了,3个月后还好追加条款对方违约在先.至于对方的装修费用, 但是如果双方无法达成共识, 就只能解除合同, 并按原合同履行
达不成一致，就解除合同。因对方违约在先，拖欠的房款，一份也不能少，至于装修，必须经过你同意才可以，否则你不必承担，如果你同意了装修，能带走的，他要带走。不能带走的，要作价付款的。
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书（2016）浙01民终5594号上诉人（原审被告）：，住所地：杭州市拱墅区沈半路170号。法定代表人：阮赛琴，执行董事兼总经理。委托代理人：陈沸、路瑶，律师。被上诉人（原审原告）：，住所地：杭州市江干区艮山西路8号。法定代表人：钱志根，董事长。委托代理人：刘杰、卢玉娟，律师。原审第三人：，住所地：杭州市江干区艮山东路×-3号。法定代表人：阮赛琴。上诉人（以下简称新奇特公司）因与被上诉人（以下简称彭埠公司）、原审第三人（以下简称新奇特公司杭州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：日，彭埠公司（甲方、出租方）与新奇特公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给乙方用于汽车用户终端服务使用，×-3号房屋底层约500平方米、二楼约250平方米，底楼西侧底层面积约350平方米。乙方对正面空地有专有权（不包括西侧大门进来的汽车通道），包括在空地上安装洗车机，并可以在西边通道上临时搭建简易棚；乙方在自签订合同之日三日内向甲方支付壹拾万元押金；租赁期限为十年，自日至日；乙方租用的房屋租金为每年六十万元整，租金按年度计算，按先支付后使用的原则，房租需提前一个月支付，甲方开具壹拾万元的房屋租赁发票和贰拾万元的场地租赁发票，剩余部分现金支付；乙方应按约交付房屋租金，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付利息，乙方如拖欠租金超过二个月，甲方可解除本合同，收回出租房屋；乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，提前两年为贰拾万元，以此类推，等等。同日，彭埠公司（甲方、出租方）与新奇特公司（乙方、承租方）签订《补充协议》一份，约定：日至日租金为每年六十万元，其中三十万以支票付款，其余三十万以现金支付，乙方另支付叁万元税款，剩余部分由甲方支付；日至日为每年六十三万元整，其中三十万以支票付款，其余三十三万元以现金付款，乙方支付三万元税款，剩余部分由甲方支付；双方签订的日与日的两份合同如有冲突以日签订的合同为准，等等。在签订时间为日、合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为杭州分公司的《房屋租赁合同》上，彭埠公司在甲方、新奇特公司在乙方处加盖公章，该合同约定：甲方将位于杭州市江干区艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给乙方用于汽车用户终端服务使用，×-3号房屋底层约500平方米、二楼约250平方米，底楼西侧底层面积约350平方米。乙方对正面空地有专有权，包括在空地上安装汽车机，并可以在西边通道上临时搭建简易棚；乙方在自签订合同之日三日内向甲方支付壹拾万元押金；租赁期限为十年，自日至日；乙方租用的房屋租金为每年三十万元整，租金按年度计算，按先支付后使用的原则，房租需提前一个月支付；乙方应按约交付房屋租金，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付利息，乙方如拖欠租金超过二个月，甲方可解除本合同，收回出租房屋；乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，提前两年为贰拾万元，以此类推，等等。在签订时间为日、合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为新奇特公司的《房屋租赁合同》上，彭埠公司在甲方、新奇特公司在乙方处加盖公章，该合同约定：甲方将位于杭州市江干区艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给乙方用于汽车用户终端服务使用，×-3号房屋底层约250平方米、二楼约125平方米，底楼西侧底层面积约180平方米。乙方对正面空地有专有权，包括在空地上安装洗车机，并可以在西边通道上临时搭建简易棚；乙方在自签订合同之日三日内向甲方支付壹拾万元押金；租赁期限为二年，自日至日；乙方租用的房屋租金为每年三十万元整，租金按年度计算，按先支付后使用的原则，房租需提前一个月支付；乙方应按约交付房屋租金，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付利息，乙方如拖欠租金超过二个月，甲方可解除本合同，收回出租房屋；乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，以此类推，等等。在签订时间为日，合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为新奇特公司的《补充协议》上，彭埠公司在甲方、杭州分公司在乙方处加盖公章，该合同约定：日至日租金为每年六十万元，其中三十万以支票付款，其余三十万以现金支付，乙方另支付叁万元税款，剩余部分由甲方支付；日至日为每年六十三万元整，其中三十万以支票付款，其余三十三万元以现金付款，乙方支付三万元税款，剩余部分由甲方支付；双方签订的日与日的两份合同如有冲突以日签订的合同为准；乙方以“杭州分公司”所签订的房屋租赁合同，只适用乙方需办理营业执照时所用，等等。在签订时间为日，合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为新奇特公司的《补充协议》上，彭埠公司在甲方、杭州分公司在乙方处加盖公章，该合同约定：在日签订的房屋租赁合同原则下，本着维护艮山东路×号大院整体秩序，加强大院内各单位的协调……达成以下共识：甲方物管包括垃圾清运、室外绿化保养、水电费抄收、甲方设备维修及养护；今后遇乙方因自身原因退租或合同期满后，固定设备及装修归甲方所有，可移动设备、办化用具、维修设备归乙方所有，等等。日，杭州分公司名称变更为新奇特公司杭州分公司。日，因牛田单元R21-22、23地块安置房建设项目需要，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室向出具《征迁通知书》。因彭埠公司于日向新奇特公司寄送《催促腾空交房紧急通知书》，新奇特公司于日向彭埠公司致函一份，言明：“……根据通知书我们理解该指挥部要求贵公司就现出租给我公司的艮山东路×-3号的房屋在日前腾空……,依据我公司和贵公司于日签订的《房屋租赁合同》，我公司承租艮山东路×-3号房屋的租赁期限应到日到期；同时该租赁协议第八条第2项约定：租赁房如遇政府征用，乙方投资部分及相关权利的赔偿归乙方……，我公司认为贵公司出租给我公司的房屋经过我们多年改造和经营，使得房屋的价值得到提升，在合同到期日前对于政府征收房屋我们愿意配合搬迁，但贵公司应根据贵我公司双方的《房屋租赁合同》以及杭州市政府征收土地房屋补偿的相关规定，和我公司进行协商补偿方案。”日，彭埠公司向新奇特公司出具《关于提前终止租赁合同事宜的联系函》，10月14日，彭埠公司向新奇特公司、新奇特公司杭州分公司出具《关于解除租赁合同的函》，言明：“现你方上期租金缴纳至日，至今日，下一期房租还未缴纳。按照合同第四条约定的房租需要提前一个月的支付条款，距今为止你方已拖欠房租三个月有余。现因你方严重违约，我方正式通知，从即日起，解除与你方的租赁合同”。新奇特公司认可当日收到该函。日，新奇特公司杭州分公司在落款为新奇特公司的《对的回复函》上加盖公章，该函系向彭埠公司出具，言明在日以后，彭埠公司无权收取房租，并要求与彭埠公司商讨征迁补偿事宜。日，新奇特公司杭州分公司在落款为新奇特公司的《要求停止支付拆迁补偿款的函》上加盖公章，该函系向杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室出具，该函表明杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室与彭埠公司达成赔偿补偿协议，其中涉及其公司承租的艮山东路×-3号房屋，要求杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室将应赔偿给其公司的相应的征迁补偿款停止支付给彭埠公司。日，新奇特公司杭州分公司通过银行转账向汇款165000元，日，开具金额为75000元的发票，日，彭埠公司出具金额为90000元的收款收据。经彭埠公司、新奇特公司确认，上述款项中157500元为日至日期间的房屋租金，7500元为税金。新奇特公司已于日将案涉房屋钥匙交还彭埠公司。彭埠公司于日向原审法院起诉，请求：1、确认彭埠公司与新奇特公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于日解除；2、新奇特公司立即向彭埠公司退还并返还位于艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层房屋；3、新奇特公司支付房租110137元（按照年租金63万元标准，自日起计算至日），展厅装修费补偿20万元，房屋占用费326218元（自日起计算至日，按照每日1643.84元标准计算）；4、本案诉讼费用由新奇特公司承担。后彭埠公司撤回1、2项诉讼请求。原审法院另查明，新奇特公司认可在（2015）杭江民初字第2479号诉彭埠公司、第三人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室房屋租赁合同纠纷一案中的全部陈述。原审法院再查明，经双方确认，案涉房屋中仅有底楼西侧底层面积350平方米办理房屋产权登记，所有权人为彭埠公司。原审庭审中，新奇特公司认可案涉房屋由新奇特公司、新奇特公司杭州分公司作为汽车终端服务使用。原审法院认为：本案首先应解决争议焦点为新奇特公司是否为本案适格被告。第一，双方均明确案涉房屋承租方、出租方之间的权利义务、包括租金数额、支付方式均系依据彭埠公司、新奇特公司于日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；第二，新奇特公司认可案涉房屋一直由新奇特公司及新奇特公司杭州分公司作为共同的营业场地使用；第三，在签订时间为日，合同抬头为彭埠公司（甲方）、新奇特公司（乙方），由彭埠公司（在合同落款甲方处）、新奇特公司杭州分公司（在合同落款乙方处）盖章确认的补充合同中双方明确约定，乙方以“杭州分公司”所签订的房屋租赁合同，只适用乙方需办理营业执照使用，双方签订的日与日的两份合同如有冲突以日签订的合同为准；第四，新奇特公司于日向彭埠公司致函中，均明确表示新奇特公司为案涉房屋的承租方，即使在日、新奇特公司杭州分公司加盖的两份函件中，落款仍为新奇特公司；第五，根据新奇特公司提交的汇款凭证及发票，虽然房屋租金的付款方为新奇特公司杭州分公司，但收款方及发票的开具方为“”，故无法单从付款、收款方确定案涉房屋租赁合同的适格主体。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，在缺乏足够证据证明新奇特公司杭州分公司与彭埠公司以签订《补充协议》的形式变更彭埠公司、新奇特公司于日签订《房屋租赁协议》、《补充协议》的合同主体，并就权利义务进行概括承受的前提下，原审法院认定新奇特公司为案涉房屋的承租方。对于本案合同效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。彭埠公司、新奇特公司于日签订《房屋租赁协议》、《补充协议》虽为双方的真实意思表示，但因案涉房屋底层500平方米，二楼250平方米房屋未取得建设工程规划许可证，故上述涉讼租赁房屋违反了法律、法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》关于此部分的约定应属无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，就案涉租赁房屋中底楼西侧底层面积350平方米的租赁合同关系仍然有效。合同无效后一方当事人受到的损失，双方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。就彭埠公司主张新奇特公司支付自日起至日期间房租、房屋占有使用费的问题。鉴于新奇特公司实际占用了房屋，应参照房租标准支付占有使用费。新奇特公司辩称彭埠公司自日起对案涉房屋断电，缺乏相应证据予以佐证，原审法院采信彭埠公司自2016年2月初对案涉房屋采取断水断电措施的意见，考虑到停水停电造成房屋无法正常使用，原审法院酌情对自2016年2月起自日期间的房屋租金、房屋占有使用费予以降低，综上，新奇特公司应支付自日起至日期间房租、房屋占有使用费388356元。至于彭埠公司主张新奇特公司支付展厅装修费补偿20万元。双方于日签订的《房屋租赁合同》中约定，乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，提前两年为贰拾万元，以此类推。原审法院认为，因案涉《房屋租赁合同》被认定无效，更不存在因新奇特公司原因导致合同提前解除的情形，彭埠公司诉请新奇特公司补偿上述费用，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第七十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，原审法院于日判决：一、新奇特公司于判决生效之日起十日内支付彭埠公司自日起至日期间房租、房屋占有使用费388356元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回彭埠公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费5082元，由彭埠公司负担1982元，新奇特公司负担3100元。宣判后，新奇特公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋被依法征收，房屋所有权已经不属于彭埠公司，新奇特公司主张租金没有事实与法律依据。日，彭埠公司与征收人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室签订《国有土地上房屋收购协议》一份，约定：彭埠公司保证在日前完成部分房屋搬迁腾空，并承诺日前完成全部房屋的搬迁腾空。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”也就是说，自租赁房屋被征收后，相应土地、房屋的所有权已经不属于新奇特公司，彭埠公司已经无权再获得租金收益。故新奇特公司有权拒绝向彭埠公司支付租金。并且，对于已经丧失使用、收益权利的出租房屋，新奇特公司未及时归还并未造成彭埠公司的任何经济损失。二、新奇特公司拒绝支付租金，属于行使同时履行抗辩权。根据日新奇特公司与彭埠公司签订的《房屋租赁合同》第八条约定：“本合同有效期内发生下列情形之一的，致使本合同无法履行的，本合同自行解除：……2、因政府正常拆迁被征用，致使本合同无法履行（如遇政府征用，则乙方投资部分及相关权利的赔偿归乙方）。”本案彭埠公司支付的出租房屋因被征收，已经满足合同约定的解除条件，合同已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在彭埠公司拒绝向新奇特公司支付相关征收补偿费用，而《房屋租赁合同》约定的租金交付期限已经届满的情况下，新奇特公司拒绝支付租金的行为，属于行使同时履行抗辩权，并不构成违约。三、退一步讲，即使新奇特公司应当支付租金，一审认定租金的起算时间应当从日起计至日明显错误。虽然直至日新奇特公司仍实际占用案涉房屋，但是自日起，彭埠公司对案涉房屋断水断电，造成案涉房屋根本无法正常使用，即使新奇特公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，从新奇特公司实际无法使用案涉房屋之日开始，也不应再继续计算房屋占有使用费。综上，请求撤销原审判决，改判驳回彭埠公司的诉讼请求，并由彭埠公司承担本案一、二审诉讼费用。针对新奇特公司的上诉，彭埠公司答辩认为：一、《国有土地上房屋收购协议》不影响新奇特公司的租金给付义务。新奇特公司的付款义务在日届满，产生在《国有土地上房屋收购协议》的签署期日之前，新奇特公司以此对抗付款义务没有法律依据。《国有土地上房屋收购协议》是否签订及如何约定，都不改变房屋所有权的归属，彭埠公司没有变更物权登记、也没有向任何第三方交付房屋之前，新奇特公司应按约交付租金。而截止到一审判决确定的新奇特公司租金支付期，彭埠公司都没有变更案涉房屋产权登记，也没有实际移交，案涉房屋彭埠公司一直占用。二、新奇特公司主张同时履行抗辩权没有法律依据。根据《合同法》第66条规定，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。本案新奇特公司支付租金义务在先，彭埠公司与指挥部达成房屋收购协议在后，且新奇特公司是否有权请求征收补偿并未确认，也就是说彭埠公司还没有对新奇特公司负有债务，更不可能存在“互负债务”并“同时履行”的条件，不存在行使同时履行抗辩权的条件。三、一审判决认定的租金及占有使用费计算期间正确，但展厅装修补偿处理不当。一审过程中，新奇特公司与彭埠公司双方均认可新奇特公司于日向彭埠公司腾退涉诉房屋，故一审判决按照新奇特公司设计占用案涉房屋期限计算租金及占用使用费合法合理，展厅装修指向的是面积为350平方的底楼西侧底层为有证房屋，相应补偿应予以支持。综上，除应给予装修补偿部分外，请求二审法院予以维持。二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：关于新奇特公司第一项上诉意见，本院认为，签订《国有土地上房屋收购协议》并不表示征收的完成，新奇特公司认为彭埠公司因此即丧失获得租赁标的的使用、收益等权利缺乏法律依据，本院难以支持。关于新奇特公司的第二项上诉意见，本院认为，同时履行抗辩权的成立需双方互负对等地位的义务，而征收补偿费用与支付租金或占有使用费显非处于对等地位，故新奇特公司援用同时履行抗辩权缺乏法律依据，本院不予支持。关于新奇特公司的第三项上诉意见，本院认为，彭埠公司于日发出《关于解除租赁合同的函》，以新奇特公司欠付租金为由解除合同，而新奇特公司亦认可该日即收到该函件，故新奇特公司应当将案涉租赁标的返还给彭埠公司，因其未及时返还，应承担相应的占有使用费。本案中，新奇特公司认为彭埠公司于日对案涉房屋断水断电，缺乏相应证据，故在此之前的占有使用费应参照合同约定的租金标准支付。2016年2月初，彭埠公司对案涉房屋采取断水断电措施固属不妥，但新奇特公司应当及时返还租赁标的而未返还，亦有过错，故而原审法院参酌上述因素，对2016年2月起至日期间的房屋租金、占有使用费予以降低，当属妥当，本院予以维持。关于彭埠公司答辩意见中提出的展厅装修补偿问题，因其并未提出上诉，故本院不予处理。综上，新奇特公司上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7125元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　秦海龙代理审判员　　睢晓鹏二〇一六年十月三十一日书　记　员　　徐森燕置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 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