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二手房买卖违约定金赔偿问题
我在中原地产中介签了一份二手房买卖协议，中原统一印刷的格式，中介让交了15万定金给卖家，现在我买不了了，卖家要按合同吃定金15w，我觉得中介让交的定金太多，他们统一印制的是赔定金或20%房价，导致我现在损失较大，想请问有可能申诉卖家并没有这么大的损失，减少一些违约金吗？感觉合同也不公平，违约金并没有事先协商确认，都是现成合同...
我在中原地产中介签了一份二手房买卖协议，中原统一印刷的格式，中介让交了15万定金给卖家，现在我买不了了，卖家要按合同吃定金15w，我觉得中介让交的定金太多，他们统一印制的是赔定金或20%房价，导致我现在损失较大，想请问有可能申诉卖家并没有这么大的损失，减少一些违约金吗？感觉合同也不公平，违约金并没有事先协商确认，都是现成合同默认的。另外中介还让我交佣金，可是并没有成功成交，也要交佣金吗？谢谢
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二手房买卖多留心 别惹上纠纷又赔钱
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（原标题：二手房买卖多留心 别惹上纠纷又赔钱）
二手房买卖多留心 别惹上纠纷又赔钱
&&来源：每日甘肃网-西部商报&&记者陈振峰
二手房买卖多留心 别惹上纠纷又赔钱
本报以典型案例为你释惑，帮你规避风险
每日甘肃网3月7日讯(西部商报记者陈振峰)房屋买卖一直都是大家关注的话题，特别是二手房通常不需要大装修，相比商品房价格更优惠，加上地段好，广受大家青睐。但是，随着买卖量的增加，二手房买卖双方发生纠纷对簿公堂的事件也时有发生。今日，本报就二手房交易中大家普遍关注的问题进行梳理，以典型案例为你释惑，帮你规避风险。
　　案例一：首付款延期三天 2万定金打水漂
2016年6月，楚某某经一中介公司介绍，欲购买陈某某位于兰州市安宁区中海凯旋门的商品房屋一套。日、6月5日楚某某分两次通过中介公司支付购房定金共计2万元。日，楚某某与陈某某和中介公司签订《房屋买卖成交合同》约定：楚某某购买陈某某名下的商品房一套；房屋权属为合同房；房屋面积87平方米；成交价为815000元；付款方式为分期付款，并注明楚某某于日前付首付40万元(含定金)且在付款当日陈某某将该房交付于楚某某使用，剩余415000元办理银行贷款。合同签订当日，中介公司将2万元定金交给陈某某。日，楚某某在中介公司法定代表人的账户转购房款38万元。但是，陈某某以楚某某迟延付款为由，拒绝收取其支付的38万元房款，并表示不愿再向楚某某出售房屋。随后，楚某某和陈某某协商要求退还购房定金2万元，陈某某拒绝，之后，楚某某将陈某某和中介公司告上了法庭。
法院审理认为：《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。楚某某、陈某某在《房屋买卖成交合同》的“买方责任”中约定“本合同自签署之日起生效，若中途违约，买方所交定金不予退还。定金由卖方与居间方各得一半。买方并向代理方支付总房价的3%中介佣金。”楚某某未按合同约定的日前支付首付款构成违约。据此，楚某某所交定金由被告陈某某与被告中介公司各得一半系双方合同约定内容。故楚某某主张二被告连带双倍返还其支付的购房定金4万元(按已付定金2万元的双倍计算)的诉讼请求，法院不予支持。楚某某称其迟延付款三天不构成根本性违约且也征得被告陈某某同意。法院认为，楚某某作为买方，支付购房款是其应履行的主要义务，收取购房款也是卖方陈某某所追求的合同目的，原告楚某某的辩解理由于法无据，法院不予采纳。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除《房屋买卖成交合同》，二被告亦表示同意，故对该项诉请法院予以支持。
综上所述，遂作出判决如下：解除日原告楚某某与被告陈某某、被告中介公司签订的《房屋买卖成交合同》，驳回楚某某的其他诉讼请求。
　　案例二：夫妻一方出让房屋善意 第三人取得房屋
原告刘某与被告叶某系夫妻关系。日，叶某在其名下登记办理了一小区的房屋产权证书，该房屋产别记载为私产。同年12月5日，原告与叶某登记结婚，婚后双方居住在该房屋。2015年12月，叶某欲出让该房屋，在与中介公司商议后，将该房屋的信息公布在中介公司。2016年1月，叶某起诉与原告离婚。当月11日，付某经中介公司介绍，与叶某、中介公司三方共同签订了1份《代收定金同意书》，约定将本案争议房屋出让给付某，房价为607500元。叶某和付某于当月13日又签订了《房屋买卖合同》。此后，付某陆续给叶某付清了房款，叶某也将房屋钥匙交给了中介公司。当月25日，该房屋过户登记在付某名下，付某又于当月28日将该房屋抵押给银行用于贷款。原告得知叶某将房屋出让给付某后，将叶某和付某诉至法院，要求撤销两人之间的房屋买卖合同。
法院经审理认为：付某取得该房屋属于善意，其取得该房屋的权利应受到保护。原告的诉讼请求理由不能成立，遂作出驳回原告刘某诉讼请求的判决结果。
　　法官说法：不得擅自变更合同
秦州区人民法院法官王永利认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因此，在购房过程中，一旦签订合同，当事人就应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
在案例二中，从查明的情况看，本案争议房屋的产权只登记在被告叶某一人名下，故该房屋有可能是被告叶某的个人婚前财产，有可能是被告叶某与原告刘某的夫妻共同财产。若该房屋为被告叶某的个人婚前财产，叶某则有权处置该房屋。叶某与被告付某之间的房屋买卖合同只要不存在《合同法》规定的合同无效或可变更可撤销的情形，二者之间的房屋买卖合同就具有法律效力。刘某也未能举证证明存在上述情形，故在该房屋属叶某个人婚前财产情形下，其与被告付某之间的买卖合同有效。若该房屋属于叶某与刘某的夫妻共同财产，判定叶某与付某之间的房屋买卖合同是否有效的关键在于付某购买房屋时是否属于善意取得。本案中，购房者付某与原告刘某和被告叶某夫妻并不熟悉，其通过中介公司购买该房屋，且该房屋的产权登记在被告叶某一人的名下，因此被告付某完全有理由相信被告叶某有处分该房屋的权利，同时被告付某给付了合理的房屋价款，并且办理了房屋过户登记手续。刘某也未提供证据证明叶某和付某之间存在恶意串通的情形，因此，付某取得该房屋属于善意，其取得该房屋的权利应受到保护，两被告签订的房屋买卖合同依法成立。
　编辑：[庞传伟]
(原标题：二手房买卖多留心 别惹上纠纷又赔钱)
本文来源：每日甘肃网
责任编辑：王晓易_NE0011
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不可抗力致房屋买卖纠纷法院怎么判?买受人要求退还购房定金
时间： 14:00:20 出处：北京晨报
阅读：756次
&&&&核心提示：为遏制投资性购房，平稳房价，近年来各地相继出台各项限购措施，甚至打出限购政策组合拳。2017年3月，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，“商改住”项目遭遇史上最严限购，部分买受人由此丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。
　　为遏制投资性购房，平稳房价，近年来各地相继出台各项限购措施，甚至打出限购政策组合拳。2017年3月，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，&商改住&项目遭遇史上最严限购，部分买受人由此丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。在此情况下，买受人要求退还购房定金和居间费，能否得到支持？近期，位于楼市热点地区的房山法院结合&限购令&出台后的辖区内审理的相关案件，以案说法，对相关判例及其判决依据进行解读。
　　纠纷案例
　　丧失购房资格
　　买受人要求退还购房定金
　　日，马某与孙某签订房屋买卖合同，马某以总价185万元购买孙某位于房山区长政南街2号院内办公房屋一套。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后，孙某办理了涉案房屋的还款解押手续，银行于日出具《贷款结清证明》。
　　日北京市相关部门联合发布京建发（2017）第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求个人购买办公类项目应当符合下列要求：1、名下在京无住房和商办类房产信息；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。而马某名下已有一套住房，不符合购买&商办类&项目的购房资格。马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并返还10万元定金。
　　孙某不同意解除合同，认为马某虽然名下有房，但完全可以通过自行努力克服，如出售名下现有住房使自己具备购房资格，从而继续履行合同。再者，孙某认为自己也承受了很大损失，即使解除合同也不能全部返还定金。他自己筹钱还了银行贷款，现在这套房屋卖不了，他购买的另一套房屋首付款就没办法交付，还需要支付大笔违约金。
　　法院认为，该公告的出台使马某丧失购房资格，进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的合同目的无法实现，应解除合同。该公告的出台系不可归责于当事人的事由，而且双方对解除合同都没有过错，所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况，所以对其同意部分退还首付款的意见，法院未采纳。法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，孙某返还马某购房定金10万元。
　　法官说法
　　限购政策出台前，商住房不列入家庭房产考核范围。非京籍家庭，无论是否符合纳税和社保条件均可购买，而且商住房价格较普通住房价格低廉，所以商住房成为众多在京无购房资格者或投资者的重要选择。&商办类&项目限购政策出台，房屋买卖双方的利益会受很大影响。
　　一些买房人因新政实施丧失购房资格或者无法办理购房贷款，要求解除合同、由出卖人返还已付购房款和定金。但客观上也存在着因限购政策调整商住房市场，导致买房人对房屋升值空间不乐观，买房人以其不能办理贷款要求解除合同从而摆脱风险的情况。
　　对因房屋新政导致合同履行发生困难的，应解除合同，并由卖房人退还定金和已付购房款，同时由双方共同承担损失。如果买房人在新政出台后另行买房丧失购房资格，以达到不履行商住房买卖合同的目的，应综合对合同不能履行的主观过错程度，由其承担相应的违约责任。买房人虽然不能办理购房贷款，但如卖房人能够证明买房人有充分的履约能力，买房人以限购政策出台不能办理贷款主张解除合同不能成立，买房人应继续履行合同，否则构成违约并应承担违约责任。
　　纠纷案例
　　买卖合同已解除
　　买受人要求退还居间费
　　日，赵某、贾某与北京某房地产经纪有限公司（居间方）签订《存量房屋买卖居间合同》，约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。在签订合同前，居间方已经多次向买卖双方提供居间服务，最终买卖双方签订合同，赵某购买贾某位于房山区长阳镇起步区5号地某商业办公楼5层3单元房产一套，房屋总价款197万元，赵某拟申请贷款110万元。
　　合同约定居间方的权利义务为：1、提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会；2、提供买受方、出卖人双方实地看房服务；3、转达买卖双方的立约意向等有关事项；4、提供订约媒介服务，代拟房屋买卖合同；5、负责见证买卖双方签订存量房屋买卖合同；6、保存存量房屋买卖合同一份，负责对合同条款进行解释；7、受托代为保管买受方所付定金及相关费用；8、受托代为保管出卖方房屋产权证及原购房协议等资料；9、拟算税费金额仅供买卖双方参考。合同签订后，赵某向中介公司支付了3万元居间费。
　　日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。赵某与贾某私下协商，双方一致同意解除房屋买卖合同。
　　后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除《存量房屋买卖居间合同》，并要求中介公司退还居间服务费3万元。中介公司不同意其诉讼请求，认为赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同，其已经完成了居间义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除，但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话，由违约方支付居间费，如果没有违约方，买卖双方也需要支付必要的费用。
　　法院认为，因限购政策出台赵某不能办理贷款，如果继续履行合同，赵某需要全款给付，这已远超赵某签订合同之初的预期，并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以，居间服务合同的合同目的无法实现，也无法继续履行，应解除三方签订的居间服务合同。
　　买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错，并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务，但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则，中介公司应该退还部分居间费。根据合同的约定及具体履行情况，酌定中介公司退还赵某居间费2.5万元。
　　法官说法
　　当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。买卖双方在合同履行过程中若有约定的违约行为，一般由违约方负担居间费。
　　新政出台导致房屋买卖合同无法履行，合同应予解除。对此，买卖双方均无过错，且需互担损失。房屋买卖合同解除，居间服务合同亦无法继续履行。
　　根据公平原则，房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围，应参考居间服务合同的履行阶段以及中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考量。
　　因房屋中介机构未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因新政出台无法继续履行合同，房屋中介机构应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。
　　房山法院的法官也提醒广大市民，在房地产热的今天，房屋买卖纠纷不断，除了面临政策风险外，更多的是缘于相关人员法律常识的缺乏，面对状况不知所措。类似的涉及房屋的常见纠纷还有房屋出租违约、租金赔偿等不同问题。法官也提醒广大市民，在具体维权过程中，要注意证据的收集、诉讼程序等，要通过法律途径理智维权。
（责任编辑：张炜）
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&正确规避二手房交易定金纠纷的五大招数
正确规避二手房交易定金纠纷的五大招数
来源：房天下 &&发布时间：
在二手房交易过程中，为了确保交易的正常进行，买家向卖家交定金的现象十分普遍。但是，就是因为定金所产生的纠纷问题可不少，很多购房者会因为定金的问题而和卖家、中介闹得十分不愉快。 购房者买房可能会因为一些原因而毁约，但是如果是已经交了定金并签订了定金合同的情况下，想要拿回定金是很难的事情；如果是卖家毁约，那么定金则要双倍退还给买家。但是在实际的操作中，定金的纠纷处理方法十分复杂，遇到的情况不同，解决的方法也就不同。下面我们就来具体看看如何规避二手房交易的定金纠纷吧，希望能对大家有所帮助！ 一、分清预付款和定金的区别 很多时候，在二手房交易过程中，预先支付的钱可以被约定为预付款而不是定金。购房者如果将交给卖家或者中介公司的钱约定为预付款的话，即便买卖双方没能签订购房协议，预付款也会全部退还给买家的。 根据法律的相关规定，预付款和定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。但是定金不一样，签了定金合同后，如果买方单方悔约，那么定金是不退的。所以，大家一定要分清楚预付款和定金的区别，否则很容易因为混淆二者的概念而造成纠纷。
二、跳过定金流程 为了避免买卖双方因为定金而发生的纠纷，买卖双方可以不和中介公司签订居间协议或委托代理协议。因为，定金的交纳并不是签订买卖合同的必经程序，跳过定金交易流程也可以顺利签订购房协议。因此，直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，这样能够避免因为定金原因造成的纠纷。 三、定金数额不要过多 作为二手房交易的定金，金额方面不需要过多。一旦出现违约现象，定金即使不退还，自己的损失也能相对少一些。 四、定金合同要写清 交购房定金一定要注意定金合同的内容，在定金合同中一定要约定好正式签署房屋买卖合同的时限；约定好违约行为的处理方法；如果没能在规定时间签好购房合同，定金应该怎么处理等具体细节。 五、认购协议好处多 购房者在购买二手房时，认购协议较好要签订。相对于定金合同来说，认购协议的条款更灵活，也较容易修改。购房者在签订认购协议时，可以尽量将内容偏向于自己，这样能避免不少对自己不利的条款，较大程度的保障了自身利益。 以上就是二手房交易避免定金纠纷的处理方法，希望上述内容能对大家有所帮助，帮助购房者在二手房交易过程中保障自身的利益。
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