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&调查：南京职业包租工一年净赚72万
调查：南京职业包租工一年净赚72万
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
在房屋买卖租赁中，生存着这么一些人，他们凭借着“收”房、转租、“出手”赚取着房屋转让过程中的巨大利益，而就是依靠着这部分不计入法定意义的“个人劳动所得”，足以让他们足不出户便能丰衣足食。这，就是“二房东”。几年前，中国房地产市场出现了一种怪相——房价与租金严重背离，房价节节攀升而租金水平却波澜不惊，就在这样的市场大环境下催生出了二手房市场专业包租“二房东”。包租公司经过较长时期的发展，市场占有规模日益壮大，俨然已形成了一条完整的产业链。近日，有网友张先生向反映，有专业租房中介希望“包租”他所拥有的位于秦淮区大光路118号金陵尚府小区一套145平方米的房源，并负责毛坯房装修、配齐家电。“但承租方只支付给我固定租金，不随市场行情波动而波动。这种包租公司是否可靠？会不会隐藏一些陷阱？”对此，展开了调查。租金额定不变 “包租”用5年合同绑住房源 张先生的这套金陵尚府的房源此前一直租给一家公司作为办公场所，因此至今维持开发商当时的装修，并没有装配家具家电。9月秦先生在结束了与上一位租客的租赁关系后，打算将这套房屋继续出租，便在某网站上登记挂牌出租。“一个自称是某中介的置业顾问找上门来，说愿意包租我的房子，并重新装修，并配齐家电，然后再转租给租户。但条件是必须与我签5年的长期租赁合同，并且支付给我固定租金每月4000元，租金不随市场行情变化而变化。”张先生反映。“我之前以毛坯形式租给那家公司的月租金是3500元/月，2年来租金微涨，他们这次给我的租金相比而言不低了，所以，即便是长签5年的固定租金，估计几年内租金大幅上涨的可能性也不大。何况他们还带我免费提供装修。”张先生告诉。不过，张先生心存疑虑：“会不会有什么陷阱？包租利润到底有多大？”100平米的房隔成十多间 十几个人男女混居暗访到这个自称可对此套房操作“包租”的吴某，他称，从事“包租”的有“掩护”在中介之下的个人，也有单独成立公司的集体，而他本人则属于前者。“我们通过平时的客户资源积累，以及通过一些盗版收费软件在网络上广泛搜集个人租房信息，主动联系客户，收房，提供包租。”“一般会有专门、固定的装修队与我们对接，他们也很懂行情，稍微装修一下，就能达到你想要的简装效果。而家电设备，你看上去是樱花牌油烟机，其实都是我们专门的‘下线’在堂子街收的，然后贴了个‘皮’。”“我现在手上就十几套这样的房源，我周边手上握有40多套包租房的人多的去了。他们在、鼓楼、奥体、还有些大学附近等等都有租赁房源，可单独租赁，也可与人合租。”“一般几人合租？可以男女混租吗？”追问。“一套100平米左右的房子六七个人合租，男女混租，这已经是条件好的了。条件差点的在会用复合板或者木板隔成10多间，上下铺，最少住十几个人，收床位费。”吴某说到，“这种床位房就叫群租了，在主城尤为多，地段较好的新街口地区，床位费500－1000元／月不等。”当表示，与陌生人男女混租会不会不安全，如何保证租客人身和财产安全时，对方称：“我们工作人员在带租客看房时，就会对租客有一个判断。这种混租现在很流行的，我们还没遇到过不安全的情况。”据了解到，目前其经营的合租房都已满租，看来颇为紧俏。“包租工”月收入能获6万 年收入达72万随后从链家地产大光路店处了解到，张先生的金陵尚府三房房源，目前市场上全装全配房源月租金在5500元左右。据“包租工”吴某介绍，金陵尚府的合租价是一个房间一个月2000元左右。也就是说，张先生的这套房源经吴某的转租，就可以获得一个月6000元的租金，与从张先生处承租来的4000元/月相比，有高达50%的差价收益。如果按照平均2000元一套房的“净利润”，以及拥有30套房源来计算，一个月依靠房租带来的免税“灰色收入”就达到6万，那么一年下来则就高达72万。据知情人士爆料，“包租工”在与租客签署租赁合同的时候，基本忽略合同公证等必要的法律程序，钻了法律空白的空档，固然也就省去了一些必要的费用支出。另外，据了解，与“房屋管家”服务不同的是，这种“包租”会对房屋进行简单装饰并配齐家电家具，以获取更高利润。但后据追踪调查到，张先生那套被包租的房，其所谓的装修也就是涂一下墙面，而装配的家电家具在租赁关系结束后，将全部收回。因此对于“包租工”来说，装修房源的成本其实很低，和高额收入相比，甚至可以忽略不计。业内：租客为各级房东间的推诿扯皮买单随后采访了南京嘉实利置业有限公司一等置业顾问陈传武，他表示，“二房东”包租现象之所以长期得以存在，甚至有普遍的趋势，正是因为其有庞大的供需市场。对于房东而言，有收益稳定、省力省心的好处；对产业链末端的房客而言，便宜的月租能租到较为满意的居所；对“包租工”而言，赚取可观的差额免税收入。然而，简单的背后却往往隐藏了颇为心碎的利益纠纷。比如，房东与“二房东”的租期到了，但“二房东”与租客之间的租期未到，租客租期未满，房东即来收房。再比如，“二房东”未及时缴纳租金给房东，房东不得不把租期内的租客赶出。“房东与‘二房东’之间的推诿扯皮，到较后却让租客来‘买单’的事时有发生，吃亏的都是租客，租客的利益根本得不到保障，其中的大多数都是刚入社会的学生。他们意识淡薄，有的租客甚至压根就没有‘二房东’信息 。
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&“售后包租”并非坐等收钱 莫让商铺变“伤铺”
“售后包租”并非坐等收钱 莫让商铺变“伤铺”
来源：新浪乐居 &&发布时间：
俗话说“一铺养三代”，商业投资的确是一个时髦又赚钱的好方法，却也并不是一本万利的方法。目前市场上的商业投资产品可选择面较广，但是鱼目混珠的情况也比较严重。尤其是一些售后包租的产品，他们打出每年至少8%或者更高的回报率吸引投资者，其实名不副实。“售后包租”就真能坐等收钱吗？何为售后包租呢？简单来说，是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。近年来，在产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，开发商只能在“租金回报率”、“返租年限”这些具有诱惑力的指标上大做文章，以求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。随之而来的是售后包租类产品的增加，而回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至14%不等，包租年限也变得更长。对购房者而言，这真是一笔划算的投资吗？售后包租是否真的就能如同广告中所宣传的那样坐等收钱呢？据了解，虽然部分商业项目表面开出高达10%甚至14%的售后包租“诱饵”，但现实中，基本很难实现。有业内人士分析表示，“较好的商业项目市场培育期至少需要3年，一开始开发商拿什么来支撑10个点的返租率？10%年回报率对于已经成熟的商业都不容易，对于新的商业，可能性则更小。”而在投资者购买商业项目的过程中，“普通百姓、小投资者充当的只是‘奶妈’的角色，等‘孩子’养大了、会走路了，要送还其主人。遇到年景不好或没有下家来接盘时，有些开发商、代理公司就以种种理由赖账来对付业主，有的干脆卷钱逃之夭夭。”“售后包租”纠纷多 莫让商铺变“伤铺”“售后包租、返本销售以及分隔拆零等销售方式，实质都是为房产开发商加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。其实都违反了国家的相关规定。”有房地产业界专家分析表示，“这些销售方式存在着很大的风险，可能存在欺诈，开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一个环节出现问题，会导致资金链断裂；此外，当项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑换等，从而会出现无法办理房屋所有权证，引发一系列债券债务纠纷等。”因为“售后包租”而出现纠纷的例子也并不在少数。日，位于苏州相城的业主就曾因为包租回报和回购问题进行了一次维权。2006年12月底，有业主在环球傲视卡国际精品批发城购买商铺，根据业主出示的一份“《苏州国际精品批发城租赁合同》补充合同”的文件显示，业主购买商铺5年期满后提交回购申请，即可从开发商处获得实际销售的总房价款。5年合同期满，至2011年底，有很多业主提交了回购申请，但是3个多月过去了开发商一直毫无音信。迫于无奈，业主只得在项目现场进行维权活动，在维权当天开发商与业主签订了“回购承诺书”。但是据业主的反映，又过了3个多月，至今开发商仍然没有履行合同所表明的“回购”承诺。园区再现“售后包租” 无产权无保障涉嫌变相融资而近日有网友向本站反映，位于园区阳澄湖大道的项目没有获得预售许可证却已经对外开始销售其酒店式办公产品。在太谷广场的宣传单页上，该项目打了“14%超高租金回报”、“125%高额退场政策”的广告语。在对外宣传中，该项目称“前10年为固定的利润；第10-20年采取有保底租金的实际租金收入分成的方式，按照实际租金进行1:9分成。满十年按照合同价的125%退场机制”。为何没有预售许可证即可度外销售呢？项目售楼处有工作人员表示，“这原本是工业厂房用地，现在买卖的只是使用权”。业主与开发商之间签订的是一纸租约，而不是购房合同。按照这个合同的做法，其实就是投资者把钱借给开发商，也可以说是开发商的变相融资，至于是否能获得开发商所承诺的收益，完全要视项目后期的经营情况。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”有律师表示，基于国家法律相关规定，如果双方协议出现固定收益率，法律一般会认定双方是借贷关系。认购者只是属于一般债权人，项目成功不排除开发商能按照承诺兑现，但项目一旦失败，所承诺的固定收益很难得到保证。购房者在选择这一类型的项目时，一定要擦亮自己的眼睛，避免不必要的损失。
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按Ctrl+Enter发送毕业租房季
来源：《小康·财智》
　　住房数量的悖论：毕业了&我们住哪儿?　　又是一年毕业季，租房市场迎来一波高峰。对于即将离开校园的大学生来说，租房成了找工作之外的另一个话题。&翻开报纸的房产频道，“毕业租房季来临”成为热词——“由于大批毕业生加入租房队伍，推动了房屋租赁市场的价格疯狂上涨。”　　毕业生涌入城市，加上原有的租房需求，一线城市的中介告诉你“一房难求”，价格一路飙升，租房市场形成当下热点经济现象。　　租房市场是整个楼市的重要组成部分，房租的价格反映着楼市的火爆或者冷清，或者，我们还能从“租售比”看到房价的走势，从“空置率”看到楼市的真实未来。　　有调查显示，纽约居住出租房的居民为69%，洛杉矶为61%，芝加哥为56%。在香港，不算个人出租，光是政府提供的“公屋”就为将近1/3香港市民解决了住房问题。也就是说，在一个经济社会相对稳定的城市，有约一半的居民要选择租房。　　中国自2011年以来，每年新增大学本科毕业生约在700万左右，其中超过80%的毕业生选择异地择业，而这些选择异地择业的人中，绝大部分选择在一、二级城市就业——据中国人才交流中心2011年数据。　　以北京(楼盘)为标杆的一线城市吸引着这些毕业生。那么北京有多少出租房屋?2012年3月，北京市公安机关进行实有人口基础信息调查，核对流动人口信息725.5万人，出租房屋139万户，空置房屋381.2万户。如果这个数据属实，北京139万套出租屋中，住着700万人。　　虽然这个数据一经见报就饱受争议，但几个信息仍有参考价值，一是供出租的房屋远远低于市场需求，二是还有大量房屋空置，房东出于各种原因未将房屋出租。　　7月2日由北工大、北京社工委和社会科学文献出版社联合发布《2013北京社会建设分析报告》指出，北京对外来人口限购住房以前，商品房的1/3被外来人口购买。限购令实行以后，2011年，外省市个人占期房购买者的比例只有10.1%，绝大多数的外来常住人口只能选择租房居住。　　研究还提到，2012年北京的人均GDP已经达到13797美元，相当于中等发达水平，但北京的住房总体上还相当于西方国家20世纪60年代的水平。　　这些数据在我们记者的走访中，与多数人的实际感受相符。在一线城市究竟存在怎样的租房市场?本期调查与走访揭示真实的情况供投资者和租房人参考。　　住房数量的悖论　　租房市场的价格一路上扬，按理应该反映整个社会住房市场的紧张。但是，不会说谎的数据揭示了一个悖论。　　根据北大中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》中的数据，全国人均住房面积为36平方米。　　据中国房地产研究协会在2012年披露的数据，我国每年新增建筑面积约占世界的一半，为20亿平方米左右，其中超过70%为住宅面积，达14亿平方米，其中超过40%的新增面积在一、二级城市。　　另据某经济学家根据全国钢材消耗数据分析，得出了“若全部城镇房屋住宅是高层住宅(现浇)结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是31—40亿平米，若全部城镇房屋住宅是多层住宅(砖混)结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是62—80亿平米”的结论。　　若按照中国房地产研究协会的数据，以人均住房面积为36平方米计算，每年我国新增住宅面积可满足超过3800万人的住房需求——而若按照那位经济学家的分析，则可满足超过8600万甚至2亿人的住房需求。　　这些数据如果是可信的，那么自2003年至目前，其它年份不算，仅年这四年，我国新增住宅面积就可满足3至8亿人口的住房需求。而据国家统计局于2012年发布的数据，我国城镇人口于2011年底达到51.27%，近7亿人——也就是说仅这四年新增住宅就够几乎全国一半甚至是全部的城镇人口换一次房子。　　按照这个逻辑，我们应该面对的是这样一个局面：不但有很多人买下新房子住了进去，也有很多旧房子被腾空，进入了租赁市场——供租赁之用的房源数量也大大增加。　　那么按照“有效市场”理论(也是促使我国最终放开房地产的市场，由个人自由买卖的经济学理论之一)，既然住宅供给面积不断增加，那么可供租赁的房源也将不断增加，且其增加量至少是能满足千万甚至过亿人口居住需求的幅度——每年新增的几百万大学毕业生的需求在其中只会占较小的一个比例，那么显然因此那只“看不见的手”将会促使房屋租赁市场的价格趋于下降——也就是说“毕业租房季”应该根本没有那么大的威力，也不可能推动房屋租赁价格大幅度上扬。　　但，结果却似乎是，我们面对的事实却与以上逻辑推导出的结论截然相反——据某名门户网站的房产频道的报道，目前我国的一线城市房租年增长率超过25%，呈“疯涨”现象，而每年的“毕业租房季”是房租增长最快的时间段。　　这就引出一个问题，若房租真是由这些学生的需求所推动的，那么要不是数据不可靠，要不就是数据分析的理论逻辑有误——当然，还有一个可能，那就是这些学生被“诬陷”了，以他们的需求总量规模根本无力推动房租上涨。　　租房市场的火爆恐怕另有原因。　　毕业了，我们何处栖身?　　在北京某二手房交易店集中的街道，一个店长模样的人站在人行道上，用不太标准的普通话大声向店员训导：“每次开会都说好几遍，这个小区的房源我们必须完全控制，控制了房源就控制了价格，控制了价格才会有利润，你们才能有提成——你们到底什么时候才能明白!”　　“毕业了我们住哪儿?”　　虽然距离离校还有一周多时间，而且已经在一家民营企业找到了工作，北京某高校经济学专业的毕业生小周还是愁眉不展，“虽说有工作了，但离校之后住哪里还没有着落。问哪个租房中介，都比去年师哥们的租房价格上涨很多，但公司是下发薪，工资还没到手，上班的穿戴也没钱买，我真担心会没地方栖身。”　　“别租了还是，你去找找同学挤挤吧，现在不但贵，而且(中介提供的房子)条件好差，我租的房子，一个厕所大的地方能摆三层的床，就差爬着进出了。”　　“你那算不错了，还有窗户，我租的地方，一间小屋被打了四个隔断，别说窗户，大白天一点亮都没有，还不通风，我总是担心是不是要热死在里面!”　　小周的表态，引起了他周围朋友们的一致共鸣。　　“那你们为什么毕业不回家工作，而选择‘北漂’的生活?”笔者这个问题一提出，这些刚毕业学生们稚嫩的脸上都泛起了愁容。　　过了一会儿小周才答道，“我家在江西一个小县城，原来父母工作的国有企业早就没有了，回去也没工作，也要去别的城市找工作——留在北京好歹还有几个同学。”　　小周的朋友们这时也开始打破僵局，纷纷介绍起自己家世——这些面临租房问题的学生，大部分来自经济相对不发达省份的县级城市，自己的父辈所工作过的小型国有企业大部分在上世纪90年代“抓大放小”的整改过程关闭，因此家乡缺乏可就业的企业，而公务员的门槛又很高——因此，做“北漂”其实是他们门槛最低的选择。　　“经济学新理论”催生产业链?　　“扩招后，中国一年毕业近800万本科生，这其中有80%以上，也就是超过600万人要异地择业，而现在的企业提供住房的很少，因此保守估计全国需200万套房子才能满足他们的租房需求。这其中北京因为高校最多，因此租房需求量也最大，我估计全市至少因此要多租出50万套房子，哪怕平均一套房子租3000元，都有十几亿的市场规模——什么是商机，这就是商机!”　　上面这段话，是某全国知名二手房租赁交易公司一名高级管理人员在给下属做培训时的讲话——他接着说道，“但这钱还不一定是我们的，我们要想挣到这笔钱，就必须掌握房源，掌握了房源就掌握了市场定价权，而且还不用愁生意不上门。”　　如果这位管理人员的话是现实，那么风靡全球的“有效市场”经济学理论至少将在中国租房市场领域面临破产——因为定价权并不掌握在市场那只“看不见的手”里，而在这些掌握房源的人手中。　　事实是否如此?　　据一位自称已经“洗手不干”，但在租房市场上工作超过5年的“资深业内人士”向笔者透露，这位管理人员的讲话并非空穴来风。　　据他介绍，在他刚入行时，每天的工作就是发小广告，一个小区一个小区，甚至在一栋楼内挨家挨户地找“房源”，并每天向店长报告情况——而且，他们“最大的竞争对手也是如此。”这么做的原因很简单，“租房市场最重要的就是信息，你知道信息越多，成功的可能性就越大，挣的钱也越多。”　　这段话如果是学经济的小周来说，估计会说成“房屋租赁市场的交易成本较高，其中导致交易成本升高的主要因素是交易双方的信息不对称。”——看来虽然这位前“资深业内人士”不懂这些高雅的经济学名词，对这个道理的理解，却比小周这些刚毕业的学生深刻多了。　　他还介绍说，像“租房毕业季”，“学区房”、“养老房”、“学生房”、“四气空调”等等租房市场的名词都是他们这些人发明的，“掌握信息之后肯定要涨价的啊，不然辛苦收集信息干什么?!但涨价需要有说法，这些名词就是说法。”　　他补充说，“我们其实也挺不容易的，获取房源信息时，有时是从竞争对手那里挖(信息)，也不得不向业主许诺高价，不涨价，就做不下去。我是离开了，不然今年我一定会想一个新名词，毕业租房季这个词也太老了，都快不好使了。”　　并且，“大多数房屋租赁的行业媒体，不论是网络媒体还是其它形式的媒体，都与我们有合作，这些名词经过他们的加工传播，自然大家就都知道了。”　　这样，信息收集的源头，信息整理和加工的工厂，信息发布的平台，最后在最下游形成实际销售就都有了，一条完整的“产业链”产生了。　　“卖房不如租房赚，大学生最好糊弄”　　这位“前业内资深人士”还向笔者介绍说，“对我们中介而言，卖一套房不如租几套房合算。大学生最好糊弄”，因为涉世未深，自视甚高，容易相信媒体，因此“价格容易谈”，而且他们“不租房还能怎么办?”　　而卖房子，“手续越来越多，资格审查越来越难搞，卖一套房子时间好长，看似提成更多，其实有这时间租出去好几套房子了，更赚。”　　他还对各种租赁市场的分析报告，新闻上引用的各种数据不屑一顾，“都骗人的，我在行时好些媒体、研究人员的数据都要冲我们要，我们还不知道?我不知都编过多少了，因此我从来不看那些玩意儿。”　　他认为，大城市租房市场火爆的根本原因是“老家守着父母有工作，谁来‘漂着’?这些学生‘没人’、‘没钱’、‘没关系’，只能‘漂着’，‘漂着’就得租房——这讲不得价。”　　不过他也承认，“这有些不地道，我有时也挺同情这些学生的，被忽悠得念了没用的书，还要花父母的钱在外租房撑门面，所以我现在不干了。你看这个店，以前我就在这里当过店长。”　　顺着这位前“业内资深人士”的手望去，恰好看到一个店长模样的人站在人行道上，一边将店员从拥挤不堪的小门脸店铺中集中到街道边，一边用不太标准的普通话大声地向店员大声灌输：“每次开会都说好几遍，这个小区的房源我们必须完全控制，控制了房源就控制了价格，控制了价格才会有利润，你们才能有提成——你们到底什么时候才能明白!”　　北京租房：是谁推高了房租?　　一般而言，房租收入比即房租在收入中所占的比重较为适宜的范围为25%左右，一旦超过30%，则代表着房租压力过大。但有调查显示，如今，北京(楼盘)的房租收入比已高达40%。经验表明，房租收入比超过60%，将产生明显的挤出效应。　　又是一年毕业季，又是租房高潮期。　　000……这不是工资，这是租金。2013年6月，“最难就业季”囧遇“最难租房季”，租房者普遍反映，“租不起!也伤不起!”　　北京房租到底有多高?上涨有多猛?还会不会越涨越高?稳定房租难不难?对此，记者进行了探访。　　租金上涨有多猛?　　一套60多平方米的二居室，主卧放着三张上下床，6个床位，床位价格为每月700元，次卧放着两张上下床，床位价格为每月800元，就连厨房也被改造成了卧室，算单间，每月租金1000元。这是位于北京市海淀区魏公村小区一套典型的群租房。　　虽然拥挤不堪，卫生设施也不够用，但住在这里的租客反映，这房子从来没有空过，“房租上涨太快，与一般的住宅相比，床位的租金相对比较便宜稳定。”据了解，同一小区，目前正规的二居室每月租金在5500元左右，并且还在不断上涨。　　房租涨势迅猛，已经成为楼市调控以来的焦点问题。据北京统计局最新数据显示，继4月份房屋租金上涨7.6%后，5月份北京房屋租金同比上涨7.4%。　　对此，房产中介张磊深有体会，“这两年房租涨得确实很快，尤其是四环以里，从2010年开始，每年涨幅都在15%左右。房租上涨远超人们的收入增长，2012年北京人均可支配收入同比增长才10%左右。”　　不过，与人们的实际感受不同，伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计数据显示，&2013年6月份通过我爱我家成交的租赁房屋交易均价为3690元，环比5月份的均价不仅没有上涨，反而下跌了1.4%。　　对此，伟业我爱我家的解释是：一方面大中专院校离校时间一般在6月最后一天，或者7月第一周，所以北京租赁市场真正的高峰在7月份;另一方面，毕业生租房预算有限，低价房源成交比例增加，拉低了全市成交均价。据其统计，轨道交通快速延展，有效地将租赁需求分散至郊区甚至远郊区县。目前租房人群，尤其是毕业生最为关心的区域主要分布在昌平、通州、大兴、房山等租金相对低廉的郊区。　　目前，绝大多数租房客为中低收入者，租金上涨过快，人们苦不堪言。据业内人士分析，一般而言，房租收入比即房租在收入中所占的比重较为适宜的范围为25%左右，一旦超过30%，则代表着房租压力过大。但有调查显示，如今，一线城市的房租收入比已高达40%。而对于刚刚步入社会的毕业生而言，形势更加严峻，据赶集网2013年应届生就业报告显示，北京应届生平均起薪为2478元，即便是拼租床位，房租也要占据月薪的三分之一左右，生存压力极大。　　“或许我们就不应该留在北京。”在调查中，持有这一悲观论调的人不在少数。　　是谁推高了房租?　　房租猛涨早已不再是件新鲜事，而对于谁是幕后推手，人们也是各执一词。　　“其实大部分房东只是跟风，都是中介把房租炒起来的。”赵岩，拥有4年租房经验，换过6次住所，目前在北京市海淀区燕北园租有一套70平米的二居，每月租金4100元，上个月刚刚收到中介公司通知——要么涨价500元，要么搬走。“现在市面上99%的房源都控制在中介公司手中，你根本就没有讨价还价的余地。”　　中介公司是“罪魁祸首”?面对这个问题，一直都很乐于接受采访的中介分析人士不约而同地采取了回避的态度，或者要求隐去真实身份。而房产中介的业务人员的态度更加有意思，有些人相互指责竞争对手哄抬房租，但却不承认中介行业推高房租。　　尽管不是唯一的因素，但中介公司在推高租金中的重要影响不言而喻。以往中介通常是让房东和租客见面签署三方合同，收取一个月的租金或一定比例的佣金作为酬劳，但现在越来越多的中介公司开始先把房子租下了，再转租给别人，不仅获取佣金，还可赚取差价。　　“我曾经问过我的一个房东，他很有钱，根本就不在乎这点房租，每次都是中介公司通知他要涨房租。”提及房产中介，赵岩又恨又无奈，“我也不想和中介打交道，但现在根本就找不到个人出租的房源，网站上即便写的是个人房源，电话打过去也多半是中介。”　　不过，在赵岩看来中介涨房租也是有策略的，淡季小涨，旺季大涨，有爆点天天涨。　　淡季小涨，理由简单而有力，“现在什么都涨，房租自然也要涨。”　　旺季大涨，每年的6至8月份是租赁旺季，尤其是大学生毕业，带来巨量租赁需求，“供求论”甚嚣尘上，房租上涨势不可挡。“今年，仅北京地区高校毕业生就有20多万人，再加上外地来京找工作的，这么大的需求，租金怎么能不涨?”不仅是中介，基于这个理由，几乎所有的人都会认同房租上涨。　　有爆点天天涨。在赵岩看来，每次政府收紧楼市调控政策的时候，也是租金暴涨的时候，“如果你合同到期恰好遇到重大楼市政策出台，那你的房租肯定要大涨，中介肯定会告诉你，调控政策越来越严，很多人转买为租，房子供不应求，一天一个价。”　　下半年接着涨　　如此看来，房租上涨似乎已经不再需要什么理由。对于北京房屋租赁市场下半年走势，业内已经形成共识——从9月份开始，随着租赁需求的回落，北京租赁市场将进入淡季，成交量将有所回落，租金稳中有升。　　租金飞涨，租客要么越搬越远，要么越搬越贵，要么无奈离开。如何化解租房难题，引发全社会的思考。　　房屋租赁市场房源被中介公司垄断，信息不透明，租金虚高、随意涨价屡见不鲜，加强政策监管是应有之义。　　5月13日，北京住建委发布《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿，其中明确规定拟禁止房屋托管，中介费或可“事后支付”，续租将不得再次收取中介费，等等。　　对此，不少租客在网络上公开表示“早该如此”，“非常期待”，但也有租客表示，“之前出台的一些监管办法作用并不明显，整治如何落到实处是个难题。”　　虽然中介公司在租金上涨中影响巨大，但化解这个难题，却不能一味指向中介机构。北京租金上涨压力较大，一个关键原因在于租赁市场供求关系不平衡，加大供应，盘活闲置房必不可少。　　有专家分析称，根据国际经验，租售比即房屋租金与房价比值在1:100-1:150之间，市场较为健康，租金较为合理，而北京租售比为1:500，租赁所得难以激励房主出租，所以盘活闲置房，租金必须上涨。　　但也有业内人士分析认为，北京房价本身虚高，导致租售比畸形，盘活闲置房可以更多地考虑使用税收手段。　　加大公租房供应，是人们寄予厚望的一项措施。　　政府大力发展公租房，给“夹心层”带来了福音，但相比“居者有其屋”的社会需求而言，目前公租房供应数量仍严重不足。据公开资料显示，今年北京市保障性住房配租配售目标为4万套，截至目前已完成配租配售5729套。　　租金，终归是由市场供求决定的，解决不好供需矛盾，租金就是个无解难题。　　上海毕业季租房攻略　　在6月毕业季刺激下，上海(楼盘)房屋租赁市场价格普涨，呈现高端租客扎堆入住、终端租金领涨全市、低端房源需求旺盛的局面。　　眼下六月底七月初正值大学生毕业季，除了本地的大批大学生走出校园，江浙及安徽、福建、江西等地应届毕业生，也纷纷涌入上海，来实现他们的“中国梦”、“创业梦”。　　现在最受本地及外地毕业生和实习生青睐的中低端房源已出现供应紧张的情况，并拉升全市租金水平。据部分上海高校附近的中介门店反映，6月大学生租赁确实较多，房源却非常稀缺，呈现出供不应求状态，从统计看，大学生租赁的房源均为区域内的一房和小2房，价格一般控制在3000元以下，基本为2-4人合租，从租金看，目前此类房源比去年同期上涨10%左右。一些毕业生在租房时为了节省租金，甚至会4人合租原本适合单身人士居住的酒店式公寓。　　以目前内环上海的中心区租金5000元-15000元，毕业生根本无力承担。只有中环区域和交通便利的城乡结合部，才有适合毕业生价格便宜的房源。但是也都在元之间，现在毕业生陷入一个，刚毕业生个人租一套房，即使找到工作，可能只够交房租的窘境。四五个同学合租现在是毕业大学生的普遍现象。对于在上海就读的外地大学生来说找房还比较容易，外地大学生如举目无亲在上海找房找工作将是异常痛苦的经历。　　学生租房作为毕业季的租赁市场一贯热点，期间上海的房东和租赁往往对租金会有新一轮的抬高行动。业内人士向记者表示，市中心的一些房租价格普遍上涨5%—8%，一般都是200元左右的涨幅，最厉害的个别高层新公寓也有涨价500元的。而例如嘉定、松江等郊区，会有100元左右的涨幅。　　据记者调查，今年毕业季租房市场价格市区地段的合租房每月租金1000元左右，单人租房每月租金2000元左右。一室户的单人套间在元左右，两房套间为3000元左右，三房套间在元左右。老公房相对更低些。新的高层公寓则追加1000元至2000元左右。　　考虑到价格原因，应届毕业生纷纷选择了他们认为“性价比”比较高的老公房。以卞同学为代表的这群刚踏入正式工作岗位的应届本科毕业生普遍对于房子的要求是：交通方面、家具干净、一人一间但不介意地方小。也有一些学生倾向于价格更为低廉的“群租房”，条件简陋的可能700元就能解决。　　应届毕业生中，还有一些选择留在中国、留在上海工作的外国留学生，他们也是毕业季租房大军中的一股力量。　　5月底、6月初与之前几个月相比，外国留学生租房人数增幅50%-70%。举例来说，前两个月每个月租房的成交套数平均数量是一到两套。而光是6月的头两个星期，已完成4套房的租赁。一位来自延长路上一家以租赁为主的房产公司营业主任盘点着这个月来的成交额。“每年毕业季，都会有很多外国人来找我们租房，几乎全是打算留沪工作的。其中超过七成都是外国留学生。”　　记者了解到，今年毕业季，租房的外国留学生较之前两年有小幅增加。延长路上这家房产中介往年遇到的租房留学生的国籍都是以日本、澳大利亚为主，今年的范围还扩大至了冰岛、意大利这些欧洲国家的留学生。这些留学生以国籍为抱团核心，来自同一国家的大家成群结队寻求套房租赁。　　根据上海相关房产调研最新调查结果显示，今年二季度本市消费者对于购房的热情大幅升温，上海财经大学徐国祥教授分析指出，这反映了本轮房地产调控已有所成效，部分刚性需求急于释放，同时消费者对调控的持续性有一定的向好预期。　　据介绍，2012年第二季度上海市消费者买房意愿指数为39.2点，环比上涨高达9.6点，尽管该指数值远低于中性值100点，但已是2010年以来的最高点;购房时机预期指数48.9点，环比上升1.8点，同比上升幅度较大，为10.6点，也在逐步走出2011年第二季度的低点。上季度是第三轮房地产调控以来，楼市首次出现明显回暖迹象。本次调查结果显示，12.2%的消费者认为当前是购房的“好”时机，环比上升4.0点，认为时机“不好”的则为73.0%，环比下降了5.6点。专业人士分析指出，这说明一方面调控政策的叠加效果开始显现，价格松动的情况下，刚性需求释放;而另一方面贷款基准利率下调，以及经济增速放缓使得消费者对房价走向预期出现调整，导致购买意愿有所增强。　　相对应的，消费者在未来6个月对房产的购买预期也有所上升，认为时机“好”的消费者为17.4%，相对于上个季度上升1.0点，而认为时机“不好”的消费者为68.5%，环比下降了0.8个点。　　同时外地大学生来上海必须先了解上海，必须考虑自己就业目标再选择适合上海区域。上海下辖16个区一个县，杨浦区、虹口区、闸北区、普陀区、黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区、闵行区、浦东新区,这10个区算是市区内的。还有宝山区、松江区、嘉定区、青浦区、金山区、奉贤区6个区及崇明县属郊区。比如浦东新区是目前上海面积最大，发展最迅猛的区，也是机会最多的区。但是它对人才引进的要求也是很高的。目前上海市中心的区域通过这几年的转型发展，现代服务业的人才成为主要需求，比如金融、外贸、旅游、餐饮、物流服务业等。但是刚毕业的大学生如在市中心区域工作，也必须面临一个现实“工作在市区，居住在郊区”，上下班来回两三2个小时。上海郊区产业各有特色，有各类的产业园区，理工科的大学生可以去上海郊县发展，其实上海发展很平均，郊县不比市区差。上海毕业生找房最简易的方法就是沿着地铁线找，四号线以内的地铁线不要找，四号线以外的地铁沿线，越是远的地铁站点越便宜。　　外地毕业生上海找房攻略，1.到上海必须先买一张公交卡，既方便还省钱。上海公交换乘有优惠。2.上海地图必须买，要到书报亭去买，手机地图只是找地方方便，纸质地图才能让你了解上海全貌。另外上海还有各区县图，准备在上海郊区工作备这个图更方便。3.找房沿着地铁线，越是郊区越便宜。因为上海的地铁市区区域已经全部连接，房子挨着地铁线，上班肯定不用怕。4.如果地铁附近房贵，地铁附近找公交车，公交做出三四站肯定房价会下来。5.如果毕业预算实在低，月租500元，上海也能找到房，一般都在郊区地铁终点站，比如二号线徐泾东，转公交去找郊区农民房，上海郊区农民伯伯婶婶会有自住房出租给你。6.找正规中介，找三到四家对比，签合约前仔细查看合同条款。7.上海市民讲卫生，同学租房把房子收拾干净很重要，房东可能来检查，如乱七八糟，轰你走人没商量。8.注意讲信用，房租及时付，水电及时交，这些是情商，其实很重要。　　望而却步：广州“毕蜗族”们的租房地图　　随着广州(楼盘)市城中村改造计划的推进，原来借此栖身的众多大学毕业生不得不为另寻寄身之所付出更多的精力和费用，而越来越多的新毕业生们则将面临着在市区无房可租的困境。　　2009年，随着一部描写大城市年轻打工一族生存状态的电视剧《蜗居》的热播，蚁族、蜗居等词一度成为近年来人们口中的热词。而随着近年房价的一路走高，越来越多的80后、90后，特别是刚跨出校门的大学毕业生们纷纷成为了“蜗居”一族。又逢6月毕业季，就在许多二三线城市毕业生们为在“北上广”工作打拼的毕业生们的“高端精英”生活羡慕不已之时，身处一线城市的毕业生们却在为大城市涨势汹汹的房租发愁。记者调查发现，随着毕业季来临，广州住宅租赁市场进入旺季，房屋租金也随之大涨，接近一成的涨幅使许多初入社会的毕业生们在无奈中纷纷选择见缝插针式的“群蜗”生活。　　租房：毕业第一道坎　　6月盛夏的广州街头骄阳似火，手捧着鲜花的华南农业大学毕业生刘小敏(化名)正焦急地给往校门口赶的男朋友打电话，上午刚刚参加完毕业典礼的她和同是华农毕业生的男朋友约好下午一起去找出租房，由于学校给毕业生们下了“6月30日前必须离校”的最后清校通牒，准备留在广州找工作的两人不得不为未来寻找栖身之地。　　“为租个经济实惠的房子，我们俩已经在这样的大热天里跑了一个星期了。学校周围的房子实在太贵了，工作都还没着落，根本负担不起房租。”刘小敏告诉记者，由于学校地处天河中心城区，周边多为华景新城、汇景新城等高档住宅小区，房租之高让他们这些刚毕业的年轻人望而却步。“毕业了还问家里要钱实在不好意思，以我们俩兼职赚的钱要租学校附近的房根本不可能，我们打算到偏一点的岑村、车陂、东圃那些地方去看看。”　　记者在天河五山华景里一带房地产中介走访发现，合富置业、满堂红、中原地产等中介摆出的租赁笋盘上，周围一带安全性较强的住宅小区百米以下面积的住房月租普遍都高达元，就连最便宜的40平方米的华师宿舍单间也要1600元/月。　　2013年恰逢“最难就业年”，但摆在大多数毕业生面前的第一道难题不是“就业难”，而是“租房难”。近日，中华英才网的一项求职成本最新调查显示：今年大学毕业生的平均求职成本是5年前的5倍。而在高昂的求职成本中，88.7%的求职者认为房租是最大支出。就业和租房的双重压力让不少毕业生都疾呼“工作还不稳定，房租又要占到日常生活开支的一半以上，月月光不算，甚至还要啃老，这以后日子可怎么过啊?”　　“关键是许多单位都不提供住宿，为了上班省时，大家都会扎堆儿在单位附近租房，这样一来，房子就更不好找了。”已经拿到5个公司offer的刘小敏为了和男朋友在一起决定去位于天河北的一家通信公司上班，试用期2000元，但公司不提供住宿，公司附近的住房早已人满为患。　　何去何从：城中村改造下的无奈　　“听说今年的租房形势好像比往年更严酷，这两年政府在改造城中村，好多城中村像杨箕、猎德、冼村都被拆掉了，出租房越来越少，房租越来越高，这是要把我们逼上梁山啊。”刘小敏苦笑着告诉记者。　　近年来，随着广州城中村的日渐消失，可供毕业生们选择的住房房租越来越高，房源越来越少。据报道，广州市早在2002年就正式提出城中村改制，提出“力争用3至5年的时间基本完成(52条村)改造任务”。　　广州市“三旧”改造工作办公室综合处处长张丽在接受记者采访时表示，广州市共有“三旧”面积554平方公里，其中有307.54平方公里的旧村，既包括城中村，也有城边村、远郊村。　　张丽表示，2009年出台的56号文就对改造的时序作了近期、中期和远期规划，城中村改造计划不会“放缓”或“推迟”，推进过程中会根据实际情况，成熟一个推进一个，而且改造的力度还将不断加大。　　虽然目前包括“蚁族聚居地”岑村在内的城中村仍然存在，但令不少毕业生忧虑的是，随着广州市城中村改造计划的推进，原来借此栖身的众多大学毕业生不得不为另寻寄身之所付出更多的精力和费用，而越来越多的新毕业生们则将面临着在市区无房可租的困境。据了解，由于广州市城中村改造的推进，租客们被分散到各个城中村，致使一些地段较好的城中村租价开始飙升。不少热门地段的集体住宅租价出现两成左右的上涨。　　“我看照这个形势发展下去，我们说不定哪天真的要出去睡大街咯。”刘小敏无奈地告诉记者，为了租房，还没毕业的她和男朋友就已经在非常有计划地省钱了，“我已经一年没买过什么衣服了，就是为了毕业了有钱租房”。采访中，中原地产的工作人员告诉记者，除通胀因素外，广州市大规模的城中村改造也是导致目前广州房源紧缺、房租上涨的主要原因。原来“蚁族”们聚居的杨箕村、猎德村、冼村等都被拆掉了,许多刚毕业的大学生只能选择如往西到石牌村，或者往南到番禺的地铁沿线附近甚至更远离市中心的地方找房。　　见缝插针：涨租潮下的“群蜗”生活　　“我们现在过得跟在学校住‘宿舍’差不多，房租太贵了，没办法。”和刘小敏一样从华南农业大学毕业的梁浩(化名)已经在一家广告公司工作一年了，月工资2500元，为了承担每月1200元的房租，他和同公司的另一毕业生林爽(化名)合租了岑村一套的30平方米的两居室。“去年刚租的时候这房子还是1000元每月，今年起涨了200元，再涨下去，我们就要考虑再找一个合租人分摊房租了。”　　广州市国土资源和房屋管理局下属广州市房地产租赁管理所认为今年的房屋租金又在去年的基础上继续上涨。满堂红、中原地产等中介公司也这样认为。满堂红的工作人员告诉记者，据他们统计，今年广州房屋的空置率与流动率比去年下降了60%至70%，房租则上涨了20%,“也就是说去年可供租客选择的房子一般有五六套，但今年只有一两套。去年我一个星期内带着一名租客看了20多套房，现在也就一两套房可看。”　　中原地产的一位中介告诉记者，今年广州市中心房租涨幅在10%左右，装修一般的两居起码要3500元，再破的一居也要1800元左右，毕业生很难承受得起，除非“群租”。　　比如集中了不少在广州市天河区工作的大学毕业生的东圃、粤垦板块。东圃板块今年5月份平均租金为30.96元m2/月，同比涨幅不明显，但从成交量看，同比减少约23%;其中，最受大学生追捧的一房物业月租金为元，而去年这类一房月租金在元。与天河北接壤的粤垦板块，租金涨幅就更为明显。今年5月该板块的平均租金为39.71元/m2/月，比去年上涨了27%。　　“我的很多单身同学都是选择合租，甚至一些想单独租房住的情侣同学也迫于无奈选择与人合租两居室或者三居室的住房，大家都刚入社会，赚点钱不容易，能省就省了，挤一挤能凑合过就行。”面对“见缝插针”式的合租现状，梁浩无奈地对记者说。在没有厨房的合租屋里，他和同事只能在客厅里用电磁炉做饭。没有阳台，衣服只能晒在客厅里。隔出来的两个单间里，摆上一张床一张书桌一个简易衣柜，剩下连走路的地方都没有了。看着狭窄阴暗的房间，梁浩耸耸肩无奈地苦笑，“羊城米贵啊，也不知道这样蜗居的生活还要过多久，希望过几年攒了点钱能渐渐好起来吧。”　　毕业季租房：总是会有缺憾　　北京(楼盘)如今可提供的租赁房源远远不能满足需求。因此，在供不应求的市场条件下，租房难、涨价成了毕业季的敏感词。　　一个月的奔波，李娜和朋友终于在北京天宫院地铁站附近租到了一套两人都还满意的两居室。南北通透，屋子干净，主要是周边交通和购物都便利。3500元的租金，李娜和朋友AA，一个人1750元，对于刚刚研究生毕业的他们来说，这样的环境，他们觉得已经没什么可挑剔的了。唯一遗憾的是，这里位于北京南郊，距离他们上班的地方有些远。　　李娜和朋友在毕业前都已经签好了工作单位，一个在复兴门，一个在西单。从天宫院坐地铁去这两个地方耗时均在1小时以上，也就是说，他们每天至少有2个多小时是要花费在上班路上的。　　但是，这点缺憾，在寻找了一个月房子的他们眼中，根本不能称之为缺憾。“本以为学校的宿舍拥挤，条件不好，毕业了才知道，宿舍真的是个好地方!”李娜说。　　房源紧张　　“找房子的过程就像打仗，体力和智力都经历了最大消耗。”　　李娜和朋友都是来自二线城市的学生，家庭条件中等偏上。所以，靠家庭支持的他们在最初找房子的时候，目标都是小一居，期望是离单位近，靠地铁，交通方便，价位最好在2000元左右，可是在寻找的过程中，昂贵的租金让他们从理想跌到现实，不得不放弃最初的计划。　　“西三环附近的小一居，条件好点的，租金都在4000元左右。”这个价格对于刚毕业的李娜他们来说，确实太贵了。“我的工资一个月才4000元，交完租金，一分钱也没有了。”李娜对此很惆怅。　　商量之后，李娜决定和朋友合租，至少可以分担一下房租。本以为这样一来可以变简单的事情，结果一点也没有变简单。在毕业生蜂拥找房的7月，房源紧张是李娜他们面临的第一个合租难题。　　“我们跑了很多地方，从北到南，这是我第一次把北京走得如此彻底。”李娜告诉记者，一个月的时间，除了准备离校，办理入职，其他的时间她都是在和朋友找房子，而且为了能提高效率，他们实行分头找，找到合适的，两个人一起看，决定要不要。　　但是，让李娜没有想到的是，拥有众多楼宇的北京，想找套合适的房子并不容易。找房子过程中，李娜第一次看到所谓的合租房。“一间三居室被隔成了6居室，100平米左右的房子，里面住着七八个人，甚至更多，两个卫生间，一个厨房。真的不敢想象早上起床时候，抢卫生间的情景，最郁闷的是，合租还是男女混租。”　　这还不是最糟的，对李娜他们来说，和别人抢房子才是他们最难过的经历。“我们看好的一套房子，另外的租户提价200元，竟租走了。”这让李娜完全不能理解，“明明是我们先看到的房子，并且表达了想租的意愿。”但是因为当时李娜身上没有足够的定金，因此后来者轻易就租走了房子。　　李娜找中介理论，但是人家给出的理由就是，口头承诺不作为有效承诺。所以辛苦了半天的劳动成果，短短的一瞬间就没有了。李娜和朋友又不得不踏上寻房子的征途。　　对于在北京有房住的人们，可能很难想像，像李娜他们这样的毕业生，在毕业之后，为找房子居然会遇到如此多难题。　　据人力资源和社会保障部数据显示，2013年全国普通高校毕业生规模将达到699万，比2012年增加19万人，是新中国成立以来，大学毕业生最多的一年。而北京市教育委员会转发《教育部关于做好2013年普通高等学校毕业生就业工作文件的通知》中则指出，2013年，北京地区高校毕业生人数继续增长，达22.9万人。　　这些毕业的大学生，40%将目光盯向了北上广这样的大城市，去大城市寻梦，是他们的梦想。也正是因为如此多的大学生蜂拥入城，才使社会上出现了“群居”、“蜗居”、“蚁居”这样的词汇。可见，租房难已经真的成为了毕业生在这个季节不得不面对的难题。　　所以，在有了抢房的经历后，李娜变得慎重，看房身上一定会带足够的现金，生怕房子又硬生生地从眼前被抢走。当然，房源难找其实只是李娜他们遇到的问题之一。高昂的租金在找房的过程中，成为了摆在他们面前的另一个难题。　　高额租金吓退毕业生　　据中介介绍，北京如今可提供的租赁房源远远不能满足现在的市场需求。因此，在供不应求的市场条件下，涨价也成了这个季节的敏感词。　　数据显示，北京二环附近的房源，涨幅大约在4%，三环附近的涨幅大约在3%，四环、五环的涨幅从5月开始则保持在2%-3%之间。对于刚刚毕业的大学生来说，渐渐高企的租金已然成为了一道租房门槛。因此，很多的学生都出现了啃老行为，并且不得不啃老。　　李娜说，自己的家庭条件算比较不错的，毕业之后家里给了她一万元用于周转，但是很多农村来的学生根本不可能从家里获得太多的帮助，因此，高昂的租金，使得很多学生毕业之后住宿条件很艰苦。　　杨帅就是很好的一例，来自农村，大学本科毕业，因为成绩优异被一家大型国有企业聘用。对杨帅来说，他的人生在这一刻才刚刚拉开序幕，但是毕业之后租房也成了杨帅的难题。条件、地段好的房子，杨帅租不起，租金太高;条件差、地段差的房子，住进去确实不舒心，“还不如农村老家自家盖的房子。”　　后来，经过思考和慎重选择，杨帅合租了位于城里的一间地下室，合租的对象是一对在北京做生意的年轻夫妇。这对于杨帅来说是一种考验，地下室只配有简单家具，简单电器，空调之类的电器根本没有，在这个炎热的夏季，杨帅对未来的生活是喜忧参半。但是一想这里的租金只要1000元，而且交通便利。离单位近，杨帅也就觉得满足了。　　“等工作一段时间，有一些积蓄以后再换条件好一点的房子。”杨帅憧憬着。　　事实上，如果房租只是一个月一个月的交，对学生们来说，压力并不会很大，可是如今的市场一般是付三押一或者是付二押二，也就是说，2000元租金的房子，学生们在首次租下来的时候，需要付给房东8000元，如果有中介的话，还要给中介一笔费用。这让很多家庭条件不好的学生真的很难在毕业之后改善自己的住房条件。　　所以，很多的学生并不能像李娜和朋友一样，挑剔房屋条件，他们更多的是量力而行，有个地方住下来就挺好，只要那里交通便利，上班方便，其他的都可以暂时忽略。　　其实，李娜尽管条件不错，但是她在寻找房屋的时候依然是坚持了量力而行的原则，从最初的一居室，变为合租两居室，从城里变为城郊，唯一没变的只有一条，交通便利。　　弱势群体　　租房市场，因为毕业季的到来，被炒得火热。不管是李娜和朋友，还是杨帅，都给这个市场注入了很多活力，但是，他们虽然是主角，可并不是强势群体。　　“房东很挑剔，可能是因为房屋条件不错，电器、家具都是比较新的，所以，在签约的时候，房东不仅确认了我和朋友的身份，还将这些都写进了协议，如果入住的不是我和朋友，我们将承担违约责任。”李娜说。　　事实上，我们调查发现，租房市场，单身女孩更加受宠，尤其是和房东直接交易。房东在选房客的时候，一般都会选单身女孩，他们觉得女孩爱干净，没有是非。而男孩则比较受排挤，同等条件下，女孩租房成功的概率明显高于男孩。　　因此，对于这些刚毕业，胸怀梦想的大学生来说，一些过来人建议他们，不管家庭条件好不好，不管是男是女，刚开始的时候应该找交通便利的地方居住，条件差一些工作之后可以改善，而且租房一定要签正规合同，将来发生纠纷时才能保障自己的权益。　　毕业季来临&小心那些防不胜防的租房陷阱　　又到一年一度毕业季，刚走出大学校门的莘莘学子，引发一波“租房潮”。　　大学生，在租房方面没有多少成熟的经验，尤其是一些大学生要去到一个陌生的城市找工作，对当地的租房市场和情况不了解，在租房过程中存在着很多欺诈行为，假房东、黑中介屡见不鲜，对于涉世未深的应届大学毕业生来说，租房一定要小心谨慎，防止成为租房骗局受害者。　　警惕“二房东”　　近日，正在忙着毕业找工作的小刘和朋友通过网上租房信息，找到了回龙观附近一套一居室的房子，网站上也有不少关于出租房屋的图片，小刘看着比较满意，就联系了发布出租信息的“房东”。　　该“房东”是一名40多岁的中年男子，他告诉小刘，由于妻儿已经出国，他下个月也要去陪读，因此急于将房子出租。如果要租的话，希望租金年付，价格还可以在原来2500元/月的基础上优惠一点。小刘发现房子还算不错，电器设施一应俱全，价格也还合适，于是他决定当天就把房子订下来。　　在经过协商之后，小刘和“房东”敲定了2300元/月的价格把房子租下来，以这个价格在回龙观租到了这样一套房子，小刘显然认为自己捡了便宜。在签合同前，小刘认真核对了对方的身份证，以及他们认为最重要的房产证及土地所有权证原件，“房东”也极为认真地检查了小刘的身份证，令人觉得他非常谨慎。在双方都没有异议的情况下，大家签订了一份“房东”预先准备好的房屋租赁合同，并约好第二天中午把现金带过来，交清。对于“房东”只要现金，小刘虽有疑惑却没多想。　　第二天，小刘带着现金来到出租房里，与“房东”签订了有关合同，并交付了一年27600元房租和押金。据小刘介绍，在这期间，不断地有人打电话给“房东”要租房子，他都向别人抱歉说房子已租出去了，这让小刘觉得，此处的房子真的很抢手。　　就在小刘交清房租后，下楼时碰巧遇到了来看房的张小姐。张小姐因为不知道房屋的确切地址，就向小刘打听。出于好奇，小刘和她聊了起来。谁知张小姐要租的房子就是他已经租到的那套房子。张小姐随后还拿出了草拟的合同，出租方正是“房东”。小刘看了很吃惊，一套住房同时出租给两个人?出于谨慎，他立即拨打110报警。　　原来，小刘租的房子是假房东用假身份证租下来的，而且仅仅租了一个月。随后，假房东伪造了房产证和身份证，准备用自己租的房子捞一把。他先和小刘约了10点签合同，又和张小姐约了11点，准备拿到两笔房租后就人间蒸发。没想到，张小姐提前来到，当场识破了他的诈骗伎俩。此时，小刘不无后怕：“租房子还是不要贪便宜，找正规的租房网和中介还是靠谱的。”　　但事实真的如此吗?　　租房网&假广告多　　租房网站，就拿58同城来举例。58同城应该是一个百姓互相交流信息的平台，可是打开网站就会发现，现在已经完全沦为中介的媒体道具了，而且很多中介在58同城上发布的都是不实信息。你会发现很多房子用的都是同样的图片。房子照片是次要的，主要的是还虚报房价。　　毕业生小米告诉记者，年初实习的时候就曾上58同城找过房子，当时看到了一个1500的房子，打电话过去，中介说你先过来吧，房子有。小米坐了很远的车过去后，中介直接带着去看2100的房子，并告诉1500的已经没有了，还告诉小米，“你不要看58啊，58上面的都会比实际少报300块左右。”　　小米开始抱着不相信的态度一家家给58上的中介打，结果中介的答复一致的相同，“都说便宜的租出去了，有贵的你要不要。所以，我对58同城、赶集网等等，彻底失去了信心。但是我朋友也真的在上面找到过房东，所以说只能碰运气吧!”　　大中介，靠谱些　　相对于找个人房源和中介房源，也有不少租房者倾向于后者，一是因为通过中介租房可以节省很多时间;二是中介的房源多，可选余地大，如果不合适，可以随时选择其他的房源。因此，对于那些急于寻找住房，且没有多余精力的租客而言，委托中介公司来操作比较合适。　　小米有了实习期租房的经历，在毕业时就找了中介帮忙租房，“大的几家中介公司我都看过，如我爱我家、链家地产等等。但是每一家店的业务员水准都是不统一的，我遇到过态度很好的，也遇到过素质低下的。最后找的业务员人还算不错，帮我跟房东砍了下价，而且态度也很好。”　　只是在签订合同的时候，出现了一个问题。原来小米的房东是一个外地的中年女人。签订合同的当天，她带了房产证，但是没带身份证。“所以我没有办法核实她身份证上的名字和房产证上的名字是不是同一个人。而且很可疑的是，她也背不下她自己的身份证号码。后来中介说让她回家后把身份证号码发过来，我才跟她签订了合同。”　　押一付三，一下子交了一万多。而且房子签完不是直接入住，由于上个租户没有到期，小米要月底才能搬进去。签完合同小米越想越可疑，就给她一个学法律的师哥打了电话，师哥在电话里问了小米几个问题：1.签订合同的时候中介在不在场?答曰：在。2.合同上有没有盖中介公司的公章?答曰：有。于是师哥说，那就没关系了，因为作为中介，他有义务核实房主的信息，如果你被骗了，他们会负全责。所以，小米第一次也是唯一一次感觉到了有中介的好处!　　霸王条款防不胜防　　小米告诉记者，自己开始找中介就目标明确地要找居间中介，这样中介只给租房双方提供信息，协助租房双方签订合同后，就完成了职责。只收取一次性的中介费，以后每次房租都是交给房主的，房子有什么问题也是直接跟房主交涉，比较方便。“这个还是实习期结束后我同学告诉我的租房经验。”　　原来小米的同学在实习期的时候找的是代理中介，结果租的房子出了什么问题需要维修需要解决，或者交房租什么的，都要一次次联系中介公司的业务员。很是麻烦，并且还容易遭遇霸王条款。　　说到霸王条款，小米很是气愤。“我同学签的中介公司有条非常霸王的约定，合同上规定的押一付三，但是他们公司规定下三个月的房租要提前一个月交。比如你是3月15号租的房子，交了三个月的，是3、4、5个月的房租。你6、7、8月份的房租，要4月15号之前就打给他们!就相当于你住俩月就得打一次房租!”　　“这还不是关键，关键是合同到期后，中介拼着命地找名目扣你的押金。”原来小米的同学合同到期后，中介以“保洁费、家具电器维护费等等条目硬是要扣800元。“押金本来就1000多块钱，扣完连一半都不剩了，要是不交，押金一分也拿不到。”　　长期以来，中介垄断租房信息、先吃差价再乱收费、不退少退房客押金等行为普遍存在于房地产中介市场。频出的房地产中介市场乱象引起国家部委的重视，7月4日，住建部、工商总局称将集中开展房地产中介市场的专项治理，整顿和规范房地产中介市场秩序，严肃查处房地产中介机构和经纪人员的违法违规行为。　　记者也为大家总结了如下几点租房技巧，希望广大学子在租房时炼就一双火眼金睛。　　第一，同质房源报价明显低于区域租赁均价的要当心。　　租房前，大家一定要多浏览几个知名的租房网站了解你所心仪区域楼盘的租赁均价，遇到明显低于市场均价，比如低于市场均价500元以上的，切莫贪图便宜，以防上当受骗。　　第二，无缘无故的零佣金租房要谨慎。　　一些中小中介公司经常在网上打出零佣金租房的广告，其实大多是吸引消费者眼球的虚假信息，所列出的房源很有可能也是虚假房源。但是，一些大型品牌连锁中介公司也会定期推出统一的打折优惠让利活动，比如零佣金，你可以看到这些公司统一的活动说明、统一的海报招贴画、统一的打折优惠幅度，这些都是可信的，而且是非常值得去把握的。　　第三，先打电话探口风。　　在网上看到便宜房源时，先打电话过去打探经纪人口风，你可以多向他们提问，比如房型、设施、位置、朝向、楼层等等，看看经纪人的回答是否自然，是否流畅，如果是虚假房源，经纪人很可能会露出马脚。　　第四，遇到虚假房源，果断抽身。　　一旦你到了现场才发现是虚假房源时，你要想尽一切办法尽快脱身，因为一个不诚信的经纪人是不值得你相信的。如果事后仍有电话骚扰，自己又不想被这些人骚扰，一定要坚决地说：已经租到房了。　　从租客到“包租婆”　　“初入社会的年轻人，他们需要的只是一间像样的蜗居。”她曾是辗转北京(楼盘)的租客，当时她的梦想是当一名“包租婆”，再也不受房东的气。　　“那个时候的北京，给人感觉很破旧。”张晓的回忆从1994年开始。　　从南方一个衣着光鲜亮丽的繁华都市来到北京的她，对这里的第一感觉就是“灰暗”。当时北三环外都还是农田，房屋低矮，如今人潮涌动的现代化商业中心尚不存在。　　1998年她从大学毕业，北京的外观仍然没有本质上的变化，但张晓面临的第一个问题就是租房。当时大学还包分配，她拒绝服从分配的代价是交给学校一笔不菲的赔偿金，以换取在北京的自由生活。　　“我觉得很值得，看看我那些服从分配的同学们，他们还不知道在哪条仕途上挣扎呢。身处这个变革的时代，自由才是最重要的财富”。如今的“包租婆”张晓手握多套住房，自住出租两不误，对自己的选择从未后悔过。　　处处都是唐家岭　　第一个栖身之所是同事介绍的。“就在现在水立方那里”，这种时空变化着实让人着迷，现在每次路过水立方，她都会有滋有味回想起那个时候。　　当时的水立方还是一片村庄，房东是个勤劳的北京爷们儿，将自家的房子东扩一块，西扩一间，一个不大的小院子住进了好些人。张晓用400块租下一个小单间，也就是五六平米，一张床，一个小小桌子，几乎没有转身的地方。厕所在外面，洗漱在大庭广众之下，蹲在院子外面小阴沟旁边的水龙头边，没有厨房，每天在外面随便买点什么就把晚餐对付了。　　后来看到唐家岭的报道，张晓感同身受：“基本上就是那种状态”。　　还好这里的日子只持续了三个月，换工作的同时，也需要更换住所。这时，张晓遇到了北京的房屋中介。　　十年前的房屋中介　　如果你觉得十几年前的北京也能遍地找到连锁的、装潢精美的房屋中介，那就错了。　　估计中介当时也算第一拨北漂族，他们缩在小破楼的角落里，靠贴在外面的广告招揽生意。走进去，满墙贴着房屋信息，一部传真机，不时有新的信息传进来。　　如果你同意通过他们寻找信息，那么先交300元的信息费，他们包你找到为止(至于真的能否找到，全凭运气)。　　其实，中介那里的信息并不多，因为张晓希望离新单位近一些，可选范围不大，仅有的几个信息，张晓比较了一下，挑了一个报价700元的看房。中介把电话给你，他们的任务就算完成了。　　比较而言，现在的中介人员不辞辛劳陪你看房，陪你签合同，最后成交才收取中介费，已经规范多了。也是这个行业竞争越来越激烈的一个体现。　　跟房东一接触，房东说，我报的是800元啊!——这就算是第一次被骗了。　　这是很旧的楼房，很明显在76年地震之后重新用钢筋加固过。一套两居室，分配给两家人，房东一家可以将其中属于自己的一间出租，厨房厕所公用。　　因为有“水立方”的比较，张晓并不挑剔，起码不用在一堆人面前洗漱，起码可以自己做饭，起码有带马桶的厕所!虽然厨房里四面都挂满了油垢，但她很快跟房东敲定。800元有点贵，张晓努力寻找一个同伴，与自己分享房租。　　后来张晓发现，其实当时北京绝大多数的市民，住的就是这样的房子。　　辗转北京　　此后张晓又换了几处住所，原因五花八门。与房东共用电话，或因一些维修费用与房东牵扯不清;合租的女孩儿搬走……都逼迫年轻的租客不断换房。“北京东西南北都住遍了。”她苦笑。　　这个时候的张晓，租房成为生活中的一件大事，为租房的事情简直是焦头烂额。几乎每年都要换一个地方。　　租房市场一直没什么变化，张晓看了不少房，越看心里越凉，用于出租的房屋质量都非常差。“用‘都’字一点不过分。”张晓说。曾经有一间又破又小的半地下出租，没厨房卫生间，居然要1500元一个月(相当于张晓当时一个月的工资)。还有胡同里小平房简易搭建的二楼小房间，四面漏风，冬天都不知道怎么过。有家庭出租一间屋子的，是要补贴家用，家中有生病的老人，要求租客不能晚回家或者洗漱声音太大……　　去朋友同事家她也发现，北京市的绝大多数市民居住的情况都差不多。楼房破旧，好点的单位，居住有点“社区”概念的，环境稍好点。就算是楼房，楼道的破旧与脏乱也都差不多。　　租客能住在一间干净整洁的房屋里，在北京曾经是一件奢侈的事情!租房的艰难成为了张晓心头永难去除的阴影。她时不时想起来北京之前亲朋好友的劝阻：“北京啊，三代人挤在20平米的房子里，就已经算不错啦!”难道自己也要永远在这种条件下生活吗?　　当时一个新的规定出台并开始恐慌性地流传：1998年以后单位不再为员工福利分房。这条消息在张晓看来，却是一个新的信号，人总是需要住房的，自己辗转北京的经历就是现在所说的“刚需”。单位不分房，一定有其他的解决方案。张晓潜意识中感觉到，改变即将来到。　　角色转变　　第一次听说北京有房可卖，是位于西直门的今典花园开盘。这个消息极大振奋了张晓，改变的机遇之门已经开启!她立刻开始盘算，借钱加贷款，就可以拥有自己的住房，还是新的!欣喜若狂之余，开始关注北京还有哪些在售楼盘。　　那个时候网络没那么发达，不是每个楼盘信息都能在网上找到，应该说，楼盘信息在网上都找不到，只能靠自己打听，靠跟朋友吃饭的时候搜集信息。还有就是自己四处瞎溜达，看到有新楼盘就进去看一眼。　　由于手头资金非常有限，张晓买房的原则就是总价低，自己能买得起。　　一开始实际调查得来的信息很让人沮丧，新开的楼盘全是大户型，130平米以上，张晓手头能筹集的钱根本不够，她也很纳闷，这么大的房子，这么高的总价，得多有钱的人才买得起啊!　　自己的租房经历很说明问题，像自己这样的年轻人，需要的不是大房子，只是需要一个安全、干净、私密和环境良好的栖身之所，而这样的需求肯定不在少数。就得照这个需求买。　　功夫不负有心人，张晓坚持寻找小户型，到2006年时她陆续购入了三套房子，面积分别是40、45和50平。这样的房子不多，几乎都是楼面设计时“多余”出来的一块，普通家庭购房者一般都看不上。但是作为单身公寓，就非常实用，因为那个时候小户型的概念还未普及。　　她记得曾经看到一个楼盘打出“小户型”的广告，非常高兴等着开盘，时不时去看一眼，几个月后，楼盘广告居然变成了“写字楼”，让她失望之余，也说明那个时候的小户型真不是市场主力。　　张晓的两套房子，在拿到钥匙的第二个月，就顺利出租。租金不高，还贷款还需要自己再贴点钱，但是已经让张晓非常满意，因为更重要的是角色的转变，终于自己可以从租客升级为房东。　　一次购房交易　　从租客升级为房东，最重要的一个环节当然是买房。如果不是第一次成功购房经历，恐怕以后的“包租婆”生活也很难达成。张晓想起那个时候非常欢乐，第一次二手房交易，是在没有中介的情况下完成的。　　2005年以前，互联网上的BBS非常活跃。张晓看好一个新楼盘，知道那里有小户型，她就泡在楼盘的业主BBS上，看到有人出售，马上跟人联系。　　出售的业主也是一个女孩，两人都感觉对方比较可靠，决定交易。　　交易的风险她们都清楚，于是定下如下流程：签合同，将合同公证，交第一笔费用，以便卖方还贷，过户，卖方取房本，交全款，房本归买房，交易完成。　　现在张晓说起来觉得自己当时很了不起，两个二十多岁的小姑娘，一本正经地走法律程序，特别是公证。而这次交易的流程放到任何时候都经得起推敲，公证保证了法律效力，流程上也将风险逐步分解，不完成交易成为双方最大的风险。　　这次交易顺利完成，“壮了我的胆”，张晓认为这是促使她此后再次出手买房的重要里程碑。与此同时，北京的房屋中介公司跟随楼市日益壮大和规范，张晓就没有再自己交易过，直接通过我爱我家这样有品牌的中介公司进行交易，毕竟商业社会分工细化，有中介担保更符合商业规律。“万一碰上违约的情况，有担保当然就不怕。”　　“绝大部分的房屋交易都是平生第一次，”张晓说，“又是人生中可能最大一笔数额的交易。很多业主会因为中介没有说清楚流程和风险而感到不踏实，中介的业务员也未必特别熟练。好几次我都和中介业务员一起，把整个交易的流程、每个环节的时间节点和风险梳理一份清单，给出售房屋的业主看。我其中一套二手房就是这样才打消了业主的顾虑。”　　做个善良的“包租婆”　　从租客顺利转型为房东，张晓深知租客的不易。她在出租过程中尽可能为租客考虑。　　比如尽可能直接发布租房消息，而不是通过中介。只要方法得当，租房这件事与买房不同，没有大笔资金交易，其实是不需要中介的。这样能为租客省下中介费，也降低租客上当受骗的概率。　　交流和承诺的方式也很重要，一开始要把话说清楚，哪些需要租客承担的，哪些是房东承担的，清单要写到合同里，保证对方能清楚理解和实施。“这些都是自己吃亏得来的经验。”　　房屋的设施尽可能齐全，为租客提供基本的生活保障。张晓在出租前都会去社区BBS淘一些二手的家具家电，放在出租房里。“有一次运气好，350块钱买到一个八成新的大洗衣机，直接从邻居家里拉到我的出租房。”还有一次搬家，她将家里用不上的衣柜和桌椅送给租户，替换了他们当时使用的简易塑料衣柜，租户很高兴。她觉得这些对自己是小钱，但是能为租房的年轻人解决大问题，很值得。　　“我跟租户的关系都处得不错，有一对小夫妻还在我的房子里结的婚，他们搬走的时候都恋恋不舍。”张晓觉得当这样的房东才有意义，才算是圆了自己在辗转北京时的梦想。　　是天时地利，更是人和　　“我的幸运是赶上了这个变革的时代。”张晓这样说。　　作为一个曾经的北漂，张晓对北京最深厚的感情来自于目睹北京的变化。亲身参与其中并感受和争取改变，是她成功转型“包租婆”的原动力。　　说起成功之道，张晓认为自身的经历和感受最重要，因为有艰难的租房经历，才想到要当房东，因为住过糟糕的房子，才知道好房子的价值，这是内在的动力;对外面的世界保持敏感，实际调研形成最为真实的感受，才有可能敏感地发现社会变革的先兆。　　她常常这样想，如果没有曾经的痛苦搬家经历，她也许不会发现北京租房市场的巨大潜力。　　与同时代的同学朋友相比，张晓觉得自己更能理解艰难的人生。“有几个朋友，曾经跟我一起看房，比较，但他们对房屋的要求比较高，楼层、朝向、格局什么的，我觉得那都是成功的中年人才考虑的因素，但这些成为他们最后没有出手买房的原因。”说起别人的故事，张晓觉得自己很幸运，“当时真没想到后来房价飞涨那么快，只是觉得这就是刚需，像我一样，初入社会的年轻人，他们需要的只是一间像样的蜗居。”　　目前张晓拥有的房屋自住一套，其他都用于出租，租金行情逐年上涨，早就超过了房贷。　　现在的北京与十五年前大不一样。繁华的商业中心与林立的新楼盘彻底将北京变成了世界级的都市。张晓对“房地产”一词从不反感，她亲眼目睹身边的新老市民从破旧的老楼搬进新房，目睹年轻的租客们摆脱了无房可租的局面，很多像她一样参与这场变革的人们拥有了可供出租的房子，相信这些经历过艰难租房的房东们，一定会善待他们的新租客。(应被访者要求，文中张晓为化名)　　“包租婆”访谈　　Q：=《小康·财智》　　A：=张晓　　Q：有没有一个特别的事件，让你决定当“包租婆”?　　A：应该说是周星驰的那部影片吧，《功夫》，包租婆的形象很可爱，武功高强又为一些贫苦的百姓提供住所和帮助，看完片子之后我就决定自己要成为那样的人。　　毕竟社会上有很大的群体是需要靠租房生活的，比如初入社会的年轻人，或者在一个城市临时生活的人。　　Q：你对北京房价怎么看待?现在的年轻人已经买不起房了。　　A：北京房价其实一直不低。从十年前我就开始考察楼盘，我始终只买得起50平米以下的房，还要贷款。地段稍微好点的房，对普通人而言都是天价，我的房也都在四环甚至五环以外。现在很多年轻人动不动就要一百平，四环内，这样的想法不现实。　　我刚听说一个朋友买了三环内近一百平米的房子，啃光了小夫妻双方家长的全部积蓄，还负债累累，这种买房的方式我从来都不赞同。　　我相信就算目前，五环外50平的房子，大多数的年轻人通过贷款，奋斗几年，还是买得起的。而且现在小户型的概念已经非常普及了。　　Q：怎么看待现在北京的“限购”政策?　　A：适当的限购是应该的。俗话说：“当菜篮族涌进来的时候，你就该离开了”。整个社会都已经为炒房疯狂，我们必须保持冷静。限购政策强制人们保持冷静，是好的。五年缴税也还算好，工作不满5年，基本没积蓄，也买不起。不提倡“啃老”也是对的。　　当然这样会有误伤，比如很能干的年轻人可能三年就挣了很多钱，但是他不能买房，这就损害到他的权益了。　　我认为政府限购和严厉的楼市政策是因为资源不够，要平衡资源，让更多的人能够拥有房屋。但在实际操作中有可能让房屋资源更加紧张，有可能造成进一步供不应求的局面，反而导致价格上涨。　　可惜的是，我的“包租婆”理想不能进一步扩大了。(笑)　　Q：你现在的财务状况怎么样?怎么投资理财?　　A：每个月的租金相当于一份白领的工作，就是说我随时可以过退休生活，但是我还是想要自己“武功高强”啊(笑)，像电影里的包租婆一样。第一次顺利买房其实也得益于当时我从事的与合同管理有关的工作，所以工作很重要，修炼和开阔眼界，都要靠工作。　　投资理财要跟随社会的动态。原来打新股挣过钱，现在的投资主要集中在抢购银行理财产品上，但是这个似乎能做的时间也不太长了，原因就是太热了，一个事情一旦过热，就会过头。做一点基金定投，但是收益都有限。　　说实话，中国现在很缺乏适合百姓的投资渠道。　　香港“笼屋”：繁荣的裂纹　　2013年福布斯全球华人富豪榜的前三甲：　　状元李嘉诚，名下个人净资产310亿美元，全球富豪排名第8;　　榜眼李兆基，名下个人净资产204亿美元，全球排名第24;　　探花郭炳江、郭炳联兄弟，名下个人资产200亿美元，全球排名第26。　　这三位全球华人圈的顶级富豪都是香港企业家，他们的核心事业总部都在香港，而且同质化——房地产业。　　房地产业已经成为香港最为重要的支柱产业之一，换言之，香港房地产业的受益者并非仅限于李嘉诚、李兆基、郭氏兄弟等顶级富豪。整个香港都颇有“房地产立市”的风范，无房地产则无香港经济，从港府到普罗市民，无一不在香港房地产的经济贡献和产业链的涵盖之中。　　早在1996年，香港的第三产业在经济中的比重已经高达84%，从业人员多达230万，占当时总就业人口的79%，有50%的就业人口集中于金融、保险(放心保)、房地产相关领域，而房地产无疑是其中的重头。　　香港智库之一的施惠研究所(Civic&Exchange)曾估计，香港政府有45%的财政收入源自与房地产概念有关的领域，包括土地出让金(港府曾经针对相关质疑澄清土地出让金占财政收入的18%)、对房产商征收的利润所得税、房产税等。　　从政府到房产商再到普罗市民都从房地产中获益，利益的叠加必定反映到终端产品价格——房价。由此，香港成为世界上房价最为昂贵的城市(地区)之一。　　1997年香港回归之后，楼市的愁云惨雾，直接打击了香港的经济景气，到2002年香港已经连续44个月(4年)通缩。时任港府住房与规划地政局局长的孙明杨宣布振兴香港楼市的“孙九条”：核心内容是减少市场的房屋供应量，比如政府停止卖地、停建公屋、停建居屋等。　　市场数据表明，香港的房价再次站上世界房价的最高端，有媒体和业内人士认为，目前香港房价的价格涨幅已经超过1997年的房价高峰涨幅，今年首个季度香港房价上涨9%，而1997年首季为3%。　　瑞士的Julius&Baer财富管理公司编制了一份关于香港、上海(楼盘)、新加坡、孟买的高端商品价目对照表，在黄金地段，香港的4000平方英尺(约合370平方米)商品房售价为4040万美元(约合2.5亿元人民币)，大约合68万元人民币/平方米。　　一位北京(楼盘)的投资者本月刚买入香港一个所谓“白居二”(&白表居屋二手房，相当于香港的“经济适用房”)单位，总价270万元港币(约合216万元人民币)，建筑面积单价4753元港币/平方英尺(约合4万元人民币/平方米)，这个价格相当于北京五环内普通商品房的价格水平，难怪香港媒体感叹作为北京客“不嫌贵”。　　这桩买卖反映了一个现实：香港的经济适用房面积仄逼，两居室的建筑面积仅有50平方米左右(使用面积40平方米)，有可能入住老少三代，以香港中产阶级月入3～4万港币的水平，在6倍左右的“合理房价收入比”前提下，也只能负担得起这样的小户型。　　按香港2012年居民收入中位数的1万4千元计，收入刚够中位数线的白领是买不起二手白表居屋的，遑论价格更高的普通商品房和豪宅。　　有人算账，月入8千到1万港币的单身人士、月入1万4千到1万6千的夫妻或者3口之家，基本无力筹措普通商品房至少三分之一的首付，也拿不出月供，甚至连白表居屋也买不起，但这些人的收入已经远远超出港府规定的入住公屋(公租房)的收入线，无望成为公租房的受益者，俗称“夹心阶级”。　　买不起可以租，实际情况表明租金“水涨船高”，2013年初，香港私人楼宇的平均建筑面积租金为23.77元/平方英尺(约合255元人民币/平方米)租住一间30平方米建筑面积(实用24平方米)的单间，租金约为6千元人民币(约合7000元港币)，几乎占到月入8千到1万工薪族收入的九成。　　新任特首梁振英履任一年来，香港楼市价格水平又上涨了15%，房价火了，把刚需市民的火也煽起来了，房价再次成为香港市民焦虑的热点和媒体每日必议的话题。特首梁振英深知楼市对香港经济和香港民生的重要性，既要顾及民生需求，又要呵护经济支柱。在坚持不以大量提高新建居屋供应量干预市场的前提下，港府宣布了所谓“辣招”遏制炒楼之风。　　“辣招”的核心是大幅度提高二手楼房交易印花税水平，的确对打击炒楼行为有明显成效，交投清淡了许多。以至于香港八大商会组成的“地产代理业界联席会议”要发起抗议行动，因为在征税“辣招”的遏制下，香港一手、二手住宅交易量大幅度下滑到楼市最低水平，月成交仅有3000余宗。交投清淡，影响了房地产周边关联产业的生计是实情。打击炒楼也有弊端，港府左右为难。　　居者有其屋　　香港的繁荣与房地产息息相关，具体到香港市民个体的财富也与房地产脱不开关联，现任香港特区行政长官梁振英曾经说过，香港人正在被分为两类，一类是有房产的，另外一类是没有房产的。　　香港人均GDP接近3万美元，在700万香港常住居民中，有一个不能回避的数据，123万香港居民生活在当地的贫困线以下。有人认为，世界上香港的基尼系数(表现社会群体收入不平衡度的数值)高于中国内地甚至印度。显而易见，房产繁荣与否跟生活在贫困线以下的群体关联度不大。　　香港政府为实现“居者有其屋”的基本社会公平和社会稳定，在房屋政策和实际操作层面都进行了长期的努力，就是所谓“公共租住房屋”(俗称公屋)，港府有一个专门机构香港房屋委员会管理和经营公屋。　　公屋的保障原则是：为无力承担私人房屋租金的低收入市民提供公共租住房屋。公屋的资格认定以申请人的个人收入和资产状况为标准。　　2013年的公屋申请标准线：单身人士月入8,880港币(合7,100元人民币)以下，资产212,000港币(合16.9万元人民币)以下;两口之家月入13,750港币(1万元人民币)以下，资产286,000港币(合177万人民币)以下;三口之家月入13,810港币(合1.1万元人民币)以下，资产374,000港币(合29.9万元人民币)以下。　　以内地居民的感受，以上收入的绝对数字是“相当高”的，需要把这个收入资产准入线换成一个具象的现实参照。　　按照香港社会福利署公布的“社会保障福利计划”(综援)的入息计算标准，如果一个三口之家，单亲母亲失业，两个孩子就读全日制中学，福利署认可的每月的日常开支需求是：5065元港币，其中公屋租金为3200元港币，房屋租金占这个家庭必需支出的63%。　　在该计划中认可的半日制清洁工的月收入是1300元港币，全日制搬运工的月收入是5000元港币，从事这两种低收入工作的人并不足以保证福利署认可的家庭生活必需开支水平，需要领取政府的综合援助。　　毫无疑问，香港政府规定的公屋轮候入息及资产门槛，相对于香港的必需生活开支而言涵盖的是低收入阶层。　　资格线审查入围不等于就实际拿到公屋，仅相当于在商品房市场买期房，需要排队轮候(俗称上楼)，港府提出的口号是：致力于把平均轮候时间维持在三年。换言之，取得公屋上楼资格后，排三年的队就可能入住。根据港府房委会统计，截至2013年3月，轮候公屋的符合资格个人和家庭个案达22万，如果要实现三年平均轮候期，有港府官员认为原定的每年落成1万5千个公屋单位目标难以满足需求。　　应该说，香港的公屋(包括被中止又恢复的居屋)政策在保障香港低收入群体的居住需求方面至关重要。有媒体认为50%的香港市民的住房依靠公屋保证，也有人认为在40%左右。这个比例具有相当的力度，也是香港房地产繁荣的基本社会保障条件之一，这个保障体系的成就也可圈可点。　　繁荣的裂纹　　繁荣的房地产市场，政府补贴的公屋(兴建公屋的土地由政府无偿划拨，在寸土寸金的香港土地尤为值钱)，这个由市场和社会保障体制架构的香港住房体系大厦躯体上有一道深深的裂纹，有一群人在这个裂纹中备受煎熬，就是“笼屋”即笼屋租客。　　前面说过“夹心”群体既买不起居屋，也租不起私房，而有资格轮候公屋的群体的收入水平比“夹心”群体还要低三分之一到二分之一，“笼屋”一族则更是望前述二者而不能。　　所谓“笼屋”有个官方的说法叫做“床位寓所”，分为持牌(合法)的和非持牌(私下)的。简言之就是提供一张多层铺床位，晚上有个睡觉的地方。　　笼屋为维护租客最低水平的“私密性”和安全感，把上下铺床位用铁丝网围起来，铁丝网里面除睡觉之外兼有放置“细软”财物的功能，外出时可以“锁门”。这种床位颇像一个铁笼子，望文生义，“笼屋”由此得名。　　“笼屋”在当下已经有更为宽泛的代表性，包括了在房间内用胶合板隔出来诸多小空间的劏屋、“太空舱”、在楼顶搭建和隔出的“天台屋”等等。　　在笼屋比较集中的西九龙区，有大约100个细分的单位，居住着5000人，此地笼屋的历史可以追溯到1950年代，在香港西九龙码头打工的工人多居住在笼屋内，最多时达600余座，距此两公里就是香港著名的118层高的环球贸易广场，步行5分钟左右可以到达繁华商业区，两相对照，繁荣和贫困昭然若揭。　　香港社区组织协会调查认为，多数笼屋居民是50多岁左右的单身汉，他们要拿出三分之一的收入交房租(实际是床租)，还有观点认为，笼屋的租住群体正在年轻化，80后新移民和低收入者还有轮候公屋者正在源源不断加入该族群。　　笼屋一族的生活无疑是窘迫不堪的，甚至可以用惨烈二字形容之，香港媒体和西方媒体不时会以此为题发表报道。　　2011年10月，香港深水埗鸭寮街205号旧式唐搂(无电梯的楼房)一间笼屋内，租客中午发现一位41岁林姓男子自前一日中午回来睡下就未起床，身上已经发出异味，同屋租客发现并报警后经观察已经死亡。同日下午2时，另外一位林姓男子的上铺租客下床时发现其脸色发黑，用手一摸该租客浑身冰凉，大惊而报警求助，证实该林姓租客也死亡多时。笼屋的租客之间相距近在咫尺，却在人故去多时未能发现，租客们惊讶于自己竟然与二位逝者同宿二日。　　以上二位逝者被证实一位长期吸毒，一位长期患病，而居住环境恶劣恐怕也是诱发猝死的因素。这间300平方英尺(约27平方米)的笼屋，居住着10到12名男子，摆放了数张双层床，还有胶合板隔出来的数间“太空舱”(私密性较床位高一些)。令人称奇的是，此笼屋的租住人数远多于床位和舱位数，上夜班或者隔日下班的人再把床位租给白天或者当日需要床位的人，一手租客又当了“二房东”、“三房东”。　　有人统计过，笼屋租客的人均使用面积通常仅有15平方英尺(1.4平方米)，也即不到10平方米的房间通常会住着8个人，如此仄逼的空间，肯定缺乏对应的生活配套，挤脏乱差是为必然。　　香港社区组织协会统计，目前香港有10万人居住在笼屋、“太空舱”板房、天台屋等类似的环境中，每日的必修课是争夺卫生间使用权，长期与老鼠、臭虫为伴。　　M先生，香港职业教育学院毕业的80后，工作需要租住在深水埗天台板屋，面积50平方英尺(4.645平方米)，每月租金1,100港元，该楼为旧式唐搂，没有电梯，需要爬10层楼回家，楼道上经常会踩到大小便。上网、吹空调、看电视等条件均无。老板要为M加薪到8,000多元港币，却被M拒绝了，因为根据房委会轮候公屋的条件，月入增加超过8,800元港币，则失去轮候公屋的机会。　　深水埗笼屋租客W先生，说自己住在一个有大海的“海”和天坛的“坛”冠名的街道，居住环境却与“海”的宽阔、“坛”的华贵形成极端负面的对照。W先生租住的笼屋单位约几百平方英尺(约几十平方米)，租客有“十几伙(户)”，W先生描述租客为争夺两个