说说房子的事情
　　CBN记者 苗宇
　　房价涨跌这些年都是中国人茶前饭后的热门话题，原因无他，太贵了。但无论如何，房子是理财无法回避的问题。
　　最近各地房子降价的新闻铺天盖地，身边朋友又开始与时俱进地询问房价会不会降，该不该买房。
　　对国人来说，房子是理财中最重要的问题。西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京（楼盘）市民总资产的83.8%是房子，这是极高的资产比例，上海（楼盘）是76.5%，全国平均是66%，而在美国房产占居民资产的比例只有35%。
　　城市阶层的衡量标准成了房子。多套房的叫有钱人，还房贷叫房奴，没有房……还是不说了吧。我一朋友北京人，之前找了个非本地的IT男，收入不低，但有房贷，朋友父母果断不同意，不断施压。挣扎之后这朋友和前男友分手，随后跟初中同学好了。男方父母要求尽快结婚，一方面是很满意，另一方面因为年内结婚女方户口迁入男方家，拆迁补偿可以多领180万元，且男方出钱用女方的名字又贷款买了一套房子。此前男方家有院子等拆迁，已经给儿子买了一套商品房，结婚前用准儿媳的名字再贷款买一套，首付和利率都比结了婚小两口再买二套房低。你看看，围绕房子，这些算盘打得多响（有钱人的生活有多无趣）！
　　01 独生子女的独生子女时代房价会如何
　　之所以提到上边那位朋友的例子，是因为虽然现在中国各个城市的房价涨跌不好说，但二十年后，中国的房价很好说。二十年后独生子女的独生子女一代步入社会，爷爷家的，姥爷家的，父母的房子，算起来3套了，再找个同样条件的结婚，就6套了。目前倒金字塔型的人口结构，将使得二十年后中国人口大为减少，但房子却空了下来。北京、上海这样的特大城市，还可能有源源不断的外来人口进来接盘买房，那些三四线的小城市到时很可能二手房卖都卖不出去。最大的变数是二胎政策，但我经常问身边有了一个娃的独生子女夫妇们，有生二胎意愿的基本没有。如果说过去十多年是买房致富的时代，则未来十多年将是卖房变现的时代。
　　02 不限购的地方小心房价跌
　　谈未来二十年的房价显得太遥远。北京最近楼盘降价，那这样的地方该不该买房子？
　　人口总是从村到镇，从镇到县，从县到市，从市到省会，从省会向特大城市靠拢，就是这样的人口流动方向，导致特大城市房子供不应求。我和老婆老家都是三线城市，最近得到的反馈是，一手房还有人买，但二手房开始无人问津。各地房价的涨跌要结合当地的具体情况，但现在不限购的地方，要小心房价下跌了。此外这并不意味着限购的几座特大城市短期房价会下跌，更可能的情况是这些特大城市的房价会稳定一段时间或小幅度地上涨。
　　供求关系是决定房价涨跌的根本原因。房子的供需比，通俗来讲就是所统计时间段内住宅用地建筑面积与住宅用地销售的比值。供需比小于80%为供给不足，80%至120%供需基本平衡，120%至200%属供给轻度过剩，大于200%则供给严重过剩。
　　申万证券最近的研究报告就显示，从住宅供需比来看，北上广深四个一线城市的供需比为65%，处于相对供给不足状态，二线城市供需比为116%，三四线城市供需比为125%，全国供需比为119%。仅从供需比上来看，不仅一线城市的供需比仍然处在供给不足的状态（不限购的话需求会更大），全国性的房价大跌也暂时不会出现，中国城镇化的人口红利会维持到2017年。但局部城市房价大跌已经出现，营口（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）、张家界（楼盘）的供需比分别达了476.8%、385.4%、246.7%。这份报告的名字是《房价未到崩盘时，全国供需比为119%》，最近有买房需求的同学，可以去百度[微博]一下这份报告，查查自己所在城市的数据作为参考。
　　03 自住房不要瞎折腾
　　很多人把自己的房出租，在小孩学校附近租房。以北京2%至3%的出租回报率来计算，都赶不上5%甚至更高的银行理财。有人听说房价要崩盘，就觉得是否卖掉以后再买回更划算？还有更激进的，要卖房子进股市抄底。只有一两套自住房的别瞎折腾，一进一出的税费就占交易成本5%至10%。即使房价真跌下来，多深是底？你敢买吗？如下跌没买又涨上去了，很可能会把心态搞坏。卖自住房移民也就罢了，卖自住房等下跌无异于赌博。
　　04 限购之下
　　假设你在北京，想小房子换大房子，但明年年底才满五年。这样的情况下，除了等有没有别的办法？找个有北京户口的人假结婚，然后离婚把房子过到自己名下，这样的招数大概没几个人会选择，且充满了法律风险。可以选择的是，先找到要买的房子，以合同约定自己满五年可以购房后，卖方再过户给买方房子。但需要约定高额违约金，没个百万元违约金买卖双方都容易违约。但即使这样做，法律风险仍然很大，因为你需要先卖了小房子，钱给了对方，然后慢慢等待，而时间就是变数。对方拿了钱，把房子卖给别人，再把钱转移这很有可能。
　　05 如何防止公积金社保中断？
　　很多人辞职后新入职前，公积金和社保可能中断一个月，甚至更长，这在限购的大城市里，可能影响到买房和买车摇号资格。其实各地都有很多人力公司代缴纳社保和公积金，收取的代理费用一个月也就百元左右，除代理费外，公司和个人部分缴纳费用都你自己出就可以，还可以自主选择公积金缴纳的基数，公积金缴纳基数越高，公积金可以贷款的数额就越高。百度一下当地的社保公积金代缴，再去工商局网站查下这家代理公司的资质，很容易搞定。公积金和社保还可以分开缴纳，对于单位缴纳公积金基数低的人来说，在买房前停缴单位的公积金，去代理公司自己缴纳一个更高的基数，以此得到更多的公积金贷款，可以省下很可观的利息。
　　06 不要早还房贷
　　中国货币超发依然严重，2014年经济增长大概在7%，而M2货币增长在13%，超出GDP6%，超出的部分大多跑到了房子里。而前些年超过20%的M2货币增量，是房价暴涨的主因。只要实际通货膨胀仍维持在高位，那么对于大多一辈子只能从银行贷到一次巨额房贷的家庭来说，就应该在家庭财政状况可以承受的情况下，能贷多少贷多少，贷款期限越长越好，不要早还房贷。
　　房贷的目的是利用杠杆和低成本贷款来抵御通胀，贷款要多贷而非利息要少交，房贷利息越多你越占便宜越光荣，如果想利息少就回到一次性付款的脑残结果，这也就是很多有钱人或企业主买房仍然贷款，且贷最大额度和最长时间的原因。公积金贷款利率4.5%，商贷基准利率6.55%，社会实际融资成本在20%，不提前还贷款的闲钱，做生意的会放到生意里，而不做生意的普通人买点理财产品，买点风险低的信托和债券，以息抵贷就好。
（责任编辑: 王钠）
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腾讯房产.孝感站雪 果
[导读]生活中与我们息息相关的东西很多，而这其中房子却是让我们万千情绪，有着说不完的故事。为此从7月份开始，我们将陆续推出关于《我和房子的那些事儿》，欢迎期待和关注。如果您有关于房子的故事，或有买房、装修方面的疑惑和苦恼，请联系我们，腾讯房产.孝感站，为您解答，为您发声。我们的联系方式：QQ 电话：“钱不是万能的，但没有钱是万万不能的。在一套几十平方米的房子面前，所谓的爱情似乎显得微不足道。被高昂房价压迫的惨淡岁月，我们只能凄然微笑，用嘻哈的蓝调精神过着二胡一样的生活。”在网络上，一段与房价有关的段子，深深地刺激着一大批被房子折磨得死去活来的房奴。 我想有个家“我想有个家，一个不需要华丽的地方，在我需要它的时候，能找到它。”数年前，台湾歌手潘美辰的这首歌，曾唱红了许多人的眼睛。“家”的概念，对骨子里渴望安宁的中国人来说，是如此重要。拥有一个属于自己的家，买一个产权证上能落下自己姓名的房子的愿景，却在实施过程中，让多少人“竞折腰”。2005年，从毕节学院毕业后的葛方明，来到女友所在的城市贵阳工作，并顺利在一家医药器械公司找到一份销售工作。那时候，“买房”这个词对当时只有23岁的他来说，仅仅只是个遥不可及的梦。不管是从经济收入还是心理准备上说，似乎都显得力不从心。眼看着身边同龄人一个个开始结婚生子，葛方明和女友也盘算着能早日踏入婚姻殿堂。然而，“没有房子”却成为自己为女友披上婚纱前最险阻的“屏障”。“我和女朋友都不是本地人，在贵阳亲戚也很少，一直以来都是租房，我们的感情也很稳定，前不久，家里催我们赶紧把婚事办了，可她爸妈却死活不同意在我们没有房子的情况下结婚，说是租房结婚太寒碜，也没有安全感。我能理解老人家的想法，谁都希望自己的女儿能有个属于自己的家。所以，不管是砸锅卖铁还是借钱背债，我都要买房子。”“我不是富二代，父母也都是地地道道的农民，这么多年来，家里唯一的收入来源就是靠父母种田、帮别人打打散工。为了供我和妹妹念书，爸妈好多年都舍不得给自己添件像样的衣物，我又怎么忍心向他们开口要钱买房呢，对像我这样的农村娃来说，想要在城市里买房，只能靠自己。”幸运的是，葛方明想要买房的想法，得到了女友徐芳的支持。这个在大南门全林广场一家美容院上班的淳朴女孩，为了支持男友买房，还背着爸妈取出了自己工作多年来辛苦攒下的2万块钱给男朋友，希望能早点帮他凑足买房的首付款。“加上女朋友给的钱，我们的存款也就5万多，平时2500元左右的工资就不算多，除去正常生活开支和房租，我和她都要拿钱贴补家里。这年头，物价飞涨，大家都在哼钱不够用，一开始我们也找各自的朋友探探口风，看看能不能借点凑首付，可人家也要攒钱买房啊，总不可能去黑市借高利贷吧。按照现在的首付标准，我们至少要凑足8万左右才付得起首付。就算不吃不喝光赚钱，也得等上个一年半载啊。到那时候，说不定房价又涨上来了，可能更买不起房了。”低沉的话音刚落下，葛方明抬起头来，重重地叹了口气。今年过年，他决定买上点好烟好酒，再到未来老丈人家去做做二老的思想工作，请求他们同意把女儿先嫁给他。“年纪大了，也耗不起了，总不能为了一套房一直不结婚吧。有时候想想挺悲哀的，偌大的城市，却找不到一寸可依附的空间。”因为房子，葛方明的这一年，过得纠结且痛苦。我想换套大房子“如果你对房子没有梦想，那你这辈子也不会有梦想的房子。”说这话的人，名字叫罗浩，8个月前，这个刚刚升级为“奶爸”的男人，在湘雅园附近的某楼盘看中了其中一套准现房，如果能顺利办下房贷，这将是他人生中的第二套住房。和生活在这个城市的其他同龄人相比，作为本地人的他，无疑是很幸福的。在他结婚时，父母把家里一套位于观水路的外租房子收了回来，重新装修后，给罗浩当作结婚的婚房。房子虽然只有50多平方米，但却不是很旧，小两口的日子过得也还温馨。然而，孩子出生后，在给升级为新科爸爸的他带来无限快乐的同时，也新添了烦恼。“孩子一天天长大，现在住的这套房子肯定不够用，面积太小，小房间里放下床后，连一张书桌的空间都没有，总不可能以后喊孩子到客厅来写作业吧。”有了买房子的打算后，经过一番选择和比较，罗浩看中了位于湘雅园附近的某楼盘。“这家房开商名气很大，是个大盘，房开企业的信誉度比较好，位置虽说在城乡接合区，但出行的交通车还算比较顺畅，房子户型也比较合理。我个人比较倾向于90多平的三室一厅房，正合适三口之家居住。”房子确定下来，接下来就是钱的问题了。“因为是二套房，首付至少要付60%，如果按现在市场均价4700元来计算，总价42万，首付至少要付25万左右，但家里存款加上基金股票，也只有12万左右的样子。后来，我找父母和亲戚朋友凑了六七万，但都还差四五万才能凑足首付款。”无奈之下，罗浩想到把正在居住的这套房子出售。但是，这个想法遭到了妻子的反对。“其实从一开始，我就不太支持老公买第二套房，原因有很多，首先是钱不够，现在这情形，本来过得舒心的日子有可能会因为第二套房一下子‘回到解放前’。而且，现在养个孩子多花钱啊，要是全拿去买房，万一家里遇到个需要用钱的大事时，拿不出来怎么办啊？何必非要被房子折磨得死去活来的啊，如果真买了二套房，生活质量下降，那是不用质疑的事情。”听到妻子张素晴头头是道的分析，罗浩似乎也找不出更充足的理由来反驳。“唉，还是算了吧，等孩子大一点再说。像我们这些拿国家工资的双职工换套房都这么困难，更不要提那些还没有自己房子的人了，这样比较，我也知足了。”罗浩有些无奈地对记者说道。我的房子买贵了10月底，在家人支持下，黄华以接近12000一平方米的价格买下了位于北京路口的某楼盘房子。黄华所在的单位，福利待遇都还不错，每个月900多的公积金，几乎占去了月供款的三分之一。虽然向银行贷款了60多万，但在还贷方面，黄华对记者说，压力并不是很大“反正慢慢还呗，等以后找机会和朋友在外面找点副业干干，还贷应该问题不大”。然而，在最近的一次朋友聚会上，一个意外的消息却让他有些懊恼“你当时买的楼盘现在均价跌到8000多了，买亏了不是？”朋友透露的信息，让他有些接受不了。“有没有搞错啊，这才多久时间啊，居然跌了3000来块，这不坑人吗？”席间，也有朋友告诉他，有些之前以高价位买了房子的人还说要组团找房开商嚷着退差额，更有甚者建议他也联络下认识的购房人，一起去找房开商理论理论。然而，建议归建议，一想起要花时间花精力找房开商交涉，性格温和的黄华立即没了想法。“哎，前几天看央视新闻频道还在说，买房子一旦签了法律认可的购房合同，就等同于双方都必须要遵守契约中规定的事宜。虽然觉得吃亏，但有啥办法咯，房子买贵了，除了暗自神伤外，我还能找谁哭去不成？”的确，之前早习惯在疯狂飙升的高房价底下讨生活的人们，如今在“疯狂降温”的房价面前，又该如何才能做出最英明的抉择，这的确有些伤脑筋。像黄华这般以高价位入市的群体，又该如何安慰好这颗“悔不当初”而被折磨的心呢？在这场和房子博弈的中，不管是对房开商还是购房者，似乎都在经历一场看不到尽头的僵持和拉锯，而这个过程，却好比是一场看似知晓结果却离答案还很模糊的牌局，随着时间的推移和对双方的步步试探，大家手里的牌似乎都已不多，“久盘必升”还是“久盘必跌”？2012年，这个谜底，还要继续潜伏着。（本期内容整理于贵州都市报 感谢支持）
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