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2017年1月总第242期
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新华联集团2016年发展成就回顾（上）
作者：集团企业文化部
& & & & 跃马扬鞭追梦路，步履铿锵又一年。回望2016年，在傅军总裁的正确领导下，新华联集团积极适应经济新常态，抢抓供给侧改革机遇，在实现&二次创业&的企业目标的道路上一往无前。
& & & & &这一年，&实业+投资&双轮驱动、转型升级与提质增效、&六化&管理&&一个个关键词，见证了新华联人奋力拼搏、团结协作的进取姿态。为此，本报特从转型升级、投资并购、规模扩大、国际化发展、重点项目、品牌形象、社会责任等方面对集团2016年发展成果进行回顾总结，以勾勒奋斗者光辉足迹，续写新华联宏图华章。
& & & & &转型升级是&新常态&下传统企业的&必答题&。近年来，新华联提出&二次创业&的目标，优化产业结构，聚焦发展质量。2016年，集团通过转变发展思路、创新产品技术、试水&互联网+&，大力推动转型升级、提质增效。
& & & & &集团加快进军金融领域的步伐：集团财务公司正式获批成立，并实现顺利开业，运行态势良好；集团占总股本20%的三峡人寿已获中国保监会批筹。
& & & & &新华联不动产更名为&新华联文化旅游发展股份有限公司&，加大了向&文旅+金融+地产&的转型力度，新增北京房山十渡国际旅游度假区、海南三亚奥林匹克广场等多个项目，并参股新安金融等金融公司。新华联矿业的新镍网正式上线，借助&互联网+&新模式，助推传统产业转型升级。集团正在推进与赛轮金宇的全面合作，以做大做强化工板块。东岳化工、山东新华联新能源公司、佳远钴业等不断进行技术创新，增强产品竞争力。
& & & & &华联瓷业、新华联酒业、豪客酒行等集团多家下属企业积极拥抱&互联网+&，借力电商平台，谋求转型发展。
& & & & &2016年是集团的投资并购年。这一年，集团全面落实&实业+投资&双轮驱动发展战略，抢抓改革机遇，精准发力，在投资并购方面取得了重大突破。集团及下属新华联文旅发展公司和投资板块企业投资了北京银行、万达影业、蚂蚁金服、泛海控股、Playtika、科达洁能、新安金融、黄金海岸娱乐等10多个基本面好、有潜力、有影响的项目，强化了新的增长动力，为集团事业做大做强提供了支撑。
& & & & &2016年，集团在国际和国内两个市场同步发力，产业规模进一步扩大。
& & & & &地产板块抢抓楼市回暖机遇，实现年度销售收入136亿元。一年来，集团陆续有5家酒店、2个购物中心、1个文旅项目以及1个海洋公园开业运营，进一步完善了产业布局。同时，上海新华联奥莱悦府、西宁新华联国际旅游城、北京新华联YoYo新天地等多个项目已进入建设阶段。
& & & & &集团矿业、石油、化工、投资与金融、综合板块等均实现了一定规模的增长。注册日期：
来自：上海
第248楼ultracell
受教了，因为去年放弃了临平北路的新盘买了房龄16年上海图书馆旁的过气冰冰。虽然周围环境各方面都很好。但发现老房子各种问题，最大问题就是蟑螂。虽然华天物业还算用心，但给我的感觉还是岁月催人老。想想当初就应该买新盘，所以才有这番感叹。不过现在仔细想想买老房子真得火眼金睛。
不必在意，很多东西由于购买力的原因会产生轮动效应的
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楼主举了很多硬伤房的例子，我在设计院设计过很多住宅，包括新江湾城铁狮门 天悦一号 慧芝湖 虹桥富力十方等等，都是好房子。但是自己买的房子，自己家里的几套房子，在楼主眼里都是硬伤中的硬伤了，包括房龄 层高 西晒 物业 等等。家里的房子除了学区和地段好，的确也没几个符合楼主眼里好房子的标准了。楼主标准还是有点高，我们老百姓里房子的最大硬伤，还是贵啊。
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感觉现在学不学区的差得不多啊。。
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来自：上海
第249楼jun_ljj
比如说？哪些板块？市中心的范围怎么定义呢？而且不是说市中心要东移吗？
在LZ看来，地铁4号线以内就是标准的市中心，而2040规划则标示了中央商务区就是市中心。市中心之内绝大多数板块都是LZ描述的那样可循环开发。至于朋友说的“市中心东移”，实在是没有根据的说法，上海东面是大海，历次上海行政区域扩充都是向西、西北、西南三个方向扩张，要东移除非填海造田。从当前的发展趋势来看，市中心可能将呈现沿延安路至世纪大道的线性布局（大虹桥-静安寺-人民广场-陆家嘴）
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9月30日新补充一段有关看房的想法，祝各位节日快乐。有关房龄在5年以上的二手房看房重点的一些想法。对大部分人而言，看房主要看的往往是得房率、房型、景观视野、交通等等，LZ觉得除此之外还需要关注其他的一些东西。1、层高。LZ认为层高比得房率重要得多，得房率低的话至少分摊面积是用在提升楼盘档次与舒适度的部位上的，例如大堂挑高，电梯配置多，电梯厅与楼道更宽敞等等，不是凭空消失的面积。但层高的不足却无法得到任何弥补，如果房屋面积属于一个平面指标的话，层高便相当于空间指标，层高越高，空间越大。多出的空间不论是放空，安装中央空调与地暖，还是美化吊顶，都会更加游刃有余。2、车位。这个LZ说得太多，其他就不复述了，需要补充的是一是往往车位比越高的小区车位反而越便宜，既方便租赁又方便购买；二是地下车库最好走一圈，看一下停的车属于什么档次。3、会所。这点无关实惠型不设会所的小区。对于拥有会所的小区，不论对外经营还是仅仅对内，不论会所外观有多美观，一定要进入会所内部观察，会所内部经营情况往往是小区档次的反映。4、公共区域堆物。不论是否宽敞，电梯厅、走道、消防通道等公共区域堆物越多则层次越差。5、大堂。不论是否宽敞，大堂设24小时保安远胜无保安。6、电梯。首先须观察有无刷卡入户，电梯刷卡入户远强于非刷卡入户；其次电梯还是适当宽敞一些比较好，有些电梯比较狭窄，狭窄到六尺床垫也进不去（电梯对角线要有1.8米才能放入六尺床垫）。7、装修。尽管大多数人都认为二手房的装修是最没有价值的东西，但LZ不这么看。对于自住来说LZ更加倾向装修得比较整洁且已过了数年的那类住宅，原因一来是整体装修过于耗损时间与精力；二来普通人的装修品味不一定有多高，万一装修出微妙的土豪气自己也看不惯；三来是装修以及之后的新家具搬入都存在无法预计的对健康伤害的可能，尤其是有孩子的家庭，这种伤害不是能够用钱来衡量的。8、面积合理性。常常听说极小面积的三房四房，这样的户型虽然感觉像是多送了几间房间一样，但实际上在固定的面积上多分割区域有时甚至是反倒浪费面积的。例如有些小房型的主卧设计了衣帽间，可为了省下面积，衣帽间的储物量反倒低于直接买个衣柜；书房的面积比豪宅的佣人房还要小，一张小型书桌加一把椅子之外，连放个小书柜都显得很挤；次卧紧窄到除了衣橱与小床，六斗柜也放不下。只注重功能区域多而不注重面积合理性的房型，不但没有宽敞感，储物空间往往也捉襟见肘，有时甚至需要腾出一间次卧改造成储物间或衣帽间才够用，这样的房型在舒适性上是存在明显缺陷的。9、楼层。LZ认为对景观比较一般的小区来说，最有价值的楼层大致是位于楼栋黄金分割点位置的，例如30层的话，15~25层就是最佳选择，一方面阳光不会受到影响，另一方面噪音会比最高的楼层低。对于景观较好的小区则需要区别对待，以30层无遮挡楼栋为例，如果像中凯城市之光那样景观为贴近的湖景，那3~10楼的景观最佳；对于贴近中大型公园或者河景江景来说，15~25层的观感最佳；而高耸的市中心城市天际线景观，则是25~30层最佳。10、外立面。外立面主要考察是否有外墙剥落或者大片防水补丁（有的小区甚至有空调平台剥落等质量问题），多走几栋楼绕着看。11、小区外围。时间允许的话看房者应该围着外墙走一圈，外墙、裙楼、外围绿化的维护往往是物业管理能力的分水岭。例如LZ相当熟悉的耀江花园，远看壮观，但走到楼下，外围裙房、台阶、绿化却是管理得一塌糊涂，拉低了小区的整体格调。12、选出有意向的小区之后用APP研究租金回报率。如果说看房是个人意见占主导的话，租金回报相当于群众对楼盘当前价值的投票，“买的没有卖的精，卖的没有租的精”，而且同样价格的房产，如果以投资为目的的，租金回报高的在还贷压力方面也有更大的优势，所以租金回报的考察在看房之后不可忽略。有关学区房的一些想法。1、学区房的学区溢价从两年前的略有低估到现在被严重高估，既有着合理的炒作原因，也体现出了大都市中产阶层的身份焦虑。为何说被严重高估，除了公立教育资源未来可能面临公平化的改革之外，更重要的是，即使一帆风顺从学区小学一路走上名校道路，未来纯粹依靠学历改变命运的概率也会大大降低。按照现有的房价上涨速度，LZ预估上海2020年前阶层固化就会实现，届时在子女教育上投入资本与产出效益将呈现越来越不平衡的状态。对教育而言，阶层固化之前可以籍此改变命运，阶层固化之后则是为了保留阶层进阶的希望。2、国外一样有学区房，但基本对应的是优质私立学校。3、大学扩招与海外留学双管齐下，加大了名校生的供应，激烈竞争的结果是非热门专业的收入回报不尽如人意。4、LZ居住嘉里华庭的这段时间感受到，虽然对口的是排长宁首位的江五小学，但貌似小区绝大多数孩子就读的还是私立或者国际学校。一早各色校车进进出出，各类漂亮校服小孩云集的热闹场面，证明了当家庭资产到了一定的程度之后，公立学校将不再是最佳选择。LZ认为应试教育之外，家长对“教育究竟是让孩子学到什么”这个问题的理解，在阶层固化后的时代，对孩子前途的影响可能更加重要。5、公立学校教师队伍的收入太少，这是相当令人担忧的，收入较少不但会影响优质人才的引进，而且还会导致教师所处社会阶层的逐渐下滑，处于较低社会阶层的问题很多，比如阶层焦虑、眼界局限、思维固化等等，试问这样的状态下，教育水准除了分数线或许还能够保持以外，其他的无法用分数来衡量的东西难道凭处于社会较低阶层的教师们就可以提供？“师者，所以传道受业解惑也。惑而不从师，其为惑也，终不解矣。”若无法提高教师队伍的社会阶层，这句话便是空话。高阶层者教育低阶层者往往效果更好，而不是反过来，所以教育改革如果将公立教师待遇扔在一边，又不愿意大力发展私立教育，长远看弊端将愈发严重。有关造新镇（城）模式的一些想法。LZ在之前的回复中曾经说过一句：“这么多年看下来发现一个规律，就是只要交通情况良好，哪里大拆大建，那里的房价就会迅猛飙升，和地段、地理位置关系不是特别密切的，所以未来即使是现在觉得很差的地方甚至农村，定价说不定也会比市中心贵，所以对大家来说这是个取舍问题。”LZ觉得可以引申开来，考虑得更加深入一些，就以现已完全发展成熟的浦东联洋举例。联洋的范围基本在张家浜以北，杨高路以南，罗山路以西。北面是源深，南面是花木，西面是塘桥，东面是碧云，纵深超3公里。与浦东除沿江地带外的地区相同，在开发之前整个联洋完全处于空白的农地状态，而开发至今已没有闲置土地，基本饱和了。据此首先分析造新镇（城）模式的优点。1、征地难度低使政府得以快速提供大量土地。2、区域房屋基本处于同一年代，前后相差基本在10年以内，整体品质接近，使得迁入人口的社会阶层相对接近（初始价格）。3、整体容积率受新规划控制，人口密度相对较低，天际线比较空旷（当然，肯定也有人并不喜欢空旷的天际线）。4、在开发初期阶段购房的话，可以享受房价快速上涨的利好（前提是处于房产牛市中）。然后是缺点。1、虽然有着近3公里的纵深（与徐家汇到静安寺的直线距离相同），但整个联洋的配套基本集中在丁香路-紫槐路-迎春路-金松路围和的小块区域内，这块区域提供了大拇指与联洋广场（超市、普通级别购物、饮食、基础娱乐），社区卫生中心，学校，酒店，宗教场所。作为以居住为主的区域来说，配套的稀缺与集中特性，使得远离镇（城）中心配套集市的小区的生活便利性降低了，大片的土地上连便利店都屈指可数确实有些为难。另外，规划的中心配套集市是否配套了足够多的车位也是关键点。2、造新镇（城）模式一般必然会配套一两条地铁经过，但由于区域人口密度规划限制，地铁规划密度往往也会比较低（联洋区域地铁仅有2号线上海科技馆站与9号线杨高中路站，且科技馆站远离联洋主要住宅区域），加上配套集中的特点（人口密度导致分散配套盈利能力相对较差），将使区域居民过度依赖自备车，如果小区车位配比不高的话，将会比较麻烦。3、由于区域开发不讲究时间层次，10年内就已将几乎所有土地开发完毕，使得未来（比如15年后）区域升级更新的难度极大。LZ觉得理想的区域土地开发时间层次至少应该拉开30~40年，分散布置，这样可以有机会不断循环更新。例如黄浦老西门区域，棚户区、老公房、老大楼、次新商品房、全新商品房同时存在，循环更新建设从棚户区开始，10~15年后棚户拆完，老公房拿起接力棒，20~30年后轮到老大楼……LZ认为这样的循环更新对造镇（城）来说才是比较健康的，任何区域，对住宅过快集中开发的结果可能会造成今日曹杨新村这样的困局。4、造新镇（城）模式除了小部分以外，多数不存在稀缺性。这种成功的模式理论上可以不断模仿，除了早期具有相当典型性的联洋以外，LZ觉得九亭、安亭、浦江、新江湾等也是这种模式化的结果，对郊区比较了解的朋友也许可以说出更多。LZ估计之后政府仍然会一直采用这种集中模式来开发土地，所以开发一块火一块的现象在地产火爆时期还将继续下去。有关房屋硬伤的一些想法。非电梯房不在涉及范围（人的惰性每个时代都在变强，别墅即使只有两三层住户也可能不愿多爬楼梯）。1、层高小于2.7米（一般测量阳台层高比较准，电梯与逃生梯内高度也能参考）。2、小区车位配比低于40%。3、外立面有相当明显的防水补丁，越新的小区说明质量越差。4、物业管理费低于1.5元/平米，或者物业管理公司显而易见地不负责任的情况。5、冬季每日最大阳光时间低于2小时。6、1楼、2楼、顶楼，以及带有公共通道平台（可能为赠送面积）而难以保证安全的房型。7、面前楼房栋距连30米都不到导致无隐私且采光差。8、不论一梯几户，只有一部电梯本身就是硬伤，一旦意外故障，中高区住户简直要抓狂了。9、所有卫生间都是暗卫，或者厨房为暗厨的户型。10、不是优质高端住宅或豪宅的普通小区，房龄达到20年以上。有关2014年底至今房价大涨的一些想法。次轮房价大涨与历史上其他大涨时期有三个比较明显的区别，一是人民币处于贬值趋势中，二是资本外流愈演愈烈，三是民间固定投资增速大幅下滑。这三点是互有关联的，逻辑上来说国内外经济形势决定了实体回报率大幅下滑，于是资本外流的趋势便自然而然产生了，资本外流的影响力直接反映在汇率上，即使数次央行******也难以扭转这股中期趋势，这些情况综合起来便导致了民间固定投资增速断崖式下滑。毕竟经济又不好，汇率又是趋势性下跌，一投资先不论能否盈利，汇率上已经先吃亏了，有多少人愿意用真金白银做冤大头呢？但货币放水还是在继续，并且房地产业的各个环节本身便是生产水源的重要工具，自然政府不愿意放弃这块稳定经济的肥肉，于是一面从财政政策入手降低房地产方面税赋，一面从货币政策入手令银行通过房贷鼓励居民大加杠杆，促使近几月居民房贷达到天量。企业降杠杆居民加杠杆这一上一下使得************比较难看，就连LZ也感到有些疯狂了。剩下想说的制了一张图表示。不过虽然泡沫显而易见，但在地方政府对土地财政的依赖终结之前，在房地产税真正取代土地出让成为地方政府的主要财源之前，在经济转型找出代替房地产功能的突破口之前，想要让房地产立即冷却下来，首先要问问我们的政府答不答应。LZ个人认为安全的时期至少还有四年，不过当前购房不但要考虑增值性，更要考虑保值性。有关高总价豪宅单价涨幅低于中低总价住宅的一些想法。在之前的帖子回复中，LZ曾提到不论什么房产，一旦总价跨越了1500万，单价涨幅就会容易受限。这里具体分析一下原因。1、收入增幅远弱于房价增幅，居民主要购买力极限仍未大幅跨越1500万。2、持有1500万以上豪宅者不少为境外人士、民营企业家、移民群体，因为不看好中国经济或人民币汇率而集中抛售，成为资本外流的一部分。要扭转这种情况，一方面须通过逐步换手使豪宅尽可能掌握在新富阶层手中（现在愿意加杠杆的基本是对中国未来有信心的人们，没信心的都在降杠杆），另一方面稳定汇率至关重要（需要注意的是稳定汇率与货币放水在当前经济环境不佳的情况下是相悖的概念，这两年感觉央行一直左右为难，这是未来最大的不确定性）。3、上海的人口增长还未沉淀完毕，尚有一搏之力普通人首先正在集全家财富加杠杆拥有一套房，虽然带有一定的盲目性，但同时具有特殊时期的合理性，也是本轮上涨的推动因素。虽然豪宅的成交数量已经创了历史记录，但购房主力仍然是倾向于低总价的普通人，成交量最大的那部分房产涨幅自然也会最大。4、高总价豪宅往往面积较大，单价即使涨幅不大，总价涨幅也会比较可观。举个例子，相同单价的房产，一套100平，一套300平，300平上涨20%等于100平上涨60%的涨幅。但正因如此，若眼光放长来看，单价不可能由于这种原因便同比例越拉越大，总会有一个极限的时候，LZ认为当前已经有一些豪宅到达了这个极限，被低估的东西总会有价值得到体现的时候。5、并非所有1500万以上房产都具有豪宅品质，房子单纯只是大而小区不高档的话涨幅不佳很正常。举个例子，北外滩的临潼苑便是典型，物业费过低导致物业不作为，开公司现象突出，外立面也缺乏高雅气息，业主中有一些是七浦路服装批发市场的老板，这样的小区多年累积涨幅低完全可以理解。有关居住区域商业配套的一些想法。LZ曾在黄浦世博区域住了12年，期间区域的城市面貌发生了翻天覆地的变化，配套却是中看不中用，直至去年春天搬到嘉里华庭才逐渐体会到区域配套也需要合理的设计规划，可以说有对比才会碰撞出更多想法。1、步行20分钟内可抵达的配套才是有效配套，超过这个时间一般就嫌远了。2、过于宽阔的街道（8车道及以上），过长的道路间距（两个十字路口之间的距离超过150米）不利于普通商业配套。3、区域规划人口密度过低的话，商业配套必然只有集中化才有出路（例如区域商业中心），分散商业配套大多会由于客流量不足而失败，而这本身就是带来不方便的原因，同时效率也低。4、完美的配套形态应层次多样，尽可能覆盖从中低端至高端的普通日常需求。LZ印象特别深刻的是，嘉里华庭北面昭化东路曹家堰路十字路口（MOJITO酒吧旁），有一家修鞋的店，看起来并不起眼，LZ有一双比较高档的鞋子时间长了需要去保养一下，问了店主，店主说送到这里的很多是高档鞋，LZ便放心了。而在嘉里华庭北门对面，还有家更不起眼的配钥匙小店也是画龙点睛之笔。5、对一般人来说，菜场、超市、各类餐厅是最重要的配套，LZ认为除此之外，健身中心（小区不设会所的话）、便利店、文具店、干洗店、药房、咖啡店、烘焙店、提供传统早餐或brunch的小店、宠物店、水果店，这些也属于重要的居住商业配套，只要不显杂乱，越多越好。6、区域便利店的密度在侧面说明了区域的商业配套活力。先写到这里，之后若有新的思考LZ会逐渐补充进来。最后想说的是，购房对大多数人来说，是一个焦虑与亢奋相伴的过程，虽然很难保持一颗平常心，但至少希望大家能够量力而行，过于激进的做法虽然可以增加纸面财富，但数年后一旦风浪真的来临，能够熬过去可比纸面数字重要多了。
lz写得真好！我倒是一有条件就买了小房子，但是1-经济实力一般 2-眼届差 3-考虑不周 4-太着急，买的你口中绝对硬伤房，两年多下去涨幅低。
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楼主说得好在理
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第423楼btandylau
在LZ看来，地铁4号线以内就是标准的市中心，而2040规划则标示了中央商务区就是市中心。市中心之内绝大多数板块都是LZ描述的那样可循环开发。至于朋友说的“市中心东移”，实在是没有根据的说法，上海东面是大海，历次上海行政区域扩充都是向西、西北、西南三个方向扩张，要东移除非填海造田。从当前的发展趋势来看，市中心可能将呈现沿延安路至世纪大道的线性布局（大虹桥-静安寺-人民广场-陆家嘴）
感觉大虹桥发展潜力好大啊
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大神！膜拜！
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第250楼滴里搭拉大
& & & & 膜拜大神！感觉有些方面挺认同LZ的。想请教您些个问题：& & & & 新天地的锦麟天地雅苑和lz的嘉里华庭比较起来怎么样？我先说一下我的观点。& & & & 锦麟天地的优点在于：第一，交通方便。尤其是地铁，对于我这种不喜欢在早晚高峰时间坐公交或者自己开车的人来说，能把控时间，不堵车才是最重要，有等红灯堵车的时间不如多睡会觉，挤地铁不重要，时间可规划可调控才是最重要。因为在陆家嘴上班，其实最好是住在写字楼边上，但是周边实在是要么房型怪，要么交通和生活配套一般，再加上我是个喜欢热闹的人，因为联洋碧云就有点太安静空荡了，所以只能从浦东看向浦西，那么离陆家嘴地铁最方便的就是新天地了，周边有1/10/13/14号线，而且就算经后换了工作地点，也就是南京西路静安寺或者淮海中路或者徐家汇，从这里坐地铁都有直达，而且距离都是等距的。& & & & &第二，新天地的餐厅特别多。小弟我其实不是很相信没什么法制建设的地方，有法制的国家都有这样那样的食品问题，那没法制的那就只能凭靠山、良心和心情做事了，所以平时我都在家自己做吃的，但我感觉如果要到外面选择餐厅的话，一定要选择人流量大的，这样食材才周转的快；另一个就是高档一点，价格贵一点或许商家也会对顾客良心一点。进口超市、星巴克、便利店等同理。虽然嘉里华庭周边也有吃的，但是感觉人流量不是很大，而且都是私人老板自己开的，规模比较小且流动性比较大，所以心里有点小担心。& & & & 第三，阳台外的风景还不错。虽然看不太远，但是太平湖及其周围还是能看到的。& & & & 第四，公园特别多。比如我最喜欢的复兴公园，还有淮海公园，太平桥公园，人民广场等。& & & & 锦麟天地的缺点在于：第一，房型采光问题。房子整体采光性比较差，不够亮。比如餐厅和客厅错开，餐厅被周围的房间围住，所以没什么采光。三个房间，两个朝东，一个朝南，再加上一个很小书房朝南。所以整个家庭的活动区域就只有客厅了。& & & & 第二，噪音和隐私问题。小区很小，东面就是新天地，西面就是南北高架，关上窗还好，打开窗户就感觉很吵了。另外，小区下面就是马当路，感觉lz所说的私密性没有达到。说实话其实我也是一个喜欢环境安静的人，这样有利于思考，但是我也很重视对时间的把控，所以对我来说我宁愿挤地铁，也不愿坐公交或者自己开车，因为在早晚高峰时堵车感觉不值。翠湖天地我倒不觉得有遮挡的问题，正常的距离嘛就是视野不开阔，华府天地的外立面和各单元之间排列很别扭不喜欢，再加上封窗户严重，只有锦麟天地除了外立面看上去有点难看外是比较合适的。其实嘉里华庭前三排的一座打开窗也很吵，估计是后面的延安高架以及和声音往楼层上传有关吧。& & & &嘉里华庭的优点LZ已经说的很多了，我也很赞同。嘉里华庭前三排的景观很震撼且难得，物业会所也不错，但是我还是有几点疑问：第一，不知道楼主是自己开车上班吗？感觉住在那个地方最好要有私家车，否者会不是很方便，但是LZ说将来上海会向香港新加坡东京方向发展，到时私家车的使用成本会很高，公交系统的优势会越来越强，那么嘉里华庭的这一个缺点会不会越来越被放大，而且公交相比地铁，还是地铁更准时更有优势。嘉里华庭虽然在延安路上要建BRT，但是仍会感觉会有堵车的风险。而且据我观察，正常的速度，从嘉里华庭出发，到江苏路地铁站要20分钟，到静安寺地铁站20分钟，到徐家汇和淮海中路上似乎就比较麻烦了，虽然离得很近，但是不知道是湖南路街道都住着老干部还是什么原因，离地铁都太远了，都超过1公里了，平均1.5公里。所以小弟我的担心是未来嘉里华庭在轨交系统上会不会吃亏？& & & &第二，我在考察嘉里华庭时看见一期一座有人封阳台。其实我深恶痛绝封阳台的人，封阳台的行为绝对影响卖相！虽然有人家说怕小孩掉下去，但是在香港买了有阳台的房子就不允许封阳台，装了还是会被政府拆掉，还要给政府工钱（再次体现法制的优势）。所以，现在嘉里华庭出现封阳台的住户，包括三座有把房间窗户换成另外风格的，会不会表明嘉里物业已经开始衰弱了，因为在09年的时候，有个日籍华裔的小男孩从5座的家中出来在小区绿化里玩，结果从1座的楼顶掉了下去，据说问题在于楼顶的门设计得很特殊，只能从里面打开，外面打不开，也没有什么警示标记，当时嘉里物业处理的不是很好，小男孩的父母怪1座大堂保安看到陌生小孩进来却不制止他上楼，嘉里也没有出面道歉，最后还是通过打官司赔了一百多万。虽然可能不会再有此类事件发生，但是最近这些现象是否也在表明住户的素质正在下降呢？因为其实我比较害怕遇到野蛮施工的住户，要是被拆掉承重墙之类的，即使在弥补也不会变得和以前一样牢固了，买房子最重要的是保值，其次是增值嘛，所以这类问题也只能寄托于住户的高素质了。另外，虽然景观很重要，但现在的消防云梯高度平均在18楼，也有少量能到达20楼的，嘉里华庭好像也没有防火层，2013年上海市政府就出台30层以上的住宅每隔16层就要设置一个防火层，那么对于高档楼盘来说，嘉里华庭未来会不会在这方面受影响呢？& & & &另外，租金问题，了解了下，锦鳞273平米三套间＋一个小书房，5W；嘉里如果是334平，6W左右吧。以上是我的理解，还请大神LZ指点一下！
好长的回复，感谢朋友特地注册提出观点。LZ就根据朋友的脉络一条一条回复。1、有关档次。就LZ的一贯观点，锦麟天地属于豪宅级别（最小面积在260平以上），而嘉里华庭属于高端住宅级别，应该比较翠湖天地这个档次。在LZ的印象中很少有人了解锦麟天地，朋友也算是一个了，LZ对新天地还算比较了解的，过去看房比较多（下图是LZ过去看新天地多个楼盘的楼书），但记得锦麟天地在豪宅中属于比较一般的，之后会详细分析。2、有关交通。因为平时开车为主，所以感觉嘉里华庭出行相当便捷（加油也方便），但地铁距离来说锦麟可能比嘉里在路程上要节约8~10分钟。3、有关餐厅。锦麟位于新天地边上，餐厅自然不少，其中宝莱纳还是LZ相当喜欢的一家店。但嘉里周边的优质餐厅一样不少，朋友估计只看了眼昭化东路，LZ就说一说5分钟步行距离内的好餐厅。华山路：夏朵精品复兴西路：丁香夏朵花园，夏朵星期天，VIS A VIS镇宁路：TIMA HARBOUR，利贞会，森井曹家堰路：衡山小馆如果扩大到步行20分钟以内，那武康路、兴国路、泰安路、安福路上餐厅无数，算上永福路的雍福会的话米其林餐厅共4家。4、具体分析锦麟天地。锦麟天地雅苑实际是由一栋70年产权住宅与一栋酒店再加一圈商业裙房组成的小区，绿化面积袖珍，大堂与酒店相连，会所也是挂靠酒店的。优点上，因为与酒店共用大堂，所以相当宽敞整洁，并且由于大堂面积是算在酒店面积里的，因此得房率几乎达到了多层豪宅的水准。缺点来说，一是除了大堂与面积以外很难体会到豪宅的感觉，包括电梯厅狭小（估计3平左右）、电梯厅为瓷砖与涂料的低端装修、房屋层高仅有2.9米不到，无铺设地暖。二是南北高架直贯小区西侧导致不论南面还是北面均有噪声困扰。三是楼栋北面约20米即是一栋超高楼栋，直接阻挡了北面房间的采光与景观，感觉相当压抑。5、有关封阳台。有这种情况吗？过会儿去看看，有的话LZ会投诉物业。6、有关租金。
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第251楼SJTUUTJS
嘉里还有群租吧，有次去看房，三房住了5、6个人，两个高低床，而且全是歪果仁，挺怪的。而且那几个楼除了以后后面整体装修的外，楼内大堂什么的实在太老了，中介一直力推，说什么品质很高，我是寥寥草草看了下就不考虑了
嘉里华庭有群租？朋友你确定不是来灌水的？
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LZ看到我看到我！联洋一房和张江二房差不多的总价怎么选？
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第429楼btandylau
嘉里华庭有群租？朋友你确定不是来灌水的？
我个人感觉很多高档小区里肯定存在2,3室的房间里住着很多人的情况，有几次看房，就看到每个房间都是床、床、床！我还很纳闷地问了句，难道这里也有群租，中介不置可否
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第262楼果冻echo
非常有水平的发言，顶
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第263楼猴子派来卖房的
嘉里华庭的物业费多少钱啊？
5.5元/平/月
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第264楼wannieyuan
楼主大才，这是我篱笆上看过的最有质量的帖子。现在我自己也遇到一些问题，想听听您的意见。我和老婆2013年结婚买房，因为我们两个都在黄浦上班，所以当时买房的时候黄浦看了很多二手房，包括你多次提到的耀江，但是种种原因最后都没成功。后来因为结婚时间紧张，头脑一热买了长宁天山星城的一手房，不知道你知不知道这个小区。实话实说，一手嘛各方面都比黄浦的价格差不多的超过十年的二手房好些。当时的想法是，上班远一点也没事，反正有车。结果结婚以后老婆很快生小孩，为方便一直住在闸北靠近黄浦的丈母家家，因为我父母不在上海无法照顾，新房基本没住过。现在小孩快两岁发现尴尬了，买房的时候没有考虑学区！无论是闸北丈母娘这里还是长宁那边学区都很一般。倒是黄浦的都很不错。比如耀江对口黄外和大同初就很不错。但是一问价格差距大了。当年长宁的房子是两房400万，耀江大概两房460--480可以拿下。现在长宁的房子大概700多，耀江已经要900到1000了。目前房子贷款压力很小，经济上比较自由。而置换的话，至少要再加200万，感觉压力太大。老婆的意思是要么买个老破小挂户口，但是查了查耀江那边的老破小动辄也是200起，单价十万，房子还很少。感觉钱砸进去到小孩上中学也起码十年，感觉不是很放心。小孩一天天大了，最近纠结的不得了，想听听您作为高手的意见，万分感谢。
感谢支持，朋友的天山星城是好房子，地理位置不论，单论居住水准比耀江还高些，学区方面不必过于纠结，黄浦上外（区重点）确实可以但学区溢价不值得那么高。
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第265楼libaberg
LZ写的很好，mark一下。
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第268楼Sementa
拜读完楼主的帖子，佩服！LZ肯定是投资理财的高手，投资眼光独特犀利！能否请您指点下该投资哪个楼盘？本人纠结啊！一套是南翔的金地格林公馆的二手两房，总价在380到400万左右这是在地铁口，明年底开通，5年以后旁边还有大型的商业广场，。另一个是在南京西路的骏豪国际，但现在单价已经7不等，我看的是40到50平的，总价也要380到400万，楼主主张是看地段，但这个价格还能接盘吗？还有一个是浦东新盘康桥清水湾，离迪士尼较近，总价也是400万左右，该投资哪个？占用您时间了?
感谢支持，朋友只需别选择50年产权的房子，其他随意
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第272楼小溪老
感谢楼主指教 受益匪浅 &楼主2014年帖子在哪？另外楼主对于老静安的几个小区宜居程度评价如何 & 比如静安枫景 静安豪景 &或者晶华苑 & 延伸一下 静安闸北的合并 加上上海2040的规里中央活动中心以及新静安的三轴一带规划 对于苏河湾以及周边的板块 有何高见 &毕竟法租界的地段是不可复制 历史文化也是要有时间沉淀 苏河湾也算是有历史的地段 政府也在大力投资。（楼主已经在上海滩花园的回复里分析了董家渡）最后多问一句 楼主是不是已经移民或者小孩肯定会出国读书呢感谢指教
感谢支持。老帖子一搜就搜到了。朋友说的江宁路板块的三个小区，宜居角度来说都是不错的，只是与闸北合并之后，老静安明显涨幅会更不上新静安（因为新盘的定价不受二手房价的限制，反而有拉动作用），LZ在2014帖子中就有过分析。至于苏河湾，如果上海火车站与老北站也算是苏河湾的一部分，那未来连片开发拭目以待了，这里和其他旧区改造不太一样的。最后的内容涉及隐私，LZ就不多说了
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第288楼静安小开
楼主是好人 辛苦辛苦 来回读三遍
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第433楼btandylau
5.5元/平/月
谢谢，还是比较实惠的价格
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第289楼xjyu1224
lz有见地，学习了。有个问题想请教下，诸如小区车位比，楼层挑高之类很关键但在中介APP上又找不到的一些信息我们能从哪里得知呢？总不能自己毛估估吧？现在中介从业人员的素质也一般，应该也问不出个所以然来
感谢支持。层高的话带把卷尺测量阳台就行。车位有两个比较可靠的办法，一是询问物业，二是05年以后的小区一般可以在“网上房地产”官网上查到，不太可靠的方法是查APP，错误率比较大。记得有个APP提供的国际丽都城的车位比是1：2，而实际连0.4都不到。
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第291楼fiery
作为土生土长的上海人，一般都向往法租界里的房子，记得小时候去同学家丁香花园玩，他们家市委高官，很喜欢那里的环境，感觉档次很高的。
法租界西区确是相当优雅，LZ感觉和朋友一样
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第297楼fiery
不同人的口味是不一样的。昨天我在西安，公交车上就听当地人聊天，说不能住城墙里老城区，堵车人多什么的，要住就住新城，高新区开发区什么的，宽敞舒服。我不禁想，要是他们到了上海，他们会不会愿意住在市中心，他们是否认可市中心所代表的历史文化，会选什么样房子？其实，大部分国人是一点儿儿也不怀旧的，一直以来，我们破旧是毫不留情的。造个新城吧，有何不妥？这也就是为什么上海外环会热销的原因吧。
LZ觉得用中小城市坐公交的当地市民的聊天内容来比划国际级大城市的未来发展方向，似乎有些本末倒置了。就好像教育孩子，朋友觉得是三线城市没见过什么世面的老师来教自己孩子好，还是上海老师来得好？上海更多参考的，应该是同等级的国际级城市。由于历史原因，上海的城市规模始终落后于人口增长，表面的结果是上海一度成为全国人均居住面积最低的城市，而更重要的问题在于资源过度集中于市中心。密度过大的棚户可以拆迁，但教育、医疗、文体、机构、重点商业等资源则不可能移走，原因一方面是成本，另一方面上海市中心的教育、医疗、重点商业等资源属于全国领先性质，存在本身就是一种象征，一种意义。这样的资源集中（同时通过将住棚户区的市民逐步拆迁到外环，市中心人口密度一直在降低）带来的不仅仅是市中心生活的便利性与舒适性，更是充沛的工作机会（下面的配图是上班早高峰时地铁刷卡进站与出站的统计图，沿延安路-世纪大道相当显著，工作机会主要集中在哪里一目了然）。现代人的生活，最终倚靠的实际还是集中的资源，市中心的价值就在这里。朋友说的热销，不过是总价决定的。而且通过统计数据来看，今年不但最热销的是老公房，就连涨幅最高的也是老公房（见下图），LZ认为总价才是限制居民向市中心靠拢的最重要原因。至于造新城，LZ想说上海如果造新城，仅有分流市中心密度过大的人口的作用。因为上海作为国家经济金融中心而非制造业中心的定位，决定了未来服务业才是城市最大产业，也就是就业的最大头，且可预见比重会越来越大（见下图）。而服务业尤其是高端服务业在资源集中的市中心（中央商务区）更加发达是常识，长期来看，除了极少数可能例外（如虹桥商务区），所谓新城超过市中心不过是空想与口号罢了。
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第298楼三林前滩
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的确是总价，单价其实无所谓
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第308楼三月暖风
楼主厉害，无论做什么事写什么文章都是有理有据，充满了研究精神。真希望多看到这样的高质量长文。
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第309楼wyyyy
嘉里还有个缺点是夹在两条主干道当中
朋友可能没有实地看过房，前排房子是极为安静的
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第314楼素锦时华
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第315楼秋天的花露水
LZ看过华山夏都/华山丽苑跟汇贤居吗？求点评。
汇贤居在2014年帖子里已有点评，华山夏都苑与华山丽苑会在下一篇2016帖子里介绍（2014帖子里也有数度提起），请等待
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