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请问： 买房的时候是贷款30年，还款几年后想一次性还清，银行的利息是怎么算的？
提供的知识：买房最好不要提前还贷，毕竟在所有的贷款中，房贷利率是最低的了。我们需要先来看看银行的贷款利息是怎么算的：首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。我们假设以商业贷款购房，贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在商业贷款的基准年利率是4.9％，我们看看每个月的利息是怎么变化的。先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30年*12月），这样算下来每个月固定还本金2777.78元（100万÷360=2777.78元），这是一个固定的数字，每个月固定还的本金是不变的，我们再看看每个月要还的利息。第一步：我们看看月利率是多少月利率就是年利率除以12，以商业贷款年利率4.9％为例：月利率就是4.9％/12=0.408333％。第二步：第一个月要还利息多少假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333％=4083.33元。第一个月还款金额：本金+利息（3.33=6861.11元）第三步：第二个月要还利息多少那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候就不再欠银行100万了，而是100万-222.22元。所以第二个月的利息是：*0.408333％=4071.99元。第二个月还款金额：本金+利息（1.99=6849.77元）第四步：以此类推每个月要还利息多少我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息和本金都是非常容易算出来的。所以你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱。银行借钱给你，你每占用一天，就要支付占用一天的利息。由此可见，根本不存在房贷什么时候还最划算。你借多长时间，就算多少利息，无论是在还房贷的第一年、第五年还是第十年提前还贷，你都支付了应该支付的利息，一分不多，一分不少。所以，各位朋友不要纠结什么时候提前还房贷最划算了，千万不要再看一些误导人的文章，没有数据测评的证据，都是胡诌。由用户
提供的知识：这个问题，特别简单，你只要知道几个关键性的事情，一般都会非常快速的了解清楚了；都有那几个关键的性的问题呢？一是这个要看，你是选择的等额本金还款模式，还是等额本息的还款模式呢？一般情况下，银行只会给你签订等额本息的还款模式，也就是说每个月的还款额度，都是一样的，这样有利于家庭的资金安排，以及前期的还款额度，也不会忽高忽低，比较稳定！二是每个月按揭的还款额度里面，有一部分是本金，有一部分是利息，前期利息的比例较高一些，后期利息的比例较低一些，特别是30年的按揭，一般情况下前几年的利息比例，高达75%以上，也就是说你的还款额是5000块，利息高达3500以上，本金只有1400不到，什么意思呢？这就是等额本息的一些贷款的利息与本金的结算方式，有很大的区别，实际等额本金也是如此，但是比例不会超过60以上，以上两种换算方式，区别就很大了，哈！如果贷款50万以内，两者利息差距不大，1-2万块钱，若是贷款金额200万以上，那区别就很大了，而且准备提前还款，还是使用等额本金的方式按揭，会更划算一些；但是有一个缺点，就是等额本金前期还款额度，较高，两者相差等额本息还款额度的26%左右；也就是说，等额本息每月还款5000的时候，等额本金每月开始还款6300多；三是还款1年以上，就可以申请提前还款了；而且提前还款，以后的利息不再计算，但是会有一个违约金，各行执行力度不一样，有1%额度，还有就是象征性收取一两千块钱的，都是有可能的，还有什么都不收取的；四是贷款年限越短，前期还款利息占比例越少，贷款年限越长，前敌贷款利息比例越高，30年的按揭，前期本金占据还款额度的25%都不到，前5年平均下来75%以上的利息；搞清楚这4个问题，你就知道利息怎么计算了？一是前5年的还款，贷款年限越长，30年的贷款期限，月供利息占据比例高达75%以上；根据自己的贷款年限，换算一下按揭贷款，月供的利息和本金的比例，就明白利息是多少了？二是还款计算方式不同，利息和本金比例也不同；三是还了的利息，就算还了，不可能退给你，比如贷款按揭30年，每月还款5000，那么5年后，总还款额30万，可能本金只还了6-8万，20多万，都是利息，懂了吧？若是贷款年限是20年，这个比例就有变化了，但是也不会高于35%的本金，10-11万本金；阿永哥点评：一是必须让银行赚钱，才会放过你，一年是一个期限，已经很给力了，提前还款可能是一个坑；还款时间越久，越没有必要提前还款了，还了10年的款了，发现才还了本金25%，多无辜？二是还款时间长了，还按揭就比较划算了，工资也会面临通胀，涨工资，越换越轻松；房产买卖有难题，随时可找乐福居，有问题可以随时私信我；或者搜索关注公众号【乐福居】，我会直言不讳，有问必答；由用户
提供的知识：感谢邀请。我是创新公元，银行信贷客户经理。有近百笔房贷业务的经验。由我回答你这个问题，可能更具说服力。题主所说，按揭还款已经几年。 我们先做个设定：假如你日办理按揭贷款共30万元，已归还贷款3年，贷款发放时借款利率为4.9%，借款期限30年，2018年1月 1日要一次性结清剩余贷款。如果题主借款时采用等额本息还款方式，每还款金额一样：三年下来，共计还款57318.48元，其中利息43110.19元，也就是说，这三年你总共还的本金只有14208.29元。你三年主要还款为利息，贷款本金剩余元。如果题主借款时采用的等额本金还款方式，每月还款金额逐渐减少：三年下来，总还款金额71956.23元，其中利息41956.23元，也就是说，你三年归还本金共计30000元，需归还贷款本金为270000元。根据两种还款方式的计算结果，贷款三年，等额本金还款比等额本息还款，本金已经多归还了近1.6万元。虽然等额本金初期还款压力较大，但是同样的时间，总归还本金多，利息少一些。如果没有还款压力得情况下，等额本金确实次等额本息划算一些。我们再来看一下，如果提前结清贷款，划不划算根据小创的计算结果来判断，无论等额本金还是等额本息，题主前几年归还的利息比本金还要多。也就是说，前几年的房贷，归还的大部分资金都是30 年总的贷款利息。提前结清贷款，对于借款人来说，会损失很大一部分贷款利息的支出。相对来说，这时候提前还款并不划算。但是，如果题主当前有足够的本金可以偿还贷款，又找不到合适的投资理财方向，没法产生年化收益率大于4.9%理财产品，小创的建议是可以结清房贷的。当然，也可以结清部分按揭，预留出部分资金找合适的机会进行投资，可能获得的收益也会达到一个比较高的水平。当然，结清你的房贷，那你就不必再付出贷款利息的支出。如果结清部分按揭贷款，结清部分不会再产生利息。剩余的贷款依然会按照合同约定的贷款期限和利率继续还本付息，但是你每月的还款金额也会下调很多的，极大的减轻贷款人的还款压力。还要注意的一点是，如果提前还款，题主一定要知道，有没有提前还款违约金，一定要最大限度的减少自己额外的支出，由用户
提供的知识：银行的利息是计算到你还款当天。银行的贷款利息是按日计息，按月结息。比如你每月的还款日是当月1日，如果你在一次性还清时是在17日，那当月的1-17日产生的利息是连同本金一起还清。举个例子：假设贷款本金是100万，贷款期限30年，利率是4.9%，以等额本息方式还款，在日开始供款，在日一次性提前全部还清。供款几年，已经还款了48778.27万元，剩余本金是元，所以在在日提前结清时要还本金元。而2月1日-2月17日产生利息3884.16元，在日还款时一起偿还，所以需要还款元。最后要注意的是，一般提前还款要支付一点违约金，也有的银行规定供款超过三年的不收取提前还款违约金，具体还是看你自己办理贷款的那家银行。我是90后行长，欢迎关注我，带你走进银行的“内幕”。由用户
提供的知识：谢谢邀请，我是曹海晨，现在贷款买房子是最常见的了。如果你还款了几年最后想一次性把剩下的钱还了。这个要看情况，现在房贷还款方式一、等额本金和等额本息两种方式，我来计算一下具体情况。给大家看个两种还款图。这是配图不是准确数字大家可以看出等额本金第一个月还款多逐渐还的少了，等额本息的还款每月都是相等的金额。等额本金，计算公式：每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率每月本金=总本金/还款月数每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额等额本息含义及计算公式这个说白了就是按揭还款，每月都是同等的金额，有图可以看出，前期还的利益多本少，后期是利息少本金多，即每月都是还款金额一样。计算公式：每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]每月利息=剩余本金x贷款月利率还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】等额本金和等额本息的区别一、等额本金的特点等额本息的前期还款金额大，随着本金和利息的逐渐减少，到后期就是越来越少了。二、等额本息特点每月的还款数额相等，就是前期是本金少，利息多，这样就是每月的金额还款都是一样的。等额本金适合的人群，就是手头上有钱比较宽松，前期有足够的能力还款，因为前期还款比较多。等额本息适合的人群，等额本息每月的还款额相同，比较适合年轻人，参加工作不久，手头上也没有多余的钱，还款压力不大。那么这两种还款方式等额本金是比等额本息好，自己能少掏钱。现在来算一下提前还清是否划算，现在房贷基准利率是4.9%住房公积金基准利率是3.25%.对于市场上来说这个利率是相当低了！比其他的网贷平台都低。银行贷款是相当划算市面上很低的了。提示:就是提前还款看有么有违约金，现在的违约金很大，一定要看仔细了。如果没有的话当然是提前还款了。现在互联网发展趋势怎么好，人们常说你不理财，财不理你。以前想做投资理财都不知道去哪做，也就是钱存银行定期做个银行理财，现在是央行降息钱放在银行基本赚不钱，严重点就是你钱在越来越变得少了。这里给大家说明一下，现在网贷平台理财收益在6-15%不等，和房贷4.9、3.25相比中间是有差额的。中间的就是你赚下的钱。因为每个人的想法和对风险认识不同。所以选择也不同。如果是我肯定是提前还款。现在的投资项目很多的，那个收益不比房贷的高。现在的政策又怎么好。谢谢大家的点赞！欢迎咨询和交流！很高兴给大家分享！由用户
提供的知识：提前还房贷，想一次还清，主要是还清本金不涉及到银行利息问题！简单的说就是，只需要到银行查清这几年还了多少贷款本金，把剩余没有还的贷款本金还完就行了！举个例子：假设你房贷的贷款本金是50万元，这几年还了20万元，其中利息为16万元，相当于本金只还了4万元，这样你只需要还本金45万元就可以了！由用户
提供的知识：虽然买房的时候要约贷款30年，经过几年打拚目前有能力还清所欠贷。想知道利息怎么算？朋友可以笨笨算，你当初借贷肯定是以最低息所贷30年，为什么首先想到提前还贷。要知道既成事实把它丢一边，按每月与常年一样还贷，手头有余钱去投资其它项目或进行有序理财。这样一年结算下来，既能还贷又富裕了自家。穷人靠存银行取利息过日子，富人靠银行借贷去发财。可想而如，里面的学问值得深思。等于你可以借鸡生蛋明白了吗？你想趁早还清，也得要你那么多利息，不会便宜你懂哦！自己算来有，到最后合来还是没有多几个。不如顺势而为，想干吗？去其它渠道找收益垫补房贷与利息扯平！由用户
提供的知识：泻药这个问题经常遇到朋友客户咨询，问题其实比较简单房贷到底要不要提前结清首先，我们来了解一下房贷的还款方式，一般是等额本息或者等额本金，从总体看，等额本金是更划算，但是，综合考虑社会物价水平，收入等因素，其实本质都差不多，还款方式得选择一定要根据自己得收入水平，支出水平来综合选择，如果收入水平足够，再不影响生活水平情况下，建议优先选择等额本金。同理，房贷考虑提前还款也是一样的，如果手上的闲钱可以创造更多的收入，不建议提前还款，毕竟房贷利率是所有贷款中利率最低的，
如果确实资金充足，提前结清，那么利息就计算到你还款当天，也就是说，实际上利息是按天算的，利息是根据本金的多少算出来的，不用担心当前期利息太多还不起。。总之，有钱可以还款，没钱就按月还着，因为现在的钱更值钱，可以让它发挥更多的用处由用户
提供的知识：不管哪种方式，都是以剩余本金为计算对象，每月计算这剩余本金的月息，要还掉月息，所以月息每月结清。再按你还款方式，归还一点本金，这样所剩本金越来越少了。月供=本金的月息+归还部分本金。当你要提前还贷时，原则上你只欠所剩本金，息是以月息方式逐月结清的。查一下你还有多少本金未归还就可以了，还掉它就可以了。但提前还，你违背了合同约定，银行要罚你所剩本金的一点点息，如2%左右，很少，不要计较了。很简单，只要你掌握了贷款的还款原理，厘清了头绪，你就明白了。由用户
提供的知识：1.在你贷款的时候，还款本金和利息已经确定。2.从提前还款当月，以后的利息就不用再还了，只需还剩余的本金。3.个别银行会收取违约金。对，没错，是有违约金的！违约金多少要看你们当时签的借款合同是否收取，或者收取多少。个人建议，如果前期还的利息较多，就没必要提前还了。由用户
提供的知识：首先，我们来了解一下房贷的还款方式，一般是等额本息或者等额本金，从总体看，等额本金是更划算，但是，综合考虑社会物价水平，收入等因素，其实本质都差不多，还款方式得选择一定要根据自己得收入水平，支出水平来综合选择，如果收入水平足够，再不影响生活水平情况下，建议优先选择等额本金。请注意：本内容来自悟空问答，版权归悟空问答所有，本网旨在传播知识，不代表本网赞同以上意见，如有任何问题请与本网联系！声明：以上内容由用户提供，并不代表本网赞同其观点。如有任何不妥，请与不良与违法信息举报中心联系：猜你还喜欢：标签 :&&&&&&
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京公网安备02号银行还款选错会吃大亏，等额本息、等额本金要分清
文章来源: 希望金融
作者: 希望金融
摘要因为前期还贷，主要还利息去了，现在想提前结清贷款，却发现利息已经被银行收走了，剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供，大部分都给银行打工了。
什么叫等额本金
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
什么是等额本息
等额本息，是指一种贷款的还款方式。等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。它和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。
等额本金的计算方式
也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。
此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。
如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为:
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2
还款总额=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2+ 贷款额
注意:在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
等额本金贷款计算公式:
每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 – 已归还本金累计额)×每月利率
小额贷款且利率较低时:
举例说明:贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年;
等额本息:10年后还款元，总利息31750.84元;
等额本金:10年后还款元，总利息29403.00元;
两者差额:2347.84元/10年，一年才差235元。
举例说明:贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年;
等额本息:20年后还款元，总利息67846.98元;
等额本金:20年后还款元，总利息58563.00元;
两者差额:9283.98元/20年，一年才差465元。
举例说明:贷款300万元，年利率4.86%，还款年限30年;
等额本息:30年后还款 元，总利息 元;
等额本金:30年后还款 元，总利息 元;
两者差额近34万元，贷款越多，年限越长，等额本息比等额本金还款越多
等额本息的计算方式
每月还款数额计算公式如下:
[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
下面举例说明等额本息还款法，
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款年利率4.2%，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1233.14元。
上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息700元(.2%/12)，支付本金533.14元，仍欠元;第二期应支付利息(×4.2%/12)元。
等额本金和等额本息的还款法
即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
等额本金还款法即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
为什么选择等额本金
事实上，无论“等额本息”和“等额本金”，其实并没有优劣之分。
但是正像我们前文所说，等额本息还款方式下，每个月的还款金额里，前期还的利息多，相应地，还的本金少。
这就会导致一个惊人的结果……
在上面那个例子里，8年后，其实他的贷款本金才还了25.2万左右，而利息却已经还了约29.7万。
也就是说，在相当长的日子里，他每个月的还款，其实很大一部分是在还银行的贷款利息，而本金却还的还没有利息多。
如果选择等额本金的还款方式呢？8年中，他的本金已经还了35万，利息还了约27.5万。这样一对比，我们就可以很明显地发现，选择等额本金的还款方式，还的本金比等额本息的多了很多。
两种还款方式这种细微的差别，kkzy201517在你想要提前还贷的时候，体现得特别明显。
比如上面的这位朋友，他买房主要就是为了投资，因此一旦房子出售，就会提前还清贷款。而更多的人，因为贷款的压力，也不愿长期背负二三十年的贷款生活，而会选择提前还贷.
那么当我们要提前还贷的时候，会出现一种什么样的情况呢？
就是在等额本息的还款方式下，我们会发现，我们还有大量的本金还没有还。
因为前期还贷，主要还利息去了，现在想提前结清贷款，却发现利息已经被银行收走了，剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供，大部分都给银行打工了。
而等额本金的还款方式的话，因为每个月固定在还一定数目的本金，还的越久，本金就剩的越少，提前还贷的话，相应要还的贷款就少了很多了
所以，如果你的经济能力还不错，一方面自己在未来二三十年中可能提前还贷，另一方面也不想付太多利息给银行，那么当然最好就是在办理房贷时选择【等额本金】的还款方式了。
看完这篇文章，你怎么想？有何高见，展开讲讲，小希在评论里等你~~~
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房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款、房贷， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
设计适宜的贷款方案争取优惠的贷款利率加快贷款办理的进度提供专业评估担保服务目前，许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。是一家专业化的个人信贷服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止2009年12月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6万余笔，累计贷款额度超过220个亿，市场占有率为北京市场的20%左右。与国内各家商业银行、外资银行和非银行金融机构都有着广泛的合作。
1.借款人的有效身份证、户口簿；2.，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院或离婚证（注明离异后未再婚）；3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；5.房产的产权证；6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）
1.住宅类房屋：贷款额最高可达到评估价的70%-80%
2.公寓类房屋：贷款额最高不超过评估价的70%
3.别墅类房屋：贷款额最高不超过评估价的70%
4.商业类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%
1.必须有才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2；2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；3.担保人;贷款需要支付费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。一般贷款下来要1个月左右
1.向银行提出贷款申请，2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；3.签定等；4.办理房地产抵押登记事宜；5.银行放款最长还款期要几年？一般房屋贷款最长期限为30年，二手房屋贷款最长期限20年。
贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有还款和还款两种。1、等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。2、等额本息在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。每月还款金额 = ［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］特点：相对于的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
年限年利率(%)月利率(%)月还款额(元)本息总额(元)6个月4.86%到期一次还本付息15.31%25.40%4.50440.5110572.1835.40%4.50301.5110854.2945.76%4.80233.7511220.0755.76%4.80192.2111532.8465.94%4.95165.4511912.1075.94%4.95145.8012247.0485.94%4.95131.1212587.7595.94%4.95119.7612934.19105.94%4.95110.7213286.33115.94%4.95103.3613644.14125.94%4.9597.2714007.57135.94%4.9592.1614376.58145.94%4.9587.8014751.12155.94%4.9584.0615131.14165.94%4.9580.8215516.58175.94%4.9577.9815907.38185.94%4.9575.4816303.49195.94%4.9573.2716704.85205.94%4.9571.3017111.37215.94%4.9569.5417523.01225.94%4.9567.9517939.68235.94%4.9566.5318361.31245.94%4.9565.2418787.83255.94%4.9564.0619219.16265.94%4.9563.0019655.22275.94%4.9562.0220095.93285.94%4.9561.1320541.21295.94%4.9560.3220990.98305.94%4.9559.5721445.142012年房屋贷款基准利率表 各项贷款
单位：%六个月
5.85一　年
6.31一至三年
6.40三至五年
6.65五年以上
目前个人住房抵押贷款风险主要有3种：一是借款人方面的风险：个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。二是开发项目的风险：开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。三是银行方面也存在风险：对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成风险。在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。防范风险需购房者提高法制观念防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善法律体系，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强计划管理，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定；对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准；要建立完善的贷款程序；通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对个人实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。
防范借款人贷款风险的担保方式有3种：抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的（自己住或者是投资）、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能；以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。
是上选最好的节省利息办法是得前还款,让欠银行的钱尽可能的少，因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间，贷款时间越短，支出的利息就越少。但是贷款人必须了解银行贷款合同中对的规定。*
巧妙选择房贷产品虽然银行的贷款产品很多，但贷款者只需掌握一个基本的记息原理，那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×贷款金额。想节少利息，就得从公式的三个因素想辙，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。*
可选取贷款目前，加息的预期越来越浓，银行推荐使用固定利率贷款，固定利率房贷可以帮助购房者在加息周期中节约贷款，不过对于贷款购买首套房的市民,不宜办理固定利率房贷。
1.借款人的有效身份证、户口簿；2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；5.房产的产权证；6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）
1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2；2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；3.担保人;贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。一般贷款下来要1个月左右
1.向银行提出贷款申请，2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；3.签定借款合同等；4.办理房地产抵押登记事宜；5.银行放款最长还款期要几年？一般房屋贷款最长期限为30年，二手房屋贷款最长期限20年。
贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。1、等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。2、等额本息在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。每月还款金额 = ［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
购房者办理按揭业务时，除“亲力亲为”自行办理外，还有以下几种渠道“代办”：通过二手房中介公司或者银行“直客式”房贷按揭，间接委托按揭公司办理；自行找按揭公司办理；或者通过公积金贷款中心办理。找二手房中介或银行指定按揭公司的话，这些按揭公司一般都是较为成熟的大按揭公司，服务和申请速度比较有保障。自行选择按揭公司客户的议价空间大，价钱也比中介或银行指定的按揭公司低得多，只要和银行有签约，其服务质量取决于按揭公司工作人员的勤劳程度。
一、申请贷款额度要量力而行在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。二、办按揭要选择好贷款银行银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。三、要选定最适合自己的还款方式目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。1、采用等额还款还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多;2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。四、向银行提供资料要真实应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。五、提供本人住址要准确、及时提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。六、每月要按时还款避免罚息每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
2010年国务院《》内容：实行更为严格的差别化住房对购买首套且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据原则自主确定。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会 保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房。
1.贷款额度、期限、利率不同政策性个人住房贷款额是以个人和单位的住房公积金的存量确定的，因此额度是有限制的。一般而言，政 策性个人住房贷款单笔额度不超过所购住房评估价值的70%，最高限额为30万元。商业性个人住房贷款额度只要求不超过所购住房价款的70%。商业性个人住房贷款期限是根据借款人的偿还能力和承受能力，由委托人和借款人商定，期限一般较长，贷款最长期限不超过30年;政策性个人住房贷款期限一般不超过10年，若借款人的资信好，贷款期限可延长至15年。2.借款主体不同政策性个人住房贷款的借款主体是住房公积金的交存人和住房积金交存单位的离退休职工;商业性个人 住房贷款的借款主体是具有合法且稳定收入来源的城镇居民。相比而言，商业性个人住房贷款的借款主体较政策性个人住房贷款的借款主体范围更大。3.政策性个人住房贷款与商业性个人住房贷款利率相比更为优惠同样的十年期贷款，符合政策性个人住房贷款相关条件的个人所需负担的贷款年利率为4.59%，而选择商业性个人住房贷款则应负担的贷款年利率是5.58%，若以贷款金额10万元计算，10年间两者利息负担相差为582元。
有些房奴在交易二手房时遭遇了尴尬，签了合同、付了首付、办了过户手续，但是银行的贷款却迟迟不下来，贷款审批通不过，贷不到款，拿不了房，这让不少房奴发愁。此外，还要担心原户主提出收取违约金的要求。其实，上面的案例在二手房的购买中也是比较常见的。原房主应该先看看买主的贷款是否已经通过银行的审批。审批通过了就可以安心等待放款。如果没有审核通过的话，那只有按照合同的相关规定解除合同，若合同内没有约定违约金，买房人是有权拒付违约金的。
终于选定了房子，接下来就是签订各种各样的合同以及和银行贷款的申请。本文就为你梳理按揭买房的流程以及相关注意事项，希望能有所帮助。所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：1、具有法律效力的身份证明。2、固定经济收入证明。3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》（此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担）。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押（按揭）登记。其中，购房者应提交如下证件：1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。2、身份证明复印件。3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。4、抵押申请表及抵押合同原件。5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。根据《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：1、具有法律效力的身份证明。2、固定经济收入证明。3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》（此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担）。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押（按揭）登记。其中，购房者应提交如下证件：1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。2、身份证明复印件。3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。4、抵押申请表及抵押合同原件。