大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
房贷32万元15年一个月要还多少钱
浏览次数：0
二手房经纪人
等额本息2683 等额本金3351
等额本息还的利息多，本金前期压力大，最终还的少，看自己情况选择哪种方式
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
大概是在2700左右。。
二手房经纪人
用等额本息是2683，用等额本金是3351 （按基准利率算得），你看看参考参考
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:2,asku:0,askr:150,askz:19,askd:124,RedisW:27askR:37,askD：27 mz:hit,askU:0,askT:0askA:66
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：渝北区冉家坝 温馨家园 3房119平米130万
当前位置：>>>>二手房详情
130万参考总价
所属商圈：冉家坝建筑年代：2002
物业公司：重庆市春城物业发展有限公司物管费：1.00 (元/月/平方)
地上车位：82 地下车位：暂无数据
楼栋总数：5附近交通：距地铁6号线459米
税费计算器房贷计算器税费、房贷信息仅供参考，具体金额请以实际发生为准。
住宅类型：
非普通住宅
卖房家庭唯一：
距上次交易：
买房家庭首套：
计征方式：
房屋面积：
房屋总价：
买卖差价：
契税：5600元
增值税：6900元
个税：7200元
贷款类型：
贷款金额：
贷款期限：
商贷年利率：
最新基准利率
最新基准利率
公积金利率：
最新基准利率
最新基准利率
商业贷款金额：
公积金贷款金额：
等额本息还款等额本金还款
还款月数：300月
总利息：万
本息合计：万
首月后每月递减6.94元
还款月数：300月
总利息：万
本息合计：万
近30天看房次数
总带看10次
看房日期带看经纪人带看门店咨询电话
暂无相关记录
温馨家园房价走势
18套在售14套在租
温馨家园周边配套
同价位冉家坝二手房
重庆热卖楼盘
请输入以下内容，到家了经纪人会火速与您联系。请放心，到家了非常重视保护您的隐私权，
手机号码：
昵&&&&&&&称：
请输入手机号
请输入登录密码
用户名或密码错误
还没有到家了网帐号？
请输入手机号
请输入短信验证码
请输入密码
请确认密码
我已阅读并同意请先阅读并同意条款
已有到家了网帐号？
恭喜您已注册成功！尊敬的用户，您已注册成功到家了网，请点击登录
400-102-8080地址：重庆市九龙坡区石桥铺渝高未来大厦2楼邮编：400000
到家了公众号到家了购房宝
Copyright (C)重庆到家了网络科技有限公司
渝ICP备号 渝公网安备 06号
联系电话：400-102-8080 | 地址：重庆市九龙坡区石桥铺渝高未来大厦2楼第一次知乎回答，不知道提问者还看不看得到哦！&br&提主问了清迈和曼谷哦，就简单跟您说一下：&br&一、清迈其实不建议投资哦，因为不好租出去，但是很悠闲、空气好、生活方便，很适合养老。那里的新别墅（独栋）大概是130-150万人民币。上图：&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/4f78e288e88aacfc5df32_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/4f78e288e88aacfc5df32_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/2eef55b0b7ed2e_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/2eef55b0b7ed2e_r.jpg&&&/figure&但是真的不好出租啊，建议自住。（请问怎么变成粗体字，哭~）&br&而且外国人是不能在泰国买有土地的永久产权的，只有90年使用权。并且只能30年一签哦，不过开发商肯定是会续签的。这个也是不好转卖的原因。&br&&br&二、、投资+自住的话，还是建议曼谷哦。&br&1、因为曼谷是首都，有1100万常住人口，要知道整个泰国就只有6400万人口哦。（可能数据有滞后，望指正）&br&并且，泰国外国人多，是世界最受欢迎国家中排名第20位，每年游客很多。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/b94969b76a_b.jpg& data-rawwidth=&494& data-rawheight=&672& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&494& data-original=&https://pic3.zhimg.com/b94969b76a_r.jpg&&&/figure&（不好意思，只找到英文图），所以除了海啸、政治因素等游客会稍微有所回落之外，几乎这15年来，外国游客是一直在持续增长的。所以个人认为潜力挺大的。&br&泰国政府也要像中国一样修建很多地铁+轻轨+机场特快这样的公共交通路线，所以政府对经济还是挺有信心的。泰国房价也是每年增长12%-15%，持续增长，不过想要像魔都、帝都这样短时间内成倍增长是不可能的，要投资的话得考虑到这一点哦。&br&上轻轨、地铁、机场线路图&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/785a0814a3cff_b.png& data-rawwidth=&1455& data-rawheight=&646& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1455& data-original=&https://pic2.zhimg.com/785a0814a3cff_r.png&&&/figure&目前泰国房价是低谷，在亚太地区比起来都是比较低的，所以也是有投资机会的：&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/47b0292e30cddf64e632e279ead94bb4_b.jpg& data-rawwidth=&877& data-rawheight=&634& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&877& data-original=&https://pic1.zhimg.com/47b0292e30cddf64e632e279ead94bb4_r.jpg&&&/figure&（抱歉这里没有上海、北京、深圳的资料哦，有的话一定名列前茅哦，哈哈）&br&&br&2、回到正题，如果在曼谷投资买房，建议买便宜的房子，大概100-200万这种即可。区域最好选在tonglo（通罗区）那里是曼谷的外国人区，出租、转卖都很容易。不建议贷款，因为贷款利率非常高（我们公司有做这个业务，所以可以上图给大家参考，已翻译中文）。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/8e11e90f8c269a958b3e_b.jpg& data-rawwidth=&836& data-rawheight=&496& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&836& data-original=&https://pic3.zhimg.com/8e11e90f8c269a958b3e_r.jpg&&&/figure&这里建议中国银行哦，UOB的审查很严格，一般不大能通过。&br&在曼谷就可以买小公寓，买永久产权的，一栋公寓其中49%可以给外国人购买永久产权住房。&br&&br&3、在泰国选择开发商，建议还是最好的2家，Pruksa和Sansiri。因为我们公司主要做Sansiri，所以可能了解有所偏颇，如有不足、不对的地方，欢迎大家指正、讨论。&br&在曼谷建议选择：Tonglo外国人区，房价较贵，单价大概4-6万人民币。120平米大概480万-500万（精装修）。日本人很多，对比的话算是上海古北区的感觉，附近有国际学校、地铁、明星学校、医院、商场、特色餐饮都有，很方便。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/55b2b25a4b9fb29a5fb96ad_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/55b2b25a4b9fb29a5fb96ad_r.jpg&&&/figure&On nut，就是年轻人、学生比较集中的区域。价格便宜，但是非常好出租，出租率可以达到80%，并且投资回报率可以达到净5%左右。现在有个社区Habito，还不错，附近房子可以考虑，大概价格是90-120万左右。（1房-2房）&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/af43fb70d3ad25f872e672d_b.png& data-rawwidth=&1502& data-rawheight=&1017& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1502& data-original=&https://pic2.zhimg.com/af43fb70d3ad25f872e672d_r.png&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/3e3de0c8e3da12b39e45_b.png& data-rawwidth=&1502& data-rawheight=&1021& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1502& data-original=&https://pic2.zhimg.com/3e3de0c8e3da12b39e45_r.png&&&/figure&购买100万的房产，可以出租6000元。但是要去除管理费、或者佣金等。&br&还有就是Ratchada-Asoke 地区，有机场MRT线，站名叫做RAMA9，那边算是泰国政府未来要大力发展的CBD区域。要建泰国最高塔（要致富，先修塔，哈哈）&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/eb19bbecfa7d97f6b9855_b.jpg& data-rawwidth=&613& data-rawheight=&611& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&613& data-original=&https://pic2.zhimg.com/eb19bbecfa7d97f6b9855_r.jpg&&&/figure&就是这个“Super Tower”，周边有中国大使馆、证券中心、联合利华总部，G大厦，购物中心，算是比较高大上的CBD，类似上海陆家嘴，所以单价也会稍微贵点。不过也有100多万，30平米左右（使用面积）的小公寓呢！（傲娇脸）&br&&br&4、不是做广告，房子就少介绍点。下面介绍买房时的流程和要交多少税哦。&br&看中房子----交定金（25%~30%），然后如果是期房（我们大多数卖的是期房），那么是在201X年建成交房后再交剩下的房款。如果要贷款，开发商会在交房前3个月问你是不是需要贷款，如果要贷款就在交房前3个月进行申请。如果在交房前卖掉，只需要告知开发商换名字即可，要交给开发商大概1500还是3000块泰铢的手续费即可（忘记具体金额了。。）&br&&br&
买房时候要交的税：交易费2%，但是开发商会帮忙付1%，所以购房者自己只用付1%即可。&br&
其他费用：维修基金：600-700泰铢（每平米一次性交），这个是开发商收的，有点类似我们物业收取的维修费。&br&
管理费：75-100泰铢（每平米，每月），这个是付给物业管理公司的。&br&&br&
卖房时，要交的税：如果房屋不满5年，要交营业税（SBT特殊税）：3.3%；如果大于5年，只用收印花税0.5%；然后就是收入税1%~3%（这个看具体增值），一般是1%。&br&&br&
拥有房屋期间，如果要出租的话，一般是1+1合同，即1年封闭式合同，一年开放式合同，就是租客可以提前通知走人，不算违约的那种。佣金是1个月，续约是半个月佣金。租赁期间如果需要有人管理，需要付房屋管理费，是1个月租金/年，或者租金的12%/月。&br&&br&5、大概就是这些，希望能帮助到你，如果没有get到重点也请原谅啊~欢迎指正、讨论。&br&&br&PS：泰国东西好好吃，肯德基炸鸡惊艳到我了，敲好吃！！上图&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/76be3e2c9acea_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic3.zhimg.com/76be3e2c9acea_r.jpg&&&/figure&
第一次知乎回答，不知道提问者还看不看得到哦！ 提主问了清迈和曼谷哦，就简单跟您说一下： 一、清迈其实不建议投资哦，因为不好租出去，但是很悠闲、空气好、生活方便，很适合养老。那里的新别墅（独栋）大概是130-150万人民币。上图： 但是真的不好出租啊…
&p&枫叶国好山好水好风光，确实是个令人向往的地方。各个阶段的移民可能会有不同的答案：30年前是担心政治不稳定，20年前是寻求更高收入来源，10年前是为了子女教育，而到了现在，我想更多的人移民加拿大是为了这里的的空气。&br&&/p&&p&如果你准备移民加拿大，在你登陆前、入境时、登陆后都有5件事情要做：&/p&&p&&b&登陆前&/b&&/p&&p&1.确定你的登陆日期&/p&&p&登陆日期会在你的护照中 Canada Immigrant Visa 上表明，新移民本人或者新移民家庭都必须要在最晚登陆期之前登陆，可以选择同时登陆，但移民副申请人不得早于主申请人登陆。&/p&&p&2.购买机票&准备行李&/p&&p&购买机票时最好避开，6、7月和11、12月，因为这几个月为旺季，机票会较贵；准备行李时要将证件和行李分开装放，带上国内的驾照，可以在加拿大开车3个月；根据自身情况（长期登陆或短暂登陆）去准备相应数量的行李（别忘了带转换插座），加拿大海关对新移民第一次带的所有物品入境是免税的。&/p&&p&禁止携带的物品有：军火、弹药、烟火、肉制品、奶制品，动物、动物皮毛、动物骨制品、植物及植物制品，新鲜的水果、蔬菜、泥土、种子等。加拿大海关对携带药品有严格规定的：要求移民携带的药品必须带有原始的标签及使用说明（英文），以及开药的处方。&/p&&p&加拿大航空公司和中国国际航空公司对新移民托运行李的基本要求是一样的，限定如下：&/p&&p&托运行李：每人两件，每件23公斤（50磅）&/p&&p&长+宽+高不超过 158厘米&/p&&p&手提行李：每人两件，每件10公斤&/p&&p&大的：23*40*55cm，小的：16*33*43cm&/p&&p&3.准备现金或开通加拿大银行账户&/p&&p&每个人（包括任何年龄段的孩子）可以携带不超过$1万的现金，超过部分在入境时须向加拿大海关申报。也可以选择提前开好加拿大本地银行的账户，并预先汇款至该账户，入境后只需要到银行领取银行卡即可。&/p&&p&4.开通手机的国际漫游&/p&&p&5.准备一个加拿大的地址&/p&&p&在入境时，需要一个地址用以接收邮寄给你的枫叶卡，可以是亲戚或朋友的地址。如果在登陆时还没有固定通信地址，也可以待找到居住地址后，登陆移民局网站&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cic.gc.ca/english/pr-card/prc-process.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&cic.gc.ca/english/pr-ca&/span&&span class=&invisible&&rd/prc-process.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&申报地址，或致电：1-800-255-4541申请。&/p&&p&&b&入境时&/b&&/p&&p&1.填写海关申报卡&/p&&p&在飞机上，空姐会给你一张海关入境表，具体填写方式请参考温房网链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.vanfun.net/news-17-0-10798.aspx& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&温哥华房产网&/a&&/p&&p&2.应对天气变化&/p&&p&飞机降落前，机组人员会报告地面天气和温度，可以在飞机上先好相应的衣服；&/p&&p&3.办理入境&/p&&p&从亚洲直接来加拿大落地的，一般在温哥华或多伦多入关。由北美或其他国家来的，将在你的国际航班到达城市入关。如果不知道在哪里办手续，可以问穿制服的机场工作人员。温哥华机场提供普通话和粤语翻译服务。&/p&&p&入境官员会检查你所带的文件原件，并核对你护照及移民签证上的内容，此外还会提出一些常规的问题，然后让你签字认可你的回答属实无误。常见的问题有你带多少钱到加拿大，你是否有不随身带的行李。&/p&&p&注：有的人在体检时有轻微的不合格项目，但是不影响通过体检。在这种情况下，移民官会在移民签证上加上附加条件，登陆后必须在 30 天之内到指定医生或医院进行进一步体检或听候卫生部的通知。&/p&&p&4.提取行李&/p&&p&办理好登陆手续之后，可以到行李传送带前提取自己托运的行李，取行李处都有手推车可供使用。每条行李传送带的旁边或中间都有一个显示器显示航班号， 找到你对应航班的转盘， 取走托运的行李。&/p&&p&如果在行李托盘上未找到自己的行李，可以向旁边 Baggage Service 的工作人员求助，跟据你机票上贴着的行李编码，可以看到你的行李情况。&/p&&p&5.接受海关检查&/p&&p&携带的托运行李和手提物品在出机场前或转机钱需要向海关检查人员出示护照、移民签证、海关入境表以接受检查。基本不会遇到开箱检查的时候（如果你没带违禁品），一般只做X射线和警犬检查，但也可能只是问几个问题，什么都不查（看脸的社会）。&/p&&p&然后该出机场的出机场，该转机去其他城市的的转机去其他城市。&/p&&p&&b&登陆后&/b&&/p&&p&1.办理社保卡 Social Insurance Number&/p&&p&知道你居住地址的邮编，登陆下面的网站就能找到离你最近的 Service Canada，&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.servicecanada.gc.ca/tbsc-fsco/sc-hme.jsp%3Flang%3Deng& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Find a Service Canada Office&/a&，带着护照和移民纸（Landing Paper）到那里填一个表，同时提供你的家庭住址。工作人员审核后会给你开具一个写有你姓名和SIN卡号的收据，做为你临时的SIN卡，而正式的SIN卡将会在3至6周内寄到你留的邮寄地址。&/p&&p&在加拿大出生的人，其SIN数码以“1”开头，短期签证的外国人的SIN卡则以“9”开头。做为永久居民，你申请的SIN卡的第一个数字可以是从“2”到“8”中的任何一个数字。如果有配偶和子女，一家人的SIN最好一起办理，以节省时间。&/p&&p&2.申请医疗保险卡 Care Card&/p&&p&医疗保险卡是在加拿大取得福利医疗待遇的证件。每一个加拿大人，无论你是公民还是永久居民都可以领取，有了这张卡，在加拿大看病、诊疗、化验、透视、手术、住院都是免费的，但如果你是在门诊看病，医生开出处方后，你必须自己去药店买药，药费是自付的。&/p&&p&3.办理银行卡&手机号&/p&&p&在加拿大，主要银行有：皇家银行（Royal Bank），蒙特利尔银行（Bank of Montreal），道明银行（TD Bank），帝国商业银行（CIBC Bank），加拿大丰业银行（Scottia Bank），各大银行几乎都有中文专员及服务，储蓄卡（Debit Card）办卡时就能拿到，信用卡会在两到三周内寄到你的家庭住址，尽量多使用信用卡，既可以累计信用记录，又可以享受刷卡给你的免费里程数或现金回馈。&/p&&p&手机号可根据话费预算签订手机计划，手机基本白送，但白送的机型取决于话费量，也可以单独签手机计划。如果家中需要固定电话连、上网和电视节目，可以根据自己的需求在同一家公司办理。&/p&&p&4.办理驾照&/p&&p&在登陆后三个月内可以使用中国驾照开车，但需要公证。美国和国际驾照可以在加拿大使用，但保险费较贵。可请原居住国汽车保险公司开出的无肇事记录证明，办理保险时会有优惠。&/p&&p&想要在加拿大获得驾照，如果你在温哥华，需要去BC省车管局（ICBC）办理，BC省的驾照主要有3个级别：L级（学习驾照）、7级（实习驾照）和5级（全级驾照）。在加拿大考驾照，他们不要求你必须上驾校，通过了交规笔试（在考试机上进行）就能拿到L级驾照，凭这个，就可以直接上路开车了；取得L级驾照1年后，参加路考，通过后换成7级驾照；取得7级驾照2年后，再次参加路考，通过后可获颁5级驾照。&/p&&p&凭L级或7级驾照开车，会有一些限制性规定，5级驾照是Full Licence，大部分私人车辆都可以开。中国人移民到加拿大，如果手里有中国驾照（需两年以上），可以跳过L级和7级驾照，通过交规笔试后，直接参加5级路考、拿5级驾照。&/p&&p&5.检查邮箱，看你是否收到枫叶卡&/p&&p&&b&Leon , 多年移民行业老司机，可加我的微信号&/b&ymdpj007&b&，关注温房网公众号。&/b&&/p&
枫叶国好山好水好风光，确实是个令人向往的地方。各个阶段的移民可能会有不同的答案：30年前是担心政治不稳定，20年前是寻求更高收入来源，10年前是为了子女教育，而到了现在，我想更多的人移民加拿大是为了这里的的空气。 如果你准备移民加拿大，在你登陆…
&p&谢邀。&br&&br&入选知乎日报了，谢谢各位点赞的同学的支持！&br&&br&这个问题很复杂，不过可以用一个矩阵大致总结如下：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/934fda4f9d96f4db8ae9_b.jpg& data-rawwidth=&1682& data-rawheight=&491& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1682& data-original=&https://pic2.zhimg.com/934fda4f9d96f4db8ae9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&最左边一列是参照列，中国人持有绿卡或者移民会对他们在中国工作以及运营公司造成四种不同情况的影响。以下我们分别对这四个情况做探讨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&一、持绿卡工作者&/u&&/b&&/p&&p&&b&首先，绿卡持有者依然是中国人。&/b&就像一个程序猿拿到了蓝翔的证书，他可能是一个高级程序猿，但是他本质上还是一个程序猿。所以说绿卡只是美国/加拿大政府赋予持有者的一个凭证而已，凭借这个凭证可以在美国/加拿大行驶除政治权利以外的所有权利，并不改变持有者的国籍。&/p&&p&&br&&/p&&p&因此绿卡持有者在中国方面的工作不会受到影响，平时该上班上班，该干嘛干嘛。中国政府不会找你麻烦，除了护照过期了要换护照的时候，要上交一份美国/加拿大的未入籍证明以外，以前的一切照旧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是，美国/加拿大政府就不会放过你了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&美国加拿大对于他们的纳税人都是全球征税的。加拿大法律规定，加拿大居民在全世界不论任何地方，从佣工，营商，及财产所得的全部净收入，以及资本性质收益的应课税净额，都要向政府缴纳所得税(或称入息税&Income Tax&)。&/p&&p&&br&&/p&&p&那怎么样才算“加拿大居民”呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&加拿大枫叶卡持有者（也就是枫叶卡持有人，相当于美国的绿卡，下面为方便统称绿卡）很大几率就是加拿大居民。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&个人如果在任何历年内在加拿大逗留一共超过半年(183日)，就算无意在加拿大长久居住(Establish Residence)，亦被视为加拿大居民(Deemed&br&Resident)，须要把所有从全世界所得的收入呈报计税。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&你可能会说，我不在加拿大待半年不就完了？&/p&&p&&br&&/p&&p&没那么简单！&/p&&p&&br&&/p&&p&加拿大要求其绿卡持有者必须在获得绿卡后5年中住满2年才能保留永久居民身份，即平均每年在加拿大待0.4年。也就是说如果你又要保住加拿大绿卡，又不想给加拿大政府捞一笔税的话，就要小心翼翼地算好时间每年平均在加拿大待X年（0.4&X&0.5）。&/p&&p&&br&&/p&&p&低过这个范围就要丢掉绿卡，高过这个范围就要交税！&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/545b3bd3ed18d6e5e42abf_b.jpg& data-rawwidth=&1339& data-rawheight=&441& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1339& data-original=&https://pic4.zhimg.com/545b3bd3ed18d6e5e42abf_r.jpg&&&/figure&&p&尽管加拿大枫叶卡持有者的某些海外税收可以用国内税收抵扣，但是加拿大政府税收的范围制定极其详尽。其纳税范围覆盖了受雇的收入 (Employment Income)，包括薪酬，工资(连赏金在内)，花红与任职所得的利益，例如由公司供给的汽车，以及与公司捉供有关的低息或免息贷款，同样须要纳税。&/p&&p&还有由财产所得的收入 (Investment Income)，包括利息、股息、及不动产(即房地产&Real Property&)所得的净租金等。&/p&&p&&br&&/p&&p&并且其税率也不低：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/ff316debd023d_b.jpg& data-rawwidth=&617& data-rawheight=&83& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&617& data-original=&https://pic4.zhimg.com/ff316debd023d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以这样的全球收税给加拿大公民/绿卡持有者带来了很大的麻烦。&/p&&p&&br&&/p&&p&而美国政府在收海外税方面就更加不(sang)择(xin)手(bing)段(kuang)了&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是美国的绿卡持有者，无论每年在美国待多久，无论是美国境内还是境外收入，都需要报税缴税。在每年四月十五日之前，报税人必须提交前一年的1040表格至美国国税局。由于迟报或瞒报就会有高额的罚款。&/p&&p&&br&&/p&&p&而美国的个人税率也繁复的令人叹为观止：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/511aac86ffdbbf3a5efe3_b.jpg& data-rawwidth=&855& data-rawheight=&239& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&855& data-original=&https://pic4.zhimg.com/511aac86ffdbbf3a5efe3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我的一位朋友十年前在硅谷创建了一个公司，两年后坚持不下去就不了了之了，但是几个月前，他打开自己家的信箱时惊呆了，他居然收到了美国政府的税单！这种早就破产了的小公司美国政府都不放过了。&/p&&p&&br&&/p&&p&美国政府近年来负债骤升，预算吃紧，债务总额即将突破18万亿，政府在去年直接停摆。财政压力巨大，美国政府不得不对全球范围内的美国公民/绿卡持有者加大收税力度。在各种苛捐杂税之下，直接迫使大量美国公民放弃美国国籍。不仅像Facebook创始人之一萨韦林这样的美国人放弃美国国籍，就连原来移民美国的李连杰，也放弃了美国国籍然后入籍新加坡。&/p&&p&&br&&/p&&p&2013年放弃公民身份的美国人或缴回绿卡的人数已经飙升至2999人，创下历史新高，比前一年2012年的932人增长了221%。这个数字是惊人的，它在某种程度上意味着，很多美国人自己的美国梦已经破灭了。&/p&&p&&br&&/p&&p&这也是题外话了，很多国人把移民的目的地一直定美国加拿大，岂不知他们全球性的缴税实际上是一个沉重的负担。这个世界上还有更多比美加容易而且不用收海外税的优质移民国家，比如南美的智利，巴拉圭，具体可见我的另一个回答：&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&最容易移民的国家是哪个？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&u&总结一下：对于持有美国/加拿大绿卡的中国人，在国内的工作不受任何影响，但是很可能要向美国/加拿大政府报税缴税。&/u&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&二、入美/加国籍后的工作者&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&绿卡持有者和入美/加国籍者最大的区别在于，绿卡持有者是中国人，而入籍者已经是美国/加拿大人了&/b&。绿卡持有者就像拿到蓝翔证书的程序猿，他的本质还是程序猿，而入籍者就像转行产品经理的程序猿，其本质已经不是程序猿了。&/p&&p&&br&&/p&&p&一方面，由于入美/加国籍者在中国工作，那么他们就要缴纳中国的税，另一方面，他们作为加拿大/美国公民，不管他们是否在本国居住，也要硬性地缴纳个人收入税。因此入籍后又在中国工作的人就要面临双重收税。&/p&&p&&br&&/p&&p&此外，作为美国/加拿大人，他们在中国工作就要申请工作签证。申请中国工作签证对于外国人来说还是很麻烦的，中国签证是全世界最难办的签证之一。申请中国工作签证需要20-30工作日，在这个过程中很多老外辞职的心都有了，而且工作签证很多时候有效期只有一年，需要每年一签。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么外国人如何申请工作签证呢？&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&第一步：外国人就业许可办理&/b&&br&用人单位聘用外国人首先应在外国人入境之前为该外国人办理外国人就业许可，经获准并取得《中华人民共和国外国人就业许可证书》。&br&办理时限：10个工作日。免费办理&br&办理地点：北京市人力资源和社会保障局办理&br&所需外国人材料&br&官方要求外国人年龄须在24-60岁之间&/blockquote&&ol&&li&护照复印件&br&&/li&&li&二寸白底或蓝底照片一张&br&&/li&&li&境外人员体检证明复印件&br&&/li&&li&中文简历&br&&/li&&li&本科或本科以上学位证书和专业技能资格证书原件及复印件&br&&/li&&li&学历中文翻译件(盖翻译公司公章)&br&&/li&&li&本科毕业后境外两年以上工作经验证明原件（如在境内工作过，可提供境内两年工作签证或两年就业证的复印件），工作经验累积2年即可。&br&&/li&&li&工作经验中文翻译件(盖翻译公司公章)&br&&/li&&/ol&&p&所需公司材料&/p&&ol&&li&营业执照副本原件及复印件（盖公章）&br&&/li&&li&批准证书原件及复印件（盖公章） （此项外商独资企业或外商合资企业提供）&br&&/li&&li&公司章程复印件&br&&/li&&li&合资合同复印件（合资、合作企业提供）&br&&/li&&li&企业社会保险登记证原件及复印件（盖公章）（此项内资企业提供）&br&&/li&&li&聘用外国人书面申请报告（详细说摩纳哥聘用原因、职务、盖公章）&br&&/li&&li&企业聘用外国人的聘用意向（副总以上职位带董事会决议，盖公章）&br&&/li&&li&外国人就业申请表一份（在申办单位处盖公司公章），二寸招聘一张贴表上&br&&/li&&/ol&&p&&b&第二步 外国人工作签证邀请函办理&/b&&/p&&blockquote&外国人工作签证邀请函官方名称叫做“被授权单位签证通知表”。&br&先登录&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.bjmbc.gov.cn/bgdt/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京市商务委员会&/a&北京市商务委员会办公大厅，在“专题业务栏”找“核发外商来华邀请函程序”，点击进入按照流程一步一步来即可。&br&五个工作日左右，去查询审批结果，显示已通过，同时会显示需要交什么材料：&br&所需外国人材料&/blockquote&&ol&&li&护照复印件（盖公章）&br&&/li&&li&申请外商来访报告表一份（盖公章）&br&&/li&&li&就业证许可原件及复印件 &br&&/li&&/ol&&p&所需公司材料&/p&&ol&&li&营业执照副本原件及复印件（盖公章）&br&&/li&&li&批准证书原件及复印件（盖公章）（此项外商独资企业或外商合资企业提供）&br&&/li&&/ol&&p&&b&第三步 到中国驻境外大使馆或者香港特派员公署领取临时工作签证&/b&&/p&&blockquote&办理时间：咨询当地大使馆办理地点：中国驻境外大使馆或者大陆驻香港特派员公署所需材料：外国人就业许可原件和外国人工作签证邀请函原件及当地大使馆所需材料&br&&b&以美国为例：第四步 &br&工作签证（“Z”字签证）&/b&&/blockquote&&ol&&li&护照：有效期6个月以上、有空白签证页的护照原件，护照带照片资料页复印件；&br&&/li&&li&如实、完整地填写并由本人签署的《中华人民共和国签证申请表》1份；&br&&/li&&li&本人近期、正面、彩色、免冠2X2英寸照片１张，粘贴在申请表上；&br&&/li&&li&中方被授权单位的签证通知函电；&br&&/li&&li&劳动和社会保障部签发的《中华人民共和国外国人就业许可证》原件（供查验）及复印件或国家外国专家局签发的《聘请外国专家确认件》原件；&br&&/li&&li&来华工作人员的随任家属，须提供中方被授权单位的签证通知函电和证明亲属关系的文件（如结婚证、出生证等）原件和复印件，但无需提供就业批准文件；&br&&/li&&li&在中国（含台、港、澳）出生，后加入外国国籍者，第一次申请签证，请提供原持护照或其他旅行证件原件、资料页复印件;如果新护照姓名与原护照不一致，须提供有关官方证明文件;出生在中国且曾获发中国签证的外籍华人，持新换发的外国护照申请签证时，须提供原护照及曾获发中国签证复印件；&br&&/li&&li&在美国出生的有中国血统儿童首次申请签证，请参见在美国境内出生、有中国血统的儿童申请材料；&br&&/li&&li&其他国家公民在美国申请赴华签证时需提供在美居留、工作、学习的有效证明或有效的美国签证原件和复印件。&br&&/li&&/ol&&p&&b&第五步：入境到北京办理《外国人就业证》&/b&&/p&&blockquote&所需材料：&br&1、外国人就业许可证（正本）&br&2、体检证明（必须是在北京做的体检，是中华人民共和国出入境检验检疫的《境外人员体格检查记录验证证明》。入境前在国外做的体检证明都不行，必须是这个，也就是说入境来京之后必须再做一次。&br&体检事项：&/blockquote&&ul&&li&护照或身份证&br&&/li&&li&2张2寸彩色照片&br&&/li&&li&空腹&br&&/li&&/ul&&p&结果可以当天取，但要等到14:00以后，要是不想等就交30元人家会给快递。）&/p&&blockquote&3、法人营业执照副本复印件及被聘用外国人签订的《劳动合同》复印件；（属境外单位派遣，应由境外派遣单位出具相应的证明，并注明聘用期限）&br&4、有效护照正本及复印件&br&5、外国人就业登记表（在申办单位处盖章）一份，近期2寸证件照片二张。&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/5fd516bcbeef43_b.jpg& data-rawwidth=&1339& data-rawheight=&441& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1339& data-original=&https://pic4.zhimg.com/5fd516bcbeef43_r.jpg&&&/figure&&p&&b&有没有不办中国签证又能够在国内工作的方法！！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&答案是有的！！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&就是不要让中国政府知道你入籍了！！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&也就是要让政府以为你还是中国人，并且还是以中国人的身份在国内工作。由于中国不承认双重国籍，一旦政府发现了你入籍别的国家了，就会马上撤销你的中国籍。但是如果你能够购隐瞒自己移民身份，只用中国公民身份在国内工作，就什么事都没有。&/p&&p&&br&&/p&&p&上有政策，下有对策，国内很多敏感人物就是这样做的，他们用bug同时保住多个国籍，并且用中国身份在国内当官工作赚钱，一旦国内出事了，他们马上可以跑到国外去。对于他们来说多一个国籍就想多加了一个保险。&/p&&p&&br&&/p&&p&那要怎么同时保住多个国籍呢？？&/p&&p&&br&&/p&&p&我在这个答案这里已经回答过了：&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&最容易移民的国家是哪个？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&国内很多敏感人物可以避过bug通行全球，同时保留多国籍。这些敏感人物人手两/多个护照，一个中国的一个圣基茨及尼维斯的再加上一个深圳户口，因为深圳户口有香港“一签多行”的功能，他们先利用港澳通行证到香港，再用第二本护照合法离境，返回时仍然用港澳通行证从香港入境。巧妙地避过了出入境记录的bug，既不用办签证也避免了被国内政府发现第二国籍。国内的出入境处只知道他们出入了香港，并不知道他们在香港还去了别的国家，从而避免被注销国籍。&br&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&u&总结：对于入美/加籍了又在国内工作的人，他们必须同时向中国政府和美国/加拿大政府纳税，并且需要申请中国工作签证。但是如果他们能够瞒住政府，不让政府知道自己的外国身份，那就可以很轻松继续在国内工作。&/u&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&三、持绿卡的公司经营者&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于持有美国/加拿大绿卡又继续在国内经营公司的人，由于他们还是中国人，因此无论他们注册公司，还是继续经营原来的公司都没有影响，他们的公司性质不会发生改变，公司该怎么经营还是怎么经营。绿卡持有者可以继续在国内经营赚钱，不用签证，这也是为什么很多人宁愿要绿卡也不想移民的原因。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&对于他们来说最大的问题还是缴税。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&美国和加拿大政府对纳税人无论是雇佣，营商，及财产所得的全部净收入，以及资本性质收益都要求报税，因此，其经营公司产生的收入也要纳税。具体税收情况及税率和第一种情况一样，可以参见那一部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&&u&总结：对于持有美国/加拿大绿卡的中国人，在国内的经营不受任何影响，但是很可能要向美国/加拿大政府报税缴税。&/u&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&四、入美/加籍后的公司经营者&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&入籍美/加后依然在国内经营公司的是最复杂的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，如果入籍者是公司法人，那么会相对简单一点，因为中国政府允许外国人作为公司法人，入籍者可以通过公司法人的身份继续运营公司。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是入籍美/加者作为外国人，在中国经商就需要办理中国商务签证。&/p&&p&&br&&/p&&p&外国人办理商务签证流程：&/p&&ol&&li&准备有效期至少六个月以上，有空白签证页的护照正本；&br&&/li&&li&准备一份填妥的《签证申请表》（BG-01），并附2X2英寸近照一张（黑白彩色均可）；&br&&/li&&li&提供中国邀请公司或单位的邀请信；申请商务访问多次签证需提供中国政府有关部门或中国外交部授权的公司或组织机构签发的邀请函电（在华投资开办公司者，可凭营业执照），凭通知申请一次、二次或多次入境签证；&br&&/li&&li&到馆申请：到大使馆或总领馆办理递交材料申请前额和那个。办理时间为4个工作日。可申请加急办理。1个工作日取证。&br&&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&同样在国内经营所得的收入也逃不过美国/加拿大政府的缴税单，入籍者在这种情况下主要面对的是三类税，公司在国内经营的公司税，中国政府征收的个人所得税，以及美国/加拿大政府征收的个人收入税。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果入籍者是公司的股东，那么情况就非常复杂了。&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，因为作为股东，如果从中国人身份转变为外国身份，那么他投入公司的资本也就属于外资，公司可能变成了中外合资企业或者是外商独资企业了，那么就要进行额外的登记。国家工商总局对现行外资企业注册登记进行了全面修订，在日已经正式施行了。外资企业需要办理众多具体的登记，具体请参考国家工商局官网：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.saic.gov.cn/ywbl/zxbl/bgxz/wzdj/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中华人民共和国国家工商行政管理总局&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&一、外商投资企业名称核准&br&外商投资企业名称预先核准&br&外商投资企业名称已核调整&br&外商投资企业名称变更核准&br&二、外商投资企业&br&外商投资企业设立登记&br&外商投资企业变更登记&br&外商投资企业备案&br&三、外商投资合伙企业&br&外商投资合伙企业设立&br&外商投资合伙企业变更&br&外商投资合伙企业备案&br&外商投资合伙企业注销&br&四、外商投资企业分支机构&br&外商投资企业分支机构设立&br&外商投资企业分支机构变更&br&外商投资企业分支机构注销&br&五、外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动
&br&外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动开业&br&外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动变更&br&外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动注销&br&六、外国（地区）企业常驻代表机构&br&外国（地区）企业常驻代表机构设立&br&外国（地区）企业常驻代表机构变更&br&外国（地区）企业常驻代表机构备案&br&外国（地区）企业常驻代表机构注销&br&七、外商投资企业集团&br&外商投资企业集团设立&br&外商投资企业集团变更&br&外商投资企业集团注销&br&八、外商投资企业股权出质&br&外商投资企业股权出质&br&九、外商投资的公司撤销变更登记&br&外商投资的公司撤销变更登记&br&十、申请增（减）、补、换发营业执照登记证&br&申请增（减）、补、换发营业执照登记证&br&十一、其他文书&br&其他文书&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&而且，如果公司是矿产、零售等属于外资限制进入的行业，那还要重新向国家商务部审批。公司还要到国家外汇管理局或者地方外汇管理局办理外汇登记证。&/p&&p&&br&&/p&&p&凡此以上种种登记以及审批绝非十天半个月可以搞定，因此如果你是一位公司股东，那么对于入籍就要谨慎考虑了，一旦股东国籍改变，很可能造成公司性质改变，进而导致公司短时间没有办法正常经营。&/p&&p&&br&&/p&&p&还是那句话，上有政策下有对策，还是有很多敏感人物通过隐瞒自己的移民身份，继续以中国股东身份运营公司的，这给他们省去了很多的麻烦，不用办理这么多繁杂的登记及审批，但这同时也会让他们承担了很大的风险和隐患。&/p&&p&&br&&/p&&p&&u&总结：入籍美/加后依然在国内经营公司的人，必须要办理商务签证；同时向中国政府以及美国/加拿大政府缴税；如果作为股东移民了造成公司性质改变，那么还要向中国政府各个部门进行额外登记，相关行业可能还要进行审批。但是如果他们能向中国政府隐瞒自己的移民身份，那么就可以继续照旧以中国身份经营公司，不过此举会造成隐患。&/u&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b8ef64ceb29bcd_b.jpg& data-rawwidth=&520& data-rawheight=&618& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&520& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b8ef64ceb29bcd_r.jpg&&&/figure&
谢邀。 入选知乎日报了，谢谢各位点赞的同学的支持！ 这个问题很复杂，不过可以用一个矩阵大致总结如下： 最左边一列是参照列，中国人持有绿卡或者移民会对他们在中国工作以及运营公司造成四种不同情况的影响。以下我们分别对这四个情况做探讨。 一、持绿卡…
没邀自答。&br&&br&做过移民行业的都知道，移民途径分好几类，技术类、创业类、投资类、留学类、房产类、护照类等。首先我们要知道目的是什么，最重要的是得知道客户资产有多少，才能推荐针对客户要求最简单的项目。&br&&br&&b&1. 技术类：&/b&&br&加拿大、新西兰、澳洲、德国、香港优才算是比较成熟的技术类项目。技术类项目普遍是打分制，对于雅思要求很高。澳技基本要4个6，新西兰均分6.5，加拿大是雅思分数越高加分越多。乍看之下香港优才是要求最低最简单的，但是通过率非常非常低。技术类也涉及职业类别，无所谓简单与否，必须看自己专业匹配度。&br&优势：省钱。知识就是力量啊~&br&劣势：英语，职业匹配要求高。&br&&br&&b&2.创业类：&/b&&br&加拿大、新西兰、澳洲、荷兰、英国、美国是比较成熟的创业类项目。先说不推荐的：荷兰、新西兰。荷兰宣传的过于简单，隐患很多；新西兰创业雅思4是基本要求，先拿工签，工签阶段必须盈利，必须做出口生意（从新西兰出口出去产品），才能转居留签；美国EB1C持观望态度，太贵。&br&如果真心会去国外生活居住的，尤其是高管朋友们，推荐加拿大曼尼托巴省提名项目，一步到位拿枫叶卡，1年半的周期。投资15万加币创立或购买现成生意，无行业、盈利、雇佣人数、营业额要求，只需要持续至少6个月，家庭资产要求低。开个酒吧、便利店都可以。但是加拿大枫叶卡移民监是硬伤，枫叶卡续签需要每个5年住满2年，入籍需要4年住满3年。不过，whatever，真心喜欢加拿大的自然不在乎。&br&优势：做不了技术做不起投资的中产阶级人群首选；都是比较主流国家的靠谱项目，有大国情节的适合。&br&劣势：暂时放下国内，要去当地创业生活。&br&&br&&b&3. 投资类：&/b&&br&加拿大、英国、澳洲、香港、新加坡、匈牙利、爱尔兰等。香港1000万投资移民已关停暂且不表；新加坡和英国是比较贵族类的投资项目，适合超大资产客户，新加坡投资250万新币，英国200万英镑。如果中产阶级的高管客户又倾向大国的，推荐加拿大魁省；如果是一心追求简单喜欢欧洲的，推荐匈牙利。&br&优势：有钱搞定一切。&br&劣势：偏贵。&br&&br&&b&4. 房产类：&/b&&br&希腊、葡萄牙、西班牙、韩国、塞浦路斯等。不推荐葡萄牙，水太深，后期续签soooo麻烦。首推希腊。纯投资只看回报率不在意身份的的推荐西班牙。&br&优势：操作简单。&br&劣势：要去商考；养房费用；部分项目后期续签麻烦；一定要问清楚拿的是什么身份。&br&&br&&b&5. 护照类：&/b&&br&圣基茨与尼维斯、安提瓜与巴布达、格林纳达、多米尼克、马耳他、瓦努阿图、塞浦路斯等。适合要一本护照避税、资产转移、开离岸公司、免签国多通行方便需求的客户。最快的是瓦努阿图也比较便宜。塞浦路斯和马耳他含金量高，贵。&br&优势：你想跑路就来本护照呗。&br&劣势：一般人用不到。&br&&br&&b&6. 其他类：&/b&&br&马来西亚、菲律宾这些，办了真没啥意义。就是长居身份。&br&这些国家签证又不难办，办这些国家移民图啥。就算自家钱不多，也别这么乱烧钱。
没邀自答。 做过移民行业的都知道，移民途径分好几类，技术类、创业类、投资类、留学类、房产类、护照类等。首先我们要知道目的是什么，最重要的是得知道客户资产有多少，才能推荐针对客户要求最简单的项目。 1. 技术类： 加拿大、新西兰、澳洲、德国、香港…
&p&&b& 编者按：&br&一般我不转帖的，但是&/b&&b&大文豪曼因斯坦这篇文章实在是写得很不错，我忍不住。文章很长，大家耐心慢慢看，干货很多。&/b&&/p&&p&&b&作者的观点戳破了我脑子里面一直没琢磨透的一点，让我把最近的局势串联了起来。最大的关键，就是他指明了中美上层的关系，是勾结合作大于对抗的。这一点让我摆脱了之前的思维盲点，我之前一直是用中美对抗的思路来理解局势的，所以和实际的局势总是有点相互矛盾。&/b&&/p&&p&&b&但是这个文章打开了我的脑洞，让我意识到一个问题：中国和美国的顶层资本势力，相互勾结和合作的紧密程度，可能超过一般人想象。不过随着特朗普代表的本土实业资本势力上台，之后的形势也可能发生变化，因为特朗普不一定按照之前的剧本来。但是我还是在这里做一个比较武断的推测：特朗普极大可能是挡不住这股潮流的，他要么顺应，要么身死，毕竟这是中美两个超级大国顶层金融资本的意志， 他是hold不住的，而且对于美国实业资本来说，按照之前的剧本走也不一定是坏事。&/b&&/p&&p&&b&由于原帖被删，也联系不上作者&/b&&b&大文豪曼因斯坦，只能在这里请求转载允许，如果原作者觉得有问题，可以联系我私信删除。&/b&&/p&&p&&b&最后&a href=&https://www.zhihu.com/people/21f406bfef1b540ddf094a425a3f9449& data-hash=&21f406bfef1b540ddf094a425a3f9449& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@neo anderson& data-hovercard=&p$b$21f406bfef1b540ddf094a425a3f9449&&@neo anderson&/a& 安生你怎么看？&/b&&/p&&p&&b&========================================================&/b&&/p&&p&&b&2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（1）&/b&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&在开始这个话题之前，我首先要说的是我并不是一个阴谋论者，什么共济会掌握世界之类我是从来不信的。对于官员，我一贯的观点是如果有三个选择，他们最后一定会选择最坏的那个，阴谋论这种东西实在太考验执行者的智商，而机构的智商历来都是不太够用。但是这事背后的蛛丝马迹又实在太过于匪夷所思，日本著名小学生曾经说过，当所有的可能全部被排除的时候，剩下的最后一个，不管看起来多么荒谬，那就是事实的真相，昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之&br&&br&1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只无形的手过于明显。有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。&br&&br&老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题，八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。手中有粮，心中不慌。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。&br&&br&老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市。就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得我会弃子，但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？其实围棋就是一个转换的游戏，如果弃掉大龙可以获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。&br&&br&在过去的一年里，外储为什么持续减少，绝不是离岸市场的问题，那里的弹药有限，外储一旦要爆也是爆在国内，大家如果持续换美元避险，外储绝对顶不住，但是这大半年时间内，有一个现象你可以观察：那就是美元党的声音小了。外储一月到二月持续下降，但是到了二月三月就彻底站稳了，这出乎不少人的意料，因为按照道理说，汇市已经进入下行期，应该会越来越快才对，但是汇率虽然在节节败退，但是这半年时间内，他绝不是在溃败，外储一直稳定在32000亿左右，并没有减少，外汇持续贬值，但是央行并没有花掉太多弹药。外汇的表现和房产楼市的周期是完全一致的，彻底站稳的时间也是楼市起飞的时间，也就是说，这大半年时间内，这波楼市最大的成就就是彻底把社会游资全部锁在了一线房产，你想换美元？你没钱了，你没钱了，你没钱了。房产现在很难卖，要达到预期的价格，你看看成交量是多少，降价？降回原价你愿意吗？所以流动性彻底被锁死在一线市场，你还加了杠杆，你得还钱啊，以后美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱了。这就是所谓的灯下黑，大家一波炒作中国的楼市问题，把这个问题看得有多么严重，但是我用一个大问题掩盖另一个生死问题，这用围棋上的术语，就叫交换。大家都觉得老大哥必须保楼市，这已经是宇宙真理了，但是你如果换个角度，假设这个大前提不存在呢？你仔细数数老大哥的历史，远的80前不提，近的比如90年代，这才过了多少年你就觉得老大哥改吃素的？历史上比这更严重的事情多了，只有吃饭的问题才是本质问题。况且到现在你还买得起五万一平房的那也绝不是老大哥要同情的对象。&br&&br&2、暧昧的美联储。我在很多论坛上看到一种论调，那就是中央会无限印钱，信贷猛增，所以未来一定是通胀，现在所有的人都抱着一种念头，就是疯狂抢购资产，等以后货币狂贬了之后扔一堆废纸给银行，问题是，未来真的会这样吗？这些话表面上看，似乎有点道理，无限印钞好像很符合我们过往对于ZF的印象，不就是缺钱，不就是欠钱，那就印啊。但是这件事有一个前提，那就是中国必须是一个闭关锁国的国家，内外资本完全无法流通，否则你印钱好啊，那有什么可怕的，你印到人人工资一两万，我出国潇洒去啊，我出国购物去啊，楼市汇市只能保一个这么简单的道理你们都说的出来，为什么你们会觉得无限印钞这事可行？要是汇率不倒，印钞有啥可怕的，到时候人人用雅诗兰黛，人人开宝马，人人背LV都不是梦，你们怕啥？问题是，这可能吗？中国的外储顶不住啊。&br&&br&而且，这个事情本身有其客观规律，08年全球金融危机，大量避险资金进入中国，所以推高了资产价格，央行可以印的出钞，但是现在是2016年，去年发生了一件大事，就是美联储开始要进入加息的周期，在加息周期用宽松政策？这是嫌命太长吗，这会直接刺破资产泡沫，导致资本进一步外流，你可以去翻翻央行过去的报告，看看外汇占款的趋势是什么？没记错的话，这个月又少了一千多亿，这就是大势。在这种情况下，为什么有人会认为这是一个通胀的周期，央行会无限印钱？也许有人说，那怕什么，上手段啊，但是中国是一个产品输出输入大国，他无法隔绝外部的联系，这个月IMF给中国加入SDR后出具了首份报告，肯定了中国的一些努力和指出一些问题，可以看出闭关锁国这绝不是高层的想法。&br&&br&话题回到美联储身上来，自从去年开始加息之后，美联储按兵不动，这一点让市场有点看不明白，有的人认为是经济表现不如预期，有人认为是英国意外脱欧导致了美联储不敢动。但是我觉得这看起来更像是一种等待，他在等什么？那我们来看看如果美联储在上半年加息国内市场会发生什么？由于社会游资，也就是筹码在市场手里，这时候对于资本外流会形成巨大压力，你只要想想过去几年释放了多少流动性就知道这冲击力会有多大。&br&&br&很多人觉得美国就是一定想要干掉中国，但是这是不对的，美国的财团在中国有着巨大的利益，同时，中国外储使用的是美元，这代表着双方在资本市场的分歧并没有宣传的那么大。现在是一个全球的市场，除了三胖，大家谁也离不开谁，实际上，这一轮新的全球金融危机策源地就在中国。所以美联储绝对不会想要中国这个世界第二经济体一波跳贬直接跪了，在这点上，双方是有共同语言的。今年年初，美国高层还放话对于人民币贬值不满，可见一斑，同时中国最高领导人也在峰会上承诺稳定汇率，其实中国境内的美元资本全部回流这也绝非美联储的本意，一旦人民币跳贬，这会导致这波加息变成夹生饭，进一步加大美国国内压力，最后变成一个比烂的游戏。美联储最理想的是人民币挺住，剪完羊毛就行，绝不是想要这羊带着人肉炸弹直奔家里来。&br&&br&不管美联储为什么不加息，但是在这个事情上的表现，双方体现出了一致的默契，至于这是无意的还是沟通过的就不得而知。现在中国市场上的社会资金，影子银行全部都给套在一线房产里了，而且套牢盘十分稳固，要知道，这一波暴涨直接翻了一倍啊，你想想这套牢盘能不稳吗？可以说，在加息风暴中，至少老大哥已经把篱笆扎起来了，后面扛几波风暴会不会伤筋动骨不知道，但是至少比原来强多了&br&&br&3、吹响的集结号。今年八月，信贷数据一出来，大大出乎市场的意料，很多人乐观的以为央行很快会霜降放水，但是这次央行是出乎意料的严厉，8月4日，发改委文件里出现了降息降准马上秒删，央行再次重申稳健的货币政策，8月11日，新华社撰文，中国绝不采取刺激宽松的货币政策，语气十分强硬。为什么会有这样的转变？因为你们的钱全部套在房产上了，这时候我不需要和你们讲道理了，你们挺住就是了。这就像那部电影，当集结号吹响的时候，没有援军了，老大哥已经撤了，你们好好的站最后一班岗吧。&br&&br&在八月的数据，有一条十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是M2增速降到10.2%，这是历年新低，实际上已经标志着货币政策开始真正转向，按照市场传导，这一波会在年底前反应出来，时间大概是11到12月，今年的六月，就是中国地产的极值。如果我们来重新梳理下路径，差不多就是这样的：中国一线房产6月达到极值，开始转入稳健货币政策周期，年底楼市开始松动，因为有聪明人开始准备跑路，这时候的表现就一个词：震荡，同时经济开始准备全面迫降，估计会在明年全面着陆，同时美联储加速进入加息周期，人民币汇率贬值窗口关闭，不会再贬了，老大哥在两三波加息后压力全面增大，也会开始跟随美联储的步伐，这标志着新周期的彻底建立。这个周期钱会非常值钱，同时，个人背负债务会十分痛苦。&br&&br&以上就属于个人的一点脑洞大开的产物，如果未来央行继续霜降，你就可以把他们当路边社报道，说明老大哥的智商的确不足以负担这么大的阴谋，但是如果央行坚决执行稳定货币政策，同时美联储开始加速进入加息周期，你也许就该重新考虑下个人选择了。&/p&&p&&b&2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（2）&/b&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&有些连基本概念都不清楚的我就不回了。&br&&br&另外，现在的市场是在通胀还是通缩，有个很直观的数据，PPI和CPI，这两个数据近年来都处于连续的低位运转，CPI更是连续两个月处于1时代，这说明连放水都拉不起物价了。这绝非是很多人说的钱都去楼市了，而是货币政策已经失效的前兆。实际上，按照经济学的观点，适当的，轻微的通胀是有利于经济发展的。但是从各方面的数据来看，现在是连放水都刺激不起物价。&br&&br&换美元我觉得没必要，因为只有一种情况下，换美元是大赚的，那就是彻底崩溃，以老大哥的能力和目前的态势，不至于到那一步。你如果只在本国内流通，美元的流通性太差，而且收益并不高。&br&&br&对于大多数人的情况其实各有不同，所以不好给出具体建议，但是有一点我认为是可以说的：那就是不要欠债。现在的经济形势有点类似于上世纪90年代末，但是那时候大多数人外债都少，所以体会的并不明显，但是这一轮危机会给很多人补上这一课。而且那时候中国是在风暴外围，而这一次是在风暴中心。&br&&br&这个区最大的问题就是一切以阴谋来看待问题，经济运行，世界运转是有其客观规律的，在我看来，目前中国的经济一切都还是在规则内运行，他的所有行为都是符合现有规则的，都是可以解释的。最后谁会成为倒霉蛋不是国家决定的，而是经济规律决定的。&br&&br&中国历史上不是没有不讲规矩的时期，80年代高层懂经济的人少，不讲了一次规矩，结果引爆了危机，吓得朱上来以后，直接把央行不准在一级市场购买国债写进了法律，现在高层懂经济的人多，至少技术官僚都是喝过墨水的，那样的时代早就过了&br&&br&不会太迟，美元只要接着加息楼市肯定扛不住，最多不会超过两波加息，我预计是一波都扛不住，聪明的资金会想从楼市冲出来冲击汇市，但是楼市本身就是流动性很差的项目，所以大体上只要第一波释放掉，楼市的钱就全埋里面了。&br&&br&房产现在实质已经塌了，除了个别城市，大部分城市根本没市场，市场上的新闻很多都是房托放出来的，你要测试你本地的楼市很简单，你周围亲戚看看有没有要真卖的，对比今年的价格挂低两成出去，成交不了，说明你们当地的繁荣全是虚假的，要是你按去年前年的价格出还是卖不掉，说明已完。&br&&br&今年国家搞了个大动作，叫营改增，实际上就是把财权上缴，逐步从地方收到上级。过去扩张时期，各地有钱了，队伍就膨胀起来，养了太多人员，现在日子不好过，支出肯定得减少，我估计以后的动作就是上面统筹，保证你基层不会出现以前90年代有的县城出现欠薪的情况，但是支出是有定额的，所以当初外围膨胀起来的人员应该会被逐步调整。按照惯例，好城市的公务员肯定会好过些，小县城的公务员日子又要回到90年代。&br&&br&中石油40块一股的时候，你会想出无数的理由解释他值40块，现在他只卖7块钱你买吗？你们还年轻，上海房子只要4000块一平还送户口的年代你们没经历过罢了。&br&&br&楼市的问题说白了就是资金的问题，他是一个资金密集产业，只要资金一收紧，他就难以维系，今年这一波本质上是实业挤出的资金和社会游资在一线大搞配资。你只要看资金面一收紧，这个就得完，美元加息会导致外资进一步流出，楼市就面临风险就是这个原理。而且今年从5月以后，央行的政策就是收缩，这一波会在年底传导出来。&br&&br&大通胀要符合市场逻辑，央行变不出钱，基础货币在缩水，他选择扩大货币乘数不过是在对冲罢了，想印钱也是得符合市场规则的。不符合规则，只有彻底变废纸一条路，这是不可能的，因为货币本身就是政权存续的标志，还有控制力的情况下，没有任何政权会容许自己的货币变废纸，所有一切东西在触及这个底线的时候都是可以抛弃的。&br&&br&战争的确是条去产能解决通缩的路子，这也是上个世纪初那时候的大国选择的办法，但是现在这条路子风险太大，不确定因素太多，我认为不至于。更何况现在是全球通缩，大家的问题都一样，这时候第一个跳出来是当雷锋当靶子，牺牲自己造福其他人。&/p&&p&&b&2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（3）&/b&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&快讯：前美联储主席格林斯潘：美国利率料将迅速上升，甚至可能迅猛上扬&br&拭目以待吧，我开始相信掌握世界的的确是共济会了&br&&br&其实说到店铺，你可以关注下商业地产，也就是俗称的商铺之类的东西，价格已经完全崩了，前几年商铺投资火热，现在大部分基本没人要，这个曲线就跟现在的一线房产是一样，只是商铺破在前面而已，现在你可以去问投资者谁买商铺？当年还说一铺养几代人。那些说房子下跌就会被抢购的人，完全不知道房产价格一旦破裂，那就一文不值。&br&&br&当年的四万亿是以美元流入为基础印出来的。美元流入，地方愿意借，这才有后来的结果，那四万亿不是凭空出现的，恰恰就是符合了货币原理&br&&br&最近几年债务猛增，那是因为近年内滚动的M2实质大头全是旁氏借贷带来的债务增长，现在的债务扛顶是经济最大的问题，与产能过剩并列，甚至我觉得这个才是优先度最高的问题，楼市在这两个问题面前都不是问题&br&&br&没有居民贷款，这个月M2已经下降了，这几个月趋势就是企业降杠杆，居民加杠杆，老乡冲锋在前。&br&&br&不可能的，这要是能循环，世界上所有国家都这么搞了，你要刺激生产，借出去大量的钱，这些债务最后一定得合理，现在的周期就是已经进入了旁氏借贷，这些债务连借钱还利息都快给不出来了，而且也没银行敢给了，央行从8月开始，一定会收缩货币政策，因为再放下去，银行就得全部领便当了，银行破产比国企破产严重多了，这些我会在下一个章节说明，这也是我说的，为什么说货币政策的拐点来了。货币政策的拐点一定是楼市的拐点，以后是要过苦日子还债了。&br&&br&经济进入通缩阶段，公司破产，就业岗位减少，你不能按现在的收入去预估，我只能这么告诉你，以后就是投资啥都不赚钱，能有工作就是硬道理。另外，我的建议是，不要急于买房。今年上半年所有的资金已经全部进楼市了，绝不要相信楼市还能涨，那是房托吹出来的。你再拿一段，说不定拐点就来了，这个时间绝不会太长，到时候你就看明白了。&br&&br&最典型的比如商业地产，就是商铺那类的，前几年的口号是一铺养几代人，现在你看商铺还有人要吗？金融属性越强的产品，一旦跌价决没有任何人接手，直到跌回他本来的居住价值属性。&br&&br&这句话的意思也就是说，现在炒的最狠的一线二线全得暴跌。反而那些本来就没炒过的中西部小县城相对安全&br&&br&在讲述为什么今年地王频出这个原因之前，我要插播一个小新闻，那就是标普前不久刚刚下调了美国某家房地产公司的信用评级到B-级，原因是这家公司的息前利润连覆盖利息都勉强，这家美国公司刚刚在资本市场上大发神威，参与并购某家龙头企业的股票，在当时，我看到坛子里有人说了一句，大意是：XX买股票是因为股票价格低，这家公司买股票是因为股票价格高。这位同志是真懂行的人。如果你能看明白这句话，你就知道为什么地王频出。如果你还不知道，我建议你去看看海曼明斯基&br&&br&我说的以上故事是发生在美国，与中国无关，大家不要过分解读。以下是中国的故事。&br&2010年，国资委宣布了所谓的退房令，也就是部分央企还能参与房地产，其他企业将逐步退出。在那个时段，也是一个地王制造的十分疯狂的年代，09年中化40亿拿下广渠地块，疯狂的让败北的潘石屹大喊，他就是盖房子不花钱他也得赔。是中化方兴的领导比业内多年的领袖之一潘石屹更懂大势，更懂房地产，所以以那个价格拿地？当然不是，这个中原因你可以细细品味。&br&今天就到这里。&/p&&p&&b&
2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（4）&/b&&br&&/p&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&我首先要声明的是，大家都是成年人，基于自己的情况，对于自己的投资理财的方向要有自己的判断，不是说我卖房你们也必须跟着卖，因为个人的情况是完全不同的，就比如我前面说的不建议你们抢购美金，但是你的个人资产如果在几千万，那么适当配置美元资产是很合理的，把所有的资产全部放一个篮子里那赌博的意味太大，但是你要是全部身家就几万人民币，那换美元没啥意义。&br&&br&前面有的朋友不明白为什么外汇贬值的窗口会关闭，这个道理其实并不深奥。&br&&br&贬值对谁有利？当然是中国，因为贬值有利于释放国内的资金压力，刺激出口，但是这个过程不能太快，一旦跳贬，那会引发资金大规模出逃，这个道理就像高压锅一样，缓慢的释放是有利的，但是你直接掀盖就炸了。那么贬值对中国有利，对什么国家不利？当然是世界大经济里的其他国家，你这等于是薅别的国家的羊毛。所以在对待跳贬这件事情上中美是有共同利益的，同时美方希望人民币汇率挺住，不要贬值再破坏脆弱的世界经济秩序。&br&&br&中方的态度会如何，其实已经很明显，年中的峰会上，相关最高领导人已经承诺要稳定汇率，中美财长这一年曾经多次通话，最近的一次就在昨晚，关系远远比很多人想的密切。因为中国现在是秩序的维护者，受益者，他一年从其中获取了几千亿美金的顺差，他怎么可能会想去破坏这个秩序。同时做生意最重要的就是讲信用，你像三胖一样直接杀羊，下次别人就不和你一起玩了，这个是很简单的道理，中方一直是负责的大国&br&&br&所以在堵上国内的缺口以后，中国一定会关闭外汇贬值的窗口，这个目前进度来看，已经为时不远。&br&&br&同时这会产生一个问题，内外压力不一致，既然无法从外部解决，那一定会把内部的气压放掉，现在筹码已经转移了，释放掉这个压力的大条件基本都成熟&br&&p&&b&
2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（5）&/b&&br&&/p&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&说完了其他的话题，我们再来说说钱的事，我不止一次听人说M2要爆表啊，所以要通胀啊等等等，在开始这个话题之前，你要知道钱的本质是什么，否则你只会被人忽悠的满街跑被人卖了还替人数钱。&br&&br&其实M2并不是真实印出来的钞票数，央行真实印出来的钱在央行公布的资产负债表里，有一栏叫储备货币，差不多29万亿左右，其中23.5万亿外汇占款，5万亿本币，数量是不是少的让你意外？这就是所谓的基础货币。那么这29万亿是怎么变出149万亿M2的呢？很简单，假设银行准备金是17%，放出去贷款后进入流通领域又变成现金进入银行，这样反复运作，最后一块变五块，这五块就是货币乘数（以上描述肯定不严谨，为了让你们易懂简单说说，其实准备金率并不直接影响货币乘数，因为贷不贷是下头决定，同时还有各种其他因素）&br&&br&所以你只要明白了这个原理，一切就明白了，过去的十几年，中国的外汇占款飞速增长，这其中有很大一部分是中国干血汗工厂换回来的，08以后，外来资本的流入又带进来了很大一部分，一直到14年达到了顶峰29万亿的外汇占款，所以，因为有这些外来资本的迅速流入，中国的M2迅猛增长，尽管央行的存款准备金率一路从07年的9%，上调到12年的顶峰21%，但是因为输入的外汇占款的猛增，所以可以在市场上投放出天量的输出，加上12以后央行开始降准，所以你们感受中的物价飞涨基本来源于这段时期。&br&&br&而这一切在这两年形势彻底转变，首先是外汇开始流失，这代表什么？代表每流失一元美金央行就得注销6块多人民币，外汇占款的飞速下降虽然不代表基础货币就一定会暴跌，但是时间长了，你就知道这长期趋势一定会是国内的流动性开始收紧，这时候央行开始降准，就是为了对冲这部分损失，放出更多的信贷来弥补流动性的不足。&br&&br&所以结论绝对出乎你们的意料，大概是从14后15年开始，央行并不是在印钱制造通胀，而是钱已经快没了，他在注入流动性来拯救市场。你是不是觉得这两年时间钱越来越难赚了，企业越活越难，这就是市场在通缩的表象，因为大家都没钱了，没人敢花钱。央行想要放水刺激出通胀，但是无果。&br&&br&那么为什么有的人觉得在通胀？这就是这个货币政策的问题所在。欧美长时间救市之后，总结出一个经验，就是长期使用货币政策后，货币政策会出现失效效应。怎么理解？当你制造出一个长效通胀周期之后，产能严重过剩，这时候市场需求不足，你再注入流动性，他不会流通到你想要的地方去，而是开始在某个领域空转，因为资本是逐利的，这就是前文说的，你降准后，贷不贷，怎么贷是下头的银行决定的，现在做实业的全部亏钱，他放贷必然不会给实业公司，实业也不想借，最后大家一起借钱去赌博空对空。所以，七月的数据出来，新增贷款102%为房贷，这实质上就是货币政策接近失效的反应。&br&&br&那么回到前文中来，现在的大趋势是什么？外来资本继续流失，同时美元进入加息阶段，这个大趋势是不会变的，外汇占款这个月降到了23.5万亿，而且是连续下降，所以我说，在美元的加息周期，是不可能有通胀的，你钱都没了你怎么通胀？央行的货币政策使用并不是在制造通胀，他的每个释放流动性的举动不过是在弥补市场的损失罢了，而且因为货币政策接近失效，恐怕很长一段时间内他也不敢继续再有大动作，毕竟放水也是有成本的，呆死坏账多了，到时别说兑美金，光是人民币提款就能威胁银行的生存，所以从去年开始就有一句话，叫堤防系统性金融风险，你想想什么叫系统性金融风险？其实这些报告都是很有价值的，你得学会看懂这些报告。&br&&br&人类往往是会倒霉在自己的经验上，就像那句老话，参谋们永远在为上一场战争做准备，过去三十年都是通胀，他以后怎么可能不是通胀？但是其实这个世界是在永远变化的。我发这个帖子不是为了证明什么，现实里科幻的情节多了，很多国家的选择也往往是非理性的，但是以后每次你在做选择的时候，你可以多想想这件事背后的原理是什么，总比被人一忽悠就去接盘好多了。这几天没有大事就到这里。&br&&br&&b& 2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（6）&/b&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&如果你看清楚了我以上所有的发言，而且看懂了所有的话，你怎么会不明白我的意思呢？&br&&br&拿稳你的钱，不要去做任何冲动投资。我们不谈宏观大层面的经济和原理，你看看你的周围，所谓的有钱人和中产，他们手头还有多少人有现钱？人人都觉得人民币要变草纸了，人人争着投资，个个欠了一屁股债，说起来财产全是不动产，以房子计价都是千万富翁亿万富翁，如果真的实现了，那大概世界大同就要来了。再来看看你周围的经济环境，今天这家公司倒闭，明天那家公司欠薪，经济下行越来越明显，失业人员越来越多，工地停工，公司停摆，连互联网三巨头都不招人了，开始裁员了，你说未来大家是挣到钱的机会多了还是少了？所有人都在用房子对冲风险，杠杆加上去，负债越来越多，最后消灭流动性，这时候手里有钱的人变成了稀缺资源，钱又值钱了，房子不值钱了，最后的路径大抵就是这样的。&br&&br&这一波财富洗牌会是历史上又一波起起落落的机会，首当其冲的就是手头有大负债的人，简单的说就是富人和中产，因为只有他们有资源加杠杆，特别是底层的小富豪，他们已经习惯了负债经营，习惯了加杠杆，他们的发迹得益于历史大潮，但是他们知其然不知其所以然，这一次会把很多人打回原形，甚至更惨。人人都觉得今年的房产是财富最后的直通车，其实这是一班地狱直通车。拿好你的钱，不要想着去股市搏命，理财千万别买，退潮的时候，这些东西跟P2P不会有太大的区别，一百万最好分三个银行去存着，这时候你就是狗皮膏药，只要你牢牢的粘在历史的大车上，不要被甩下车，下一波大潮来临的时候，你就是最先复苏的人。记得，下落的过程中会有无数的跳升，这都是陷阱，都是假阳，别去抄底，抄在半山腰上的人不值得同情。什么是真正的复苏？中国的走势是紧随美国的，当美国开始复苏，开始对外输出美元，对内输入商品来压制美国国内的通胀的时候，这就是真正的机会。&br&&br&我说了这么多，但是你要明白一点，成年人要有基础的判断力，你的家庭环境是什么，你对资金是否有自主支配的权利，你能承受多大的损失和压力，你的家庭和谐不和谐，这些都是外人不知道的，你要有自己的判断能力，你做出判断，自己承担责任，以后赚了是自己的，亏了也是自己的。我经常在网上看到有人说，XX老师，给我推荐下股票。其实这就是在推卸自己的责任，成年人只有负担自己的责任才是成年人&br&&br&中国的这一波房产潮，大体上和香港是差不多的，他们从来没有经历过楼灾，不懂得什么叫敬畏，香港人是不幸的又是幸运的，上次香港房产泡沫破裂，给无数人上了一课，后来得益于中国大陆楼市带动，无数眼看着要被坑一辈子的人又解套了，你看看后来香港房产再次飙升，多少本地人去买？都是大陆人在买，因为本地人已经懂得敬畏，而大陆人不知道，他们没上过这一课，所以香港人是不幸的又是幸运的，而以中国的体量，一旦房产套牢了，不会有人给他们解套了，这辈子咬牙还贷吧。&br&&br&&b& 2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（7）&/b&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&这里有的朋友说到印钞，似乎是个很火热的话题，那么我们就加个番外，来谈谈印钞，以上两个预定章节就顺延了。楼上有无数的朋友说ZF会无限印钞，那么我要先强调下，至少在目前为止，我看到的情况，ZF印钞都是有理论依据的。上次没有理论依据印金圆券的那位现在还在流亡桃花岛呢，所以这是关系到权利的大事，经济的问题再严重也没权利严重。那么我们就来说说印钞。&br&&br&第一，首先是外生货币，这个很好理解，你干出口血汗工厂拿回来外汇，或者别人来投资，带来一美元，你给他兑成六块五人民币，这样，央行就能有了六块五人民币的本钱，然后再通过货币乘数，让下面的商业银行通过放贷把水放到市面上去，这个放贷工具里最好用的就是房地产和上下游相关产业，所以说房产是过去中国最大的印钞机这点的确没错，但是注意了，外储是因，房产是果，因果因果，没有因就没有果。中国目前的经济秩序，本质上是朱一手打造的，不管风评如何，但是他的确是一位中堂一样的人物，实业和财政方面的先不提，在金融上，他制定了银行法，规定了现在央行运转的大框架，加入WTO，带来源源不断的美元，这是市面繁荣的基础，而同时，最重要的是他给人民币找到了美元这个最重要的锚点，这是一整个的体系。人民币在市面上号称小美元，你就可以知道他的特点，最主要的是找到美元这个锚点后，他可以彻底借用美元信用，所以外储是老大哥的根并不仅仅是我开篇说的那么简单，在这个章节你会发现更多深层次的东西，因为很多历史和政治因素，特别是80年代经济上的表现，人民币有一个锚点，取得信赖是十分重要的（额，自己体会，某些原因我就不展开了），这不仅仅是武力可以提供的，你只有有信用，别人才会来投资，才会相信你不是三胖一样的东西，你看三胖今天说开放就能开放吗？不可能啊，我要你那些废纸干啥。（当然，也许哪天三胖也聪明了，以人民币为锚弄币改，说不定他还真能吸引中国资本）。&br&&br&所以这个锚就是一切的基础，大海上船只没有锚就会飘走，这个体系居然可以在朱之后十多年没有大修改的情况下独立运行，可见他的强大之处，而且从这个基础你也可以看出中美在经济上是多么的紧密，双方实际上是一个利益共同体，这个利益共同点是双方不会爆发冲突的真正基础，什么俄国中东那都是扯淡的路边社说法，但是有一个问题，在美国强势周期，美国需要对外输出美元，对内输入商品压制通胀的情况下，这个体系是完美的，但是一旦美元需要收缩，你这个就很碍眼了，对双方都形成了杀伤，首先是中方高达几千亿的顺差，简直不能忍，所以你要再继续贬值，灯塔也不同意，第二是美元回流，导致人民币的锚开始松动，所以中国前段时间开始储备黄金，实际就是为了稳定本币，要知道，美元之前，甚至包括美元都是金本位（有某些时间黄金不够了，以白银印钞），所以黄金的确可以起到一定的锚的作用，最大问题就是数量太少，少到跟流通货币比起来可以忽略不计，所以这就进入第二个章节，内生货币。&br&&br&第二，内生货币，这个理论的研究在西方真正的开始成系统，来源于凯恩斯，没错，从这个章节开始，你会看到越来越多熟悉的词汇，实际上，老大哥过去几年的动作直指币改，就是打算开始用内生货币来弥补外生货币的流失，一堆水货经济学家只会跟着瞎参合，写出来的东西没有一篇能看的，弄一大堆故弄玄虚的词汇来忽悠人，连老大哥真正的目的都看不出来，这完全是摆在桌子上的。我一直觉得经济学就是要让人简单易懂，四个字能说明的不要写5000字，而市面上的文章，一堆数据，经常是七八十个图表都不知道他在谈什么，观点朝令夕改。&br&&br&OK，回到这个话题上来，国内关于这方面的著作，目前比较权威系统的有《中央银行与货币供给》，作者是盛*松成，翟春。盛*松成，现任央行调查统计司长。于是，你可以看到越来越多重要人物开始浮出水面，然后把这些珠子串成一条线，主要脉络就出来了。&br&&br&&br&那么内生货币是怎么产生的？你把上面那本书读明白了就有系统的认识，当然了，我知道大多数人不读书，可能你直接翻也读不懂，那我直接放结论：金融创新推动货币内生性。还是看不懂？OK，再缩成两个字：股市。&br&&br&在西方，股市是一个十分重要的工具，就是因为他不仅仅是一个融资场所那么简单，同时他还是货币的源头之一，所以你可以想象为什么我们说现代经济学里凯恩斯主义这么重要，大家看经济里，股市是个重要指标，就是来自于此。这和中国股市有着本质区别，中国股市是一堆国有企业烂帐没法解决，所以干脆上市融资，坑股民的钱，所以中国发生股灾那叫赌场失火，重新装修就能开业了，美国发生超大股灾，那就是经济危机，性质和你炸了美联储差不多，所以美股必须讲究公平公正公开，监管的十分严厉就是在此，曾经有香港某些人还以为那跟港股一样，想去内幕交易，然后被FBI叫去喝茶原因就在于此。那么他的原理是什么呢？这是很难直接描述的，大体上，就比如特斯拉在股市上市了，业绩冲天，但是他现在产能不足，于是要扩大生产，就去找银行信贷，银行觉得你业绩好，没有偿付压力，给出贷款，于是特斯拉拿钱去买厂房造汽车拉动经济，于是这时候，货币的内生性就产生了，银行对自己的贷款负责，一旦出事，本金出了问题，被挤兑了，那就破产，于是去年国内也出台了银行破产法，破产后你的存款最多只赔50万，你可以看出这是一环跟一环的，所以美股的数据必须真实，一旦虚假，出现大面积的银行倒闭，整个国民体系就会出问题，所以在对数据造假上，监管机构十分严厉。同时，这还会让银行出现很大不同，那就是中国现在银行十分粗放，简单说就是吃利差，毫无技术含量，因为太复杂的东西，中国银行业人员素质完全跟不上，但是一旦这些体系打造起来，对从业者要求会增高。中国的银行之前必须高存准，因为他的体系十分原始，从业人员素质不高，还有体制内的因素，所以准备金就必须高。&br&&br&那么回到那个话题上来，具体到股市，有什么变化呢？注册制。又一个熟悉的词。这就是要进行货币的内生性改革，彻底把一个赌场变成印钞厂，所以你可以知道老大哥这两年在股市的动作是什么意思，但是随着去年的那次股灾，短时间来看，要再启动恐怕有难度，所以你可以理解肖*传雄这么黯淡离职的原因，要知道，这个级别很少会这么不体面…嗯，我们就不多说了。&br&&br&所以从这个章节，我们可以看到过去几年中国经济改革的一些主线脉络，嗯，今天就到这里。 &br&&br&&b&2016上半年，楼市，汇率，加息以及其他（8）&/b&&br&by 大文豪曼因斯坦&br&&br&这几天连续的写，感觉有点疲劳，开篇还是解释下前面的话题，我们所说的货币，也就是那张红纸，那是必须要有载体的，没有载体，那下场就跟大明宝钞和金圆券一个样，不是你想印就能印，你必须在逻辑上能够自洽，不开玩笑的说，这楼内要是有人能找出一套全新的印钞办法，不同学界以往的路子，诺贝尔经济学奖就是你的了，虽然现在排队领奖的多了，但是你插队绝对没争议。那么多国家因为最后实在印不出钱了债务压身，只好选择对外扩张，难道他们不知道接着印，印个没完来赖账吗？这原因当然不是因为他们太善良，不够流氓，你想想是什么原因让他们宁愿铤而走险也不走这条路？到底是什么样的东西会比战争更可怕？你仔细琢磨琢磨这句话。我们前面说的是为什么没法印，印不出了，这个章节要说的是不敢印。这个章节我删减了好几次，保证现在就是洁本了。&br&&br&首先这要从一个现象说起，从08年以后，M2一直猛增到八九十万亿一百万亿那个阶段，反应在市面上的就是物价飞涨，人工飙升，今天你去菜市场买把菜五毛，下个月也许就变成一块了，一个馒头从一两毛升到个把块，市面上什么都在涨，我工人干活的工资也得涨啊，你不涨我活不下去啊，还打什么工，我不如回家种田，什么？你叫我爱干干不干滚，那行，我真滚了，反正市面上的公司工厂多了去了。你不加钱就真找不到人，因为整个社会的成本在上升，各行各业都在扩张，这时候整个社会需求都是在上升的，这才是最典型的通胀。物价迅猛飞升，工人全部失业那不叫正常通胀，那叫恶性通胀，是社会秩序崩溃的表现，你们是不是南美委内瑞拉看多了觉得这是正常情况？这才是最不正常的。这种情况你还考虑毛的资产能保值，买把菜刀防身才是对的，哦，也许那时买菜刀都得用以物易物了。这种极端情况不太可能会出现，因为极端的情况必然是极端的条件引起的，比如外储耗尽，进出口停滞，市面上的钱就失去了锚点，就会爆发。请注意，这种极端情况是最糟糕的，任何国家都会极力避免的，这也是我开头说的，什么东西是比战争更可怕的东西的原因。&br&&br&我记得那时候有个笑话，就是小时候的梦想是工资两千块，坐办公室，现在终于实现了。这句话背后反映了两个真实的场景，第一个，通胀的年代，第二，中国曾经经历过通缩。通胀的年代你们的年纪相信是经历过的我就不讲了，通缩的年代是什么样的呢？就是那句话里描述的，好工作难找，有份好工作就是人工最大的理想。这个时代大概是90年代末，对应的是下岗分流，大家都是朝不保夕，那时候上海房子一平3000送户口没人要，为什么，我得先吃饭啊，我还得养家糊口啊。所有的人都在储备过冬，一拿到钱就收起来，根本不敢花，这就是通缩，什么房子，在生存面前不值一提。&br&&br&好了，言归正传，回到那个话题上来，那个时段M2猛增，反应到市面上就是通胀，那么，从M2猛增到149万亿的这个阶段，为什么你们没经历过这样的场景呢？我要说你们早在通缩里了，你们肯定会说我胡说八道，这两年房租都在涨，怎么可能是通缩？但是其实人的思维是有惯性的，房租我们后面会再详细的说，这里先略过，但是只要你注意，你就会发现这两年除了房租，物价整体是平稳的，除了个别因为供需关系和季节关系引起的价格波动，大宗商品，各类零售产品的价格不止是平稳，甚至可以说是下降的，你关注的只是季节性的供需性的涨价，你以为那是通胀了，其实不是，当他们回落的时候，你并没有注意到。我知道你现在思维的本能想抵抗这句话，不要紧，你一年后再来看，你会发现我是对的，当然，我们现在有分歧，但是至少你会认同，这两年没有出现当年那么大的涨幅，物价整体趋于平稳。&br&&br&那么是什么造成了这种情况，按理说，M2的增幅一点都不少，50万亿啊，不应该直接在物价上反应出来吗？这里要先介绍一个人，海曼明斯基，他是一个至少值得一个诺贝尔奖的学者，但是当世界发现他的价值的时候，他已经去世了。诺贝尔经济学奖获得者保罗克鲁德曼在13年就表示中国已经进入了明斯基时刻，不得不说，他水平高一些，13年就看明白了，我水平低一点，后面才看明白的。那么什么叫明斯基时刻？简单的说，资本的三个阶段，第一阶段是正常的经营，企业可以偿本付息，第二阶段，信贷大为扩张，激进的投资之后，企业发现自己的净利润只能够还利息，本金还不