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503 Service Temporarily Unavailable前期物业服务合同和物业服务合同的区别
前期物业服务合同和物业服务合同的区别
（1）合同签订主体不同。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订，并在购房时由购房人进行书面确认。物业服务合同经业主大会讨论决定，由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。
（2）合同起止时间不同。根据《天津市物业管理条例》，前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年，具体时间由业主大会与物业服务企业协商确定。
[责任编辑:浅议前期物业服务合同未经备案的效力0收藏分享举报{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&isPending&:false,&contributes&:[],&title&:&浅议前期物业服务合同未经备案的效力&,&author&:&Polluxfeng-ruo-chui&,&content&:&\u003Cp\u003E
在司法实践当中，初年级法律人经常会遇到一个疑问，即实务操作中，双方合同约定、或实际操作违反了有关法律、法规的规定，该合同是否因违反《合同法》第五十二条有关规定而无效？\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
同为初年级法律人，笔者亦时常遇到此疑问，但经学习检索后，有一定收获。现将笔者以一则案例对该问题的浅薄认识分享，固求抛砖引玉，更望看官们能有所雅正。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E&案例&\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
甘先生是柳州市阳光城市广场一物业的业主，阳光物业公司是该物业的前期物业管理方。因甘先生收房后从未缴纳过物业管理费，阳光物业公司经催缴无果后将甘先生诉至法院，要求甘先生支付物业管理费，并承担相应滞纳金。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
甘先生经调查后发现阳光物业公司与涉案物业的开发商之间所签订的前期物业管理合同未备案，于是依《广西物业管理条例》2004版第28条规定：\&……前期物业管理业务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案”的规定，主张未经备案的前期物业管理合同未依法签订，不能对非合同相对方的自己发生约束力。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
但法院判决时没有采纳甘先生的该条抗辩，认为《广西物业管理条例》对前期物业服务合同的备案要求，只是管理性规定，并不是效力性规定，甘先生以本案前期物业服务合同未经备案主张对其不具有法律效力的理由不成立。（以上案例详见\n2015柳市民一终字第401号）\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E&笔者浅见&\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
前期物业服务合同，是指在物业服务当中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业时应当签订的合同，根据国务院《物业管理条例》，该合同的签订应当以书面的形式，属要式合同。由于该类合同通常会涉及到公共利益，在各地制订的地方性法规当中，大多数都规定了该类合同应当在签订后交由有关行政主管部门备案。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
案例中，甘先生即依据《合同法》第五十二条第五项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”认为前期物业服务合同未依有关规定备案，不发生法律效力。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
笔者认为：\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
首先，《合同法》该条关于合同效力规定中明确的是只有违反法律、行政法规的合同方属无效。在该案例当中，甘先生援引的《广西物业管理条例》确实属于法规，但并非行政法规，行政法规的制订主体是国务院，而《广西物业管理条例》是由广西壮族自治区人大常委会制订的，其法律属性应当是地方性法规，不适用合同法该条的规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
其次，即使甘先生所引用的规定确实是出自法律或行政法规，根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第十四条的规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，这意味着除非该前期物业服务合同违反了效力性强制性规定，否则仍然应当依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，对甘先生发生法律约束力。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
由此可见，案例中有关法院对该案判决所适用的法律有失偏颇，法院无需指出有关前期物业服务合同须备案的规定属管理性规定还是效力性规定，而可径断甘先生的抗辩不符合《合同法》第五十二条的规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
那么，新的问题来了，实务中，如何区分管理性强制规定和效力性强制规定呢？目前针对该问题，确暂无相关明确规定，存在一定争议。笔者搜集相关主流观点如下：\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
一、 法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性强制规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
二、 法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定。\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E&小结&\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\n\n\u003Cp\u003E
违反法律、法规的规定并不当然导致合同无效。首先，应当判断所违反的规定是否属于法律或者行政法规；其次，如果该规定确属法律或行政法规，则应当判断该规定属效力性规定还是管理性规定。故此，前期物业服务合同未经备案，不属于违反法律、行政法规的情形，不因未备案之缘由而当然无效。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T14:44:31.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&collapsedCount&:0,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&物业服务&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&法律常识&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&律师&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:0,&height&:0},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&tipjarState&:&closed&,&annotationAction&:[],&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T22:44:31+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[],&summary&:&在司法实践当中，初年级法律人经常会遇到一个疑问，即实务操作中，双方合同约定、或实际操作违反了有关法律、法规的规定，该合同是否因违反《合同法》第五十二条有关规定而无效？\n\n 同为初年级法律人，笔者亦时常遇到此疑问，但经学习检索后，有一定收获。…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&annotationDetail&:null,&commentsCount&:0,&likesCount&:0,&FULLINFO&:true}},&User&:{&Polluxfeng-ruo-chui&:{&isFollowed&:false,&name&:&风若吹&,&headline&:&穿不过的卡尔加里路&,&avatarUrl&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fda8e974dc_s.jpg&,&isFollowing&:false,&type&:&people&,&slug&:&Polluxfeng-ruo-chui&,&bio&:&公司法务&,&hash&:&489eea0321ecfd4b9fbca0&,&uid&:08,&isOrg&:false,&description&:&穿不过的卡尔加里路&,&badge&:{&identity&:null,&bestAnswerer&:null},&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002FPolluxfeng-ruo-chui&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false}},&Comment&:{},&favlists&:{}},&me&:{},&global&:{&experimentFeatures&:{&ge3&:&ge3_9&,&ge2&:&ge2_1&,&androidPassThroughPush&:&all&,&sEI&:&c&,&nwebQAGrowth&:&experiment&,&qawebRelatedReadingsContentControl&:&close&,&liveStore&:&ls_a2_b2_c1_f2&,&qawebThumbnailAbtest&:&new&,&nwebSearch&:&nweb_search_heifetz&,&rt&:&y&,&showVideoUploadAttention&:&true&,&isOffice&:&false&,&enableTtsPlay&:&post&,&newQuestionDiversion&:&https:\u002F\u002Fzhuanlan.zhihu.com\u002Fp\u002F&,&newLiveFeedMediacard&:&new&,&newMobileAppHeader&:&true&,&hybridZhmoreVideo&:&yes&,&nwebGrowthPeople&:&default&,&nwebSearchSuggest&:&default&,&qrcodeLogin&:&qrcode&,&enableVoteDownReasonMenu&:&enable&,&isf8&:&0&,&isShowUnicomFreeEntry&:&unicom_free_entry_off&,&newMobileColumnAppheader&:&new_header&,&androidDbRecommendAction&:&open&,&zcmLighting&:&zcm&,&androidDbFeedHashTagStyle&:&button&,&appStoreRateDialog&:&close&,&default&:&None&,&isNewNotiPanel&:&no&,&wechatShareModal&:&wechat_share_modal_show&,&growthBanner&:&default&,&androidProfilePanel&:&panel_b&}},&columns&:{&next&:{}},&columnPosts&:{},&columnSettings&:{&colomnAuthor&:[],&uploadAvatarDetails&:&&,&contributeRequests&:[],&contributeRequestsTotalCount&:0,&inviteAuthor&:&&},&postComments&:{},&postReviewComments&:{&comments&:[],&newComments&:[],&hasMore&:true},&favlistsByUser&:{},&favlistRelations&:{},&promotions&:{},&switches&:{&couldSetPoster&:false},&draft&:{&titleImage&:&&,&titleImageSize&:{},&isTitleImageFullScreen&:false,&canTitleImageFullScreen&:false,&title&:&&,&titleImageUploading&:false,&error&:&&,&content&:&&,&draftLoading&:false,&globalLoading&:false,&pendingVideo&:{&resource&:null,&error&:null}},&drafts&:{&draftsList&:[],&next&:{}},&config&:{&userNotBindPhoneTipString&:{}},&recommendPosts&:{&articleRecommendations&:[],&columnRecommendations&:[]},&env&:{&edition&:{&baidu&:false,&yidianzixun&:false,&qqnews&:false},&isAppView&:false,&appViewConfig&:{&content_padding_top&:128,&content_padding_bottom&:56,&content_padding_left&:16,&content_padding_right&:16,&title_font_size&:22,&body_font_size&:16,&is_dark_theme&:false,&can_auto_load_image&:true,&app_info&:&OS=iOS&},&isApp&:false,&userAgent&:{&ua&:&Mozilla\u002F5.0 (compatible, MSIE 11, Windows NT 6.3; Trident\u002F7.0; rv:11.0) like Gecko&,&browser&:{&name&:&IE&,&version&:&11&,&major&:&11&},&engine&:{&version&:&7.0&,&name&:&Trident&},&os&:{&name&:&Windows&,&version&:&8.1&},&device&:{},&cpu&:{}}},&message&:{&newCount&:0},&pushNotification&:{&newCount&:0}}免费发布咨询，坐等律师在线服务
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请问物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？
请问物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？
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物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
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原则上前期物业管理合同不应该有固定期限,而是到业委会成立为止。现在业委会成立了,所谓的前期就自然终止了。理论上不能再履行合同。
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