以房抵债合同的效力
信和安律师事务所
日期: 09:50
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& & 在建设工程合同履行中，由于建设方无力支付工程款，以已经建成或在建的房屋抵偿所欠付的工程款而签订的以房抵债协议是否有效？
& & A房产开发公司与B集团公司签订《建设工程施工合同》，在施工过程中，由于A公司无力支付工程款，就与B公司协商以房抵债，因B公司尚欠C混凝土公司的货款，于是A公司、B公司就与C公司签订一份协议书，协议书约定：&A公司同意以房产抵偿欠付B公司的工程款，现B公司又将此房抵给C公司作为混凝土款，单价为48000元每平方米，该房屋面积为120平方米，计款576万元&。并由三方盖章及代理人签字予以确认。后由于A公司未履行以房抵债协议，C公司将A公司诉至法院，要求A公司向C公司交付抵债的房屋。
& & A公司辩称，该协议是一份附条件协议，A公司与B公司之间尚未结算，是否有未付工程款待结算后才能予以确认，另B公司对A公司还负有债务，且协议中并没有约定交房时间，只有在债权、债务关系明确后，才确定是否向C公司交付房屋。
& & 对此，C公司不予认可，称该协议是在工程施工过程中形成的，是一种拨付工程款的行为，双方结算与否与本案无关。
& & 法院认为，A公司、B公司之间是否结算，不影响本协议的效力，该协议中并没有附任何条件，即签订后立即生效，A公司房屋现已完工，应立即交付房屋，A公司与B公司结算时可将该房屋折抵工程款进行扣除。
& & 本案中，三方所签订的以房抵债协议书为三方真实意思表示，是在施工过程中A公司向B公司拨付工程款的一种方式，而B公司又欠C公司货款，三方之间形成一种债权债务转移关系，并经三方同意并认可，且由C公司提供的以房抵债工程款的收款收据复印件相关联，并能相互印证，故法院予以认可。最终，法院判令A公司于判决生效后十日内向C公司交付房屋。
律师点评：
& & 本案中的以房抵债协议是以合同法为基础，在当事人之间形成的相关权利义务约定。以房抵债协议既是当事人之间履行债务的一种方式，也是三方就如何履行原债务达成的新协议，只要该协议不违反法律强制性规定，不具有《合同法》第五十二条规定的无效合同情形，应依法认定为有效。
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以房抵债协议的效力认定
李杨光等诉齐新建等所有权确认案
【案件基本信息】
& 1．裁判书字号
& 广东省广州市白云区人民法院( 2013)穗云法从民四初字第8号民事判决书
2．案由：所有权确认纠纷
原告：李杨光、佛山市顺德区杏坛镇创享塑料制品厂（以下简称创享塑料厂）
被告：齐新建、饶小叶、广州市星桦广告设备有限公司（以下简称星桦广告公司）
【基本案情】
&&& 创享塑料厂为普通合伙企业，李杨光为该厂的执行事务合伙人。星桦广告公司为有限责任公司，齐新建为该公司的法定代表人兼股东之一。
&&& 2012年4月19日，齐新建和星桦广告公司共同出具《欠条》，确认欠创享塑料厂PS板总货款人民币842760元。齐新建同时作为保证人在《欠条》上签名。同年5月7日，齐新建、饶小叶两人与李杨光签订《抵押证明》，约定：齐新建、饶小叶将面积为113. 14平方米的位于广州市白云区大源南路半山二街6号1703房（以下简称1703房）抵押给创享塑料厂（李杨光），同时给齐新建两个月时间放盘抛楼，卖出房子的款项给李杨光抵消相应的货款。同年7月9日，齐新建、饶小叶与李杨光签订《协议书》，约定：甲方（即星桦广告公司、齐新建、饶小叶）将1703房转让给乙方（即创享塑料厂、李杨光），以抵偿甲方欠乙方的货款842760元，自签名之日起上述房产产权属于乙方，甲方购房所贷的银行购房贷款由乙方偿还，甲方所欠乙方的货款抵清。
&&& 另查，齐新建、饶小叶于2009年9月11日向第三人广州白云雅居乐房地产开发有限公司（以下简称白云雅居乐公司）购买1703房，并将1703房抵押给第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建设银行），约定贷款本金为人民币960000元，还款方式为等额本金还款，每月归还人民币2666. 67元。创享塑料厂于2012年11月18日出具《情况说明》，主要内容为：星桦广告公司拖欠我单位货款842760元一事，我单位执行事务合伙人李杨光行使职权，在追讨过程中的所有行为均予以确认。我单位同意齐新建、饶小叶以其自有房屋抵偿星桦公司拖欠的货款，同意抵偿后的房屋登记在李杨光名下。2013年2月6日，1703房的房屋权属人登记至齐新建、饶小叶两人名下，各占该房的1/2产权份额。
【案件焦点】
&&& 齐新建、饶小叶与李杨光签订的《协议书》是否具有转让1703房屋所有权的意思表示及其效力问题。
【法院裁判要旨】
&&& 广州市白云区人民法院经审理认为：
&&& 一、齐新建和星桦广告公司共同向创享塑料厂出具《欠条》，确认欠创享塑料厂PS板总货款人民币842760元，足以认定创享塑料厂对星桦广告公司和齐新建享有债权。虽然齐新建、饶小叶和李杨光签订了《抵押证明》，将不动产1703房抵押给创享塑料厂，但双方没有办理抵押登记，并未设立创享塑料厂和李杨光对1703房的抵押权。
&&& 二、对于李杨光与齐新建、饶小叶签订《协议书》，约定齐新建、饶小叶将1703房转让给创享塑料厂和李杨光，以抵偿星桦广告公司所欠创享塑料厂的货款842760元，自签名之日起房产产权属于李杨光并由其偿还购房贷款，该协议书是否具有转让房屋所有权的意思表示及其效力问题。法院认为，第一，1703房的房屋产权直到2013年2月6日才登记在齐新建与饶小叶名下，两人于2012年7月9日与李杨光签订《协议书》时并未取得1703房的完全所有权，故齐新建和饶小叶签订《协议书》同意转让1703房的行为属于无权处分。第二．根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”不动产物权的变动以登记为准。齐新建、饶小叶与李杨光签订《协议书》后并未办理房屋产权过户手续，将1703房过户登记在创享塑料厂或李杨光名
下，1703房的物权实际没有产生变动，《协议书》只是双方对偿还货款的方式所达成的协议，齐新建和饶小叶签订《协议书》后没有办理房屋过户手续，其行为显然已经表明不同意《协议书》约定的还款方式，同时齐新建在庭审中也明确表示不同意将1703房转让给李杨光抵消债务，可见齐新建和饶小叶在取得1703房的完全所有权后亦未追认《协议书》的效力。第三，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人的同意。齐新建和饶小叶把1703房抵押给建设银行并办理了抵押登记手续获得贷款，现创享塑料厂和李杨光未能提供证据证实在签订《协议书》时，已征得债权人建设银行同意由创享塑料厂和李杨光偿还1703房屋的购房贷款，而且建设银行在庭审中对此亦未明确表示同意偿还1703房贷款的义务由齐新建和饶小叶转移给创享塑料厂和李杨光，故李杨光与齐新建、饶小叶关于1703房购房贷款偿还义务转移的约定无效。第四，创享塑料厂是齐新建和星桦广告公司的债权人，李杨光只是该厂的执行事务合伙人，受全体合伙人的委托对外代表合伙企业，执行合伙事务。虽然作为普通合伙人在合伙企业不能清偿到期债务时需承担无限连带责任，但合伙人的个人财产与合伙企业的财产并不等同，亦不能混同。《协议书》约定将原意为抵消对创享塑料厂货款的1703房转让登记在合伙人之一的李杨光个人名下，实则将1703房转为个人财产，并非实际偿还创享塑料厂之债。综合以上四点，法院认定创享塑料厂对星桦广告公司和齐新建只享有债权，其对1703房并不享有物权。因此，创享塑料厂和李杨光主张确认《协议书》合法有效，要求将1703房登记在李杨光名下以及齐新建和饶小叶协助李杨光办理房屋交易过户手续等诉讼请求缺乏法律依
据，对此不予支持。
&&& 广州市白云区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十四条，《中华人民共和国合伙企业法》第二十六条．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
& &&驳回李杨光和创享塑料厂的诉讼请求。
【包头律师后语】
&&& 以房抵债协议是指债权人和债务人约定，债务人将其名下的房产无偿转移给债权人所有以抵销原债务的协议。其实质是通过物权的变动来消灭债权，债权人通常只需付出极小的代价便可取得巨大的利益，具体表现在以下两方面：第一，由于对价不对等，此类协议大多并非是在平等协商的基础上签订的，而是债权人利用债务人经济困难的弱势无奈胁迫债务人签订的不公平协议，房屋市场价值往往远高于债权数额，债权人乘人之危从中谋取暴利，从而造成与设定流质条款相似的损害后果，导致债务人的合法利益受到严重侵害，有违民法公平自愿、等价有偿的基本原则。《中华人民共和国物权法》与《中华人民共和国担保法》虽规定了流质条款无效的法律后果，但是法律并没有明确禁止以房抵债协议，因而现实中债权人会在订立借款协议和抵押协议之后，再要求债务人另外签订以房抵债协议，以此来规避法律对流质条款的禁止性规定。第二，当事人利用以房抵债协议制造虚假诉讼的可能性较大。协议双方恶意串通虚构债务后签订以房抵债协议，抵债并非协议双方的真实意思表示，其真正目的是通过法院诉讼确认协议的效力并最终执行以转移房屋所有权，企图以合法行为达到其损害第三人利益或者规避国家限购房屋政策等不法目的。然而在司法实践中，当事人对属于主观认知领域的意思表示是否真实通常难以举证证明。这就需要法官在审理案件过程中仔细查明案件事实，不放过任何案件细节，严格审查以房抵债协议的效力，才能有效地防止别有用心之人通过制造虚假诉讼达到其不法目的。鉴于以房抵债协议极易导致上述不良后果和消极影响，相较于其他一般协议而言，法院在判断认定以房抵债协议的效力时必须尤为慎重严谨，应当结合案件的具体情况着重审查协议双方是否具有转让房屋所有权用于抵销债务的真实意思表示，不能一概而论，以偏概全。只有在协议不存在法律规定的无效情形以及符合物权法、担保法等法律相关规定，确认完全是双方真实意思表示的情况下，才能认定以房抵债协议是合法有效的。
&&& 具体到本案，法院主要从以下几个方面进行了分析：
&&& 首先，审查债务人对于房屋是否具有合法的处分权。本案中以房抵债一方即齐新建和饶小叶签订协议时并非房屋的合法产权人，尚未取得完全所有权，其签订以房抵债协议同意转让房屋用作抵债的行为属于无权处分。
&&& 其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的变动应当以登记为准。以房抵债协议签订后，当事人必须履行房屋产权过户手续，才能实现以房抵债的目的，也可以进一步证明协议是双方当事人的真实意思表示。本案中，齐新建和饶小叶在取得房屋所有权后，一直没有办理过户登记手续，未将1703房过户登记到债权人名下，房屋的物权实际上没有产生变动，两人的行为以及齐新建在庭审中的意思表示均表明不同意转让1703房以抵消债务，也就是说齐新建和饶小叶在取得1703房所有权后并未追认以房抵债协议的效力。
&&& 再次，审查用于抵债的房屋是否存在抵押权，在审理此类案件时需注意不得侵害抵押权人的合法权益。1703房的抵押权人建设银行作为第三人参加了本案的诉讼，建设银行在诉讼中不同意偿还1703房贷款的义务由齐新建和饶小叶转移给创享塑料厂和李杨光，而且也没有证据证实创享塑料厂、李杨光与齐新建、饶小叶签订以房抵债协议时经建设银行同意转移购房贷款的偿还义务，如机械地认定以房抵债协议有效会导致第三人的合法利益受损。
最后，本案还有一个特殊之处，创享塑料厂才是齐新建和星桦广告公司的债权人，李杨光只是该厂的执行事务合伙人。而涉案的以房抵债协议却约定将原为抵消对创享塑料厂货款的1703房转让登记在李杨光个人名下，其实质是将1703房转为个人财产，并非用于偿还创享塑料厂的债权，也并未达到抵偿债务的根本目的。
结合以上四点分析，无法认定涉案的以房抵债协议完全是双方用于抵偿债务的真实意思表示且没有损害第三人的利益，故法院最终驳回了原告的全部诉讼请求。&&最高院告诉你：以房抵债有效的3个条件
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最高院告诉你：以房抵债有效的3个条件
来源：最高法院▌裁判要点：1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。2、在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。3、但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百八十六条《中华人民共和国合同法》第五十二条▌基本案情：原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司(以下简称彦海公司)应于日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元;二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元;三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。▌裁判结果：新疆维吾尔自治区高级人民法院于日作出(2015)新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金元;二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元;三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于日作出(2015)民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新民一初字第2号民事判决;二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。▌裁判理由：法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。生效裁判审判人员：辛正郁、潘杰、沈丹丹简介:为企业法务提供及时法律资讯，包括企业内部管理法律风险控制、企业投融资、并购重组、上市、知识产权、劳动人事等。服务法务需求，为企业健康发展保驾护航！
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以房抵债的买卖合同能否对抗其他债权人？
作者：南城县人民法院 杨琴&&发布时间： 10:17:23
　　【案情】
　　2015年9月，罗某夫妇与钟某夫妇签订了房屋买卖合同，合同约定：钟某夫妇将共有的商品房以价值人民币62万元出售于罗某夫妇，约定此房款于本协议生效当日一次性付清；本协议生效之后3个月内，钟某夫妇应无条件协助罗某夫妇办理商品房的过户手续，过户所需要的费用均由罗某夫妇承担，钟某夫妇提供过户所需要的合法证件。
　　合同签订当日，钟某夫妇将房产证、土地证、钥匙等交付给罗某夫妇。同日，罗某夫妇给付了钟某现金10万，另外52万元用钟某欠罗某的借款冲抵。合同签订后，罗某夫妇就开始入住该房屋。
　　之后，罗某多次找钟某要求过户，但是钟某订立合同之后就无法联系。2016年2月，钟某债权人邱某向法院申请要求执行钟某上述房产。执行过程中，罗某夫妇提出执行异议，引发申请执行人执行异议之诉。
　　【分歧】
　　涉案房屋能否被执行？
　　第一种意见认为，钟某与罗某订立的房屋买卖合同真实性存疑,且该协议属于以房抵债，损害了其他债权人的合法权益，存在恶意转让，躲避债务之嫌，且该房屋未办理过户手续，该房屋买卖合同没有生效，故邱某要求处置该房屋应予支持。
　　第二种意见认为，该买卖合同已经实际履行完毕，且罗某夫妇作为善意有偿取得人并实际占有和使用该房屋，该买卖合同合法有效，依法因受到法律保护。另外，该房屋没有被查封、冻结、抵押等法律禁止或者限制转让的情形，该房屋买卖合同不存在无效的情形或者可变更、撤销的情形，房屋没有过户的过错不在罗某，因此不能执行该房产。
　　【管析】
　　笔者同意第二种意见。
　　本案的主要争议焦点在于罗某夫妇与钟某夫妇签订的以物抵债的房屋买卖合同是否成立及生效。
　　首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 被告罗某夫妇与钟某夫妇签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。罗某夫妇按合同约定用债权及现金付清了购房款，钟某夫妇也按合同约定当日交付了房屋并给付了房产证、钥匙等相关证件。虽然罗某夫妇用债权充抵了部分购房款，该房屋买卖合同具有以物抵债的性质，但是以物抵债并不是法律禁止的行为，因此罗某夫妇与钟某夫妇签订房屋买卖合同成立并生效。本案，虽然合同签订后，没有办理产权过户手续，但是并不影响该买卖合同的效力。
　　其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
　　本案罗某夫妇在争议房屋被人民法院查封前，与钟某夫妇签订了房屋买卖合同并在当日支付了全部价款并实际占有房屋。由于钟某在签订房屋买卖合同后无法联系，致使房屋不能办理过户手续，罗某夫妇对未办理房屋过户登记没有过错，故罗某夫妇就执行标的享有足以排除执行的民事权益，邱某无权要求处置该房屋。
责任编辑：抚中法借款合同中的以房抵债协议有效吗？-问法知道-问法网法律咨询法律咨询法律问题，想问就问热门咨询： 我的位置：& & & 问题详情精华问答借款合同中的以房抵债协议有效吗？zhangdaolan我因缺钱建房子，就向朋友借了30万。双方协议约定，朋友李某借给我30万元，借款期限两年，如我不能按期归还借款本息，所建房屋双方各半所有，后因产权转移问题发生纠纷，能否约定由房产之外的地方管辖？请问我们签订的借款合同中的以房抵债协议是有效的吗？ 发表时间： 17:14:27律师回答您好，我国《担保法》第40条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。这就是我国担保法中关于流质条款的规定。我国法律一般都禁止流质条款，我国担保法也规定抵押合同中的流质条款无效。 处理本案应当认定该流质条款的约定无效，但不影响借款合同的效力，您应当按照约定偿还朋友李某借款的本息，如果您没有其他财产可供清偿，可以对您的房产进行市场估价并对进行分割。
《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》：规定当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施。通知也强调了不能以房产抵充债务。 相关法律咨询 14:05
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