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重新唱票“流产”物业比选再遇波澜
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　　天津北方网讯：
26日的唱票大会最终“流产”
　　小区换物业，波折实在多。今年1月11日，本报曾刊发《投票换“管家”万科变万通！》一文，报道了开发区万通新城国际小区比选物业的唱票大会因选票疑云被迫中止。2月26日，由社区进行的选票核实工作结束后，业委会召集业主重新唱票。不过，风波过后的新一轮唱票却因业委会成员并未到场而再度“流产”！事件回顾
　　◎日，开发区万通新城国际小区召开比选物业唱票大会，唱票过程中部分业主发现自己的选票被更改，以致唱票被迫中止
　　◎日，开发区时尚广场社区居委会启动选票核实工作
　　◎日，选票核实工作结束，业委会通知业主，当晚重新唱票
　　召集会议的人却没到场
　　2月26日19时，记者来到时尚广场社区服务中心，此时二楼活动室已准备就绪，和一个多月之前的唱票大会一样，台上立着白板，两家参与比选的物业公司名称“万通”和“万科”并列在白板上，等待计票。19时已过，会议尚未开始，依旧有业主陆续来到现场，自己找位置坐下，静待当晚的结果。
　　半个小时过去了，唱票大会仍未开始，业主们忍不住窃窃私语，相互打听着原因。19时40分，社区负责人为业主们作出了解释。社区于2月24日接到了业委会的申请，定于2月26日在社区服务中心进行唱票大会，借用社区场地，并请社区配合。但是，原定时间已到，业委会却无人到场，社区工作人员逐一给成员打了电话，但均未能联络上。于是，这场由业委会召集的唱票大会，却因业委会无人到场流产了。
　　业委会成员不在不能唱票？
　　“业委会成员不在就不能唱票了么?”业主们在现场议论纷纷。
　　记者就此问题咨询了天津市物业办、开发区物业办等相关部门。有业委会的小区更换物业公司，首先需要小区业委会牵头组织召开业主大会，超过1/2业主表决通过后才能选聘新物业，这里的超过1/2业主需要达到“双过半”，也就是房屋面积超过1/2，且业主户数超过1/2。表决通过后，可由业主大会选聘新的物业公司，同样需要召开业主大会，业主表决达到“双过半”，才能进驻新物业。与此同时，《天津市业主大会和业委会员会活动规则》第47条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，业委会应当“组织10名以上非业委会员会成员的业主监督票数统计活动，由2名业委会成员负责唱票、记票，2名非业委会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认”。因此，万通新城国际小区的这次唱票，至少要有2名业委会成员在场。
　　比选唱票还继续吗？
　　“以后怎么办，还选么?”通知发出了，召集人没来，现场有业主不免担心物业比选的后续发展。
　　2月27日下午，记者联系了该小区业委会的相关负责人。对方表示，唱票还会继续，但业委会想将这件事情做得更加稳妥，选出真正对小区发展有利的物业公司。“今晚业委会就会开会，大家商量下一步怎么办。”对方说。28日，记者再度联络了该负责人，得知业委会最终商议决定，选票暂时还是继续封存，由社区代为保管。下一步业委会需要增补委员，待健全业委会后，再对选票进行唱票。对方解释说，按照相关标准，小区应有11名业委会成员，但目前只有7人。一旦比选结束，将有大量工作需要处理，届时人员不足，将很难承担重任。因此，业委会决定先完善自身，再进行唱票。
　　记者许卉
　　(北方网编辑欣文)
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关于召开业主大会会议的公告
各位业主：
& & & &应广大业主要求，业委会于年月&日正式启动选聘物业服务企业相关事宜。在街道、社区等有关部门的关心、支持与指导下，在广大热心业主的积极参与和支持下，业委会和业主代表于年&月日从参加选聘竞标的&家物业服务企业中，按得票的高低，确定由南京银城物业服务有限公司和江苏华门集团物业管理有限公司作为供业主大会表决的候选企业。经业委会与前述两家候选物业公司多轮沟通、谈判，确定物业合同表决稿（文本附后）。现将合同及业主大会表决票进行公示。
& & & &本次业主大会会议的议题为选聘物业服务企业，业主需从两家候选物业企业中选择一家进行投票。根据小区业主大会议事规则及相关法律法规的规定，累计得票数最多的且双过半物业公司将作为本小区的物业服务企业，由业主委员会代表全体业主与其签订物业服务合同。
& & & &请广大业主积极参与，你们的每一张选票都关系到小区的美好未来！
& & & 特此公告！（本公告公示十五天）
南京市宋都美域锦园小区业主委员会
2014年&月日&
&（合同在小区宣传栏和北门大厅进行公示 ）
抄报：&沙洲街道办事处物业管理办公室、中胜社区、沙洲派出所
公告: 业主社区(http://bbs.house365.com/)各子论坛诚征版主, 有意请点击.
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顶一个，共同努力！
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真希望新物业快快入驻啊！
我还没入住，没法看到公示具体内容。请问合同公示结束后开始填吗？填报截止时间？填完了交到哪里？什么时候宣布结果？
总积分:1213
加锦园业主超级群，报楼号房号~
总积分:2456
[完成后可按 Ctrl+Enter 发布]
| & 5淘房 江苏三六五网络股份有限公司苏ICP证编号 B2- 信息网络传播视听节目许可证 1009365 号广播电视节目制作经营许可证（苏）字第230号 文明办网上文明上网 举报电话：025-
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依照“双过半”标准确定的选聘方案所签订的
——原告甲物业公司诉被告某社区业主委员会、第三人乙物业公司、某厂破产清算组物业服务合同纠纷案
作者：徐文波
书&&发布时间： 13:52:10
　　[案情]
原告：甲物业公司
被告：某社区业主委员会
第三人：乙物业公司
第三人：某厂破产清算组
原告甲物业公司诉称：原告甲物业公司经公证处公证广大业主投票，以多数票成为某社区过渡物管企业，于日与被告签订《某社区物业管理临时委托协议书》。该协议约定，被告应将该社区物管用房交付给原告甲物业公司使用。由于第三人无故强占，致使原被告签订的协议无法履行，故诉至法院，请求判令：1、被告依约履行《某社区物业管理临时委托协议书》，将该社区物管用房立即交付给原告作为物业管理使用。2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：其未能按照《某社区物业管理临时委托协议》中约定的“自协议生效之日起15日内向乙方提供第该社区建筑做物管用房”的承诺是事实，但主要是由于第三人乙物业公司的无端阻碍、拒不搬迁的行为所致，并非是被告的主观过错造成。第三人乙物业公司因投票选聘落选，应自动退出物管用房。
第三人乙物业公司述称：1、甲物业公司与某社区业委会之间签订的临时委托协议无效，甲物业公司作为原告主体资格不适格。根据《物权法》第76条和《某市物业管理条例》第38条、39条之规定，某社区业委会只是业主大会的执行机构，在未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的情况下，无权与甲物业公司签订物业管理的相关协议；并且在决定选聘物管事项时，某社区业委会事先没有提前三日在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取广大业主的意见和建议，事后也未经全体委员半数以上签字同意，其与甲物业公司签订的协议是无效的。因此，原告甲物业公司以该协议要求第三人乙物业公司搬迁是没有法律依据的。2、本案诉争房屋由于没有办理合法的报建和权属登记手续，属于临时建筑，其实际修建方是原某国有企业，在该企业破产清算过程中已将该房屋移交给了所在行政区的区人民政府，故该房屋的实际所有人和管理人是该地方人民政府而非被告业委会。被告业委会无权在协议中约定将该房屋交付给原告甲物业公司使用。3、乙物业公司系合法使用该房屋，无侵权行为。乙物业公司依照与该企业破产清算组签订的《协议书》及《补充协议》向该社区提供物管服务，并占有使用该诉争房屋至今，无论是破产清算组还是该区人民政府均未曾通知其终止该《协议书》及《补充协议》。4、乙物业公司至今仍在为社区从事天然气费代收、电话选号等部分物业管理职责，且尚有大量物管费和政府承诺的物管费未能收取，故乙物业公司应当有权使用该诉争房屋至上述事项清算完毕止。综上，请求依法驳回原告甲物业公司的诉讼请求。
第三人某破产清算组未作答辩。
法院经审理查明：某社区拥有住宅54幢，2417户，建筑面积为平方米。该社区物管用房面积为395.63平方米，系原某国有企业下属的丙实业公司的临时办公用房。其中离休干部活动室占52.76 平方米，水电公司收费办公室占26.38平方米。日，某社区成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会、组织推选业主代表和业委会委员候选人。同年12月28日，业主大会选举产生业委会。日，业主大会会议以全体业主所持投票权三分之二以上多数通过了《某社区业主大会议事规则》、《某社区业主公约》。《某社区业主大会议事规则》第12条规定，“业主在业主大会上的投票权数按政府规定执行，即：按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积计算，以1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的余数部分采用四舍五入的方法计算”。第17条规定，“鉴于本物业管理区域内业主人数较多，以每栋住宅每单元为单位，由业主推选业主代表参加业主大会，即业主按每栋条式住宅每单元推选1名业主代表；点式住宅每栋推选2名业主代表。业主代表在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映”。第19条规定，“业主大会会议的表决，采用1位业主代表1份表决票的方式。表决票上标明业主代表的姓名，所代表物业的楼幢、单元号，建筑面积、投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主代表本人签名等内容”。同年4月，该社区业委会在某区房管局登记备案。该社区业委会同时申办了组织机构代码证。
在第三人某国有企业破产清算过程中，为落实生活区的物业管理，日破产清算组与乙物业公司、社区业委会签订了《委托管理某社区物业协议书》（以下简称“委托协议”），约定由乙物业公司为某社区提供物业管理服务，破产清算组在次月3日前一次性付清上月的物业管理服务费，并约定破产清算组可随时解除该协议，但原则上应提前五天通知乙物业公司。协议签订后，乙物业公司开始对该社区进行物业管理，并将原国有企业下属的丙实业公司的临时办公用房（不包含离休干部活动室和水电公司收费办公室）用作物管用房。日，乙物业公司向破产清算组、社区业委会发出关于终止《委托管理某社区物业协议书》的函，明确表示乙物业公司决定管理该社区到日24时止。日，第三人破产清算组与第三人乙物业公司签订《关于某社区委托管理的补充协议》（以下简称“补充协议”），约定原委托协议继续履行，同时就新增加水电的运行和收费管理、社区门岗管理等管理内容及费用支付标准进行了约定。之后，乙物业公司继续对社区进行物业管理。
日，第三人破产清算组与该区人民政府签订《某国有企业破产移交资产和管理移交协议》，约定将包括诉争房屋在内的原国有企业生活区所有资产和生活区所有公共设施及证明其权属真实性与合法性的相关资料一并移交给该区人民政府，该区政府委托某街道办事处经营管理，并提供给社区做公用财产使用。同年8月31日，该街道办事处组织该国有企业留守委、破产清算组、社区居委会、社区业委会召开该社区物业管理协调会，决定从9月1日起，破产清算组不再支付该社区的物管费，由乙物业公司直接向业主按月收取物管费，该街办按月给付一定补助。同日，业委会根据前述决定向业主发出通知，公告破产清算组与乙物业公司在日解除协议后，9月仍由乙物业公司过渡一个月，要求业主按规定缴纳物管费。依此，乙物业公司继续使用该社区物管用房，对该社区实施过渡性代管。日，乙物业公司向该街办递交《关于给付某社区物业管理补助费的报告》，申请该街办给付物业管理补助费。报告明确载明，“根据日该街办、破产清算组、国有企业留守委、社区居委会、社区业委会联系会议决定，破产清算组不再支付补助费，由乙物业公司直接向业主按月收取物管费，街办按月给付一定补助”。据此，街办向乙物业公司支付了相关补助。
日，该区信访局、房管局、该街办召集社区业委会成员、部份业主、乙物业公司代表、甲物业公司代表召开协调会，讨论解决该社区的物管问题。会议议定，经业主大会投票选聘，参加竞聘的物业服务企业得票达到“双过半”要求，则该公司正式确定为该社区物业服务企业。如竞聘的物业服务企业得票均未达到“双过半”要求，则由得票多的物业服务企业实施过渡管理，过渡时间由业主大会决定。过渡期限结束后，依法重新选聘物业服务企业。4月14日，形成了《某社区物业管理协调会会议纪要》。日，该街办、社区居委会、社区业委员联席会议决定，该社区在2007年6月、8月和2008年3月三次选聘物业公司未成功的情况下进行第四次选聘物业公司工作。该社区业委会在居委会的指导下，制定了《某社区物业服务企业选聘方案（草案）》（以下简称“选聘方案草案”）。日，该社区业委会发布公告，向小区业主公告了草案的主要内容，并明确日召开业主大会表决选聘方案草案，日召开选聘大会。日，该社区召开第一届九次业主大会，对选聘方案草案进行表决，在1950张有效票中，1418票同意，532票反对，通过形成了《某社区物业服务企业选聘方案》（以下简称“选聘方案”）。选聘方案第6条第2款第5项载明，“根据投票结果，由达到业主总数和建筑面积双过半的企业承担某社区的物业服务；如竞聘企业均未达到双过半，则由得赞成票数最多的企业承担某社区的过渡物业服务（过渡期1年），待过渡期满时另行选聘”。日，该社区召开选聘大会，乙物业公司、甲物业公司、丁物业公司参与竞聘。经公证处公证，有效投票1441票，权数，其中乙物业公司获赞成票为337票，权数为25832.47，甲物业公司获赞成票为1005票，权数为74599.41，丁物业公司获赞成票为99票，权数为7973.71。竞聘企业均未达到双过半，该社区业委会按照《某社区物业服务企业选聘方案》确定得赞成票数最多的甲物业公司为过渡物业服务企业。日，原、被告签订《某社区物业管理临时委托协议》，委托甲物业公司对该社区进行物业管理，期限1年，自日到日止，并约定在协议生效之日起15日内，向甲物业公司提供物管用房。
在乙物业公司对该社区实际不进行物业管理的情况下，社区居委会等自2008年5月开始对该社区进行过渡性代管，直到日与甲物业公司办理门卫等相关移交手续，该社区业委会进行了监交。由于乙物业公司一直占用物管用房拒不腾退，该社区居委会于日发出通知，要求乙物业公司于当日退出该社区物业管理用房场地。
法院经审理认为，该社区原丙实业公司办公用房除离休干部活动室和水电公司收费办公室外，历来为物业管理用房。物业管理用房具有物业管理专门用途，谁提供物业服务，就应由谁占有使用小区物业管理用房。本案中，乙物业公司根据其与破产清算组签订的委托协议及补充协议，在日至日期间为该社区提供物管服务，在此期间占有使用该社区物业管理用房合法。日起，破产清算组不再向乙物业公司支付物管费的行为，应是终止委托协议及补充协议的意思表示。乙物业公司向法庭提交的该公司于日致该街办《关于给付某社区物业管理补助费的报告》说明，乙物业公司对破产清算组自日起不再向其支付物管费的行为是认同的。乙物业公司以其行为表明，其同意终止委托协议及补充协议。可见，乙物业公司和破产清算组事实上自日起就终止了执行委托协议及补充协议。因此，第三人乙物业公司辩称其目前系依据委托协议及补充协议合法占用诉争物管用房的意见不能成立，法院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”标准。该规定包含用“双过半”标准来确定是否选聘某一物业服务企业的意思没有争议。但是，该规定同时包含以“双过半”标准通过选聘方案，且选聘方案依法规定用“双过半”标准来确定是否选聘某一物业服务企业时，可预先规定在竞聘企业都没有达到“双过半”标准的情况下选聘过渡物业服务企业的办法。换言之，按照“双过半”标准通过的选聘方案选聘正式或过渡性物业服务企业，均应认为执行了经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘物业服务企业或其他管理人的规定。这符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的立法精神和立法本意。本案中，该社区业委会在居委会的指导下于2008年5月形成选聘方案草案，在6月1日向小区业主进行了公告，6月16日召开业主大会以1418票赞成的多数票通过形成选聘方案。在日的选聘大会上，有1441户业主参与有效投票，投票权数总计为。超过专有部分占建筑物总面积50%的业主且占总人数50%的业主参与投票，表明这些业主对选聘方案予以了认可。因此，选聘方案应当是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的选聘物业服务企业的方案。日的选聘大会虽未选出符合“双过半”规定的物业服务企业，但按符合“双过半”规定的选聘方案选出了临时性的过渡物业服务企业即本案原告甲物业公司。此外，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。签订合同的决定权在于业主大会，业委会仅负责执行业主大会的决定。本案中，被告业委会与原告甲物业公司签订《某社区物业管理临时委托协议》的行为，系以选聘方案和选聘结果为依据、执行业主大会决定的执行行为，而非被告业委会的决定行为。综上，法院认为，乙物业公司辩称原被告签订的临时委托协议无效的意见不能成立，不予支持。合同当事人应当全面履行自己的合同义务，故被告应当依照该合同第十八条第6项的约定向原告交付物管用房。
根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业公司从事天然气费代收、电话选号的行为是基于其与天然气公司及电信公司的合同从事的受委托行为，是物业公司经营业务的拓展，并非物业管理行为。因此，乙物业公司以其还在社区从事天然气费代收及电话选号等业务为由主张继续占用物管用房，无法律依据，法院不予支持。至于乙物业公司是否还有应收取未收的物业管理费用不属于本案审理范围，故不予确认。乙物业公司以物业服务中的债权债务纠纷未解决为由占用物管用房的主张亦无法律依据，法院不予支持。
《物业管理条例》第三十九规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应退出物管用房。乙物业公司自2008年5月开始，在没有对该社区实际从事物业管理的情况下占用物管用房不合法，原告甲物业公司诉讼请求符合法律规定。但是，原被告签订的《某社区物业管理临时委托协议》约定在协议生效之日起十五日内，由业委会向甲物业公司提供的并非丙实业公司临时办公用房的全部，应当仅限于物管用房，不包括离休干部活动室及水电公司收费室这两部份自始不是物管用房的房屋。因此，原告的主张只能是乙物业公司目前占用物管用房的范围。
综上，法院依法判决被告某社区业委会于判决生效后三日内向原告甲物业公司交付相关物业用房，第三人乙物业公司配合将其占用的相关物业用房腾出并交付给原告甲物业公司。判决送达后，第三人乙物业公司提起上诉，经二审审理后维持原判，现判决已发生法律效力。
本案是一起新型的物业服务合同纠纷，各方争议的实质在于业委会根据业主大会按照“双过半”标准通过的选聘方案，与得票数没有“双过半”但得票数最多的原告甲物业公司所签订的临时物业管理协议是否有效。本案裁判对“双过半”标准作适度扩大解释，认定临时物业管理协议有效。
（一）建筑物区分所有权人的共同管理权要求物业服务合同必须体现业主的共同意志
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该条明确规定建筑物区分所有权包括业主的专有权、共有权以及共有部分的共同管理权。建筑物区分所有权人之共同管理权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的对建筑物整体进行共同管理所享有的权利和承担的义务。共同管理权是专属于业主的权利，任何人取得所有权就自然取得共同管理权。共同管理权是所有权的延伸，是确保专属所有权和共有权实现的手段。不论管理形式是自主进行，还是委托他人，真正的管理主体都应当是业主本身，行使管理权的行为应当体现业主的共同意志。但是由于建筑物区分所有权人个体情况千差万别，每个所有权人的个人意志难以绝对统一，因此必须及时构建业主自治组织，通过自治组织消化少数所有权人的个人意志，在民主的基础上进行有效的集中，形成代表全体所有权人的共同意志，才能确保共同管理权体现建筑物区分所有权人的共同意志。物权法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。”因此，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，属建筑物区分所有权人共同管理权中的重大事项，就这一重大事项的决定法律明确规定须达到和满足两个方面的条件，一是专有部分占建筑物总面积的比例；二是业主且占总人数的比例，也就是俗称的“双过半”的标准，才能体现全体建筑物区分所有权人的共同意志，才能体现全体建筑物区分所有权人的真实意思表示。
(二)物业管理实践要求建筑物区分所有权人应正确行使共同管理权
根据《物权法》之规定，对于共有财产和共同事务，业主可以选择以业主大会、业主委员会等共同体组织形式进行管理。业主大会的性质为“业主的自治组织，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，在业主人数众多的情况下，业主大会可以下设业主委员会”。由此可见《物权法》注意到建筑物区分所有权中集体权利的存在，倡导业主管理权的共同行使。那么在物业管理实践中，如何合理平衡建筑物区分所有权人的个人意志与全体建筑物区分所有权人的共同意志，使得共同意志的表达更为符合大多数建筑物区分所有权人的个人意志，如何促使个人意志正确上升到共同意志的高度是确保建筑物区分所有权人正确行使共同管理权的关键。
在成立业主大会、实行共同管理的情况下，凡涉及共有和共同管理权利的重大事项，如制定和修改议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的筹集和分担等，都应由业主大会决定。因此，建筑物区分所有权人不能单独行使建筑物共有部分的共同管理权，必须通过业主大会或业主委员会来行使，这也就是物权法理论上通常所讲的共有共管原则。建筑物区分所有权人应当高度重视共同管理权，通过遵循《物权法》规定的程序充分正确的行使选聘和解聘物业服务企业的权利。
《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”由此可见，业主行使共同管理权力的方式就是成立并召开业主大会，通过大会表决的方式对共有部分进行管理，而其中签订物业服务合同，解聘或选聘物业管理公司就是业主行使共同管理权的重要表现。签订物业服务合同的决定权在于业主大会，业委会仅负责执行业主大会的决定，业委会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
(三)对物权法关于选聘物业服务企业的“双过半”标准适度扩大解释符合立法本意
关于选聘和解聘物业服务企业、签订物业服务合同这一事关业主共同管理权的重大事项，《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条均对议决程序做出了明确规定，即选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”标准。我们认为，对该条的规定不应机械理解，对“双过半”标准的具体适用应作扩大解释。也就是说，相关规定不仅仅指召开业主大会时以“双过半”标准表决确定物业服务企业，还应当包含业主大会首先以“双过半”标准来确定选聘方案及程序后，再表决确定具体符合选聘方案的物业服务企业，即执行了经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘物业服务企业或其他管理人的规定。理由如下：
第一，基于降低成本和提高效率的因素，对“双过半”标准应当作扩大解释。选聘或解聘物业服务企业属于全体业主的共同事务，应当共同行使管理权。原则上，业主在处理共同事务时必须由全体业主协商一致，方可对其共同物业行使管理权。而在实践中，由于业主往往人数众多，意见千差万别，某些业主甚至会出现怠于行使共同管理权的现象，尤其是选聘物业服务企业，涉及到相关物业费用的收取，要在实质上达到字面规定的建筑总面积和总人数“双过半”的标准操作难度极大，往往不能及时选聘出符合大部分业主需求的合法的物业服务企业。
第二，基于操作中遵循民主与集中的原则，对“双过半”标准应当作扩大解释。从学理上看，设立建筑物区分所有权法律制度的初衷是维持业主共同关系，保护业主共同权利。既要保护建筑物区分所有权人对专有部分权利的行使，也要保护建筑物区分共有权人对共同共有部分的权利的行使。建筑物区分共有权人行使对共同共有部分的共同管理权时，其个人权利应当得到充分的尊重，个人意志应当依照民主程序进行充分的表达。但个人意志的维护并不是无度的，在建筑物区分所有法律关系中，个体权利对共同利益的让步是必要的，也是必须的。根据民主集中制原则，占建筑总面积和总人数过半的多数业主的个人意志已经上升为全体业主的共同意志，该共同意志应当对全体业主产生法律效力和约束力，全体业主均应当服从和遵循。因此在本案中，业主通过召开业主大会形成选聘方案，该选聘方案已经达到“双过半”的标准，既符合民主集中制的基本原则，也符合物权法规定的民主议决程序，该选聘方案符合法律规定，故该选聘方案所确定的在竞聘企业都没有达到“双过半”标准的情况下选聘得票数最高的过渡物业服务企业的办法也是符合立法本意的。
第三、基于物之效能的最大化发挥的原理，对“双过半”标准应当作扩大解释。根据物权法原理中，若权利发生冲突时，物之效能的最大化发挥是权衡和选择的重要因素。按照法哲学理论，作为法的基本价值，自由大于正义、正义大于秩序。秩序冲突有赖民主，正义冲突交由理性判断，自由冲突取决无害。站在最终判断的层面，我们关键要衡量出对立交锋的两种自由，哪个自由的行使是无害的，即“两害相权取其轻”。此时，对两种利益强弱的衡量和把握至关重要。本案中，若机械适用“双过半”标准，势必会造成没有任何一家参与竞聘的物业服务企业符合规定的情形，导致无法选聘出合法的物业服务企业的结果，使该小区缺乏合法的物业服务主体，物业管理将陷入混乱无序状态，小区业主的共同管理权最终将无法真正得以实现。鉴于此，为有效避免此种尴尬局面，根据符合“双过半”标准的物业选聘方案所确定的临时物业管理企业应当具有合法有效性。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（作者单位：成都市龙泉驿区人民法院）
责任编辑：徐文波