2011年注册物业管理师执业资格考试――物业经营管理_甜梦文库
2011年注册物业管理师执业资格考试――物业经营管理
全国物业管理师执业资格考试命题预测 10 套卷物业经营管理（一）一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（ ） 。 A、现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展 B、 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产 所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动 C、 在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 D、物业经营管理 不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市 场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果 2、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（ ） 。 A、居住物业 B、收益性物业 C、大型非房产物业 D、非房产物业 3、下列说法中，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是（ ） 。 A、SPS B、SPC C、CPS D、CPC 4、下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是（ ） 。 A、通货膨胀风险 B、周期风险 C、变现风险 D、资本价值风险 5、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ） 。 A、11％ B、22％ C、33％ D、44％ 6、年利率为 12％，存款额为 1000 元，期限为一年，以 1 年 1 次复利计息，则一年后的本利和为（ ） 元。 A、1000.00 B、1200.0O C、1125.51 D、、某笔贷款的年利率为 15％，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是（ ） 。 A、14．37％ B、15．57％ C、15.87％ D、13．17％ 8、下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是（ ） 。 A、设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿 B、设备有形磨损的局部补偿是修理，设备 无形磨损的局部补偿是现代化技术改造 C、有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备， 更换新设备 D、不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行 9、表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期债务的偿债备付率指标 （ ） 。 A、＞1.0 B、＜1.0 C、＞1.2 D、＜1.2 10、有关财务内部收益率的计算公式 ? ? ( CI ? CO ) t ?1 ? IRR ?t?0 n ?t? 0 中的表述，不正确的是（） 。A、 CI D、 ( CI ? CO ) t现金流入量B、 CD现金流出量C、 n项目开始进行的时间点项目在第 t 年的净现金流量11、下列关于物业价格的说法，不正确的是（ ） 。 A、物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价 B、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出 的代价 C、物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其 他形式来偿付 D、以物业作价入股换取设备、技术等是合法的 12、现有住房一套，建筑面积 10O O，每平方米 3000 元，总价 30 万元，若在成交日期一次付清，则给 予 5％的优惠，那么实际总价为（ ）万元。 A、30.00 B、28.50 C、29.28 D、28.57 13．下列选项中，能反应物业价格水平高低的是（ ） 。 A、成交价格 B、市场价格 C、总价格 D、单位价格114、有一期房还有 1 年才能投入使用，与其类似的现房价格为 3300 元/O，出租的年末净收益为 330 元/ O，假设析现率为 10％，风险补偿估计为现房价格的 2％，则该期房目前的价格为（ ）元／O。 A、3300 B、3000 C、2965 D、2934 15、关于物业价格与一般物价的关系，说法错误的是（ ） 。 A、通常，物价的普通波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时，物价变动物业价格也随之变 动，若其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向一致， 则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变 B、不论一般物价总水平是否变动，其中，某些物价 的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加 物业开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨 C、从较长时间来看，国内外统计资料表明，物业价 格的上涨率略低于一般物价的上涨率和国民收入的增长率 D、土地价格、建筑价格和房地价格，或者 不同类型物业的价格，真变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的 16、有一旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 2 万元，因户型设计 不好，没有独用厕所和共用电视无线等导致的功能折旧为 5 万元，因其位于城市衰落地区引起的经济折 旧为 3 万元，则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。 A、5 B、10 C、30 D、40 17、某宗物业的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、 28 万元、30 万元，从未来第 6 年到第 38 年，每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类物业的报酬率为 10％，则该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A、104.12 B、200.36 C、300.86 D、401.22 18．下列（ ）不是构成一个完整的房地产系统的因素。 A、社会环境 B、市场主体 C、客体 D、价格 19．需求曲线是一条具有（ ） 。 A、负斜率的向左下方倾斜的曲线 B、负斜率的向右下方倾斜的曲线 C、正斜率的向左上方倾斜的 曲线 D、正斜率的向右上方倾斜的曲线 20、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资为式的适用空间，以及被此之 间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的（ ） 。 A、总量结构 B、区域结构 C、供求结构 D、投资结构 21、我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是（ ） 。 A、廉租房 B、经济适用房 C、市场价商品住宅 D、以上全是 22、房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分折，其中供给分析的内容包括（ ） 。 A、调查房地产当前的存量，过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在 建数量、计划开工数量、巳获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计 B、 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 C、分折房地产市场的商 业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异 D、以上全是 23、物业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通 常为（ ） 。 A、l～3 年 B、2～4 年 C、3～5 年 D、4～6 年 24、物业租赁指房屋租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式，下列选项不是其特征的是（ ） 。 A、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 B、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 C、房屋 租赁转移房屋的所有权 D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 25、在租约签订前，租赁管理的主要工作（ ） 。 A、租金的确定 B、收取租金 C、租金调整 D、租金结算 26、租赁管理的核心内容是（ ） 。 A、租户选择 B、租金确定与调整 C、租赁管理中的市场营销 D、租约谈判与签约管理 27、租凭合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（ ）个月提出。 A、1 B、2 C、3 D．4 28、租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户，谈判和签订租约，当租约开始实施之后，如何在2租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，这是客户关系管理在经营性物业租赁管理中的 实际应用，其中客户关系管理是（ ） 。 A、GRM B、CRM C、GRN D、CRN 29．下列选项中，不是营业成本的是（ ） 。 A、直接人工费 B、直接材料费 C、管理费用 D、间接费用 30、福利基金按工资总额的（ ）计算。 A、10％ B、2％ C、1.5％ D、14％ 31、物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（ ） 。 A、管理费用 B、营业成本 C、财务费用 D、人员费用 32、物业管理成本控制具有的含义是（ ） 。 A、对目标成本本身的控制 B、对目标成本完成的控制和过程的监督 C、在过程控制的基础上，着 眼未来，为今后成本的降低指明方向 D、以上全部正确 33、下列关于合同的概念，说法正确的是（ ） 。 A、合同又称契约，是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 B、合同 又称契约，是指平等主体的自然人、法人之间，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 C、合同 又称契约， 是指平等主体的自然人、 法人、 其他组织之间设立、 变更、 终止民事权利义务关合的协议 D、 以上全部错误 34、前期物业服务合同的签订是由（ ）签订的。 A、建设单位和物业管理企业 B、建设单位和业主委员会 C、业主委员会和物业管理企业 D、 以上提到的三方一起 35、物业管理实行招投标，其意义在于（ ） 。 A、引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力 B、推动物业管理企业不断提高管理水平，增 强市场竞争力 C、全面促进物业管理行业的发展 D、以上全部正确 36、从管理角度来说，所谓“风险” ，是指发生某种不利事件或损失的各种可控性的总和，下列选项中不 属于风险的特征的是（ ） 。 A、正面性，即风险突如其来，使之受到侵害 B、负面性，即风险是与损失或不利事件相联系的，没 有损失就没有风遇和风险管理 C、不确定性，风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是 不确定的，是可能发生也可能不发生 D．可测性，凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因 此，风险事故的发生是可以测定的 37、保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的计算公式是（ ） 。 A、保险费=累计赔偿限额×适用费率 B、保险费=每次事故赔偿限额×适用费率 C、保险费=场地 占有面积×适用费率 D、保险费=赔偿时限×适用费率 38、在雇主责任保险中，若雇员发生事故，雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇 员前（ ） 。 A、3 个月的平均工资 B、6 个月的平均工资 C、12 个月的平均工资 D、18 个月的平均工资 39、企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，下列选项中，属于静态形式的是（ ） 。 A、经营性现金流动 B、投资性现金流动 C、筹资性现金流动 D、流动资产 40、下列选项中，不属于会计报表的主表内容的是（ ） 。 A、资产负债表 B、利润表 C、利润分配表 D、现金流量表 41、资金筹集是指（ ） 。 A、物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程 B、物业管理 企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程 C、物业管 理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中，所发生的各种成本费月 D、物业管理企业所取得 的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等 42、评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标是（ ） 。 A、基本指标 B、修正指标 C、评议指标 D．总况指标 43．下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是（ ） 。3A、以物业管理企业作为具体评价对象 B、以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能 力等方面作为评价重点 C．能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据 D、将 各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客 观的评价结果 44、物业管理绩效评价的主要方法是（ ） 。 A、综合分析判断法 B、功效系数法 C、定性分析判断法 D、基本指标计分方法 45．下列选项中，不是按照写字楼物业所具备的功能差异分类的是（ ） 。 A、单纯型写字楼 B、商住型写字楼 C、综合型写字楼 D、自用型写字楼 46．当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（ ） 。 A、益租 B、净租 C、毛租 D、利租 47、写字楼物业治安要定期检查办公楼的安全设施，监控室要（ ）小时有人监控。 A、8 B、12 C、24 D、48 48、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是（ ） 。 A、物业经济指标 B、服务满意度 C、物业品牌化 D、以上都是 49、建国后我国政府兴建的第一座百货商店是（ ） 。 A、北京丰联广场 B、北京赛特购物中心 C、北京百货大楼 D、北京华联商厦 50、零售商业物业在选址和规划时主要应考虑（ ） 。 A、市场容量 B、进出交通 C、地点显著 D、以上都是 51、选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（ ） 。 A、声誉 B、财务能力 C、租户组合与位置分配 D、租户需要的服务 52、公共能耗费是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗，约占总费用的（ ） 。 A、3％ B、5％ C、40％ D、35％ 53、投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式有（ ） 。 A、完全拥有产权，或自接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份 B、将大部分产权出售，成 为小股东 C、全部出售套现 D、以上都正确 54．投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行（ ） 。 A、组合投资 B、搭配投资 C、分期投资 D、贷款投资 55、企业物业资产是指（ ） 。 A、企业为了生产和持续发展而拥有的房地产 B、企业为了生产而拥有或租用的房地产 C、企业为 生产和持续发展而拥有或租用的房地产 D、企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一 56、生命周期成本的英文简写是（ ） 。 A、LCG B、LGC C、LGG D、LCC 57、下列选项中，不属于以应收账款形式表现的不良资产的是（ ） 。 A、逾期的应收账款 B、呆滞的应收账款 C、坏款、死账形式的应收账款 D、证券投资的应收 账款 58、1987 年 4 月，提出“可持续发展”的组织是（ ） 。 A、WECD B、WCED C、WDCE D、WEDC 59、 （ ）已成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一。 A、信息系统应用水平 B、可持续发展战略 C、智般化小区 D、电子商务平台 60．编写物业管理报告时，不应该（ ） 。 A、报告清楚 B、文字简练 C、真实可靠 D、长篇大论 二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有一个错项。 错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5） 61、物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列（ ）技术、手段和模式，为业主提供 综合性管理服务。 A、物业管理 B、设施管理 C、房地产资产管理 D．房地产投资管理 E、房地产组合投资管 理462、房地产投资的特性有（ ） 。 A、位置固定不可移动性 B、寿命周期长 C、政策影响性 D．专业管理依赖性 E、资金流动 性 63、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ） 。 A、经营税金及附加 B、城镇土地使用和房产税 C、企业所得税 D、员工所得税 E、保险税 64、在复利计算和考虑资金时间的计算中，常用的符号表示正确的有（ ） 。 A、 i 计算周期数 B、 P 现值 C、 F 终值（未来值） D． G 每一时间间 隔收入或支出的等比变化值 E、 B 每一时间间隔收入或支出的等差 65、物业价格与一般物品的价格共同之处在于（ ） 。 A、都是价格，用货币来表示 B、都有波动，受供求因素的影响 C、都是资质论价，优质高价，劣 质低价 D、都是受区位的影响很大 E、都是形成的时间较长 66、选取的可比实例应符合（ ） 。 A、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业 B、可比实例的成交日期应与估价时点接近 C、可 比实例的交易类型应与估价目的吻合 D、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常的 市场价格 E、可比实例应同实际完全相符 67、影响房地产市场发展的社会因素有（ ） 。 A、家庭收入水平及分布 B、传统观念及消费心理 C、社会福利 D、家庭户数与规模 E、家 庭生命周期 68、下列关于表达式 Q n = f （ P n ， Pn ? 1 ， Y ， G ，?）的说法，正确的有（ A、此公式表示消费对某种商品的需求数量与不同影响因素之间的关系d d） 。B、该公式的含义是：对某种商品 n 的需求数量（ Q n ）是该商品本身的价格（ Y ） ，其他商品的价格（ Pn ? 1 ） ，收入（ P n ） ，政府政策 （ G ）以及其他因素（?）的函数 C、该公式的含义是：对某种商品 n 的需求数量（ Q n ）是该商品 D、d本身的价格 P n ） 其他商品的价格 Pn ? 1 ） 收入 P n ） 政府政策 G ） （ ， （ ， （ ， （ 以及其他因素 （?） 的函数对应某种具体的商品来说，其他因素也是不可以确定的 E、对应某种具体的商品来说，其他因素也是 可以确定的 69、房屋租赁登记备案的一般程序包括（ ） 。 A、签订 B、申请 C、审查 D、颁证 E、变更 70．房屋租赁合同的法律特征有（ ） 。 A、房屋租赁合同是双务合同 B、房屋租赁合同是无偿合同 C、房屋租赁合同是诺成合同 D．房 屋租赁合同是要式合同 E、房屋租赁合同是继续性合同 71、在商业成本中，直接人工费用包括（ ） 。 A、人员的工资 B、人员的奖金 C、人员福利费 D、办公费 E、差旅费 72、在编制成本预算时，必须遵循（ ） 。 A、成本预算必须同其他预算相协调 B、成本预算要以各项定额为基础 C、成本预算应有相应的技 术经济措施保证 D、成本预算要全权衡，提高资金使用效益 E、成本预算要符合实际，不要留余 地 73．物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可将合同归为（ ） 。 A、物业建设单位在开发过程中所订立的合同 B、前期物业服务合同与物业服务合同 C、业主所签 订的与物业管理活动有关的合同 D、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合 同 E、后期物业管理合同 74、物业服务合同具有（ ）特征。 A、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同， 一经查实，可依法起诉 B、物业服务合同是有偿合同 C、物业服务合同具有过渡性 D、物业服5务合同既是诺成性合同又是双务合同 E、物业服务合同是劳务合同 75、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括（ ） 。 A、资金筹集 B、资金运用 C、资金耗费 D、资金转收 E、资金收回和分配 76、写字楼物业的特点，主要体现在（ ） 。 A、所处区位好，规模大 B、多为现代化的高层建筑 C、功能齐全，配套设施完善 D、全部由 专业物业管理企业管理 E、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 77、 北京市写字楼等级划分有特定的参考标准 （硬件部分） 下列有关甲级写字楼的描述， 。 错误的是 （ ） 。 A、位置十分优越，一般属于城市商务中心（CBD） ，交通十分便利 B、停车位数量：每 90～120 O出 租面积提供 1 个机动车位 C、办公空间在一定程度上具有灵活分隔适应性，室内净高 2.5m D、全 面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统 E、中央空调系统，温湿可由中央系统控制 78、零售商业物业的经营管理工作，主要包括（ ） 。 A、招商及承租户组合 B、零售技术及营销 C、零售技术 D、物业维护 E、运行管理 79、组合投资管理包含的要素有（ ） 。 A、管理对象 B、管理规则 C、管理者 D、管理方法 E、管理目的 80、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑（ ） 。 A、管理的范围、深度和想要达到的管理效果 B、现有管理流程的规范化程序 C、管理人员综合应 用计算机的水平 D、资金的投入 E、资金的流出参考答案一、单项选择题 1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 C C D B A B A B C C 2 8 14 20 26 32 38 44 50 56 A D D D A D C B D D 3 9 15 21 27 33 39 45 51 57 B D C A C C D D A D 4 10 16 22 28 34 40 46 52 58 D C B D B A C B C B 5 11 17 23 29 35 41 47 53 59 C A C C C D A C D A 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60 B B A C D A A B A D二、多项选择题 61 67 73 79 ABDE BCDE ABCD ACD 62 68 74 80 ABCD ACE ABDE ABCD 63 69 75 ABC BCD ABCE 64 70 76 BC ACDE ABCE 65 71 77 ABC ABC BCE 66 72 78 ABCD ABCD ABCD6全国物业管理师执业资格考试命题预测 10 套卷物业经营管理（二）一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1、下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（ ） 。 A、1 万～3 万O之间 B、1 万～5 万O之间 C、3 万～5 万O之间 D、5 万～8 万O之间 2、核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或主业提供服务，以保障其始终处在正常 的运行状态的是（ ） 。 A、物业管理 B、设施管理 C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理 3、投资者进行房地产投资的主要目的是（ ） 。 A、获得荣誉 B、使其财富最大化 C、降低投资风险 D、抵抑通货膨胀 4．物业 1 为写字楼项目，2003 年末价值为 1100 万元，预计 2004 年末价值为 1200 万元的可能性为 50％， 为 l000 万元的可能性为 50％，则 2004 年该物业价值的标准方差为 10％。物业 2 为娱乐场所项目，2003 年末价值为 1000 万元，＊阻。预计 2000 年末价值为 1200 万元的可能性为 50％，为 800 万元的可能性为 50％，则 2004 年该物业价值的标准分差为 20％。根椐以上资料，下列选项中，说法在确的是（ ） 。 A、可因推断物业 1 的投资风险大于物业 2 的投资风险 B、可以推断物业 2 的投资风险大于物业 1 的 投资风险 C、可以推断物业 1 的投资风险和物业 2 的投资风险一样大 D、无法推断 5、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（ ） 。 A、市政公用和公建配套设施完备的程度 B、周围土地利用情况和环境 C、零售商业物业辐射区域 分析的结果 D、交通运输是否便利 6、房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住 的生产或生活空间。这是（ ） 。 A、房地产投资活动从财物形态进行考察的 B、房地产投资活动从实物形态进行考察的 C、房地产 投资活动从货币形态进行考察的 D、房地产投资活动从净利形态进行考察的 7、已知某出租公寓的年有效毛租金收入为 100 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金收入和运营费用 在未来 30 年的经营期内分别以每年 3％和 2％的速度增长，折现率为 8％，则该出租公寓的净运营收益现 值是（ ）万元。 A、1107.75 B、1107.57 C、1108.75 D、、某投资者以 4000 元/O的价格，购买了一套建筑面积为 1000 O的店面，银行为其提供了 15 年期的商 业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60％，该贷款的年利率为 9％，按月等额还本付息，则初始抵押 贷款数额为（ ）万元。 A、400 B、441 C、240 D、192 9、在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是（ ） 。 A、 AC n =P ? Ln n＋1 n?Cj ?1jnjB、 AC n =P ? Ln n＋n ?1 2GC、 ACn=?P ?? ? ???j ?1nC?1 ? i ? j??Ln?1 ? i ? nLn? i ?1 ? i ? n ? ? ×? ? ? n ? ? ?1 ? i ? ? 1 ?D、 ACn=?P ?P ? Ln n?1 ? i ? n? 1 ?× n ??Cj ?1nj10、金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中（ ） 。 A、全部还本 B、全部还息 C、一部分还本，另一部分付息 D、以上选项全不正确 11．在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是（ A、盈利指标 B、静态指标 C、动态指标 D、清偿指标） 。712、已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10％，则该投资项目的财务净 现值为（ ）万元。 单位：万元 年次 现金流入 现金流出 净现金流量
300 300 300 300 300 0 1 300 2 300 3 300 4 300 5 300A、120.5 B、137.3 C、250.6 D、300.0 13、现有一套住房，建筑面积为 100 O，单价为 3000 元／O，在实际交易中，要求在成交日期时一次付 清，则实际总价为（ ）万元。 A、30.0 B、28.5 C、29.2 D、28.7 14．下列不是土地使用权出让成交价格的是（ ） 。 A、招标成交价 B、拍卖成交价 C、挂牌成交价 D、转让成交价 15、下列随着时间的流逝而不断减少的是（ ） 。 A、原始阶值 B、市场价值 C、帐面价值 D、评估价值 16、下列有关物业价格影响因素的说法，错误的是（ ） 。 A、在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果 B、某一地带 有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为增值因素 C、 有的影响因素对物业价格的影响较大， 有的影响因素对物业价格的影响较小 D、有的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用 数学公式或数学模型将其描述出来 17、某家物业交易总价为 30 万元，其中首期付款 20％，余款于半年后支付。假设月利率为 0.5％，则该 宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。 A、30.00 B、29.29 C、28.28 D、27.27 18、下列不是物业估价基本方法的是（ ） 。 A、市场法 B、成本法 C、收益法 D、交易法 19． 下列房地产市场的运行环境中， 影响房地产市场发展的工地、 能源、 生态等自然资源条件的是 （ ） 。 A、社会环境 B、资源环境 C、国际环境 D．政治环境 20、房地产市场供给的基本法则为（ ） 。 A、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的 商品数量减少 B、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价 格会使可供销售的商品数量增加 C、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增 加，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量增加 D、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可 供销售的商品数量减少，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量减少 21、针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判 别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态是（ ） 。 A、投资结构 B、供求结构 C、产品结构 D、区域结构 22、下列不属于市场供给特点的是（ ） 。 A、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性 B、购置房地产的开 支巨大，通常需要借助金融信贷机构进行融资 C、由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房 地产产权的流转及其再界定 D、房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极 大 23、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决 策的关键在于（ ） 。 A、化减房地产市场的风险 B、分析房地产市场的信息 C、预测房地产市场未来的发展趋势 D、 把握房地产市场供求关系的变化规律 24．一般集中于对大型中高档商业物业的管理，物业管理企业采用有计划的管理的是（ ） 。 A、AMP B、PMP C、PMA D、AMA825、租赁关系在双方中的一方死去时自动中止的是（ ） 。 A、定期租赁 B、自动延期租赁 C、意愿租赁 D、私房租赁 26、物业租赁所面向的目标市场群体，主要由（ ）决定。 A、该物业的档次所决定 B、该物业所处的市场的供求关系决定 C、该物业所处区域的商业特征决 定 D、该物业所处的地理位置是否优越所决定 27、租赁管理的核心是（ ） 。 A、确定可出租面职和租赁方式 B、编制租赁经营预算 C、定位市场目标 D．确定租金方案 28、凡要求有特定形式和履行一定手续的合同都称为（ ） 。 A、双务合同 B、有偿合同 C、诺成合同 D、要式合同 29、下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是（ ） 。 A、客户关系管理，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与 供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略 B、其英文编写 为 CRM C、其目的在于企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保 留客户、客户忠诚和客户创利的目的 D、其概念是由美国 Gartner 集团率先提山，是辨别、获取、保 持和增加“客户价值”的理讼、实践和技术手段的总称 30、下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是（ ） 。 A、估计成本 B、实际成本 C、计划成本 D、定额成本 31、其办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100 O的办公室，年终总结时，其交通费 2500 元／年， 通信费 3500 元／年， 办公用品费 500 元／年， 书报费 800 元／年， 宣传广告及市场推广费 11000 元／年， 法律费用 5200 元／年，节日装饰费 500 元／年，其办公费估算为（ ）元／年。 A、20 B、 200 C、400 D、2000 32、编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的是（ ） 。 A、固定预算 B、弹性预算 C、零基预算 D、滚动预算 33、成本的日常管理内容不包括（ ） 。 A、利用物业管理周期理论进行成本控制 B、严格实施预算的凭证控制 C、建立健全费用开支与报 销审批制度 D、控制责任中心的业绩考评 34、下列选项中， （ ）是开展物业管理工作的基础。 A、物业管理企业与众多的业主发生物业管理的法律关系 B、物业管理中的各种合同 C、物业管理 企业提供物业管理服务 D、物业管理企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系 35、下列对物业服务合同的说法，正确的是（ ） 。 A、物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同 B、物业服务合同 包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间先后的顺序，担并不相互衔接 C、 若不签订前期物业服务合同，也可以保证购买房屋直至业主委员会成立时的各项权利得以实现 D．物 业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业管理企业 36、 封送标书的一般惯例是， 投标单位应将所有投标文件按招标文件要求， 准备正本和副本， （ 通常 ） 。 A、正本 1 本、副本 1 本 B、正本 1 本、副本 2 本 C、正本 2 本、副本 1 本 D、正本 2 本、副 本2本 37、下列选项中， （ ）不是风险具有的特征。 A、负面性 B、不确定性 C、特殊性 D．可测性 38、在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的保险原则是 （ ） 。 A、诚信原则 B、可保利益原则 C、近因原则 D、比例分摊原则 39、在保险合同关系人中，受益人是指（ ） 。 A、人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人 B、被保险的代理人 C、为保险人招揽和代理 保险业务而收取佣金的人 D、与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人 40、 （ ）包括资金的投放和各项资金的使用两方面。 A、资企筹集 B、资金运用 C、资金耗费 D、资金分配941．反映物业管理企业在某一特定时日财务状况的财务报表是（ ） 。 A、资产负债表 B、利润表 C、现金流量表 D．成本报表 42、净资产收益率的计算公式是（ ） 。 净利润 总利润 净利润 A、 ×100% B、 ×100% C、 ×100% 平均总资产 平均总资产 平均净资产 总利润 D、 ×100% 平均总资产 43、 （ ）是物业管理绩效的具体手段。 A、评价指标 B、评价标准 C、评价方法 D、评价要素 44．对于企业三年利润平均增长率指标，若企业当年或三年前利润不都为正值，定由亏损变为盈利的， 则单项修正系数为（ ） 。 A、0.8 B、0.9 C、1.0 D、1.1 45、按日提交的物业管理报告通常比按年提交的物业管理内容少，相对简单，覆盖的时间范围只是按年 提交报告的（ ） 。 A、半个月 B、1 个月 C、3 个月 D、6 个月 46．下列有关合同服务的说法．正确的是（ ） 。 A、合同服务是灵活的、机动掌握的服务 B、合同服务是强制性的必须提供的服务 C、合同服务是 业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”的服务 D、合同服务是无偿服务，是单向奉送的服务 47、一般来说，为每个办公室工作人员提供（ ）的单元内建筑面积比较合适。 A、5～6 O B、10～15 O C、15～20 O D、20～25 O 48、下列不是写字楼物业工程安全管理中“十供”的是（ ） 。 A、确保供电 B、确保供水 C 确保供饭 D、确保供气 49、对物业管理企业进行评价的主要目的是（ ） 。 A、令物业管理企业为业主和租户提供更好的服务 B、决定是保留还是辞退当前物业管理企业 C、 与租户有良好的沟通 D、及时收取租金 50、零售商业物业又称为（ ） 。 A 商业地产 B、零售物业 C、商业物业 D、零售地产 51、物业管理企业需要不同的经营策略，就中高档项目而言，经营策略主要包括（ ） 。 A、树立品牌形象，参与市场竞争 B、必要的经济回报 C、与开发商建立密切联系，考虑长线战略 联盟 D、以上均是 52、百分比租金通常以（ ）为基础计算。 A、按月支付 B、按季度交付 C、按半年支付 D、以年总营业额交付 53、下列关于零售商业物业在选址和规划的说法，不正确的是（ ） 。 A、购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方 B、交通便利是影响购物中心成功经营的重 要因素，即使停车不便时，也不受影响 C、有关调查研究发现，零售店店主选择入住的零售商业物业 时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性 D、零售商业物业规模也是影响其吸 引力的重要因素 54、零售商业物业管理，司细分为（ ）等项目 ①防火安全；②治安保卫；②劳动安全；④媒体风险防范安全 A、①②③④ B、①②③ C、①③④ D、②③④ 55、组合投资管理的内容包含（ ） 。 A、管理对象 B、管理者 C、管理方法 D、以上均是 56．下列有关物业资产管理的说法，错误的是（ ） 。 A、信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具 B、为了准确评估绩效，企业应该将物业资产10同非物业资产运营的数据紧密联系起来 C、现实中若没有一个独立的物业资产信息系统，要做一个很 好的物业资产管理决策是很困难的 D、随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理 的需求也会不断增加 57、下列属于物业管理信息系统特征的是（ ） 。 ①采用方便灵活的输入方法；②功能覆盖物业管理的所有环节；③高效的查询与输出手段 A、① B、② C、①②③ D、②③ 58、不良物业资产的表现形式包括（ ） 。 ①房地产不良贷款；②金融机构直接投资房地产形成的不良资产；③其他不良信贷资产中的房地产抵押 物；④其他单位委托处置的房地产不良资产 A、① B、② C、①②③ D、①②③④ 59、下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是（ ） 。 A、可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，义涵盖对各种自然能源的节约和充分 利用 B、智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高 耗能、高成本，使用有待考虑 C、噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一。例如：配套设备运行 产生的噪声、各类防盗报警设备误报产生的噪声等 D、要加强雨水、污水的排放、处理和再利用 60、设施经理都受过的培训是（ ） 。 A、对员工的管理技能 B、财务管理技能 C、技术技能 D、以上均是 二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有一个错项。 错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5） 61、下列选项中，屋于物业管理企业类型的有（ ） 。 A、管理型物业管理企业 B、托管型物业管理企业 C、专业型业管理企业 D、非专业型物业管 理企业 E、综合型业管理企业 62、下列选项中，属于房地产投资特征的有（ ） 。 A、位置固定或不可移动性 B、寿命周期短 C、适应性 D、各异性 E、政策影响性 63、下列有关借款偿还期的计算公式 I d = ? R t 的说法，正确的是（t ?1 Pd） 。A、 I d 为项目借款还本付息数额（包括已用资金支付的建设期利息） （不包括已用资金支付的建设期利息） 用于还款的资金B、 I d 为项目借款还本付息数额 D、 Pd 为 d 期可C、 Pd 为借款偿还期（从借款开始计算）E、 R t 为第 t 期可用于还款的资金 ） 。 B、单利计息时， n 个计息周期后本利和为64、下列有关利率与利息的计算公式，不正确有（ A、单利计息时的利息计算公式是 I n = P ? n ? iF n = P ?1 ? i ? n ?C、复利计息时的利息计算公式是 I n = P ?1 ? i ? ? 1n??D、复利计息时， n 个计息周明后本利和为 F n = P ?1 ? i ? n ?E、 i ?I1 P? 100 ％65、下列对物业价格的主要特征的说法，正确的是（ ） 。 A、物业价格受区位的影响很大 B、物业价格实质上是物业权益的价格 C、物业价格既有交换代价 的价格，又有使用代价的租金 D、物业价格形成的时间较短 E、物业价格容易受交易者的个别因 素的影响 66．市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本步骤包括（ ） 。 A、收集交易实例 B、选取可比实例 C、对可比实例成交价格进行处理 D、求取比准价格 E、11准价格交易 67．影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ ） 。 A、金融业的发展 B、信息、通信技术水平的提高 C、生产和工作方式的转变 D、人文环境、 自然环境的变化 E、人口数量的不断增长 68、进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（ ）等。 A、持有期 B、政策因素 C、市场因素 D、通货膨胀 E、发展期 69、房屋租赁时，出租人的权利有（ ） 。 A、有按期收取租金的权利 B、有对物业管理状况进行监督建议的权利 C、有监督承租人按合同规 定合理使用房屋的权利 D、有依法收回出租房屋的权利 E、有向用户宣传、贯彻执行国家房管政 策和物业管理公约、管理规定的权利 70．客户关系管理（CRM）的作用有（ ） 。 A、CRM 能够改善企业形象，提高企业生产力 B、CRM 能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程 C、 能够提高企业、 CRM 员工对客户的响应、 反馈速度和应变能力 D、 能移提高企业销售收入 CRM E、 CRM 能够改善企业服务，提高客户满意度 71、按现行财务制度的规定，不得列入成本支出的是（ ） 。 A、国家法律、法规规定之外的各种付费 B、被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金， 以及企业的赞助、捐赠支出 C、物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出 D、对外投资 支出 E、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出 72、成本按照计算依据的不同主要有（ ） 。 A、边际成本 B、差异成本 C、目标成本 D、定额成本 E、计划成本 73、一般物业服务合同中对委托的管理服务条款应有（ ） 。 A、委托哪些管理服务项目应逐项写清 B、各项委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越 好 C、各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化 D 各 委托项目在管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用 E、要适可而止 74．物物管理的招标方式有（ ） 。 A、竞标 B、选标 C、公开招标 D、邀请招标 E、议标 75、下列选项，属于最具有代表性的财务管理目标的是（ ） 。 A、利润最大化 B、资本利润率最大化 C、每股利润率最大化 D、总股利润率最大化 E、企 业价值最大化 76、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是（ ） 。 A、地理位置 B、交通便利性 C、声望或形象 D、人口密集度 E、为租户提供的服务 77、写字楼管理策略中应该注意（ ） 。 A、分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围 B、确保提供“合同服务” ，适时提供“超值服务” C、合理保证非收益部分的使用需要 D、定位目标市场 E、明确吸引租户的策略 78、投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（ ） 。 A、完全拥有产权 B、直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东身份 C、将大部分产权出售 D．全都出售套现 E、以上全错 79、企业物业资产管理涉及（ ）领域的活动。 A、购置物业资产 B、买卖物业资产 C、剥离物业资产 D、 ．财务 E、管理人员职能 80、大型企业物业资产管理的内容包括（ ） 。 A、编制企业物业资产清单 B、设定管理目标 C、控制成本 D、适时处置资产并获得收入 E、财务收支12参考答案一、单项选择题 1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 A B A B C A C C A D 2 8 14 20 26 32 38 44 50 56 A C D A B C D D A B 3 9 15 21 27 33 39 45 51 57 B A C B D D A B D C 4 10 16 22 28 34 40 46 52 58 B C B A D B B B D D 5 11 17 23 29 35 41 47 53 59 C B B D D A A C B B 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60 B B D B A B C C A D二、多项选择题 61 67 73 79 ACE ABCD ABCD ACDE 62 68 74 80 ACDE BCD CDE ABCD 63 69 75 BCE ACDE ABCE 64 70 76 BD BCDE ABCE 65 71 77 ABCE ABDE ABC 66 72 78 ABCD CDE ABCD13全国物业管理师执业资格考试命题预测 10 套卷物业经营管理（三）一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1、居住区商场的建筑规模一般在（ ）之间。 A、 O B、 O C、 O D、 O 2、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（ ） 。 A、物业管理或设施管理 B、房地产资产管理 C、房地产组合投资管理 D、以上全是 3、下列（ ）不属于房地产间接投资的形式。 A、房地产置业投资 B、房地产企业债券和股票投资 C、投资于房地产投资信托基金 D 购买住房抵 押支持证券 4．从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（ ） 。 A、获得预期收益的大小 B、获得预期收益可能性的大小 C、未获得预期收益的大小 D、未获得预 期收益可能性的大小 5、下列说法中，对“区位”的描述错误前是（ ） 。 A、房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。 ”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊 重要性 B、影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险 C、随 着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会个断发生变化 D、房地产投资中 的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市 场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置 6、大修理基金是（ ）的别称。 A、运营费 B、抵押款 C、准备金 D、税企 7、 年利率为 12%， 存款额为 1000 元， 期限为一年， 按一年 4 次按季利率计息， 则一年后的本利和为 （ ） 元。 A、1120.00 B、1125.53 C、1126.83 D、、某写字楼投资项目在 10 年特有期内各年净运营收益均为 50 万元，第 10 年年末净转售收入为 600 万 元，如果折现率为 1O%，则该写字楼投资项目的收益值为（ ）元。 A、536.48 B、537.66 C、538.55 D、539.66 9、设备更新的核心工作是（ ） 。 A、考虑未来发生的现金流量 B、物质资产的价值 C、确定设备的经济寿命 D、取决于有形的 磨损的速度 10、属于长期偿债能力指标的是（ ） 。 A、资产负债率 B、偿债备付率 C、借款偿还率 D、利息 11、等额还本利息照付是指（ ） 。 A、借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息 B、在规定 期限内分别归还等额的本金和相应的利息 C、在规定期限内分别等额摊还本金和利息 D、借款期 末一次偿付全部本金和利息 12、物业要有价相与其他任何物品要有价格一样，需要具备（ ） 。 A、有用性 B、稀缺性 C、有效需求 D、以上全是 13、 现有一套建筑面积为 100 O， 单价为 300 元/O的住房， 如果在成交日期时一次付清， 则给予折扣 5%， 那么其实际单价为（ ）元/O A、3000 B、2928 C、2850 D、2630 14、条件同上题，其名义总价为（ ）万元。 A、30 B、29 C、28 D、25 15、下列（ ）又称折余价值 A、原始价值 B、财面价值 C、市场价值 D、政府定价1416、在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是（ ） 。 A、人口自然增长 B、人口净增长 C、人口负增长 D．人口机械增长 17、某宗物业的正常成交价格为 2500 元/O，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%，买方应缴纳的税 费为正常成交价格的 5%。则卖方实际得到的价格为（ ）元。 A、2235 B、2325 C、2625 D、2726 18．先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价拦和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取 估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（ ） 。 A、成本法 B、市场法 C、估价法 D．析旧法 19、下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（ ） 。 A、政治制度的变迁 B、自然、人文环境的变化 C、市场的供给 D、信息、通信技术水平的提 高 20、制订物业管理计划的基本原则是（ ） 。 A．物业管理师必须参加和主持 B、发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与 C、实际参与物 业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定 D．以上全部正确 21、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距， 是房地产市场结构中的（ ） 。 A、总量结构 B、区域结构 C、产品结构 D、供求结构 22、在任何市场上，某种商品的（ ）反映了当时的市场供求状况。 A、价值 B、功能 C、产品 D、价格 23、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（ ）进行分析。 A、宏观因素 B、微观因素 C、整体结构 D．部分设施 24、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（ ） 。 A、房地产供给政策 B、房地产金融政策 C、整个国家的经济体制 D、自由市场经济 25、通常意义的物业租赁指的是（ ） 。 A、产业租赁 B、私房出租 C、房屋租赁 D、屋权租赁 26．租赁管理包括（ ） 。 A、租约签订前阶段管理 B、租约执行过程中阶段管理 C、租约期满时阶段管理 D、以上全部 正确 27、下列选项中， （ ）租赁管理中租赁方案的核心。 A、租金方案 B、预算 C、经营费用 D、预期收益 28．在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指（ ） 。 A、合同当事人都享有权利和负有义务的合同 B、当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同 C、当事人意思表示一致即告成立的合同 D、当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的 合同 29、在租赁管理中实施 CRM 主要涉及（ ）方面的工作。 ①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；④数据统计与分析；⑤租赁期后的服 务；⑥个性化服务 A、①②③⑤⑥ B、②③④⑤⑥ C、①②③④⑥ D、①②③④⑤ 30、实行一级成本核算的物业管理企业， （ ）中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用 中。 A、公司经费 B、工会经费 C、营业成本 D、存货盘亏 31、在人工成本的估算中福利费包括（ ） 。 A、福利基金 B、工会基金 C、教育经费 D、以上全部正确 32、成本预算也称（ ） 。 A、成本计划 B、成不估价 C、成本策略 D、成本方针 33、关于成本控制的分类，下列不是接控制机制分类的是（ ） A、事先控制 B、前馈性控制 C、防护性控制 D、反馈性控制1534．在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是（ ） 。 A、业主的目标 B、物业描述 C、合同期限 D、成本分配 35、期前物业服务合同是（ ） 。 A、双务合同 B、有偿合同 C、要式合同 D、诺成合同 36、物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业管理企业的 过程，指的是（ ） 。 A、物业管理招投标 B、物业管理招标 C、物业管理投标 D、以上全是 37、市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是（ ） 。 A、纯粹风险 B、社会风险 C、特殊风险 D、投机风险 38、下列关于保险的一般原则中近因原则的说法，正确的是（ ） 。 A、近因是时间上最接近风险损失的原因 B、近因不是指促成风险损失的最直接的原因 C、近因不 是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因 D、近因即是时间上最接近风 险损失的原因，也是指促成风险损失的最自接的原因 39、保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是（ ） 。 A、都是要式合同 B、都是继续性合同 C、都是附合合同 D、都是诺成合同 40、在企业财务活动中，物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指 的是（ ） 。 A、资金筹集 B、资金运用 C、资金耗费 D、资金回收 41、物业管理绩效评价的基本要素（ ） 。 A、评价指标 B、评价标准 C、评价方法 D、以上全是 42．总资产报酬率的计算公式是（ ） 。 净利润 息前税前利润 A、 总资产报酬率= ×100% B、总资产报酬率= ×100% 平净资产 平资产总额 主营业务收入净额 平资产总额 主营业务收入净额 平均流动资产总额C、 总资产报酬率=×100%D、总资产报酬率=×100%43、传输企业财务信息的重要工具和载体的是（ ） 。 A、资产负债投告 B、企业财务报告 C、企业利润报告 D、现金流量报告 44．如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为（ ） 。 A、0.8 B.0.9 C.1.0 D.1.2 45、按照物出经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为（ ） 。 A、向物业业、租户提交的物业管理报告 B、向高层次管理者提供的物业管理报告 C、向投资者董 事会提交的物业管理报告 D、以上全部正确 46、写字楼物业管理常规目标包括（ ） ，其互相渗透。 A、经营、管理、销售 B、经营、管理、服务 C、经营、销售、服务 D、管理、销售、服务 47、写字楼的相户选择，考虑的主要准则是（ ） 。 A、潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B、财务稳定性和长期盈利能力 C、所需的面积大小及其 需要提供的特殊管理服务的内容 D、以上全是 48、写字楼安全管理中， （ ）已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。 A、信息安全 B、工程安全 C、消防安全 D、治安安全 49、下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是（ ） 。 A、快与慢之分 B、全与缺之分 C、有与无之分 D、明与暗之分 50、 （ ）的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。 A、百货商店 B、零售市场 C、超级市场 D、小卖部 51、零售商业物业运作的相关理论主要集中在（ ） 。 A、中心地理论 B、同类零售商聚集理论 C、需求外部效应理论 D、以上全是1652、零售商业物业策略的核心内容是（ ） 。 A、制定租赁方案 B、制定租贷管理 C、运行管理 D、运行方针 53．正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中（ ）是根本。 A、策略 B、计划 C、费用 D、以上全是 54、不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中（ ）是目前最稳妥的方法。 A、成立分公司 B、成立子公司 C、组建项目都 D、组建管理中心 55．下列（ ）不是房地产业和房地产市场对物业经营管理产生的需求。 A、房地产组合投资管理的需求 B、房地产资源管理的需求 C、设施管理的需求 D、不良物业 资产管理的需求 56、在企业资产负债表中，物业资产包括（ ） 。 ①建筑物；②在建工理；③土地；④租赁费用；⑤自然资源；⑥财务；⑦其他 A、①②③④⑤⑥ B、①②③④⑤⑦ C、①②③④⑥⑦ D、①③④⑤⑥⑦ 57、国际设施管理协会是（ ） 。 A、IFMA B、IFAM C、IAMF D、IMAF 58、从财务分析的角度来看不良资产包括（ ） 。 A、以开办费、待摊费用表现的不良资产 B、以无形资产形式表现的不良资产 C、以存货形式表现 的不良资产 D、以上全部正确 59、提出”可持续发展”思想的是（ ） 。 A、WCED B、WCDE C、WDEC D、WECD 60、目前，我国宜采用的商务形式为（ ） 。 A、电子商务 B、合作式商务 C、协同或商务 D．供应式商务 二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有一个错项。 错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5） 61、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（ ） 。 A、服务对象不同 B、地理位置不同 C、服务内容不同 D、建筑设计和装潢风格不同 E、收 税机关不同 62、居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时 要考虑的主要因素包括（ ） 。 A、市政公用和公建配套设施完备的程度 B、公共交通便捷程度 C、环境因意 D、居民人口与 收入 E、人口增年数量 63、下列关于设备更新的特点分析，正确的是（ ） 。 A、设备更新的核心工作， 是确定设备的经济寿命 B、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 C、 比较设备的费用和利益 D、设备更新分析以费用年值法为主 E、只比较设备的费用 64、下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（ ） 。 A、以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续 B、以横轴为时间轴，向右延伸装示时间的延续 C、 若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代 数和看成在计算周期未发生，称为期末惯例法 D、为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况 绘成现金流量图时，都把初始投资 P 作为下一周期期末 E、相对于时问坐标的垂直箭线代表不同时点 的现金流量 65、下列说法错误的是（ ） 。 A、起价是指所销售的商品房的最低价格 B、标价又称报价、表格价，即买方的要价 C、成交价是 商品房买卖双方的实际交易阶格 D．成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平 E、 均价是所销售商品店的平均价格 66、市场法又称（ ） 。 A、市场比较法 B、比较法 C、估价法 D、成比法 E、土地法 67、下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有（ ） 。 A、收入的变化 B、其他商品的价格变化 C、对未来的预期 D、政府政策的变化 E、商品的17变化 68．反映和描述房地产市场状况的指标，包括（ ） 。 A、可供指标 B、供给指标 C、需求指标 D、市场交易指标 E、矢量指标 69、房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（ ） 。 A、房屋租赁不转移房屋的所有权 B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 C、房屋租赁关系是一 种经济要式契约关系 D、房屋租赁关系因所有权的转移而终止 E、租赁双方都必须是符合法律规 定的责任人 70．按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（ ） 。 A、公房租赁 B、定期租赁 C、私房租赁 D、自动延期租赁 E、意愿租赁 71、关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（ ） 。 A、固定成本 B、变动成本 C、半固定或半变动成本 D、租金 E、利息支出 72．目前，我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式有（ ） 。 A、直取制 B、间接制 C、包干制 D、付金制 E、酬金制 73、前期物业服务合同具有的特征包括（ ） 。 A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 B、前期物业服务合同由业主委员会和物业管 理企业签订 C、前期物业服务合同具有过渡性 D．前期物业服务合同是要式合同 E、前期物业 服务合同是诺成合同 74．物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还 要注意（ ） 。 A、 “宜细不宜相”的原则 B、不应有无偿无限期的承诺 C、实事求是留有余地 D、明确界定违 约责任与处理方式 E、不确定 75．财会报告分析工作，一般应当按照以下的（ ）步骤进行。 A、财务报告分析准备阶段 B、财务报告分析实施阶段 C、财务报告分析报告阶段 D、财务报 告分析编写阶段 E、财务报告分析整理阶段 76、保证非收益部分的合理使用需要促进（ ） 。 A、共用空间的合理配置 B、分阶段的合理配置 C、管理服务空间的合理配置 D、设备空间的 合理配置 E、不确定 77、物业经费管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（ ） 。 A、 计算可出租面积 B、 计算可使用面积 C、 出租单元的面积规划和室内装修 D、 调整租金 E、 管理财务 78、购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（ ） 。 A、商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求 B、选项范围，在充分了解消费者及其需 求特点的基础上确定 C、商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量 D．橱窗陈设，必须能吸引 消费者注意并能驻足观看 E、物业维护，负责承租范围 79、管能化小区的物业管理，主要包括（ ） 。 A、通信功能的管理 B、安全技术防范 C、信息服务 D．对管理人员进行培训 E、杜区服务 功能 80、下列（ ）不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变规的 过程。 A、重组 B、公开出售 C、以资抵债将债权转为物权 D、实施债转股将债权转为股权，通过阶 段性持股后适时转让股权 E、采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务18参考答案一、单项选择题 1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 C B C C C D D B A B 2 8 14 20 26 32 38 44 50 56 D C A D D A C A C B 3 9 15 21 27 33 39 45 51 57 A C B A B A A D D A 4 10 16 22 28 34 40 46 52 58 D A D D A B C B A D 5 11 17 23 29 35 41 47 53 59 B B B A C C D D C A 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60 C D A C C B B B B C二、多项选择题 61 67 73 79 ABCD ABCD ACD ABCE 62 68 74 80 ABCD BCD ABCD CDE 63 69 75 ABDE ABCE ABCD 64 70 76 BCE BDE ACD 65 71 77 BD ABC ABCD 66 72 78 AB CE ABCD19全国物业管理师执业资格考试命题预测 10 套卷物业经营管理（四）一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1．市级购物中心的建筑规模一般在（ ） 。 A、3 万O以上 B、5 万O以上 C、8 万O以上 D、10 万O以上 2、 （ ）完成质量的好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。 A、支出的分配 B、现金流和成本管理 C、日常维修和维护 D、设施设备管理 3、面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资是（ ） 。 A、房地产开发投资 B、房地产企业投资 C、房地产置业投资 C、房地产股票投资 4、房地产投资首先面临的是（ ） 。 A、系统风险 B、个别风险 C、比较风险 D、时间风险 5、下列不是影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是（ ） 。 A、与其他商业设施接近的程度 B、周围土地利用情况和环境 C、易接近性 D、易改变性 6、下列不是现金流入的是（ ） 。 A、销售收入 B、出租收入 C、利息收入 D、工地费用 7、 某投资者向银行贷款 200 万元． 期限为 3 年， 年利率为 8%， 若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息， 到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为（ ）万元。 A、280 B、38O C、48D D．580 8、一年内多次复利时，每年年末终值比年初的增长率为（ ） 。 A、名义利率 B、实际利率 C、同期利率 D、时间利率 9、下列说法错误的是（ ） 。 A、设备更新源于设备磨损 B、设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗 C、设备的有形 磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值 D、有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰 旧设备，更换新设备 10、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。 如果当前房地产市场上，写字楼物业的投资收益率为 18%，则该投资项目的财务净规值和财务内部收益率 为（ ） 。 年份 购楼投资 净租金收入 净转售收入 0
3 4 5 6 7 8 9 10A、18％ B、18．07％ C、18．17％ D．18.27％ 11、 （ ）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 A、偿债备付率 B、资产负债率 C、借款偿还率 D、盈余偿期率 12．物生价格实质上是（ ）价格。 A、交换代价 B、使用代价 C、物业权益 D、物业利益 13、现有一套建筑面积为 100 O，单价为 3000 元/O的住房，若从成交日期时起分期付清，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 10 万元（假定年折现率为 5%） ，则实际总价为（ ） 万元。 A、30 B、28.5 C、28.47 D、29.28 14．投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条 件。 A、大于 B、小于 C、大于或等于 D、小于或等于 15、下列关于使用价值和交换价值的说法，错误的是（ ） 。 A、一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用 B、交换价值，是指该种商品同20其他商品相交换的量的关系或比例 C、人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值 D、 没有使用价值肯定就没有交换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值 16、下列情况会导致物业价格降低的是（ ） 。 A、随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多 B、一个地区中的居民的素 质低，构成复杂，社会秩序欠佳 C、人口密度地区，求多于供 E、人口密度大幅度增加可能刺激 商业、服务业的发展 17、某家物业预计未来每年的净收益为 8 万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为 8.5%，则 该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A、91.52 B、94.12 C、93.32 D、95.64 18、下列不是市场法适用对象的是（ ） 。 A、别墅 B、写字楼 C、标准厂房 D、纪念馆 19、下列属于影响房地产市场发展的经济因素的是（ ） 。 A、家庭收入水平及公布 B、家庭户数与规模 C、家庭生命周期 D、社会福利 20、 （ ）的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决是开发的商品房数量。 A、房地产开发成本 B、政府政策的变化 C、对未来的预期 D、房地产市场的运作机制 21．房地产市场指标中灭失量是指（ ） 。 A、报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类分别统计 B、房屋存量在报告期内由于各 种原因（毁损、拆迁）灭失掉的部分 C、报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例 E、报告期 期内施工的全都房屋建筑面积 22、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给（ ） 。 A、具有非同质性 B、缺乏弹性 C、具有广泛性 D、具有多样性 23、房地产市场状况分析中，市场细分的具体内容包括（ ） 。 A、目标使用者的状态 B、行为 C、地理分布 D、以上全是 24、制定物业管理计划的前提是（ ） 。 A、物业现状分析 B、邻里分析 C、明确业主目标 D、进行房地产市场分析 25、不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变的是（ ） 。 A、定期租赁 B、自动延期租赁 C、周期性租赁 D、意愿租赁 26、租金收益可能由于（ ）增加而较预期收益减少。 A、空置量 B、空置率 C、灭失量 D、存率 27、当事人意思表示一致即告成的合同是（ ） 。 A、双务合同 B、有偿合同 C、诺成合同 D、要式合同 28、北京中关村地区，零售商业物业主要以电子商场为主，其租产大部分都是批发和零售计算机相关产 品的经销商，这说明（ ） 。 A、业主的要求会影响到对目标租户群体的定位 B、物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的 位置 C、物业所处的子市场，需求群体有明显的差异 D、物业所处区域的商业待证会影响租赁对 象的构成 29、实际的 CRM 分为（ ） 。 A、管理思想层 B、软件产品层 C、管理系统层 D、以上全是 30．成本按照计算依据的不同可以划分为（ ） 。 ①目标成本；②可免成本；③定额成本；④实际成本；⑤计划成本；⑥边际成本 A、①②③④ B、①③④⑤ C、①②④⑤ D、①③④⑥ 31、教育经费，按工资总额的（ ）计算。 A、2％ B、1.5％ C、10％ D、14％ 32、在编制成本预算时，应首先进行（ ） 。 A、成本预测 B、成本计划 C、成本估测 D．成本规划 33、 （ ）有时也称为重要原则，它主要应用于成本的事中控制，是保证成本有效控制的重要手段。 A 全面控制原则 B、讲求经济效益原则 C、责、权、利相结合原则 D．例外管理原则2134、对于经营性的物业，以及租凭为主的高档居住物业，物业管理进行的是（ ） 。 A、出租经营的物业管理 B、管理服务的物业管理 C、出租经营与管理服务并重的物业管理 D、 以上全是 35、根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业 管理企业的，应当签订书面的（ ） 。 A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、中期物业服务合同 D、前期物业合同 36、物业管理招投标实质是一种市场（ ）行为。 A、单向选择 B、双向选择 C、多向选择 D、以上全不对 37．风险成本包括（ ） 。 A、防范、分散或转移风险的费用 B、风险所带来的损失及处理费用 C、风险的社会成本 D、 以上全是 38、履行保险合同的首要原则是（ ） 。 A、诚信原则 B、可保利益的原则 C、近因原因 D、比例分摊原则 39．物业管理工作中经常涉及的保险类型是（ ） 。 A、财产保险 B、雇主责任保险 C、公众责任保险 D、以上全是 40、财务管理目标又称（ ） ，是指企业进行财务活动所要达到的目的。 A、筹资管理目标 B、投资目标 C、理财目标 D、决策目标 41、基本指标总得分=（ ） 。 A、本档基础分＋调整分 B、指标权教×本档标准系数 C、 ? 单项基本指标得分 D．指标权教 ×上档标准系数 42．政府有关部门根据企业监管的需要或者财务分析的需要等，为别或联合组织的物业管理企业绩效评 价是（ ） 。 A、政府评价 B、社会评价 C、企业集团内部评价 D、企业自我诊断评价 43、 （ ）是实施物业管理绩效评价的基础。 A、评价指标 B、评价标准 C、评价方法 D、评价准则 44、通过对利润表的分析，可以了解的内容是（ ） ， A、一定时期企业的盈亏状况 B、企业盈亏的原因及构成 C、有助于评估企业的获利能力 D．以 上全部正确 45、反映，提供和传输企业财务信息的书面报告文件是（ ） 。 A、物业经营管理工作总结 B、物业经营管理财务报告 C、物业经营管理工作计划 D、物业经 营管理财务总结 46、为了更顺利地达成写字楼的物业管理目标，应该注意以下（ ）工作策略。 A、 分阶段提供物业管理服务， 清楚界定服务范围 B、 确保提供 “合同服务” 适时提供 “超值服务” C、 合理保证非收益部分的使用需要 D．以上全部正确 47、潜在租户的经营内容应该与写字楼中已有租户所经营的内容相协调，其（ ）应能加强或强化大 厦的整体形象。 A、利润 B、财务状况 C、信誉 D、效益 48、 （ ）是高层写字楼最重要的消防武器。 A、多功能消防系统 B、自动消防系统 C、手动消防系统 D、专业消防系统 49、物业管理企业的选择有一系列的标难可供遵循，这些标准包括（ ） 。 ①能否令业主满意；②能否令上级满意；③专业的服务水平；④非凡的服务态度；⑤向业主提供信息的 能力；⑥管理计划 A、①②③④ B、②③④⑤ C、①③⑤⑥ D、③④⑤⑥ 50、最早的现代购物中心建成于（ ） 。 A、英国 B、日本 C、法国 D、美国 51、下列说法不正确的是（ ） 。 A、零售商业物业规模越小，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强 B、零售商业物业应拥有22高质量的内部设施，室内环境应十分舒适以延长消费者在其中的逗留时间 C、购物中心的设计还应便 于消费者进出 D、交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素 52、 （ ）是商业经营失败的最大原因，这就要求物业管理企业对租户开展的每一项新的商业经营项目 都要进行认真的分析研究。 A、高于预期的资本回报水平 B、低于预期的资本回报水平 C、高于收益的资本回报水平 D、 低于收益的资本回报水平 53、对一个新建成的零售商业物业而言，设施维护费占总费的（ ） 。 A、40％ B、30％～35％ C、3％～5％ D、1％ 54．可持续发展的物业管理除了常现物业管理内容外，还应融入的要素是（ ） 。 A、控制室气质量，提高大气洁净度 B、加强雨水、污水的排放、处理和再利用 C、垃圾分类处理 D、以上全面正确 55、投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险（ ） 。 A、上升 B、下降 C、不变 D、不确定 56、企业物业资产管理是指（ ） 。 A、企业对主营业务的物产资产管理 B、调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值的管理 C、企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理 D、企业为了生产和持续发展而拥有或租用的 房地产的物业资产的管理 57、设施管理信息系统的英文简写为（ ） 。 A、FIMS B、FSMI C、FMSI D、FMIS 58、我国处置不良物业资产的主要目标是（ ） 。 A、最大限度地出售不良物业资产，减少损失 B、在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净 现值回报 C、尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响 D、尽量增加对中低收入者的 住房供应量 59、除了（ ）之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任，项目一日发生问题，物业管理 企业难逃干系。 A、子公司 B、分公司 C、项目都 D、管理中心 60、关于智能化小区的说法，正确的是（ ） 。 A、利用现代计算机技术、通讯与网络技术，自动化控制技术和 IC 卡技术 B、采用有效的传输网络、 实现多元信息服务、物业管理安保防灾及住宅智能化的系统集成 C、为住户提供安全，舒适的家居环 境和快捷、高效的服务与管理 D、以上全是 二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有一个错项。 错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5） 61、物业经营管理中的战略性工作包括（ ） 。 A、确定战略标准 B、构建信息基础 C、决策分析 D、进行资产组合 E、讲行组合管理 62、房地产置业投资，包括房地产（ ） 。 A、置办投资 B、购置投资 C、固定投资 D、流动资金 E、固定资金 63、商业辐射区域分析的内容包括（ ） 。 A、可能的顾客流量 B、消费者的行为 C、消费者的喜好和偏爱 D、稍费者的购买能力 E、 服务态度 64、下列说法正确的有（ ） 。 A、物业的维修费用往往随着房屋及其附属设备的陈旧程度而逐年减少 B、等差序列是一种等额增加 或减少的现金流量 C、等比序列是一件等比例增加或减少的现金流量 D．等差序列，这种现金流 量序列的收入或支出每年以固定的比例发生变化 E、等比序列，这种现金流量序列的收入或支出每年 以一个相同的数量发生变化 65、价格单位由（ ）购成。 A、货币 B、单位 C、体职 D、面积 E、程度 66．成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（ ）构成。23A、折旧费 B、维修费和管理费 C、投资利息 D、保险费 E、房产税 67、在利用供求曲线图分析价格与供求数量的关系时，应该注意（ ） 。 A、更有一个单位时间周期的概念 B、为了分析问题方便，进行了除价格和供求数量外其他影响因素 都不发生变化的假设 C．为了分析问题方便，把供给和需求曲线都简化成了直线 D、当市场条件 发生变化时，供求关系曲线就会发生变化 E、开发商是否要降低价格以减少其商品房积压 68、市场交易指标包括（ ） 。 A、国内生产总值 B、房供空间使用数量 C、房地产租金 D、房地产价格指数 E、销售租 69、通常将物业租金分为（ ） 。 A、干租 B、毛租 C、净租 D、百分比租金 E、重租 70、下列情形中，房屋不得出租的情形有（ ） 。 A、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 B、不符合公安、环 保、卫生等主管部门有关规定的 C、已抵押、未经抵押权人同意的 D．仅属有争议的 E、末按 规定缴纳有关税费的 71、按照与决策的关系，可将成本分为（ ） 。 A、可免成本 B、估计成本 C、目标成本 D、计划成本 E、实际成本 72、保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，包括（ ） 。 A、保安系统费 B、保安人员人身保险费 C、保安用房用费 D、保安人员住房租金 E、保安 人员工资 73、除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺， 这是因为（ ） 。 A、在投标和承诺物业管理服条标准时，物业管理企业要量力而行 B、物业管理从本质上讲是市场经 济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物 C、无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务 不一致 D、无偿提供管理服务在实践上也是有害的，行不通的 E、物业管理的委托是有期限的， 无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的 74．编制招标书的内容有（ ） 。 A、拟招标的物业基本情况 B、物业管理的内容与要求 C、对招标的有关说明 D、物业管理考 核标准与奖罚措施 E、标底的确定及说朗 75、按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，报告可以分为（ ） 。 A、向物业业主、租户提交的物业管理投告 B、向高层次管理者提供的物业管理报告 C、向投资者 或董事会提交的物业管理报告 D、向检察机关提交的物业管理报告 E、向公安机关提交的物业管 理报告 76、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素有（ ） 。 A、提供的物业管理服务 B、可能面积的组合 C、寻租者经营业务的性质 D、寻租者将来扩展 办公室面积计划 E、租户的商业信誉 77、写字楼交通流线的管理中，层次原则包括（ ） 。 A、垂直层次原则 B、水平层次原则 C、时序层次原则 D、等级层次原则 E、主次层次原则 78、按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可分为（ ） 。 A、策划管理 B、事后管理 C．策略与运行管理 D．财务管理 E、现场管理 79、组合投资管理工作包括（ ） 。 A、制订投资方针和政策 B、投资分析 C、构建投资组合和投资组合的调整 D．投资组合风险 预测 E、投资组合绩效评估 80、实行计算机管理的物业管理企业应当遵循以下（ ）步骤。 A、建立以管理人员为中心的管理信息系统 B、建立计算机使用制度 的网络系统 D、对管理人员进行定期培训 E、在应用中发展C、建立具有与外界交流信息24参考答案一、单项选择题 1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 A C D A A B D A C B 2 8 14 20 26 32 38 44 50 56 B B C A B A A D D C 3 9 15 21 27 33 39 45 51 57 C C C B C D D B A D 4 10 16 22 28 34 40 46 52 58 A D C B D C C D B A 5 11 17 23 29 35 41 47 53 59 C A B D D B C C D A 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60 D C D C B B A B D D二、多项选择题 61 67 73 79 ABCD ABC ABCE ABCE 62 68 74 80 BD BDE ABCD ABDE 63 69 75 ABCD BCD ABC 64 70 76 AD ABCD BCD 65 71 77 ABCE AB CDE 66 72 78 ABCE ABCD CE25全国物业管理师执业资格考试命题预测 10 套卷物业经营管理（五）一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1 区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体包括百货店、大卖场以及众多专业连 锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在（ ） 。 A、5 万O以上 B、8 万O以上 C、10 万O以上 D、15 万O以上 2 把所有的成本负担都转给租户既不现实，也不明智。一般不会采用这种方式的情况是（ ） 。 A、对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资 B、由于短 期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期 收费纳入租约中 C、租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得 不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分 D、以上全都正确 3、需求曲线是一条具有（ ） 。 A、负斜率的向左下方倾斜的曲线 B、负斜率的向右下方倾斜的曲线 C、正斜率的向左上方倾斜的 曲线 D、正斜率的向右上方倾斜的曲线 4、购买力风险是（ ） 。 A、利率风险 B、成然源头风险 C、通货膨胀风险 D．政治风险 5、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，这指的是 （ ） 。 A、资本价值风险 B、比较风险 C．时间风险 D、持有期风险 6、在投资分析中，现金流出的是（ ） 。 A、销售 B、出租 C、利息 D、税金 7、某投资者以 4000 元/O的价格，购买了一套建筑面积为 1000 O的写字楼单元，银行为其提供了 15 年 期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率 60％，该贷款的年利率为 9％，按月等额还本付息的数额为 （ ）万元。 A、2.33 B、2.32 C、2.23 D、2.24 8、仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比的是（ ） 。 A、单利计息 B、利率 C、复利计息 D、利息 9、拍卖底价文称（ ） 。 A、评估价 B、保留价 C、起拍价 D、应价 10、反映开发项目投资回收能力的重要指标为（ ） 。 A、财务净现值 B、财务内部收益率 C、动态投资回收期 D、静态投资回收期 11、 “气球法”还本付息是指（ ） 。 A、借款期末一次偿付全部本金和利息 B、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清 C、在规定期 限内分期等额摊还本金和利息 D、规定期限内分期归还等额的本金和利息 12、物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它是相对缺乏，而不是绝对缺乏，这是物业价 格的（ ） 。 A、有用性 B、有效需求性 C、稀缺性 D、效绩结果 13、理解成交价格，应对真形成机制，下列分析正确的是（ ） A、卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格 B、买价是站在买者的角度，指买 者购买物业时所愿意支付的价格 C、卖价和买价都是买卖双方中某一方所愿意接受的价格 D、以 上全部正确 14、规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价按（ ）确定。 A、保本微利原则 B、薄本微利原则 C、政府干预原则 D、市场调节原则 15、随着时间的流逝而上下波动的是（ ） 。 A、原始价值 B、财面价值 C、市场价值 D、买卖价值2616、引起人口数量变化的一个重要因素是（ ） 。 A、人口增长 B、人口素质 C、家庭人口规模 D、人口平均收入 17、杜搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括（ ） 。 ①交易实例物业；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况；⑦保险 A、①②③⑤⑥⑦ B、①②③④⑤⑥ C、②③④⑤⑥⑦ D、②③④⑤⑦ 18、由买方缴纳的税贾有（ ） 。 A、营业税 B、城市维护建设税 C、契税 D、土地增值税 19、房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ） 。 A、规划限制 B、价值量大 C、土地总量有限 D、房地产不可移动 20、房地产使用权目前主要是（ ） 。 A、土地使用权 B、土地占有权 C、土地收益权 D、土地所有权 21、下列土地权利属于债权的是（ ） 。 A、典权 B、租赁权 C、永佃权 D、 ．地设权 22、 （ ）对价值的决定作用是房地产独有的。 A、房地产的实物 B、房地产的价值 C、房地产的区位 D、房地产的权益 23、房地产估价中的价值，一般是指（ ） 。 A、财面价值 B、投资价值 C、使用阶值 D．交换价值 24．下列关于物业管理计划说法有误的是（ ） 。 A、它是物业管理规划一系列与过程的结果，是物业管理师思想的具体化 B、是对现行行动的一种说 明 C．是构思前累，预测未来，确定欲达到的目的和取得的成果 D、是调查、预测、预见、谋划 和预言的过程 25、出租私有房屋是一种（ ）行为。 A、物业经营 B、物业资产经营 C、物业收益处分 D、物业处分 26、预算中物业经营管理的量化目标是（ ） 。 A、预期收益估算 B、允许空置率 C、经营费用 D、以上全部正确 27、 （ ）决定了物业租赁所面向的目标市场群体在该物业类型市场中所处的位置。 A、物业的档次 B、物业所处区域 C、物业的商业特征 D、业主的要求 28、区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于（ ） 。 A、确定当事人履行合同义务时应达到的程度 B、确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度 C、确定当事人履行合同义务时应完成的程度 D、确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及 违约责任大小 29、从 20 世纪 90 年代起，CRM 市场营销策略提供了一种（ ）的理念和初步方法。 A、以效益为中心 B、以产品为中心 C、以客户为中心 D、以员工为中心 30、物业管理成本中营业成本包括直接材料费，下列属于直接材料费的是（ ） 。 A、零件 B、低值易耗品 C、包装物 D、以上全是 31、物业管理服务成本，主要包括（ ） 。 ①人工费；②办公费；③保安费；④清洁费 A、①② B、③④ C、①②③ D、①②③④ 32．物业管理服务中， （ ）是物业管理企业始终关心的问题。 A、是否有相应的技术经济措施保证 B、如何提高物业管理资金的使用效益 C、编制的财务预算是 否符合公司的实际情况 D、如何完善和修订各项技术经济定额 33、着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方 向的是（ ） 。 A、成本的事先控制 B、成本的事中控制 C、成本的事后控制 D．以上全部正确 34．物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是（ ） 。 A、宪法 B、前期物业合同 C、物业服务合同 D、合同法 35、下列属于与保险合同直接发生关系的是（ ） 。27A、受益人 B、保险人 C、保险代理人 D．保险经纪人 36、要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁”是物业管理招投标中的（ ）原则。 A、公平 B、公开 C、公正 D、合理 37、风险管理是指（ ） 。 A、有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失 B、利用各种自然 资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程 C、以最小的经 济达到分散、转移、消除风险 D、以保障人们的经济利益和社会稳定为基本目的 38、 （ ）对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。 A、诚信原则 B、近因原则 C、可保利益原则 D．比例分摊原则 39、前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，倒如（ ） 。 A、管理遗留扫尾工程 B、空置房出租 C、空置房看管 D、以上全部正确 40、 （ ）是物业管理企业持续经营的前提条件。 A、资金筹集 B、资金回收 C、资金运用 D、资金分配 41、 （ ）是传输企业财务信息的重要工具和载休。 A、企业财务报告 B、企业会计报表 C、企业财务报表 D．企业现金流量报告 42、 （ ）是相关主体在实践活动听产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果。 A、绩效 B、业绩 C、效率 D、效果 43、下列关于物业资产管理项目绩效评价的结果说法正确的是（ ） 。 A、是物业管理企业提交给业主的物业资产管理报告的重面内容 B、是物业管理企业自身评价物业资 产管理工作的成果 C、是寻求改善物业资产管理工作途径的重要手段 D．以上全部正确 44、功效系数=（ ） 。 A、 ? 单项基本指标得分 B、本档基础分＋调整分 C、 指标实际值－本档标准值 上档标准值 该部分权数 45、管理情况和费用情况越（ ）越容易让业主、租户消除疑虑，也能增进他们与物业经营管理企业 之间的沟通。 A、主观 B、客观 C、透明 D、封闭 46、良好的（ ）常常可议掩盖写字楼建筑的许多缺陷。 A、位置 B、级别 C、建筑的吸引力 D、空间布置 47、 （ ）关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。 A、计算可出租或可使用面积 B、室内装修 C、出租单元的面积规划 D、租金的调整 48、 《工程技术工作规程》的主要内容包括（ ） 。 A、强、弱电技术工作规程 B、机电技术工作规程 C、综合技术工作规程 D、以上全部正确 49、没有空置可能预示着物业的租金水平（ ）市场租金。 A、低于 B、高于 C、持平 D．无法比较 50、 （ ）对购物中心业主及管理者而言，是表示稳定的收入来源。 A、优秀的零售技术 B、成功的招租 C、长期的物业维护 D、好的财务管理 51、最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离 家最近的商店去购物的理论是（ ） 。 A、需求的外部效应理论 B、同类零售店聚集理论 C、中心地理论 D、以上全部不正确 52、潜在用户有否足够的（ ）来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一 个方面。 A、储备基金 B、维护费用 C、前期基金 D、预期资金 53、对零售商业物业实行的管理策略，包括（ ） 。 A、管理模式 B、管理承诺 C、管理期限 D、以上全是 54．中国科学院可持续发展研究组对可持续发展理论进行了深入的研究，并从（ ）总结了可持续发 展的内涵与实质。28D、该部分指标得分A、经济学方向 B、社会学方向 C、生态学方向 D．以上全是 55、完整前组合投资管理的内容包括（ ） 。 A、投资分析 B、投资决策与运作 C、投资绩效评估 D、以上全是 56．通