河南商城 另类崛起 - 『 今日商城 』 - 缘在商城|商城县论坛 —— 河南省商城县人的...
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河南商城 另类崛起 - 『 今日商城 』 - 缘在商城|商城县论坛 —— 河南省商城县人的...
在内，位于偏远的南部。在内，又处于偏远的东南。以城关为中心，商城县东距安徽省会合肥市208公里，南至湖北省会武汉市234公里，西到信阳市165公里，北到省会更是远达467公里。这样的地理位置，加上传承及人文环境，这个鄂豫皖交界的县份，更像是安徽或者湖北所辖，而非河南所有。与邻近的省管县固始比起来，商城县面积约为对方的7/10，人口不到对方一半，经济发达程度相当，城关常住人口远远不及对方。但令人惊讶的是，后者城关却远远超过对方。目前，商城县城关镇住宅，6层以下的低层楼房，每平米大约在2400元；而固始县城关镇临街楼房每平米却在2000米以下，每平米在1200元左右的楼房随处可见。据统计，这样的房价，在信阳市8县2区里，仅次于信阳市区。而随着商城县城关“地王”的诞生，商城县城区住宅价格估计还会水涨船高，继续涨下去。县城地王这是一块看上去很不起眼的地块，它位于河南省商城县短途汽车站的南边。汽车站北边是穿越县城的陶家河，河对岸一大片平坦的土地，是规划中的商城县委、县政府新办公用地。汽车站南边的这块地，总面积75亩，看上去荒草丛生。这块地原来是县农场的试验田，原来是地道的农田，但随着县城不断地扩建，这里也再不复有原来田园般的宁静。除了几年前从县城里挪来的短途汽车站，东、南、西三边，近几年也都已被陆续开发的居民小区占满。东边是紧挨陶家河的金穗花园，西边是正拔地而起的碧云天，南边是连片建设的不知名联排别墅，里面住的是这个县城里最早富起来的一批人。这块本来不太知名的地，近日来引起不少人的关注。不是因为别的，而是因为它刚刚成为这个豫南县城里的地王，创下了总价近1.7亿的拍卖价。不仅如此，这块地也是房改以来县里公开拍卖的面积最大的地块。“这是恶性竞争的结果。照我们的估算，如果严格按规划建设，中标者肯定会亏本。”县城建局一位知情人士说。在城建局的规划中，这块土地上的建筑面积最大为12.5万平米。按此计算，楼面价为每平米1360元，加上每平米1000元左右的建安成本，楼面价达到每平米2360元；这还不算配套设施、勘察、设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税等费用。 现在，商城县城里6层以下的房屋，每平米最高为2400元，6-18层的小高层每平米最高价为3000元。看上去，如果建成小高层，这块地皮还有钱可赚。但考虑到开发商的融资成本，能不能赚钱就有些悬。上述知情人士说，现在商城的开发商自有资本都不是很多，多数是靠银行贷款和民间融资。银行贷款现在比较困难，民间融资的成本大概在月息2分到3分，年息在24%-36%之间。在县城里从事房地产开发的江华（化名）说，参与这次竞标的企业，首先要交9000万的押金，像自己这样资金不足的开发商，都无法参与竞拍。有资格参与竞拍的有3家开发商，最终拍得这块地王的是丰达房地产开发公司。这是一家武汉的房地产开发商，但实际上的主事人是商城籍人士王先生。现在在商城从事大片开发的地产商，表面上看，都来自深圳、江苏南京、浙江温州或者安徽合肥等外地大中城市，但真正的老板，与丰达地产一样，多数是商城本地人或商城籍外出经商打工的成功人士。新地王的东边，就是丰达地产开发的金穗花园和金穗宾馆。这里紧挨陶家河，旁边就是城关二小，占用的也是原来县农场的地皮。金穗宾馆旁边，是坐南朝北面向陶家河公路桥的金穗花园。这是一个小高层居住区，售楼处里，只有一位前台，看不到其他工作人员，也看不到前来询价或看房的客户。“我们这里的房子几乎都卖出去了，只剩下2楼和4楼还有两套。2楼每平米2450元，4楼每平米2650元。”听起来售价不算贵，但江华却并不看好，“这里的房子容积率太高，前后楼间距离太近，光照受影响太大。”与金穗花园的购房者相比，包租金穗宾馆整整一层楼、用于餐饮娱乐开发的黄先生似乎更不走运。在精装修上投资近百万的老黄没有想到，丰达地产的王老板会出事（因与合作方资金往来问题被查处）。现在金穗宾馆尚未竣工，正式开业遥遥无期，正让他头疼。值得庆幸的是，像县城里其他开发商一样，丰达也是股份制公司。虽然王老板出了事，其他股东还可以维持公司的基本运作。翻两番的房价商城县城每平米3000元的房价记录，是由位于县政府广场东南侧的商城大厦创造出来的。商城大厦是目前县城里最高的建筑，主楼最高17层，辅楼最高11层。因为位于县城最繁华的赤城路中段，2009年开盘时每平米2500元左右。现在，主楼每平米3000元，辅楼每平米也在2800元以上。至于一二层的商铺，价格更是达到惊人的每平米元。在大厦对面的售楼处里，销控表上几乎布满代表已售的小星星。截至9月下旬，主楼除了3层朝南的一面尚有一套外，其余的房间全部被预订。辅楼的房间也所剩无几，只有楼下商铺还在加紧招商，打出国庆每平米优惠300元的广告。这里的户型面积都比较大，最大的是145平米。预售时，交付的定金大都在10万元左右。“开盘时预订的客户，现在差不多都赚了七八万了！”每逢有人进屋询问，售楼小姐总是这样自豪地告诉对方。距离商城大厦不远的南边，就是位于陶家河南岸的紫云山庄。因为背山靠水，又邻近县、城关二中和三小，加之商城大厦的带动，房价也开始蹿升。紫云山庄的主体，原本是6层以下的低层建筑，今年春天开始规划在靠近河边的地方，建设几栋小高层，户型以130平米左右的为主。虽然规划迄今未获批准，但却在挖地基的同时，就开始对外预售，每套房子收取客户的诚意金2万元。计划正式开盘时，客户缴纳三成首付，余下可以按揭贷款。这些小高层，虽然还是纸上谈兵，但售价从年初的每平米2000元，涨到4月底的2200元，现在正向着每平米3000元挺进。“我3月份买的时候，每平米2000元，还嫌贵，怕套住了。不到半年，现在就到了2500元以上，真是太值了！”有先见之明的杨雪（化名），现在安徽淮北经商。这是他在县城买的第二套房子，本意就是准备投资用的。说起来，这还要感谢他的两位在外地当小老板的，正是这两位准备在投资买房的哥们，帮助他坚定了按揭买第二套房的决心。与杨雪相比，邓冰（化名）却是悲喜交加。邓冰的职业是公务员，2006年的时候，因为爱人下岗，就打算在县城买个门面，让爱人做生意。城关赤城路北段的商铺，2002年开盘时每间大约4万元；2006年夏天，老邓来买时，每间大约8.5万元。老邓看中坐西朝东的一间门面，想以8.2万元的价格拿下来，但对方不同意。就因为这3000元，让老邓现在后悔不迭。还是那个铺面，去年夏天被人18万元买去，而且做的还是与自己一样的粮油生意。好在老邓去年在附近的水岸名邸小区，以每平米1760元买了一套138平米的住宅，现在已经涨到每平米2400元，这让他心中平衡一些。而2008年春天，水岸名邸开盘时，受金融危机影响，售价每平米不过1200元，还卖不掉，乃至于拖欠建筑商的工钱。“现在干什么能赶上买房子呢？你辛辛苦苦一年，赶不上开发商轻轻松松一涨，每平米涨100元，一套房子就1万多；每平米涨200元，你一年就算白忙乎，工资全交给开发商都不够，这样下去，工作还有什么干头呢？所以，首要的是要有房子，至少一套，不然，你干什么都不过是替开发商打工。”像杨雪、邓冰这样因为房子而发生的悲喜剧，每天都在商城县城乡上演。最著名的一幕，还是发生在县城里。城关一位商人，因为听说苏州钱好赚，几年前将位于县交通局旁的一处两间三层的楼房，以不到30万的价格，卖给一位好友，自己全家到苏州做生意。不想这几年商城房价暴涨，原来不到30万的房子，现在已经远远超过百万。这位老哥惊喜万分，因为那位好友迄今没有付款，他也没催，现在正好方便自己把房子要回来。他请这位朋友及其他亲近的哥们，在县城最好的饭店吃了一顿，答应将对方这几年的房租一分不要，然后，把当初签订的买卖合同当着大伙的面要了回来，撕了作废。租售比赛过商城城关的房价，看上去绝对价位并不是很高。但通过房价收入比、房价租售比的分析比较，可以发现，这个中部县城的房价其实远比一般人想象的贵。按照银行的标准，房价收入比正常值在3-6倍之间，国内中小城市的房价收入比大致在6倍；合适的租售比应该在300:1-200:1之间。商城县一般或公务员，工龄20年左右，职称中教一级，月薪不过2000元左右，按夫妻二人同时参加工作计算，家庭月收入4000元。按县城一般的户型，每套基本上都在130平米左右，按每平米2400元计算，房价收入比大致为6.5倍，还算正常。如果购买商城大厦这样的小高层，按每套130平米，每平米3000元计算，房价收入比大致为8.1倍。但如果按照夫妻双双参加工作5年，职称在中教二级，月收入最高在1500元以内计算，上述两项房价收入比分别为8.5倍与10.8倍，接近河南省会郑州。以房价租售比计算，那就有点吓人了。因为经济基础薄弱，外来人口少，商城县城关楼盘多为居民自住，出租收费一直不高，租售比远低于1: 300的正常水平。黄和平（化名）2009年秋天，在邻近县高中的紫云山庄对面街道上，以每平米2200元的价位，购买了一套130平米的住宅。今年春天花费6万元装修后，秋季开学前，以每年1万元的价格，整体出租给一位来县城陪读的家长（水电气全通，提供太阳能热水器，但没有床、桌椅、冰箱、彩电等；如果提供这些，可能租到每年15000元，但家具购置费用需增加元）。这可能是商城城关同样面积的房屋（商铺除外）的最高出租价格。按不提供家具计算，这套住宅的租售比大致为1:415，接近深圳；按提供全套家具计算，租售比大致为1: 297，刚刚接近合适的标准。而位于赤城路北段的房屋，一套130平米的房子，每平米大约2400元，年租金在4500元左右，租售比大致在1:832，超过北京市区。至于商铺的租售比，与上述情况类似。邓冰租赁城关赤城路北段一间临街商铺做粮油生意，这间商铺面积30平米，每平米售价大约6000元，现在年租金大致5000元，租售比为1:432，接近深圳。县城西部新开发的园丁小区，临街商铺，一间两层，大约100平米，按照每平米3000元计算，售价大约30万元。今年秋天，购买者之一的古方全（化名），将房子简单装修后出租，每年租金9000元租出去，租售比为1:400。小老板发威商城县是一个典型的农业县，经济基础薄弱，至今还背着贫困县的帽子，财政上每年都要靠中央和省里的转移支付才能维持下去。这几年，虽然沪陕高速公路、西（安）宁（波）铁路先后建成通车，但工业上迄今依然没有什么起色，也没有承接什么东部转移来的大项目，多的倒是外出经商打工中的佼佼者回乡开店办厂，但规模都不大。但就在短短不过5年时间，商城城关的房价，至少翻了两番，远远超过周边县城。“这是商城的小气候造成的。”前述商城县城建局知情人士说。“首先是有人买，城关已开盘的楼房，几乎全部卖光。最大的购房主体，就是外出务工经商的小老板。现在，商城县资产50万以上的小老板比比皆是，200万以上的为数众多，资产千万的也不少，资产上亿的也有好几个。这些成功人士，差不多都在县城买了至少一套住房，有的更是成栋或成层购买。”“其次是商城地价高。商城城关位于山区向丘陵过渡地带，城关周围大面积的空地少。与邻近的固始相比，商城地价（净地，政府拆迁完成后的）要高得多。当年商城是一亩一亩卖地，固始却是一千亩一千亩卖，物以稀为贵，商城地价至少是固始的一倍以上，房价当然也会跟着上去。”“第三，商城县城的消费高，不仅仅是房价，衣食住行花费都不低。餐饮、娱乐、时装，商城都比较领先，也比较贵。另外，除固始、新县以外的县区，有钱人多在信阳买房，而因为地理位置原因，商城人更愿意在家乡县城置业，以便逢年过节时居住。”这一说法得到不少购房者的证实。一个在北京做豆浆生意的杨氏家族，在县城西边新开发的西苑小区，兄弟姐妹几乎每人都买了一层。在县城及周边小区，每晚的亮灯率大致在1/3，只有春节前后，外出的人们回家过年，亮灯率才会上升到八成左右。新高在望9月底，中央出台新一轮房地产调控措施。“新国五条”较之今年4月份的“国十条”，规定更细，也更严厉。但商城县城的购房者，对这些调控却几乎无动于衷。因为这些年，不论调不调控，县城的房子总是按照春稳秋涨的规律，稳定甚至跳跃着上涨。“怎么调控得住呢？在县城里买房子的，除了一般的教师、公务员按揭外，剩下的人几乎全部是现款一次性买房，你限制首付、提高利率有什么用呢？再说，现在县里几乎没有购房者身份的准确信息，很难搞清楚是不是第一套房，你又找谁去收税呢？”上述城建局知情人士感叹。事实也正如他所说的那样。正在城关西南部崇福公园旁边开工兴建的华兴大厦，也是一个小高层建筑。江华说，那是他的一个同学的哥哥开发的，因为邻近公园，开盘价准备直接定在每平米3000元。目前，不仅县城城关房价高企，商城县下面的乡镇房价也是不断攀升，尤其是北部位于西宁线边上的上石桥镇、刚刚并入三里坪乡的双椿铺镇，这几年地皮价格飞涨，其涨幅甚至超过县城。最新的消息是，紧邻县城的鲢鱼山乡，不仅大片农田被征，房价也直线上升。建于该乡地面，位于鲢鱼山水库库区不远，距离县城中心约4公里的综合市场，一期工程尚在施工，一间两层，每平米5000元，总价约40万元的街面商铺，首付5万元，3年付清，刚发布消息，就已经被一抢而空。但这样的状况，也引起不少人的担忧。上述城建局知情人士的一位亲戚，国庆节回家探亲时，原计划在县城买一套住宅。但这位知情者却劝他暂时还是不要出手，如真想投资，不如买一间合适的门面房租出去；或者直接将钱借给知根知底的开发商吃利息，或自己直接参股分红，这样都比买一套住宅，干等着升值划算。
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