昨天买了份房地产报，快速浏览了一下，舌头半天没缩回去。上海的房价又噌噌的上去了一截。二手房，在上海浦东花木路一带，居然也可以卖到10000元/平方米。那个破地方，我曾经住了一年，在我的印象里，也就是个
我的图书馆
昨天买了份房地产报，快速浏览了一下，舌头半天没缩回去。上海的房价又噌噌的上去了一截。二手房，在上海浦东花木路一带，居然也可以卖到10000元/平方米。那个破地方，我曾经住了一年，在我的印象里，也就是个
“你挣多少钱？” ——这样的直白问题，在现实生活中确实很难问出口；但在网络上，众多网友却把“晒工资”变成一种流行。对很多人来说，“晒工资”是个新名词，是指将自己的工资收入、年终奖金公布在网络上。不可否认网络已经颠覆了新一代草根的思想。 据统计，教育、石油石化、邮政、公务员、银行职员等五类职业的工资条最受网民注意。在众多“工资条”中，我们发现，南方和北方、东部和西部相同职业的工资有着明显的差别。 下面来看看我们的工资PK台！看来中国的贫富差距确实很大呀！ 首先上场的是工资收入相对较高的网友：（排名不分前后） 1 偶，外企市场主管，基本工资8000，平时吃喝交通电话都报销，平均，奖金大概3000，有时有灰色收入几万不等。。年底分红主管级100000。这一年还行。。目前死也不跳槽。。 2 加双粮，加过节费，奖金以及安全奖计生奖之类的，才6000多点，郁闷啊！ 3 房地产销售副总：月薪2万。行业平均年薪也有65000元。 4 机场高速中层干部：月薪23190.09元。岗位基本工资5500、岗位绩效工资23104、各种津贴、加班、补贴。 5 杂志社编辑：月薪5500元（外加灰色收入1000元左右）。基本工资1450元、奖金650元、稿费300－500元。 6 苏州外企部门经理：月薪7575。底薪10,400、综合福利200、个人公积金2000、公司公积金2018、所得税1025。 7 上海，网站编辑，月薪8千，扣完税收和四金6200，兼职每个月不等，工作6年，觉得很累，想辞职不工作，做兼职…… 然后上场的是工资收入相对较低的网友：（排名不分前后） 1 我，南通外贸业务员1800加提成，由于老板是个金公鸡，想捞点灰色收入很难！！交3保，年底再拿一点，几乎不够花，常常是负翁！ 2 我和楼上的一样，没的晒，因为失业中……工资我人生最大的伤心事。 3 我做软件销售的工资特别低1200；苏州大专教师，研究生学历，2300；外贸，本科，3K，广东小城市…… 4 我在豫南的一个城市工作，事业单位：(人民币)，基本工资 ：840 每个月下工地时的补作：900，年底分红:6000 这样的工资太少了阿…… 5 俺想辞职，回家种地了，养几头猪，养几只鸡，养点羊啊什么的，几年就能脱贫致富奔小康了……
——————————————————————— 工资条“晒”出的秘密 　　岁末年初，各种年终的统计数字纷纷浮出水面。与此同时，网上出现了为数众多且热情日益高涨的“晒族”。这些人，热衷于把自己的工资、奖金等各种收入原原本本地展示在网上，供所有人参考。 　　北大副教授阿忆当属最有名的“晒族”。去年他在网上公布了自己的工资条，称月收入总计4786元，不够日常开销，不得已要到处打工。阿忆这一“晒”，可谓轰动。一时间，网上口水横飞，热评如潮。 　　晒工资，看来并非仅仅展示一下工资单。这背后更多的是民众对个人收入的抱怨。 　　中国GDP连续多年保持惊人增速，但工资总额占GDP的比重却下降了。经济增长，百姓却没有切实感受到工资增长，倒是物价一个劲地在涨……钱，都到哪里去了？
岁末年初网上流行“晒工资”
　　再过十多天，企业就会陆续发放年终奖，而“晒”工资则成了最近的大热门。一些网站和论坛上，“晒工资”的帖子比比皆是，点击量和人气都极为可观……
网上曝光各行各业“工资单”
　　一般“晒工资”者，并未扫描自己的工资单然后以图片上传。但基础工资、职务工资、级别工资、工龄工资、各种补贴和津贴、绩效奖金……项目完备，数字清楚，可信度不低。对各种“工资条”做一下整理，仅供参考，欢迎对号入座。
网上曝光工资有四大心理动机
　　时下流行的“晒工资”，实际上是人们对于“信息开放”的一种心理需求表现，从某种意义上说，也是人们在改革开放后逐渐对工资“守口如瓶”导致的“心理压抑”的一次解放运动。1“炫富”：收入丰厚的中产阶级，想获得被认同的“优越感”和“成就感”。2“宣泄”：职场失意者，借自己微薄且不公道的工资表达不满。 3“攀比”：占中国社会60%的大多数人，想显得“出类拔萃”。4“交流”：对自己工资怀疑的人，希望借助信息交流，达到知己知彼的目的。
你对自己的工资满意吗
　　对于工资，目前人们似乎有着诸多困惑：现有的工资水平是否与改革开放、GDP增长以及经济全球化等大背景相适应？现行的工资结构是否体现了市场经济的利益分配特征？是否需要重新定价中国的劳动力价值、改革现有工资制度？
低工资的国度：我们都是“廉价劳动力”
　　改革20多年里，什么因素对中国经济腾飞贡献最大？是廉价劳动力，是制度变革，还是技术进步？答案可能见仁见智，但中国的劳动力廉价，几乎成了一种共识。　　1978年到2004年，中国经济高速增长了将近30年，工资却只有美国的4%，日本的5%。　　劳动者报酬总额占GDP的比重越高，表示劳动者的工资性收入在国民收入的初次分配所得份额越大，社会分配越均等、公平。　　2000年四国劳动者工资总额占GDP的比重：　　美国：58.31% 德国：53.84% 英国：55.27% 中国：12-16%
工资差异：为何他们拿得比我多
　　在我国，劳动者所获得的工资等报酬，会因行业、地区、分工等等不同而产生差异。但是当这种差异严重违背社会公平原则时，就会激化社会矛盾。例如，某些垄断行业的一般岗位，其收入水平与其贡献相背离；同样是国家公务员，在承担的职责大体相同的情况下，工资水平却存在大的差异；企业里管理者的年收入都在普通职工的20倍以上，再加上企业职工超时超劳，加班加点不计酬。相关：[中国界定高收入行业及个人] [不同行业挣12万要花多少时间]
“工资是眉毛，物价像胡须”
　　如今能源在涨价，医药费在涨，学费在涨，门票在涨，房价在涨，唯独工资不怎么涨。网友的一个比喻很妙：工资是眉毛，物价象胡子。　　如何避免物价在跑，工资在爬的局面呢？国外的经验值得借鉴。国外企业给员工涨工资是有一个规则和机制存在的，每年签订合同的时候劳资要谈判，如果物价涨了，工资也要跟着涨。但这种工资和物价联动的机制在中国是没有的。中国的劳动力也没有对工资讨价还价的条件。
工资制度到了非改不可的地步
　　一位学者指出，在我国20多年的经济高速发展过程中，本应由全社会合理分摊的改革成本，过多地由所谓“弱势群体”承载；本应由全社会合理分享的经济成果，过多地被所谓“精英团体”瓜分。现在到了下决心调整这种状况的时候了。
GDP增长了，钱都哪儿去了
　　很多人并不知道，除了业绩上升、职位提升之外，还有什么涨工资的理由。其实，中国经济增长本应带来工资总额增长的。但事实上，近二十多年来我国工资总额占GDP的比重一直在下降：1980年、1990年和2000年分别为17％、16％和12％。　　那么，经济增长所创造的那些钱都去了哪里呢？国家信息中心经济预测部主任范剑平认为，经济增长的好处过多地分配给了政府和企业，尤其是垄断企业。相关：公务员涨工资能带动全民收入的增长吗
经济增长在居民、企业和政府三者间分配
<font color=#8年
<font color=#8年
<font color=#3年
工资立法：让所有人都享受到经济增长的成果
　　2006年上海全市生产总值比上年增长了12%，老百姓的&#8220;钱袋&#8221;有没有跟着鼓起来呢？今年上海&#8220;两会&#8221;上，代表、委员们纷纷建言，形成职工工资正常增长机制，立法机关应尽快制定工资法，加大规范企业工资支付行为的力度，在加班工资基数、计件工资定额等方面作出明确规定，并建立企业工资支付信用、工资支付报告等一系列制度。
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&
喜欢该文的人也喜欢是这样,我的一个朋友买了一套二手房,没有房产证,是亲戚介绍的,那房是以前占地回迁的房子,但是,他们签了一份合同,上面已说明那房可以由我的朋友自由买卖,并享有一切以后国家占地所享有的补偿,但他还是有点担心想在这寻求帮助
先不讨论是不是能买，我给你举例说明：
购买占地回迁的房子，没有产权证就无法过户，按照规定，开发商办理完产权证之后依旧会将产权证办理到原业主的名下，而不会理会你们之间的合同，此时，原业主将房屋转售并持产权证办理合法的过户手续，那么，你只能去找原来的业主追讨当初的购房款。原业主甚至可以合法的将该房屋抵押...
还是考虑清楚吧
其他答案（共35个回答）
60%,与房屋原主人签定过和约,是否会有风险?谢谢告之
这个房子原则上是没法买的。合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你，没有办法进行过户手续。从以往历史来讲，很多房屋在计划经济条件下比如使用权或者原来单位即便购买了，没有土地这一块儿，包括公房再上市，经济适用房再上市，在住房制度的改革过程中，将来会看到市面流通的房子一定是房地一体的，有土地没有房子或者有房子没有土地这个房产的产权是不干净的，所以购房人一定要树立一个房地一体的概念，房屋和土地的相应权属关系应该是契合的，否则在交易、出售、转让、出租、抵押上都会发生法律问题。
如要购买此房：
1、确认此房是否属此房所谓此房主人的房产，并不是他说了是就是的。鉴定的唯一凭证只有房产证， 所以此房可以说不是你所谓的房主人的房,至目前为止他是无权将该房产卖与你的。
2、如仍须购买此房,你们之间应进行正常的合法的转让程序，如现房主无法取得此房产权证那么请您千万别购此房，就算是你付了钱这房也没有任何证据证明此房是你的。
3、千万记住：必需在购买前确认产权清晰，房产证是唯一的鉴定凭证。因为在房产交易中非常强调产权的完整及清晰。
二手房交易中必须注意的一些问题
1.房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2.房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5.市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7.单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8.物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10.合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
我觉得你朋友这事办的欠妥。他的合同不知是不是跟卖方签的，不过不管是跟谁签的，这份合同都可能无效。为什么房地产转让管理办法要明确规定，没取得房产证的房子不能上市交易，就是因为房产证是证明产权的最直接的证据，为避免不必要的纠纷，保护产权所有者的合法权益，所以只有产权所有人才能依法转让房产。卖方本身都不能证明自己的合法性，他和你朋友的合同又怎会得到法律支持呢?不知你朋友这房子是不是买得很便宜？买的目的又是什么？既然已买，如果不怕麻烦，想自己居住，唯一的办法，就是取得产权证，避免以后的纠纷。当然，办证过程不会很轻松，而且能不能办，办不办的下来都是未知数。所以我还是建议，为避免夜长梦多，又不想伤害亲戚之情，就尽快找个买方把房子卖掉。不怕伤害亲戚感情的，就直接把房子退掉。
1、没有房产证的房子可以买卖的，但是一定要把对应的违约责任写清楚，否则对您没有保证。
2、合同更名指的是所谓的改底单，不太复杂，业主和开发商说好了，把原来业主的...
guohuiwxj:你好！
建议你不要买！
1、购买成本高，对方已经办理按揭了，什么原来的商品房买卖合同已经生效，你和原来购房人交易属于二手房交易，而且是没有满...
房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，...
很多城市已经将《房屋所有权证》和《国有土地使用证书》合二为一了。
如果所在城市没有二证合一的话，最好不买
首先请注意：只要有房屋买卖合同，该房就应该有产权证，他是贷款的也应该有。一般产证在购房者这，而抵押贷款银行拿的是‘他项权利证明’。
建议：你和中介及业主携带好原...
大家还关注
Copyright &
Corporation, All Rights Reserved
确定举报此问题
举报原因(必选)：
广告或垃圾信息
激进时政或意识形态话题
不雅词句或人身攻击
侵犯他人隐私
其它违法和不良信息
报告，这不是个问题
报告原因(必选)：
这不是个问题
这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415实录： 2007社会住宅论坛(组图)_新浪房产_新浪网
不支持Flash
实录： 2007社会住宅论坛(组图)
　　主持人：各位嘉宾、女士们、先生们，中国新住区规划设计政策研究中外比较――2007社会住宅论坛现在开始！
&&& 首先允许我介绍与会的嘉宾：
　　侯淅珉 建设部住宅与业司副司长
　　孟晓苏 中国房地产开发集团理事长
　　顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长，建设部住房政策专家委员会副主任
　　赵 晨 《住区》编委会主任
　　王云 中国建筑工业出版社社长兼书记
　　沈元勤 中国建筑工业出版社总编
　　林家彬 国务院发展研究中心社会发展部副部长、研究员
　　高晓路 中国科学院地理科学与资源研究所创新基地研究员
　　赵文凯 中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任
　　边兰春(|) 清华大学建筑学院党委书记
　　叶 青 深圳市建筑科学研究院院长
　　张 杰 清华大学建筑学院教授，住宅与社区研究所所长，博士生导师
　　周燕珉 清华大学建筑学院教授
　　董 卫 东南大学建筑学院副院长，博士生导师
　　王 欣 北京万科企业股份有限公司副总经理
　　我们今天参会的媒体有新地产(|)、建设报、安家、北京青年报、本次活动由新浪网房产频道全程直播。下面首先有请建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉先生致辞。
　　侯淅珉：我一开始想这么一个研讨会就是圆桌会议，大家聊聊，没想到来了这么多人，来了以后，看到这么多的专家学者，特别是我的老领导赵 晨同志也参加了这个会议，非常荣幸。
　　大家知道，这几年我们国家住房制度改革发展比较快的几年，特别是住房市场体制的建立，在广度和深度方面都有很大的推进，正因为有了住房制度的改革，对于推动我国城镇住宅建设起到了非常大的作用，最近几年是我们国家城镇住宅建设发展速度最快的几年。五年来，我们城镇住宅的竣工面积是6亿平方米，人均住房面积由原来02年的22.8平方米提高到去年的27平方米，这个数字是按照户籍人口计算的。同时大家要看到，这些年居住的住房质量和环境条件提高非常快，但是我们也要看到，在这个快速发展的后面，住房资源的分配是不平衡的，一部分中低收入家庭的住房还是比较困难，特别是随着住房价值的较快上涨，一部分中低收入家庭，特别是中等收入家庭住房支付能力相对下降，这成为我们当前住房政策完善和制订方面一个亟待解决的问题。
　　国务院对于解决低收入家庭住房问题非常关心，去年在国务院有关部门的共同配合下，我们制定了国务院24号文件，关于解决中低收入家庭住房问题的有关文件，对加快解决城市低收入家庭住房困难工作作出了全面的部署，目前各地正在加快落实，解决低收入家庭的住房问题，本质是一个社会的再分配问题，是一个社会的公众问题，是一个社会和谐发展的问题，也是人的发展问题，所以关系到中国社会的全面进步，关系到全面建设小康社会的目标的实现。
　　在这样一个重大的社会问题面前，需要社会各界的广泛参与，特别是专家学者的参与，尤其是业内专家要起到更大的作用。中国的住房问题是一个非常复杂的问题，中国是一个人口大国，是一个发展中的大国，是一个处于改革过程中的大国，社会对于市场经济体制还在不断的完善的过程中。我们的住房体制也在不断的完善过程中，和住房问题相关的财政政策、税收政策，土地政策，金融体制都在不断的改革过程中。我们面临着世界各个国家发展历史上从来没有过的复杂的问题，刚才说了，人口基数大，快速城镇化。
　　我们的住房政策更需要社会各界的参与，需要进一步强化我们的住房政策方面的和谐决策和民主决策，我们要充分借鉴市场经济国家的成功经验，特别是一些大国发展过程中住房政策的教训，但是同时也要更多的立足于中国的现实情况，要解决中国的问题，这是一个基本指导思想。参加今天的会议非常荣幸，也预祝本次会议圆满成功，谢谢大家。
　　主持人：谢谢侯司长的致辞，下面有请中国建筑工业出版社社长王云先生致辞。
　　王云：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好，今天由住区编委会，清华大学建筑学院、中国城市规划协会，居住区规划协助委员会，联合主办的社会住宅论坛即将开幕，首先我谨代表中国建筑工业出版社对在百忙之中参加论坛的各位领导和专家表示诚挚的欢迎和感谢。
　　住区是由中国建筑工业出版社，清华大学建筑设计研究院，深圳市建筑设计研究总院联合主办的建筑类定期出版物，开始于2001年，出版了27期，随着我国住宅市场化的深入它以建筑师和开发商为主要的服务对象，以专业性和市场性相结合为主要的特色，为建筑师于开发商搭建一个沟通的桥梁，几年来住区报道的主题紧扣国家住宅政策，关注住宅的热点和焦点话题，力求做到权威性、前瞻性、技术性和实用性的结合，由于它切合实际内容和深入研究的风格，逐渐被大家了解和认识，不仅被很多专业人士关注，也受到了相关人士的关注，国六条出台以后，住区就组织了中的探讨和中小户型设计竞赛，今年八月份国家出台了关于解决城市若干家庭住宅困难问题，众多学者专家从多角度对住宅保障制度，保障方式，技术标准，市场规律、规划设计等问题进行了探讨，这也是我们今天在清华大学建筑学院举办这个社会住宅论坛的由来。现代传媒的职责所在，已经不局限于传统出版物的形式进行研究和传承，已经升华成广泛的联系社会关系的纽带，今天我们在清华大学举办这个社会住宅论坛，就是力求以科学实践为着眼点，实现引导、构建和交流，力争为政府职能部门，建筑设计人员于开发商搭建一个开放、务实的平台，总结经验、深入探讨，协调合作，进一步促进新时期中国住宅建设的蓬勃发展。最后感谢清华大学建筑学院，中国城市规划协会住区委员会，感谢你们的支持和操办，感谢新浪房产和其他各媒体的支持，感谢各位的光临，预祝《住区》社会住宅论坛圆满成功，谢谢大家。
　　主持人：谢谢王云社长的致辞，下面有请清华大学建筑学院党委书记边兰春教授致辞。
　　边兰春：各位来宾、各位专家、各位朋友大家上午好，非常高兴与各位朋友相聚在清华大学参加这次富有重要意义的2007社会住宅研讨会，首先我代表主办单位之一清华大学建筑学院向各位朋友的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
　　住房问题是重要的民众问题，住房保障是社会保障体系中一个重要的和首要的组成部分。联合国人居议程和伊斯坦布尔人居宣言提出了人人享有住房，和城市化进程中人类住区可持续发展的两个目标，刚刚闭幕的十七大刚刚提出了实现小康社会的目标，实现居者有其屋，也是构建小康社会、和谐社会的关键之一，20多年，我国住房制度不断改革深入，城市住宅建设持续的发展，但同时，针对不同收入的家庭，实行不同的住房政策，给不同收入的家庭提供解决住房问题的途径，这样一个目标从实施的实际情况看，还相对不够完善，政策措施不够配套，部分城市低收入家庭的住房已经存在困难。因此，住房保障政策的研究还需进一步深化，需要建立多层次的住房保障体系，解决住房问题，不可能走完全市场化的道路。
　　2007年国务院发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，把解决城市低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为住房改革的重要内容，作为政府公共职能的重要职责，把保障性住房提到了前所未有的高度，是中国房改过程中重要的新的里程碑。
　　这次非常高兴由清华大学建筑学院和《住区》杂志以及中国城市规划协会居住区规划学术委员会共同主办，德中思维国际文化交流有限公司承办的2007社会住宅研讨会，是从经济需社会发展，住宅建设与社会公平，项目开发与住宅设计不同视觉对住宅设计展开的探讨，也是在新的阶段，新的背景下，具有交流意义的探索，清华大学建筑学完一直在建筑教育过程中关注住宅与住区发展的研究，积极发展与国内外的相关单位合作，今天到来的很多的嘉宾都曾经为我院在这些领域的教训和发展给予了热情的帮助，在此我们也表示热烈的感谢，同时我希望今后能够进一步得到各位专家和领导的支持，并将这样一个密切关注社会现实，探索中国住区发展的学术论坛，通过各位专家、学者富有建设意义的研讨成为一个促进业内外交流的平台，为我国住区的健康发展作出积极的贡献，最后祝本次研讨会取得圆满的成功，谢谢大家！[page title=孟晓苏：用金融创新推动建设 ]
　　主持人：谢谢边兰春教授的致辞，本人庄惟敏作为《住区》杂志的主编，清华大学建筑设计研究院院长欢迎各位的到来，这次住区的研讨会应该说目的很明确，我们说通过社会住宅的设计研究，中外比较的探讨，特别是在政策方面的研究和探讨，我们希望形成业内的交流和互动，为社会住宅建设提供依据和理论，我们今天在这里举办这个研讨会，就是针对国内现在主要城市不断攀升的房价，中低收入家庭如何实现居者有其屋，我们从人文、社会、项目开发、设计多层次探讨，我们今天有九位发言人带来精彩的报告，在此我代表《住区》编委会欢迎大家的到来，也预祝大会圆满成功，下面进行我们的嘉宾主讲阶段。今天报告的第一位主讲人是中国房地产开发集团孟晓苏先生。今天他的演讲题目是：用金融创新推动廉租房建设。
　　孟晓苏：谢谢庄院长的介绍，非常高兴今天在清华大学举办的社会住宅研讨会。我的题目是对建立廉租房制度的回顾和思考。除了企业的身份我还有其他的身份，今天我以一个学者的身份讲话，对某一些部门提出意见，大家也不要在意，十七大胡锦涛总书记探讨民生的时候说健全廉租房住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。就这些问题我们不能不进行一个回顾和思考，我讲三个部分，第一个是供给结构欠缺助推房价上涨；建立保障住房制度的历程艰难；最后一个是廉租资金来源的深入思考。
　　首先讲讲供给结构欠缺推动房价上涨。房价上涨一项是社会各界关注的问题，而我们看到，从今年下半年以来，房价上涨已经成为一个抑制不住的趋势，我们看到上半年，房价上涨还相对平稳，而下半年房价上涨的幅度过快，根据国家发改委前不久公布的十月份的上涨数据，新房上涨9.5%，上涨了8.7，北京的房价涨17.8%，不光是高档商品房价格，普通商品房也在上涨，北京、上海、广州、杭州、市区内已经一万以下的房子了。二手房卖过新房也是注目的现象，国家出台了一些政策，包括对二手房买卖的附加税，这些税收转嫁给卖房身上，所以造成了价格上涨过快，国家统计局最近分析房价上涨的时候说了四点，一、居民需求旺盛；二、房屋供给不足；三、土地成本上涨；四、建安成本上涨。
　　应该说房价的上涨是与连续几年控制产出造成的，我们看到有一些部门把国家控制基本建设过热的政策不适当的用在居民住房上，两个龙头一个是紧缩土地，一个是紧缩信贷，用在住房上被媒体称为紧缩银根，就这样连续几年控制产出加剧了供求关系的逆转。有人说土地供应量不够，房价上涨不是土地供应不足造成的，但是我们看到连续两年北京市的用地规划，房地产只是40%，能说土地供应量不够嘛，对于供不应求造成房价上涨，我05年就多次呼吁，其中包括中央研究室房地产会议上，我明确的讲出了自己的观点，需要增加供给，才能够抑制房价，我还举了一个例子，就是陈云同志建国初期怎么样控制上海的粮价的，如果换我们这些能干的干部去，就不一定采取陈云同志的办法了，他们就有可能用减少供给，断绝粮道的办法去控制。
　　去年全国出现了一件事儿，就是猪肉价格上涨，全国人民都知道应该怎么解决，多养猪，但是面对房价上涨，主管部门还说要减少建房。今年六月份商品房供应逆转更家厉害。到今年六月份供求不平衡达到了0.48：1，老百姓买两套房，市场只能提供一套。国家发改委在分析了一到八月份的情况，他们发现竣工面积增长了10%，销售面积增长了30%，全国销售面积是竣工面积的2.47倍。
　　国务院早在2003年就发布了18号文件，它的精神到现在还有重要的指导意义，18号文件提出总量基本平衡，现在基本不平衡了，第二个是结构基本合理，现在我们看到房价上涨还有结构的问题。
　　我们知道在发达国家和地区，他们大量的供应廉租房和其他社会住房，包括香港，50%的家庭住在政府提供的居屋，而在新加坡，我们知道新加坡87%的居民都住在政府提供的各种保障性住房里面，而我们在前一些年，我们推进住宅商品化的同时又一些忽略，我们投资小了，商品房投资多了，今年下半年，土地价格控制不住了，各地不断的有地王出现，广东东莞的一个低价从8亿开始拍到26.8亿，我们看到楼面价格推上海，有一块地派出了一平米6.6900元。住房价格都已经拍到2万一平米，外环外都出现了1万一平米的楼面地价。
　　什么原因造成了低价上涨，其中一个原因就是供给不足，到底出现的是低价的回归还是低价的泡沫，我想大家都有自己的开发，前一段时间股市很好，房地产都上市融资，再高价拍地，出现了地王，然后推进了房价进一步上升，土地储备使得房地产公司更加容易融资，房地产地价房价轮番上涨已经形成了恶性循环。
　　温总理在最近，在新加坡大学讲话，他说近年房价上涨比较快，人民有很大的意见，我认为总理这段话是对前一段房地产宏观调控的总结。
　　第二个问题，我谈谈建立保障住房制度历程艰难。在房改初期，建设部就带领着我们制订了一套完整的住房供应体系，包括商品房，经济适用房和廉租房，我们都知道，买不起商品房的可以买经济适用房，都买不起的可以租住廉租房，又有中等收入者说，我们没有到经济适用房的适用范围，但是我们也买不起商品房，怎么办，又出现了限价房，这些联系起来，已经能够促成我们的住房体系了。
　　我和杨慎会长在1998就提出了建议，要积极推进保障性住宅建设，把廉租房建设列入政府财政预算，另外还是设置机构的问题。
　　随着房地产市场的发展，弱势群体在住房上得到的实惠减少，尽管在国八条里说尽量保障住房，国六条里又出现了加快经济适用房建设，主管部门又把国六条误读成了小户型，这里面就出现了几个误区，一个是用小户型代替低价房，我们看到很多小户型和大户型一样的价格，把两个小户型拆成一个大户型，成本肯定是增加了。第二个误区是联合调查组查处高价房，第三个误区是保障性住房到底归谁管，我们看到发达国家和地区都是由政府和企业协力建设，但是在我们这里，有一些企业家提出来，我只给富人盖房，我们不管老百姓的事情，而我们的政府却忙着抓房地产企业，也忽略了保障性住房的建设。今年的人大会议上，有人提出我们只有房地产政策，而没有住宅保障政策。
　　温总理提出了两个方面啊，一个是房地产业应重点发展面向广大群众的普通住房，而政府要帮助和解决低收入家庭的住房问题。
　　今年8月1日，温总理主持召开国务院常务会议，通过了解决城市低收入家庭住房问题的若干文件。而且在决议中，又详细的提出了若干项需要做的重要工作。政府的职责最重要的是要搞好廉租房，其次是建设经济适用房，对于小户型问题，温总理讲了经济适用房户居面积90平米最适当的，国家讲的小户型是经济适用房，并不是适用到一切商品房上。温总理还讲到注重市场调节，防止市场混乱，还有节能节地问题。
　　我相信大幅度提高保障性住房的比例就可以有效的解决问题，就可以达到国务院提出的要求，增加廉租房的房源，扩大保障的范围。
　　最后我谈谈廉租房的资金来源，我现在不光是房地产业人士了，也算是金融人士了，尽管国务院2006年提出了建立健全廉价租房制度和租赁制度，但是现在也没有完善，建设部提出经济适用房可以出租，但是谁来当业主？我们把经济适用房卖给有钱人，让他们当业主吧，但是经济适用房规定不能卖给有钱人，那么我们把经济适用房卖给穷人，他们当业主吧，但是他们怎么能当得起业主呢，提出这个是很好的理想，但是本身是一个悖论，现在我们需要思考的是长期持有廉租房的资金从哪里来？温总理主持常务会议上就明确提出了要保障资金来源。
　　在最近新加坡的讲话中，温总理讲了，中央政府带头安排49亿元用于廉租房的建设，总理讲到，明年还要加大廉租房建设的力度，看来明年需要动员的资金还要多，从哪里寻找资金，我从96年开始多次向国家提出关于住房金融创新的若干建议，而我在2005年建议引进国外房地产成熟的投资信托，就是REITS，是解决房地产资金的来源，基本做法就是个人买房者，出租收租金，其中老百姓的资金形成一个基金，用来买房，包括房屋、写字楼、商业、物业、工业、厂房、仓库等等，收租金，再向基金的持有人分配这些租金，并且可以拿这个股票上市，这就是REITS。
　　在REITS发育成熟的市场上，都有特别严格的规定，其中有收益率的规律。在美国由于这样的严格规定，美国197支REITS总体发育良好，收益率最高，风险度最低，由此我们可以判断REITS是收益高，风险低的股票。
　　REITS从2000年开始进入亚洲，现在日本、新加坡、韩国和中国香港、中国台湾都已经有了REITS。香港的睿富基金，是用中国大陆的房产发行的另一个REITS，我是这个睿富的董事。他在香港发行，收购了北京三元桥的嘉诚广场，用租金每年向资金持有人分红，现在股票上市，价格目前是4块多，而我们研究发现，香港政府的第一支REITS就是用廉租房发的，利用廉租房和下面的商铺和停车场，他们的租金比较高，来发了350亿的REITS，资金还给了香港财政，而领汇基金的发行受到投资人的追捧。
　　我们发现在美国用廉租房发行的REITS更多，甚至美国某州政府把鉴于拿来发REITS，政府交租金，通过政府交租金，把原来没有租金的物业变成租金物业，从而在社会上融资。
　　在我们国家，目前财政资金紧张的情况下要想把好事儿尽快的做起来，需要学习国外的先进经验，通过发行REITS，廉租房资金低，成本也低，政府有义务向租户进行一些补贴，或者直接补贴给金融机构，廉租房的收益率达到7-8%还是可以的。
　　那么廉租房建设资金从哪里来？主要还是财政，我们现在财政资金紧张，但是我们需要动脑筋的市我们的财政还有能力，过去的大量的财政资金去哪里了，道路、交通、桥梁，还有一些不该建的，比如说政府的办公楼等等，这是我们近些年来一些地方政府大型土木建的办公楼，这些办公楼有的地方甚至用整整一年的财政收入建这么一个楼，然后分摊到各年，也有的用国家的建办公楼，而不是用开发，我们看到这里，有市级、县级、区级，还有镇级，而且建的如此辉煌。这些问题已经引起了社会各界的关注，我们现在修建办公楼，不光是政府大楼还有党委、人大，政协，都在大兴土木，过去都叫做政绩，现在中纪委一差就是劣绩，中纪委查到怎么办，处分他们，处分了之后怎么办，有人出主意，收购了，收购了卖给谁，我说通过发行社会资金收购政府办公楼，然后租回去，由政府来租，这样的话，就从纳税人的钱变成投资人的钱，政府掀起的支付能力就可以加强，就可以从这里拿回钱来建设社会住房，而这个股票又可以上市流通，成为非常好的社会资产，我们目前面对的是流通性过剩的市场，而政府是流动性不足，我们能不能让两者之间沟通，让政府的固定化资源进入市场，让市场流动性过剩的资金持有政府的物业，事情能不能综合起来解决，发行REITS也有利于我们资本市场的平稳发展，前段时间上涨到6000点，最近跌破5000，这个振荡值得我们重视，如果有了REITS可以防止股市虚高，中国的物业回报稳定，增值快，也使得投资人的权益长期升值。
　　胡锦涛同志十七大报告中讲要使人民学有所教，屋有所居，建设和谐社会。现在我们需要开动脑筋，用金融创新，提供住房保障体系，谢谢大家。
　　[page title=林家彬：政府住房保障的对象与方式]
　　主持人：感谢孟总精彩的发言，他这方面的研究很深入，从宏观的角度概括了我们国家廉租房的建议，提出了很多新的观点，我们也拭目以待，看看能不能推进。接下来第二位主讲嘉宾是林家彬先生，他是1982年毕业于清华大学，1989年就读于东京大学研究生院，他的演讲主题是：政府住房保障的对象与方式。大家欢迎！
　　林家彬：各位嘉宾大家上午好，刚才孟总进行了精彩的发言，对房地产政策也进行了评论，对廉租房制度的建议，特别是提出了各方面集中创新的很好的思路，我的发言是关于政府住房保障的核心内容，也是近年来为建设部侯司长他们服务的一个课题。
　　我今天讲的内容有四个方面，首先是政府对低收入阶层实施住房保障的理论依据；世界各国实施住房保障的基本经验；对我国住房保障标准的考虑；关于改进我国住房保障制度的思考。十七大开幕的时候我参加了一个研修班，也非常关注十七大报告在这方面怎么说了，刚才孟总演示了，说里面要健全廉租房制度，最近温家宝总理在新加坡用了很大的篇幅来讲这方面的内容，刚才孟总也做了详细的介绍，这些实际上是中央政府一种态度的表示，表示的中央政府解决低收入家庭住房问题的核心。
　　我今年8月7日，国务院公布了24号文件，指出了住房问题是重要的民生问题，这是开篇第一句话。我演讲的第一部分是对低收入家庭实施住房保障的几个依据。我们认为在一定范围内住宅是生活必需品，一定范围只是保障人的基本生存条件，超过这个范围就不属于必需品，甚至进入奢侈品的范畴，居住条件是人的基本条件的组成部分，居住需求是人类的基本需求，同时住宅也是最昂贵的生活必需品，很多国家居民消费指出占到消费总指出的比重20%，不管是哪个国家，不管是哪一个阶层，都难以靠自身的力量解决住房的问题。
　　住宅具有一定的外部性，具有一定的准公共品的特质，虽然住宅布具有消费的非竞争性和非排他性，总体上属于私人产品，但是贫民窟、棚户区等居住环境的存在使整个区域的环境和卫生状况恶化，也不利于社会的稳定，合理的公共政策选择，是对低收入阶层的居住问题给予某种形式的援助，使他们的居住条件和居住环境得到改善。住宅政策是社会政策的重要组成部分，已与上个世纪中期以来得到国际公认，1948年通过了世界人权宣言，指出拥有适当住房是享有适当生活标准的这一权利的一个组成部分。1960年国际劳工组织发布了关于主任住宅的劝告，提出为了确保向所有工人及其家属提供充分、湿度的住宅及时当的生活环境，应当住宅的建设作为国家的目标。1981年4月，在伦敦召开了城市住宅问题国际研讨会，通过了《住宅人权宣言》指出，拥有一个环境良好，十余人居住的是所有居民的基本人权，1996恩年联合国第二次人类住区大会通过了伊斯坦布尔宣言，提出了人人应该享有住房。
　　现代意义上的公共住房政策始于19世纪末20世纪初，西方资本主义国家为解决在工业化和城市化过程中出现的研究居住权不平等的问题，采取了政府干预的方式，针对社会中没有能力自己解决住房的群体，实施各种形式的住房保障，经过一个世纪的发展，各个国家都有了自己的住房保障制度，保障方式，保障的对象，面积标准，从这些角度出发，对世界各国的主要做法进行了梳理。从保障主体来讲，我们来看政府的保障责任是由中央政府和地方政府共同承担，英国1919年制订了一个住房与城镇计划法。对于支付租金有困难的家庭给予房租的补贴，中央政府在认可地方政府制订的房屋补贴实施方案上，对地方政府提供相应的补助金，最高达到补贴总额的90%。
　　在日本，1951年制订了《公营住宅法》，公营之住宅相对于我们现在说的廉租房，把这个作为中央和地方政府的共同责任，在具体的操作上以地方政府作为公营住宅的提供主体，中央政府对地方政府提供资金补贴。在德国，1950年发布了《住宅建设法》按，把促进住宅建设作为各级政府的共同责任，该法推出了社会住房计划，政府对纳入社会住房计划的项目提供投资补贴，在土地供应、贷款、税收等方面给予优惠，把社会住房的租金控制在低收入家庭的负担能力之内。
　　日本的住房保障主要采用公营廉租住宅的形式，地方政府设立住宅供给公社，建造公营住宅以后以低廉的租金出租给低收入阶层，具体的对象是这样界定的，收入水平处于最低的25%的阶层，公营住宅的房租是根据承租人每年申报的收入以及公营住宅所处的位置、面积、建成恩年限和其他条件决定的。
　　另外，为了对低收入阶层中特困阶层加以特别对待《公营住宅法》还规定了第一种公营住宅和第二种公营住宅的区分，第二种公营住宅是面向特困阶层的，租金也更为低廉，在房屋的面积、结构、材料等方面也相应的降低标准，对于入住之后收入水平提高了，超过上限标准的人怎么办，法律规定必须三年之内搬出公营住宅，在半出之前对其租金水平按规定进行上调。
　　英国对低收入者的住房保障主要采取房租补助的形式，根据您的收入进行计算。总体上看，在不同的发展阶段，政府住房保障的方式也有所不同，在住房研究短缺的时候，政府一般采取比较直接的干预方式，直接参与和控制住房建造、分配的所有过程，当住房短缺基本解决，居民收入水平大幅度提高以后，政府的干预方式转为间接干预为主，取消租金控制，补贴也逐步的从广泛的对建房的补贴转为部分对住户的补贴，并主要集中在对最低收入群体的援助方面。
　　面积指标是政府住房保障最为重要的一个技术标准，从国际经验来看，当住宅绝对短缺没有解决之前，政府的主要政策目标放在解决有房住之上，面积个标准相对较低。
　　在二次大战结束后的一个时期，欧洲各国以尽快解决住房短缺为目标，在技术指标方面干预形式往往制订一些下限。
　　除了面积标准之外，日本的最低居住标准还有这样的规定，确保夫妇有独立的卧室，确保6岁以上17岁以下的儿童能与父母分室就寝，满18岁以上有自己单独房间，卧室的面积标准为主卧10平米，次卧7.5平米。还有单独的浴室。
　　我们来考虑一下对我国住房保障标准如何制订。我们这么考虑，保障标准不宜一开始就定的太高，这个东西是有刚性的，可以先采取稍微低的标准，等将来国力发展到新的水平以后再适当提高。我国目前城市人均住宅建筑面积是26平方米，保障标准可以考虑为平均水平的50%-60%。具体的保障标准应该区分家庭人口规模，并作住宅设计专家的参与下经过更加细致的斟酌才能确定。今天很多专家来参加这个研讨会，我们希望建筑设计专家在这方面发挥比较大的作用。
　　最后一个部分是关于改进我国住房保障制度的一些思考。我国现行的住房保障制度存在着制度设计不完善、覆盖面过窄，福利收益人群倒置，制度目标难以实现等多方面的问题，在考虑现行住房保障制度各种方式运作绩效的同时，借鉴国际上的相关经验，我们提出以下改革与完善我国住宅保障的思路：
　　首先把住房保障作为中央与地方政府的共同责任，由于住宅是基本生活需求的组成部分，并具有准公共产品的性质，因此政府对社会保障和收入分配的角度出发必须进行干预，由于社会保障和收入分配主要是中央政府的职责，因此住房保障首先是中央政府的责任，同时，由于住宅是不动产，不具有空间上的流动性，因此，其作为准公共产品的属性体现为区域性的准公共产品，从这个角度上看地方政府也对其负有当然的责任，从世界各国的实际做法来看，也都是把住房保障作为中央和地方政府的共同责任，应当通过立法途径，在法律上明确各级政府在保障公民居住权利方面各自应当承担的责任和义务，建立和完善相关法律体系，使住房保障的主体、责任、实施方式和标准等问题都能够有法可依，有章可循。
　　第二个建议是要以廉租房制度为核心，大幅度强化住房保障制度。国际经验表明，廉租房制度是政府直接介入住房提供、为低收入阶层提供住房保障的有效途径，建议在住房问题最为突出的大城市地区由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，以此为基础，较大幅度的扩大和提高廉租房制度的覆盖面，使低收入阶层、特别是现有居住水平在住房保障体系以下的人都可以享有廉租房。
　　在具体保障方式上，允许地方政府自主选择。在明确了各级政府在住房保障上的责任的前提下，具体选择何种保障方式，应该由当地政府根据当地实际情况进行因地制宜的选择。一般而言，在住房总量供需缺口较大，住房价格水平较高的地区，由政府直接提供更加有效，而在供求关系基本平衡，住房价格水平较低的地区，采用货币补贴的方式，有利于满足居民自主选择的需求。
　　改革经济适用房制度，变补砖头为补人头。现行经济适用房制度在操纵过程中存在诸多的问题，对其运作方式进行改革势在必行，可借鉴山东日照、江苏南通等地的探索实践，将政府对经济适用房建设过程中的各种优惠量化为货币补贴，直接发放给符合条件的困难家庭。利用，日照市将政府划拨的经济适用房用地、郊游国土资源部门通过挂牌、招标、拍卖的方式供应土地市场，将推动所得净收益划归财政专户储存，作为住房困难户购房补贴，由这些符合条件的人直接领取住房补贴。
　　住房保障标准应进一步深入研究。住房面积标准的确定具有很强的技术性，与家庭人口构成、住宅的结构形式等等都有一定的关系，因此为了确定比较科学合理的住房保障体系，应该组织专家制订最全面的体系。
　　个人征信管理体系亟待完善。住房保障制度的有效实施，有赖于个人征信管理体系的建立和完善，政策当局必须能够准确的掌握廉租房申请人的收入水平，资产保有水平及其变化情况，才能够使面向穷人的政策真正惠及穷人，目前，我国的个人征信数据极端分散，多个政府部门以及商业银行、公用事业、修正、电信、移动通讯、灯商业机构都各自保有部分个人信息，而且处于相互屏蔽的状态，形不成完整的个人征信体系，应该通过立法等手段促进征信管理体系的完善。谢谢大家！[page title=顾云昌：健康楼市(|)与和谐人居的发言]
　　主持人：谢谢林家彬先生做的精彩报告，应该说政策是我们住宅发展的关键，我们知道最近政府也成立住宅保障司，我们也期待着成立这样一个机构能够带来政策方面现实可靠性的政策指导。接下来给我们带来精彩演讲的是顾云昌教授，顾云昌教授是我国著名的房地产专家、学者，现任中国房地产及住宅研究会副会长，建设部住宅政策专家委员会副主任，曾任建设部城市住宅局处长，建设部城镇住宅研究所所长，建设部政策研究中心副主任，中国房地产协会副会长兼秘书长，八十年代参加中国住宅建设技术政策和2000年中国住宅政策研究，多次参与国家房改政策的研究和制定，九十年代参加2000国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。下面由顾云昌教授给我们带来题为：健康楼市与和谐人居的发言。
　　顾云昌：各位上午好，非常高兴参加这次论坛，大家知道，住宅房地产是牵动着经济社会和每个人的神经，中国房地产业是国民经济的重要支柱产业，大家注意，是重要支柱产业，不是一般的支柱产业，这是国务院明确的，对每个家庭来说，大家可以算一下，凡是有房地产，你财产当中一半是房产的价格，特别是北京的房价越来越高，占的比例会越来越大，我前天晚上刚从美国回来，美国房地产业是被看做是火车头的产业，尽管美国房地产业已经不是以新开发的楼盘为主体的产业，而是二手房交易的产业，就这样，美国的房地产业仍然是火车头产业，美国房地产业次级贷款使美国的经济滑向衰退的边缘，美国65%是贷款买房，这其中次级抵押贷款占9%，就这样造成了对美国经济的影响，对整个美国金融的动荡，乃至全世界的金融和经济的影响。
　　有专家预测，美国今年的房价会下降1.3%，房价下降1.3不算什么，但是就这样，对美国的银行、金融系统带来的巨大影响恐怕现在还没有见到底，现在很多人认为这关很难过，当然了，美国不希望房地产出现问题，哪个国家都不希望房地产出现问题，中国也一样，房地产衰退以后，带来的第一个问题就是就业问题，如果中国的房地产衰退，我们现在建筑队伍当中劳动力占到了农村转移到城市劳动力的一半，我们部队的专业人员就没有办法参与了，清华大学搞建筑的收入也会大大下降。
　　现在人们关注美国的次级债到底是什么一回事，到底有什么影响，这是一个大事情，导致了美国的美联储升息降息不稳定，也就是说房地产的问题实际上和整个宏观经济联系在一起，美国一样，中国也一样。这是我们关注的国际一件事情。
　　另外一个事情就是我们今天讨论的事情，前不久英国的新首相布朗先生发布了一个公告，要在未来的十几年当中，从现在开始到2020年之间，在英国兴建300万套社会住宅，英国现有的社会住宅有500万套，未来要盖300万套，这个数字非常大，使我想起了在八十年代初刚刚做住宅研究的时候，撒切尔夫人提出了住宅私有化，把住房卖给了居住者，现在返过来又要构建社会住宅了，很有意思，可见住宅问题的解决并不是一下就可以的，为什么联合国提出人人享有适当的住房，我想在美国、英国这样的发达国家，住房问题没有完全解决，何况我们转型期的国家，所以我们认真研究房地产的住房问题十分有必要。
　　最近大家都在学习、研读十七大的文件，我在学习当中有这么一个体会，房地产太重要了，我们必须要用十七大文件武装的头脑，十七大提出，改革开放以来，我们最大、最显著的成就是快速发展，最近五年，我们国家最显著的进步是人民生活的改善，也就是说两个显著，但是我看到这两个显著的同时，中央非常客观的提出了当前存在的两大问题：第一个是我们资源环境问题突出；第二个问题在我们生活普遍提高的同时，看到了贫富差距的拉大。在今后发展过程中，十七大提出了三句话，也是今后发展的三个目标：经济要又好又快的发展，请注意，又好又快的发展，过去是快字当头，现在是好字当头；第二句话，我们要加强社会建设，社会建设的重点就是保障和改善民生；第三个目标是要发展生态文明，我们在环境资源问题上要注意建立生态文明，我想这些话，实际上是对我们过去工作的一种肯定，也是对今后发展方向的一种指出。
　　联系到十七大这三句话，总的题目是中国特色社会主义和科学发展观。我觉得我们房地产业也是面临着三个挑战，哪三个挑战呢？一个就是我们现在如何在又好又快的发展过程当中保持房地产市场又好又快的发展，我们的房地产市场过去几年不是快速发展，而是高速发展，我们的投资始终保持着25%-30%，但是我们在高速发展当中如何保持健康的态势，如何建立好市场的问题；第二个我们在发展当中，如何按照国家的生态文明要求，我们的住宅建设，我们的生产产品，我们的开发模式和消费模式能不能做到绿色的发展？就像我们外面开的展览会一样，太阳能的――绿色的发展；第三个问题，我们在住宅建设不断发展，数量不断增加的时候，如何达到中央提出的住有所居，联合国提出人人享有适当住房的目标，建立和谐人居的环境。
　　中国的房地产要唱发展的歌，要跳生态的舞，要奏和谐的曲，说起来很容易，实际上我们面临很大的挑战。第一我们的房价高攀不下，刚才孟总讲了下，我们04年的房价上浮最大，15%！05年是7.5%，06年又是5%，但是今年出现了明显的反弹，搞不好达到10%左右，一个健康的市场房价比较是平稳的；第二个挑战，我们现在要开发绿色建筑，但是我们现在的房子90%以上都是不节能的，我们盖的都是灰色建筑，中国是房地产大国，现在也是最大的建筑浪费国，到现在为止，还没有足够引起我们的重视；第三个问题，由于房价的攀升，使现在很多困难家庭租不到，买不到和收入相匹配的房子，收入差距的拉大，住房问题更加凸显，摆在房地产业面前有很严峻的挑战。
　　我想讲两个问题，一个是健康楼市，一个是和谐人居的问题。关于健康楼市，我用这样的标题，稳定房价与规范市场，两手促进楼市的健康发展。我认为一个健康的楼市应该是房价稳定的楼市，是市场规范的楼市，而我们现在房价不稳定，上涨过快，我们的市场不规范，现在的市场不规范主要表现在供不应求的情况下市场状态的不规范，我们的状态是供不应求的状态，现在有许多捂盘不售等等现象，应该通过两只手，市场无形的手和政府有形的手促进房地产市场的健康发展。房价上涨过快是事实，为什么房价上涨过快，我想最普遍的道理大家都知道，是市场的供不应求，为什么会供不应求，为什么不多供应点，我觉得这里面有复杂的宏观经济的背景，现在一方面是需求很旺盛，一个是自住的需求，第二个是投资需求，自住的需求来自于拆迁的需求，农民进城的需求，这些需求源源不断的在中国的房地产市场上发生，特别是98年房改以后，老百姓买房的欲望井喷一样的爆发，现在也是婚龄的高峰(|)，每年有700万到800万对，但是我们每年供应的住宅是500多万套，可以看出这里面的比例。更主要的问题我觉得还是投资性需求，现在说投资性需求势不可当，尽管国八条和国六条对投资需求进行了一定的抑制，但是现在挡不住投资的需求，原因在哪里？仔细来说，在我们房价上涨过快的背后，我用四个字概括：钱松地紧的环境。钱松也就是我们说的资金流动性过剩的问题，现在中国的资金流动性过剩，有的专家说达到了泛滥的程度，中国有的是钱，因为缺少投资的渠道，这个和我们的收入增加有关系，也和整个的市场经济发展有关系，比如说现在搞，按揭就是用未来的钱圆今天的住房梦，过去土地不算钱，现在越来越贵了，货币发行肯定是多，主要的问题是外汇储备，中国是世界第一，超过1.4万亿的外汇储备，必须要用人民币收回，这个是多少钱的市场流通，在这种情况下，我们缺乏投资的渠道，现在人们可以买股票，存银行，存银行现在是负，买股票前几天大家很高兴，现在完了，想了半天，还是买房子最安全，投资房地产最让人放心，也是无奈的选择，必然导致大量的货币流向市场，你看山西的煤老板，拿两袋钱，一到四层全要了，他不会投资，他会买楼啊。
　　我们从根上分析原因，在钱松的前提下，我们又出现了地紧的问题，地紧客观存在的，温家宝总理说我们18亿亩的红线不能突破，2020年以前不能低于18亿亩耕地，必然控制我们的建设用地，就意味着房地产的用地也是受到严格的控制，要节能圣地这是完全没有错的，再加上我们在这样的大环境下，又推出了招拍挂的改革，但是由于土地供应紧张，招拍挂一来，我们准备工作做的不够，过去的土地完全是开发商下去征的，造成了几年的土地供应量跟不上，开发量跟不上，导致了北京市住宅的开发量去年比前年下降了20%多，这样的情况下，您说我们能不造成市场供应的紧张吗？甚至三年没有批过土地，房地产开发必须和土地联系在一起，如果土地供应出现的不足，就会出现房价的攀升。为什么泡沫都在世界房地产出现，美国、英国，美国的房价过去几年涨了70%，英国的房价涨了100%，就是这个原因，在这种情况下，我们如何稳定房价，必须要有很大的挑战，培育一个市场，房价不稳定，谈不上健康。
　　现在有很多的建议，国务院各部门也在听取各方面的意见，我讲讲个人的看法，我觉得我们国家现在客观的存在一种什么问题，就是三个过剩，第一，资金流动性过剩，第二劳动力过剩，第三，许多方面出现了产能过剩，所以我们要继续控制投资规模，继续控制货币的发行量，要安排好劳动力，创新、创业，但是我们又看到了客观上存在的，我们的房地产市场，特别是住房市场的供应不足，三个过剩和供应不足联系在一起，应该得出什结论，我们过去的政策是抑制需求的，我们没有在扩大供应方面下工夫。如果我们适当的扩大住宅建设的供应量，现在整个市场是菱形的供不应求，今年1-9月份，商品住房是1.7平方米，卖掉的是3.9亿平米，控制住宅越来越少，摆在我们面前的问题是如何供求调节，适应市场的发展。
　　最近大家都在学习、研读十七大的文件，我在学习当中有这么一个体会，房地产太重要了，我们必须要用十七大文件武装的头脑，十七大提出，改革开放以来，我们最大、最显著的成就是快速发展，最近五年，我们国家最显著的进步是人民生活的改善，也就是说两个显著，但是我看到这两个显著的同时，中央非常客观的提出了当前存在的两大问题：第一个是我们资源环境问题突出；第二个问题在我们生活普遍提高的同时，看到了贫富差距的拉大。在今后发展过程中，十七大提出了三句话，也是今后发展的三个目标：经济要又好又快的发展，请注意，又好又快的发展，过去是快字当头，现在是好字当头；第二句话，我们要加强社会建设，社会建设的重点就是保障和改善民生；第三个目标是要发展生态文明，我们在环境资源问题上要注意建立生态文明，我想这些话，实际上是对我们过去工作的一种肯定，也是对今后发展方向的一种指出。
　　联系到十七大这三句话，总的题目是中国特色社会主义和科学发展观。我觉得我们房地产业也是面临着三个挑战，哪三个挑战呢？一个就是我们现在如何在又好又快的发展过程当中保持房地产市场又好又快的发展，我们的房地产市场过去几年不是快速发展，而是高速发展，我们的投资始终保持着25%-30%，但是我们在高速发展当中如何保持健康的态势，如何建立好市场的问题；第二个我们在发展当中，如何按照国家的生态文明要求，我们的住宅建设，我们的生产产品，我们的开发模式和消费模式能不能做到绿色的发展？就像我们外面开的展览会一样，太阳能的――绿色的发展；第三个问题，我们在住宅建设不断发展，数量不断增加的时候，如何达到中央提出的住有所居，联合国提出人人享有适当住房的目标，建立和谐人居的环境。
　　中国的房地产要唱发展的歌，要跳生态的舞，要奏和谐的曲，说起来很容易，实际上我们面临很大的挑战。第一我们的房价高攀不下，刚才孟总讲了下，我们04年的房价上浮最大，15%！05年是7.5%，06年又是5%，但是今年出现了明显的反弹，搞不好达到10%左右，一个健康的市场房价比较是平稳的；第二个挑战，我们现在要开发绿色建筑，但是我们现在的房子90%以上都是不节能的，我们盖的都是灰色建筑，中国是房地产大国，现在也是最大的建筑浪费国，到现在为止，还没有足够引起我们的重视；第三个问题，由于房价的攀升，使现在很多困难家庭租不到，买不到和收入相匹配的房子，收入差距的拉大，住房问题更加凸显，摆在房地产业面前有很严峻的挑战。
　　我想讲两个问题，一个是健康楼市，一个是和谐人居的问题。关于健康楼市，我用这样的标题，稳定房价与规范市场，两手促进楼市的健康发展。我认为一个健康的楼市应该是房价稳定的楼市，是市场规范的楼市，而我们现在房价不稳定，上涨过快，我们的市场不规范，现在的市场不规范主要表现在供不应求的情况下市场状态的不规范，我们的状态是供不应求的状态，现在有许多捂盘不售等等现象，应该通过两只手，市场无形的手和政府有形的手促进房地产市场的健康发展。房价上涨过快是事实，为什么房价上涨过快，我想最普遍的道理大家都知道，是市场的供不应求，为什么会供不应求，为什么不多供应点，我觉得这里面有复杂的宏观经济的背景，现在一方面是需求很旺盛，一个是自住的需求，第二个是投资需求，自住的需求来自于拆迁的需求，农民进城的需求，这些需求源源不断的在中国的房地产市场上发生，特别是98年房改以后，老百姓买房的欲望井喷一样的爆发，现在也是婚龄的高峰，每年有700万到800万对，但是我们每年供应的住宅是500多万套，可以看出这里面的比例。更主要的问题我觉得还是投资性需求，现在说投资性需求势不可当，尽管国八条和国六条对投资需求进行了一定的抑制，但是现在挡不住投资的需求，原因在哪里？仔细来说，在我们房价上涨过快的背后，我用四个字概括：钱松地紧的环境。钱松也就是我们说的资金流动性过剩的问题，现在中国的资金流动性过剩，有的专家说达到了泛滥的程度，中国有的是钱，因为缺少投资的渠道，这个和我们的收入增加有关系，也和整个的市场经济发展有关系，比如说现在搞按揭，按揭就是用未来的钱圆今天的住房梦，过去土地不算钱，现在越来越贵了，货币发行肯定是多，主要的问题是外汇储备，中国是世界第一，超过1.4万亿的外汇储备，必须要用人民币收回，这个是多少钱的市场流通，在这种情况下，我们缺乏投资的渠道，现在人们可以买股票，存银行，存银行现在是负利率，买股票前几天大家很高兴，现在完了，想了半天，还是买房子最安全，投资房地产最让人放心，也是无奈的选择，必然导致大量的货币流向市场，你看山西的煤老板，拿两袋钱，一到四层全要了，他不会投资，他会买楼啊。
　　我们从根上分析原因，在钱松的前提下，我们又出现了地紧的问题，地紧客观存在的，温家宝总理说我们18亿亩的红线不能突破，2020年以前不能低于18亿亩耕地，必然控制我们的建设用地，就意味着房地产的用地也是受到严格的控制，要节能圣地这是完全没有错的，再加上我们在这样的大环境下，又推出了招拍挂的改革，但是由于土地供应紧张，招拍挂一来，我们准备工作做的不够，过去的土地完全是开发商下去征的，造成了几年的土地供应量跟不上，开发量跟不上，导致了北京市住宅的开发量去年比前年下降了20%多，这样的情况下，您说我们能不造成市场供应的紧张吗？甚至三年没有批过土地，房地产开发必须和土地联系在一起，如果土地供应出现的不足，就会出现房价的攀升。为什么泡沫都在世界房地产出现，美国、英国，美国的房价过去几年涨了70%，英国的房价涨了100%，就是这个原因，在这种情况下，我们如何稳定房价，必须要有很大的挑战，培育一个市场，房价不稳定，谈不上健康。
　　现在有很多的建议，国务院各部门也在听取各方面的意见，我讲讲个人的看法，我觉得我们国家现在客观的存在一种什么问题，就是三个过剩，第一，资金流动性过剩，第二劳动力过剩，第三，许多方面出现了产能过剩，所以我们要继续控制投资规模，继续控制货币的发行量，要安排好劳动力，创新、创业，但是我们又看到了客观上存在的，我们的房地产市场，特别是住房市场的供应不足，三个过剩和供应不足联系在一起，应该得出什结论，我们过去的政策是抑制需求的，我们没有在扩大供应方面下工夫。如果我们适当的扩大住宅建设的供应量，现在整个市场是菱形的供不应求，今年1-9月份，商品住房是1.7平方米，卖掉的是3.9亿平米，控制住宅越来越少，摆在我们面前的问题是如何供求调节，适应市场的发展。
　　我们现在解决住房问题应该是两条腿走路，商品住房、社会住宅，前一段时期社会上有一种误读，认为住房问题主要是房价上涨过快造成的，但是我们看到，住房问题和房价问题既有密切关系，但是又不是同一个问题，房价问题是市场问题，住房问题是社会问题，及时房价稳定了，住房问题也不一定能够解决，更何况房价上涨过快，现在北京如果说一万块钱降到五千块钱，买不起的还是买不起，国务院出台了20号文件，指出了方向，在今后的发展过程中，我们一定要注重社会保障。
　　现在我们的住房问题比较凸显，一个是房价上涨过快的问题，还有一个收入差距在不断的扩大，还有我们过去几年在执行政策当中，还有市场化发展过程当中，比较注重市场化，甚至可以说市场化过了头，八十年代美国人说住宅市场化过头了，我不明白，现在明白了，现在我觉得国务院的意见很清楚，中国的住房问题，多数人应该通过市场来解决，少数人应该通过住房保障来解决，这是一个比例问题，社会住宅是一个比例问题，因为前时期有人提出来，中国60%的家庭应该购买经济适用房和廉租房，我认为中国不可取，新加坡可以，香港可以占一半，中国是一个转轨过程的国家，是城市化进程加快的过程，我们没有那个财力也不可能做到多数人的住宅通过社会住宅解决，我个人觉得三七开比较合适，因为我们的房价可收入资金的比例在不同的城市不一样，在北京、上海的个房价比例会高，在世界的大城市都是这样，外来购买力强的地方往往房价都比较高，北京购买的人都不是北京人，1/3的人都是外地人，外地来买房的都是有钱人，我想多数和少数应该从各个城市的具体情况来说。
　　我有研究过世界各国的住房保障体系，各个国家都不一样，我们不能照抄照搬，只能按照中国的住宅保障体系，我们刚才说的转轨经济的，我们还是发展中的，还是社会主义初级阶段，如果社会保障力度太大，人们都进来，肯定受不了，所以中央提出了逐步的解决农民工的问题，人家的城市化已经完成了，我们的城市化还在进行当中，所以这个社会保障要根据中国的情况而定。
　　我觉得关于现在24号文件提出来面对低收入家庭建立廉租房和经济适用房，国务院23号文件提出中低收入家庭的经济适用房，面向低收入家庭的是廉租房，这次提出的是廉租房和经济适用房都是低收入家庭。要健全廉租房的制度，完善经济适用房的政策，我认为住房的社会保障问题，就是社会住房问题，无非就是三个方面，一个是法律制度或者政策制度，第二个是规划布局，第三个是执行力度。法律政策首先是保障主体是谁？可以拿出多少钱保障，一定要明确。第二个保障的对象一定要文化；第三个保障的标准要完善；第四，机制要健全。
　　我们过去北京的经济适用房是出了名的大家感觉到问题比较多的，我想我们可以客观的分析一下北京经济房出台的背景，我们国家1998年出台经济型房政策的时候，正是住宅建设拉动经济增长的时候，我们的经济型房推出来，要拉动经济增长，大面积建设，当时我们有一个担心，刚刚废除了实物分配，怕大家不买房，我们的任务就完不成了，为了整个宏观经济的需要，北京市政府说我们放开，谁有钱谁买，刚开始的时候没有人买，但是后来抢了，我们调整的速度慢了，以至于导致了刚刚有人说开宝马车的人去买经济适用房，成了投资品了，我们看到有很多的难度，北京市有关人士告诉我们，没有办法，香港300多人管公共住宅，但是北京只有两三个人，没有人管，这是我们管理部门的失职。
　　还有刚才林教授讲的我们整个社会的信用体系没有建立起来，过去买经济适用房就要单位写一个证明，这个征信体系建立不起来，的确有一定的难度，我们最后的改革，改善的速度不够快，速度没有跟上，这是经过修改、讨论以后，24号文件出台，这些问题进一步明确了。
　　这里面有一个什么问题呢，一个进出的机制问题，我认为要特别注重把社会住宅和商品住宅隔开，设一个隔离带，社会住宅是消费品，商品住宅既是消费品又是投资品，如果没有隔离开，让社会住宅成为投资品，那乱套了，我们过去这方面没有注意。
　　这是政策法规的问题，现在我们还没有完整的法律体系，没有住房法，资金来源问题，土地出让金当中的一部分，的一部分，还有其他的财政补贴，按照正常的渠道应该由财政支出，这样才能保障我们的供应量，土地的供应体也一样，地方政府他搞廉租房建设，经济适用房建设是拿不到土地出让金的，所以没有强硬的规定措施，供应量保障不了。
　　英国的社会住房土地是政府的，开发的成本是差不多的，土地的价格决定了未来的消费价格，这是一个法律政策的问题。
　　第二个是关于规划布局的问题，我认为规划布局应该采取适当、方便、分散的办法，因为经济适用房不可能太好，也不能太差，太差经济适用房将来的配套各方面都有问题，第二要方便，交通要方便，购物要方便，让中低收入家庭可以方便的生活、工作。另外特别强调要分散，我不主张大片的盖经济适用房，我到南方看了一下，有一百万平米的经济适用房盖的很漂亮，但是物业费收不上来，门口的小桥流水很漂亮，但是水是黑的。一个社会、一个很大的居住群应该是各种不同收入的家庭，那才是生态的，如果都是经济适用房的人，廉租房的人，将来很可能形成贫民窟。
　　廉租房更多是按照租金补贴的办法，我们有的是小房子，我们干吗盖了这么小的房子，用这些存量房解决廉租房，把这些低收入家庭分散到社会当中，有利于社会的和谐，和谐人居这方面可能也要做，所以北京市提出来将来的廉租房和经济适用房在未来的普通小区当中占一定的比例，这个举措我举双手赞成的。和谐人居不是人人有房住，而且整个社会得到安宁。
　　第三个，执行力度，我觉得执行力度很重要，现在出台24号文件，文件毕竟是文件，还没有划到实际行动，人们需要有廉租房有一个认知的过程，前几年之所以廉租房没有建立起来，经济适用房出现偏差，主要是地方政府认识不足。2000年的时候，我到上海调查，全国各地都在搞经济适用房，上海没有搞，为什么没有搞，我去调查，上海人说，你们北京现在房价多少？我说平均4500左右，我们上海3000，他说我们房价这么低，干吗搞经济适用房，我没话说了，但是他没有想到三年后房价就涨起来了，我们应该看的长远一点，我们的发展过程当中，有高有低，特别是我们刚刚进入市场经济，对房价的认识不足，我曾经说美国搞、日本也在搞，现在来说解决住房问题是长时期的，在中国应该是多数人，让更多的人买商品房，少数人社会保障，保障的层面有不同。
　　最后我有两点建议，第一个就是对于中低收入的问题，我认为中低收入的住房问题应该引起我们各界政府的高度关注，现在叫唤的不是低收入，而是中低收入，大学毕业两三年，买不起，他的收入不够提供经济适用房和廉租房的条件，这些人往往是夹心层，像美国实现住房抵押、担保，可以减少，原来是20%，担保之后是15%，或者是金融的支持，政府的帮助，采取一切措施解决中低收入家庭住房问题，中低收入正是向中等收入家庭迈进的一个阶段，这个问题下一个阶段会凸显出来，应该由大家来呼吁。这个问题在需要国家都是比较凸显的，而且这些人是未来的社会的主流。
　　第二个问题是上限房的问题，在国务院政策里面没有提出，我认为上限房问题应该想清楚了再说，限价商品房为了限制房价上涨过快，但是卖给谁，搞不好有权有势的买走了，我转让的时候按照什么价格转让，千万不要再犯过去经济适用房走过的弯路，我觉得有许多问题可以和住宅问题联系在一起，归根到底是住有所居的目标。我们要更多的关注低收入乃至我们中低收入家庭，谢谢大家！[page title=高晓路：住房政策技术标准的测定及其运用]
　　主持人：谢谢顾教授的精彩演讲，因为在政策研究方面非常有造诣，刚才从宏观的角度对问题的本质，包括自己的观点都非常有启发性，上午最后一位演讲者是高晓路研究员，她是中国科学院地理科学与资源研究所创新基地研究员，她毕业于清华大学城市规划硕士学位，后来在东京大学获博士学位，长期从事城市与规划政策方面的研究，她独立和合作出版了多部专著和论文，她演讲的题目是住房政策技术标准的测定及其运用，大家欢迎！
　　高晓路：非常高兴今天有这个机会和大家交流，在我国国家对住房政策的宏观调控背景下，住房政策的标准是非常重要的内容，去年国六条提出来城市新开工、新审批的住房面积90平米以下的要在70%以上，这次国务院再次重申这个问题，经济适用房提出来标准在60平米左右，可见住宅面积标准是住房政策最重要的手段，所以国家一直在强调这方面的研究，我相信我们大家所有的人都非常关心住房政策的技术标准。
　　在我们国家各形势下，多大的面积是合适的，我们要怎样科学的制订一个标准，怎么样评价目前的政策提出的标准，这些标准对我们将来住房政策目标的实现有什么样的影响，我觉得不光是实政的研究能够解决的问题，更大的层面上我们需要一个非常清晰的理论框架，所以今天我想跟大家探讨两个方面，首先是住宅标准的理论框架的问题；第二个结合我们一些研究成果和大家汇报一下我们的看法。
　　要想讨论住宅标准，我首先要从住宅政策的总体目标进行一个讨论，刚才几位嘉宾都提出来了，我们的住宅政策总体目标就是人人拥有适当的住房，标准是什么呢？标准就是适当的住房，而标准从它的作用来说，我想大概可以分成两个方面，首先是要增加满足适当的住宅供给，从适当的手段调整供需的关系，另外使更多的居民获得合理面积和品质的住宅。一切的出发点还是要结合住宅政策的总体目标进行讨论。
　　在这个目标的框架下，我想制定住宅标准一般性的原则大概有这么几个方面，首先肯定爱兼顾效率和公平，这是所有公共政策的基本出发点，如果两者发生矛盾，应该根据实际作出权衡。供给方面：政策成本太高，可能使大量的住宅成为非法住宅或转为他用，减少住宅的有效供给，因此，必须结合实际住宅发展状况来制定。需求方面：为避免一部分居民(特别是低收入居民)丧失获取住宅的能力，应该与住房保障政策相结合。
　　具体怎么制定住宅标准，可能是仁者见仁智者见智，我们从各个学科都提出了不同类型的标准，从建筑学标准来看，可能有一个合理的面积，经济学的标准就是大家获得最满足或者基本满足，还有生态学、生物学、社会学的标准，我们也可以借鉴其他国家的方法，这些都不能说这些方法不科学，而且他们提出来的标准不一定是一致的，怎么样选择制订标准的方法，我想方法的选择在很大程度上是取决于标准的运用方式的，这一点是非常非常重要的，不考虑他的运用方式根本就是无所适从，比如说我是普通的市民，我可能也提出自己的标准，政府提出的标准很难进行比较，所以运用方式是我们评价标准和选择标准的一个基本的考虑。
　　运用方式，住房的面积标准可以分两种类型：一个是低于保障水平则由政府提供住房保障(廉租房、租金补贴等)第二个是区域性的统一标准。我相邻的两个城市，这个城市稍微高一点，那个城市低一点，大家全到低的地方了，所以区域性应该相对比较统一。
　　最低保障水平的决定因素，从理想状态来说，应该是基本的生活所需要的空间。但是同时受到公共财力的制约，所以刚才林家彬老师也提到了，要逐步提高，一开始不要定的太高。最低保障相关标准还有一个一些问题，首先是社会公平的问题，覆盖面不足可能带来横向的不公平，比如说100户家庭都满足保障资格，但是只有10户被选上了，其他的90户怎么办，如果90户如果能够提供相应的补贴，可以解决横向不公平，但是如果政府无法提供相应的补贴。还有纵向不公平，提的比较多的就是夹心层的问题，刚才顾云昌先生也提出了这个问题，比如说符合资格的给他的保障水平很高，他租住100平米以上，稍微高一点的就住不上，这个在确定保障水平，也就是说最低标准的时候一定要考虑的两个问题，没有这个能力，一定要根据自己的实力确定合理的保障水平。
　　保障对象的定位和选择，现在是根据家庭收入和居民面积进行选择的。另外是收入提高，迁出难等等问题这些都是非常严重的问题，这个需要建立收入监控机制，按照收入提高租金直至达到保障住宅以外的租金水准。
　　第二类就是一般型住房的面积标准，我想一般的就是经济适用房包括两限房，商品房都可以称为一般型住宅，这个里面应该有三个方式：
　　一个是引导住房建设和消费(非强制性、也不伴随任何经济负担)。
　　方向性目标、有利于评价住房政策的效果，取得社会共识和制制定相关政策；对市场的直接调控作用较弱，但政府可以通过公共住房等手段间接的实现引导作用。
　　第二个是强制性标准的门槛(控制超标建设或交易)
　　见效快、直接调控作用强；随着社会经济环境的变化，需要适时变更，否则影响市场机能的正常发挥，催生违规操作。
　　第三个用于制定税制调控政策(超出标准时适用不同税率)
　　手段灵活，通过市场机制发挥作用。
　　这三种方式是制定面积标准的最基本的出发点，只有决定了你想用的标准是哪一类的方式，才可以制定合适的标准，这个也是经过了很多的讨论和研究，现在初步提出了这么一个住房标准体系，将来是不是可以分成三类的标准：最低水准(住房保障标准)、适宜水准(引导性标准)、高位水准(税制标准)
　　从理论框架来说，我们现在需要深入研究一些关键问题，首先是针对各类需求的分类指导原则――住房需求分析。有一些需要廉租房，有一些需要限价房，有的需要商品房，怎么把这个层次分出来，这个需要做完整的不同需求的分析，而且这个住房需求问题也是研究住房供给的出发点。
　　住房标准的合理数值。包括基本生活需要所要求的空间和品质――住宅设计分析。
　　公共财政能力的制约――宏观经济的分析
　　使社会效益最大的住宅面积和品质――微观经济学的定量分析
　　可持续发展的要求――资源环境效果分析。
　　我想分析一下城市居民住房需求，还有住宅标准的微观经济学。这些我们经过几年来取得了一定的成果，给大家介绍一下。首先是城市居民住房需求分析，如何对居民进行分类？不同属性、不同区域的消费者有何需求？需求具体化一些，也有住房的形式、户型、面积，区位、环境的选择。方法上来说，主要就问卷调查，根据问卷调查的结果，根据居民属性对住宅需求进行分类，包括家庭人口、职业、收入、居住现状等等。目标就是要打造住宅子市场的划分标准，另外我们希望知道分类指导原则，不同的市场需要某一类标准，或者是最低、或者适宜、或者高位标准，这都是需要具体分析的目标。
　　我们做了一个关于北京市居民的住房需求调查，年北京城八区及新城地区居民问卷调查，具体的目前居民家庭住房平均面积是75.87平方米，人均面积是34.63平方米，还有拥有住房套数，家庭人口、家庭收入，职业类型购房意愿、期待面积等等等等，我们也根据这些调查的数据得到了分析的结果，首先所有的居民会根据目前拥有的住房套数分成两组，一组是无房，另一组是一套或者一套以上，按照差别的明显程度来分的，首先这个结果是根据拥有住房的套数，无房又根据家庭月收入分成小于5000块钱和大于等于5000块钱，然后像有房，根据人均面积48平米分成两组，大于48平米的家庭月收入人均面积46.67平方米，最后得到的结果就是把所有的居民通过这个分析分成了8个差别非常明显的组。前三组是无房，后面的是有一套住房或者一套以上的住房，收入5000上下，目前的面积是48平米等等，大于等于或者小于48平方米，人均面积46.67等等数据。这些数据意义在哪里，首先给了一些划分，居民族群的一些关键值，收入有、1万都有，最后发现5000块钱是最重要的门槛，目前的面积，现在我们发现一个门槛是48平米，建筑面积，还有77.7平米，50平米和80平米左右是非常大的门槛，另外人均面积，他的门槛一个是7.5左右，还有一个是人均面积在45平米左右，这个不是随意给出来的，而是根据总体的统计分析得到了结果。
　　再一个比较有意思的是靠购房需求的强度，我们统计了一下，购房的概率，我们发现无房的人需求强度非常大，显著的高于其他没有房的，另外就是强度最低的这块，7组和8组，7组什么意思呢，他有房子了，收入是5000块钱以上，目前是80平米以上，所以他的需求强度不高了，5000块钱以上，已经有房的居民现在挺满意了，8组的意思是说收入不到5000块钱，但是住的是50平米以上的，他也挺满足了，根据这样的分析结果，我们就能有下一步政策的基础性的资料和信息就提供出来了。
　　刚才提到定量划分不同类型住房需求的门槛，通过这些分析给出了，5000块钱48平米等等，这些都是很重要的参考值，根我们目前实施的政策也非常吻合，另外无房需求强度非常高，家庭收入如果小于5000块钱，50平米，也满足了，家庭收入大于5000块钱，住房面积在80平米以上，也满足了。
　　我们分成了几类，可以制定比较好的分类指导原则，比如说刚才提到的第三组，收入到5000块钱以下，人均面积不到7.5平米，而且非常需要住房，这个应该是最低保障的基本主体，另一个，比如说5组，他有一套以上的住房了，现在的面积挺大的，人均超过了46.67，三口之家，算下来大概140平米以上，两口之家90平米以上，这个还很需要住房，所以抑制一些投资性的需求，每一组都有它的政策面。
　　我们根据北京市住房需求得到了一些政策的启示，从另一种角度来说，方法应该说是有普遍意义的，很多数值在其他的大城市也是可以适用的，关于需后我想引申一下，关于90平米70%的基本判断，我知道建设部也在做一些研讨，去年我也参加了一些研讨。相对于当前的政策引导目标这是合理的，我们大概分成了几类，第一类没有住房，家庭收入5000块钱以上，这个家庭比例是2.8%，这是根据调查的结果，政策引导目标，无房，政策引导不要超过90平米，收入比较少的就是保障水平，这个政策引导目标定下来。
　　关于90平米70%这个政策本身，事实上带有强制性标准的性质，强制性标准有他的好处，也有他的弱点，最重要的是现在我们国家没有制定比较合适的税制标准，在这种情况下，应该说是一种手段，而不是终极的目标，2050年，我们都要90平米以下70%，并不是这样。
　　住宅标准的微观经济学分析。如何设定适宜标准，房地产市场或居民满意度的分析，住房面积与效用(表现为房价和居民的满意度)通过效应的最大化分析面积在多大的时候社会效益最优。首先从住房面积标准的影响开始谈，所谓的适宜标准，如果过低，达不到卫生和健康的要求，适应性很差，增大交通压力，绿地减少，过高呢，维护成本提高，公共服务水准降低，不公平，旧城改造难。确定适宜面积标准的关键问题就是面积超过何种限度会产生不利影响？另外产生了多大的影响？从住宅市场入手分析住面积的影响，我们做了一个基本的假设，住房面积和生活品质是挂钩的，而生活品质肯定会影响住房的价格，所以住房面积和价格从理论上来说是有一定的关系的。我们用了一种微观经济学法叫做资产价格法，对住宅价格的回归分析，推算住房面积对市场价格有什么影响，总体来说就是把住房面积标准界定的问题转化为经济学的问题。我们做了一个朝阳区房地产的数据，建筑面积平均是110平米，售价去年平均是24万，换算到套内面积是1万一平米，然后我们搜集了大量的数据，除了房地产网站的数据，还有小区的容积率，绿地率，套密度，的距离，亚奥中心，学校距离等等。另外我们把这个小区的景观、环境做了分类，分成六类，物业费也有一个统计，我们进行了一些实地调查，通过这些实地调查把这些小区放在不同的类别当中。
　　住宅价格回归模型，我们发现住宅价格是受12项因素影响：第一个是住宅的形式，另外是朝向、环境类别，绿地率、学校距离、建成年数、套内面积、建筑面积、地铁距离、亚奥距离、住栋规模、户数密度。
　　根据这个回归结果我们得到什么结论，首先是住宅属性，包括住宅的形式，调整出房率的影响后，板楼低于塔楼。朝向南向最高，纯东西的减少，距离因素，到学校的距离增加一公里，房价会减少878元人民币，到地铁的距离会减少406元人民币。我们关注的是住房的适宜建筑面积是多少？住宅面积回归系数表明什么呢？在其他条件完全一样的条件人，人们仅仅是用面积获得的一种满足感，根据我们回归结果划出了这么一条曲线，面积多大体现的价格变化，50平米左右明显上升，另外一个很关键的，在80平米左右上升更加明显，请大家关注50平米和80平米两个数值，80平米房价达到最高，80平米是最优解，50平米是次优解。
　　这个说明了什么呢，50平米是小家庭的适宜住宅面积标准，这是非常明显的一个结论，稍稍展开一下，特别适合一到两口人家庭，满足相当一部分租房和首次的消费群体的需求。室内净使用面积约30平米，是满足《住宅建筑设计规范》中一个起居室大于等于10平米，一个双人卧室大于等于12平米，厨房大于等于5平米，一个卫生间大于等于3平米的最低限度。由于换购费用较高，效用低于80平米以上的住宅，应该通过减税或者补贴的手段降低换购费用。80平米是比较高的舒适度的住宅标准，效用达到全局最优，满足长时期的需要和多样化的需求，且足够舒适，将来尚需根据家庭结构对需求进行细分，划分适合不同家庭结构的适宜标准。
　　上面这些分析我们虽然只是根据一个总体的面积，还没有考虑很细的家庭结构，但是将来有可能需要进行细分，划分不同家庭结构的使用标准，因为现在城市的家庭人口结构