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时间:2017-12-03 02:02
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农村房屋拆补偿条例
近些年,农村发展飞速,国家大力支持农村的各方面发展工作。特别是城乡一体化的发展,提高国民经济。所以很多城乡结合部的发展就会遇到平房拆迁,开发商用来建楼房,以加快城乡的发展。但是农村自建房买的时候有相关证件但没过户,现在遇到房屋拆迁,拆迁款补偿该归谁?
这是小编前些天在网上看到的一篇报道,往右们众说纷纭。事情是这样的。是在济南的某个农村,刘先生因为在城里买了房子,农村的房子就闲置了下来,经过协商就把这套闲置自建房卖给了同村的王先生。王先生孤身一人,觉得重新盖一座房子比较麻烦,就全款直接买了刘先生的房子,这件事呢,村里人也都是知道的。
后来,因为村子遇到开发拆迁,王先生得到了17万元的拆迁补偿,还有某款户型100多平方米的商品房。
得知拆迁事情之后,刘先生就之前自己把房子卖给王先生这件事情感到后悔,便向王先生索要拆迁款补偿和房子。索要无果后便把王先生告上法庭,说自己当初并没有将房子卖给王先生,只是租给他居住的而已,要求法院令王先生将该房屋拆迁所得的利益归还自己,并还要王先生承担案件的诉讼费。
看到刘先生这么嚣张,事后王先生提供了房屋买卖合同,村委证明,证人证词,契税完税证明,房屋补偿协议,还有当地派出所给与的证明,法院最终核实事件的真实性后,因双方都是本村村民,确认双方房屋买卖合同成立,拆迁所得的所有补偿应归王先生所有,驳回了刘先生的请求。
虽然事件还算皆大欢喜,刘先生的举动确实让人无力吐槽了,所以农村自建房的买卖事件需要慎重的事情。该有的手续一定要办齐了,记得一定要过户啊!日常分享:
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海高院在涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件不断增多的情况下,及时出台《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》,认为农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。
根据《中华人民共和国》的规定,农村是专门给农村集体成员解决住房问题,带有福利性质的一种,只有农村村民才可以享受,不能进行自由买卖,只允许集体组织内部成员间进行调剂。2007年实施的《》就一定范围内的农村房屋买卖合法性予以明确,即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让,并未就农村房屋向本集体经济组织以外的成员或机构和出售予以解禁。但在司法实践中,也存在因买卖时间长、交易双方已经实际履行完毕、购房人已经实际居住等情况下认定为有效的案例。这样的有效裁判不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信,而且符合保障社会秩序、维护交易稳定良好风俗的目标,并为一般社会大众的价值观所包容。
上海高院在涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件不断增多的情况下,及时出台《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》,认为农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理。具体如下:
第一,对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该认定为有效。
第二,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
第四,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续、居住和使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时,亦应区分不同情况:
第一,按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二,按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。
在我国城市化进程不断深入,城市建设和城市规模不断扩大的情况下,大量被征收征用,尤其是城市周边的农村集体土地,这一过程也涉及对农村集体土地上房屋及其附属物的拆迁,拆迁过程中又引发更多的宅基地,在此形势下,上海高院民一庭又出台《 关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》对相关情况进行规范,具体如下:
一、宅基地房屋权属的确定
我国一直未建立农村房屋等级制度,宅基地房屋则历经土改登记、及未新建、翻新、改扩建的演变。因此,在确定宅基地房屋权属时,应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。
1、系争房屋经土改登记,未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的,以土改时登记的权利人为房屋的权利人。
2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记,未进行新建、翻建、改扩建的,以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。
3、系争房屋虽经土改登记,但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的,以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张的,不予支持。
有充分证据表明上述三种情况所列人员已被排除在权利人范围之外的,不能再主张权利。确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时,应当充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。
二、宅基地房屋中未成年人权利的确认
根据《土地管理法》第62条 &农村村民一户只能拥有一处宅基地&的规定,通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时,一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份,与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可,其父母等建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。《物权法》第142条规定:&人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人&,农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。
三、宅基地使用权补偿款的归属
农村宅基地房屋的补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿,应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的,动迁补偿款可依继承关系进行处理。宅基地使用权补偿款的分割,容易产生争议,特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权,进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性,系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的,并且按户计算。当一户出现人口减少,宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用,宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员,或虽为农村集体经济组织成员,但在他处已取得宅基地使用权的,该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得,但集体经济组织明确表示反对的除外。
四、尚未取得面积的购买权分割
农村房屋动迁中,经常发生动迁部门与&农村宅基地使用证&的户主签订,把所有房屋共有人利益结算在一起,每人享受安置面积按一定金额预扣在动拆迁部门。由于安置房屋未实际取得,原房屋共有人就拆迁利益在分析家产时要求确认安置房面积的购买权,其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被动迁人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态,法院不宜进行确权、分割。若动迁款预扣在动迁部门用于购置安置房的,动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房面积购买权的,法院可判决驳回其诉讼请求,但在裁判理由中告知当事人可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。
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