大公报：解读温总理寄语香港“不进则退”_网易新闻
大公报：解读温总理寄语香港“不进则退”
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　　中新网4月17日电 香港《大公报》17日刊文说，温总理日前对港澳传媒提起，香港的国际金融中心地位是不可取代的，但“不进则退”，明显有鼓励以至激励香港的作用。从“不可取代”到“不进则退”，不应以“责备”或“教训”为出发点去认识。
　　文章摘录如下：
　　温家宝总理在泰国芭堤雅接受港澳传媒访问时说：“国际金融中心地位不是靠确定，而是靠市场竞争。我曾经在几年前说过，香港的国际金融中心地位，是不可取代的，前提就是，香港有着区位的优势，有着金融经营的历史，形成金融经营之间的广泛渠道，有完备的法制，有经过训练的众多人才。”
　　温总理又说：“但是香港的金融中心也面临着竞争，也还用得上中国一句老话：不进则退。因此当务之急，我以为不是说谁是不是金融中心，而是在于谁能够使金融处于稳定、健康、持续发展的地位，这是最重要的。”
　　“不进则退”是中国古人的半句格言，全句是：“逆水行舟，不进则退。”此语比喻做事要不断前进，方能保住优势地位，倘若停滞不前，就会给人比了下去，这就相当于后退。其理很简单：船在逆水中行，若不努力设法前进，水流就会迫使船只倒退。
　　此语用之于香港的金融中心地位，且勿论美洲的纽约和欧洲的伦敦，即使只论亚洲区，新加坡、日本东京、韩国首尔、印度孟买等地，谁敢说它们对国际金融中心的地位没有进取之心？此外，上海也定下了二○二○年成为国际金融中心的目标。
　　简单说，在周边地区多个强“敌”的环伺之下，香港倘不能积极进取，也就难免落于人后。其中道理，不言自明。因为，无论是新加坡、东京或上海，它们在经济发展和金融发展的康庄大道上，是不可能停下来等候香港的。
　　地球是圆的，世界是动的，经济不断发展，社会不停进步，竞争客观存在，“不进则退”更是客观规律，港人与世人一样明白这个道理。温总理对港澳传媒提起“不进则退”，明显有鼓励以至激励的作用。一言释之，就是希望香港能长期保持国际金融中心的地位。
　　温家宝总理在讲话中，既提醒香港要记得古人云“不进则退”，同时也提及香港的一些优势，甚至说香港的国际金融中心地位“是不可取代的”，令香港人十分鼓舞。国家主席胡锦涛去年三月访港时指出，香港应“集中精力发展经济，切实有效改善民生，循序渐进推进民主，包容共济促进和谐”。这是香港持续向前的大方向，也可以形容为指引香港前进的“胡四点”。
　　香港的过去、现在和未来，“胡、温”知之甚详，国家副主席习近平也非常清楚。习副主席去年七月访港时，提及香港要“通情达理、团结高效、精诚合作”，又指香港应“强政厉治、稳健施政、高效施政”。
　　从“不可取代”到“不进则退”，其中的原因和理由，在香港人而言不可不加探讨及研究。不过，分析这一变化的立论原则，笔者认为不应以“责备”或“教训”为出发点，而应以“关爱”和“提醒”为基础。
　　有评论认为，“不进则退”是中央在责备香港施政过于保守，又让香港不要遇到困难就事事依赖中央。这种立论观点令人不敢苟同。从深层次看，中央对香港的关爱一以贯之，中央对香港的支持非始于今日，更不会止于今日。这里面不存依赖不依赖的问题。这样的说法，流于表面，失之肤浅。
　　再说，香港或任何地区政府遭遇困难，若不就商于中央，难道要去求助于美国、英国？进一步考虑，就算求助于美英，它们就一定肯帮忙？它们是否有适合香港的方法帮忙？说到底，它们又为何要帮香港这个忙？内地和香港血肉相连、唇齿相依，美英或任何外国就不可能有这种观念了。
　　分析和评论温总理和中央所提“不进则退”，立论的要点是切不可将中央和香港分置于两个对立面。若以两者对立为出发点，推论的结果就难免不堪与闻，香港的管治在这样的评论必然一无是处、一塌糊涂，以至香港面临“世界末日”。
　　这样的论断，不但不利“依法施政”和“有效施政”，更不利团结，有促使人心涣散之嫌。毫无疑问，香港存在很多问题，治港也有不少错失和不符主流民意之处，有些部门更加是频频出事，令市民大失所望。不过，由此而将香港定位在中央的对立面，或中央因此要“教训”香港，那就“差之毫厘、失之千里”矣。客观和公正的立论，不应如此。
　　“逆水行舟，不进则退。”“面临竞争，不进则退。”从哲理或规律看，当然是百分之百正确。这类格言，充满励志的含义，有刺激、振奋和鼓舞人心的作用，催人努力向上，为某个目标甚至是伟大目标而奋斗。
　　天下没有免费午餐，天下也没有不劳而获这回事，这些都不是社会或生活的普遍的规律。“不进则退”，就是提醒港人和世人要尊重人类社会核心规律之一：你不进，别人进，你就是退了。在坐标上，在体育比赛中，或者在电子游戏中，连小朋友也不难明白其中的道理。
　　《淮南子•人间训》：“事者，难成易败也。”法国哲学家、民主思想家鲁索说：“成功的秘诀，在永不改变既定的目的。”香港要保住国际金融中心地位(即便只在亚洲区)这件事，也难度甚高。但香港的生存和发展在很大程度上有赖于这件事。香港不能因难而退，不能因难而改变保持这一优势的目的。
　　正相反，香港应知难而进，官民一心，众志成城，努力奋斗，在竞争中确保国际金融中心的地位。否则，便是“不进则退”了。(青浦)
本文来源：中国新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
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用女人的语言看金融，很简单！
作者：之家哥
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《用女人的语言看，很简单！》 精选一原标题：他以一企之力养活一座城市，可口可乐在中国都曾不及他，却戴罪病逝
本文转载自《华商韬略》，作者：陈光
导读：财经作家吴晓波评价他道，企业家原罪是制度性原罪，他的入狱，是中国改革史上的一个遗憾。从本质上看，他的案件是中国在企业产权改革过程中政商破裂的结果，他的悲剧都是时代的悲剧，最终却要个人承担沉重的责任。
1994年，健力宝在纽约设立了办事处，还花500万美元买下了帝国大厦的一整层。李经纬告诉美国记者：在中国，可口可乐和百事可乐加起来卖得都没有我多。 登陆纽约的前后6年时间里（），健力宝囊括了中国饮料行业产品、销量、利税、利润四项指所有第一。在国内的行业发展史上，至今没有任何一家品牌达到其曾经的统治力。 那时候的李经纬踌躇满志，是中国企业家的标志性人物。可是没几年，他却眼睁睁地看着自己一手创立的企业，被“贱价”卖给了资本炒家。健力宝易主后的第9天，李经纬突发脑溢血，在病床和轮椅上度过了余生。 三水“遗腹子” 李经纬出生于广东三水县的白坭镇，他所在的村子，家家都是别墅，这都是他当年留下的“资产”。提起李经纬，村里人的至今仍满怀崇敬和怀念。 李经纬所改变的远不止白坭镇。三水县（现佛山市三水区）曾是粤西的穷县，早年是广东吸血虫病的第二大疫区。健力宝赋予了三水新的形象，巅峰时期，这家企业贡献了三水近50%的税收。时任市委书记曾说：三水人每发100元，就有46元来自健力宝。 当时的健力宝人人分房，在这里工作意味着高收入和受人尊敬。当地的某公会主席曾称，健力宝的保洁员薪酬比她这个主席还高。 李经纬让很多人过上了好日子，他自己则过了很多年的苦日子。 生于1939年的他是个“遗腹子”。尚在娘胎时，其父便死于战乱，母亲也过世后，李经纬住进了孤儿院。 10岁起，他开始打零工，擦皮鞋、修水电，在印刷厂当工人。李经纬干过各种苦活，没有进过一天学堂。在印刷厂当排版学徒期间，李经纬学会了认字，3年后，他成了该厂的副厂长。 工作之余，李经纬喜欢运动，篮球、足球都擅长。印刷厂期间，李经纬在篮球场结识了三水县武装部的一位领导，深受对方赏识，后被提到了县体委当副主任。 李经纬当了13年的体委副主任，周围人回忆称他比谁都努力。那时候的李经纬开始展露其“亲下不亲上”的特性：他在球场外给球员们提鞋，为了运动员能吃饱饭绞尽脑汁；但是他和体制内同仁以及上级领导的关系始终算不得好。 这一特质陪伴了李经纬一生，也为他最终失去权柄埋下了伏笔。 “魔水”问世 1973年，受到“排挤”的李经纬被调到濒临倒闭的三水酒厂当副厂长，那是一间只有几口米酒缸的作坊。但是换了新的环境，李经纬的聪明才智得以全面爆发。 他带着厂里的几个年轻人，背着米酒到临近的佛山、广州等地找酒楼挨家推销，为酒厂开拓新的通路。那之后，他又开发出一条啤酒生产线，推出了猫头鹰牌礼品酒和强力牌啤酒，将啤酒事业做得有模有样。 上世纪80年代初，一度资不抵债的啤酒厂已经站稳了脚跟，每年能有几万元的净利润。李经纬也在期间升任厂长，掌握了绝对的主导权。一次去广州出差，他在街边买了一听可乐，这是他第一次喝这个饮料。 喝完一罐后，李经纬产生了做饮料的念头，没多久，一个机遇就跑到了他面前。 彼时，国家体委为了改变体育科学研究落后的状况，向各研究所下达了一批研究项目，其中就包括运动型饮料。随后，广州体育科学研究所研发了一款新式饮料，据称既可以让运动员迅速恢复体力，普通人也能喝。 几位教授和研究员拿着成果先后找了几家汽水厂、啤酒厂，没有人愿意接手。为新饮料做新品牌需要投入，大家过得都很滋润，没必要冒这样的风险。 一次偶然的机会，项目中的一位教授结识了李经纬的表弟，随即决定带着配方去三水一试。 那时候的三水酒厂还很破旧，教授们去了坐的都是条凳。李经纬很珍惜这次机会，科研人员来了一律大鱼大肉招待，并且当场拍胸答应提供资金和设备支持。 在三水的厂房里，项目组前后花了3个多月时间，经过130次试验，最终做出了一款橙色的、含碱电解质的饮料，这就是日后的“东方魔水”健力宝。 一分钱没赚，先往外送？ 除了产品，当时的健力宝可谓一无所有，甚至连名字都没有。怎么把它卖出去？“小厂长”李经纬直接将目光瞄准了大洋彼岸的奥运会。 1983年中，李经纬打听到两个消息，一是国家体委正在为首次出征奥运会的中国代表团准备饮料，二是第11届亚足联代表大会将在广州召开。 李经纬决定将产品送到亚足联的会议上，在体委面前露脸。该决定遭到了厂里人一致反对：那个年代，白送在很多人看来是不可思议的事情，新产品一分钱没赚，就要先往外送钱？ 李经纬随即展现了其决心和对酒厂的绝对控制力。几天时间里，他先是想出了“健力宝”这个品牌名称，又找人设计了一个在当时超凡脱俗的商标，接着是工商注册，所有工作一气呵成。 万事俱备，只欠生产。李经纬希望用易拉罐来包装健力宝，因为在当时的消费者看来，能用易拉罐的都是高档饮料。但那时候国内尚无一家易拉罐生产企业，三水酒厂更不可能有这样的生产线。 李经纬不想妥协。他四处奔波，先是说动了一家香港企业，为健力宝订制生产了小批量的易拉罐，接着他又通过关系找到了深圳百事可乐公司，在对方的生产线上偷偷将饮料装进了易拉罐里。 一番秘密行动后，200箱光鲜靓丽的健力宝出现在了亚足联的会议上，引发了与会者和媒体的关注，这之后，它无可争议地成了中国奥运代表团的“出征”饮料。 后有媒体将健力宝的崛起总结为运气，但即使那样的运气砸到面前，恐怕也没几个人敢接住。出征奥运是半赞助性质，健力宝为此投入了20万。当时这家公司账上一共28万，这是一笔贷款，本来用于购买强力啤酒的机器设备。李经纬将这笔相当于酒厂数年利润的钱全部砸到了大洋彼岸。 “赌局”的结果，他自己或许也没有料到。 体育营销的极致 1984年洛杉矶奥运会是新中国首次参加奥运会。在那里，许海峰、李宁一战封神，女排更是以勇不可挡之势登顶，引发举国沸腾。 那时候中国和世界的彼此了解很欠缺，国人迫切需要奥运这样的盛事成绩来彰显大国的地位和自信。赛事期间，中国女排击败了东道主美国队，外界对于这样的成绩存在颇多质疑。女排比赛期间，一位日本记者发现中国姑娘们在喝一种从未见过的饮料，于是随手写了一篇《靠“魔水”快速进击？》的花边新闻稿。 文章被中国记者看到后，将之改版写成了“中国魔水”风靡洛杉矶，新的文章被广泛转载，一时间，健力宝的名头传遍大江南北。“魔水”很符合当时国人需要的东方神秘气息，“中国魔水”则大大增添了健力宝的民族情结。伴随着奥运军团载誉而归，健力宝一飞冲天。 奥运军团出征前，健力宝的销量几乎为0，8月至年末，企业在几个月内实现了345万元的销售额。第二年，这个数字蹿升至1650万元，再下一年是1.3亿。 不过起初，奥运东风为健力宝带来的并非全是好消息。赛事后，国家队的队员们纷纷要求喝健力宝，这意味着每年得赞助送出26万元的货。当时公司的销售还没有呈现井喷态势，账面利润就几万元，李经纬出差都得睡招待所的地下室。 健力宝所在的酒厂是国企，赞助是公款，这一大笔钱究竟能不能花，李经纬也没有底。最后，他顶住厂里巨大的压力，先斩后奏，签下了赞助订单。 这次签约成了李经纬体育营销的缩影，那之后，他于此道一发不可收拾，将体育营销做到了极致。1987年，李经纬拿出250万元，力压可口可乐（出价100万）买下了全运会的饮料专用权。 赛事期间，在广州天河，大到墙壁、小到垃圾桶，铺天盖地全是健力宝的广告。闭幕式上，工作人员也全部换上了健力宝的服装，入场观众还每人赠饮一听健力宝。 全运会过后，李经纬马上组织了全国经销商订货会，短短两个小时，订货额达2亿元。 3年后，北京亚运会上，李经纬再次顶住当地舆论口中“瞎洒钱”的压力，一千多万成为第一家赞助亚运会、赞助额最高的中国企业。亚运会之后的秋季订货会上，健力宝在几天内收获了7.5亿元的订单。 同时期，李经纬也将健力宝的广告打上央视，他亲自拟定了简单易记的广告词：您想身体好，请喝健力宝。 百家之师，如日中天 李经纬并非不在乎这些钱，而是他深信，所有花出去的钱，打出的广告效应，很快便能通过源源不断的健力宝产品收回来。 他没有念过书，很长时间内，这被认为是李经纬的优势。“他的思维基本不受限制，这就是没读书的好处，没有条条框框。”李经纬的表弟曾如是说。 因为没有条条框框，李经纬经常是想到什么就做什么，很多外界看来不可思议的事情，都在他手里变成了现实。1991年美国总统大选，他将健力宝送去了纽约，赞助助选活动，让克林顿夫人（希拉里）和戈尔夫人（蒂帕）共饮健力宝；1993年，他又将健力宝送上了联合国安理会的圆形会议桌…… 类似的事件层出不穷，健力宝因此在舆论头条上一待就是十几年。期间，李经纬的营销手法不仅成了业内人人参悟的宝典，还被很多其他行业抄了过去。 1990年，李经纬异想天开地想出了一个“拉环有奖”的促销创意：凡是购买健力宝的消费者，有希望得到最高5万元的奖金。这个游戏在中国城乡获得了巨大成功，不仅催生了一大批为奖守候的消费者，就连骗子都混进来分一杯羹。 电影《疯狂的石头》里，黄渤等人曾在车厢里上演“中奖骗人”的手法，这个场景是一个时代的真实写照。健力宝的促销出炉后，全国各地与此相关的骗子横行，《健力宝报》记载，当时每天有几十个人来总部兑奖，清一色都是5万元的一等奖。兑奖部汇聚了众生百态，办公室被闹得不得安宁。 那之后，有奖促销几乎成了中国饮料行业甚至消费类食品业内的标配，各种拉盖有奖铺天盖地，持续至今。 李经纬教会同行的远不止“有奖促销”。宗庆后推出娃哈哈儿童营养液时，广告词是“喝了娃哈哈，吃饭就是香”，他在日后坦言这个灵感就是从健力宝的广告词里偷来的。而太阳神创始人怀汉新在设计产品时，直接拿着健力宝的易拉罐对设计人员说：这是中国最好的饮料，你就按它的样子来设计。 李经纬的天马行空也不局限于广告手法，健力宝刚成立的时候，李经纬就在会议上说：国家有个外交部，我们搞个公关部，专门搞关系。那之后，他成了企业公共关系在中国的第一个实践者，他让巴西足球队穿健力宝的球衣参赛，邀请李宁、聂卫平、邓亚萍等或是加入公司、或是任高级顾问……总之，在玩噱头上，当时没有哪位企业主能和李经纬一较高下。 在他的带领下，健力宝如日中天。好几年的时间里，来自全国各地的大货车将三水的街道围得水泄不通，产量吃紧的时候，一张健力宝的拿货批条被炒到了几万块。 因为批条的事，李经纬“得罪”了一批人。经常有人想通过关系找他拿货，李经纬一律拒绝。就连面对为健力宝立下过功劳的表弟，李经纬也说：你来我请你吃饭，但是拿货不行。 持续的供不应求间，1996年，健力宝的年销售额接近60亿元大关，这一数字是当时行业第二的娃哈哈的两倍多。 这种钱不挣 李经纬曾有机会将健力宝做得更大。 上世纪90年代初期至中期，国内保健品和饮料市场迅速膨胀，汇聚了一大批野心家。虽然品牌频出，但在果汁汽水、运动型饮料领域，健力宝始终没有遇到对手：这一品牌的形象过于强势，没有哪家企业有信心在健力宝的版图里分得一杯羹。 不过，很多保健品牌却给健力宝带来了冲击。那时候健品和饮料的界限还很模糊，健力宝也摇摆其间，颇为神秘。在消费者看来，健力宝帮助诸多世界冠军问鼎桂冠，本身就有强身健体的属性，因此不少人将其作为保健品饮用。 1994年，中国保健品年销售额达300亿元，成了国内发展速度最快的行业。金钱催生了一系列行业怪相，很多保健品通过肆意夸大功能、欺骗消费者起家。有的保健品被包装成无病不医的神药，甚至还专门为此拍摄了一大堆“医学成果”进行大肆传播。 在没有底线的乱象中，一批企业的年营收迅速蹿升至十亿级别。作为饮料兼保健品中深入人心的国民级品牌，健力宝也有机会从中大笔掘金。市场经理们眼睁睁得看着昨天还一名不文的品牌，在市场上呼风唤雨，急得频频向李经纬反应：健力宝的保健概念十足，我们应该跟着市场走，如果不这么干，经销商都不愿意再卖健力宝了。 李经纬也曾一度犹豫，但最终他严令禁止拍摄强行夸大产品功效的广告。李经纬非常看重健力宝的品牌形象，他梦想打造一个类似可口可乐般享有国际地位和声望的品牌，因此对可能给品牌带来伤害的事情非常忌讳。 他的原则让健力宝失之东隅收之桑榆。1997年前后，全国保健品市场事故频发，整体信用面临崩塌，一大批因此崛起的企业又纷纷倒下。有媒体报道称：在这个乱世中，有两位幸存者，一是娃哈哈的宗庆后，他在1995年急流勇退，全面撤出被谎言淹没的保健品市场；而另一个就是李经纬。 经历了乱世折腾的经销商们，在受到惊吓后愈发信赖健力宝。之前，这批人靠健力宝赚到了大钱，保健品市场崩塌后，他们又靠健力宝重拾信心。 对于他们而言，健力宝已经不止是一款产品，而是拥有特殊意义的符号。出于这样的关系，后来健力宝陷入出售纠纷甚至在市场上一落千丈后，还有大批经销商团结起来，愿意自掏腰包出手拯救。 政商“敌对” 挺过市场的诱惑，李经纬开始全面实践其走向世界的目标，1994年，他花500万美元买下了帝国大厦的一整层，雄心勃勃要进军美国市场。为了角逐世界，李经纬决定改变健力宝偏居一隅的小格局，将总部从三水搬到广州。1996年，他主导10亿在广州新建了高38层的健力宝大厦。 这座大厦，成了他“下课”的导火索。 三水政府在得知健力宝打算去广州建大厦时，曾向李经纬提出：不要离开，在三水找个地方建。但被他一口回绝，双方的矛盾就此激化。 在此之前，李经纬和当地政府的关系已经很紧张。他虽然一手创立了健力宝，但这家企业的身份是国有控股，是三水县政府。李经纬是企业经营者，也是政府派出的代表。 编制上，他最高只是副处级，但却经常享受“越级”待遇。县里开会时，县委书记和县长坐中间，旁边就是李经纬；省里领导、甚至国外领导来考察，都是见李经纬而不是政府的其他干部，久而久之，有些人对之心存不满。 健力宝越做越大，关于李经纬的闲言碎语也越来越多。健力宝先后在全国其他地方设立分厂，有人认为这是李经纬慢慢将健力宝的资产往外转移；健力宝相继在金融、传媒、地产、科研领域收购了很多项目和企业，还在美国投入了1000万美元开发市场，这些行为被认为是“乱洒钱”，不把钱留在三水…… 总之，李经纬既是三水民众眼中的英雄和地方政府的财神爷，也是某些人的眼中钉。偏偏在与政府沟通方面，李经纬始终我行我素，不愿放下身段。 如前所述，李经纬为人“亲下不亲上”，儿子结婚时高朋满座，各级领导和企业家来了一大批，李经纬在普通员工那桌坐了最久，将一桌人喝了个遍；每年春节，李经纬都要花时间请已经退休的健力宝员工喝酒吃饭，而不是将这样的黄金时间用来打点关系。 在做各项决策时，李经纬也很少上报，都是自我决断，这让某些官员非常不爽。后来健力宝产权陷入纠纷时，一位书记曾当着所有媒体的面说：不要一直提李经纬，健力宝是政府的财产，我才是健力宝的大老板。 李经纬也不满于政府的某些行为。比如为了完成就业率，三水政府明确规定健力宝员工必须有45%的比例是本地人，其中各种裙带关系不言而喻。李经纬曾直言很多人是“上班一条虫，下班一条龙”，他曾拍桌子称健力宝的中层军心不定、行事涣散，“我这点老本也很容被吃光”。 李经纬投资兴建健力宝大厦，并没有获得三水市政府的批准。这笔高昂投资终于将双方多年来的矛盾放置到了台面之上。李经纬的想法是到更大的平台将健力宝推向世界，但是政府看来，将总部搬到广州，无疑是挖走了三水最大的一颗。 这样的矛盾，随着李经纬作为作为体制内干部即将年满退休（1998年，59岁）而正式爆发。 错失改变身份的机会 李经纬曾有机会让健力宝换一个“身份”。 早在1993年，健力宝就被列为广东省第一批上市名单，有下属极力说服李经纬抓住这个机会进行股份改制，并且上市。但李经纬觉得太麻烦：我们又不缺钱，干嘛要上市。 这之后的时间里，他依旧有机会将股份一点点从政府手里买回来，但是李经纬并没有那么做。或许他有着绝对的自信：健力宝是他创立的、带大的，健力宝离了他不可能活下去。 但是其他人并不这么想。1998年，三水政府领导开会，主要领导说李经纬可以继续留任，其他领导没有一个站出来附议，而是纷纷沉默不语。 这样的情况让李经纬感到非常不安。会议后，政府加大了对健力宝资金的掌控力度，其每一款新产品投资、每一笔项目预算，都要政府亲自审批。李经纬因此和上面派下来的人闹得极度不愉快，经常是彼此放空不搭理。 时值国有企业改制风潮，随着市场经济推进，部分国有企业在竞争中疲态尽显，国家和政府开始推动“国退民进”政策，将国有资本从一些竞争性领域中退出，经营者得以利用各种方式来购买企业的资产。 国退民进的浪潮缔造了中国第一批真正意义上的富豪。随着国企改制成为私企，很多原经营者改庭换面成了民营企业家。 李经纬后知后觉，决定推动健力宝股改，但是时局对他而言已经“太迟了”。 不能卖给李经纬 1997年，李经纬筹划了健力宝登陆香港联合交易所的方案，但三水政府以李经纬团队“没有香港暂居证，因而不得购买H股”为理由，直接否决。李经纬一怒之下，放弃了上市计划。 外患不断，内忧也接踵而至。期间，娃哈哈、乐百氏、农夫山泉在饮料市场内狂飙突进，老霸主健力宝却开始显露颓势。 1997年起，健力宝的销量开始以每年七八万吨的速度持续下降。针对这一点，外界事后众说纷纭。 有观点认为李经纬缺乏知识基础的弊端在那段时间开始集中体现，饮料市场上新品牌层出不穷，但健力宝始终没能取得新的突破。哈佛大学社会学专家、教授傅高义也曾撰文称“健力宝是中国传统关系孕育出来的现代产品”。在他看来，健力宝是在缺乏现代效率、管理、组织等概念的情况下，通过李经纬个人能力和穿针引线带来的成功。 另一种观点则认为，李经纬是在刻意放缓健力宝的发展速度，因为企业规模越小，他进行股改的压力和成本就越低。 真实情况如何，外界已经不得而知。但随着健力宝营收下滑，整个三水都陷入了困境，“公务员的工资都欠发，日子非常难过”。 政府在数次会议后决定，卖掉健力宝。 为健力宝找“下家”，李经纬和团队本应在排在第一顺位。1999年，他提出公司内部实行股份合作制方案，由管理层自筹资金4.5亿元买下三水政府所持有的股份。这个提议被政府直接拒绝，理由先是“有用健力宝资金来买健力宝之嫌”，后又变成“担心经营层的钱来历不明”。 2001年的一次会议上，三水政府领导悉数到齐，90%的人主张卖掉健力宝，但是不能卖给李经纬团队。 这次政府会议直接决定了李经纬和健力宝的命运。消息放出后，各大饮料厂商齐聚三水，可口可乐、达能、摩根士丹利、新疆德隆等集团都想买下这个“东方魔水”。 “为什么不能卖给我？” 之后的股权争夺战，与其说是一场商战，不如说是一场闹剧。 新加坡第一家食品公司称险些成为健力宝的新主人。一次晚宴上，李经纬被通知出席，市长告诉他，健力宝将以3.8亿的价格卖给新加坡公司。 李经纬闻言后愤怒至极，他不明白为什么政府宁愿将健力宝“贱价”卖给素不相识的外国人，也不愿意卖给为之奋斗了一辈子、并且出价更高的他。 在那份协议里，已然拥有强势地位的健力宝，其品牌价值的评估价是0，此后的所有协议、直至出售，其品牌估值都是0。 李经纬自然不可能就此放权。他做了两手工作，一方面，公司全面抵制来审核查账的新加坡人，拒不交出商业资料；另一方面，国内媒体也被招揽而至，“健力宝被贱卖他国”的新闻一时间铺天盖地。 舆论的重压下，这次交易就此告吹。三水政府同样怒不可遏，既然不能卖给外国企业，他们就想方设法卖给国内企业，总之健力宝不可能回到李经纬的手里。 为了应对，李经纬找到了当时最有可能的买家——娃哈哈和宗庆后做工作，劝说其高抬贵手。这之后，他找到市长，公开将心底的疑问说了出来：为什么不能让我们买回来？ 市场随即表态：要买可以，给你们一个星期的时间。双方商定，李经纬出资4.5亿，买走政府的全部股份，谈完双方一拍两散。 李经纬没能等到第7天。谈判完的第6天，正四处筹措资金的他接到政府通知，健力宝已经被卖给了浙江国投。 通知下达的第二天，三水政府举办了一场仓促的签约仪式，会上宣布作价3.38亿元转让健力宝股份。仪式上，李经纬默默地坐在会场一角，仰面朝天、眼中含泪。 新华社报道称他全程“含泪仰天，不发一语”，这张照片被迅速刊登在了国内所有财经媒体和新闻网站上，即便对此事不明就里者，看完亦是五味杂陈。 那是李经纬倒数第二次公开亮相，那之后，这个喜欢交朋友的老人，再没有见过媒体，也没再提及过健力宝。签约仪式后的第9天，李经纬突发脑溢血，直至病逝也没能摆脱病床和轮椅。 从高不可及到一度销声匿迹 健力宝被卖给了一位叫张海的年轻资本家。 早年的报道中，张海据称上学时开了天眼，有特异功能，后来又拜在活佛门下，是个拥有神秘背景的神童。 涉足商海之前，张海曾聚集一批虔诚的信徒，其中不少人后来成了他的商业伙伴。入主健力宝前，张海曾涉足不少上市公司，资本颇为神秘。他的一句名言是：全天下的钱都是我的钱，你说我的资本有多雄厚。 张海承诺给三水市政府3.38亿，出面公司浙江国投是一家国有企业。这样的局面皆大欢喜，交易完成后市长也松了一口气：健力宝以后的行为都是企业行为，和政府没有关系。 根据协议，张海将分3次分清3.38亿，第一次付1亿，为了拿出这笔钱，张海又拉来了另一位商人祝维沙，通过质押国债获得了1亿元的。张海曾就此长笑称：3个亿，就是单买健力宝大厦也是大赚啊！ 可惜，张海的经营办法远不如其玩资本的手段，他将健力宝搞砸了。 如今看来，他上任后的举措全是昏招，比如觉得健力宝“老土”，于是将品牌更名换面，花大价钱推广新品牌“第五季”；他据称花了几亿做广告，将营销队伍扩充了十多倍，但是有人上门进货，得到了消息是“销售体系还没建好，再等几天”…… 那时统治国内饮料行业的，外有可口可乐、百事等巨头，内有宗庆后、钟睒睒这样的人杰，在他们面前，张海可谓一无是处。 2年内，健力宝的营收持续下滑，投资团队的矛盾开始凸显。2004年，张海被卸去了董事长的职务，这之后，他因为“涉嫌挪用资金2.38亿”被判处15年有期徒刑。 换帅、再换帅，健力宝陷入持续混乱。全国经销商不愿意放弃这个陪伴多年的品牌，纷纷找三水政府谈判，他们甚至愿意出资2亿元来解决健力宝资金短缺问题，帮助公司恢复生产。 为了稳定军心，李经纬受邀回了一次健力宝。他坐在轮椅上，不断向人群挥手，所有人都拼命挤过去想和他握手。一位记者问挤在人群里的员工：你知道健力宝现在的老板是谁吗？对方回答：爱谁谁。 后有舆论分析认为：最初从三水政府手里买下健力宝的投资团队，根本没想过经营好这家企业，纯粹是为了炒一手就走。如果单纯出于这个目的，那他们确实赚到了。 2004年，健力宝作价1亿美元卖给了台湾统一集团，“炒家”的账面收益超过1倍。那之后，健力宝依旧没能止住颓势，这个曾经高不可及的品牌，甚至一度销声匿迹，直至近几年才重新出现在公众视野。 不过这一切，已经和李经纬没有关系。身边的人说，病床上的李经纬没有再提过健力宝，他更关心的是自己的另一个“孩子”——李宁，逢人就问李宁的股价。 或许在李宁身上，李经纬看到了自己未竟的梦想。 获刑15年 李经纬一生都和体育联系慎密。 他真心喜欢体育，不仅先后赞助了大大小小数百个体育项目，还组织培养了一批本土体育人才。上世纪90年代，他从一千多人中选拔出了20来个年轻球员，将他们送到巴西培养，这批人里面，包括李金羽、李铁、李玮峰等。 李铁回忆称李经纬对待他们就像对待自己的孩子一样，担心他们在国外没钱、受欺负，就给他们发，自建训练基地。 李经纬另一个像对待自己孩子一样的体育明星，是体操王子李宁。1988年，李宁从吊环上意外摔下，回国后遭遇铺天盖地的嘲讽和谩骂，有人甚至称他是“体操亡子”。 坊间故事称：李宁回国时在机场偷偷走了一条灰色通道，在通道的尽头，他看到李经纬正手捧鲜花，热烈地欢迎他的归来。 那之后，李经纬出资帮助李宁建立了体育品牌，由李宁出任总经理。经过一段时间的高速增长后，有专家建议李宁将公司脱离健力宝，因为产权不清将对其今后的发展造成致命影响。 专家所言的问题，就是健力宝后来遇到的问题。那时候健力宝还未“东窗事发”，李宁因此非常纠结：如果脱离健力宝，别人会不会说我忘恩负义？这位专家听后急了：如果你不好意思去，我去帮你谈。 但出乎他们意料的是，李经纬听闻后，立刻拍板支持李宁自立，或许那个时候，他已经意识到政企股权纠葛对于健力宝未来发展的影响。 后来，李宁分3次用现金偿还了母公司的投资，李经纬甚至没有提出补偿增值的要求。 李经纬的决断让李宁避免了健力宝的旧路。脱离健力宝后，李宁在2004年登陆了李经纬一度渴望至极的香港联合交易所，昔日的体育明星也因此一跃成为身家数十亿的富豪。 而同一时间，躺在病床上的李经纬，却正面临犯罪的指控。 “有人不想放过我。”李经纬曾对周围的人说。2002年10月，因脑溢血入院的李经纬收到了一纸通知：因涉嫌贪污犯罪，他被罢免了全国人民代表大会代表的职务。 其立案的原因是：身为受国家机关委理、经营国有财产的人员，无视国家法律，伙同他人利用职务之便，以购买的形式，侵吞国有财产331.88万元。 这起案情源自健力宝筹备上市时的一次资金变动。筹备期间，健力宝的账上趴着一笔4000万元的职工，为了在转制前处理，集团几位高管商议通过为全体职工买形式来花掉这笔钱。当时在三水，买一种比较流行的人员福利措施。 李经纬了同意了这个方案，此后，健力宝为李经纬投保了331.88万元，其他3位高层则每人200万左右，剩下的3000多万，则在2001年集体分发给了全体职工。 法院认为，李经纬作为受国家机关委管理经营国有财产的人员，这一行为是利用职务之便涉嫌侵吞国有财产。因此，李经纬到底有没有权利动用这笔款项，成了一段时间内争论的焦点。 按照此前健力宝的管理协议，李经纬和管理层有权在不请示的情况下，动用6000万以下的款项，这一协议让案情扑朔迷离。 案件的发展更是让外界看不懂。2002年，李经纬收到通知，直到2011年，检察院才正式对其提起诉讼。在此期间，其他几位被双规的管理层还一度复职，回到健力宝上班。 2011年，李经纬在病床上经历了一次特别的庭审。病房外的小会客厅里，3名法官、2名检察官在“临时法院”上进行了大约2个小时的庭审，3个月后，佛山中院作出一审判决，李经纬以贪污罪被判处有期徒刑15年，并处没收个人财产人民币15万元。 李经纬在位期间，健力宝向政府缴纳了30亿的税收，他离开后，因为300万保险款项被判了15年。 李经纬认为自己或许有错，但绝对没有罪。他曾对陪在病床边的人说：这一辈子，我因为工作繁忙有愧于家庭，但是绝对无愧于党和国家。健力宝期间，他几乎没有给家人谋来什么好处。为了避嫌，李经纬的妻子、儿子、干女儿都没有进入健力宝，只有干女婿在公司待过很短的一段时间，而且是普通工人。 这是老板请的最后一顿饭 突发脑溢血后，李经纬又查出罹患肝癌，一直保外就医。 除了家人外，李宁是最常陪伴李经纬的人。自住院后，李宁就负责起了李经纬所有的医药费和住院费，十几年下来，这是一笔天文数字，但李宁从来没有提过一个字。 卧病期间，李经纬依旧烟不离手，每天要抽四到五包烟，家里人曾就此劝说，李经纬不听劝。最后，李宁说：他想抽就抽吧，别拦着了。 不过最后几个月里，李经纬也抽不动了，经常是把点燃的香烟放在桌上，看着它一点点燃尽。 李经纬希望通过这样的方式，来维持过去的自己形象，最后的时光里，他依然活得无比尊严。他从不在外人面前抱怨病痛的折磨或是案情的不公，别人问起，他也总是岔开话题。 生命的最后三天里，李经纬因肾衰竭，每十几分钟就有尿感，护工让他在床上解决，然后帮他收拾。但李经纬仍坚持起来去厕所，每一次都因此汗流浃背。护工后来对其家人说：老爷子把尊严看得比生命还重。 日，李经纬辞别人世。他生前只留下两句话，一是我死了比活着舒服；二是希望落叶归根，除此之外，他没有其他遗言。 李经纬的遗体告别仪式被安排在他三水的老屋，在略显破旧的单元楼下，家人为他摆上了祭奠的烛火和香台。 200多位生前好友和各界人士参与了遗体送别或是送来花圈，因为尚在服刑，这些名字不能带单位和头衔。 告别仪式前，李宁将筹办团队聚在一起：今天不要讲过激的话，我们是来送老板的，将他平平安安送走就好。 4天后的追悼会上，没有任何人安排悼词，只有李经纬的长子代表亲属致答谢词，“人生无常，先父一生的功与过自有公论。”追悼会上，李宁泪水潸然，几度不能自持。 按照三水风俗，送完亡灵后有晚宴。李宁挨桌敬酒感谢，说：这是老板请你们吃的最后一顿饭，以后就靠你们自己找吃了。 李经纬得以落叶归根。他曾在三水统治了一个行业，最终在此永世长眠。 如果您想看到更多有趣的创业故事，欢迎关注“广东创业100人”返回搜狐，查看更多
责任编辑：《用女人的语言看金融，很简单！》 精选二xitouwang中国的实践者官网网址：www.xitouwang.com热线：400-788-9566来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》
记者：席志刚任志强 ：离开金融和税收工具企业自持租赁不可持续在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续？就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右，法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力。所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看？任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？国际惯例是，房地产建筑投资，财团最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续？任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用REITs（不动产或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年，政府工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产投资的尝试，此后至今再无动静。建立房地产投资信托基金，不是中央政府没想法，不作决定，2008年政府工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点。REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道。若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由政府指定租户。中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验？任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票。有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是政府的，因此德国没有炒房的概念和空间。此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势今天力哥家里有事，本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血，特地转过来。虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实。希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱。看不懂的，力哥和你在留言墙上交流。力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩。明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单，投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖，体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了。现在是政府限价，房价被人为抑制，存在很大的，所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日光盘，还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好，学北京车牌摇号，大家一律碰运气，最公平。但明年，很多开发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房，那才是真降价，能降到什么水平，力哥不知道，但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平。正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了，没的降价，从来不是真正的拐点。还有，今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把首套到1.05-1.1倍，也就是过去针对二套惩罚性水平，表示强烈支持。这意思是说，不管你是首套还是二套，刚需还是投资，不管，我一律不管，统统调控，无论如何也要把房价压下去，八嘎~就在9月初，力哥有会员和我说5月签下的房贷协议现在总算搞定了，但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率，然后开发商还吓唬他说赶快签，不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了，你莫名其妙又要多套十几万利息，他来问我这是真的吗？觉得这是开发商在忽悠他……我说傻孩子，这不是板上钉钉的事吗？定下来啊！赶快定！不然利率真的马上又要提高了，你哭死啊……我想起了权游里最经典的那句slogan：winter is coming~是的，楼市的冬天真的来了，力哥在二季度就多次发文表达了这个观点。所以对于还想买房的人现在就很尴尬了，一方面，拖到年底或明年初，房价下降自己捡便宜货的概率非常大，但另一方面，拖到那时候，自己买房的难度也更大，因为信贷持续紧缩。你的支出会水涨船高，更糟糕的是，放贷速度慢而开发商回笼资金要求很急迫，所以那些真正的笋盘，必须全款买，你有这能力吗？当然，这只是短期趋势，大炮是死多头，坚持认为人口流入型城市的房价长期看还要涨，因为没办法，老家人多低少没产业赚不到钱呀。大炮说，你让一穷二白的临沂人民往哪里去？只能拼着老命挤到济南、青岛去谋个更好的生活（生存）环境啊。再有点本事的，当然就去一线了。所以不管一二线城市怎么赶人，还是有许多底层死皮赖脸不愿走，最多就是像力哥之前说的，从一线被赶回到二线，上海混不下去就去青岛武汉成都混，但绝不会回到临沂，打死也不肯回去了。嗯，力哥基本也是这么认为的，因为我身边充满了这种想法的年轻人。以下是原文，流传很广了，力哥找不到最初的确切出处，就不特别标注了，反正大炮肯定不会问我要版税的。
任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。如果客户是上帝，那就叫做市场经济。企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。所以那三个项目一天时间就抢光了。上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。第一个先说说影响市场的因素是什么。通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的。我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。为什么？因为他们租赁住房最多。但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房就会大大提高。而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。你们想想有多少房子？因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样，很低很低的。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。你说中国的房价很高吗？我不承认。因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。但是地价和房价是什么关系呢？这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，啊等等，这个大家都很清楚。今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决的问题。那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡。当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人按揭上调了，发债利率上调了，各种各样的都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。那么不变的部分是什么呢？第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。我们看看人口。这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是在持续下降。从7.2到6.9，而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降吗，政府也不会随便投资了，政府也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间部分，它大头开始下降了。民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来，但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，但是我们在统计数据上没看到。我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。幸亏我们有个聪明的中央政府，告诉我们不能这么涨了，得压着点。现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。去年本身就是大丰收，暴涨，但是今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。你们不要以为在建的房子都是没卖的房子，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。那么我们看看今年的个贷，大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。中国的个贷总量很大，分三类。第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。我们再看看今年的价格。绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。我们再看每个城市之间。大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。所以我们看到到位资金减速，这个国房景气指数是上升的，就是因为销售问题。这个数据告诉大家，哪个地区增长是最快的。我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长，那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢？因为东三省太差了，叫不过山海关。我们再看看涨幅，商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。如果后者大于前者，就是价格增长的比例，每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道，房价是在持续上涨而不是在下降的。那么我们更重要的一个，就是一手房向二手房转移的速度在加速，这里可以看到，各个城市之间二手房交易量是多少呢，大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的，而且总量很大。从北京来说，这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到，很多人都说把商品房把价格拉高，把贫富差距拉大了。我告诉你错了，央改房已购公房都是房改房，这些房改房是占比例第二的，而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了，而是因此变富了。这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数，什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚