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物流知识丨物流园区规划运营不得不考虑的七大问题
物流园区在具体规划、建设和运营时要重点考虑的问题！
据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国2015年各类物流园区数共计754家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。
各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。
据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家！
我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。
比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区（狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主）三大类。
随着众所周知的房地产调控政策的持续影响，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求！
因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。
1、深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户需求
在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点：
（1）宏观经济环境分析。
一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市（地区）层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。
（2）当地城市产业结构分析。
一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。
（3）市场需求分析。
当地物流需求是产地物流？如果是，那么主要企业是谁？主要产品是什么？或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？还是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求？
2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业
考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
（1）周边主要产业（工业）园区。
即对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。
（2）周边物流园区及其入驻企业。
包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。
（3）潜在客户需求。
具体了解项目地的主要制造、商贸、以及企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。
3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础
城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。
具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，是商贸城市，还是旅游城市？），目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。
宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽？还是辅助从属？微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。
（2）交通优势。
根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。如：公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。
铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。港口，了解当地港口箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。机场，一般高的货品会关注机场货运。（如果建设空港物流园区会重点进行分析。）
在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑的可能性。
4、项目的具体战略定位和规划设计
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。
把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：
（1）基本的战略定位。
即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等？要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位（细分市场在哪里），客户定位（具体是哪些企业入驻），产品定位（园区的建筑形态如何），品牌定位（市场形象如何）等。
（2）主要功能确定以及分区的空间布局。
项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。
比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
（3）具体规划设计。
包括建筑形态（外观和内部），道路规划（人车分流），景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。
5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式
大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。
（1）土地规划。
物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要（国家规定物流用地比照工业用地），可以根据实际情况申请部分市场（商业）用地。土地价格与当地政府具体洽谈，协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面，配套部分保持在20-30%为宜。
（2）开发原则。
正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理。
（3）经营模式。
物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业（业户）进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。
（4）项目后期运营的收入结构。
除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务收入（为入驻企业和相关企业提供），以及其它收入。
6、做好项目的后期运营管理服务，是决定项目成功的保证
物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。
（1）园区公共服务体系。
包括5个方面：
一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。
二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可（开展物流业务的行政审批）等。争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。
三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。也可以推荐社会机构长期合作。
四是业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。
五是物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。
（2）物流信息服务平台。
包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。
7、获得政府的相关扶持政策
物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。
（1）国家产业政策导向和资金支持。
物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。
（2）当地政府的具体有关政策。
土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。
规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。
税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少可以做到“免二年再减半征收三年”。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要！
其他政策：如政府代办项目手续办理，行业规范管理（政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商），以及实际的财政资金支持等。
来源：新华网
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河南物流老板都喜欢的交流圈子
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XX区物流园区调研报告
2009年初，在国家将物流业作为十大振兴产业规划提出之前，在XX区政府工作报告中就已经提出坚持以科学发展观统领全局，大力实施“六大产业集群”升级战略，而南部物流产业集群的建设就是其中之一。政府工作报告中指出“利用区位、交通优势，制定加快物流业发展的措施，重点在南部区域发展与商业、工业相配套的物流业，拉长商贸产业链条，在南部城区谋划建设大型冷藏仓储物流基地。”
一、从基础条件看，我区物流产业发展不仅有广阔的市场空间，还有许多资源优势。
1、物流企业聚集地。南部目前已经是物流企业集散地，有大型停车场3家、物流园区3家，大小物流企业共计150余家，占地650亩，建筑面积230000平方米。09年营业收入为12000万元，上交税收400万元。
2、知名企业抢滩地。辖区内的知名物流企业众多，有德邦物流、万客来食品城、长通物流、豫鑫物流、东健物流、畅兴物流、长龙物流、苏宁物流园项目等。
3、批发市场的汇集地。XX区南部有大型专业批发市场超过15家，经营范围涉及食品、小商品、洗化用品等多个品种，营业面积逾100万平方米，其中营业面积超过10万平方米的市场有鞋城、万客来食品城、中陆物流广场、华中食品城，建设中的中原百姓生活广场营业面积约为30万平方米。这些专业批发市场资源成为了我区南部发展现代物流业的宝贵资源，将给XX区现代物流业的发展带来强大的需求拉动。
4、 工业企业生产基地。XX区南部工业资源丰富，工业企业有600余家，规模以上工业企业86家，08年工业完成总产值129亿元，涉及有食品加工和制造业、纺织和服装、装备制造等各类工业企业。
5、交通优势首选地。XX区区位优势明显，XX区地处郑州市南部，坐拥多条出入市口，有郑少、郑石、京珠等高速公路，离新郑机场仅有10分钟车程，京广和陇海铁路汇合于此，郑西、郑徐、石武客运专线也途经XX，使XX区物流业具有得天独厚的发展优势。
6、高档商务发展地。XX区将在南水北调两侧建立高档商务区，南水北调150米水面，两侧各200米绿化带，将给南部带来景观和灵气，能为大型物流企业提供优美的办公环境，也为信息物流业发展提供 便捷条件。
二、重点项目简介
万客来食品城项目：万客来食品城1996年动工，日建成开业。市场位于京广南路与南三环交叉口以西、南三环两侧，占地约300 亩，总建筑面积9.6万平方米，可容纳 1500 多家商户。市场内分为酒水区、副食品区、小食品区、潮州副食品区、干调区、茶叶区、洗化百货区、食品添加剂区、食品机械包装区，5万平方米的场内道路十分宽敞，九个大门，四通八达，大吨位拖挂货车可直进直出， 4万平方米的大型停车场，可停放大型货车 1000 多台。目前，万客来荟萃了国内外数千家知名厂家企业上万个名、特、优品牌和产品，平均日客流量 2 万人以上，年交易额达40亿以上。市场辐射山东、安徽、山西、陕西、河北、湖北等周边诸省及内蒙、新疆、青海、甘肃等中西部地区，该市场已成为副食品大集中大集散的桥梁。
苏宁物流园项目： 苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）零售行业最大的连锁企业，自引进以来，在区委、区政府的大力支持下获得了迅速发展，2008年在河南省实现销售7亿元，上缴利税1400万元，为我区经济发展、商贸业繁荣和我区的财政税收做出了巨大贡献。目前，该项目已正式签约，建成后将成为我区南部重要的物流基地，既能为苏宁电器在我区提供更适合发展的条件，同时也为我区南部众多市场提供物流服务，繁荣我区的物流业。作为苏宁电器2010年重点选址建设项目，该项目拟选址在大学路与南四环交叉口以东，项目规划占地150亩，建成后成为代表国内领先、国际先进水平的现代化物流配送中心，这也将是我区第一个大型物流中心，填补我区在这方面的空白，苏宁电器在现代化物流方面的先进经验，也将为我区其他物流企业的发展提供借鉴，带动我区物流企业的产升级，相信该物流项目的建成，必将为推动我区的经济发展特别是现代物流业的发展做出贡献，使我区的商贸业发展更进一步繁荣。
中陆物流广场项目：河南中陆物流配送有限公司属中美合资企业，成立于?日，地处京广路与南三环交叉口路西，注册资金5000万元人民币，是以会员推销制经营。连锁加盟式发展的中原最大的现代化第二方和第三方融合的物流配送企业，投资6个亿，占地0.7平方公里的中陆物流广场是它的载体。是集货、展示、储存、分拣、销售、配送和信息处理为一体的物流配送基地。郑州是国务院批准的两个率先开放的内陆城市之一。它肩负承东启西的战略意义及责任，商贸城的建设为商业的繁荣提供了大空间，在2005年的城市框架规划中，市政府明确提出专业批发市场城外化。中陆物流配送有限公司的成立，标志着中国大陆物流业与世界物流的接轨，同时也是中原地区最大的仓储店及物流配送中心，
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《?中国化工报?》创刊自1985年1月,致力于提供权威的行业新闻、专业的产经信息,是我国大化工行业的理性观察者、客观谏言者、积极引导者,2013年入围鈥溔??偾勘??EUR澬辛?
学佛人平时修一切善法,修身为本、教学为先;诚敬谦和、普令众生破迷启悟、离苦得乐.
学佛人平时修一切善法,修身为本、教学为先;诚敬谦和、普令众生破迷启悟、离苦得乐.弘扬佛法,以慈悲利益社会,愿各位同道修道业精进,法喜充满,阿弥陀佛,合十!
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?净空法师?(日鈥斺EUR?,俗名徐业鸿,一九二七年出生于中国安徽省庐江县.先后追随一代大哲方东美教授、藏传高僧章嘉呼图克图及佛学大家李炳南老居士十三年,学习经史哲学以及佛法,获得深刻启发!
zaowanyulu
世人多半寂寞,这世界愿意倾听,习惯沉默的人,难得几个.如果没有人作伴,我愿意奉陪到底.如果难过,我会拥抱你.如果失眠,还有我陪你
处乱世一定要坚持两个原则:第一、有道心,道心就是真诚心.第二、要护持佛法,绝对不能障碍佛法!
物流园区的实地市场调研如何开展？
&发表于& 10:34:32
我国园区整体运营效率不高，在宏观的整体规划上有所欠缺，对经济总量、产业基础和市场需求等考虑不充分，无差异化竞争形成物流园区遍地开花的局面。而具体物流园区项目战略定位不明确，缺乏前期市场调研，发展目标和方向不清晰，导致物流园区规划和建设与市场脱节，与专业脱节等。物流园区的规划建设涉及的因素比较多，耗资大、回收周期长，一旦建成就很难再改变，因此规划设计工作显得尤为重要，且当以市场调研为基础。市场调研为基础 “一个项目成功与否关键在其前期的市场定位，而准确的市场定位基于前期的市场调研工作，这不仅仅是在网上搜集一些资料，或者根据以往经验就可以得到的，而是来源于踏踏实实的实地调研。其核心目的是把潜在客户找出来。”市场调研基础上的战略定位，是物流园区成功的基础和前提。充分的前期市场调研和分析，使项目未来能够满足目标市场的实际需求，形成“成本低——客户多——货量多”的良性循环。这项工作，不是文本，不是政府需要，而是主体企业自身的需要。如果以“忽悠”政府的心态对付，最终则会“糊弄”了企业自己，甚至会出现无疾而终的局面。一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏深入市场调研和明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流园区”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。要成功地规划建设物流园区，关键要做到：科学的规划、有效的体制、利益的平衡、项目的支撑。物流园区开发的首要工作是对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。有专家指出，物流园区开发在投资决策过程中，开发潜力分析、投资可行性研究、市场定位、营销策划、规划、推广策划、规划设计方案策计等，都是以市场调研为基础的。如何进行市场调研物流园区项目应该在经过市场调研获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、预测方法、比较分析等方法，进行研究分析得出物流园区的可能及未来发展情况。实地调研的内容主要包括：对项目地及其周边的情况进行调研，根据其区位、交通、产业状况等来判断当地的市场需求；对周边同类及不同类的物流园区进行调查，避免同质化；对当地的各类市场进行调查，摸清当地的物价水平，这直接关系到项目的建设成本、销售价格和出租价格等等；对当地物流的基本情况和需求进行调研。而在政府关系方面，需要跟当地的发改部门、商务部门、规划局、土地管理部门和交通局等单位进行约谈，主要了解当地涉及城市规划和产业规划等方面的一些政策。一家专门从事物流规划与咨询服务公司的负责人认为应该从以下几方面着手：当地政府的整体规划，例如准备建设和批准建设的物流园区有多少；现有物流园区在当地建设的进展情况，包括政府的相关税收政策；当地政府的产业规划方向，了解其今后将扶持或者弱化哪些产业；当地的基础设施配套情况，比如道路交通，是否有拓建的计划；当地政府是否有物流方面的扶持政策等等。该负责人强调，这些都需要在跟政府实地接触的过程中了解清楚。某大型物流地产企业（国企）投资发展部经理向本刊记者透露，项目前期的调研工作，需要花费很大的精力，但是其重要性不言而喻。“我们的调研周期一般是2个月时间。我们在项目前期的市场调研主要针对当地的市场状况，包括城市经济发展状况、产业结构、规划布局现状等等。在做决策之前，以前期市场调研为核心，把收集到的信息进行汇总，形成报告。对于项目选址，我们考虑最多的是交通状况和城市规模，其次是当地经济发展水平、政策环境、政府诚信、客户需求等。”该经理表示。在市场调研的具体操作方面， “一般来说，我们每个项目有3个调研组，其中2个负责在项目当地调研，另外1个负责对周边地区情况进行摸底调研，基本每组配备2个调查员。实地调研的时间是3周左右，基本都是白天出门找材料、晚上汇总，最后大约还需一周时间进行资料汇总。所以我们的调研周期的1个月左右，需要5~7个调查员。”同样是实地调研，还要考虑到项目大小及调研的深度。有的5天时间就可以完成，不过大多数需耗时10天以上，人力方面也是4~12人不等。来源：物流参考
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