律新社特约撰稿人 | 吴玲
1、买卖不破租赁
我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。
占有是民事主体对物在事实上的占领、控制。占有的标的以物为限，因而物之外的财产权（如专利权），只能成立准占有，而不能成立占有。在现代民法上，占有成为独立于所有权及他物权的一项制度，无论是所有权人的占有，还是非所有权人的合法占有、非法占有等，均受到占有制度的保护。
一则不支持“买卖不破租赁”的最高法院案例
案情提要：
在英联视公司与恒华嘉辉公司与豪力投资公司其他合同纠纷申请再审一案（(2014)民申字第215号）中，最高人民法院认为：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。
2000年12月，豪力房地产开发有限公司取得某地块的国有土地使用权证。
日，北京锦天文化传播有限公司（以下简称锦天公司）与豪力房地产开发有限公司签订借款合同，约定：豪力房地产开发有限公司向锦天公司借款300万元。
同年12月12日，豪力房地产开发有限公司名称变更为豪力公司。
日，锦天公司与豪力公司签订《房屋使用权抵债合同》，约定：豪力公司提供涉案房屋使用权，以偿还其所欠锦天公司的300万元债务，锦天公司享有上述房产的使用权18年，期限自日起至日止；双方还约定了各自的权利义务。日，豪力公司与锦天公司签订《委托转租协议》，约定：锦天公司必须委托豪力公司或豪力公司委托的第三方以豪力公司的名义代锦天公司对外签订出租豪力大厦研发楼第五层房屋协议和收取租金；豪力公司每年必须向锦天公司交纳租金40万元，租金每五年调整一次，调整幅度按照同期银行贷款基准利率进行调整；委托期限自日至日止。
日，锦天公司更名为北京联合锦天经贸有限公司。后又更名为北京联合锦天置业有限公司。日，更名为英联视动漫文化发展(北京)有限公司(以下简称英联视公司)。
日，北京恒华嘉辉科技有限公司(以下简称恒华嘉辉公司)通过法院拍卖的方式竞得涉案土地使用权及地上物。日，法院裁定涉案土地使用权及地上物的所有权及相应的其他权利归买受人恒华嘉辉公司所有。
后，英联视公司向法院起诉要求确认英联视公司在位于涉案地块上的土地使用权及地上物上享有房产使用权。
一审诉讼中，英联视公司称其与豪力公司就豪力大厦研发楼的使用权为房屋租赁关系，应适用“买卖不破租赁”原则。恒华嘉辉公司对此不予认可。
一、二审法院认定：“《房屋使用权抵债合同》实质上是豪力投资公司以让渡豪力大厦一定期限的房屋使用权为代价抵偿所欠英联视公司300万元债务，因合同关系具有相对性，合同条款也只能约束英联视公司与豪力投资公司双方，英联视公司不能以此对抗合同外第三人。该合同性质是规范双方债务、债务之间的合同之债。”因此一、二审均驳回了英联视公司的诉请。
英联视公司仍不服，向最高人民法院申请再审。
最高法院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：
(一)关于《房屋使用权抵债合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，豪力投资公司(乙方)与英联视公司(甲方)在《房屋使用权抵债合同》第一条第1.1款约定：由于乙方欠甲方300万元无力偿还，根据日双方所签订的本合同的补充协议的约定，乙方同意将其拥有的房屋交给甲方使用，用使用权益偿还所欠债务。第1.3款中约定：生效后，即视为乙方全部偿还所欠债务300万元;甲方同时获得“所用房屋”使用权壹拾捌年，自日起至日止。从该合同内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意豪力投资公司以让渡豪力大厦18年的房屋使用权的方式抵顶300万元的借款。可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。
(二)关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。
最高法院因此驳回英联视公司的再审申请。
当前法律规定的解读
罗马法基于债权的相对性和物权的优先性，认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，即所谓的“买卖击破租赁”原则。而现代各国民法为了稳定生产生活秩序、保护较为弱势的承租人 ，大多承认租赁权尤其是不动产的租赁权有物权的效力，即“租赁权（债权）物权化”。这包括，一方面，承租人得以对抗第三人，另一方面，确立“买卖不破租赁原则”。
最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定是我国民法对“买卖不破租赁”最早的表述。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
“买卖不破租赁”中的“买卖”是一个代指，实际上涵盖了买卖、赠与、继承、互易、投资、抵押等多种所有权变动的情形。
《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”
《中华人民共和国物权法》第一百九十条也规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
上述担保法、物权法都明确了“买卖不破租赁”的原则已经不仅仅适用于物权变动的场合，而是扩展到抵押权的设立。在抵押权与租赁权的冲突中，也确立了泛化的“买卖不破租赁”。
为明确该原则适用的范围，法条中也明确了一些不适用“买卖不破租赁”原则的情形。方才所引《中华人民共和国物权法》第一百九十条同时规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用
将正反两方面的法条综合起来，可以得出一个结论，买卖（含前述各种物权变动以及抵押）在租赁之后的，买卖不破租赁；买卖在租赁之前的，不适用买卖不破租赁原则。
买卖不破租赁原则的适用条件
按照史尚宽先生的总结，买卖不破租赁原则的适用条件有四：1、租赁有效；2、租赁物有效让与；3、租赁物已交付承租人；4、出租人将租赁物让与第三人。
全国人大法工委编写的合同法释义对于买卖不破租赁的适用条件认为有四：第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
可以看出二者差别不大，加以综合并逐一分析如下：
条件一，租赁合同成立有效并生效。
租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下，租赁合同并未成立，不能对抗买卖；租赁合同存在无效情形，则自始无效，不得对抗买卖等物权；租赁合同附生效条件，但条件未成就，亦为同理。
条件二，出租人已将租赁物交付给承租人，承租人实际占有。
租赁合同如果进行了登记备案，则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案，则要考察实际情况。这一点，《上海市高级人民法院关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干意见》（沪高法民--[2008]7号）做了分别阐明：“抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理： 1、不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。2、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。3、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案的，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。”
实践中，应由承租人对于“实际占有”的情况予以举证，如承租人对房屋的实际居住、在承租房屋中开业经营或者装修筹备等。承租人自用还是合法转租，或者借给相关方无偿使用，不影响实际占有的认定。买受人是否知晓存在承租人也不影响是否实际占有的认定。有的买受人实地考察房屋状况时，恰遇承租人休假未居住，或者歇业期间，造成买受人以为房屋空置的认识错误，这并不影响承租人实际占有的事实。只要承租人有足够证据证明出租人或其同意的人已经向承租人交付该租赁物，其并未持续不断地实际占有租赁物，不影响买卖不破租赁的适用。
条件三，所有权变动，且发生在租赁期间。
之前已经述及，“买卖不破租赁”中的“买卖”是一个代指，其所指的所有权变动实际上涵盖了买卖、赠与、继承、互易、投资、抵押等多种情形。该变动须为确定有效，而不能是无效或者效力待定。
如因善意取得制度产生所有权变动，虽然并非所有权人主动追求，亦产生所有权变动的合法有效后果，也应可以适用“买卖不破租赁”。
若所有权变动时租赁合同已经终止，则不涉及“买卖不破租赁”的适用。相关的问题是，当租赁合同期满，出租人承租人未签订新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人也未提出异议的，是否认为是租赁期内？我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。在不定期租赁期间，所有权变动，是否仍然适用“买卖不破租赁”？笔者认为可以，只是在这种情形下，买受人继受的也是不定期的租赁关系，只需要给予一个合理的准备期限，即可以解除租赁合同，所以承租人要求适用“买卖不破租赁”意义不大。
条件四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
即在出租人同意的转租关系中，次承租人也可以适用“买卖不破租赁”。这一点中需要讨论两个特殊情形：承租人受让出租房屋的情形、次承租人受让出租房屋的情形。首先，“让与第三人”不包括将租赁物让与承租人。如果是让与给承租人，就是双方的租赁关系变更为物权转让关系，不存在适用“买卖不破租赁”原则的问题，租赁关系已经合意解除。其次，“让与第三人”可以包括将租赁物让与次承租人。此时，需要适用“买卖不破租赁”，次承租人即使已经成为租赁物的所有权人，也需要继续与承租人履行次承租合同，以此保护承租人在转租合同中的利益。
买卖不破租赁的法律效果
买卖不破租赁的法律效果是，新的所有权人法定承受该租赁合同，原租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限)，自动将出租人变更为新的所有权人。有人认为这是一种法律规定的合同权利义务的概括承受，属于债权债务的法定移转。
对于承租人来说，得到所有权变动的通知后，应向新的出租人履行缴纳房租等义务。如得到通知仍向原出租人履行合同，为此造成新所有权人的损失，需要赔偿。作为商业用房的承租人，更为稳妥的做法是要求原出租人与现出租人与己方签订三方协议，对账确认剩余的应付租金，确认租赁合同中有利于己方的约定得到新出租人的确认，并且明确今后租金的支付账号、联系人等具体内容。
承租人最应当关注的是向原出租人交付的押金问题。是否可以在得知买卖发生时就向原出租人主张返还？尤其是在转租情况下，转让人与买受人未必清楚次承租人所签合同中押金的收取和返还条款是如何约定的。谨慎起见，承租人一得知买卖的发生，就应该将己方与出租人签订的租赁合同向买受人披露，并要求原出租人与买受人一起出具认可原押金条款并明确由何方返还的书面证明。
对于原出租人来说，其并非完全退出原合同关系，仍可行使行使某些合同权利。如，租赁期间发生所有权变动，原出租人可以对产权变更前承租人的违法行为行使合同解除权。最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第6集，第201—310页的案例即是如此。在青岛建设（天津）有限公司（A）与天津一商集团有限公司公司（B）房屋租赁合同纠纷案中，原产权人A将房屋出租给B，后A将房屋出卖给C，在A出卖该房屋前B拖欠租金，A、B双方《房屋租赁合同》约定，延付租金超过30日的，出租方有权解除合同，现B欠付租金超过30日，B公司认为：A已经不是产权人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同时B未与C签订合同，C不是合同相对人，也无权要求支付产权变更前欠A公司的租金，更无权解除合同。最高人民法院指出：《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。笔者认为，此时原出租人以及买受人均有权对承租人提出诉请，但不得重复提出诉请，在某一方提出诉请的案件审理中，应把另一方也追加为第三人。
在法院查封、扣押、冻结程序以及执行程序中的拍卖、变卖中，买卖不破租赁原则也能够适用，但受到一定的限制。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。根据这一规定，如果是在先成立的有偿的租赁合同，在法院查封扣押冻结时，承租人可以继续行使承租的权利，只需要在交还承租物时有所限制，不能直接交还给被执行人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条也规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭......”，即此时是适用买卖不破租赁原则的。当然，在此特殊情形下，承租人的权利也必然稍有限制。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
需要指出的是，买卖不破租赁是法律的任意性规范，因此，合同当事人可以以事先或事后约定的方式约定不适用该规范，也就是说，出租人在出租合同中可以约定在出租人出售出租标的物时，出租人有权解除租赁合同，也可以约定，出租人出售租赁物时，买受人不履行租赁合同的，出租人承担出租的违约责任，只要上述约定无其他的合同瑕疵，此类约定就合法有效。在商业用房租赁合同中，为免争议，建议通过专门约定界定在租赁合同开始履行后发生物权变动时各方的具体权利义务。
不适用买卖不破租赁的情形
1、租赁物被没收、征收的，租赁物灭失的。
租赁物被没收、征收的情形下，物权为原始取得，并非转让，故不适用买卖不破租赁。同理，标的物的灭失是物权的消灭，并非转让，也不适用买卖不破租赁，承租人不得主张继续行使租赁合同的权利。
2、先买卖（抵押）后出租，物权变动或者抵押权设立已经登记的。
首先，从语义上说，买卖不“破”租赁已经隐含“租赁在先”的假设前提。不破不立，不立不破。如果没有一个已经成立的关系，就不会用“破”这个表述。
其次，如前文所述，物权法、担保法、租赁合同司法解释等法条已经对此规定得非常明确。
如果发生先买卖（抵押）后出租的，如何处理？可以参考《上海市高级人民法院关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干意见》（沪高法民--[2008]7号）第五条关于“抵押人将已抵押的不动产出租的，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理”的规定：根据最高院《关于适用担保法若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。也就是说，承租人遇到这种情况，必须迁出所承租的房屋，产生的损失向出租人主张。
3、房屋在出租前已被人民法院查封的。
法院的在先查封与在先所有权变动类似，因为在租赁之前发生，优先于租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为（如租赁），则不可对抗申请执行人。此时，如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，不受法院保护。
4 、在破产程序中不适用买卖不破租赁。
破产程序相当于租赁合同的主体消灭，属于合同终止，并非物权在不同主体间的变动，因此也不应适用买卖不破租赁原则。
另外也是因为，如果适用了该原则，租赁合同继续有效，会导致租赁债权的实现优于第一顺序的破产企业所欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业所欠税款，而且优于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全或全额清偿，有悖于企业破产法的基本制度和分配原则，违法了公平公正的民法基本原则。
在破产程序中，可以使未到期的债权视为已到期，因此，无法也没有必要以“买卖不破租赁”原则来保护租赁合同尚未履行的部分。当然，根据破产清算管理人的判断，在破产清算期间，在不影响清算进行的前提下，可以视情况让承租人继续承租一段时间，但最长只能到破产财产变现前。当破产清算程序结束后进入拍卖程序时，根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十六条规定“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行，清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权”，管理人应通知承租人解除租赁合同，承租人就解除合同造成的损害赔偿额可作为破产债权进行申报，同时在该房屋变卖时承租人可享有优先购买权。
以使用权抵债是否应该适用
回到前述的案例中，最高院的判决引发各方的议论。最高院认为该案不适用的理由是房屋使用权抵款为合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。而有人认为，以租抵债取得的承租权可以对抗在后的所有权。
笔者认为应从两个方面分析这一问题：
一是租赁合同真伪的判断。
适用“买卖不破租赁”原则的前提是有效成立的租赁关系。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。根据案件查明的事实，日，锦天公司与豪力房地产开发有限公司（即变更前的豪力公司）签订借款合同，豪力房地产开发有限公司向锦天公司借款300万元，借款期限自日起至日止。同日，锦天公司通过转帐的方式给付豪力房地产开发有限公司300万元，豪力房地产开发有限公司为锦天公司出具了收据。日，锦天公司与豪力公司签订《房屋使用权抵债合同》，约定豪力公司提供涉案964.47平方米的房屋使用权，偿还其所欠300万元债务，锦天公司享有上述房产的使用权18年,自日起至日止。双方存在借贷关系，在约定的还款期限（日）届满后，豪力公司未能如约偿还借款，日，双方签订以房屋使用权抵顶债务的合同。如果该合同签订后，豪力公司将房屋交给债权人锦天公司使用、收益，所欠债务作为租金预先支付，可以视为房屋租赁合同。但该《房屋使用权抵债合同》签订后,双方又在同年的5月30日签订《委托转租协议》，约定锦天公司必须委托豪力公司或豪力公司委托的第三方以豪力公司的名义代锦天公司对外签订出租涉案房屋协议和收取租金；豪力公司每年必须向锦天公司交纳租金40万元，而且委托期限同样是自日至日止。也就是说，双方不仅未完成房屋使用权的交付，而是以所谓的委托转租的方式，继续由豪力公司支配使用，豪力公司只是每年向锦天公司交纳所谓的“租金”40万元。甚至可以说是豪力公司每年向锦天公司支付40万元，逐年还清所欠的欠款，只是一个还款协议的变更，并未发生实际上的房屋使用收益权的转让，仅从案件的事实来看，很难证明双方成立了房屋租赁关系。从立法发展上来看，租赁关系之所以从可以被买卖破，发展为不可以被买卖破，出发点是两个，一是尽量保障实际占用情况的稳定，一是保护较为弱势的承租人。本案中，双方的抵债关系看不出经济上的强势弱势，抵债合同签订后英联视公司并未实际占有涉案房屋，而是由债务人豪力公司继续占有使用房屋，以所谓的“租金”来继续偿还债务。《房屋使用权抵债合同》及《委托转租协议》的内容只能证明是债务人以其房屋使用权来担保欠款的偿还，双方并无建立房屋租赁合同的真实意图，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。当然，笔者认为，这种判断不应只从《房屋使用权抵债合同》来考量，而应当从《房屋使用权抵债合同》、《委托转租协议》及之后的事实整体考虑。
可以作为此问题参考的是浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的内容。该《解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”
二是如果明确以租抵债，是否可以适用买卖不破租赁原则？
如果本案中当事人尽管初衷是为了抵债，但签订的是租赁合同，按照所欠债务的本息约定了18年租期的具体租金，且已经实际占有租赁房屋，该如何认定是否适用买卖不破租赁原则 ?
笔者认为可以借鉴“以房抵债”的立法思路来思考这一问题。
物权法第一百九十五条第一款，允许抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价的价款优先受偿。当然如果协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以申请法院撤销。可见，当债务人不履行到期债务时，物权法的规定不禁止通过协议的方式将抵押财产折价清偿债务，但是不得损害其他债权人利益，并在该条第三款规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定得更加明确:当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人可以要求履行合同办理房屋过户登记手续。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。可以理解为：民间借贷债务履行期限届满后签订以房抵债协议的，视为债务履行方式的变更——以房抵债协议取代原借贷协议，该协议如无其他无效和可撤销情形，债权人可以据此要求履行过户手续。
因此，如果在民间借贷债务履行期届满后，债权人发现用取得承租权的方式更能保护自己的权利，从而与债务人协商一致签订以所欠债务抵消应支付租金的租赁合同，只要实际占有、使用租赁房屋，且租金符合市场价格，未侵犯其他债权人权益，应当允许适用“买卖不破租赁”原则。具体到本案，双方存在真实的债权债务关系，在约定的还款期限（日）届满后，债务人未能如约偿还借款。经双方协商同意，签订以房屋使用权抵顶债务的合同。如果该合同签订后，债务人将房屋交给债权人使用、收益，所欠债务作为预先支付的租金，应当视为双方已经成立真实的房屋租赁合同关系。在租赁关系存续期间，房屋产权发生转移、其他权利人主张权利的，债权人作为合法的承租人不仅可以主张买卖不破租赁，还可以依法主张承租人优先购买权等权利，维护作为承租人的合法权利。
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制图：娄子慧编辑：戴梦平
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律新社｜夏治斌仅仅靠规模和创收就能科学地评价一家律师事务所的发展速度及质量吗？如果不能，有没有更科学的标准？律新社CEO王凤梅专访余盛兴律师（律新社视频中心出品）今年6月，海华永泰律师事务所发布了国内首个律所发展指数——“海华发展指数”，包含5个一级指标、
律新社｜董菁琳三年内，一共受理83起危害食品药品安全的刑事案件，147人入刑。新闻发布会现场今天（6月21日）上午，上海市第三中级人民法院（以下简称上海三中院）召开新闻发布会，首次发布危害食品药品安全刑事案件审判白皮书和十件典型案例，通报该院在司法领域如何保
律新社｜董菁琳公益直播《法律锦囊》公益直播栏目由文汇报社、12348上海法网主办，律新社协办。每周将邀请股权、合同、婚姻、劳动争议、知产、保险等专业领域的法律专业人士做客直播间，跟大家一起聊热点话题，讲解实用法律知识，你可以随时互动提问，这些视频锦囊也将成
律新社｜刘曦璟企业管理中老板最关心什么？风险！如何能提高企业风险防范能力？答案a、请法务；b、请律师；c、合同管理；d、构建关系圈。选c的有没有？这个方式看起来有些新，但这真会是一个入口。如果通过过往的合同往来，掌控客户的信息，发现合作中的漏洞，构建起更严
律新社｜董菁琳编者按遗产是指一个人死亡后遗留的个人财产或者可以继承的其他权益，甚至也可以说是故去亲人留给我们最后的礼物。而遗嘱是一个人对自己过世后，有关财产或是事物的安排。一旦遗嘱出现问题，继承者就无法继承遗产。那么遗嘱应该具备哪些内容？怎么定遗嘱才
律新社｜董菁琳公益直播《法律锦囊》公益直播栏目由文汇报社、12348上海法网主办，律新社协办。每周将邀请股权、合同、婚姻、劳动争议、知产、保险等专业领域的法律专业人士做客直播间，跟大家一起聊热点话题，讲解实用法律知识，你可以随时互动提问，这些视频锦囊也将成
作者｜余朋铭来源｜大鱼私享会（本文已授权）营销即服务，服务即营销先问个问题——当我们说一个律师『很会营销』的时候，你觉得这是对他的褒奖还是贬损？如果你感受不深，那我换个方式来问——你愿意被别人说成是『很会营销』的律师吗？我接触过的大部分律师，在提到『
律新社｜编辑部出品Hi~律新社的各位朋友好久没来跟大家白活儿好玩的事儿，因为一直想先回复好多朋友的美意。这两年行走法律服务圈，律新社认识了很多朋友，也收到了各种合作邀请。咱们的服务产品很多，一下子介绍总是有点口干舌燥。正值微信小程序风行，律新社的小伙伴一
作者｜蔓越煤 熊猫哈哈来源｜熊猫法律星球（本文已授权）编者按：在日常生活中，已经习惯了小程序带来的便捷，法律人士们是不是希望在办案中也能有这样的体验？其实很多法院都纷纷上线小程序啦！今天律新社就为大家推荐那些好用的法院小程序，这些“神级”功能也许你还不
律新社 | 编辑部出品《律界情报》根据法律科技平台、律所官网、公众号发布信息及相关联系人提供内容整理，如果您也希望动态发布，可根据文末联系方式直接联系律新社。1国家统一法律职业资格考试6月8日，司法部召开新闻发布会，司法部副部长赵大程、司法部考试司司长贾丽
来源｜法律先生（本文已授权）编者按：体育界最有情怀的盛事已经开幕了，各位真球迷伪球迷们大概这两天都在持续熬夜吧~还好还好，假期开始了，白天可以养精蓄锐~（但是律新社的推送还是不能错过哦）各位法律人在观赛时肯定不知道吧，那些绿茵场上纵横的健将们，有不少本
律新社 | 编辑部出品本招聘栏目信息根据各律所、律师团队直接联系提供，或根据其他招聘平台招聘信息整理，律所信息来自官网，仅供参考。需要发布招聘信息请联系。上海市锦天城律师事务所坐标：上海标职位1：专职律师类金融领域诉讼方向，1人