长城物业财务管理的财务好进吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-17 03:03 标签： 物业财务管理
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宣节校尉[9级], 积分 43171, 距离下一级还需 6829 积分
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& && && & “财务共管”解决了小区物业服务大问题
& && && && && && && & 深圳商报记者
& & 从被罢免主任到获得高比例赞成票连任，陈寅生，成为深圳业委会工作的传奇人物。他本是退休的国企管理人员，实在看不过小区物业服务水平低下、且被物业公司追着还款的境地，毅然参加业委会竞选。通过他带领的业委会共同努力，福田区长城二花园业委会工作终于走上正轨，业主们纷纷称赞。第五届业委会选举，他带领的团队高票当选，将于12月20日接任。昨日记者去该小区采访，发现他们成功的关键在于简简单单的四个字：财务共管。
& && && && && && && && && && && && && &&&一个好的业委会来之不易
& & 长城二花园位于百花四路北侧、实验中学东侧，总占地面积22500平方米，总建筑面积80909平方米，总户数798户，地面停车位430个。高层物业管理费2.60元/平方米，4层以下1.10元/平方米。该小区1990年入伙至今，没有涨过物业管理费、停车费。物业服务：长城物业服务公司。
& & 孙沐良老先生，是福田二花园的业主，70多岁。他原先是中信实业深圳分公司的党委书记，头脑很清醒。他向记者大略介绍了长城二花园业委会成立的情况。
& & 上世纪末，这个小区的一些热心业主经过重重困难，选出了第一届业委会。物业公司支持的人选当上了业委会主任。在任职期间，业委会主任及下面各个委员要车位、报销出差费、收取物业公司红包、拿工程项目等，不为业主说话办事，业主很失望。“第二届再选，还是这些人自己选上，业主弄不动。”孙先生说。
& & 第三届选举，陈寅生看不过去，带领业主出来抗议，并参加竞选，被选为业委会主任。工作开始有点起色，但也遇到了很大困难。业主们对物业公司很有意见，很多业主拒交物业管理费，还发现48个车位的业主长期免缴停车费、物业公司电费不及时结算。陈寅生想移植企业管理的办法用于管理业委会，消除一些委员的违规行为，引起内部反弹，诬告信四处传播。一些委员内部投票，以调整分工为名，罢免陈的业委会主任职务。业委会又站到了物业公司一边。小区一些维修工程违规操作，业主发现后向政府部门举报。在分裂状态之下，业委会工作实际瘫痪。
& & 第四届业委会选举，陈寅生以高票当选，业委会工作基本走上正轨。对该小区物业公司财务进行了审计，签订了新的物业服务合同，召开业主大会通过了议事规则、专项维修资金管理办法等。
& & 直接的效果是：原先物业公司称长城二花园欠了物业公司上百万元，要追花园业主还债，每年还亏40多万元。第四届业委会就职以后，将过去所有的“欠账”归零。通过账户共管，有效地实施增收节支，在没有提高物业管理费、停车费的情况下，2013年这个共管账户就结余66万元，2014年结余86万元，2015年至十一长假前，结余74万元。到2015年10月为止累计结余200余万元。
& & 由于业绩显著，今年9月换届选举，陈寅生带领的这个团队高票当选第五届业委会。业主满意，物业公司也没有再干预选举。
& && && && && && && && && && & 财务审计，业主与物业公司艰难磨合
& & 走到这一步，过程很艰难。陈寅生说，第三届业委会2009年成立之后，第一件事就是依法审计物业公司2004年至2009年的财务状况。业委会要弄清，物业公司说长城二花园欠了物业公司60多万元究竟是怎么回事、累计账面亏损48万元又是怎么造成的？于是他们聘请了马洪会计师事务所的注册会计师施法振担任第三方审计，向物业公司提出：必须先审计才能签合同。
& & 陈寅生说，长城物业公司高层比较理性，本身也倡导“阳光管理、阳光财务、阳光服务”，通过反复协商，终于接受了审计要求，同意会计师进场。
& & 想不到审计竟然历时8个月才完成。请到会计师之后，物业公司会计、出纳经常“缺岗”，“请假”，会计师收集资料很困难，用了3个月才拿到基本的财务资料。事务所会计师很敬业，到现场一块电表一块电表地查，一个个停车位核实，小区业主也积极配合，夜间核查实际停车数量。
& & 陈寅生说，通过审计发现，大的物业公司通常是一个会计管多个小区，不可能按照原始凭证及时、逐单记账录入，而是隔一两个月根据各小区给的汇总表来记，造成维修费变成一笔糊涂账，甚至有重复记账的问题，有很多漏洞。
& & 还有很多不规范的操作，比如物业公司办报办刊物，分摊到各小区，公共自来水管爆裂维修费，也分摊到附近的小区。
& & 审计进行得很艰苦，最终，会计师事务所提出了一个初稿，交给审计对象。物业方面反应强烈，写了十几张纸逐条反驳。业委会迎难而上，召集业主中懂财务法律的人士与物业公司谈判，会计师事务所给了业委会很多帮助，逐条协商，谈了两个多月，基本达成一致。
& & 审计费用由谁出？记者了解到，按有关规定，审计费用算作业委会的开支，从物业管理费中支出，记账时不算物业管理成本，而算业委会公共事务开支。
& & 最难的是确认审计报告。业委会拿出了一个“关于2004年-2009年本小区物业服务审计报告的处理意见”，经反复协商，长城物业最终接受，并一次性返还了不当收入100多万元，把48万元的亏损冲账归零。2009年以前的债权债务全部转移给物业公司。
& & 这返还的100多万元后来用在了小区基本建设，包括更换电梯、安装监控设施、做封闭护栏，总共开支148万元，由物业公司全权处理。
& & “长城物业公司比较讲理，遵规守法，也是谈判成功的重要条件。”陈寅生说。
& && && && && && && && && && && && && &业委会聘请会计落实财务共管
& & 这个小区财务共管的模式为：小区财务独立核算。小区内所有收入，包括物业管理费、停车费、商铺租金、广告费、摊位费等，全部进入物业公司长城第二花园管理处开设的银行账户。每年12月份，由管理处提出下一年度的经营计划和预算，以书面形式报业委会，由业委会审核，与管理处反复核算、交流。双方达成一致后，把管理处经营计划和预算报告在小区内公示15天，征求业主意见。之后，按照服务合同的如下规定执行：
& &&&1、年度经营计划和预算内的支出由管理处决定。大额开支要知会业委会。
2，计划外的开支由管理出提出书面报告，经业委会书面批复后方可开支。
3，业委会内部财务管理制度，500元以下支出由分管委员，财务委员及主任或副主任三人签字。50O元以上到500O元以内的开支由半数以上委员会签。5000元以上开支上会讨论，经全体委员过半数签字同意才能开支，并征询监事会意见。财务审批不由主任个人决定。要按规定程序集体审批。
& & 业委会向社会招聘一名会计，物业公司派出纳。因业委会没有法人资格，会计的劳动人事关系与物业公司签，社保也由物业公司交。这样做的弊端是会计很容易站在物业公司一边。
& & 业委会早有准备，他们规定：会计的工资和薪酬，不纳入物业公司的成本，而列入业委会的成本开支，会计心里明白：会计所有的工资福利都是业委会代表业主支付的。这就需要TA为人正派，善于平衡处理两边的关系。
& & 有了这份合同的支持，物业公司对长期拖欠物业管理费、停车费的住户提起法律诉讼，增加了物业收入。这对物业公司也是公平的。
& & 为了取信于业主，现在长城二花园还成立了监事会。业委会所有重大事项都要向监事会报告，邀请监事会监督。
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现在业委会真的不容易。看：
业主发帖指称物业“暴行”物业带保安大闹业主家-南方都市报·奥一网
翊麾副尉[10级], 积分 58494, 距离下一级还需 31506 积分
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业委会只是监督组织，不是物业公司的上级管理。
监督组织和管理组织不能混为一体。目前所谓自治虽然有些效果，实际长远看，矛盾更多。
执行管理机构和监督机构必须是两拨人。不能兼任。
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