租赁合同纠纷的法律依据
文章摘要：《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失.”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同.”(……
占有使用费法律依据
房屋租赁合同，按照合同约定，有偿使用。
占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式返还，即支付房屋使用费。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第5条规定:&房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。&
因此，租赁合同无效，承租人应支付房屋使用费，房屋使用费可参照无效合同约定的租金标准计算。
租赁合同纠纷的法律依据
转租,是出租人将租赁房屋租给承租人,承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系.前一个租赁关系叫做本租,形成转租,本租必须成立且有效.后一个租赁关系叫转租.如果承租人将租赁房屋完全转租给第三人,自己退出租赁关系,不再做承租人,是第三人和出租人建立租赁关系,就不是转租,而是房屋租赁合同的债权债务概括转移.而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人,转租中的出租人原本是承租人,却变成了出租人,即俗称的&二房东&,即本来的房客变成了二房东.
（一)转租须经出租人同意
承租期间,承租人在原则上不可以转租.承租人想把租赁房屋转租出去,必须经过出租人同意,没有经过出租人同意转租的,叫不合法转租或者违法转租,为无效.
法律依据:《合同法》第二百二十四条规定:&承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失.&&承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同.&
（二)转租期限应当在本租剩余期限之内
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条还规定,转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内,超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效.司法解释规定&但出租人与承租人另有约定的除外&,是说如果出租人与承租人另有约定,在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的,可以按照约定确定转租有效.不过,这实际上等于本租又约定了新的租赁期间,这样理解更为合适.因此,可以确定转租合同有效的基本条件,一是出租人同意,二是在剩余租赁期间.
(三)出租人的异议权和同意转租的推定
出租人知道承租人转租而不反对的,司法解释规定了两个规则:
第一,出租人知道承租人转租的事实,承租人构成擅自转租,司法解释规定了六个月的异议期限,在六个月内,出租人发现转租的事实,可以提出异议.该异议权是形成权,一经提出异议,转租就无效.六个月期限是除斥期间,为不变期间.
第二,超出六个月异议期,出租人没有提出异议的,推定出租人同意转租,转租合同有效,出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力.
(四)次承租人可以参加本租发生的诉讼
转租合同的第三人即次承租人,在本租当事人之间发生争议时,可以参加.因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时,或者争议合同效力,或者争议租金,其后果可能影响到次承租人的利益,因此,次承租人有权要求参加诉讼.在参加诉讼时,次承租人的身份是无独立请求权的第三人,没有独立的请求权.次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼,法院不应该拒绝.
值得研究的是,司法解释把这个规则写在第十六条,即&出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持&的规定之后,那么,这个规则仅仅是对此而言,还是对所有的转租的诉讼都适用？按照条文的逻辑,这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中,但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题,因此,次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的,法院应当支持.
(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辩权
承租人拖欠租金,属于根本违约,出租人起诉要求解除合同,涉及次承租人的转租合同利益.对此,次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金,可以作为抗辩理由进行抗辩,主张不得解除合同.这是一个合理的抗辩.次承租人享有解除合同的抗辩权.对此,出租人不能解除租赁合同.至于次承租人交纳的租金和违约金,是替承租人交的,因此,超出次承租人应付的租金数额,可以抵作转租的租金,或者向承租人追偿.
(六)次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务
房屋租赁合同解除以后,因为有转租合同存在,出租人在次承租人还在占有这个房子的时候,有权要求次承租人腾房,理由是本租合同已经解除,转租合同当然不复存在,次承租人负有腾房义务.如果次承租人在解除合同之后,对租赁房屋仍然占有一段时间的,对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务.
本租合同的当事人是出租人和承租人,而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同,按照合同相对性原则,似乎出租人在只能要求承租人承担义务,无权请求次承租人负担义务.但由于租赁合同已经解除,次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因,出租人可以直接针对次承租人,请求腾房,支付逾期使用费用.
（七）租赁合同的解除
法律依据:《合同法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付.承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同.
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁.当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人.
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同.
行使解除权的方式:
一种是催告解除,即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下,出租人要先对承租人进行催告,敦促其缴纳房租.如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租,出租人才可通知承租人解除租赁合同.另一种是通知解除,即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下,出租人可以直接通知承租人解除合同；
实践中,《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性.如承租人欠租多长时间才构成&根本违约&,由于《合同法》并未对此作出具体规定,不同的法院可能有不同的认识.法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的,但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难.假设承租人已连续六个月未支付租金,出租人未经催告即宣布解除合同,要求承租人搬出；承租人不服,向法院提起诉讼.法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约,出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定,很可能因此而由守约方变为违约方.
因此推荐两种做法:一,在租赁合同中事先作出明确的约定.比如出租人和承租人可约定,如承租人两个月未缴纳房租,承租人即可解除合同.二,在缺乏明确的约定,出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下,出租人应避免采取通知解除,而选择催告解除,这样能为出租人正确行使权利提供保障.
（八）诉讼请求
诉讼请求的内容在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下,出租人往往选择通过诉讼解决.但如果诉讼请求的内容选择不当,反而可能给自身带来麻烦.
实践中,主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整.如出租人仅要求解除租赁合同,而未要求承租人搬出租赁房屋,法院根据民事案件&不告不理&的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决,对于承租人应否搬出的问题则不作处理,而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力.在出租人胜诉后,如承租人拒绝搬出,则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出.出租人只能再次向法院提起诉讼,要求承租人搬迁.
因此,出租人在书写起诉状时,一定要将合同的解除与承租人的搬出作为两个独立的诉讼请求向法院同时提出.只有这样,才能争取在最短的时间内解决纠纷.
《合同法》第十三章
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同.
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款.
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年.超过二十年的,超过部分无效.租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得
超过二十年.
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式.当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁.
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途.
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物.对租赁物的使用方法没
有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用.
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任.
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失.
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外.
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修.出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担.因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期.
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任.
第二百二十三条 承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物.承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失.
第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失.承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同.
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外.
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金.对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付.
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付.承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同.
第二百二十八条 因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金.第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人.
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同.
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁.当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人.
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同.
第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋.
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物.返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态.
第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期.
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（）
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释.
第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋.
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理.但法律另有规定的,适用其规定.当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释.
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效.但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效.
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效.但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效.
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效.但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效.
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持.
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定.但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.
第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持.
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理.
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的.
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理.
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理.
第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的.
第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有；不同意利用的,可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状.
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有；不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失.
第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状.
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
（一）因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持.但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担.法律另有规定的,适用其规定.
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持.但当事人另有约定的除外.
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担.出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持.
第十四条 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
（一）办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担.
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效.但出租人与承租人另有约定的除外.
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持.
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼.
第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持.但转租合同无效的除外.
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿.
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持.
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持.
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持.但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
（一）房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的.
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持.但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持.
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人.承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持.
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人.承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权.
第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的.
第二十五条 本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释.
租赁合同的法律规定
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁合同有如下法律特征：
1.租赁合同是转让财产使用权的合同。
2.租赁合同是双务,有偿，诺成合同.
3.合同的标的物只能是法律允许流通的财产,且不能被消费的特定物。
4.租赁合同是主体范围相当广泛的合同.
5.租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起特权法律关系,即导致承租人获得特权性质的租赁权和先买权。
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天津市南开区人民法院
（2015）南民初字第3119号
房屋租赁合同纠纷
原告赵煜。
委托代理人常国强，国浩律师（天津）律师事务所律师。
委托代理人牛大仪，国浩律师（天津）律师事务所律师。
被告崔潇。
委托代理人刘佳彤，天津旗帜律师事务所律师。
第三人李轩。
第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人马丽丹，该公司员工。
原告赵煜与被告崔潇、第三人李轩、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人常国强、牛大仪，被告崔潇及其委托代理人刘佳彤，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司委托代理人马丽丹到庭参加诉讼，第三人李轩在日开庭时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过第三人链家公司与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限自日至日，月租金2350元，原告向被告交纳了租金28200元及押金2350元，原告入住租赁房屋。原告系大学毕业后被引进到天津工作的外地人才。日，原告春节假期回津后发现：承租房屋天花板大面积严重漏水、墙皮脱落，家具、家电被水浸泡，严重漏水导致电信短路和无法居住。第三人李轩系承租房屋楼上的房屋所有权人，漏水系其暖气跑水所致。原告与被告及第三人协商未果，迫不得已搬出房屋。现原告起诉，请求法院确认日原、被告签订的房屋租赁合同已解除；判令被告返还已缴纳的房租11358.33元（2350元*4个月+2350元*25天/30）、押金2350元、水费146.02元、电费85.26元、暖气费82.42元、电视费100元、宽带费309.16元、重新租赁房屋中介费1200元、误工费搬家费900元及原告其他损失4700元；诉讼费被告承担。
被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。1、原告主张日与被告解除房屋租赁合同没有事实及法律依据。如原告主张解除，应认定原告违约，并承担相应的法律责任。原告无故搬出房屋没有通知被告，合同到期也未交付钥匙。2、原告主张解除合同没有相应的法律依据。根据法律规定和合同约定，原告属于违约解除合同，应当按照合同约定承担相应的违约责任。3、针对第二项诉讼请求，不同意返还房租，到今天为止已经超过房屋租期，租赁合同已经履行完毕，并且原告违约行为被告不应返还押金也不用支付误工费、中介费及搬家费等。原告在发现房屋轻微漏水的情况下擅自离开房屋并且没有通知房主，对扩大损失存在过错，应当承担相应的责任，具体包括：不返还押金，其他损失另案已经解决。其他产生的损失应当原告自行承担。4、主张扣减物业费租赁期限内的物业费896元。
第三人李轩述称，诉争房屋曾于2014年底暖气漏水，我联系维修工两三天后将房屋修好。本案中，原告年前告知我房屋另外地方又漏水，我已联系维修工，但未再得到原告通知，我以为没事了。春节后原告又联系我说房屋已经大面积漏水，我与原告及房主对房屋进行检查。
第三人链家公司述称，日，原、被告签订房屋租赁合同，房屋各项房屋缴纳费用见物业清单，日原告发现房屋漏水严重无法使用，无法联系房主，公司告知房主母亲电话。2月27日早上，原告及其母亲向我方反映情况。原告、被告及第三人李轩到房屋见面，被告母亲也到场，被告说房屋漏水严重应当由李轩维修，李轩讲房屋可以负责维修但需要等十五之后。日原、被告及第三人李轩在我公司员工应星星的协调下在房屋进行协调，原告主张从房屋不能居住之日起退还房租，被告主张维修房屋损失及家具损失5000元要求原告和第三人李轩共同承担，在房屋维修完毕后退还房租。第三人李轩认为赔偿房屋损失只能承担四成责任。为了方便维修房屋，我方人员带原告在附近配钥匙处配钥匙给被告。日，原告到门店，陈述被告告知其钥匙无法使用，故其将另一把钥匙交给我公司小区门店处进行保管方便维修。
原告为支持其诉讼请求提交如下证据：
1、房屋租赁合同，证明原、被告存在房屋租赁合同，租期日至日，每月2350元，押金2350元；
2、收条及明细清单，证明原告依照房屋租赁合同的约定支付租金及押金；
3、照片，证明房屋租赁水表在原告搬走显示29.80吨，电表显示174度，拍摄时间3月7日；
4、宽带押金及登记表，证明原告交付宽带费700元；
5、采暖费收据，证明原告缴纳采暖费824.20元；
6，链家公司租赁业务预收款项收据，证明原告重新签订支付中介费1200元；
7、照片，证明租赁房屋漏水导致原告无法居住的事实；
8、房屋租赁合同及收条，证明涉诉房屋无法居住，原告于日向案外人重新租赁房屋；
9、语音详单，证明原告在日回到天津积极与被告联系维修房屋；
10、截图，证明原告在房屋漏水时不在租赁房屋内居住；
11、证人苏证言。
被告对原告提交证据的质证意见为：证据1、2、3真实性、合法性、关联性没有异议，与生活有关的电器没有受损，房屋可以居住，房屋交割单中没有宽带信息，原告交付宽带被告不知情；证据4真实性没有异议，但是用原告名字开户，没有通知被告，不认可；证据5不同意退还；证据6真实性无法核实；证据7真实性没有异议，漏水部位是客厅，房屋可以居住；证据8与本案无关，原告在与被告解除房屋租赁前就已经联系租房；证据9、10不予质证；证据11不认可。
第三人李轩未发表质证意见。
第三人链家公司未发表质证意见。
被告为支持其主张提交如下证据：
1、房地产权证，证明被告系凤仪园2-3-502产权人；
2、房屋租赁合同，证明租赁期限、租金、押金情况，合同同时约定原、被告应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因乙方保管不当或不合理使用，指示该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障，原告应负责维修或承担赔偿责任。
3、房屋交割清单，证明房屋交付过程中，双方对房屋及室内物品进行了检查，在《房屋交割清单》上签字确认。
4、佣金确认书，原告支付租赁佣金1175元。
5、天津链家宝业房地产经纪有限公司租赁业务预收款收据，证明原告支付租赁佣金。
6、照片，证明房屋及家具家电受损情况。
7、短信记录，原告于日才通知被告房屋漏水情况。
8、通话详单，证明内容同上。
9、物业费收据，证明物业金额，应由原告支付。
原告对被告提交证据的质证意见为：证据1不认可；证据2真实性没有异议，但证明目的不认可，本案事实是被告承担违约责任；证据3真实性没有异议；证据4、5真实性认可，但与本案无关；证据6真实性认可，但照片能证明房屋里电器和管线都受损，原告回到房屋发现电器都受损电线也不能使用，所以房屋不能居住；证据7、8、9真实性认可。
第三人李轩未发表质证意见。
第三人链家公司未发表质证意见。
第三人李轩未提交证据。
第三人链家公司未提交证据。
经审理查明，日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的坐落于天津市南开区南开二纬路与南开二马路交口西北侧凤仪园2号楼3门502号房屋，租赁期限自日至日，租金标准为2350元/月，租金总计28200元，支付方式为按半年支付，押金2350元。双方签订房屋交割清单，列明了相关物品及其他相关费用，原告已支付被告有线电视费240元（一年期）、水费115.64元。原告租赁后，交纳了采暖费824.2元，并自行联系安装了网络宽带。
另查，第三人李轩居住于诉争房屋楼上，因第三人李轩居住期间房屋漏水，导致诉争的房屋、屋内物品损坏。被告于日向本院起诉，要求原告、第三人李轩赔偿被告家具、家电损失，现已调解结案。
再查，针对房屋漏水问题，原告、被告、第三人李轩多次协商，均未果。
以上事实有原、被告当庭陈述及提交的证据佐证在案，本院予以确认。
本院认为，日，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的相关规定，故双方之间的租赁合同合法有效，双方均应依据该合同约定全面履行各自义务。
根据合同法第二百三十一条的规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”在本案中，原告承租被告的房屋用于居住，因为漏水导致其租赁房屋的目的无法实现，故原告享有租赁合同的解除权。同时，根据第三人链家地产当庭陈述，原告已在发现房屋损坏严重后明确告知被告不再继续承租，并搬离诉争的房屋。第三人链家地产当庭陈述，各方当事人在协商房屋修理问题时，被告崔潇拒不拿钥匙，也不收房。
在本案中，被告针对漏水事故造成的其财产损失已另案解决，故本案不再对此进行审理。现因房屋漏水导致原告无法继续承租，且已实际搬离诉争的房屋，故原告办理后的相关租金等费用被告应予以返还。其未实际使用期间的房屋租金12298元、押金2350元被告应予以返还。原告诉请的水费146.02元、电费85元，被告对数额没有异议，被告应予以给付；暖气费已由原告实际缴纳、一次性支付，虽原告剩余5天未使用，但以过绝大部分供暖期限，故对此主张本院不予支持；电视费、宽带费均由原告自行向相关部门办理、缴费，若其不再使用可依照相关规定向有关部门办理退费事宜，故对此主张本院不予支持；对于原告所诉请的搬家费、误工费、其他损失，因原告均未提供相关证据，故本院不予支持；对于原告所诉请的重新租赁中介费，与本案无关，也非本案中原告所支付的直接、必要损失，对此本院不予支持。针对诉争房屋的物业费问题，原告认可给付被告半年物业费448元，从应返还的费用中进行扣减，对此本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第二款之规定，缺席判决如下：
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现原告起诉,请求法院确认日原、被告签订的房屋租赁合同已解除;判令被告返还已缴纳的房租11358.33元(2350元*4个月+2350元*25天/30)、押金2350元、水费146.02元、电费85.26元、暖气费82.42元、电视费100元、宽带费309.16元、重新租赁房屋中介费1200元、误工费搬家费900元及原告其他损失4700元;诉讼费被告承担。;
”在本案中,原告承租被告的房屋用于居住,因为漏水导致其租赁房屋的目的无法实现,故原告享有租赁合同的解除权;原告诉请的水费146.02元、电费85元,被告对数额没有异议,被告应予以给付;暖气费已由原告实际缴纳、一次性支付,虽原告剩余5天未使用,但以过绝大部分供暖期限,故对此主张本院不予支持;电视费、宽带费均由原告自行向相关部门办理、缴费,若其不再使用可依照相关规定向有关部门办理退费事宜,故对此主张本院不予支持;对于原告所诉请的搬家费、误工费、其他损失,因原告均未提供相关证据,故本院不予支持;对于原告所诉请的重新租赁中介费,与本案无关,也非本案中原告所支付的直接、必要损失,对此本院不予支持;
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
原告 赵煜 代理律师
被告 崔潇 代理律师
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第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法条未收录
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