[转载]是房屋买卖还是房屋赠与？
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本文作者：张春光律师-上海专业房产律师【锦天城律所】
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一、买卖和赠与法律关系不同、法律后果不同
《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第185条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。从上述法律规定可以看出，买卖合同是双务合同，合同双方当事人互负对待给付义务。而赠与合同一般是单务合同，受赠人一般不需履行对待给付义务。具体到房屋的买卖与赠与而言，其最大的差别就是房屋买卖合同中，买受人需要支付房屋价款，否则就构成违约，需要承担违约责任（或者买房人需要支付价款和逾期违约金，或者卖房人解除合同并且买房人赔偿卖房人损失）；而房屋的赠与，受赠人一般不需要支付房屋价款，房屋完成过户，则所有权归受赠人所有，赠与人一般无权再要回。
二、买卖与赠与之争的辨别
现实生活中，比较常见的买卖与赠与之争现象是：房屋买卖合同签订并完成过户较长时间之后，卖售人向买受人主张房屋价款，买受人以此房屋买卖合同名为买卖实为赠与进行抗辩。当然，合同当事人之间一般是父母子女、恋人等特殊的关系。
（一）探究当事人的真实意思
当事人之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是房屋赠与合同关系，要看当事人之间的真实意思是什么，是买卖的真实意思，还是赠与的真实意思。如果当事人之间的真实意思是买卖，则不论是否签订了房屋买卖合同，当事人之间都是买卖合同关系；如果当事人之间是赠与合同关系，则即便当事人之间签订了房屋买卖合同，还是赠与合同关系。
（二）举证
1、举证责任
《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《民诉法解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据上述法律规定及民事诉讼的基本法理，举证责任一般由主张一个积极事实者承担。以上文讲的比较常见的买卖与赠与之争的现象（房屋买卖合同签订并完成过户较长时间之后，卖售人向买受人主张房屋价款，买受人以此房屋买卖合同名为买卖实为赠与进行抗辩。）为例，因为在形式上当事人之间是房屋买卖合同关系，且卖售方能够提供书证《房屋买卖合同》，该证据本身就是《民事诉讼法》第六十三条规定的证据形式中非常重要的一种。买受人要想推翻卖售人提交的书证《房屋买卖合同》，以证明双方之间不是房屋买卖合同关系，而是赠与合同关系，就要承担举证责任。
2、举证的方式
如果是名为买卖实为赠与，则首先受赠人（买受人）要说清楚房屋赠与以房屋买卖的方式进行过户的原因（一般是为了避税）。买卖是形式，不是真实意思表示，赠与才是双方真实意思表示。
接下来受赠人（买受人）要从以下几个方面进行举证（以下证据不一定全有）：
（1）名为买卖实为赠与的声明
在双方当事人签订房屋买卖合同之外，双方还签订了名为买卖实为赠与的《声明书》之类的文书，能够证明买卖只是形式，赠与才是真实意思表示。如果有此声明，则受赠人的举证一般就可以达到高度盖然性的民事诉讼证明标准，就可以胜诉了。但是，现实生活中，根据我遇到的案例来看，有这样的《声明书》的比例并不大。究其原因，一方面当事人的法律意识不是太强，想不到签一份《声明书》把当事人的真实意思以书面的形式固定下来；另一方面，当事人之间一般都是父母子女、恋人等特殊的关系，碍于情面，即便受赠人想写一份声明书，但是没好意思提出，或者虽被提出但是被拒绝且没有再坚持；当然，还会有其他种种原因。
（2）当事人之间关系特殊，且有过微信、短信、录音、证人等证据证明当事人的真实意思
当事人之间一般都是父母子女、恋人等特殊的关系，这可以从户口簿、户籍信息、居委会村委会的证明，当事人之间日常生活的短信、微信等等证据证明。这是发生赠与的感情基础。
另外，虽然没有书面的声明，但是赠与房产是很大的一件事，不会是突然做出的决定。在赠与房产之前和之后，当事人之间一般会有一些短信、微信、电话或谈话录音、证人等证据能够证明当事人之间的真实意思是什么。除了这些常规的证据，在个案中还会有一些特殊的证据，在此我不再一一列举。
（3）房屋买卖合同条款不合常理，交易过程不合常理
a．合同价款明显偏低（以达到进一步避税的目的）；
b.一般不会有银行贷款（避免利息损失；避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效）；
c.合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻；
d.一般并没有实际付款（多数有银行走账的记录）；
e.“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系;
f.没有催告交房，没有催告付款；
g.没有中介居间；
一个房屋买卖合同一旦被认定为赠与合同，就会产生一系列的法律后果【注意：合同一般不会被认定为无效，而是会被认定为赠与合同，并适用赠与合同的相关法律规定】：a．该补交的税款要补交（这是应然上，实然上税务部门一般都很难知道真相，也就不会追缴）；b. “买房人”没有支付房款不会构成违约，且可以合法保有房屋所有权（可能是部分所有权）；c. “卖房人”无权向“买房人”主张违约责任，也无权要回房屋的所有权；
三、风险评估与利弊权衡
站在受赠人的角度，是否要反驳赠与人关于名为买卖实为赠与的诉请，要根据个案来确定。比如，如果双方之间的房屋买卖合同被认定为名为买卖，实为赠与，则有可能因“恶意串通损害第三人利益”而被认定为无效，受赠人要返还房屋。这个问题比较复杂，在此不再展开。
附夏某芝诉顾某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：顾某某与夏某丙系夫妻关系，育有夏某芝、夏某娟、夏某国、夏某乙。袁某某系夏某娟的女儿。上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）原登记于顾某某、夏某丙两人名下。2015年5月26日，顾某某、夏某丙（卖售人、甲方）与夏某芝、袁某某（买受人、乙方）签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款为人民币（以下币种相同）1,480,000元，2015年8月1日前共同至交易中心申请办理过户手续。合同补充条款（一）约定今后产权份额：袁某某占60%、夏某芝占40%。该合同签订后，夏某芝及袁某某按房屋买卖标准并按约定份额缴纳了相关税费。2015年6月18日，涉案房屋被核准登记至袁某某、夏某芝名下，共有人及共有情况为：袁某某占60%、夏某芝占40%。2015年7月22日，夏某丙因病去世。2015年8月28日，顾某某向夏某芝邮寄《告知函》一份，表示涉案房屋已过户给夏某芝40%，但夏某芝的购房款未给顾某某，故特发函希望夏某芝将592,000元钱款交于顾某某，让顾某某以房养老等。因夏某芝未支付购房款，顾某某遂提起诉讼，请求法院判令：夏某芝向顾某某支付购房款592,000元。夏某芝认为其与顾某某、袁某某就涉案房屋签订的合同名为买卖实为赠与，是为了规避税费，涉案房屋已过户，赠与完成，故不存在支付对价的情况。夏某芝还认为，买卖合同中未约定付款时间、夏某芝及袁某某也没有付款，在此情况下买卖双方办理涉案房屋的过户手续，与常理不符。袁某某述称，其与顾某某、夏某芝就涉案房屋签订的是买卖合同，袁某某已经向顾某某转账支付300,000元，并欲待袁某某购买的保险到期后就将保险本金及利息交予顾某某以抵作房款，余款在2016年1月底付清。审理中查明，2002年5月，夏某丙立遗嘱，表示将其生前财产包括房产、存款、股票、首饰、家电、家具等财物全部送给顾某某继承，任何人不得干预和索取。同月，顾某某立遗嘱，表示将其生前财产包括房产、存款、股票、首饰、家电、家具等财物全部送给夏某丙继承，任何人不得干预和索取。2015年11月14日、15日、16日，袁某某通过转账形式共计向顾某某支付购房款300,000元。一审庭审中，应夏某芝申请，法院传唤证人吴某某到庭作证，证人称其系涉案房屋所属业主委员会主任，与顾某某系同幢楼的邻居。其陈述一直看到夏某芝长期照顾顾某某及夏某丙的生活。在夏某丙去世前两个星期，一天中午，在顾某某家门口，顾某某找其谈了一个小时。顾某某表示夏某丙都生病了，家里子女还一直吵闹。顾某某同时表示已将房屋分配好、将房屋的40%产权给大女儿夏某芝、剩余60%产权给小女儿。两个儿子因为之前都分到过财产就不给了。但是子女们依然不满意，一直吵闹。顾某某对该名证人的证词不予认可，并表示其与吴某某不熟悉，从未找过吴某某、业委会谈过家事，相反夏某芝与吴某某比较熟悉，夏某芝与吴某某的妻子一起共事过；夏某芝对该名证人的证词没有异议；袁某某表示不清楚。应夏某芝申请，法院传唤证人夏某国到庭作证，证人称2015年5月3日下午2点左右，其与夏某芝、夏某乙至涉案房屋看望父母。当时夏某娟及父母均在场。父亲夏某丙表示自己年事已高，想把身后事交代一下，因夏某芝之前在外支内，退休回上海无房居住，在外租房10多年，故将涉案房屋的40%产权给夏某芝；而夏某娟因得了癌症晚期，且正与丈夫离婚，故财产上要多照顾一点，故将涉案房屋的60%给夏某娟；至于父母其余财产，待父母百年后由夏某乙、夏某国继承。当时对这个分配方案，在场人员均无异议。顾某某亦表示她会一碗水端平。但后来不知道什么原因，夏某娟将产权做到了她女儿袁某某名下。顾某某、夏某芝签合同、办产证，其不在场不知情。顾某某对该名证人的证言不认同，且认为就子女对分配方案有无异议的表述，吴某某与夏某国存在差异，不能采信；夏某芝对该名证人的证言无异议；袁某某表示不清楚。又应夏某芝申请，法院传唤证人夏某乙到庭作证，证人称2015年5月3日下午2点左右，其与夏某芝、夏某国至涉案房屋看望父母。当时夏某娟及父母均在场。父亲夏某丙表示因身体不好，与顾某某商量后，将涉案房屋的40%产权给夏某芝、60%给夏某娟。因夏某芝在上海一直租房且经济困难，夏某娟又因生癌需化疗，故作如此分配。待父母百年后，将剩余的财产分给夏某乙、夏某国。当时对这个份额方案，在场人员均无异议。顾某某对该名证人的证言不认同，且认为就子女对分配方案有无异议的表述，吴某某与夏某乙存在差异，不能采信；夏某芝的该名证人的证言无异议；袁某某表示不清楚
一审【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2284号】涉案合同属买卖合同还是赠与合同，系本案的争议焦点。顾某某、夏某芝及袁某某签订的是《上海市房地产买卖合同》，若夏某芝认为该份合同实质为赠与合同，应当对此予以举证。虽然夏某芝向法院提供证人夏某乙、夏某国、吴某某的证人证言以证明其辩称意见，但顾某某对证人证言不予认可，且夏某芝也未提供其他书面证据予以佐证，该些证人证言亦与顾某某、夏某芝及袁某某之间签署的合同及履行情况（包括夏某芝及袁某某按照房屋买卖的标准缴纳了相关税费，且另一购买人即第三人袁某某亦已向顾某某支付了部分购房款）相悖，故对该些证人证言不予采信。至于夏某芝提出的“合同未记载付款时间、且在购买方未支付房款的情况下即过户，不符合买卖交易的常理”的辩称意见，原审认为，也正是基于顾某某、夏某芝及袁某某之间的亲属关系及信任程度，不能以一般买卖交易规则来严格约束合同双方，且《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，因此即使合同上未明确付款时间，也并不因此影响合同的性质和效力。综上，对于夏某芝辩称的涉案合同名为买卖实为赠与的意见，不予采纳。原审认为，涉案合同真实反映了顾某某、夏某芝及袁某某买卖涉案房屋的真实意思表示，当属买卖合同。现涉案合同即为买卖合同，各方当事人应严格按约履行。现涉案房屋已过户至夏某芝及袁某某名下，作为购买方的夏某芝及袁某某应当履行其支付购房款的义务。因涉案房屋为顾某某及已故夏某丙共有，而根据夏某丙生前所立遗嘱，夏某丙将其生前所享有的财产全部交由顾某某继承，对此遗嘱，夏某芝虽表示该遗嘱内容非夏某丙本人真实意思表示，但认可该遗嘱系夏某丙亲笔书写，且未通过诉讼等形式否定该遗嘱效力，故该遗嘱真实有效。现夏某丙已将其所享有的涉案房屋出售给了夏某芝及袁某某，出售房屋所应得的购房款，根据夏某丙遗嘱显示，已由顾某某继承。故顾某某有权就全部购房款向夏某芝及袁某某主张。但因夏某芝及袁某某就涉案房屋系按份共有，夏某芝享有40%产权份额，袁某某享有60%产权份额，顾某某现仅向夏某芝主张夏某芝占有的份额所对应的房款，系顾某某的诉讼权利，于法有据，且金额计算正确，法院予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第八十六条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年11月23日作出判决：夏某芝于判决生效之日起十日内向顾某某支付购房款592,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,860元，由夏某芝负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终2973号】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于夏某芝主张的双方之间签订的该份买卖合同实为赠与性质，应由夏某芝举证证明。上诉人夏某芝称，该份买卖合同中就房款支付方式及支付时间没有约定，与通常的买卖合同约定不同，就是基于父母子女的关系及名为买卖实为房产赠与不需要约定房款支付，该辩解未获被上诉人顾某某的认可。顾某某对此解释为，之所以未在合同中约定房款支付时间和方式，也是基于父母子女关系，父母对子女的充分信任而未作约定。本院认为，双方的解释都有一定的合理性，但均不能起到否定对方意见的结果，故双方在买卖合同中未约定付款时间及方式，虽然与买卖交易规则不符，但不能作为赠与性质加以认定。夏某芝以上述理由主张该份买卖合同实为赠与合同，本院不予采信。关于夏某芝在一审中申请三名证人到庭作证，证明证人听到顾某某或者夏某丙亲口表述赠与房产。就证人吴某某的证词效力，本院认为，其称是在顾某某家门口，顾某某主动告诉其该房屋赠与两个女儿，其还称顾某某与其谈了一个多小时，但该名证人与顾某某之间系一对一的交谈，顾某某不予认可；同时，顾某某对该名证人的身份提出异议，认为该名证人与夏某芝之间关系较为密切，对此异议，夏某芝没有补强证据予以否认，故该名证人证词的真实性及公正性无法认定，在此情况下，该名证人所作的证词因证明力较低，故本院难以采信。就证人夏某国、夏某乙的证词效力，本院认为，由于两人系顾某某的儿子，与夏某芝系兄弟姐妹关系，故其表述的听到父亲亲口告知房屋赠与夏某娟、夏某芝存在一定的可能性，但两人在证词中也承认并没有看到买卖双方已经签订的买卖合同，也不清楚房产过户手续是否已经办妥，更没有表述到母亲顾某某当时在场对夏某丙的赠与表述作了肯定的表示，且如果各方当时达成赠与的一致意见情况下，完全可以形成家庭书面协议或者买卖双方也可在签订买卖合同时另行出具实为赠与房产的书面声明，因此两名证人的证明内容不能证明父母及子女已经达成房产赠与的一致意见，对该两名证人的证词效力，本院亦难以采信。另外，另一位购买人袁某某作为本案第三人参与本案审理，第三人不认可赠与性质，并在一审审理中通过转账形式支付了部分房款。在该份买卖合同签订之后不久，顾某某即要求夏某芝及袁某某履行房款支付义务，也无法认定顾某某、夏某丙签订该份买卖合同作出的是赠与房产的意思表示。综上，由于上诉人夏某芝在本案审理中并无充分证据证明其主张，故其应承担举证不能的法律后果。根据被上诉人顾某某在一审审理中提交的夏某丙生前所立的遗嘱，原审法院认为顾某某可向夏某芝主张40%产权份额的购房款，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人夏某芝的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,720元，由上诉人夏某芝负担。本判决为终审判决。
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一、合同效力
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二、合同解除和违约赔偿
买房人不具备购房资格，卖房人可否解除合同？
买房人迟延过户是否构成违约？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
买房人付了全款就不会违约了？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
买房人要求变更买房人，构成违约？
卖房人迟延（重新）网签的法律责任
房子噪音太大，买房人可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
支付违约金就可以解除合同？
房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
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从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭
房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？
房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？
解除网签合同的时间点
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？
卖房人违约，买房人可否主张佣金损失？
卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？
卖房人违约，何时对房价进行评估？
计算房屋买卖中实际损失的时间点
法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本
房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？
房屋买卖中损害赔偿的边界
卖房人逾期交房违约金多少合适？
房屋买卖合同协议解除，守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金？
三、其他基础法律问题
合同一方有多人但只有一人签字或盖章，合同是否成立？
房产纠纷中诉讼请求的选择
非真实买卖，房屋所有权如何取回？
房屋所有权的取得时间
诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？
买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？
父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？
借名买房注意事项与风险防范
房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
以房抵债不构成善意取得？
卖房子附带自行车库？
买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
有租客的房子的交房时间如何确定？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房，责任如何承担？
是房屋买卖还是房屋借用？
房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户？
购买动迁房，需考虑做预告登记
买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险
四、委托公证卖房相关法律问题
“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力
民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
借款时被迫做卖房的公证委托，房屋被多次买卖，合同是否有效？
为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？
卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
公证委托卖房的合同效力
是房屋买卖还是借贷？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
委托人死亡后委托代理是否还可以存在？
五、无权处分问题
出售“共有”房屋，合同无效？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
无权处分夫妻共有房产的合同无效？
无权处分会导致合同无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
六、农村房屋相关法律问题
农村房屋同村村民间转让的合同无效？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，出售方可否获得动迁利益？
七、动迁房相关法律问题
动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？
农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？
动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
动迁房是否属于夫妻共同财产？
动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略
动迁房买卖的法律风险与防范
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
八、做低房价和做高房价相关法律问题
做低房价相关法律问题
做低房价：阴阳合同or合同变更？
买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？
九、户口问题
卖房人逾期迁出户口相关问题
宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金
卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？
卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？
迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？
买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
十、房产新政（含限购）相关法律问题
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？
房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？
政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？
诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？
北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？
上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
上海房贷新政解读及风险防范
买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
区分房屋买卖中的限售和限购
限购者购房，责任如何承担？
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？
买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？
买了开发商的“类住宅”，如何维权？
违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
十一、抵押和查封相关问题
为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？
房屋存在抵押，法院可否判决过户？
卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？
买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
房子被查封，不能过户的原因及解决方法
房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
十二、和银行相关的问题
银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
银行迟迟不放款，买房人构成违约？
因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
十三、违建问题
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？
十四、居间合同的法律性质和相关法律后果
具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？
《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
十五、与中介相关的问题
与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
和中介公司的官司怎么打？
卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题
开发商提供的格式条款是否有效？
业主付款迟延，开发商仍要支付逾期交房违约金？
开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担？
商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？
开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金？
开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同，合同的解除与责任承担
开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还构成违约？
十七、婚姻-家庭-继承问题
离婚的法定依据是什么？
离婚，房产如何分割？
离婚，夫妻共有房屋归谁？
离婚，有限公司股权如何分割？
离婚中的损害赔偿请求权
离婚，彩礼是否应当返还？
夫妻关系存续期间扶养费的追索
夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权
夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？
离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈，如何维权？
赌债是否属于夫妻共同债务？
卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？
共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
亲子关系的鉴定与推定，及相关法律责任
公房承租人死亡，公房谁来“继承”？
十八、租赁合同相关问题
租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？
房屋租赁合同无效，承租人支付房屋占用费的截止日期
融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择
融资租赁合同被认定无效，租赁物归属何方？
房屋承租人优先购买权的限制
房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？
未依法登记备案的租赁合同的效力如何？
租赁违建的合同的效力及法律后果
房屋新产权人可否要求租客搬走？
租期未到，承租人可否要求继续使用违建？
出租人给承租人发合同解除函之后，次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费？
承租人违约，出租人没收保证金后还可否再主张违约金？
房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？
从转租的法律责任看及时发函的重要性
出租人解除合同，承租人翻建房屋的花费可否获得补偿？
出租人以合同无效为由停水停电，法律责任如何承担？
出租人未协助承租人办理营业执照，违约责任如何承担？
承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同？
租赁房屋甲醛超标，承租人可否解除合同？
房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失谁承担？
十九、程序性问题
逾期举证的法律后果
当事人起诉解除合同，法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决？
二十、执行问题
如何打赢执行异议（之诉）？
夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？
符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？
预告登记可以排除法院的执行？
买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行
案外人执行异议之诉中的确权
案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？
房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
以房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持？
执行异议提出的时间
房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户？
次承租人在执行公告期满后可否提出执行异议？
融资租赁背景下出租人的执行异议之诉
针对商品房的执行异议要注意合同效力
法院强制执行中的罚款
法院执行中的拘留
执行程序中的拘传
执行被执行人的收入需要注意的问题
自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？
向法院申请强制执行的时效与救济
加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？
唯一一套住房是否可以执行？
法院强制执行中，债权人参与分配的相关法律问题
民事执行中财产分配的异议
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
法院超标的保全怎么办？
超标的保全的损害赔偿
被执行人拒不履行的法律责任
案外人能否对诉讼保全提异议？
可通过反担保的方式解除财产保全
案外人的财产可以保全吗？法律依据是什么？
司法拍卖的撤销
对于移送执行的案件，案外人的执行异议向哪个法院提出？
买房人首封了房屋，申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？
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