暴跌80％？这可能是楼市最大骗局！看看任志强怎么说
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　　这两天，媒体上触目可见的标题是：楼市遭遇“最惨黄金周”！　　据中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。　　数据显示，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。　　今年十一假期前后，广州总推货量2090套，较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%。此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。　　这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。　　　　数据来源：中原成交系统　　总之，冷冷清清、凄凄惨惨戚戚！不是8年来最惨，就是3年来最惨。　　然而，如果你真的相信这些数据，就彻底傻了。因为按照目前的交易流程，在黄金周“网签”的房子，绝对不是在这期间成交的。　　而在黄金周成交的房子，能在12月中旬之前“网签”就不错了。　　目前各地均出台了“限购”、“限贷”的政策，你买房时至少要经过开发商、银行和政府三关的审核，看看你是不是符合购房、贷款的条件。　　以购买新房为例，能在这个黄金周期间“网签”的房子，很可能是7月或者8月向开发商交纳了首期款，拿到了银行的贷款承诺书的交易。也就是说，真实的交易是在7、8月份达成的。　　目前的房屋交易，至少会面临两大关口的拖延：　　第一是房产登记部门。这个部门对当地新房均价负责，所以那些单价较高的楼盘往往会被拖后“网签”。登记部门一般采取“配药方”的方式，每天把等待“网签”的（交易事实上已经达成了）合同放出来一些，高价、低价盘搭配，以保证当天的价格可控，最终稳定住本月的“新房成交均价”。　　有些高价盘等待“网签”，往往一等就是几个月。即便是低价盘，出于控制成交量的考虑，“网签”也是被严格管控的。　　第二是银行。银行房贷额度空前紧张，尤其是北上广深更是如此。因此，银行把贷款部分放给开发商（或个人卖家），往往需要更长的时间。　　我的一个读者抱怨说：他6月末在某一线城市购买新房，7月初拿到了银行贷款承诺函，并缴纳了全部五成的首付。但“网签”到9月中旬才完成，贷款到现在都还没有发放。　　在这种情况下，你根本无法判断某一天“网签”的房子，真正成交是在哪一天。　　所以，所谓最惨黄金周，8年来最低、3年来最低，统统是骗人的。是媒体为了骗取流量制造出来的噱头。　　但有一点是对的，这就是我们此前预测的：中国楼市正进入“成交量”的冬天。　　这个冬天并不完全是“购房者预期变化”导致的，而是政府“冻房”的结果。　　政府“冻房”有以下方法：　　1、在产权登记上，拉长“网签”、“备案”时间；　　2、从银行房贷额度上控制，导致银行放款速度慢下来；　　3、“限购”、“限贷”，尤其是“限售”，让你买不了，也卖不了。　　总之，官方希望大家暂时忘记楼市。　　为什么？主要原因是：由于去库存太过迅猛，目前全国楼市的平均“消化周期”只有5个多月，明显偏低；其中商品住宅只有3个多月，如果不控制随时可能因为“没房卖”而价格再次飙升。　　过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施，包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷等。此外，北京市政府还出台了“多校划片”政策，打击天价学区房。8月，北京市明确将在五年内推出25万套共有产权房，并于9月30日开始实施。　　紧跟北京步伐，全国其他一线城市也先后发布了多轮调控政策。上海市将首付比例调高至35%，要求“十三五”期间新增住房170万套，上调最低房贷折扣和房贷利率，延长审批周期等。广州率先推出“租售同权”，上海则率先推出“租赁住房用地”，建立住房长效机制。　　杭州、南京、厦门、武汉、郑州等二线热点城市纷纷跟进，推出各种限购措施。南京规定新购住房三年不得转让，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房。　　随着一二线城市的调控全面升级，大部分投资需求转移到三四线城市。自今年3月以来，从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌，三四线涨”的态势。　　中原地产首席分析师张大伟预计，核心城市楼市萧条的主要原因是政策持续加码。10月份热点城市数据均将创年内最低。　　到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。　　限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。　　此外，消费贷收紧带来的资金价格继续上升也值得注意，国庆黄金周期间，各地银监系统发布政策要求银行严查消费贷进入楼市，限制了购买一方的支付能力。　　张大伟认为三四线的火热行情不会持续太久。限售将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售，房价上涨城市，限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。　　让“楼市入冬”，更重要的原因是等待开发商“补库存”。　　所以，这不是真正意义上的“楼市的冬天”。真正的冬天是“购房者预期改变”，大家集体进入观望状态造成的。　　或许有人会问：为什么改变购房者的预期这么困难，而且似乎越来越困难？　　原因很简单，这是因为到目前为止，“任志强们”总是正确的。特别是2015年末到2017年初的这波楼市去库存，导致了中国历史上最彪悍的一波房价上涨。　　想真正改变民众对楼市的预期，政府需要做更多的事情，比如建设规模更大的廉租房、共有产权住房，真正控制住货币增速。当然，这一切需要通过深化改革、转变经济增长方式、转变投资主体来完成。　　否则，“任志强们”还会说对，“最清淡黄金周”还会来骗人！　　任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨　　　　近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。　　任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点：　　　　供应端：土地供应已经连续两年下滑　　任总表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。　　2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少？1960亿。去年才到前年的差不多40%。张胡子　　而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。　　财君翻看了一线城市的库存量，确实触目惊心。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。　　如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况，我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？　　任总给出的数据是1:2.12。什么意思呢？平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。　　　　需求端：一线城市人口还将继续飙升　　目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。　　并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。　　这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”　　人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！　　世界历史上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。　　早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。　　结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。　　只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢？　　　　信志强住洋房，听牛刀住牛棚　　这些年，在国内市场上，由于任总屡测屡中，他俨然已经成了像神一样的人物。　　2010年，中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候，任总却发表了房价必涨论，并扬言：“你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧！”　　结果,2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%，而北京更是暴涨了42%。　　2015年，任总再次发表房价暴涨论：“由于限购政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价还将上涨。”　　当有人问任总到底该不该买房时？任总对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了，回到：“都问了十几年了，还在问。不要等，有钱该买房就买房。”　　事实证明，任总再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。　　看来，只要是任总一开金口，我们务必要非常重视。　　这十多年，他说的话有些虽然非常刺耳，很多老百姓不爱听。但听他话的人，财富早就上一台阶了。张胡子　　　　只要M2在涨，房价必然上涨　　那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？包括这次任总何以如此自信，坚信下轮会涨得更高。　　我总结出来大概有以下几种：　　一、由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。　　　　经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。　　而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。　　比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。　　股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。　　信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。　　大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。　　二、只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。　　这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。张胡子　　房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。　　这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张。　　最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。　　所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。　　一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。　　双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。　　　　如果是真正的刚需，读懂君也建议，只要资金链别太紧张，政府每次打压楼市可能都是上车的好机会。　　买房是人生头等大事之一，而一直处于上涨阶段的房价，许多人仅凭工资是难以实现买房大计的。所以利用投资实现第二收入赚首付显得尤为重要。当今互联网金融实现了操作简单收益快速的投资优势，如金-盛-微交易在涨跌二选一中，30秒就能实现最高95%的单笔收益。是当下投资的最佳选择之一。
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将本文分享给您的好友中原地产杨丽宇：2017年仍将是房企拿地的好时机
来源：亿房网张雅静 日 08:41
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2016年，武汉与全国其他多个城市一起，纷纷加入到了楼市调控中。
这一年，武汉楼市历经了冰火两重天。从最初的高烧不退到密集出台调控政策，调控之手从宽松到收紧，从年初密集出台宽松政策：降低首付比例，降低交易契税，降低营业税；到8月政策突然收紧，武汉限贷，二套房首付提至4成，到10月武汉重启限购，二套房首付5成，再到11月武汉限购加码，外地人买首套房需缴满两年社保。
武汉楼市再次回到了2014年的限购期。这似乎就是一个轮回。
2017年的武汉楼市又将如何在限购限贷中前行？在限购轮回中，购房者又将如何置业投资？亿房研究中心将联合五大机构联合发布大数据揭秘2017年武汉楼市发展动向。
由亿房网和武汉市房地产开发企业协会共同主办的《2017武汉房地产年度趋势发布会》，将于日下午14:00，在武汉市硚口区新世界酒店盛大启幕！
为此，亿房网特地对湖北中原地产策略研究部总监杨丽宇进行了专访，一起听听她对今年武汉土地市场有着怎样的解读。
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熟悉武汉房地产年度发布会的朋友对杨丽宇应该不陌生，历年每次发布会我们都能看到她熟悉的身影。当被问及印象最深的一场发布会，她说起前年，发布会那天正巧遇到武汉大雨，大家都被困在会场，最后不得已淌水才回到家。虽然有些狼狈，回忆起这段特别的小插曲，她还是露出了笑容。
作为湖北地产联盟的老朋友，我们也十分好奇杨丽宇眼中的这个&老朋友&是什么样子？&就像是把武汉房地产的同行都紧紧聚集在了一起，&她说到，&在长沙、南昌等其他城市，过去在同行间的交流做的比较好，湖北地产联盟填补了武汉地产圈在这一块的空缺。&
对于今后与湖北地产联盟的合作，她充满期待。除了即将召开的年度发布会，她表示希望后期能多增加一些合作方式。
今年7月的发布会上，杨丽宇曾预测今年下半年将是地王频出的一年，准确预判让业内对本次发布会上她即将带来的报告十分关注。
解读：跌宕起伏的2016武汉土地市场
虽然今年房地产市场停留在大家脑海中的印象更多的是&火爆&二字，但准确来说却是非常跌宕起伏的。上半年，相较于一线城市及二线&四小龙&城市的火爆，由于土地供应面上没有出现太大突破，武汉市场相对比较平淡，下半年逐渐升温，10月份又出现了第四季度限购及几轮加码。
此次，她将为大家解读2016年武汉土地市场为何会出现这样一个跌宕起伏的过程，以及对于2017年开发企业拿地策略的建议。
下半年连番上演的地王盛宴，深谙武汉土拍市场的杨丽宇眼中最重磅的土拍又是哪一场呢？&最重磅的永远是下一场。&她笑着给出了这个让我们多少有些意外的答案。
作为今年武汉土拍的收官之战，12月27日的土拍也吸引到了多家房企的关注。除了备受关注的二七滨江地块，此次土拍也包括了一些远城区地块，尤其是在日前武汉针对远城区出台限购政策，业内对于拍卖的结果十分关注。
观点：2017仍将是房企拿地好时机
今年拿到远城区地块，开发商不免有些担忧和顾虑。对开发商来说，主城区限购将限制主城区房价的涨幅，这也将波及远城区房价的涨势，加上远城区本身也被限购，新房的入市时间将进一步推迟。
但从开发周期来说，明年拿地项目入市时间将在2018年或2019年，杨丽宇认为，2018年下半年政策有望放松，因此，明年将是一个利周性拿地的好时机。
由于银根政策的收紧，2017年小开发商相对会活的比较困难。预计明年还是会有很多的房企并购的现象。
亮点：未来房地产调控走势预判
针对下半年接连的限购限贷政策及武汉土拍接连出现的设置出让指导价、一次报价等&新玩法&，调控政策对于房地产市场的影响引起广泛关注，因此，她也将在发布会上与大家分享对于未来房地产调控政策走势的预判。
在过去几年杨丽宇的分享中中，我们常常可以看到林夕的歌词、世界杯、&上天台&这样接地气的描述，工作繁忙地她似乎一点也没有out，她却笑着说到，&对新鲜资讯的渴望有时候就像职业病一样。&&
这样深入浅出的分享方式或许是她鲜明的个人特色，我们也同样期待着本次发布会上她即将带来的精彩演讲。
中原地产：&2016对于中原来说可以说是不断创造纪录的一年。今年1到6月份，步入创立第十一个年头的湖北中原地产的销售金额突破百亿，其中4月单月销售金额达到2300万，首创历史记录。
受访嘉宾：中原地产策略研究部总监杨丽宇
《《《欲知更多武汉商业未来趋势发展，买房买在哪个商圈更有升值潜力，敬请报名关注由亿房网和武汉市房地产开发企业协会共同主办的2017武汉房地产年度趋势发布会，报名即可获取六大机构解读武汉2017年楼市重磅研究报告。》》》
[责任编辑：陈岚]
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大型房企降价潮序幕将开 业绩压顶房企急了
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房企急了。
5月通常为房地产企业一年销量的第一个高峰，但今年的“红五月”并未出现。
CRIC统计的24个典型城市成交数据显示，5月份新建商品住宅共成交1343万平方米，环比减少9%，同比减少24%。前5月共成交7038万平方米，同比降幅达19%，整体市场依旧没有明显起色。
与此同时，房价拐点开始显现。中国指数研究院数据显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
一线城市成交萎缩更为明显，库存明显升高。大型房企尤其是存货较高的超大型房企，面临的压力更大，预计市场接下来将上演大型房企降价潮。
中报业绩压顶
尽管部分企业采取降价或折扣策略以价换量，但1-5月大多数大中城市成交量同比去年同期下滑，价格下滑并未带来成交量上行。
以开盘认购率计算，据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%。2014年以来，中原地产所监测的21个城市，平均开盘认购率一直处于低位徘徊。
一线城市成交尤其惨淡。端午小长假期间，京沪等地楼市成交再创新低。北京（楼盘）市住建委网站数据统计显示，端午小长假，新房和二手房三天仅签约394套，创下7年以来同期最低。
楼市成交低迷使得房企业绩黯然。中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿，仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%。A股117家上市房企一季报及业绩预报显示，117家房企的合计净利润为96.49亿，相比2013年同期的127.36亿，下降了27%。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，上市房企半年报压力巨大，预计在认购下滑的情况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力，特别是6月份，很多房企将最后一博。预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，从4-5月份市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势；有业绩压力的房企势必会采取大范围的以价换量。不仅仅常州、杭州、无锡、成都、北京等城市，其他明显供大于求的城市或区域板块，都有可能发生大幅降价的现象。
大型房企主导降价？
在房地产开发商和购房者的价格和心理博弈中，市场氛围悄然改变。
地方政府坐不住了。海口市发布通知，6月1日起在海口市购买单套120平米以上新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记户口人数总计不超过5人。这被解读为买房可增加入籍户口。此前，已有南宁、铜陵、扬州、芜湖等城市先后推出各类措施维稳楼市。
业内人士认为，虽然成交量持续大幅下滑，但购房者普遍认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，仍然保持观望。
影响楼市最关键的因素信贷并没有放松。虽然央行表态支持首套房贷，但大多数商业银行仍未下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。北京、深圳多家中介机构人士称，从调研情况来看，目前首套房贷仍以基准利率为主，上浮程度视购房者个人资质而定，最高上浮10%。
张宏伟表示，“央五条”政策只是一个口头通知，对于商业银行没有实际的执行效力，所以，当正式的通知还没有下达前，商业银行很难有实际利率下调的动作。
在此情况下，房地产市场成交量的支撑因素所剩不多。中原地产数据显示，上周开盘认购率超过70%的项目，其主力户型多为二房或小三房，且户均面积多在100平方米以内，这些项目面向的客户多为首次置业或改善型的刚性需求，这类需求极其有限。
世联行(002285,股吧)认为，2008年和2011年两轮的房地产市场调整，都是品牌开发商率先降价，且价格在短时间内调整充分，从而带来需求的复苏。本轮市场调整，从2014年1月至今，成交已经持续低迷了5个月，未出现反弹迹象，因为开发商并未达成降价共识。
梳理近期降幅较大的地产项目，担当本轮降价主力军的是中小型房企。折扣达7折的全部为中小房企。其中，星耀集团打到6折，大连安达圣岛集团小平岛项目促销幅度达6.7折。
数据显示，2013排名前十的房地产开发商的购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低于2009年的77%和2010年的57%。大型开发商现金流充沛，降价意愿不强。
但随着连续5个月的成交低迷，大型房企也开始摆脱惜售、观望的状态，加入降价行列。端午节前后，广州万科欧泊项目单价直降5000元/平米，沈阳恒大名都剩余房源折扣达7.6折。
世联行指出，市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。
阔实好帖，麻直顶！
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房企急了。房托急了。
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1-5月大多数大中城市成交量同比去年同期下滑，价格下滑并未带来成交量上行。
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