土地出让金是房价高的根本原因_马靖昊说会计_传送门
土地出让金是房价高的根本原因
（一）土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。（二）土地出让金本质上就是一种税，但为什么没有改为“税”呢？我想，有三方面原因，一、土地属于国有，如果出让金属于“税”，那卖地收入就属于收税收入了，起码在形式上要向纳税人负责，增加用于民生的支出，地方政府当然不愿意；二、税的管理比较严格，毕竟属于法律、法规层面，增加了立法、司法的外部制约手段，而出让金不改为“税”，灵活度就大得多，地方政府当然更愿意。三、这一点最重要，如果改为“税”，那么现在一次性就将七十年的土地出让金收取了，就显得非常狠了，至少一年一年收吧。（三）根据相关研究机构的综合数据显示，今年1月份至6月份，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。地方政府收到的这些卖地收入，都是提前收到开发商垫付的未来房价中的税费，开发商以后通过出售商品房再从老百姓那里收回来。这些土地出让金，在房地产会计中是记入到“开发成本”科目中去的，这是房价不断上涨的根本原因。下面是我汇总的历年土地出让金的数据：有些经济学家机械地用供需原理来解释高房价，是谓白痴。因为房子是老百姓的必需品，是属于民生领域，需求存在巨大刚性，老百姓总不能住天桥底下吧，就是这么个道理！因此，住房是不能完全市场化的领域，否则，政府和开发商都可以赚得盆满钵满，现在的事实就充分印证了这一点。（四）有人说，房价里70%是土地出让金等政府收取的税费，如果把土地出让金变成房地产税，房价立马下来。这种想法是幼稚的，土地出让金目前占地方财政收入50%以上，是不可能放弃征收的。这里面尚不包括与土地与房地产相关的土地增值税、耕地占用税、契税、营业税、所得税、印花税等。这意味，废止土地出让金，地方财政就立即崩盘。（五）为什么政府征收土地出让金如此之高？我认为，其根本原因是1994年搞的分税制，分税制本质上是想要解决两个指标的权重：一个是财政收入与GDP的比重；另一个是中央财政收入与地方财政收入的比重。可以说，分税制并不是什么真正意义上的改革，而是利益的重新分配！其结果是国富民穷，中央富地方穷，地方就发地方债，就搞土地财政。土地出让金成了地方政府不折不扣的“钱袋子”，最终房价越来越高。前几届政府不调控土地出让金，而直接调控房地产价格，这不是自欺欺人吗？
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7月28日 23:10
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房地产：拍出地王，最高返还80%土地出让金，地方政府为何如此慷慨？（炒房限购
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：拍出地王，最高返还80%土地出让金，地方政府为何如此慷慨？（炒房、限购）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&拍出地王，最高返还80%土地出让金，地方政府为何如此慷慨？&&&&&&&刘文昭&&昭昭在目&&&&&&&导语房价飞涨，每个关于楼市的消息都牵动人心。随着热点城市地王频出，开发商拍到地王，政府返还土地出让金，最高返还80%的消息，成为人们热议的话题。土地出让金是地方政府的主要收入来源，地方政府真会如此慷慨吗？它们这么做的动力是什么？&&&&&&&要点速读&&&&&&&1违规返还土地出让金，地方政府和企业有合谋推高房价的嫌疑。&&&&&&&2返还土地出让金的损失，地方政府可以从其他方面找补回来。
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.&&&&&&&&&&&&&&陈有西&&10月8日&14:11&来自&iPhone&6&Plus........&&&&&&&·土地魔方·我来破译一下这里的谜底吧：中国土地市场，卖方并不是真的卖方，而是裁判员加法官。土地表面是拍卖，实际上，财政返还、土地性质变更、配套费减免、规划容积率提高、出让金缓交、税收优惠、人防费缓交，全在政府手里，即由官员自由裁量权掌握。这么多幕后可变要素，注定土地拍卖价，就是虚假的游戏，每个环节都有权钱交易的空间。市场主体平等、产权明晰、合同严格、交易真实、法律至上，才能有真正的市场经济。在中国，全部环节，都是计划经济。最后政府还掌握了法院，是非标准政府说了算。因此这是彻底的、没有法制的、计划经济。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&.&&&&&&&孔涛律师:&&&&&&&我曾代表资方亲自操刀办过，商量好底价，过杠的全部返还。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&吴中梁子的防渗毯：&&&&&&&所以说：限购没用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中山兔：&&&&&&&1、前俩月高价拍地，这个月放大招限购，是要套牢合作伙伴吗？&&&&&&&2、果然谜底出来了，返还80%出让金；&&&&&&&3、左右倒右手，多此一举是为什么？当然是骗吃瓜群众为高房价买单吗！&&&&&&&4、改革到了一个关键点，就是产权明晰！土地到底是谁的？不确定下来终究会出一场乱子！纵观历史，多个王朝的灭亡都伴随着土地兼并！
.&&&&&&&&&&&&&&响应财政部加杠杆号召：国企
地方政府疯狂造地王、财政部旗下公司信达地产一年七造地王、七家央企围猎一地块&&&&&&&·&转帖：&三点&&&08:14&只看楼主(-1)&&浏览/回复2931/58&·&&&&&&&&响应财政部加杠杆号召：国企央企&地方政府疯狂造地王、财政部旗下公司信达地产一年七造地王、七家央企围猎一地块、半数地王拜国企所赐、
.&&&&&&&&&&&&&&搞完A股搞：
制造天价地王被疑推高房价、丰台地价贵过房价（国家牛市、恶意做多、恶意做空、地价、通缩、债务&&&&&&&·&转帖：&三点&&&21:05&只看楼主(-1)&&浏览/回复3293/65&·&&&&&&&搞完A股搞房地产&：央企&制造天价地王被疑推高房价、丰台地价贵过房价（国家牛市、恶意做多、恶意做空、地价、通缩、债务&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&央企制造天价地王被疑推高房价&丰台地价贵过房价&&&&&&&&&时间：日&16:42:28&中财网
.&&&&&&&&&&&&&&A股：房价必须涨、否则房奴的杠杆就会上升甚至负资产、国企去杠杆居民加杠杆的愿望就会落空（居民部门加杠杆的理想与现实）、银行&&&&&&&·&转帖：&三点&&&10:30&只看楼主(-1)&&浏览/回复871/10&·&&&&&&&&&A股：房价必须涨、否则房奴的杠杆就会上升甚至负资产、国企去杠杆居民加杠杆的愿望就会落空（居民部门加杠杆的理想与现实）房地产&、银行、香港&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&居民部门加杠杆的理想与现实&&&&&&&&&文&/&华尔街见闻&&日&07:46:01&&10&&&&&&&&&华创牛播坤，甄茂生认为，以国企为代表的企业部门去杠杆势在必行，但寄希望于居民部门加杠杆缓冲的空间已十分逼仄。一是由于该部门杠杆率已逼近新、日等发达国家水平；另外，居民资产中近70%为房产，一旦房价下行，居民部门资产端将严重承压。
不是还有脑残在替政府辩解在下一盘大棋吗？
.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&拍出地王，最高返还80%土地出让金，地方政府为何如此慷慨？&&&&&&&刘文昭&&昭昭在目&&&&&&&导语房价飞涨，每个关于楼市的消息都牵动人心。随着热点城市地王频出，开发商拍到地王，政府返还土地出让金，最高返还80%的消息，成为人们热议的话题。土地出让金是地方政府的主要收入来源，地方政府真会如此慷慨吗？它们这么做的动力是什么？&&&&&&&要点速读1违规返还土地出让金，地方政府和企业有合谋推高房价的嫌疑。2返还土地出让金的损失，地方政府可以从其他方面找补回来。返还、延缴土地出让金，帮房企用不多的真金
造地王开发商拍出地王，政府返还土地出让金，最高返还80%的消息，是一则旧闻。2014年，在《华夏时报》的一篇报道中，有业内人士表示，“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及
，地价返还金额更可高达80%以上。”&&&&&&&这类事情在现实中非常普遍，加之违规返还土地出让金，会造成国有资产流失，形成不公平竞争，因此各部委也一直想办法规范土地出让金管理。2009年出台的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求，除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入，土地出让收入及时足额缴入地方国库，分期缴纳最迟也得在两年内全部清缴，此后相关禁令多次被重申。&&&&&&&各种各样的违减免或返还土地出让金，已经成行业的潜规则然而，地方政府却没把禁令当回事儿。2010年，国家审计署公布的土地出让审计报告显示，在审计的13个市地州中，少征、欠征土地出让金总额达350多亿元，占审计对象同时期的土地出让收入总额比例超过10%。&&&&&&&2014年，为了摸清土地出让金的“家底”，审计署对全国29个省本级、200个市本级和709个县过去六年的土地使用情况做了全面审计。结果显示，违规返还出让金的情况更加严重——这些地区土地出让收入金少征3664.23亿元，有的地方为支持经济发展，减免或返还土地出让收入7218.11亿元。&&&&&&&虽然审计署提出了整改要求，但缺乏具体的惩罚机制，地方政府如何落实值得怀疑。直到现在，地方政府依旧不公开卖地收入的具体去向，民众乃至人大机关也无法对其履行监督职责。&&&&&&&地方政府如此“慷慨”，是因为收益足够大，风险足够小返还土地出让金，企业的收益不言自明：融资压力减轻，拍出地王，引导预期，推高房价，周围的地产项目也可以趁机解套，企业利润大幅增加。但对地方政府来说，土地出让金是地方政府的主要收入来源，它们为何愿意违规返还土地出让金呢？&&&&&&&这是因为，虽然我国一直在完善地方政府和官员的政绩考核体系，但目前GDP和税收增长依然是地方政府和官员政绩最重要的评价指标。在我国18个税种中，涉及房地产的有10个，其中房产税、城镇土地使用税、
税、耕地占用税和契税五个税种，仅对房地产行业征收。&&&&&&&统计数据显示，年，我国税收十年增长400%，仅对房地产业征收的上述五个税种，其总收入却增长了1022%。此外，房地产行业还可以带动
、水泥、建筑和金融等相关行业，拉动当地GDP增税收增长。可以说，有了繁荣的
，地方的GDP和税收就有了保证，官员的政绩和升迁也有保证。&&&&&&&而要想获得这些收益，成功出让土地是前提。房企有钱，地方政府自然高兴，房企没钱，地方政府也会从“长远利益”考虑，不会太在意土地出让金这一个环节上的损失。&&&&&&&为了提升GDP，地方政府有时愿意低价拍卖土地，以期获得连续几年的税费收入更重要的是，违规返还土地出让金收益大，成本却很小。尽管国家明文规定禁止地方减免、返还、缓缴土地出让金，但以往审计或督察中查出此类问题，相关责任人大多仅被约谈和督促整改，受到处理的官员也多是因存在钱权交易等贪腐行为。这也变相鼓励了地方政府返还土地出让金。&&&&&&&在债务压力下，没有房企配合，地方政府也会保地价审计署官员章争鸣、高翔对地方政府的债务形成和偿还机制进行过分析，他们认为由于中央和地方政府在财权和事权上不对等，地方事权扩大，财权相对缩小，地方政府唯有向银行举债才能缓解资金紧张问题，于是，大量的地方融资公司应运而生。&&&&&&&为获得贷款，地方政府通常在融资前承诺划出某一特定地块作为融资平台公司的还款来源，融资平台公司便以该地块未来的出让收益作为质押进行融资。在这种情况下，融资平台公司能获得的贷款数额是与其地块的未来出让收益呈正比的，地方政府自然会产生推高地价的内在冲动，也乐见房价以及地价的稳定上升，因为这样才能够为地方政府提供更多的收入。&&&&&&&截至2014年底，中国地方债已超过30万亿。同年，国家审计署一项针对全国391个市、2778个县的调查显示，市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%。一旦地价下跌，地方政府不仅债务负担会加重，还可能因为土地收益降低，无法贷到日常运作所需的资金。&&&&&&&因此，即使地方政府获得的税收收入低于企业返还的土地出让金，只要能保住地价，地方政府依然愿意把土地“卖”给房企。如果土地市场不景气，企业不愿意配合拿地，地方政府还会亲自上阵。&&&&&&&2015年，《参考消息》曾援引外媒报道称，的研究发现，江苏省2013年的土地销售数据显示，政府融资工具（LGFV）所收购的土地，超过了房地产开发商所购买的土地。报道认为，这是因为当时大量新建住房进入市场，再加上信贷市场收紧，导致几乎所有大城市的房地产市场降温，从而迫使地方政府出手推升本地地价。&&&&&&&地方政府的土地财政和考核机制不改变，这种“地王”游戏还会继续不少学者认为，治理地方政府违规返还土地出让金，相关部门应加强公开与监督，建立和完善土地出让金会审制度，对每块地的出让竞价、出让金减免等进行严格审议，同时加大对违规返还土地出让金官员的惩罚力度。&&&&&&&即使这些监管措施有效实行，也只能减少涉及权钱交易的违法返还，不能杜绝所有的违规返还。&如前文所述，地方政府违规返还土地出让金的根本目的是招商引资，促进官员升迁；而地方事权和财权的不对等，让地方政府不得不举债度日，地方政府对土地财政依赖加深，只得不择手段保地价。在这种情况下，有着共同利益的地方政府和房企，总会找到一条隐秘的利益输送通道。&&&&&&&与加强监管相比，调整地方政府的考核内容，调整中央和地方的财政分权，给予地方更多财政自主权，减少地方的财政负担才是治本之策。这样，不仅能弱化地方政府对土地财政的依赖，削弱政企合谋的动力；财权和事权对等，也有利于地方政府减轻债务，能够承受地价下跌的影响。&&&&&&&&&地方政府的土地依赖症治不好，在房价下行时，地方政府会想法设法推升房价；在房价暴涨时，它们会配合中央遏制房价脱轨，以免成为舆论的焦点。然而，它们不可能真心打压房价，让地价下跌，因为这不符合地方政府的利益。
祖国需要他们&&&&&&&原帖由深喉六号在&11:34发表&&&&&&&不是还有脑残在替政府辩解在下一盘大棋吗？
不叫欺骗，叫阳谋。
.&&&&&&&&&&&&&&陈有西&&10月8日&14:11&来自&iPhone&6&Plus........&&&&&&&·土地魔方·我来破译一下这里的谜底吧：中国土地市场，卖方并不是真的卖方，而是裁判员加法官。土地表面是拍卖，实际上，财政返还、土地性质变更、配套费减免、规划容积率提高、出让金缓交、税收优惠、人防费缓交，全在政府手里，即由官员自由裁量权掌握。这么多幕后可变要素，注定土地拍卖价，就是虚假的游戏，每个环节都有权钱交易的空间。市场主体平等、产权明晰、合同严格、交易真实、法律至上，才能有真正的市场经济。在中国，全部环节，都是计划经济。最后政府还掌握了法院，是非标准政府说了算。因此这是彻底的、没有法制的、计划经济。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&.&&&&&&&孔涛律师:&&&&&&&我曾代表资方亲自操刀办过，商量好底价，过杠的全部返还。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&吴中梁子的防渗毯：&&&&&&&所以说：限购没用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中山兔：&&&&&&&1、前俩月高价拍地，这个月放大招限购，是要套牢合作伙伴吗？&&&&&&&2、果然谜底出来了，返还80%出让金；&&&&&&&3、左右倒右手，多此一举是为什么？当然是骗吃瓜群众为高房价买单吗！&&&&&&&4、改革到了一个关键点，就是产权明晰！土地到底是谁的？不确定下来终究会出一场乱子！纵观历史，多个王朝的灭亡都伴随着土地兼并！
.&&&&&&&&&&&&&&A股：这算不算诈骗行为啊？！（、地王：土地出让金政府是要部分退还的，退还比例大概悬50%，多的能退到80%&&&&&&&·&转帖：&三点&&&11:39&只看楼主(-1)&&浏览/回复3012/66&·&&&&&&&A股：这算不算诈骗行为啊？！（房地产&、地王：土地出让金政府是要部分退还的，退还比例大概悬50%，多的能退到80%，这是行规了，房企的压力没想象的大。即使这样还不赚钱，地产公司会谋求更改容积率或是3米挑高改成5米多，各种耍赖）&&&&&&&原帖由股海行者在&11:38发表&&&&&&&不叫欺骗，叫阳谋。
.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&··&原创:&和思向宽&&&13:43只看该作者(-1)·&&&&&&&&&&、地王：土地出让金政府是要部分退还的，退还比例大概悬50%，多的能退到80%，这是行规了&&&&&&&&&-----------&&&&&&&&&三点，这个消息是否准确？&&&&&&&&&按照财政部规定，不许退还，如果退还了，退多少，中央少拨款多少吧。
.&&&&&&&&&&&&&&地王、：截止8月，一线城市地价同比翻番，全国地价涨超四成（北京&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&10:33&只看楼主(-1)&&浏览/回复1/0&·&&&&&&&&&地王、房地产：截止8月，一线城市地价同比翻番，全国地价涨超四成（北京：当前楼市是货币推升的，与土地供给无关）
.&&&&&&&&&&&&&&牛老任随遇而安15小时前&&&&&&&讲得实在，许多地方都是这样，请中央开展一次普查。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大白兔牛老任1小时前&&&&&&&这还用普查，各地基本都是这么做的。不过这次文章直接揭露的高房价真正的推手是谁了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大白兔只骂间谍畜生保卫中国1小时前&&&&&&&以前我们这里楼市低迷，馆员们居然还专门邀请温州炒房团来炒作，这些居然还被当作馆员的业绩上了电视表扬。
.&&&&&&&房企不断制造地王钱从哪来：银行上半年提供约10万亿&&&&&&&&&日07:14&21世纪经济报道
.&&&&&&&&&&&&&&信达抢地王真相：杠杆率可达3-5倍&资产荒时代的豪赌&&&&&&&日11:50&21世纪经济报道&0&&&&&&&张晓玲&周智宇&&&&&&&编者按：在(4.890,&0.03,&0.62%)连续造出几个“地王”之后，人们才猛然发现，原本是对接四大行不良金融资产处置而设立的四大资产管理公司（简称AMC），现在却以的不良处置为主要业务，并且还在更深的介入到房地产资产投资、开发之中。
羊毛出在羊身上啊。&&&&&&&&&&&&&&卖点好地，打打牙祭。
.&&&&&&&&&&&&&&疯狂的政府：“地王”争夺战全国上演&地价房价谁更疯狂?(&转多彩)&&&&&&&&&·&原创:&三点&&&00:43&只看楼主(-1)&&浏览/回复1013/4&·&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&无耻“地王”：政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。地方国企通过土地这一载体，将银行的信贷资金转化&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&10:34&只看楼主(-1)&&浏览/回复6104/31&·&&&&&&&&&无耻“地王”：政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。地方国企通过土地这一载体，将银行的信贷资金转化为地方财政资金，大大缓解了地方财政压力&&&&&&&&&三联生活周刊&&&&&&&&&&&&&&&&&&2009年第19期&&&&&&&&&总第529期&&&&&&&&&P24&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地王：地方政府公然骗贷、掏空银行（某银行资深信贷员说，在这一轮银行信贷中，大部分资金流向这些国字号企业）&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&15:38&只看楼主(-1)&&浏览/回复4577/24&·&&&&&&&&&无耻“地王”：政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。地方国企通过土地这一载体，将银行的信贷资金转化为地方财政资金，大大缓解了地方财政压力&&&&&&&&&三联生活周刊&&&&&&&&&&&&&&&&&&2009年第19期&&&&&&&&&总第529期&&&&&&&&&P24&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国资威猛：中化方兴催生北京土地公开出让以来的双料&地王&、新地王将助推房价&北京提前进3万元房时代&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&15:49&只看楼主(-1)&&浏览/回复612/2&·&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&：
&&大手笔“造”地王&三大资金来源保证不差钱&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&12:00&只看楼主(-1)&&浏览/回复670/2&·...
.&&&&&&&&&&&&&&A股：去掉虚拟经济和基建后、中国的“内在增长”还有多少？（基建投资、金融、、地王、负利率、加息、银行、国金证券、魏凤、曹燕萍&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&12:39&只看楼主(-1)&&浏览/回复205/8&·...&&&&&&&&&A股：去掉虚拟经济和基建后、中国的“内在增长”还有多少？（基建投资、金融、房地产&、地王、负利率、加息、银行、国金证券、魏凤、曹燕萍、&
&）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&去掉虚拟经济和基建后&中国的“内在增长”还有多少？&&&&&&&&&文&/&储芸&&日&11:52:37&&11&&&&&&&&&国金分析师认为，扣除基建投资、金融、地产业后的GDP数据才反映内在增长。该数据在2011年后持续下降，今年1季度仅3.6%。鉴于未来金融、地产贡献率回落，下半年GDP增长存在下行压力，货币财政政策料将继续推动基建增速保持高位。&&&&&&&&&&&&&&&&在研究报告中，该券商将扣除基建投资、金融业、房地产业后的GDP增长视为内在增长。研究结果显示，2011年后，内在增长持续下降——2007年内在增长为10%，在“4万亿”刺激下，2010年有所回升，但2011年之后持续下滑，从该年度7.3%下降到去年的4.1%，今年1季度进一步下降到&3.6%——反映了经济增长的内在动力持续下滑。
.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&：楼板价14.3万/㎡、中国大陆土地成交史上最贵地王诞生（融信上海内环住宅&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&13:01&只看楼主(-1)&&浏览/回复1445/25&·&&&&&&&&&房地产&：楼板价14.3万/㎡、中国大陆土地成交史上最贵地王诞生（融信上海内环住宅地块负利率）&&&&&&&&&&&曹山石&今天&11:28&***&&&&&&&&&今天，上海12年以来第一次出让内环住宅地块，起拍价46亿。最终融信以110.1亿总价拿下，可售面积楼板价为14.3万/㎡。139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录。未来不卖20万一平怎么赚钱？如何看待这一现象，看图！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&报喜：上海已成全球最大豪宅市场（房地产地王险资
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.&&&&&&&&&&&&&&··&转贴&三点&&&00:13只看该作者(-1)·捧场直呼Ta&点亮(0)咖啡卡&&.&&&&&&&&&其实&&&&&&&&&三联生活周刊在2009年初就揭露过&&&&&&&&&2008年后地王的炮制过程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&··&转贴&三点&&&00:14只看该作者(-1)·捧场直呼Ta&点亮(0)咖啡卡&&.&&&&&&&&&三联生活周刊&&&&&&&&&&&&&&&&&&2009年第19期&&&&&&&&&总第529期&&&&&&&&&P24
.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&··&原创:&喜鹊枝头闹&&&21:32只看该作者(-1)·&&&&&&&&&这个骗局到现在还没有人揭穿：周围拥有土地或者正在开发的开发商，共同商量，由一家公司或共同出资成立一家公司出面来拍地王，然后拍出来的底价超出部分，由大家共同分担。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&珠海金湾湖心路口的一个地王就是采取这个办法：周边及附近有恒大、、、华发地产等，200多万平方米在建楼盘。地王前商品房均价约1.4万，然后一家新成立的公司硬把楼面价抬到1.9万，整个小区建成17万平方米，拍卖价格33个亿。&&&&&&&&&&&结果这个地王带动效应，周边的房价立即涨到1.9万/平方，各个开发商楼盘均价每平方米涨了4000元，合计增值了800个亿。而且原来不好卖，现在短短的1个多月，基本被抢空。开发商不仅卖掉了，而且多卖了800亿，多么神奇。&&&&&&&&&&&再算下拍卖地王公司的亏损：&&&&&&&&&如果建成按照现在的1.9万元/平方（可能还会涨），建筑成本（包括土建、配套）2500元/平方，其他成本2000元/平方，合计4500元/平方，17万平方，合计亏损：7.6个亿。&&&&&&&&&&&这7.6个亿的亏损和800亿增加利润相比，就是仅仅2%还不到。&&&&&&&&&&&这个买卖，开发商肯定愿意干，当地政府更愿意干，这个天才的想法和局，太伟大了。只是接盘的人太愚蠢了，没有办法，不入局的都在被嘲笑。&&&&&&&&&&&希望大家都识破这个局，别再上当了，尤其那些有物业的，别再买三、四、五套的。&&&&&&&&&&&伤天害理的是开发商和谮府，你们就别再助纣为虐了。
上海已成全球最大豪宅市场。中国梦
.&&&&&&&&&&&&&&喜讯：郑州新地王楼面价3.7万元超越广州（郑东新区LKQ负利率放水&&&&&&&&&·&转帖：&三点&&&15:31&只看楼主(-1)&&浏览/回复1/0&·&&&&&&&&&喜讯：郑州新地王楼面价3.7万元超越广州（郑东新区、LKQ、房地产、负利率、放水）&&&&&&&&&&&&&&&&不要只盯着一线城市&郑州年内第八个地王价格已超广州&&&&&&&&&文&/&王懿君&日&12:54:15&50&&&&&&&&&郑州18日拍出年内第八个地王，楼面价达到每平米3.7万元，已经超过了广州。而该市7月底曾上演连续三天诞生三个地王的“传奇”，轰动全国。分析称，一个地王不足以形成关注，但城市内多点爆出地王，就会引起房价暴涨。&&&&&&&&&&&&&&&&我是大笨熊&&&&&&&&&我在郑州，我想告诉你们的是，一个连多处主干道塌陷都管不好，人均收入4000左右都有困难的城市，这样的房价真的太荒谬了&&&&&&&&&&&&&&&&浑水基金&&&&&&&&&博士居功至伟
.&&&&&&&&&&&&&&&楼市里有一个大骗局！细思极恐，内幕越挖越触目惊心&&&&&&&&&&07:39:09来源：财经综合报道&作者：
&公众号：路财主手机看新闻&楼市里有一个大骗局！&&&&&&&&&“权威人士”明明已经确认中国经济是“L型”，但最近多个城市却接连不断出现“地王”，而且这些地王的价格常常还高的离谱，让人一计算下来，这地块儿如果盖上房子，明显都是周边现有价格的1.5-2倍，从而让那些没有房子的年轻人都惶恐不已，以为自己所在的城市房价，至少还要再涨一倍呢……&&&&&&&&&其实，你被骗了。&&&&&&&&&还记得前几天中央媒体之前警告过地方政府和开发商不要联手推高房价的文章么？&&&&&&&&&这些价格离谱的“地王”，很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。&&&&&&&&&早在2014年，当时大城市房地产价格刚刚有见顶迹象，《华夏时报》的记者，就曾经在房产微信频道报道过地方政府与
&国企联手推高房价的猫腻：&&&&&&&&&&市场冷淡时，政府会让国企出面拍地托市，拍出高溢价，其实还是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，赚的只是财政银行卡上的流水而已。&上述深圳房企投资发展部人士透露，有时地方政府也会通过拍高价地，事后返还开发商的模式，来拉高区域地价。&&&&&&&&&&有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及
&，地价返还金额更可高达80%以上。&深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。&&&&&&&&&湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉《华夏时报》记者，一些定向出让的土地，实质上早已锁定开发商，&在招拍挂环节，可以一直拍下去，直到拍到为止，反正超过双方约定的价格而多花的钱，最后政府都会返还给开发商。&&&&&&&&&&&我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。&深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。&&&&&&&&&按现行做法，土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责，国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态，没有明确的法律规定，也没有相应的约束，始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外，大多&封闭运行&。&&&&&&&&&由于开发商在拍卖前只缴了，多出的土地溢价不需要缴，只需私下重新改合同。&反正财政进账多少，也没人查，财政只需按合同收钱即可。&&&&&&&&&&&这种手法有十多年了，已经很普遍，土地出让环节是腐败高发区。&上述深圳上市房企投资发展部人士说，&对于分管的官员都要送礼，具体金额看项目大小和利润，如果开发商赚1个亿，送出去一两千万也无所谓。&&&&&&&&&&很多普通人，没有足够的经济实力，却愿意主动为国接盘，我真的很佩服。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1
-&&&&&&&&&6月首日，央企再度在上海土地市场大显神威。继上月央企“任性”豪夺周浦地王之后，昨天上午，经过一个多小时激烈争夺，隶属财政部的上市公司以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价，更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。&&&&&&&&&顾村在哪里？我们先看一下示意图：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1
-&&&&&&&&&没错，顾村在上海“西北偏北”方向，距离传统市中心大约17公里。目前，这里在售商品房的价格大约在4万元左右。换句话说，信达地产敢于这么高的价格拿地，是对三四年之后这里的房价翻倍到8万元有足够的信心。&&&&&&&&&三四年时间房价翻倍，这可能吗？事实上，顾村的房价已经在过去两年里上演了一次翻倍了。&&&&&&&&&2014年3月，距离此次拍卖地块3公里的地方，融创地产曾拿下一块土地（今天的玉兰公馆），当时的楼板价刚好是2万元，而当时这里的商品房单价在2万元到2.6万元附近。如今，融创的“面粉”做成了“面包”，据报道，玉兰公馆的售价在4.6万元左右，实现了2年翻倍的战绩。&&&&&&&&&不要以为信达当了“愣头青”和“接盘侠”。在5月中旬的周浦地块拍卖中，上海同样创造了奇迹。&&&&&&&&&周浦跟顾村差不多处于对称的位置，在上海传统市中心的“东南偏南”，距离中心位置大约16公里。在那次土地拍卖中，同样是国企的保利出手不凡，将可售住宅楼板价干到了每平方米5.45万元，这意味着几年之后的现房售价必须超过每平方米7.9万元才有钱赚。&&&&&&&&&在半个月时间之内，上海一南一北两块郊区的土地拍卖，为三四年之后上海房价确立了坐标：在距离市中心16到17公里的地方，房价卖到8万元是“正常的”，也是有成本支撑的。&&&&&&&&&而这成本，主要被政府拿走了，也就是地价。此外，还有税费和银行贷款的利息等。&&&&&&&&&不仅是信达地产，纵观今年的土地市场，逾50%的地王都是拜国企所赐，其中部分央企表现异常活跃。除了国企们背靠国资系统及资本市场而资金充沛之外，有业内人士分析认为，央企今年接连大手笔拿地，或许也与央企整合有关。&&&&&&&&&“地王”频出&&&&&&&&&不到一个月的时间，上海土地拍卖保本价“地王”之冠竟三度易主！&&&&&&&&&就在5月18日，
&周浦“镇西社区PDP0-1001单元”的A-03-11纯住宅地块由保利集团以54.5亿杀出重围夺得，溢价率达到296%，可售住宅楼板价5.45万/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万/平方米。此外，参与周浦地块竞拍的开发商多达37家，也创下的上海最多开发商竞拍纪录。&&&&&&&&&就在保利疯狂拿地之前短短一周，松江区泗泾地块刚刚被格力、融创以6万/平方米保本价创下上海“地王”记录。&&&&&&&&&信达是谁？&&&&&&&&&上次周浦地王时，资深地产评论人士卢俊称，房企现在是在绝望的拿地。&&&&&&&&&但这个判断似乎不那么准确，对于信达等国企，尤其是央企而言，天价拿地似乎也很“轻松”。&&&&&&&&&值得一提的是，就在上周，信达还联手万科以123.18亿元夺得杭州滨江区奥体单元地块，造就2016年全国总价地王。信达在1月6日就曾以36679元/平方米楼面价在杭州拿地，是杭州历史上单价排名第二高的地块。&&&&&&&&&在上周拿下杭州地块之后，万科和信达出现意见分歧，万科决定退出合作，并要求员工删除在朋友圈发布的喜报。&&&&&&&&&而信达地产上周摘得全国“地王”，只是央企国企频夺“地王”的一个缩影。&&&&&&&&&信达地产背后的信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为中国财政部。&&&&&&&&&半数地王拜国企所赐&&&&&&&&&疯狂的土地拍卖市场上，国资企业的身影频频亮相。&&&&&&&&&参与本次顾村地块竞拍的房企同样包括很多国企。名单包括：绿都、龙湖、、保利地产、、九龙仓、滨江+平安、华润、光明、金地、中铁置业、新城、万科、信达、、中铁建、红星、卓越&、同济、建发、三湘、金茂+电建、首创。&&&&&&&&&在本次顾村地块拍卖过程中，房企为争夺地块而激烈竞价，加价单位以“数十亿元”计算。开发商报价在第三轮就直接从14.4亿跳至30亿元，随后中铁建再次跳价到40亿，地产商几乎在10亿级别的加价。最终央企信达地产再次在激烈竞争中胜出。&&&&&&&&&克而瑞分析师朱一鸣认为，
&系央企近来大手笔频频的原因主要是：在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如五矿集团与中冶集团合并即将完成，房地产业务自然是强者占主导。&&&&&&&&&中原地产首席分析师张大伟则认为，土地市场持续火爆成为一、二线城市的常态。而目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”，这个群体资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也助长了很多企业“赌性”，国企在土地市场表现得更加激进。&&&&&&&&&该报还援引中原地产数据显示，按总价计，最高的50宗地王里国企比例明显处于历史高位。整体看，50宗地块合计成交总价为2013.29亿元，其中27宗被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿元，占比约为54%。&&&&&&&&&在深化
&，促进央企“瘦身健体”政策背景下，央企们如此激进酿造地王，助推房价，造成了房地产行业“国进民退”景观，值得业界深思。&&&&&&&&&1、上海这两块土地拍卖，再次证明了一个说法：地王多是国有房地产企业和上市房企创造的，原因很简单：国企胆子大，反正亏损算不到
人身上；土地如果真的买贵了，将来还有可能跟政府“勾兑勾兑”。上市房企有融资渠道，可以在拿地的时候轻松“加杠杆”，股民的钱也不用还。&&&&&&&&&2、至少在保利和信达看来，未来上海房价仍然会上涨，虽然目前上海面临着行政干预下的“人口下降”问题。但他们似乎确信，货币超发仍将持续；从长远看，上海人口还要增长。&&&&&&&&&3、如果距离市中心16到17公里的地方住宅价格会达到8万元，那么中心区的房价可想而知。20万，应该不过分吧。&&&&&&&&&4、如果上海中心区普通住宅单价普遍上20万，那么人民币汇率该怎么办？你总不能让上海一套90平米的蜗居，永远可以在美国中部的大城市里换10套花园别墅吧。&&&&&&&&&5、细思极恐，算了，不想了。&&&&&&&&&“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。”深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。&&&&&&&&&湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉《华夏时报》记者，一些定向出让的土地，实质上早已锁定开发商，“在招拍挂环节，可以一直拍下去，直到拍到为止，反正超过双方约定的价格而多花的钱，最后政府都会返还给开发商。”&&&&&&&&&“我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。”深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。&&&&&&&&&按现行做法，土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责，国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态，没有明确的法律规定，也没有相应的约束，始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外，大多“封闭运行”。&&&&&&&&&由于开发商在拍卖前只缴了保证金，多出的土地溢价不需要缴，只需私下重新改合同。“反正财政进账多少，也没人查，财政只需按合同收钱即可。”&&&&&&&&&“这种手法有十多年了，已经很普遍，土地出让环节是腐败高发区。”上述深圳上市房企投资发展部人士说，“对于分管的官员都要送礼，具体金额看项目大小和利润，如果开发商赚1个亿，送出去一两千万也无所谓。”&&&&&&&&&很多普通人，没有足够的经济实力，却愿意主动为国接盘，我真的很佩服。
我真的很佩服。
.&&&&&&&&&&&&&&··&原创:&数字为生&&&22:55只看该作者(-1)·&&&&&&&&&地方政府疯狂拍地，就是透支了未来的财政收入，&2000年左右，很多地方财政穷得连教师工资有一部分是地方出的，也发不出来。&&起来后，地方政府有了大把的钱去挥霍，&&以后没拍地收入了怎么办？&&搞房产税，那就是重复征税了。&&&&&&&&&&&&&买房者，就是透支家里三代人的
&能力，卖力工作，去供一套房，表面上好像房子在升值，实际上这些人还是最可怜的，按现在的科技水平，大家努力工作的程度，&完全可以享受很高的生活水准，事实上很多人日子却过得相当节俭。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&··&原创:&数字为生&&&23:02只看该作者(-1)·&&&&&&&&房地产上涨和通货膨胀的实质，就是合法的抢劫财富，&让你再努力工作，也无法享受劳动果实，&只有投机，才能由被抢者加入到抢劫者的行列。
.&&&&&&&转：苏州房产限购会议记录&&&&&&&·&原创:&又见桃花开&&&19:51&只看楼主(-1)&&浏览/回复5550/58&·
.&&&&&&&&&&&&&&吕华&&&&&&&国庆长假回来，对于深圳骏达
的员工来说，不仅是政策调控了，他们还面临无班可上的局面。因为骏达电机正式停止运营了………
倒闭了吗骏达电机倒闭了吗匿名&06:16可选中1个或多个下面的关键词，搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。&&&&&&&&&&&&&&电机骏达倒闭搜索资料我有更好的答案1条回答倒闭了毛哥maoge2|&06:19&&&&&&&=========&&&&&&&什么情况,穿越了,平行时间?
.&&&&&&&2015年全球创新企业百强名单&中国大陆无一家企业入选（附全榜单及材料企业榜单）&&&&&&&文章来源：unima新材网综合整理&&&&&&&&
.&&&&&&&&&&&&&&香港楼市诡异拐点：当下中国唯一一个不限购的一线城市（地王&&&&&&&·&转帖：&三点&&&19:21&只看楼主(-1)&&浏览/回复1/0&·&&&&&&&&&香港楼市诡异拐点：当下中国唯一一个不限购的一线城市（房地产、地王）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&香港楼市诡异拐点：谁的恐慌？谁的魅影？&&&&&&&&&日&17:30:36&港股那点事0
空间分享&&&&&&&&&作者：格隆汇·青朴山&&&&&&&&&题记：香港，是当下中国唯一一个不限购的一线城市。&&&&&&&&&一、&&&&&&&&&十一国内
，朋友圈满满的全是晒游山玩水的照片。但香港照常上班，这一直是我的一个心病：香港到底是不是中国的？&&&&&&&&&假期将尽，一北京的金融高管朋友造访，一幅风尘仆仆的样子。问假期到哪国潇洒去了，答曰：哪也没去，7天全在香港奔忙。&&&&&&&&&我很诧异：难得如此长假，没事跑香港瞎晃什么？&&&&&&&&&他的回答令我诧异又恍然：“买房。香港是当下中国唯一一个不限购的一线城市。”&&&&&&&&&&&&&&&&从房价收入比看，香港是19倍，对比美国、加拿大、澳洲，甚至英国，确实都高出很多，但如果和限购的“北上深”比呢&&&&&&&&&是不是不相伯仲？甚至还略胜一筹？&&&&&&&&&事实上，国内内地部分一线城市楼价已比肩香港大型屋苑，部分核心区豪宅算上汇率已甩开香港。如上海静安区华侨城苏河湾高层塔尖住宅，均价约每平方米19万元人民币，相当于香港豪宅区西半山宝翠园的实呎价。而深圳部分地区如南山，很多住宅的每平方米价格已超10万元，亦即每呎约1.084万港元，与香港大型屋苑呎价不相伯仲。&&&&&&&&&而香港不是“一线城市”，是“超一线城市”。而且，不限购。&&&&&&&&&当然，最关键的，“北上深”的房子是人民币资产，而香港房子，与港股一样，是“港元资产”。&&&&&&&&&这就是地产在九龙的项目OneHomantin，内地买家几乎占了9月份销量20%的原因。&&&&&&&&&尾声、港元资产：一个长牛周期的开始&&&&&&&&&众所周知，中国的货币供应量全球第一：在经济学上，这意味着，每一张人民币在离开印钞机的那一秒钟，就开始了贬值进程。&&&&&&&&&在10月1日人民币正式入SDR篮子后，离岸人民币汇率马上考试走弱，目前已快速跌破6.7关口。
.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房价下跌了谁最着急？&&&&&&&日09:13&&&&&&&&&作者:陈恩挚&&(72)&我有话说(21,209
与)&&&&&&&&文/财经意见领袖（
公众号kopleader）专栏作家&陈恩挚&&&&&&&“在土地出让低迷的时候，有的地方政府还会叫我们先高价拍地，交易完成后再私下给我们补贴，以制造假象。”一个地产商私下对我说，为了做好土地这门生意，很多事你根本想不到。&&&&&&&房价下跌了谁最着急？&&&&&&&&经历国庆前的房价上涨，又经历国庆假期亲友间关于楼市投资心得的“口口相传”，估计更多的人不淡定了。&&&&&&&这么多年，房价为何跌不下来，原因众说纷纭。笔者认为，除了货币多发的宏观因素外，其根源是：卖地是地方政府的一门重要生意，是地方财政的重要经济来源。同时，在相当长时间里，经济又扮演着经济火车头的角色，与金融、建筑、
等一大批产业息息相关。可以说，房价不断上涨是各级政府希望的结果。&&&&&&&众所周知，房价的大头不是房子本身，而是地价，所以房产市场的核心是土地市场。你会发现，买卖土地是地方政府的独门生意，开发商其实不容易，更是弱势。一方面，在这门生意上，农民是不能把地直接卖给开发商的，地方政府完全垄断“货源”，从而实现经济学上说的“要素低价”。这相当于，很多茶农手里有茶叶，但收茶的茶商只有一个。要买茶和卖茶，只能找这个茶商。&&&&&&&另一方面，其实中国面积这么大，土地多的是。但是，为了尽量卖高地价，政府往往会不自觉地人为限制土地用途，制造稀缺和土地紧张，并挤
一样，一点一点卖地。同时，还通过学区、交通等配套建设来增加卖点，进行包装，增加稀缺性。&&&&&&&这种人为制造稀缺模式在当前经济社会中是比较常见的，只是形式各异。比如，
多的是，但政府限定了出
牌照数量，人为制造稀缺。如果没有专车，
和出租车牌照自然抢手。&&&&&&&“在土地出让低迷的时候，有的地方政府还会叫我们先高价拍地，交易完成后再私下给我们补贴，以制造假象。”一个地产商私下对我说，为了做好土地这门生意，很多事你根本想不到。&&&&&&&由此分析，可以看到，基于土地市场的楼市其实是一个高度垄断的，伪市场化的市场。在这样的市场中，楼市泡沫不断放大，什么限购、提高首付等调控措施都是“纸老虎”，没有效用。一旦楼市降温，地方政府比谁都着急。&&&&&&&说到这里，很多人会问，难道房子就会这么一直涨下去？泡沫一直吹下去？当然不可能。&&&&&&&我们知道，相比西方国家，国内各级政府的权力往往很大，边界更模糊，有很大的配置和动员资源的能力，所以，其合力下的泡沫也自然会更持久。但是，任何泡沫始终要破裂的，只是时间问题。而且泡沫越大，后果越严重。&&&&&&&目前的楼市中，我们看到很多人已开始恐慌性买房，让人们很自然的想起去年的股市。在去年股市涨到4300点时，我曾在新浪财经《意见领袖》发表专栏文章《4300点怎么办？》，文章提醒&“支撑当前行情靠的是幻想，应该去掉杠杆，降低仓位，甚至选择离场”。&&&&&&&后来，指数一路涨到5000多点。尽管如此，如果现在回想起来，当时4300点离场，甚至4000点离场也是不错的选择。&&&&&&&这次以“去库存”和“稳增长”引发的楼市热潮，和去年的股市有点相似。笔者不知道现在的楼市相当于“去年股市”的4500点，还是4800点。或许，房价会继续涨，但会在大家对楼市一致看多和合理时，开始掉头向下。&&&&&&&至于具体的拐点，是不可能预测的，只能靠猜。所以，不管是什么投资品，希望卖在高处拐点的想法是幼稚的。在上涨的路上和泡沫吹大的过程中卖出，当时可能感觉卖亏了。但从大的周期来看，应该不会亏。&&&&&&&&笔者觉得，目前这个阶段，应该是时候开始考虑避险或楼市风险的对冲预案了。
到&<input class="tp_input01" type="text" id="yt_bottom"
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