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西区蓝波水岸小区违建现象引关注
契约精神不能缺位
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星期五　第4168期
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西区蓝波水岸小区违建现象引关注
业主违建责任谁来负？
　　近日，西区蓝波水岸商住小区的商住楼被指出现业主集体违建的情况，引起了舆论的广泛关注。记者了解到，该小区有多户业主对楼房外面的两堵外墙之间（通风采光井）私自加建封闭空间。有业主担心，如此大量的违建会增加住宅楼体的重量负担，从而造成安全隐患。那么，面对业主大面积的违建现象，相关责任应该由谁来负？　　记者观察　　小区业主违建现象频发　　记者了解到，建筑主体和承重结构是建筑物安全的主要支撑。一般建筑主体包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等，承重结构包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。　　然而，纵观近年本地媒体的一些报道，市内部分小区业主无视相关法规，私自乱拆乱改乱建，直接威胁建筑物的安全。如私自拆改砖混结构房屋的内墙。由于砖混结构房屋的内墙大多是承重墙，将直接影响墙体的承重；私自在框架结构房屋的楼板上建间隔墙。由于框架结构房屋主要是梁和柱承重，楼板将不堪重负。此外，部分业主将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间和厨房间，继而造成了地面渗漏；铲除地面上的混凝土保护层，导致地面钢筋裸露，钢筋锈蚀后降低了地面承载力，产生裂缝渗漏。　　对此，广东保信律师事务所方面向记者介绍到，根据《住宅装饰装修管理办法》规定：未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构；不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；不得损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；未经相关主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，不得拆改供暖管道和设施，不得拆改燃气管道和设施，不得超过设计标准或规范增加楼面荷载。　　法律观点　　小区违建存管理权限问题，物管应及早向执法部门反馈　　在上述蓝波水岸违建案例中，很多业主会在发现问题后第一时间向物管反映，并要求物管及时解决。根据现行《住宅室内装饰装修管理办法》，物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业改变房屋主体结构或未经有关部门批准拆、改、搭建临时设施的，应当立即制止。　　按照常理，一般情况下，物管人员及时介入调解并要求整改，违建问题都能解决。不过记者也了解到，尽管为了防止业主违规装修，如今在业主装修前物管一般都会收取数千元的装修保证押金，但部分业主还是会为了违规装修而放弃该部分押金。此外，部分业主在装修入住后才开始违建，这也让物管的监督难度大大增加。　　“由于物业服务企业不是行政执法部门，无权加以任何强制性的干预，因此经常出现制止无效的情况。对此，一些业主会将对违规装修业主的不满转移到物业服务企业身上，造成小区物管服务开展难度加大。”广东保信律师事务所律师方面指出，其实除了小区物管外，行政管理部门也没有自行强制执行权限，对业主不予以配合的情况一般只能向当地法院申请强制执行。但由于该法律流程需时较长，导致违建所造成的影响时间较长。　　那么，一旦小区出现违建现象，小区业主、物管又应如何处理？保信律师事务所建议，对于业主拒不改正违建现象的情况，小区物管应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，应追究其违约责任。　　据了解，目前涉及小区违规装修管理的单位，主要有住建局和行政执法局。住建局负责查处、制止小区业主室内违规装修行为等；行政执法局则负责小区建筑外立面及违章搭建行为管理。也就是说，如果是发生在室内的违规装修，如擅自破坏房屋承重结构，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或擅自拆改供暖、燃气管道和设施等，小区物管应向住建部门反映，并与住建部门一起解决违规装修问题。如果是发生在室外的违规装修，如占用公共露台违章搭盖、未经审批私自更改房屋外立面等，物管应及时向行政执法部门反映，并由行政执法部门负责查处违建问题。就上述蓝波水岸的情况来看，由于其违建发生在室外，因此小区所属地的城管分局应率先进行现场调查，并按流程进行相关监督工作。
来源：中山商报　作者：记者梁展宏　字数：1713
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未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用小区27户业主违建 物业：十次上门沟通未果 - 土巴兔新闻中心
小区27户业主违建 物业：十次上门沟通未果
14:51:00&&来源：钱江晚报
　　春节假期，杭州不少小区业主都回家或外出过年，小区里比平日要安静不少。但城北运河边一高档小区却很特别——从腊月廿七到正月初六，有幢楼一直充斥着刺耳的施工声。周边业主被吵得直皱眉，有业主向本报爆料说，这是因为有二十多户业主集体违建，将通风井改造成独立空间。　　而且违建也不是春节期间才开始，有关部曾多次上门劝阻制止，但并没有奏效，“春节期间他们还在施工”。　　　　圆圈处的外立面铝合金百叶窗为业主私自架设上去　　现场情形：　　改造过的通风井装了百叶窗　　这个小区的平均房价高达四万多一平米，涉嫌违建改造的是小区12号楼。　　12号楼为两梯三户，每层分别为01、03和05室，在北侧外立面有两处通风井，分别位于05室东侧和01与03室中间，涉嫌违建改造的是05室东侧的通风井。钱江晚报记者观察了两处通风井的区别：改造过的通风井在外立面处装上了铝合金百叶窗，未改造的则没有。　　从通风井底部抬头往上看，改造过的通风井五楼位置，用浇筑的底板将整个通风井堵得死死的。　　12号楼有31层，从5层起至顶层，共有27层的05室住户将通风井改建。　　记者上楼后观察发现，通风井南侧原本铝合金百叶窗已不见，取而代之的是一面新砌成的墙，因此在楼道里无法看到通风井内部情况。　　其他业主告诉记者，05户型的业主在靠近通风井一侧墙上开了一扇门，从家中可以直接进入改造后的通风井。“原先在通风井旁墙上，贴有城管执法支队、街道、物业共同签发的《禁止违章搭建告知书》。”业主说。不过记者看到，多处告知书已被撕毁。　　从通风井底部往上看，在五楼的位置用混凝土浇筑的底板直接将通风井封死　　物业中心：　　十次上门沟通都没有结果　　对这种私自改造通风井的行为，小区内许多业主都觉得很不妥。“把通风井堵死了，万一发生火灾没法散烟。而且用混凝土浇筑了这么多层底板，增加了很多分量，肯定会对房屋结构产生影响。”　　小区物业服务中心的吴经理拿出一张“关于通风井违章搭建”情况说明告诉记者，他们曾多次上门交涉，也对违章搭建拆除过，可是业主又私自进行搭建，反复数次。　　流水账上，详细记录了从去年11月14日至1月27日物业十次上门沟通处理的过程。　　根据他的说法，最先发现通风井违建，是2016年11月份。物业发现12幢05户型边上通风井铝合金百叶窗被拆，在通风井中有用槽钢及木板违章搭建平台。物业出面阻止，并安排工作人员强拆，违章搭料由物业暂为保管。　　但11月29日晚，05户型业主又私自装车拉进材料，带工人乘夜将多个楼层的05户型边上通风百叶窗用砖块封死。　　11月30日，物业发现并上报相关部门，在社区及街道城管中队的见证下强行拆除。　　12月6日，物业在12幢单元信息公告栏及单元门口醒目处张贴禁止浇筑通告。12月13日，05户型业主再次私自封闭通风百叶窗。　　日，物业与社区、城管执法中队曾现场查看通风井处各楼层违章情况，并且敲门与涉及的业主沟通。　　“许多业主不开门，或开门见到陌生人，立即将门关上。”吴经理说，“据我们了解，通风井违法搭建的人家确实有27户。”　　春节过后上班第一天，物业和街道、社区及城管等部门专门就此事召开了碰头会，一起协商后续工作。　　方框处原本为铝合金百叶窗，被业主拆除后，砌起了一堵墙　　街道办：　　今天将拿出方案，肯定要严肃处理　　钱江晚报记者昨天连续敲了7个楼层的05户型的房门，除了其中一户隔着门说自己是租户不知情，其余几户都没人应答。　　小区所在的小河街道办工作人员证实，违建主要涉及27户人家，“目前只有从业主家中才能看到通风井内部情况，业主拒绝我们进门，给我们的勘查工作带来一定困难。”工作人员说。　　“仅春节期间，我们就在腊月廿八、正月初二、正月初四等多次上门，但是业主并不配合。”这名工作人员说。　　他表示，对于这种违法搭建行为，会坚决采取行动。“初七上班第一天，多部门开过一次会议，商讨具体处理办法。这两天正在对一些安全层面、拆除方案细节等内容进行细化，明天就能拿出详细方案。等到区里相关部门审核通过后，就会上门对违法搭建进行拆除。”　　整个拆除工作，各部门也做好了“攻坚”准备，“由于违法搭建都是用混凝土现浇的，因此拆除的工作量会比较大，估计顺利的话，拆除一层也需要四小时左右，但既然出现了违法搭建情况，我们肯定要严肃处理。同时也对其他抱有同样想法的业主起到震慑作用。”　　原标题：杭州一高档小区27户业主违建&将通风井改成
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中国装修网业主小区内违章搭建
物业是否有权制止？
发布时间：　　浏览人数：11313人
如今，房子与婚嫁、子女教育、幸福感等捆绑在一起，多少人打拼一生就是为了有个窝，因此，有些人拿到房后总希望通过各种“方式”让房屋面积变大、空间更宽敞，于是违建现象层出不穷，成为城市一大“痛症”。
圈用公共部位造房
危害其他业主权益
去年4月份，扬城某高档小区业主王某，想在楼顶的公共部位建混砖结构的杂物间和洗衣房，小区物业发现后，及时制止了王某，并请王某去小区物管处洽谈，但考虑到投入经费，王某拒不配合。小区物业人员表示：“根据《物权法》，小区楼顶是共用部位，属于全体业主所有，并不是某位业主的私有财产，因此这位业主的行为侵害了其他业主的权益。”
然而，小区业主王某却存侥幸心理，认为楼顶本就很少有人使用，只要自己建的杂物间和洗衣房不妨碍他人即可。针对王某对共用部位的错误认识，物业工作人员再三协调，企图改正其观点，但王某依然我行我素，强行施工。最后，小区物业企业向辖区派出所报案，并向城管部门反映，对该违建进行了强拆。
小区物业负责人坦言：“对于侵害业主权益的事件，我们绝不姑息。”平时为了防止业主乱搭违建，物管处会安排专人在小区内巡查，一旦发现立即制止，防止事态严重。“我们这样做还是有显著效果的，最起码阻止了这位业主的侵权行为，以后我们还要再接再厉，让违建无处遁形。”
小区楼顶违章搭建最多
业主多将职责归物业
通过走访扬城的文昌花园、蓝海现代城、骏和天城、兰苑等小区，扬州物业网记者发现，许多业主喜欢利用楼顶来人少、楼层高的“优越”条件搭建阳光房。文昌花园的宗先生向记者表示：“小区89栋楼上，就有人违章搭建阳光房。”由于该处阳光房离学校特别近，他担心万一哪天玻璃爆裂，碎片跌落，可能会伤及下面的孩子。
除此之外，梅庄新村31栋的一楼业主不管邻居阻挠，执意搭建阳光房，给周围业主带来光污染、噪音污染等影响，大家是怨声载道。“施工的时候，工人没有任何保护措施，来回自如的在玻璃上面走，吱吱声让人受不了。”邻居梅女士抱怨道。
当然，类似以上事件的违建还有很多，不过物业网记者发现不少业主会将违建搭成的责任归咎于物业公司“不作为”或是“默许”。
市民秦先生就坦言：“当时楼顶住户搭违建，我跟物业举报过的，但最后房子还是建起来了。”
对此，许多物业公司大呼冤枉。丽嘉物业的工作人员就解释道：“物业公司，作为营业性的服务组织机构，不属于执法机关，对于小区违建仅能口头制止，不能强硬拆除，因此不具威慑力，许多业主不会配合。”
与此同时，记者了解到，对于建好的违建，拆除一般分自拆、助拆、强拆三个阶段，强拆是最后手段，要经历一套流程，其中包括核实现场，制作现场检查笔录，现场勘验，找当事人询问情况，制作调查笔录认定违建性质，立案，下达违法通知等复杂、繁琐程序。丽嘉物业人员介绍：“许多业主就是知道强拆流程难办，所以会连夜盖房，等到建好后再处理就十分棘手了，最起码耗时很长，所以有些违建可能就会不了了之了。”
物业公司无执法权，是否就对违建听之任之？
物业公司，作为与小区业主连接最为密切的组织，拥有业主动态的第一手资料，身上肩负着防违控违的重要责任。物业公司虽然没有执法权，但是根据2014年我市施行的《扬州市城乡规划管理办法》规定：“村（居）民委员会、物业服务企业发现本区域内有违法建设行为的，有权予以制止，并及时向规划、城管等部门或者乡、镇人民政府（街道办事处）报告。”
权责明确，各违建查处单位到底负责啥？
1、市房管局：负责市区物业服务的行业管理，指导各区房管局开展物业管理活动的日常监管，对业主占用公共空间等行为进行查处；
2、市公安局：负责住宅小区的安全管理，加强社会生活噪音和犬类等管理，指导监督物业服务企业开展停车管理和安全防范工作；
3、市建设局：负责督促开发建设单位及时做好房屋交付后质量保修工作，对业主拆改承重墙或没有设计方案擅自对建筑主体和承重结构进行变动的行为进行查处；
4、市城管局：负责查处和治理住宅小区内的占道经营、违法搭建、破墙开店、擅改外立面、拆改非承重外墙、毁绿占绿等违法行为，督促环卫部门做好生活垃圾和建筑垃圾的清运工作；
5、市民防局：负责住宅小区内的人防工程管理，将人防工程开放使用，优先用于小区业主停车，化解小区停车难问题；
6、市环保局：负责对小区及周边经营场所噪音、油烟扰民等行为的管理；
7、市物价局：负责查处违法违规收费行为；
8、市质监局：负责对电梯等特种设备的安全监察，指导物业服务企业做好日常维修维护工作；
9、市消防支队：负责对消防工作的监督检查，确保小区消防通道的畅通，指导物业服务企业开展消防管理，做好消防设施的维修维护工作。（扬州物业网&尹玉婷）
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