索 引 号： & &17-00084 信息分类： & &城乡建设、环境保护 / 政策解读 / 其他
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信息名称： & &小区哪些项目可以申请动用住宅专项维修资金
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小区哪些项目可以申请动用住宅专项维修资金
建设部165号令《住宅专项维修资金管理办法》第3条对住宅专项维修资金使用范围做了如下说明：住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道，落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明，供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地。沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。 　　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。在维修资金申请使用上，《住宅专项维修资金管理办法》明确了“两个2/3”的条件，即“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”,这一规定满足了强化监管、确保资金使用安全的目标。&根据最新的《南京市住宅专项维修资金管理办法》（2017年7月1日起执行）第三十二条规定，下列费用不得从维修资金列支：依法应由建设单位或施工单位承担的；依法应当由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关单位承担的；人为损坏应当由当事人承担的；根据物业服务合同约定由物业服务企业承担的；新增及新建的设施设备所需费用。论文发表、论文指导
周一至周五
9：00&22：00
关于住宅专项维修资金划转的几点思考
　　一、武汉市维修资金归集使用现状 中国论文网 /2/view-637297.htm　　 　　武汉市从2000年开始启动商品住宅专项维修资金的统一归集管理工作，从十余年来住宅专项维修资金的总体情况来看，一方面是住宅专项维修资金归集额和使用额逐年递增，另一方面资金使用率偏低。 　　年武汉市住宅专项维修资金归集总额达到473086万元，其中业主缴纳302199万元，由开发商缴纳170887万元。从各年度归集情况来看，除2008年受金融危机影响略有下降外，其他年份的归集额都呈增长态势，年均增长率达到108.33％，可以说是高速增长。 　　从使用情况来看，截止到2011年2月底，全市申请使用商品房住宅专项维修资金457起，总计金额4373.12万元。总的来看，住宅专项维修资金使用额逐年上升，特别是从2008年开始，维修资金使用量大幅度增长，每年基本上都是以50％以上的速度增长。 　　但从武汉市商品房住宅专项维修资金使用情况来看，一是使用规模很小，二是资金使用率很低。截至日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金473086万元，但经业主申请使用的资金只有3572.68万元，仅占到累计归集维修资金的0.75％。 　　 　　二、武汉市住宅专项维修资金管理面临的主要问题 　　 　　从实际情况来看，武汉市住宅专项维修资金主要面临着维修资金归集难、使用难、续筹难、维修资金保值增值渠道单一等几方面问题。 　　 　　(一)住宅专项维修资金归集难 　　维修资金归集难体现在两方面：历史遗留造成的归集难和现存制度导致的归集难。历史遗留的归集难问题主要是指政府直管房和单位自管房维修资金归集难。房改房维修资金主要是由售房单位管理，由于售房单位交存部分是从售房款中提取，公房售房单位没有单独建账，同时政策允许售房款用于企业改制和职工的货币化补贴，那么这部分资金就存在一定程度的管理分散、挪用问题。按照165号令规定，商品住宅业主和售后公房业主应在办理房屋交付手续前交存首期维修资金，未交存的，开发建设单位或售房单位不得将房屋交付购买人。但房屋业主究竟应在办理入住手续前的哪个环节交存，165号令没有明确规定具体的时点。武汉市由建设单位在售房时收取、初始登记时统一交存，以保证交付使用时维修资金能归集到位。但从实际情况来看，部分业主不办理登记或者长期不办登记，导致维修资金归集难度加大。 　　 　　(二)住宅专项维修资金使用难 　　维修资金使用难最本质的原因是维修资金在申请使用过程中的“双三分之二”，制约了维修资金的使用。165号令规定业主使用维修资金必须经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是由于小区房屋空置、房屋出租、业主公共意识不强等诸多原因导致维修资金使用困难。当然，维修资金使用难还受到维修资金申请程序复杂、维修资金续筹制度的制约。 　　 　　(三)住宅专项维修资金续筹难 　　虽然住宅专项维修资金的足额续筹是住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修、更新和改造的前提条件，但续筹难度很大。一是续筹尚无法可依；二是续筹标准未定；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。如果现行法规能得到执行，住宅专项维修资金的首次筹集尚可得到保证，但如何保证续筹，将是未来住宅专项维修资金管理中面临的难题。 　　 　　(四)维修资金保值增值渠道单一 　　确保住宅专项维修资金的保值增值是保障正常的维修、更新和改造需要，减轻业主负担的前提条件。因此确保住宅专项维修资金的保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。主要出于保障住宅专项维修资金安全性的目的，住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的利用给出了两种方式，一是存入银行(专户管理银行)，二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定用于购买国债。目前武汉市商品房住宅专项维修资金基本上都是存入银行。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的条件下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。这样一来，未来住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金保障就可能出现问题，或者会加剧业主的资金缴交负担。 　　 　　三、维修资金划转业主委员会的四点思考 　　 　　(一)为什么允许维修资金划转至业主委员会 　　笔者认为维修资金管理办法允许维修资金划转业委会实际上出于两方面的考虑。其一，法律层面。从住宅专项维修资金的所有权来看，全部的住宅专项维修资金都属于缴交住宅专项维修资金的业主集体，是业主集体的公共资金和财产；从住宅专项维修资金的缴交义务人来看，要遵循谁受益谁负担的原则，与住宅共用部位、共用设施设备具有共用关系的所有业主均属缴交义务人，由于住宅共用部位、共用设施设备依照受益人的范围不同而可分为不同的层次和类型，因此不同层次和类型的住宅共用部位、共用设施维修、更新和改造所需资金的缴交义务人是不同的，或者同一业主可能需要缴交不同类型的住宅专项维修资金；从住宅专项维修资金的受益人来看，则是从住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造能够受益的所有住户。概括起来看，住宅专项维修资金是一种由缴交义务人所缴交的归属于缴交义务人的用于提供住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的公共资金，维修资金从法理层面上来看，具备了业主自治的法律基础。其二，日常管理层面。目前，诸多媒体纷纷报道维修资金“使用难”、维修资金“睡大觉”的问题。因为维修资金申请程序复杂，特别是“双三分之二”的规定，在很大程度上制约了维修资金的使用。以武汉市为例，按照日数据来看，武汉市累计归集的维修资金是47.3亿元，业主申请使用的资金3572万元，仅占归集额的0.75％。政府代管的模式保证了维修资金的安全，却不能够实现维修资金的快捷化使用。基于这两方面的考虑，165号令规定了维修资金可以划转业主委员会。 　　 　　(二)业主委员会自治能否解决现存的弊端 　　实际上，业主委员会自治不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化。从法律层面来看，维修资金的所有权并不是完全的所有权，而是具有行政法律关系、民事契约、相邻关系的特征。维修资金存储在专户银行，也是属于契约关系。维修资金的交存、使用、续筹等都受到国家行政主管部门的监督管理，所以说维修资金具有行政法律关系和民事契约的性质，还具有相邻关系的特征。由于上述原因，维修资金管理的责任和后果也具有特殊性，为他人承担责任，他人也为自己承担责任。这就决定了政府在维修资金的管理中必然会扮演着重要的角色。政府代管的模式也不是毫无根据的。 　　那么，业主委员会自治的模式能够解决维修
资金“使用难”、“睡大觉”的问题吗?从四个方面来看待这个问题。 　　1　维修资金划转业主委员会能否解决资金归集难的问题 　　维修资金划转至业主委员会，维修资金的归集工作就移交到业主委员会。政府代管的模式实际上具备了一定的行政强制的性质。如果业主不缴交维修资金，可以通过不予办理产权证、不予登记等手段强制要求交存。划转后，业主委员会缺乏必要的行政手段来强制业主交存，维修资金的归集情况堪忧。 　　2　维修资金划转业主委员会能否解决资金使用难的问题 　　为保障维修资金的安全，国家对维修资金的使用条件和审批程序有严格规定。即使维修资金划转至业主委员会，维修资金的使用条件和审批程序也并没有简化，维修资金划转至业主委员会以后，要使用维修资金也必须由列支范围内“双三分之二”的业主签字。虽然客观上简化了向住房行政部门申请的程序，但是造成维修资金“使用难”的症结并没有解决。由于现在小区内房屋空置、业主出租房屋等原因，加之目前业主对维修资金的公共意识尚不完善，即使维修资金划转至业主委员会也很难解决这一问题。 　　3　维修资金划转业主委员会能否解决资金续筹难的问题 　　前文提到。维修资金续筹难的原因一是续筹尚无法可依；二是续筹按什么标准；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。业主自治的模式实际上并没有解决这几个问题，甚至在一定程度上为维修资金的续筹带来了难度。 　　4　维修资金划转业主委员会能否解决资金增值单一的问题 　　业主自治的模式可以缓解维修资金增值单一的问题。从武汉市的情况来看，维修资金主要是以活期存款为主，业主自治以后，可以拿出一部分维修资金存活期，用于紧急情况或日常的维修资金，另外一部分以定期存款的形式存储在专户银行。由于维修资金存储量大，定期比活期存款利率带来的增值收益大，业主自治模式无疑会增加维修资金的利息收入。 　　 　　(三)两种模式的选择 　　在目前情况下，究竟是采用政府代管的模式还是业委会自治的模式?我们必须从本质来看，政府代管和业委会自治的模式都有其局限性和优势。维修资金划转业主委员会缓解了维修资金增值渠道单一的压力，但也带来一系列的新问题。首先是资金管理成本的提高。维修资金由政府统一管理，由于数额大，容易形成规模效应。维修资金中心工作人员具备的专业知识丰富，可以提高维修资金管理的效率；其次，制约了维修资金的信息化管理。如按房屋户门号设分户账并进行费用分摊和利息核算等所需要的系统软硬件条件并不成熟；最后，维修资金划转至业主委员会以后，给政府的监管带来难度，维修资金使用的安全性堪忧。政府代管可以极大地保障资金的安全。加之，政府可以通过房屋预售许可、产权证办理等管理环节提高交存的比率；解决业主大会未成立期间的过渡性管理问题；同时集中管理还可以降低资金管理成本。但政府代管的模式也存在申请程序复杂等问题，在一定程度上不利于维修资金的便捷化使用。究竟应该选择哪种管理模式才能在维修资金的快捷使用和安全使用找到一个平衡点，进而实现维修资金管理的帕累托最优?结合目前的实际情况来看，笔者认为可以允许两种模式并存，条件成熟的地区可以实现业主委员会自治，条件不成熟的地区政府代管，逐步实现维修资金由政府代管向业主委员会自治的过渡。 　　当然，从政府代管到业主委员会自治不是一蹴而就的。政府和业主委员会必须强化各自的职能才能够实现维修资金既安全又快捷的使用。政府应该和业主委员会配合，提高居民的公共意识和维修资金的风险意识。只有切实提高了广大业主的公共意识，才能够解决“双三分之二”的问题，简化维修资金使用审批手续，缩短维修资金审批时间，提高维修资金使用效率。政府也应该从实际出发，全面做好维修资金划转的准备，要建立规范化的业主自治管理制度，充分考虑业主委员会在自治过程中存在的问题，逐步实现维修资金自治的规范化、制度化。业主委员会应该配合政府的工作，建立健全业主委员会管理制度，为维修资金的划转做好准备。 　　 　　参考文献： 　　1　郑华，国外经验与理论对我国公共维修基金管理的启示，物业管理，2005.11 　　2　李建勋，80亿闲置住房维修基金如何使用成问题，中国商报， 　　3　陈建国张利鹏，维修资金的现实与未来，现代物业，2004.11 　　4　汪红霞，住宅专项维修资金管理中引入保险机制的探讨，重庆教育学院学报，2010.23 　　 　　王雨晨／责任编辑
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住建部住宅专项维修资金新规对业主表决规则有什么规定？
导读：住建部在最近出台的发挥住宅专项维修资金作用的相关文件中对优化业主表决规则有什么规定？
　　住建部在最近出台的发挥住宅专项维修资金作用的相关文件中对优化业主表决规则有什么规定？
　　律师：住建部出台的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）中规定，在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主&双三分之二&表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔号）的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：
　　（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
　　（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；
　　（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；
　　（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
　　住建部文件同时规定，各地应当充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。
　　问题二：住建部在最近出台的发挥住宅专项维修资金作用的相关文件中对应急维修事项方面有什么规定？
　　律师：住建部出台的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）中规定，发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主&双三分之二&表决同意，直接申请使用维修资金：
　　（一）电梯故障；
　　（二）消防设施故障；
　　（三）屋面、外墙渗漏；
　　（四）二次供水水泵运行中断；
　　（五）排水设施堵塞、爆裂；
　　（六）楼体外立面存在脱落危险；
　　（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
　　老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。
　　没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。
　　住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显着位置公示。
原标题：住建部住宅专项维修资金新规对业主表决规则有什么规定？
责任编辑：admin西安房屋专项维修资金政策解读 你了解多少？
【导语】：房屋维修资金是房子的养老金，如何缴纳维修基金，如何管理，如何使用，如何查询，如何在被侵占时维护自己的合法权益都是广大业主需要了解的。下面，就通过快问快答教你如何合理使用房屋维修资金。　　房屋维修资金是房子的养老金，如何缴纳维修资金，如何管理，如何使用，如何查询，如何在被侵占时维护自己的合法权益都是广大业主需要了解的。下面，本网将通过快问快解读教你如何合理使用房屋维修资金。　　一、什么是住宅专项维修资金?　　解读：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋居住安全，维护业主的共同利益和社会稳定，因此它就相当于房子的“养老金”。维修资金不同于契税，不是一种税费，而是存在业主名下的一笔专用款项。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。　　二、共用部位、共用设施设备具体指哪些?　　解读：住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。　　共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。　　三、什么样的房屋需要交存维修资金?　　解读：一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存维修资金。　　四、维修资金应在什么时侯交存?　　解读：业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照有关规定交存首期维修资金，建设单位不得将房屋交付买受人。　　五、维修资金如何查询?　　解读：业主持购房合同原件，业主身份证原件到西安市房屋维修资金管理中心就可以查询。　　六、住宅专项维修资金不敷支出时怎么办?　　解读：业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。　　七、房屋维修资金归谁所有?　　解读：业主交存的维修资金属于业主所有。　　八、西安市住宅专项维修资金由谁管理?　　解读：西安市房屋维修资金管理中心具体负责本市新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区行政区域内维修资金的日常管理工作。　　阎良区、临潼区、长安区及市辖县物业行政管理部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。　　九、由谁来办理维修资金立户相关手续呢?　　解读：维修资金立户相关手续由项目小区的开发建设单位或物业服务企业携带相关资料来西安市房屋维修资金管理中心办理。　　十、住宅专项维修资金与物业管理费有什么区别?　　解读：住宅专项维修资金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，相当于房屋的养老金。物业管理费是指对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常维护、保养，而向业主收取的报酬，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。　　十一、新的维修资金交存标准是多少?　　解读：1、商品房(经济适用房、集资建房)维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含7层)：145元/平方米。　　2、房改房维修资金交存标准为：(1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%;(2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。　　3、拆迁安置房屋维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含七层)：90元/平方米。　　十二、开发商、物业公司是否可以代收业主的维修资金?　　解读：开发商、物业公司不能代收业主的维修资金。业主自己持《维修资金交存通知单》到西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户银行交存维修资金。根据《西安市物业管理条例》第七十九条的规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证;未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。　　十三、维修资金的使用，遵循什么原则?　　解读：维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。　　十四、哪些情况不能动用维修资金?　　解读：对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金。　　(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;　　(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;　　(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;　　(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用(包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明等)。　　十五、小区未成立业主大会，能否使用维修资金?　　解读：可以申请使用，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案后即可申请使用。　　十六、房屋维修资金使用程序?　　(一)授权委托　　业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位(以下简称申请单位)受业主委托，向市房屋维修资金管理中心(以下简称管理中心)提交书面申请。　　(二)制定方案并业主确认　　申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议，向管理中心投诉。　　(三)现场查看　　管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料;　　(四)申请列支　　申请单位持相关材料向管理中心申请列支：　　(五)使用款首次拨付　　市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款(工程预算金额的70%)至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。　　(六)组织实施　　申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案;　　(七)竣工验收　　工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》;　　(八)使用款尾款拨付　　申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理工程尾款申请手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。　　十七、什么情况下可以退还住宅专项维修资金?　　解读：房屋灭失的，房屋所有权人或者售房单位应当持本人身份证、房屋灭失注销证明、维修资金交存凭证到专户银行提取分户账中维修资金的余额，办理分户账注销手续。&
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