你还想在日本买房吗?
　　刘 迪　　不久前，一中国留学生兴冲冲对我说，她买房了。那是一套二手公寓，“才花2000多万日元”。那里距离新宿很近，交通便利。她说，她国内的老爸直喊，真太便宜了，非让她再买一套不可。其实，这学生，因在日本没工作，银行不会给她贷款。尽管如此，她不差钱，一次支付。　　经历轮番上涨、雾霾、食品污染的国人，近来突然把目光投向东邻，最近一年，不少朋友来日本小住，顺便看房、买房。但是，对于中国人在日购房热情，日本人冷眼旁观，不为所动。这也难怪，现在日本中坚层，都对20多年前那场泡沫的惨烈记忆犹新，你讲上面的故事，他们笑笑，不以为然。　　国人在日购房有几个特点。一是喜欢海景房，“3?11”地震后，东京附近许多海景房的日本居民撤退，前来接盘的多是中国人。另外就是喜欢银座、新宿这样繁华地段。而且，对非常考究，喜欢“高大上”。当然对日本人来说，这样的地段、装修价格不菲，但者参照系是中国。有一不动产中介商说，国人在日买房，如买白菜。　　面对蜂拥而至的中国土豪，日本不动产商采取了种种优惠，不但介绍“物件”，而且陪吃陪玩，有的还雇了懂中文的雇员。他们主要服务对象并非在日华人，而是中国国内土豪。　　人说“爱情始于憧憬，终于熟知”，其实人们对日本住房热情也是如此。表面看日本房价较中国便宜，但这种体系从长计议，先“引君入瓮”。首先房子买下后，大多不能增值，甚至也不保值。如地段不太好，买入后想脱手，价格立跌许多。此外，你要交纳不动产交易税、固定资产税、遗产税等等。更重要的是，日本空房率实在太高，你想出租，除非地段很好，或狠心降价，否则无法如愿。目前，东京这样的大城市，很多在此定居的华人都想把手中房子脱手。最近，有两人先后向我兜售他们东京的双层别墅，价格都很便宜。这正应验了那句话“城里的人想出去，城外的人想进来”。　　在日买房的国人，有两种情况。一是喜欢日本环境，考虑退休后到这里养老。另一种则是准备投资。前者的问题是，是否能取得日本长期居留资格。即便取得在日居留签证，如不懂日语，久居、就医就会感到厌烦，对于投资者，日本房产少有升值空间，能否成功出租，出租收入可否填补维修费用，这些都要认真考虑。前面说的两位朋友，因无法找到租客，只得“忍痛割爱”。　　为什么租客如此难寻？据统计，2013年10月时，日本民居总数为6063万套，其中空房为820万套，在东京这种特大城市，空房率更高过全国平均水平。日本迅速高龄化，2050年时，日本人口将比目前减少1/4，且届时日本人口中的40%超过65岁。同时，日本房屋供给仍不断增加，例如2013年东京都新竣工出租房增加了10%。上述因素，购房者都要考虑。　　当然，也有投资成功的例子。例如有一中国人，他在斡裣亍叭毡咎馈背嫡靖浇蛄4套小户型二手房，每套500万日元左右即25万人民币，每套月租金可得5万日元。其实日本许多工薪族，每月收入也只有20万日元。对上述这个投资者来说，这个收入实在不坏。　　在日本，有大量住房没有进入流通，因为主人无力装修。最近，日本政府实施一个新法，即《日本闲置住房的特别措施法》。根据，日本地方政府可建议、命令将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋修缮或拆除。今后，不排除有人拆掉住房，但更多的人会咬牙卖掉房子，或装修出租。如此更多房屋将进入流通市场。　　日本人口正以每年20万以上的速度减少，到2030年以后，则每年减少100万。为维持增长及税收，此前日本经济界曾建议大规模引进移民。但日本真会成为移民国家吗？从目前看很难，因为一个高龄化的日本，社会思想日趋保守，国民很难习惯吸收大量不同文化的外国人做邻居。
（责任编辑：HN025）
06/09 00:3004/23 01:41
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　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。为何选日本房产跟怎么投资?让我来点通你
　　中国房地产买卖所销售的基本是不含内部装修的物业。日本房地产买卖的不同之处就在于销售的物业拥有最新的建筑技术和高品质的内部装修，且各项最新设备齐全。
　　此外，与中国部分城市相比，其价格极为优惠。例如，在北京的中心地区，很难发现换算成日元后总价在8000万日元以下的物业，而在大阪，即使市中心也能以多万日元置业，而在大阪近郊则能购买别墅。
　　日本土地的永久所有权拥有绝对优势：
　　中国土地原则上归国家所有或集团所有。土地具有使用年限，根据用途的不同，其年限也不同。
　　1、住宅用地70年
　　2、工业用地50年
　　3、教育、科学、文化、卫生、体育、综合性用地50年
　　4、商业、观光、娱乐用地40年、日本土地具有永久所有权！！！
　　为子女在日本留学期间购置房产为了让您在日本留学的子女拥有较高的生活水平，请在日本购买房地产，令您的子女的生活安全和放心。
　　根据日本文部科学省公布的日本学生支援机构的“自费外国留学生生活实情调查”，毕业后希望留在日本就业的留学生占整体留学生的56.3%，调查表明有接近60%的留学生希望在日本就业。
　　资签证、设立公司的房地产投资关于投资签证的许可基准（经营事业时）：
　　1、拥有事业运营所需的事业场所、店铺、设施（房地产的投资、租赁）
　　2、年投资额在500万日元以上（购买、租赁房地产的总和）
　　3、就事务所面积也规定了投资签证的审查基准，必须拥有足够的面积供事业稳定运营。（也可将私有住宅的一部分供事务所使用。）
（责任编辑: 张晶）
分享文章到你到底适不适合投资购买日本房产？看看就知道了
　　买房的日本人的心态　　那么，哪些日本人喜欢买房呢？答案是公司的高层，老板或投资者。　　日本人买房或投资不动产，如果本身收入很高是可以避税的。上文说过，一般上班族的税率是年薪的20%，如果收入高，税率更高，可达40%，所以对日本的有钱人来说，有避税的方法都可以试试，房地产就是其中一种。　　日本政府对不动产有特别的优惠。比如遗产税，日本人去世后资产移交子女要向政府缴纳遗产税。资产1000万日元以内的遗产税是10%，3000万日元以内约为15%。如果资产是不动产的话，根据房产用途，可以打折20%-80%。所以日本的高价不动产是有市场的，买主就是这些有钱人和中产。　　哪些外国人买日本房产？　　旅居日本的外国人　　有部分人是旅居日本的外国人。这些人可能因为学习工作或婚后移居日本。特别是中国人，自古以来就有安居置产的习惯，移居海外也没有改变。很多在日本落地生根的中国人喜欢买房。　　亚洲投资者　　除了定居日本的外国人，亚洲投资者也很积极地在日本买房。当中以华人投资者最为踊跃，尤其是香港，台湾，大陆及新加坡的买家。近些年来，香港，台湾，大陆及新加坡的房市都已大幅上涨，对投资者而言，在当地入市，交易成本高，也怕摸顶。亚洲国家租金回报也很低，想以租金养活房产也很困难。日本是亚洲发达国家，也健全，楼市在低价位，再跌的空间也有限，租金回报也高，是吸引亚洲投资者的主要原因。　　日本文化爱好者　　很多日本买房的外国人都有一个共同点，就是喜爱日本文化。这不同于欧家，你不需要喜欢美国，，也会买他们的房。因为那里是世界市场，是一般的价值观。亚洲楼市不同，通常有个人喜好因素。日本也一样。　　很多中国人都是看日本动漫长大，对日本文化有感情，一年多次去游玩，钟情于日本的美食和居住环境，潜移默化地就想在日本置业。另外，有些人在日本有生意，因为有日元收入或需要用日元买货，所以会在日本买房。　　谁适合在日本买房？　　喜爱日本文化的人，在日本留学，工作的人和喜欢稳定投资回报的人都适合在日本投资房产。　　投资四五十万元的房产，每年收到的租金大概几万元，把这些当作是每年去日本的旅费，也没有不可。　　有些人的子女去日本留学，在日本能住进大学宿舍的只有一半，很多人都需要在现地租房住。与其每月缴纳房租水电费，还不如买一套单身公寓，子女毕业后留在日本工作可以继续租用，回国的话也可以转手卖掉或考虑出租收租金，非常方便。　　有些朋友需要从日本进货做生意，则可用租金收益来买货。如果是和日本人做生意，将收到的日元兑换成人民币有汇率风险，可以选择用日元直接投资买房。　　另外，很多人买房是长期持有，如果可以持续出租，就可以保持稳定的回报，大约每年6%-8%，非常适合期待稳定收入的投资者。
（责任编辑：HN666）
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　　 来源：新华网传播思想力的高端智库平台：思客
　　 趁你不注意，久未大涨的房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。
　　 根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占内房产市场的2成之多。
　　 东京市中心的高档物业被外国买家抢购：黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国、和的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
　　 海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司&&暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。
海外投资者在日本购买不动产历年成交额（来源：NHK）
　　 与上述果断的投资者不同，犹豫的投资者认为日本经济&失去了二十年&、人口&老龄化&、&少子化&等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗？
　　 作为发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。
　　 是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢？
　　泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨
　　 与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市&北上深&。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。
　　 下图对比、、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。
　　 一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是&失去的二十年&之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。
五国房价指数对比（来源：经济学人）
　　 另外，我们可从&租售比&这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。
　　 租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1：200 & 1：300是房价健康的区间。如果比值低于1：300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200，则说明房产比较具有投资价值。
　　 根据掘金大师8月3日的，我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1：200&1：300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1：120&1：150，可谓极具投资价值。
　　 若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1：255左右，伦敦1：400，香港1：428，（非政府组屋）1：461，广州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。
　　 一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。
　　核心城市的地价、房价近年来回暖
　　 上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。
　　 东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。
东京都各区去年土地价格涨幅（来源：土地DATA日本土地价格）
　　 下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势，这让人不得不联想到奥运概念助推。
日本全国范围年住宅价格指数（来源：日本国土交通省）
　　东京奥运会概念成诱因
　　 奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。
　　 理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。
　　 从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是&房天下&对&举办奥运会与房价变化之间关系&的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。
责编：陈超
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导读：为什么近年在日投资房产如此火热？中国内地旅客到日本旅游的人数今年前三个季度同比增长达79.8%，这个增幅虽然可观，但是对比中国为什么都要在日本买房?国内投资日本买房深度解析
为什么近年在日投资房产如此火热？
中国内地旅客到日本旅游的人数今年前三个季度同比增长达79.8%，这个增幅虽然可观，但是对比中国投资者赴<strong class="keylink">日本买房的增长幅度，仍可谓是小巫见大巫，数据显示，单是中国投资者到日本买商业地产的增幅，至今已是去年全年的3倍。不过，有专家提示多项买楼风险，当中包括法律法规、税负、天灾及日元贬值等。
日元贬值，变相为中国投资者打了折扣，加上日本成功申办2020年东京奥运会，东京和大阪甚至可能会开设duchang度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市价格涨幅的预期。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉说，过去5-10年，日本一直被投资者忽略。但在落实量化宽松政策后，日本的整个投资气氛转好，特别是由于奥运效应和duchang经济，北京奥运后当地房价大幅上涨。他还说，目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加，要获得5-6厘的稳定回报并不容易，所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。
对于日本楼价的走势，李翰斌认为，日本楼价这两年上升步伐平稳，东京楼价每年约有10%的升幅，横滨物业每年亦价格涨幅约5%，“但升幅不会太快，日本经过楼市泡沫后，银行贷款政策收得很紧。预期东京的楼价每年可升约10%。”李翰斌说。
在日本投资房地产的益处
想在日本投资房地产的朋友们一定很关心，在日本投资买房究竟有什么好处。那么就让我们来替大家分析一下吧。
1.即安定又有高收益率
2.政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小。
3.日本的城市开发基本已经完毕，基本不会发生被迫搬迁的事，万一有的话也会得到很丰厚的补偿。
4.日本的房地产买卖透明。
5.拥有永久所有权
6.投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限，日本房子永久性可以代代相传，都属于自己的。
7.容易获得往返日本签证
8.投资<strong class="keylink">日本房产后可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证。
容易获得投资经营签证
9.有意向在日本开设公司或中国公司分部的，可以申请投资经营签证。
10.投资回报率比较高
11.没有资产来源要求及背景调查
12.不住在日本的中国人也可以随时购买，但是需要全额付款。
13.出租方负担比较轻
14.日本房地产出租时，不需要配备任何家具家电。
15.日本房地产品质高，维护比较好，不易老化
16.日本房地产的建筑性高，质量好，实用性强，全是精装修，免除二次装修之苦。
17.再次出售时也比较容易出手。