买不起房子怎么办，看这夫妻，做了个移动别墅环游世界_腾讯视频
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都说有房才能叫丈母娘，没房只能叫阿姨，房子给人的压力真是太大了，但有对小夫妻却自制了一个带花园28平的小房子，还可以打包带走。
14.6万5.9万8.5万61.8万4.9万171.3万2.8万2561230338834.1万5.7万4.0万65.5万144.4万4.2万96622.9万20.7万17.7万503 Service Temporarily Unavailable
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【北美购房网】美国房产投资100问，你想知道的都在这里
来源：作者：北美购房网时间：
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【北美购房网】
美国房产投资100问，你想知道的都在这里
现在是美国置业的好时机吗？
在美国买房，不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。我们正处于上一次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。部分市场如加州等地的房价已脱47 年的历史数据体现了一些房产市场的几条基本规律：
(1) &12 年轮回：美国房产市场大约相隔 12 年左右有一次大的市场调整期。
(2) &3 年苦难：市场调整周期持续大约 3 年，这期间美国房价会有较大的波动、下滑。
(3) &6%长期自然增长：每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长，但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。长期看来美国房产市场有着稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱还并非易事。
中美对城市与乡村的定义有什么不同？
在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。
在美国，不管是在纽约还是在，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。
在美国买房子，产权是怎么归属？
美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。美国的绝大多少房屋的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。
在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有一定年限的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。
美国买房子，由谁来支付佣金？
在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。
中美对于房子的概念什么不同？
在中国，所谓买房，指的是买公寓房、买新房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。
在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋，也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。
美国房子的租金回报率高吗？
在美国加州，房子出租后的毛租金扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在 3-4%之间。值得一提的是做为投资，租金回报只是一小部分，房屋价值的增长才是投资者应该关注的。加州活跃的房地产市场是全美房价增长最快的地区。
在美国该买什么样的房子？
美国的房子主要有如下 4 种：
& 独立屋：就是国内的别墅的概念
& 产权公寓：这里的公寓和国内的公寓概念不同，这里的公寓指买下一整栋楼，可能有 6 个单元，也可能有 100 个单元，然后统一管理，出租每个单元。
& 连体公寓：这里的 Condo 就是国内的公寓的概念，就是你买一栋楼的其中一个单元，Townhouse 就是国内的联排别墅的概念。
& 商用地产 ：就是土地上的房子是作为商业用途的，例如银行、超市、办公楼等
其中，商业地产受经济大环境影响较大，只适合有经验的投资者；公寓只适合短期投资者；独立屋是最有投资价值的投资选择，适合于各种类型的投资者。
在美国该买哪里的房子
如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是读书的地方），通常选择车程距离不要超过半小时的城市。要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。
如果是投资，购买比较新的房子，可以减少维修的频率和费用。
可以考虑加州的洛杉矶
美国买房为什么要交房产税？
虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳相对沉重的房地产税，但是他们却是实实在在的受惠者。美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出，而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。例如，地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中，从建校舍，设备，老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内，可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里，不仅缴纳了学费，同时也付了免费校车接送的车资。
可以说，美国的公立中小学的教育质量差别相当大，由于好学区的房价高，能买的人学历，收入高，当然孩子就更愿意学习，学区内人们的素质、氛围就越来越好。另一方面，房价高，学校得到的学区税收就多的多，钱多了，就能够请好的老师，盖好的校舍，买好的设备，进而吸引更多的家长在这个学区买房置产。这样就造成了一个良性循环。
房地产税对投资有什么影响？
美国的财政收支状况非常透明，每个交纳房产税的人，每年都会收到市府的报告单，你交纳的房产税，多少用于学校，多少给了警察局，等等都有明确说明，具体到每一分。就因为这样，房地产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等等。事实上，高的房地产税使学区内的生活环境更好，吸引更多人购买那里的房产，从而又促进了房价的上涨。所以房地产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资，成为房产增值的保障。
房产税是沉重的负担吗？
从长远投资的角度而言，房产税并不是一笔巨大的开销。例如你在洛杉矶购买一个 100万美元的房子，每年交大约 1.1 万美元的房产税，交 30 年就是 33 万美元。可是你的房子在30 年之后已经绝对不止 133 万，根据历史规律，应该至少可以卖到 400万美元。
在美国买房分哪几步？
a. 确定买房的城市和地区
b. 选经纪人
c. 选房看房
d. 签署合同
e. 检查房屋
g. 购买保险
h. 交接过户
i. 乔迁搬家
如何保证买房交易的安全
毫无疑问，任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房地产市场最初也是跌跌撞撞，时有纠纷，问题不断，总的来说，在房产交易中两大关键问题是：
1） 产权是否清晰可售。
2） 交易资金是否安全。
美国买房是怎么过户的？
要了解美国房产的过户流程，我们先来研究研究在美国过户日（Closing Date）。
首先过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在过户日都会做些什么事情呢？
总的来说有以下这些：
1、 在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）
2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方
3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册
4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项
一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案。产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是房子的拥有者了。
在美国买房后，每年的基本支出有哪些？
a. 房地产税（Property Tax or Real Estate Tax ）
税率各个州不同，一般来说每年约是房产估价的 1-3%。
b. 房屋保险
一般 20 万的房子保险每年 500 美元。
c. 小区费或物业费
小区费，根据小区服务不同，大概从每年 150 美元到每月 300 美元不等。物业费，一般是单元房的公共设施，一般每月 300-500 美左右。
d. 房屋维护费
对于独栋屋，每年要花钱剪草，浇水。隔几年，大的部件还要维修和更换，比如房顶，热水器。
e. 出租管理费
佣金一般是 8%-10%的房租加上第一个月的租金。如果是大型公寓楼管理费会少很多。
f. 贷款本金和利息
如果房子有贷款，本金和利息要按月支付。没有美国信用的外国借款人的浮动利率在 4%-6%之间。
没有绿卡的外国人可以在美国购置房产吗？
任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真完成交易。
为什么在美国买房子？
在中国买一个普通公寓，现在就可以在美国买一个独栋别墅。相对而言，在美国买房子是已经极具投资价值。同时，也可以为若干年后子女去美国就读中小学或者大学做准备；作为度假或者养老的居所也是不错的选择。
我在美国买房以后可以移民美国吗？
一般讲，买房与移民美国没有直接的联系。
为什么你们推荐的主要都是房子（House）?
美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town house），公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。
从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）
买房可以贷款吗?
我们可以协助没有美国绿卡的国内购房者在美国办理贷款手续，首付30%以上，贷款利率大约为4%-5%（银行利率随时都在调整，具体以银行公布的为准）。
我无法经常去美国，我的房子怎么办？
如果您需要出租房子，我们可以帮助您出租房屋并处理所有相关的问题，包括每月巡查以及房屋维修。如果您不想出租，我们也可以帮你定期清洁、剪草及冬季维护。
我听说有人去美国买房被骗，有这回事吗？
一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，很难产生骗局。骗局往往发生在熟人之间或者贪图小便宜，请切记如下几点即可避免：
（1） 以谁的名字买房。
（2）.不通过房产经纪私下交易。
我是否应该购买产权保险（Title Insurance）？
房屋产权保险承担了房屋产权上所有风险。 产权人的产权保险（Owner&s Title Insurance）费用在房产成交时支付。只要产权人拥有产权， 产权保险一直有效。
在美国买房是必须人到美国才能买吗？
理论上你不必亲自到美国就可以买房，但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款，如果不来美国而将资金直接打入产权公司进行交接。现在大部分银行都接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。当然，在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。
中国人在美国买房要些什么证件和资料？
如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书（Power of Attorney），该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件就可以了，受托人有了授权委托书，可以代签买房合同等法律文件和代办过户手续。
中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同？
没什么不同，都是永久产权，产权文件上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，土地占地面积和建筑物的面积等等。
在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？
在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低，整个买卖的程序你可以参考买房指南中的美国购房流程与步骤。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。
购买新房还是二手房？
在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。
在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，占地较小，以前多为其他工业或农业用地，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化。新房二手房各有利弊，需要职业的经纪人帮助你权衡比较。
到美国买房需要准备哪些文件？
现金买主需要准备的文件
1) 有效的护照和签证
2) 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
3) 在美国当地银行开设的帐号
贷款买主需要准备的文件
1) 有效的护照和签证
2) 工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）
3) 自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）
4) 在美国当地银行开设的帐号
外国人买房可以贷款吗?
我们可以协助外国购房者在美国办理贷款手续，贷款利率大约为3.5%-5%（银行利率随时都在调整，具体以银行当天公布的为准）。
购房者只需要持有护照即可，外国人需要提供雇主信证明收入，2个月的银行账单，首期支付头款30-40%就可以了。
美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲，需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多，手续更复杂，成交时间大约在45天左右。全现金购房最快1个星期即可办完所有手续，过户成交。
我的购房资金如何汇到美国？
如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔一次汇出，而需要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候，顺便开设一个帐户，会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有，你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关於具体的汇款手续，你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。
投资房涉及的税款问题
出租：外国人在美国的房产，如果是出租，每年获利部分要缴税额为个人所得利润的20%。此处的外国人指一年中在美国居住时间未超过183天的外国人，所以非美国国籍也无绿卡的中国人，如长期居住在美国，不算是外国人。
出售：如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%，比如20W买入的房子40W卖出，则获益的20W的33%就是要交的税。如果是美国人或绿卡持有人，夫妻双方有50万免税额。
为了防止外国人在美国投资房产获利后不报税，1980年后，美国出台预扣税法案&外国个人或者公司出售位于美国的房地产时，需要预先缴纳房款的10%作为税之预留款项，这笔款项是可以被退回的&。在美国出售房地产不管是否盈利都将被预扣成交价的10%，这笔钱由过户公司扣留，然后交给美国国税局。年底卖主如实申报必要税收，国税局将扣除税收后再退回剩余部分。如果年终卖主没有报税，美国国税局会扣留这笔预扣税。
并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税，有一定的豁免情况。如果卖方的房产是作为自住或者出售价格不超过30W美金，而且买方也将房子作为自主，那么预扣税是可以被豁免的。
关于买房送绿卡的问题
根据美国移民法的规定，获得美国投资移民EB-5的条件是：
A在美国任何地方投资一百万美元，并至少直接创造十个就业机会;或
B在国家认可的低就业地区投资五十万美元，并至少直接创造十个就业机会;
C在经政府批准的&区域中心&投资五十万美元，并直接或间接创造十个就业机会。
所以在美国买房属于商业行为，绿卡属于美国移民局管辖范畴，目前而言，在美国投资买房暂时不能直接获得绿卡。
美国房地产市场有什么特点？
社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃。从长线投资来看，在美国投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。
美国政府有哪些针对海外投资者的规定？
没有特别的规定，外国购买者享有与美国公民同等的权利，外国购买者还可以用海外的收入申请美国的贷款，如果需要，我公司会帮您介绍贷款银行。美国的土地是私有的，不存在对业主的所有权限制，政府对市场的干预很少。
美国房地产市场需求量怎么样？
美国现在的高出生率、离婚率、移民率，使美国每年产生100万住户。旅游市场旺盛，许多美国人和外国人在美国拥有度假住宅。另外也看具体的地区市场，一般经济发达，就业率高的地区，房地产市场会持续旺盛，需求量很大。比如洛杉矶地区， 这里是科技，外贸，娱乐业的基地，房屋需求量在持续上升。
政府对房地产影响怎么样？
政府在经济和货币政策上对房地产市场进行宏观影响，在微观上，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度等。管理房地产从业人员，使用发牌制度规范房地产市场。政府依法征税，保护公众利益。
美国房地产的法律环境怎么样？
美国的法律系统健全，监管严格。 联邦对非本国公民投资、购买地产的限制很少。州都可以自己制定法律，但很少有限制，县市政府负责收取房地产税。
房屋出现质量问题怎么办？
在房屋交接过程中，买方有权要求雇用验房师对房屋进行仔细检查，并记录，拍照，出具检查报告。如有质量问题可选择要求房东或开发商维修。新建房出售前，地方房地产管理局也会例行验房，并出具合格证。投资者还可购买房屋质量保险。
谁帮助我租房？
很多地产公司提供买卖出租一条龙服务！
在美国有像中国一样的公寓房吗？
在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。
在美国有哪些物业可以投资？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。
在各种投资项目中，投资风险如何？
投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，例如办 公楼在经济好的时候，出租率会高，经济不好的时候，出租率就会下降。仓库也是一样，在经济好的时候，货品流通快，仓库的价格也会水涨船高，而经济不好时，贸易量减少，对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置 五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大。
在美国可以买新房吗？
美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保养完善，使 用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的 修建及室内装潢。这是一笔不小的花费，而购置旧屋，很多东西前面的屋主都已做好，相对之下可以节省很多。
可以预期在美国房屋的增值有多少？
在长期的统计中，扣除所有持有成本例如地税、物价上涨，房屋的增值率在5-6%。这是比较客观保守的估计。美国房价的周期通常在12-15年左右，每一次房价的下跌，都会有一个实质性的经济因素，而不是单纯房价 的起伏。
如果把房子出租得到的租金需要交税吗？
按照美国的税法，你是需要交税的。
能不能举一个实际的例子来解释，我房子出租的租金到底要交多少税。
假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万6千美金， 扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，根据联邦税率它符合，在8500美金内上缴的税率为 10%，剩下的7500美金需要缴的税率为15%， &两个加起来为1975美金
我怎样知道我要买的房子的地产税是多少？
在美国各州、各地的地产税率都不相同，加州的地产税一般在1.0%-1.8%，包括了县、市及地方的税。在购房之前，你可以参考屋主的税率，请 你的经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字，需要花一点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同，详情请参考&买卖须知&中&关注房地产 税&部分。
在美国买房子出租的租金回报率好不好？
在美国各个不同的地方，房子出租的回报率都不尽相同。在加州，我们自己手上实际案例的统计，房子出租的毛租金收入在5%-7%，净租金回报率在 3%-5%。从租金回报率来说，比中国要高出好几倍。
在美国卖房赚的钱需要交税吗？
如果你卖房的时候，已经有美国居民的身份，你可能符合美国的房产优惠政策，在个人二十五万、夫妻五十万利润之内，自住房免税。细节部分可咨询专业会计师。
外国人在美国买房后把房屋卖出，是否会被预扣资本利得税？
是的，根据1980年外籍人士房地产投资法案，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。
我在卖房子被预扣资本利税得13.33%是否在年度报税的时候能够退还部分？
可以。根据持有时间的长短，如果是短期持有，即一年以内，则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%
买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？
房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用，如房产交易税丶律师费丶登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。
卖房时，需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）吗？
如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，部分元需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。对于两用房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税
如何确定卖房利润（Profit）？
卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金丶律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。
房屋过户时，房契(Deed)会给谁？
在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如加州，房契交给买方。
过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的银行，这是怎么回事？
大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，负责处理每月还款，房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，贷方(Lender)须：
1丶在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。
2丶通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。
3丶贷款条件不可变。
4丶提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款。
重新贷款时所付的点数(Points)是否可抵税？
可以，但不是全部。
我和女朋友一起买房，还没有准备结婚，我们之间的产权形式怎样才好？
各州不同，以加州为例， 有几种形式：
1.联权共有(Joint Tenancy) 各方拥有相等的产权，并有权继承。
2.联合财产(Community Property)，适用于夫妻
3.普通共有(Tenants in Common)。特点是各方不一定拥有相等的产权。
4.自动转移联合财产(Community Property with right of survisorship)。适用于夫妻, 自动继承。
我可以把子女的名字加到房产证上面吗？
可以！只要你的子女超过18岁。
美国房屋保险何时使用？
在购买独立屋时，都应要购买一份房屋保险，虽然你用现金购房时，在法律上并没有要求你一事实上要买，但基于一旦你的房子发生事故时，例如发生火灾或其它不可预见的事故，为了保证你的投资不受损失，你应当购买房屋保险，以便在事故发生时，可以得到赔偿。如果你是贷款买房，银行要求你一定要购买房屋保险，否则他不会贷款给你。
房屋保险通常包括以下项目：
1． 受灾后赔偿给业主或按揭银行的部份；物业建筑物，包括房屋本身，围墙，车房，车道，泳池等；
2． &私人财物：家具、电器、书籍、收藏、文件等；
3． 修复期生活开支， 由于灾难使房屋不能居住或使用，以及在修复期间的额外生活花费。
在购买房屋保险时，你要告诉保险公司房子的用途，是出租还是自住，如果是自住，保险公司会加上屋内私人财产的保险，如果房屋用于出租，就不必对屋内财物进行保险，也可节约保费。除了以上三项，保险还包括意外责任险，保障你或你的客人在房屋室内室外发生意外时，给予赔偿。家中的宠物不小心咬伤别人，保险公司也会给予赔偿。
到底何时买房？
如果你打算成为一名房产投资者而不是房产炒家，你就不应该再等了。房产炒家是买进房产，然后很快把房产抛售，以挣取短期利润。房产投资者则购置房产以长期出租争取租金及房价升值为目标，获得资本增值及税款减免等。从美国房价历史走向来看，只要你购买的房产价格合理，房产一般都是升值的。何况，在美国购置房产是包括土地产权的，土地只会越来越贵。
美国买房安全吗？
在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有过户律师，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。
什么是银行拍卖房？
购买银行拍卖房具有更大的升值潜力和性价比。在美国，英文 foreclosure指的是当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。
法拍房的投资价值显观主要在于，收到法拍通知的屋主基本只有两个选择：
一，在债权人给予的宽限期内最快速度将房产卖给第三者，不过这种Short S其实就是 亏本出售；
二，宽限期过了，房子被债权人拿走（市场上绝大多数的法拍屋就是房子被银行拿走这种形式），银行为了尽量快速收回资金，以低于市场价格出售。
美国的房源信息系统公开透明？
在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。美有一个房源共享系统MLS，每一个执牌纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，整个房地产市场因此而蓬勃。
美国房价走势？
美国次贷危机后 2012年后走出低谷，现处于上升通道。
投资哪一种房产的升值潜力最高？如何合理的组合配置投资实现利润最大化？
好学区好租。 独立屋升值潜力大。
在美国，买房还是租房？
1、时间因素租房：租房通常都适用于那些不打算在某地居住两年以上的人。买房：拥有一幢住宅几年以上的时间，拥有者可以通过还款和市场增值构筑更多住宅净值。较长时间拥有住宅，可以分散各种一次性买进开支。
2、储蓄因素租房：没有多少积蓄的人或许无法承受首付款及其他住宅购置相关开支。买房：新型抵押贷款允许住宅购买者支付10%以下的首付款。不过首付的减少自然就意味着他们拥有的住宅净值的减少，而一旦住宅市场进入熊市，他们所承担的风险自然也就大大增加。最糟糕的结果就是，住宅拥有者背负的债务可能会超过住宅本身的价值。
3、投资潜力租房：租房在投资面上并没有什么直接的好处。不过，租住者的确可以将那些他们原本可以用来购买住宅的资金投入其他投资领域，获得可能超过房地产市场的投资回报。只是，这样的做法同时也很可能意味着更大的风险。买房：伴随时间演进，住宅拥有者可以构筑住宅净值。净值来自首付款、抵押本金偿付和市场增值部分。历史角度看来，房地产市场的回报较为稳定。
4、现金流动租房：现金流数量有限的人们或许应该选择租房。租房虽然要求每月支付租金，但是除此之外，租住者对于房产就几乎再无其他财务面的义务。买房：住宅拥有者必须获得足够现金流，以确保能够偿付每月的抵押还款额度，以及房产税和屋主保险等。整体而言，一位住宅拥有者住宅相关开支不应该超过收入的28%以上。住宅拥有者还应该时该磕曛С龃笤枷嗟庇谧≌壑1%左右的维护保养开支。
5、税务上的优惠租房：租房是享受不到什么税务优惠的。买房：已婚住宅拥有者或者单身住宅拥有者可以享受最高100万美元的抵押利息扣除，已婚而夫妇独立报税者，每人可以享受最高50万美元的额度。列举扣除者同样可以将房产税从应税所得中扣除。
6、享受租房：可以多出不少时间和现金到外面去吃喝玩乐。但回家后有时候感受不到家的感觉。因为不知道什么时候会搬，所以不会花钱去买贵重的居家用品，也就享受不到使用这些用品时的快乐。买房：要花不少时间和钱去打扮这个家。但有一种成就感和安定感。
贷款买房和现金买房的时间有什么区别?
通常每个过户时间不尽相同，现金买房15天到30天房屋就能过户，贷款买房由于银行手续繁杂，通常要45天或更多时间。
第一次和我的房地产中介见面时我需要问什么问题？
你在找什么样的房源和你的预算。
在美国，有没有什么类型的房产我不能购买？
外国买房者可以购买家庭住宅、公寓房、双层住宅、三层住宅、四层住宅以及连栋房屋。
住房合作社和合作住宅往往规定禁止外国人所有。这是因为合作住宅一般需要购房者的收入来源于美国本土，并且大部分购房者的大多数财产都要求存在美国境内
我应该以自己的名义在美国买房吗？
外国投资者可以直接以自己的名义购买房产，也可通过一些企业单位，如本国公司、外国公司、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司或股份有限公司购买房产。
如何使用房产应该是你需要考虑的问题。此外，你购房计划的不同，可能带来巨大的税务差别。你的房地产律师和会计可以对你的房产选择提出合理建议。
我可以用现金购买地产吗？
可以，使用全部现金购买是允许的。现金购房者有可能可以节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费。
外国购房者应该特别关注哪个州的房产吗？
国际购房者因不同原因被美国不同地区所吸引，有的人想离商界或家庭更近，而更多的人则向往温暖的地区。
2012年，在福罗里达州买房的国际购房者比例最大，占总购房人数的23%；紧随其次的是加利福尼亚州，占17%；亚利桑那州和德克萨斯州并列第三位，分别占总数的9%；纽约州仅占3%。另据全国房地产代理商协会调查，2012年，约一半的外国购房者选择在郊区购房；25%的购房者则选择在城市地区购房。
在完成交易时我还需要交额外的费用吗？
是的。买方通常需要支付产权调查和保险、法律以及记录费用，总计约为总交易额的1%-2.25%。例如，如果购买了价值30万美金的房产，需要交额外的美金。
美国的房地产购买会如何影响我纳税？
一名外国房产的所有者在其本国的纳税义务，根据购买者所属国家是否与美国签有税收协议而定。你应该向一名熟悉你本国纳税条约的税务律师咨询相关问题。
美国政府要求外籍人士根据租房的所得净收入（房租减去支出），缴纳相应的美国个人所得税（州税和联邦税）。如果没有及时上交纳税申报单，则可能会被收取30%的租房毛收入。即使你早年因为投资蒙受了损失，而且你并不欠政府任何税收，你仍然必须及时上交纳税申报单，否则你就可能会被通知缴纳罚金。
什么是 FIRPTA
FIRPTA refers to the FIRPTA指指 外国人投资房地产税收法（1980）。该法律授权美国在房屋由外国人出售、交换、赠与、转让或清算之后保留所得税。国内收入署（IRS）将获得售房收入的10%，州政府也会获得一定比例的收入。
外籍人士是否需要缴纳遗产税？
如果外国人在加州拥有价值约在6万美元以上的任何有形或个人财产，其亡故后，需进行遗产税申报备案。美国公民的个人遗产免税额可达500多万美元，夫妻两人的免税额最高达1000多万美元。然而，除非与所在国订立了相关的税收协定，否则非美国公民不享有免税待遇，因此，外国人6万美元以上的房产均需缴纳遗产税。
如果外国人要避免缴纳遗产税，可通过建立不可撤销的信托持有房产。通过建立不可撤销的信托，外国人亡故时可免于缴纳遗产税。
以个人名义购买房产有哪些问题？
目前，个人的长期资本收益税税率为15％，而联邦企业的税率最高可达35％。然而，成立有限责任公司的个人可按自己的个人税率纳税，而无需担负高达35％的企业税率。因此，如果外国买家以个人身份拥有房产或以有限公司持有房产，在税收方面并没有明显区别。
虽然在税收待遇方面，个人拥有房产与有限责任公司拥有房产之间并无显著不同，但是在负债保护方面，两者存在差异。在美国，以个人身份拥有房产的外国买家可能会遭遇诉讼，而有限责任公司可保护外国买家的资产，使之独立于有限责任公司拥有的财产，免于承担债务责任。
以美国公司或有限责任公司的名义购买房产有哪些优缺点？
如上所述，通过有限责任公司或美国公司拥有房产，外国买家可获得债务保护和额外的隐私保护。与标准公司不同，成立有限责任公司的外国人可按个人税率，而非企业税率纳税。但是，通过有限责任公司拥有房产的方法并不能规避遗产税。
什么是税收协定，它会如何影响我的税收义务？
美国与许多国家都缔结了税收协定。根据这些协定，外国居民可享受更低的税率，或某些收入可免于纳税。各国享有的低税率和免税优惠各不相同。这些协定还包括豁免联邦遗产税，并向某些外国居民提供500万美元的联邦遗产税免税额。如果买家所在国和美国未缔结税收协定，或者如果该协定未涵盖联邦遗产税的条款，则外国人亡故时，价值6万美元以上的房产需缴纳联邦遗产税。
美国买房实地考察需要看哪些方面？
在美国购房第一要看地段，第二要看房子本身。第三看周围环境，四是看历史售价，五是看美国房产整体情况，六是看周围房源房价。
在美购房需要支付多少订金和其他费用？
在美国加州，在合同成立的3天内要付大约3%的订金。您所支付的费用和当地的美国人是一样的。
中国人买美国房产选华人区好吗？
对于买美国房产的中国人而言，首先考虑的是位置问题，选择华人区号吗?其实这要根据您自身情况来讲。
1丶年轻人，尤其是80后，很多朋友移民美国，大多是年轻有激情，有想法，为了孩子从小得良好教育。这些朋友英文有基础，适应力强。建议可以考虑华人在50%以下，甚至白人区域。优点就是满足来美得目得，换一种生活方式，尽快融入美国生活。整体环境更良好。
2丶中年人，那么相对于80后，更有大批40岁左右得朋友来美，目得投资自住都有，建议也要根据自己得语言水平，以及未来是否就业等信息来选择，投资建议还是华人较多得地方较好，那样出租方便。自住可考虑华人在30%及以上得地区。
在美国买学校附近的房子好不好？
在美国，是否购买学校附近房子，要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点&&孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。
房地产经纪人都帮助做什么？
房地产经纪人的工作是向您了解您感兴趣的房地产类型，是否已获得贷款预先合格，还是用现钞买房。此外，他们将帮您了解住宅的&comps&（比较对象），包括：
& 住宅以往的销售信息，包括售出时间和售出价格
& 房地产的大小，性能，卧室数量
& 该住宅与同地段其它住宅的同比价（非常重要）
& 购买该房地产的价钱包括成交一揽子结算费用
房地产经纪人的工作还远不止这些。对于海外投资者，他们可作为您远方的手和耳。他们将为您提供房地产的详细情况以及替您处理全过程。房地产经纪人将：
& 与您一起或单独去房地产现场视察该房地产
& 与同地段类似房地产的销售价格相比较后计算出该房地产的价值
& 如果您选择出租，为您确定房地产的租金
& 为您起草房地产合同报价
& 帮您洽谈力争最低价格
& 如果您认为必要，负责查验房地产
& 书写正式的销售合同
& 处理房产权工作
& 如有贷款，可与抵押贷款职员最后完成贷款程序
房地产经纪人必须持有其供职地区的执照。
在美国，房地产经纪人的费用是由房地产出售方支付。因此您完全可以聘用他们而无需担心费用问题。
怎么挑选美国房产房贷银行
在美国买房后，选择一家好的房贷机构成为至关重要的事情。选择房贷机构的决定会影响屋主其后的几十年，因此借款者应该根据自身需求，多方比对，谨慎选择。在和潜在贷款方进行沟通时，不要羞于开口提问。
问题一：最低首付款是多少？
首付金额决定了贷款利率和其他条款。了解最低的首付款是多少（通常在25%至40%），可以在此基础上以提高首付为杠杆改进房贷条款。
问题二：贷款申请审批需要多久？
这一问题的答案因时而异。贷款业兴旺的时候，摆在贷款审批人案头的申请可能会令其应接不暇，同样各个环节的承办人都在超负荷工作，实际核批过程可能会需要两个月或更多。请贷款机构为你预估这一时长，才能确定锁定利率的最后期限。
问题三：交易费用（Closing Costs）是多少？
交易费用是买房过程中的手续费用，包括律师费丶房产证保险丶房屋检查费丶贷款初始费用丶登记费等。这些费用越早了解越好。贷款方必须在借款人提出贷款申请的三日内为你出具书面的手续费用估算清单。
问题四：房贷利率是多少？
相信购房人在此之前已经对贷款利率有了些许概念，对固定利率丶浮动利率和混合型利率这样的术语也有所了解。为了更有效的对比各机构利率，应该询问的是年固定利率（APR），这一利率通常高于机构报价。
问题五：折扣点数（discount points）和初始点数（origination points）是多少？
折扣点数是为了降低利率而设，而初始点数为加到贷款里的其他费用。这些点数因人而异，应事先搞清楚，避免贷款手续进行到一半发现额外的支出。
问题六：锁定利率的费用是多少？
为了预防在交易过程中利率发生变化，借款人可以要求贷款机构锁定利率。锁定期一般在15至90天，锁定期越长费用也越高。
问题七：提前还贷是否需要支付违约金？
搞清楚一旦提前还贷会遇到的风险和限制。有些贷款机构对接受提前还贷违约金条款的借款人给予低利率的优惠。
问题八：这一贷款的资格指引（qualifying guidelines）是什么？
资格指引与贷款申请人的收入丶职业丶财产丶债务和信用记录相关。初次申请者丶退伍军人贷款和政府资助项目的申请人通常在这一条件上较普通申请人要宽松许多。
问题九：我还需要提供什么文件？
多数贷款机构会要求申请人提供收入证明丶资产证明。如果你的信用记录优秀，可能会得到银行「免文件证明」的特别待遇，但也可能因此被要求提高首付额度。
问题十：哪些情况会延迟申请的审批？
如果你提供的文件和信息齐全，审批的时间可能会与预期相符。一旦贷款审批人发现信用记录存在问题，这一过程就会被延长。如果这一期间你的相关个人信息发生改变，例如就职机构丶收入或婚姻状况，应该及时通知贷款机构，以便确保你的审批流程不受影响。
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