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新政下的房地产企业与购房者.ppt 22页
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新政下的房地产企业行为与消费者行为研究 ——《消费者行为学》课程学习小组作业 一、房地产新政背景 什么是房地产新政——
房地产新政是指国务院、国家税收部门，中央银行（中国人民银行），以及各级国家土地管理部门出台的与房地产行业相关的各项经济政策、行政政策或条例规定的总称。
房地产新政的内容列举—— 1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国； 2、二手房营业税优惠取消：从今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年； 3、明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定； 4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率； 5、严格二套房贷：国务院于1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知； 6、国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施； 7、七折利率优惠取消：日，中国银行将首套房的优惠利率由7折升至8.5折；
8、首付款比例和利率水平大幅度提高 从4月16日开始实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。细则要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平； 9、今年3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款 。
房地产新政下的主要利益相关群体—— 二、房地产新政下的房地产企业
国家近期出台的各项房产新政无论是对房地产开发商本身还是房产中间商而言都是有着重大的影响。
房产新政对房地产业影响的主要方面——
货币政策将越来越紧
土地政策将越来越严
（3）楼盘总成交量的减少和萎缩，部分地区楼盘价格狂跌；
（4）部分小房地产商资金断链，企业濒临破产，企业面临大洗牌；
（5）楼市“绑架”股市，新政出台，股价大跌；
（6）投资开发转向二手房、二三线楼市;
新政前后，部分一线城市楼价的成交量变化——
以重庆为例，新政出台前３周，周成交价格平均上涨约９％，而在新政后３周，其均价平均下跌约６％。
另外，在价格方面，２０１０年年初以来，天津商品住宅周成交均价高达９０００元／平方米，新政后３周成交均价连续回落，平均周降幅约２．５％；长沙近５０００元／平方米的均价也在新政出台前３周新政后３周以平均１％的速度缓慢降低。尽管价格降幅不大且有一定结构性因素，但至少反映出这些城市楼价升势已经得到根本掣肘。
需要注意的是：尽管成交快速减少，但价格的松动仍然需要时间来实现。根据爱房网提供的信息上，截至５月１６日，在统计的北京及燕郊的３４１个在售项目中，除９６个待售楼盘价格仍然未定之外，新政后１个月，已有１１３个楼盘停止涨价，２７个项目在新政之后降价或推出了全新的折扣。不过即使在新政的严厉调控之下，依然有１０５个楼盘逆势涨价。 新政下的地产股市—— 　
日，国务院常务会议出台实行严格的差别化信贷政策等调控措施的“新国四条”后，第二天股市便出现了明显的反应，汉唐证券地产指数(以下简称“地产指数”)大幅下跌2.26%，并且拖累上证综指从上涨变为下跌0.04%。4月16日，地产指数再次下跌，拖累上证综指下跌1.10%。
4月19日地产股出现了雪崩式下跌，至当天地产指数下跌幅度达到8.32%，创下今年以来的最大跌幅，地产股全线下跌，20多只地产股跌停。地产龙头股份万科、保利、金地、招商跌幅也分别达到8.19%、9.28%、8.51%和9.99%。拖累上证综指最大跌幅达4.79%，创下年内最大跌幅和年内新低。同时，上证综指也从近期高点3181下跌至5月21日的2481近期低点，下跌近700点，跌幅超过21%
房产新政下各房地产企业的心理状态——
（1）尽管有新政出台，但对于急需住房的潜在购房者来说，这些政策对他们影响不大；
（2）房地产行业存在明显的信息不对称现象，老百姓对于新政的后继效应的敏感会滞后；
（3）人们普遍存在“买张不买跌”的怪异心理，30%的投资和投机者绑架了70%的自住者，体制的不完善使投机行为有了可能；
（4）谁能有更雄厚的实力，谁就能挺到最后——对于，
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新政下的房地产企业
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你可能喜欢2017年购房新政策，苦的终究还是买房者！2017年购房新政策，苦的终究还是买房者！房产大咖百家号2017年，新政降温效果还会延续下去，明年房价暴涨的可能性不大。值得注意的是，虽调控在不断收紧，但是一二线核心城市的吸引力仍旧不减。优质的就业、教育、医疗资源使得一事线核心城市的净迁入人口常年居于全国前列。一线城市土地供应面积占比呈下降趋势，月，处于历史低点。这表明一线城市土地资源更加稀缺，很多房企甚至不惜以较高的溢价率在一线和核心二线拿地。2017年下半年全国核心一二线城市商品住宅市场将在严格的监管与执行背景下进入调整期，部分开发商尤其是民营开发商资金链将遇到断链的风险。为了明年下半年以后还能够继续在房地产市场生存下去，对于上述部分房企而言，千方百计拼渠道抢客户也是王。客户总量本来就有限，不管什么样的客户“苍蝇也是肉”，不管通过什么样渠道不管多累先把客户抢到自己碗里再说，宁可累死自己，也要饿死竞争对手。对于房企来说，虽然2017年下半年可能会遭遇市场调整期，面临以价换量来保证销售业绩的问题，但是，暂时的损失对于房企来说并不意味着自己策略的失败。众所周知，当市场进入低迷期地价就会相对的合理，那时，房企就可以选择一二线城市进行拿地，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年下半年之后下一轮市场上行周期的发展机会，来弥补之前的损失。现实中楼市的需求还很大，并没有消失。不管房企如何争斗，普通的购房者肯定是也是无法拿到好处的，作为一个商人怎么可能让自己吃亏呢？本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。房产大咖百家号最近更新：简介:每天更新不一样的房产信息相关文章新政下买房突现四麻烦 重压下四大难题巧应对
第1页:要买的推迟开盘
第2页:重压之下购房者如何应对
　　重压之下购房者如何应对
　　楼市再遭政策打压，购房者应该如何应对？每次出台调控政策，楼市总会随之产生诸多变化，而对于购房者来说，如何提前了解即将发生的变化，并随即制定应变策略尤为重要。根据过往的经验，唯有及时调整自己的购房策略，方能走在市场前列，并远离被动。
　　那么，此次调控市场有将会产生哪些新的变化？购房者如何应对？我们采访了各路专家以及业内人士，购房者也许能够从中受到启发。
　　应对变化是关键
　　正当林先生准备换大房的时候，二次调控轰然而至，这让他一时间不知该如何是好。林先生属于改善型需求，5年前在上海的闸北区买了一套一室户，婚后的二人世界，这套小房还能应付，并不显得拥挤。但随着小宝宝的降生，这套一室户已经无法满足现有的需求了，换房成为当务之急。
　　根据现有的资金实力，林先生准备先买一套面积约90平方米的两房，等到经济条件改善之后，再买一套更大的房子，把父母接过来一起住。让林先生感到为难的是，根据新政策的规定，他还有一次买房机会，也就是说，此次买房之后，以后如果再想换更大的房子，可能就要面临有钱买不到房的尴尬情形了。
　　其实，不仅仅只是林先生需要做出调整。新调控政策的出台，将会在诸多环节对楼市产生影响。在今年4月份，国家针对楼市调控出台了“新国十条”，诸如信贷政策、税收、交易等诸多环节都发生了变化。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长表示，新政的出台，使得降价预期剧增，由此看来，此前开发商所寄予厚望的“金九银十”不会出现，整个市场又会陷入观望气氛之中。在这种背景下，购房者主动找到应对策略，则尤为重要。
　　根据政策做调整
　　专家表示，购房者应根据政策的具体变化做出相应调整。9月底，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。而结合各地区的具体实施细则发现，对于购房者来说，其住房消费方式等多个方面都会随之产生不同的变化。
　　根据现行政策规定，不难发现将会影响到住房消费观念、首次计划、住宅投资功能等多个方面。下面我们结合各个政策措施来一一进行具体分析。
　　变化一：购房机会有限
　　由于实施“限购政策”，以及信贷政策的收紧，这要求购房者珍惜不多的购房机会。
　　国庆长假最后一天，上海出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（以下简称“沪12条”），其中最为引人关注的一条是“限购令”，即：规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。
　　专家解释说，虽然这只是一条临时性政策，但其执行时间到底有多长，目前还不得而知。上海五合智库总经理邹毅告诉记者，可以明确的是，“限购令”的使命在短期内不会终结。这也就是说，“限购令”将在未来较长一段时间内一直发挥其作用。
　　邹毅进一步解释说，“限购令”的出台主要是用来限制投机性需求，由此看来，即使未来房价稳定了下来，但为了防止投机性需求死灰复燃，这项政策也会一直执行下去。
　　【应对措施】学会珍惜购房机会。“限购令”的出台，在抑制投机性需求方面肯定能够发挥巨大的作用，但另一方面，却会对住房消费方式产生不可忽视的影响。“限购令”规定从10月7日之后，不管是外省市还是上海居民，每户家庭限购1套房，这意味着在未来，每户家庭所拥有的购房机会有限。因此业内人士表示，购房者应该学会珍惜购房机会，在房源选择方面更为慎重一些，加之信贷政策的收紧，贷首付比例提高、利率上浮，都会导致购房成本增加，因此一旦出错，可能要付出巨大的纠错成本。
　　变化二：首次购房门槛提高
　　首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得首次购房成本增加。这对诸多刚性需求来说，要留意购房自有资金的比例。
　　国家五部委出台的五项措施中，就对首付比例重新做出了调整，规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上。而在这之前，对于首次购买普通住房的，其首付比例为20%。
　　【应对措施】刚性需求者还是应该从自己的实际购房能力出发考虑问题。购房最难的一关是自筹首付款，而最新的五项措施使得自筹首付款的难度进一步加大，因而使得购房门槛增加，这对购房者来说应该提前做好准备。对于首次购房的年轻人来说，如果家人的帮助有限，推迟置业计划不失为最实际的选择。其实，国外首次置业的年龄普遍比国内大，如日本、德国、美国等首次置业年龄在34～37岁之间。
　　变化三：住宅投资功能减弱
　　“限购令”以及全面停止三套房贷，使得市场交易活跃程度大为降低，国家抑制投机性需求的意图十分明显，这意味着普通住宅的投资功能大大减弱。如果国家开始征收持有环节税，这会使得普通住宅的投资功能进一步丧失。
　　与“新国十条”中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，要求全部停止“三套房贷”，邹毅分析认为，这将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。
　　汉宇地产研究部副经理付伟分析认为，这项措施的作用将会促使投机性需求知难而退，因而当炒作推出之后，楼市交投活跃程度大为降低，房价上涨幅度大为降低。海外成熟的房地产市场走势来看，每年平均涨幅不超过10%。
　　【应对策略】重视商业地产。其实，商业地产相对普通住宅来说，更加具有投资价值。因此对于偏爱不动产投资的人士来说，应该重视商业地产投资。当然，商业地产投资较住宅投资来说，应更加注重技巧，因此投资者要花费更多的精力去学习。
　　变化四：规避新政歪招多
　　为了规避调控新政，将会有更多的人用歪招来规避新政。
　　近期，有人为了规避“二套房”政策，降低购房成本，不惜采用“假离婚”的方式来规避这项政策。根据新政规定，购买第二套房，首付款比例提高到5成，房贷利率上浮1.1倍，如果“假离婚”之后再买房，可按首次购房对待，首付比例为3成，而房贷可享受8折优惠，两者之间差别巨大。
　　不过记者发现，目前商业银行已经找到了应对措施，如除了让客户提供离婚证书之外，同时还需提供离婚协议。在离婚协议中，会涉及协议财产分割、儿女抚养等具体问题，这让造假难度加大。
　　【应对策略】歪招规避新政不可取。如上述提到的“假离婚”方式，在一定程度上具有可操作空间。但不可否认的是，这对当事人双方留下了很大的隐患。如签署离婚协议之后，某一方中途见财生二心，弄假成真，另一方则只能是哑巴吃黄连――有苦说不出。由此看来，采用歪招规避新政的做法的确不可取。
　　可以预见的是，随着各地“限购令”的实施，还会有人想出以他人名义购房的歪招来进行规避。一位温州投资客向记者坦言，其实在温州花300元左右，即可租到一个身份证。由此看来，租身份证买房的可能性并非不存在。但专家表示，以他人名义买房，日后在转让过程中会留下诸多麻烦，如无法取得身份证等等，都会留下隐患。
　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。2
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(责任编辑：李兰兰)
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财经评论员 侧重房地产北京盛业房地产公司总经理知名房地产投资人全国房地产经理人联盟秘书地产经济研究专家，《中国
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