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三四线城市的众创空间，为何多数成了有店无客的“空架子”？
文/ 石章强 冉桥 吴冰冰“大众创业，万众创新”的热潮延续至今，已经从一二线城市蔓延至三四线城市。但不同于一二线城市快速合理的发展，三四线城市自蔓延发展以来，因盲目膨胀、资源缺乏、发展混乱等问题陈处不穷，现在已经是焦尸一片。种种诟病导致三四线城市众创空间现大多处于“有店无客”尴尬境地，三四线城市的众创空间又该如何发展才不至于是困兽之斗呢？号，磁湖汇众创空间在湖北第二大城市黄石正式开业。中国黄石磁湖汇众创空间是由政府主导、专业公司运营、市场化运作的新型创新创业服务平台。这是在各个方面都符合国家对“众创空间”要求的大型综合体，如何在各方面资源都匮乏的三四线城市健康运营，成为了摆在磁湖汇面前最大的问题。这不仅仅是磁湖汇的问题，更是全国所有三四线城市众创空间共同面临的窘境和难题。总理在达沃斯论坛上振臂高呼“大众创业、万众创新”，各地的政府与企业就怀揣着雄心壮志，卯足了劲要大干一番。尤其是三四线城市，今年以来几乎都在大兴土木的建众创空间。各种报道一时间充斥各种媒体，好像从众创空间成立的那天起，就已经成功了，但事实上普遍三四线城市的众创空间都是三分钟热度，几个月之后就成了有店无客的“空架子”了。三四线城市发展众创空间的三大困境众创空间不是划一块地方，盖几栋房子，配几条政策就能做好的。激情燃烧过后，我们该怎样看待发展过程中“有店无客”的困境？特别是还处在蹒跚学步的婴儿期的三四线城市？1、缺少顶层设计，模式跟风、单一众创空间被政策扶持“上位”后，就一直“被火爆”地延续至今。很多三四线城市更是纷纷效仿一二线城市众创空间的发展路径，开展了高大上的互联网、电商、科创、文创等行业和形式的众创空间。三四线城市的互联网有多普及？电商有多热门？科创有多发达？文创有多大市场？……其实，我们用常识想想即可知。很多三四线城市的政府并没有想清楚到底要不要发展“众创空间”，更没有想清楚该如何发展“众创空间”，只是一味的看市场形式盲目跟风。比如重庆市就表示到2016年，各高等院校至少打造2至3家众创空间，全市众创空间达到500个以上；到2020年，全市众创空间达到1000个。如果说重庆是直辖市，有腹地，有市场，情有可原，也有可能发展起来。但安徽、广西、河南等地都纷纷要建设以“大学生为重点的青年创业计划”，并以“创业咖啡”为主要表现形式进行连锁化发展，就有些想不明白，也看不懂了。三四线城市的众创空间缺少一个清晰的顶层设计。企业看政府的风向，政府看行业风向，行业看老大风向……使得现如今三四线城市逐渐形成了“高校为主力，咖啡为主形”的邯郸学步式发展。殊不知，风向早变了，或者根本就没有风，只是某些所谓的行业领导者用来忽悠资源和舆论的手段而已。2、缺少具体战略，盈利模式不清晰“大众创业”被上升为国家意志后，三四线城市众创空间建设热情高涨，但对于众创空间本身的盈利模式、运营方式等都还在探索中，和一二线城市相比缺少真正成熟的龙头案例。目前的三四线城市主要是以政府为主导、政府和企业合作的方式来推进众创空间的发展。政府口号喊得震天响，但是民间真正的参与度并不高。企业的自主性被政府“绑架”，市场契合性远远不够。政府对众创空间的概念缺乏明确认识，发展中概念不清，目标不明确，对于众创空间建设的可行性和落地性都不够。比如黄石磁湖汇，它是“项目+资金+公寓+资金”的综合发展模式，可作为一个三四线城市初创的创客空间，这样的综合性定位未免会使得它们在发展上战线拖得过长，增加资金压力。要命的是，其没有找准三四线城市创客的关键需求点，而是盲目自我设计所谓的产品，三四线城市创客真正需要的是人才、技术和资金，并不是一二线城市所主导的空间、项目等。三四线城市的众创空间，缺乏具体的战略规划，不同的众创空间如何凸显自身资源优势，面向不同的人群创业需求，进而实现各自的错位发展，这才是关键。如果这方面没有具体的清晰的战略，前路将相当迷茫。3、资源对接困难，资金、人才、项目结合度低1）缺资金对于创客而言，资金是项目成功的首要条件，而作为创客空间一般是没有精力和财力亲自投资平台上的每个项目。而银行对初创企业的贷款又相当谨慎，导致创客融资困难。目前三四线众创空间的资金大多陷入捉襟见肘的尴尬境地。比如，黄石磁湖汇虽然号称要筹集1亿资金，来打造一个完善多元化的资金扶持和投融资体系，其中包括大学生创业项目扶持资金、创业担保贷款基金、黄石科技天使投资基金和创投基金及风险补偿金。但是面对庞大的创客群体，这1亿的资金是不是杯水车薪呢？北京的创客总部成立于2013年12月，专注于移动互联网和互联网金融领域的孵化器，以产业链服务和天使投资为特点。创客总部2014年下半年自己成立了一支天使基金，此外还找了6家合投基金，首期3000万人民币，主要用来投入孵的企业。2014年有32个团队拿到投资，其中28个为天使轮。天使投资的平均金额为391万，而创客总部自己投的多数在300万左右。这点钱针对热得不能再热的互联网、电商、科创和文创项目又能做发挥多少作用和价值呢？2）缺人脉创客创业想要成功光有资金是不够的，还需要专业的创业指导老师，用他们的经验指明方向，提出方法，让创客少走弯路。就如毛大庆的优客工场，在成立之初就邀请了王石、俞敏洪、刘永旺等一批知名企业家在内的导师团队为小微和初创企业提供迫切的刚性需求服务，如人力、法律、财务、工商注册、金融和推广等服务。还有，牛文文的黑马创业集团为什么能火？很重要的一个因素在于老牛召集了一帮真正的既有钱、又有闲、还有真经、又愿意传经送宝带徒弟的创业大佬。所以，新锐黑马才能如雨后春笋般地茁壮成长起来。再回过头来看三四线城市的导师资源，一般都是本地企业家为主，这些企业家们在实战和经验上有一定的优势，但是缺乏系统的专业体系，在人脉和创业指导上是有一定差距的。更要命的是，三四线城市往往同行或同区域竞争非常明显，今天是师徒，明天可能就是对手了。谁也怕教会徒弟，打死师傅了。这也许是导师们就算有真经也不愿真传的关键所在。3）缺项目有了资金支持，创客解决了生存的问题；通过创业导师的服务获得了人脉和经验；但是众创空间赖以生存的根本还是项目。随着求学、求职等原因，大批三四线城市人员到一二线城市寻求发展，导致三四线城市的创客体量逐渐减少。而众创空间其实是在搭建一个创业生态系统。在这个系统里，足够多数量的优质创业项目和投资资源是一个相互促进，相辅相成的状态。只有足够多优秀的创业项目才会吸引投资，而投资目光的汇聚又会提高项目成功率。三四线城市往往是有人的没有项目、有项目的没有资金、有资金的没有配套服务，导致成功项目少，缺乏品牌号召力，自然形成了恶性循环吸引不了好的项目。三四线城市的发展处于盲目跟风状态，缺乏顶层设计，又没有具体的战略规划，使得现有的创客空间缺乏“叫得响、发展好、可借鉴”的品牌发展案例。再加上三四线城市众创空间资金发展不足、人脉范围有限，无法吸引好的创业项目，如果放任不理，任其发展的话，这些三四线的众创空间终将会坐实“有店无客”的局面。所以当务之急是解决“有店无客”的问题，实质就是解决“流量”问题，那么如何解决流量问题，把创客引入创客空间呢？我们可以将其归纳为”2w+2h”，也就是锦坤所原创的战略营销方法论：卖什么、说什么、怎么说、怎么卖。三四线城市众创空间四步破局术1、完善顶层设计，明确战略定位首先要建立自己的顶层设计，统筹考虑项目各层次和要素，确立一个清晰的品牌定位，也就是解决“卖什么”的问题。就如安徽省科技企业孵化器协会秘书长管荣生所说的，当前，中国许多城市热衷于建设创业咖啡与创客空间，非常可喜但也需慎重看待。二三线城市应根据本地产业特点和自身优势，构建专业化、差异化、多元化的众创空间，努力形成特色和品牌。所以在确定品牌定位时，需要从自身的优势出发，把平台的核心优势在定位中凸显；并且界定好空间的服务群，缩小目标范围，让精准客户更容易找到你。据悉，今年上半年，安徽省新增市场主体6.4万户，增长14.7%；全省创客空间、创业孵化基地等各类载体达662个，培育微型企业4000多户。其中就有坚果类食品电商“三只松鼠”。2、引进资金解决创客发展最根本之需创客对于资金的需求，永远都是第一位的。创业型产业的盈利模式不清晰，传统金融的参与度不高，因此创新型中小企业融资难是一个老生常谈的话题，而对初创型企业来说则是难上加难，尤其是低成本融资更是难如上青天、痛得心如绞。目前经过一年众创空间的火爆场面，市场上逐渐形成了天使投资、政策红利、租金换股权等主要的三大融资模式。1）以租金（产权）换股权模式“以租金换股权”是其中较为典型的深度金融合作。“租金换股权”主要是针对优秀有潜力的中小型文化创意企业进行发展的扶持。经过专业的评估之后，企业可以用自身的部分股权充抵办公空间的租赁费用，这样既解决了自身的现金流，也与平台的发展结合在一起，相互渗透、相互扶持，真正与企业站到了一起。2）天使投资模式3）政策红利政策红利是三四线城市众创空间资金发展的最大动力。平台需要充当桥梁，帮助创客无缝对接政府政策，最大限度的利用获得政府红利，帮助创客充解决资金难题。很多政府对于创客空间项目的扶持费用高达上百万，如在今年5月天津印发的《关于发展众创空间推进大众创新创业的政策措施》中就规定，对经过认定的众创空间，分级分类给予100万元-500万元的一次性财政补助，用于初期开办费用。3、引进资源，拓宽创客发展之路引进社会资源则需要从官、产、学、媒、研等多方面入手。帮助众创空间的创客们接触到更为广泛的社会资源。目前可以引进的社会资源的组合是“众创+高校”、“众创+社群”、“众创+巨头”的主要模式。1）“众创+高校”的资源引进模式2）“众创+社群”的资源引进模式3）“众创+巨头”的资源引进模式创客创业想要需要专业的创业指导老师，用他们的经验指明方向，提出方法,让创客少走弯路。所以可以通过外聘的方式，邀请一些有能力的牛逼的创业导师来为本地区创业团队提供培训，提高本土众创空间的专业性。4、引进项目，解决创客发展之源项目是众创空间、创客发展的最根本因素。众创空间的重点在于“众创”，也就是大众参与，而非仅仅是社会精英参与，所以要把目标从单一的高校群体，扩展到全社会的创业大众，把行业从互联网和科技型产业扩展到金融、服务、旅游，商贸等方方面面。从行业角度来看，我们主要有两大类可以借鉴：1）电商服务业2）实体支柱业对于三四线城市来说，做前沿的互联网或者科技项目，显然难度很大。但是三四线城市有自己的优势，每个城市都有自己的支柱产业，都有一大批传统产业和机会。通过进一步挖掘本地区支出产业的发展潜力，可以释放很多创业机会。比如菏泽市政府通过大力发展牡丹产业，挖掘牡丹深加工产品市场机会，就释放了一大批创业机会。一株小小的特产牡丹，不但榨出了油，还加工成了花茶，做成了牙膏和化妆品等等一系列产品。其次，我们要释放人群价值。从单一的高校群体，到整个社会创业群体。以大学生创业为引领，积极引导大学生凭知识、凭能力、凭专利在现代服务业、先进制造业、高效农业等领域创新创业。鼓励涌到一二线城市的高素质人才，返乡创业，利用当地的优势资源因地制宜的发展当地产业。积极带动农村劳动力就地创业。促进城镇失业人员再就业，引导城镇失业人员在家政服务、社区养老、商品零售等传统服务业创业。在一线城市创客空间的市场体量和空间体量都趋于饱和，三四线城市的政策红利偏重的市场大前提下，三四线城市的创客空间还是有发展前景，值得进行市场培育的。在理性分析自己的优势和劣势的基础之上，抓住机会发挥优势并弥补劣势，一定可以走出一条特色众创空间发展之路。三四线城市众创市场的蛋糕做大指日可待，参与者也会陆续蜂拥而至，但能成功者往往是定位清晰，有差异化，有特色，能真正解决创客需求的创客空间。石章强系锦坤文化发展集团创始人、上海品牌专委会秘书长、上海市政府品牌专家委员。公众微信：锦坤品牌营销；微博：@锦坤石章强、@锦坤品牌营销；电邮：
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连锁与互联网品牌营销专家楼市观察：一二线城市PK三四线城市冰火两重天？
根据最新的链家新房数据显示，上周的北京楼市量价齐降，其中成交数量与成交面积环比上周下降都超过25%，成交金额环比上周下降将近40%。上海4月新房成交面积环比下降8.8%，同比下降30.3%，创2013年以来的同期新低。而在广州，4月新房网签数量环比减少46.4%，二手房网签环比下降35%。与此形成对比的是深圳的楼市，却在同期逆势上扬，4月新房成交数量环比上涨近1.5倍，同比下降15.5%，楼市有回暖的倾向。
除了深圳的特殊情况外，链家研究院数据反馈的50个中国重点城市里，一二线城市交易数据大面积腰斩，中介交易量锐减。而与此同时，大批三四线城市却打了个翻身仗，成交面积、成交量、成交价格异军突起。
一二线城市与三四线城市对比起来简直就是冰火两重天，政策的有效性在这些城市里的作用比较明显，而且在接下来的几个月内，政策也将会持续发挥作用，但在市场秩序重新稳定下来之后，房产交易的速度放缓之后，房产将会进入一个稍微加速的交易情况，房价也会进入一个平稳的区间内。
链家新房从市场的调查发现，中国刚需客群仍然对购房迫切，涉及到结婚、生活观念等各个方面，只是会随着三四线城市的经济加快发展之后，将会有一部分人群会选择去到三四线城市置业、寻找工作机会、生活。
下面再看中介领域，我不得不承认的是，链家在新政之后无论是应对措施，还是后续的安排，以及未来的规划，做的都是一流的。据相关在链家工作的人员谈到新房：当整个市场处于利好的时候，链家的忙是比别人更忙。当整个市场处于阶段性困难的时候，链家处于一种有条不紊的忙碌。链家新房事业部的人在当前这段业务相对不多的时候，跑遍了京津冀地区，只要是链家认为未来有市场潜力的，趁着这段时间全都要跑遍，亲身用脚步丈量一个项目的优缺点。
当别的中介人员都趁着这段时间进行度假休息的时候，链家新房事业部的员工却比以前还要更忙。
虽然我个人对中介并无太多意见，但这几年我的确发现中介公司的改变，从穿着到专业度，以及形象上，这些细节都有所提升，有时候也感慨像链家这种公司运转十几万的经纪人靠的是什么，也许就是这种职业的态度。
无论有人看衰一线楼市还是高唱二三线楼市，我都希望这些改变都能让地产这个行业趋于稳定，无论以后我们直接在万科买房还是链家买房都得到公平的对待，这就足够了。
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北科建泰禾丽春湖院子三类产品在售
北京恒大华府项目位于北京东北五环外东坝，是恒大集团入主北京打造的首个传世豪宅
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“链家模式”可否在二三线城市成功复制
　　自去年4月份“国八条”以来，限购、限贷、加息等组合拳频袭房产市场，受政策调控影响，二手房市场冷淡，成交量锐减。直至今年年底，调控信号也丝毫没有放松的迹象，整个房地产中介行业面临的挑战是空前的。年底，房产中介出现“关店潮”，仅北京就有数千家二手房中介门店关门，其他一线城市如上海、广州、深圳等地房产中介公司规模过剩的效应也逐渐显现，随着市场成交量的锐减，过剩的门店遭遇“洗牌”。小中介日子难熬，众多中大型中介也不得不选择“减肥”过冬，但也有一些“另类”如知名房地产中介公司链家地产则选择在这个时候进行逆势扩张，引来业内人士及多家媒体的普遍关注。
速度潜入南京、青岛、成都三地市场　　今年，继5月份南京成功开店近二十家后，10月份，链家又速度潜入青岛、成都市场，全国化步伐明显加快。在北京市场，链家分到了最大的一块蛋糕。根据其提供的数据，扣除商业地产和没有拓展业务的远郊区，将未通过中介、自行成交的部分包含在内，链家在北京的市场占有率高达39%。在北京市场获得奇迹般成功的链家，曾经创造了全国单体城市业绩第一的骄人成绩的链家，是否能够“服异地水土”将成功延续，则有待这些市场的考验。但无疑的是，经历了十年发展历程的链家在二手房业务及服务方面有着极大的品质优势，会给这些地方消费者带去崭新的服务体验。
　　就此，链家相关负责人则表示，链家进军二三线城市很多人说是逆势扩张，但从严格意义上说，链家只是在按着计划在走，并非全部是市场的因素影响。据了解，链家的异地扩张目标是到2015年进入15个城市。这意味着除目前已经进入的5个城市之外，还需要以每年新增3-4个城市的速度开拓市场。
　　“链家模式”载入新市场
　　在市场不好的时候，不少人对于链家一直专注在二手房市场不理解，而另外一些知名房产中介可能会选择拓展其他渠道来降低经营风险，如加强一手房、商业地产等方面的业务联动。链家表示，在二手房里我们可以做的事情很多，在市场好的时候，“守株待兔”可能会有，但是，在买方市场里，你需要付出更多才可能会满足比较“挑剔”的消费者，从这个意义上说，淡市更好修炼内功。正是多年来这股“轴劲儿”让链家修炼出了一身本领，链家在流程管理、人员培训、市场研究等方面成就了一套相较成熟的经验模式，消费者能感受到的链家的“专业性”也是在这些方面得以体现。
　　比如说专业管理，链家有很多自己独特的工具，包括反映市占率的25宫格、9宫格，管理市占率的气象图、气泡图、等高线等，项目管理方面的七步法等。耗资5000万元与IBM缔结为战略合作伙伴，研发了业内领先的链家在线网络平台、OA管理系统、SE销售系统以及PS人力资源管理系统等，都大大提升了链家科学管理的能力。
　　在人员培养方面，链家也有自己独有的一套培养模式，如“链家学院”会定期安排新店员、店经理等做一些培训课程的安排，执行“师徒制”让新人在最短的时间内学习到老经纪人的经验，通过多种渠道（杂志、论坛、直通车等）提供最新房产资讯。
　　此外，链家强大的集团后台支持也为链家的扩张提供了坚强的后盾，因此，对于链家来说，这些有着清晰思路的一些模式复制过去并不难，难在于如何让 “北京链家模式”很好地适应于其它一些有着差异性的地方市场，如不同地方消费者的心理及文化存在差异、消费市场的成长度不一样等，如何去把握这些差异做出调试则是考验链家品牌成功打入新市场的关键。
　　着重二三线城市存量房未来发展前景
　　新品牌的进入需要一个适应的过程，一些本土企业，也会有它的优势，对于新进入的市场，链家也有明确的规定，承诺不接受跳单，也是在行业规范方面对自己的一个严格的要求。
　　当然，在进入某地城市前，链家会有一个综合的考量，主要选择的标准有两个：一是看市场是否足够大，地区人均GDP及经济发展是否已到了二手房发展的时点；二是看二手房市场是否规范，否则管理成本过高。
　　链家控股总裁左晖表示，当人均GDP超过4000美元时，房地产经纪行业就会迅速发展；达到8000美元时，发展速度会更快。2009年开始，北京、上海、广州等一线城市二手房成交量已经超过一手房成交量，所以未来10年，中国的存量房市场，会一轮一轮地由一线城市往二、三线城市扩张。
　　随着各地城市化进程的加快，未来二三线城市房产市场发展的速度将大大超过一线城市，将会给房产中介行业提供更大的市场发展空间。而选择在这个时候加快全国化扩张步伐，链家意在布局抢占市场先机，着眼的势必不是短期两三年内的回报，在巩固原有市场的基础上，发力二三线城市扩大经营服务范围，是链家做大做强的必然选择，从二三线城市房产市场前景来看，长期的收益也是指日可待的。
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