业主已去世，其代理人持公证委托书能卖房吗?
一、案情简介：
位于深圳龙岗区的某房产登记于某甲名下，两年前，某甲公证委托给其妹某乙代其出售房产，委托期限为三年，可谁知在办理公证委托之后的一年内，某甲因意外事故死亡，去年，因房产交易市场火爆，某乙想把房产出手，于是，某乙向买方隐瞒了某甲已去世的消息，持仍在有效期内的公证委托书与买方签署了一份《二手房买卖合同》，但谁知合同签订后，接下来的手续均无法办理，即使某乙手中持有公证委托书，但事实上，担保公司仍然无法为其赎楼，产权登记中心更无法为其办理过户手续，这是为何？此种情况下，合同是否有效，代理人是否应当担责，应当承担何种责任？请看以下详解：
二、案件结果及律师提示：
这是本律师代理的一起真实案例，由于某乙故意隐瞒某甲已去世之消息，导致本案历经周折，但最终某乙为其行为付出了代价，本案最终调解结案，某乙向买方赔偿数十万元。对此，本律师特做以下提示（相信无论是对于卖方还是买方都会有所警示）：
(一)、为何代理人持有公证委托书仍无法办过户？
由于产权登记人早已去世，其身份早已被公安机关注销，因此，即使代理人手持仍在有效期内的公证委托书，仍然无法办理过户。因为在产权登记中心办理过户手续时通常都要刷一下买卖双方的身份证原件，以确保身份真实有效。关于这一点也给现实生活中存在的一些借名买房人一点启示，即若被借名人已死亡的，借名人千万不要误以为拿着公证委托书即可卖房，否则容易给自己造成巨大损失。而是应该与被借名人的继承人协商解决，当然，协商不了的，可以通过诉讼途径。
（二）、本案应当以谁为被告？
公民的民事权利能力始于出生终于死亡，由于产权登记人已去世，本案中到底是以产权登记人的继承人为被告，还是以代理人为被告？要结合具体案情来看，本案中，产权登记人的死亡并不是发生在诉讼过程中，而是早已去世，因此，我认为，以产权登记人的继承人为被告既无必要，且难度相当之高，首先，确定谁是继承人，有多少继承人就是一大难点；其次，确定了继承人之后，主张继续履行合同或解除合同要求继承人承担违约责任也未必能得到支持，因为签署房屋买卖合同时，产权登记人主体资格已不存在，个人认为，合同此时无法对产权登记人发生效力，当然效力也就不及于继承人。
那么，本案是否可以以签字的代理人为被告?我认为当然可以。根据《合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。也许有人会问，行为人持有的公证委托书还在有效期限内，难道其没有代理权限吗？那么，我们接下来进入下一个法律问题的探讨。
（三）、本案中，被代理人去世后，代理人是否仍有代理权限？
尽管根据《民法通则》第六十九条的规定，被代理人死亡的，委托代理并不是必然终止，但是根据《民通意见》第82条的规定（后附），本案不属于这四种委托代理行为的有效情形；(注:本案的公证委托书中没有关于代理事项完成时代理权终止的约定)。而又根据一般法理，产权人死亡，则继承开始，产权人的各法定继承人或遗嘱继承人从产权人去世时起即对涉案房产享有共有物权，因此，此时，除非各继承人重新委托给某乙售房，否则，某乙事实上已经丧失代理权。
(四)、无权代理的情况下，合同是否有效？买方该如何主张权利?
法律上虽然规定了无权代理的情况下，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，但是却并没有明确规定无权代理所签订的合同究竟是否有效，而只是规定了无权处分的情形下合同是有效的。经过本律师近期研究过的多份案例，司法实践中对此仍存在争议，包括本律师今年六月代理的一起发生在上海的房屋买卖合同纠纷案例，上海某法官的观点认为无权代理情况下签订的合同是无效的（该案目前也已调解结案）。当然，也有不少判决中，法官认为此种情况下合同是有效的(在合同签字人之间产生效力)。（注：合同有效和合同无效的法律后果是不同的，由此导致的赔偿责任在司法实践中的认定也可能会存在巨大差异，有法官认为合同无效，合同中的违约责任条款则不能适用，一方必须得充分证明损失方能获得合理赔偿，而也有的认为违约金条款可以独立适用。并且各地司法实践做法还不尽相同，这也给办案律师的代理工作带来了不少挑战。）
那么，当司法实践中发生此种争议时，我们应当如何主张权利？我认为作为买方的代理律师，不妨从有利于买方的角度来大胆表明观点并主张权利，比如本案中，我们主张的便是合同有效，并要求按照合同中约定的违约责任提出诉讼请求。事实证明，我们的策略是对的，从法官在庭上询问的问题，以及庭后从对方的态度转变来看，均可以看出对方心理上承受着不小的压力，这为庭后很快达成调解起到了极好的铺垫作用。
其实本案中所涉及到的法律问题还远远不止于以上所述，限于篇幅，不再展开。总之，不管表面看上去是多复杂或是多简单的案件，作为代理律师都要全面了解案情、综合衡量并选择最有利于当事人的诉求主张，同时尽可能找到类似判决，勇敢表达并坚持自己的观点！
1、《民法通则》
第九条公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：
（一）代理期间届满或者代理事务完成；
（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；
（三）代理人死亡；
（四）代理人丧失民事行为能力；
（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。
2、最高人民法院印发《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见（试行）》的通知
被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（１）代理人不知道被代理人死亡的；（２）被代理人的继承人均予承认的；（３）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（４）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。
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卖房委托书公证费用大概是多少?
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曾经想卖房，自己没时间办理，去了公证局办了委托书，但没给委托人委托书，可以取消委托吗？
曾经想卖房，自己没时间办理，去了公证局办了，但没给委托人委托书，现在不用委托人办理了，可以取消委托吗？
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卖房委托书公证被骗
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> > 问题详情
不是本人,没有委托书和公证过户,只有房产证,能卖房吗?
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您好，如果您只有房产证的话是不能进行买卖的而且还不是您的房本并且您还没有委托书。
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不能,你不能证明房产和房子的现况
不能，您无权处理此房事宜！
您好：这样的情况是不可以的，因为从签署买卖合同开始到最后过户全部需要产权人本人到场，希望给您的答案对您有所帮助。
这样的情况是不可以的，因为从签署买卖合同开始到最后过户全部需要产权人本人到场，希望给您的答案对您有所帮助。
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