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沈阳房产纠纷律师卓政律师谈房子到期没有建好能不能要求全额退首付
信息编号：&发布时间： 15:26:26
沈阳房产纠纷律师卓政律师谈房子到期没有建好&,能不能要求全额退首付?房子到期没有建好&,能不能要求全额退首付沈阳房产律师告诉您,开发商都是在房子没建完的情况下就开始售楼，也是就大家所说的期房，那么购房者在购买期房时需要注意哪些呢？如果房子到期没有建好，能不能要求全额退首付呢？今天我们就请沈阳房产纠纷律师卓政律师为大家详细介绍关于房子到期没有建好&,能不能要求全额退首付的相关法律内容，希望可以帮助到大家。
房子到期没有建好，能不能要求全额退首付沈阳房产律师表示是可以的，根据合同规定内容要求开发商履行合同或者退房，逾期过长还可以要求赔偿。沈阳房产律师提醒大家，开发商会同意退款，但是退款工程部分开发商一定会找借口推迟退款时间。
购买期房的注意事项：
1.认真查验相关文件
（1）查验开发商的开发经营资格是否合法。
（2）查验开发建设的手续是否合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
（3）查验开发商是否取得《商品房销售（预售）许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售（预售）许可证》上所载的房屋栋号范围内。
2.注意定金条款
购房者在购买期房时，一般要向开发商交付定金。《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。定金合同以实际交付之时成立，虽然已订立了定金条款，但购房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因为一旦交付定金之后，定金合同生效，届时若购房者履行不能，要承担定金罚没的风险。
3.区分定金和预付款
预付款也是预先支付，但是它的性质与定金完全不同，预付款是总房款中的一部分，而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付的是预付款，就不能适用定金罚则。
4.注意购房合同中的面积
期房最大的特点就是在预售合同签订之时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差；而预售面积的价格往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。在此，购房者最好能与开发商协商，尽量在购房合同中约定房屋的套内面积。
5.注意购房合同中不可抗力条款
根据法律规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。因此，一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房者在签约时，一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视。一般来说，购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款。
6.对开发商产权证办理义务的约定
在期房纠纷中，很多纠纷产生于房屋产权证发放期限的问题。一般情况下开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，常用的借口是有关部门不给办理。但根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。
以上就是沈阳房产争议律师卓政律师为大家提供的关于房子到期没有建好&,能不能要求全额退首付的相关法律内容，如果您还有相关的法律内容需要咨询，可以直接拨打沈阳房产争议律师免费法律咨询电话：
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<meta name="description" content="　　我们知道房屋产权是有年限的，不同的房屋用途年限一般设定也不同，如果商业房屋用地年限为40年，而且商用房屋所有者变动较大，容易产生房屋年限到期的问题，"/>房子产权到期后补多少_百度知道
房子产权到期后补多少
我有更好的答案
房子产权到期怎么办？就在有百姓为70年以后自己的住宅命运焦虑不已时，最新通过的物权法“一锤定音”：住房使用权70年后自动续期。我的房子还是我的，这回小业主们该吃“定心丸”了吧。且慢，记者听到的疑问还挺多，房子产权是我的，可房子脚下那块地皮（土地证）不是我的。到时候是不是还要交土地出让金？还有商铺和商业用地性质的酒店式公寓，使用年限更短，是不是也面临同样的问题？据悉，虽说目前离70年产权房到期还很遥远，但有相类似的产证到期问题的房改房、私宅纠纷还是不少的，结合这些相关困惑，记者昨天特地请教了有关专业人士，就这一条款对市民的实际意义进行了分析。市民困惑： a：购买干将路精装修公寓“乐怡苑”的7户业主至今纳闷：自己住的房子明明应该有70年的土地使用权，但到手的却只有50年。去法院打官司判决，也还是50年的产权。物权法的自动续租条款让他们看到希望，自己的短寿房比别人产权到期早，这个条款是否意味着以后自己的房子不用为产权问题烦恼了？ b：李先生家在苏州祖传的私宅已经很破了，前两年他特地以旧翻新在地皮上重新盖了房。在办房产证的时候，他得知要办土地使用权证要交一笔土地出让金。之前他一直拖着没去办，得知物权法的有关规定，他想起了自己的这张证，去有关部门一咨询，乖乖，要交几十万的土地出让金。李先生想不通，我前两年造个房子都没这么贵，这笔钱交出去还真有点肉痛。物权法解读：《物权法》对住房使用权70年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了定心丸。所谓的“自动续期”是延续建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家。因此，也有人提醒业主，好好保护物业，七十年以后只要建筑物还健康，那么建筑物还是你的，“该交的物业费要积极交，好好养护自己的房子”。记者连线：自动续期怎么续法？要缴纳多少费用？这些具体操作层面的问题在物权法上均没有明确。为此，记者请教了苏州一位专门从事房地产纠纷处理的蒋少华律师。蒋律师表示，目前物权法这一条款最积极的意义在于，把原来房屋到期后的土地使用权和房屋所有权分离变为合一，让业主心里定心，此外，从操作层面看，没有任何意义。事实上，这一自动续租条款在深圳早就实行，目前到期的房屋在续证时要比照地皮的市场价，缴纳一笔不菲的土地出让金，所以操作起来几乎不可能。苏州目前的房改房上市，村民宅基地到期都是同样的状况。不过所有的限制都在交易环节产生，律师也表示，如果业主产权到期后房屋不上市交易，可以不交纳这笔费用。况且有关法律细则会不断完善，据估计最早的一批这样的房子会在20年后冒出来。各方观点：关于续期的费用，有三种观点。第一种意见认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付；第二种意见认为，应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金；第三种意见认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。
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不动产权证书疑存法律漏洞 17律师联名上书国土部
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3月初，国土部部长姜大明在两会期间公开表示，登记证书需分清权利类别，针对房屋的权利属于所有权，而针对土地的权利为使用权，“使用期限”所填内容为登记土地使用期限，房屋所有权没有期限。
17位律师联名上书国土部重制《不动产权证书》 70年土地大限悬疑尽管国土部已作出解释，但围绕新版《不动产权证书》内页中&使用期限&选项的争论仍在持续。 3月19日，北京17位律师联名上书国土部，希望重新制作《不动产权证书》。 本次联名致信的发起人、圣运律师事务所律师王优银对《华夏时报》记者表示，国土部的澄清只能解释疑问，缺乏基本的法理逻辑。由于这一选项对&使用期限&的限定性没有做出明确规范，未来一旦出现问题，国土部的解释并不具有法律效力。 与此同时，业内人士分析，&使用期限&之争再次暴露出&有年限的土地使用权&与&永久性房屋所有权&构成的潜在矛盾，在&房地分离&的土地制度下，住宅土地最长70年的土地使用权到期后，业主的房屋所有权只能成为悬而未决的存在。 律师质疑存法律漏洞 &在新制作的房地合一的《不动产权证书》关键内页设计的表格中，竟通过&使用期限&一栏来体现不动产权利。这样一本严肃的法定权利证书，本应当是明晰、没有歧义的，然而新制作的《不动产权证书》却用模糊的概念，将所有&房主&变成了&房客&，这不符合依法行政。&在17名律师的联名致信中，&使用期限&的准确性成为问题关键。 3月初，国土部部长姜大明在两会期间公开表示，登记证书需分清权利类别，针对房屋的权利属于所有权，而针对土地的权利为使用权，&使用期限&所填内容为登记土地使用期限，房屋所有权没有期限。 &对于权利人来说，《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证，如果围绕证书出现法律纠纷，那么对不动产权的判定将依照现有相关法律，参照相关政策法规。&北京才良律师事务所律师王才亮告诉记者，但是国土部对于&使用期限&的解释只能视为&填写指南&，并未在任何法律法规中进行明确规范。 按照国土部的解释，《不动产权证书》内页中&使用期限&是对应&权利类型&的，如果&权利类型&是房屋所有权，则没有期限限制，&使用期限&一栏不填写，而林权、使用权、土地使用权等有使用期限的则对应填写年限。 &由于不动产登记证书是按照&房地合一&的思路设计的，所以下设选项确实需要照顾到房屋和土地两部分，但仅在证书中笼统设定&使用期限&选项这很容易引起歧义。国土部的解释并没有解决产生歧义的根源，而是将土地使用权的地位摆在了房屋所有权之上，目的也是方便政府管理而非保护业主权利。&王优银表示。 &这样的做法很有可能留下法律漏洞，&王才亮指出，由于不动产证书是权利人享有不动产物权的唯一证明，政府存档的不动产登记簿和《不动产权证书》内容需一致，如果不一致，一般情况下将以政府存档的登记簿为准，即使双方出现纠纷，权利人一方也很难出示相应证据，而国土部所谓的&澄清&到时也不能成为法律依据。 同时，最新出台的《不动产统一登记暂行条例》也并未对证书中所指的&使用期限&一项做出明确说明，这则意味着，一旦出现问题，在缺少法律解释的环境下，权利人只能遵循政府的&一家之言&。 据王才亮告诉记者，在其曾处理过的农村宅基地等涉及土地使用期限的相关案件中，曾出现过相关政府部门在土地登记簿底页中添、改使用期限的情况，但由于权利人无法找到能支持自己权利的证据，导致自身权利受损。 &我们认为在《不动产权证书》上起码应该明确限定土地等使用权的使用期限，只需增添或备注选项即可，也不妨碍实现&房地合一&。&王优银表示。 不过，王优银告诉记者，联名信已经提交到国土部，但目前看来国土部重新制作证书的可能性很小。 &国土部的思路是为了方便统一管理，而忽略了这一设计背后的法理逻辑，如果严谨地看待这一问题，还要从房地分离的法律体制上寻求解决方案。&王优银称。 &自动续期&之困 同时，不动产统一登记实施后，与之密切联系的土地70年使用权背后的问题也逐渐暴露出来。 根据国土部的公开解释，之所以在新版《不动产权证书》上明确设置&使用期限&一项，是为了更加醒目地标明土地使用期限，提醒业主在使用期限到期前及时去续期，以实现对于房屋的所有权。 &这一问题的根源其实在于&房地分离&，按照我国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分开的，而这种独特的权利结构在短期内又无法改变。&中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明表示。 这则意味着，虽然业主对房屋的所有权是永久的，但是&房随地走&，如果房屋所在的土地使用权到期，一旦土地将被政府收回，那么业主对房屋的所有权还是无法落到实处。 实际上，对于住宅用地使用权到期的问题，《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此外，《城市房地产管理法》也规定，土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最晚于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 &按照《物权法》的规定，土地使用权到期后，应该自动续期，也就是说只需自动履行手续，而无需额外再缴纳费用。&王才亮指出。 不过，由于土地使用权牵扯问题较多，因此在现有的《物权法》及其他相关法律中，并没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。 王优银表示，《物权法》起草的时候关于土地使用权续期这方面的争议比较大，而且住宅用地的土地权属分割一直存在困难，所以对于具体的续期方式并没有细化。 &目前深圳、等地已经开始有部分20年产权、40年产权的商业用地到达了使用期限，从已有案例来看，青岛的部分土地在到期后又重新签订了土地合同，没有补交；而深圳的部分地块有补交地价的规定。&王才亮告诉记者。 根据深圳市政府部门出台的相关规定，到期房地产申请续期的，在剩余年限(国家规定的最长土地使用年限减去已使用年期)范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。土地租金则按年支付，标准由深圳市国土管理部门定期公布。 此外，深圳还规定，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
[责任编辑：aijx]
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48小时点击排行说法二人转 | 你家房子70年产权到期怎么办？
房子，房子，我们奋斗半辈子的目标，一直以来，大家都在讨论，我们土地使用权70年到期之后，我们的房子该怎么办，国土资源部部长姜大明说“请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。”
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去年底，为贯彻落实《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》精神，妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，国土资源部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法：一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和登记手续。这一办法公布后，得到了社会积极评价和普遍欢迎。
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也就是说，现在就算你的土地使用权到期了，但是还没有任何影响，这是相关法规颁布之前的一种过度方式。好多老百姓，至今也没有搞清楚一件事，房产权和土地使用权到底怎么区分，没关系，今天我们请律师再给我们好好捋一捋。
北京市中喆（沈阳）
律师事务所
律师 王晓雪
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。
但是我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，办公/公建50年，商业/工业40年。
所以经常有人说：中国买房子，也就七十年所有权，这种说法是不对的，房子一旦拥有，是没有期限的，是永远属于房屋所有人的。
但是房子盖在土地上，而土地是有使用期限的，那么当土地使用期限到期了的时候，房屋所有权并不消灭，不能说房子就不是房主的了，目前国家的规定是，土地使用到期了，暂时办法就是什么都不变，土地也没继续收取费用，但是也说了，这是暂行方法，按照法律的规定，如果土地使用权将要继续续期，将会按照什么标准去收呢？会不会收取很多费用呢？律师，我们有这方面的草案正在起草了吗？
一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，住宅用地70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。
在此次的“征求意见稿”文本中，上述内容都已“删除”或“调整”。商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。有偿续期还是无偿续期，现在还无法确定，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”，结合土地性质及地价的不同。
刀姐有话说
刀姐非常理解大家的担心，但就目前的规定来看，我们的房子本身不仅会受到物权法的保护，土地使用权的续期，也不用过于担心，绝对不会成为房屋所有权人的巨大负担。
新媒体编辑：刀姐、王晓雪
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