法院拍卖房产税费2017
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为了深入贯彻工程造价管理改革精神，规范工程造价咨询企业执业行为，提高行业服务质量，根据《工程造价咨询企业管理办法》（建设部令第149号）第二十九条、三十条的规定，我协会受贵州省建设工程造价管理总站委托，决定开展2017年工程造价咨询成果文件核查工作。
近期，国家863计划“高速铁路动车组全生命周期数据集成管理研究与综合”课题顺利通过技术验收。该课题从国家高速铁路发展战略需要出发，针对轨道交通行业的高铁运行监测、运维管理、故障诊断等问题，开展了关键技术攻关，自主研发了“高速动车组全生命周期数据集成管理平台”。
日前，海南省住房城乡建设厅发布通知，明确将在全省开展建筑业企业资质告知承诺审批试点，试点工作于今年7月正式展开。
为加快推进我省工程造价咨询企业信用体系建设，规范市场秩序，引导工程造价咨询企业创新发展、转型升级，促进工程造价咨询行业健康发展，我站制定了《浙江省工程造价咨询企业信用能力动态评价管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。
新版《山西省建设工程计价依据》已于日发布实施。为了与现行计价依据同步，合理确定工程概算造价，经测算，现发布《山西省建筑安装工程概算定额》（2003）的调整系数，并就有关事项通知如下。
根据《关于开展2017年度工程造价咨询企业营业收入百名排序工作的通知》（皖价协〔2018〕3号）的要求，我们在2017年度造价咨询收入统计报表数据的基础上，组织对企业百名排序的申报材料进行了审核。经公示后，现将2017年度工程造价咨询企业营业收入百名排序名单予以公布。
2017年以来，建筑市场主要材料价格明显增长，建设成本直线上升。为维护发承包双方的合法权益，合理降低工程建设材料价格异常波动带来的风险，潍坊市定额办多次调研，广泛征求意见，出台《潍坊市住房和城乡建设局关于加强工程建设材料价格风险控制的意见》。
为满足装配式建筑工程计价需要，合理确定和有效控制工程造价，推进建筑产业现代化发展，结合我市实际，重庆市城乡建设委员会编制了2018年《重庆市装配式建筑工程计价定额》（以下简称本定额），现予以颁发，并将有关事宜通知如下。
为做好会员服务，推动工程造价咨询企业提升核心竞争力，中价协于-15日在北京召开工程造价咨询企业核心人才培训班，来自全国工程造价咨询企业法定代表人或技术负责人约300人参会。
6月27日，广西建筑信息模型（BIM）技术应用费用计价参考依据评审会在南宁召开。自治区住房城乡建设厅标准定额处处长林成出席评审会并讲话，阐明了我区出台建筑信息模型（BIM）技术应用费用计价参考依据的必要性以及评审的重要意义。
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增值电信业务经营许可证B2-司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑！
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　　什么是“法拍房”？　　司法拍卖房，简称【法拍房】。　　在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？　　今天头条君就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。　　文章有点长，主要包括以下内容：　　①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续　　②拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？　　③常见Q&A　　④上海的法拍房真这么便宜？　　注：本文在公号“关爱买房公会”(guanaimaifang)的2篇原创稿基础上，针对地域和更多细节问题进行增补，其中转载部分已获得授权，特此感谢！增补内容来自法院咨询、银行咨询和淘宝。　　第　　1　　趴　　-拍卖流程&具体手续-　　▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。　　TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。　　▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。　　TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。　　▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。　　TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。　　▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。　　TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。　　▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。　　TIP：①一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。　　②拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。　　③逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。　　▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。　　TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。　　▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。　　▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。　　TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。　　入手手续　　（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）　　①拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。　　②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。　　③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。　　④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）　　⑤登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。　　第　　2　　趴　　-雷点&避雷-　　限购问题　　很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！　　解决办法　　务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。　　目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。　　押金问题　　报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：　　▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。　　▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。　　解决办法　　查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。　　房贷问题　　拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？　　NO！　　法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。　　这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。　　首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行，贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过头条君了解下来2家其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。　　这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：　　①身份证　　②户口本　　③婚姻状况证明　　④工作收入证明　　⑤借款人家庭资产证明　　⑥竞买人登记信息　　⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息　　⑧委托拍卖函　　⑨办理贷款所需的其他材料　　一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。　　这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行好像也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）　　正式贷款流程如下：　　提交贷款预审批材料申请&银行调查预审批&签订拍卖成交确认书&缴纳首付款&银行审批&签订贷款合同&落实贷款担保条件&银行发放贷款&办理房产过户&借款人按月还款　　TIP1：中国银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。　　咨询电话：021-1-　　浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷规定为准，但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定　　咨询电话：400-　　TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。　　税费问题　　划重点，这个问题要小心！　　司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。　　也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。　　这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！　　　　▲上海法拍房交易税费（点击看大图）　　1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万不要忽略。　　这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了&&　　还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）　　另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。　　房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。　　不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。　　有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。　　户口问题　　如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。　　更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。　　在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。　　但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。　　至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。　　租户问题　　如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。　　如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。　　不过，头条君看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！　　仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。　　像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。　　清场问题　　网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。　　最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。　　最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。　　需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。　　在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。　　淘宝上现在也有相应的协助过户的服务，费用高低不等，可以提前咨询下情况和处理办法。　　第　　3　　趴　　-常见Q&A-　　Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？　　A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。　　Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？　　A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想&&　　Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？　　A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。　　对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。　　当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。　　Q：还有其他要注意的吗？　　A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。　　另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。　　Q：看到这还想买，有什么方法低价拿下？　　A：出手时机很重要。　　法拍房最多会经历三次拍卖。　　如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。　　如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。　　以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。　　第　　4　　趴　　-法拍房真这么便宜？-　　头条君随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房，给大家对比看下价格。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　拍出669万的法拍房，头条君找到了同个小区，同个面积段的房源，目前在二手房网站上的挂牌价是754万，差价85万。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86㎡，头条君只找到同个小区的房源，如果按挂牌单价折算同等面积的房源，最低也要654万，差价高达163万。　　　　看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价，这个总价段差得就更厉害了。　　-----分割线-----　　再来看看出稿时正在拍卖的房源：　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　起拍价210万，同个小区同等面积段，二手房挂牌价260-305万不等，基本均价300万，和评估价完全吻合，但这个价差如果出价次数过多，再算上之后的税费、过户费用等其他支出，性价比可能就未必有这么高了。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　这套淞宝的房产起拍价570万，面积147.77，网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万，但可以看出单价比其他房源低，实际挂牌价应该更接近评估价787万，其价差依然十分诱人。　　可见法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险。　　最终的价值和风险能占多少，其实取决于前期准备是否充分，如果最终评估下来一切问题都可以自行解决，其实就算不上是多大的风险，而一旦涉及到需要靠司法途径解决，那还不如趁早放弃，别为了一点利益搭上自己无尽的时间。　　-END-　　一线城市“首付贷”正在卷土重来？ | 一周情报　　浦东总价170万起的新房周边都啥样？　　一路之隔的欢喜冤家，到底谁是青浦“iPhonex”?　　真假？听说9号线要通向嘉兴了？　　一年一度开学季，虎爸虎妈务必要看看这篇！　　买房焦虑症：毁了你的不是没钱，是矫情。　　8月楼市再创冰点 周均成交套数不足千套　　下图右滑，添加头条君　　有些小秘密我们只发朋友圈　　你懂的！　　
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网易通行证/邮箱用户可以直接登录：入手法院拍卖房，你要知道的7个大坑
强制执行变价措施主要包括拍卖、变卖和以物抵债三种，拍卖是强制执行中最先使用的措施，俗称司法拍卖。法院拍卖房因不受购房政策的限制，成为规避限购的一个渠道。但法院拍卖房风险较多，一不留神就会掉进坑里。今天，就带你聊聊拍卖房的这些坑。
一、鼓吹不用参加拍卖直接办理过户。
这种一般是刚接触这项业务的中介，有关系可以搞定是他们常用的噱头。依靠天不怕地不怕的胆量，将说的天花乱坠，一句话只有找他才能买到房子。实际上这些房产是他们从一些不良资产债权中挑选出来的，最终还是要通过法院司法拍卖的。
二、拍卖公告描述不清楚。
对于拍卖来讲，法院应当将拍卖的有关事项向社会公开，吸引尽可能多的人前来竞买，从而使财产价值最大化。但在实际拍卖中，发布的公告对于房屋状况描述不详细，比如房屋内占用状况很多不详、按现状拍卖、欠费自行了解等，无形中增加了购买成本和难度，不利于拍卖资产的变现。而且我们国家《拍卖规定》第12条仅规定，对于公告内容由当事人协商确定，协商不成的，由法院确定。该条规定太笼统，不便于法院在司法拍卖中进行具体操作。这种情况下就需要竞买人主动联系下拍卖公司和法院了解情况房屋的具体情况然后决定是否入手。
三、房屋产权状况不明晰。
这种情况实际上比较少，法院在决定拍卖之前，已经对房产进行了审查。除了了解清楚房屋产权状况，你可以委托专业人士对房屋所在的土地性质、是否拖欠出让金等决定能否直接办理过户的环节了解清楚。
四、房屋有人占用。
占用最常见，一般分为两种情况：1.合法占用，比如租赁，法院在决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束。2.非法占用，比如以欠钱为由占用。这类情形是违法的，房主所欠款项可以通过诉讼解决，在没有法律依据的情况下，恶意占用他人的财产，明显侵犯他人的合法权利。合法占用在拍卖公告中会予以明示：房屋存在租赁，但租赁的具体情况需要竞买者自行了解；非法占用虽然不受法律保护但给竞买者带来了交房入住的障碍。
五、原房东户口无法迁出。
房东的房子被强制拍卖后，房东一般不会配合竞买人办理户口迁出手续。而且按现有的规定，原房东不出面配合的情况下，其户口是无法强制迁出的。好在，不影响竞买者户口的迁入。
六、存在需要补交的税费和未交清的水电费、物业费等。
竞买人最好要核实清楚房屋的来龙去脉，咨询好过户审税环节是否需要额外补交税费，1%-5%，甚至更高的税费，足矣增加你的购房成本。房主之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用也要自行到小区物业、居委会、水电主管部门了解下具体数额。
七、付款期限较短，而且需要一次性付款。
竞拍成功后，一般要在签订《成交确认书》后7日或者10日内支付全款，目前的房价少则300万-500万，多则上千万，竞拍者应当提前筹备好资金或者相应的预案。否则如不能按时付款承担违约责任就得不偿失了。
律师建议：竞买者自己不了解的情况下，可以委托专业人士就意向房产尽职调查，了解清楚详细情况。自己可以到拍卖公司、法院确认核实，到现场实勘，排除可能存在的风险并做好相应的准备，这样才能降低购买风险、减少交易成本，买到适合自己的房子。
作者：王俊伟上海欧泽律师事务所微信：
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