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本律师专业代理商品房买卖纠纷案件、二手房买卖纠纷案件。咨询电话：136 ，尤学律师。
为大家解答如下法律问题：
1、房屋买卖要交纳多少定金？根据《担保法》的规定，定金不等超过合同标的的20%，在房产买卖中，也就是不能超过房屋价款的20%。超过部分，能不是定金。
2、房屋买卖中的违约金与定金有什么区别？房产买卖中的违约金金与定金都带有惩罚性质。如果卖方不愿意出售房屋，则要双倍返还定金。如果购房者不愿意购买房屋，则不能要求返还定金。如果同时约定了违约金和定金，守约方可以选择较高者。
3、买房者反悔能要回定金吗？房屋买卖中的定金与订金是一会事吗？买房者反悔不能要回定金。定金是法律术语，而订金则不是法律术语。订金如果没有特别约定，则能要求返还。
4、房屋中介公司能收取诚意金吗？房产中介与当事人约定好了，可以收取诚意金，但诚意金不是法律术语，如果没有特别约定，可以要求返还。
5、其它法律问题有：没有房产证的房屋买卖有什么法律风险？经济适用房能买卖吗？农村房屋没有房产证能买卖吗？老公卖房没有老婆的同意可以吗？
尤学律师（原名游学），云南民定律师事务所专业房产律师，电话：136 359448，地址：昆明市关上金汁路556号宝海花园A栋302室。欢迎大家来电咨询。
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房产证官司怎样打?
来源:房屋产权 广州著名律师
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导读：房产证官司应该怎样打?下面我们通过两个案例来具体说明：新一届房交会又开始了，房屋买卖后过户办证的情况会在一段时间内激增。这里也不乏有浑水摸鱼之人，想趁乱骗过房产交易人员的审查，提供虚假材料，把有问题的房
房产证官司应该怎样打?下面我们通过两个案例来具体说明：新一届房交会又开始了，房屋买卖后过户办证的情况会在一段时间内激增。这里也不乏有浑水摸鱼之人，想趁乱骗过房产交易人员的审查，提供虚假材料，把有问题的房子过户。如果房产部门稍有马虎，就可能引来一场行政诉讼。那么，房产部门在什么情况下需要担责呢?通过两个案例，教你如何打房证官司。“共有房”证据不足，房产局发证无误赵某的爷爷有一处37平方米的公有住房，赵某和父亲、爷爷、奶奶在一起居住。在公有住房的购买中，所有家庭成员都被列为购房面积的参考因素，赵某父亲还出了钱。赵某认为，他和父亲都是该房屋的家庭共有权人。但是日，爷爷却与叔叔私自签订房屋买卖合同，以85000元价格将该房转让给叔叔。日，市房产局为赵某叔叔颁发了房屋所有权证。赵某认为，市房产局在为叔叔颁发房屋所有权证时，没有经过他和父亲的书面同意，侵犯了共有人利益，其具体行政行为是违法的。市房产局辩称：因为房证上赵某不是房屋的共有权人，所以房产局办理过户无须获得他的签字，房产局也无权撤销为他叔叔发的房证。法院认为，市房产局为赵某叔叔颁发房产证的行为符合法律规定。赵某提出其为房屋的共有权人，房产局发证侵犯了他的合法权益，因赵某没有提供充分的证据证明，法院驳回了赵某的诉讼请求。市法院于近日维持原判。■法官说法房产证官司即房屋权属纠纷应打民事官司市法院行政庭庭长吴凡告诉记者，本案中，从房产部门的发证行为来看，房产部门对该房产权的审查已经尽到了注意义务。因为该房产证并没有注明为共同所有，房产部门没有义务也没有权限去审查该房是否为共有财产。类似行政诉讼案件中，判断房产局有无过错，要看房产证是登记在数个家庭成员的名下，还是登记在一个人的名下。如只登记在一方名下，且在房屋转让的必要材料中无任何相反证据证明该房有其他共有人，则该房登记在谁的名下，房产局就可推定他(她)是该房的产权人，并为其办理过户手续。这样做，既保证了房产登记的公信力，又保证了善意买房人的合法利益，保证房产交易的安全、快捷。就本案而言，房产局并无过错。同时，该房是否为家庭共有财产或其他性质的财产，是另外一个法律关系。对这一房产证权属纠纷，应打民事官司。房产局审查疏忽，假证件蒙混过关2006年初，铁西区张士村委会通过司法程序取得了沈河区热闹路一处房屋的所有权，但没有依法进行登记。没想到该房竟鬼使神差地被过户到了他人名下，这究竟是怎样发生的呢?过户人张某是通过洪某办的购房手续，并凭此向市房产局提出私有房产登记申请。根据房产局规定，办理商品房的房证需要有商品房购销合同、商品房销售专用发票及准住通知单，市房产局在经过这些形式要件审查后，向张某核发了该房屋的产权证。自己的房子成了别人的，张士村委会在获知此事后，要求房产局撤销房证，在未果情况下提起行政诉讼。经法院委托鉴定部门鉴定，张某提供的商品房购销合同、商品房销售专用发票及准住通知单均是伪造的，张某此时才知道，自己也受骗了。他想将此房卖给他人，从纠纷中解脱，但在交易时房证被房产局宣布作废。法院认为，张某提供的商品房购销合同、发票等材料与事实不符，申报不实是张某所致。房产局在审批过程中也未完全尽到严格的审查义务，但鉴于房证已被房产局宣布作废，法院判决房产局发证行为违法，案件的鉴定费由房产局和张某共同承担。房产局有权注销问题房产证市法院行政庭庭长吴凡告诉记者，房产部门对房屋登记、过户的交易行为只作形式上的审查，但也不是一般意义上的程序审查。它要求登记发证机关对申请人提交的文件证明按照确定的标准一一去对照，审查是否齐全;对每份文件证明材料审查是否符合法定形式;审查每份文件的材料内容是否符合法律要素要求，如因买卖、赠与、继承、拍卖、划拨、转让、合并等申请房屋转移登记时，相关的合同法、继承法、拍卖法、城市房地产管理法等法律规范均有相应要求，只有符合这些要素条件才能予以登记发证。本案中，房产局未尽严格审查义务，所以承担了部分鉴定费用。另外，登记机关有权注销房屋权属证书，主要是针对申报不实的;涂改房屋权属证书的;房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。如果房产部门不纠正自己错误，当事人可以向法院起诉。■庭长访谈行政诉讼告房产局案比重大9月13日，市法院行政庭庭长吴凡向记者表示，行政诉讼中，告房产局的案子占到了1/4，其中很大一部分是告违法发证的。随着房屋交易市场的放开，房屋登记类案件已经成为行政诉讼中的常规案件。随着房屋登记、过户量的增加，房产行政诉讼案件在短期内还会增加。房产行政诉讼案件增多，首先是当事人打官司存在一个误区。由于行政诉讼成本低，每件才需要100元，很多人在遭遇房屋权属纠纷时，都愿意先打行政诉讼，期望法院判决把房产部门颁发的房证撤销，然后再打民事诉讼官司，这样赢的把握就更大了。这种认识其实是一个误区，因为行政诉讼解决不了房屋权属的确认，只能确认被诉具体行政行为是否违法。而在民事诉讼中，房屋权属确认可以不以行政诉讼的结果为前提条件。也就是说，如果房证所有人确实侵犯了他人的利益，可以直接确认房屋是谁的，直接判给他人或认为交易无效，房证自然过度到原始状态，也就不需要通过判决更正了，房产部门也可以自行纠错。这样，当事人可以减少一个环节的诉讼之累，直接达到诉讼目的。其次，房产部门在要件审查中，有时也存在马虎的情况，给当事人造成影响而成为被告。这主要是一些人别有用心，在遇到家庭财产纠纷时，想通过欺骗过户的方式强行取得房证。由于多发生在亲属之间，一方当事人很容易取得另一方的证件材料，这就增加了房产部门审核的难度。不过这类行政诉讼的增多，已经引起了房产部门的重视。比如，对身份证的核对，房产、房籍要件的确认，委托人需要有公证授权或律师鉴证等，都比原来有所加强，操作也越来越规范了。相信，在各方努力下，房产行政诉讼官司一定会大幅下降。
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　　尹女士为了帮助儿子的朋友贷款创业，把自己名下唯一的一套房产，无偿过户给了对方，却遭到多年的欺骗，险些赔掉住了大半辈子的房子，差点无家可归。在北京十佳房地产律师、北京京剑律师事务所金翔律师的帮助下，她终于打官司解除了最初的“房屋买卖合同”。法院的判决生效后，意味着尹女士一家还可以继续在自己的房子里居住。
　　好心帮忙“出借”自家房子
　　尹女士今年70岁，多年来她和老伴李某、儿子阿峰一直住在朝阳区三里屯某小区。早在2004年，阿峰的好朋友元振找到尹女士家恳求帮忙。元振称，他要和阿峰开办印刷厂，需要购买印刷设备，想向尹女士家借钱。
　　但尹女士经济条件并不好，也没有存款可以出借。元振便提出把尹女士家的房子过户到他的名下，然后再把房子抵押给银行贷款。元振信誓旦旦地说，等解决了资金紧缺的问题后，一定会把房子再过户给尹女士。
　　因为元振和尹女士的儿子阿峰确实是多年的好朋友，加之元振的父亲在公安局工作，尹女士又十分善良，便同意了这个要求。
　　元振写下了一份承诺协议书：“本人于2004年借尹女士位于北京市朝阳区东三里屯某房产用于贷款，其间不得卖给他人，贷款还清后将此处房产过户给尹女士。”下面为元振的签名和日期。
　　元振还承诺，尹女士一家的生活不会受到任何影响，房子仍由他们一家居住。日，双方通过元振找来的两个代理人签订了一份《买卖合同》，合同的主要内容是约定尹女士将房屋卖给元振，元振向她支付购房款33万元等。
　　房款两空又遭他人轰赶
　　但此后的几年时间，元振一直未把房子再过户给尹女士，也未支付33万元。其间，元振还以银行贷款还不上、银行要收回抵押房屋的名义，反向尹女士借款十几万元。
　　尹女士当时已退休，老伴因为自谋职业后档案丢失，没有退休金，一直吃低保，而儿子阿峰在超市上班，每月工资仅1000多元。全家人为了保住房产不被银行收走，砸锅卖铁、东拆西借，给元振送去十几万元。但这些钱连同房子一起都打了水漂。
　　2011年，在尹女士的要求下，元振又写了一份保证材料，内容为：“本人元振于2004年购买位于北京市朝阳区东三里屯的住宅一套，由于本人资金紧张一直未付房款，经协商定于2011年4月底前将此住宅过户回给尹女士，所发生的所有费用由本人承担。”。
　　因担心元振把房子转卖给他人，尹女士一家经常去房管部门查询自家房子的房主情况，房子确实一直在元振名下，直到2011年7月至8月，房管部门盖章的查询资料都是这样的结果。但尹女士最害怕的噩梦最终还是来了。
　　2011年的一天，尹女士家的房门被陌生人敲响。来人自称名叫吴田，拿出一个房本给尹女士看，告诉她：“你们的房子现在已经属于我的了！赶紧腾房！”
　　尹女士后来向房管部门查询，房管部门答复前两次的查询结果是错误的，可能是电脑系统出了问题，吴田拿出的房产证是真实的。
　　为了轰赶尹女士一家，吴田还向派出所报案，但派出所了解情况后，认为是民事纠纷，建议双方上法院解决。而此时元振连影子都见不到。
　　没过多久，尹女士就接到了法院的传票，吴田以返还原物为由起诉，要求尹女士腾房。尹女士一家面临无家可归的窘境。北京十佳房地产律师、京剑律师事务所的金翔律师得知这件颇为离奇的事情后，决定帮助尹女士一家打官司。
　　律师巧打连环官司
　　金翔律师分析，按常理，元振卖掉这套房子之前，买房人吴田应当去实地查看房子的情况，但尹女士一家在涉案房屋居住时，一直没有人来打扰过。因此，元振将房产过户给吴田，实际不是真正的“买卖”关系。
　　后来经过金翔律师的调查，尹女士一家才搞清楚事情的经过：原来几年前，元振向吴田借了高利贷，以这套尹女士一家实际居住的涉案房产作抵押担保。但双方办理的不是抵押手续，而是过户手续，元振把这套房子过户给了出借款项的吴田。
　　双方约定，元振在一定期限内可以出钱回购这套房产。此外，双方还签订了一份租赁协议，元振按月向吴田支付租金，这样就可以让实际居住的尹女士一家免受打扰，又可避免元振向吴田实际交付房屋。
　　但2011年6月，当元振无法按期还款，同时也无法按时支付房租时，便发生了前面吴田手持房产证找到尹女士家要求腾房的一幕。
　　金翔律师认为，元振和吴田之间的买卖关系，实际是一种“借款”关系，房屋产权再次发生转移，这对多年前把房子借给元振的尹女士一家非常不公平。但到法院咨询打官司时，法官告知尹女士，她和元振之间的合同是有效的，很难打赢官司。因为尹女士当年委托代理人签订合同时，还将委托书办理了公证手续，处处都把自己置于非常不利的地位。
　　“法律应该能够帮助弱者，我坚持这种信念。”针对上述情况，金律师制定了一套诉讼策略，先是起诉房管局，撤销曾在元振名下及最后转移给借贷者的房产证；紧接着又立了两个民事诉讼官司，一个是主张解除尹女士与元振的房屋买卖合同；另一个是尹女士起诉元振及最后拿房产证的人，主张二被告实际是借款关系，他们之间的房屋买卖合同无效。
　　由于这些案件之间均有一定联系，在审理尹女士与元振之间的房屋买卖合同官司时，返还原物案和行政诉讼案同时被中止诉讼。
　　法院判决解除房屋买卖合同
　　在尹女士和元振的房屋买卖官司中，金翔律师代理尹女士向法院起诉，要求解除尹女士和元振之间的房屋买卖合同。金律师告诉记者，他起初想诉求这份合同无效，但发现这一诉求很难得到法院支持，随后便改变了思路，将诉求改为“解除合同”，最终使一连串的“死案”开始变活。
　　金律师向法院提出，尹女士和元振之间的房屋买卖合同是有效的，但元振实际没有履行支付购房款的合同内容，因此要求判令双方解除合同。
　　日前，尹女士主张解除和元振之间的合同一案，朝阳法院经缺席审理作出了一审判决。法院认为，元振与尹女士签订的合同是合法、有效的。但经多次催要元振未向尹女士支付购房款，又违反约定将诉争房屋卖给他人，致使合同目的无法实现，现尹女士要求解除与元振之间的买卖合同，法院予以支持。因元振经法院传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
　　法院一审判决，解除尹女士与元振之间于2004年6月签订的买卖合同。
　　尹女士一家三口可以暂时在涉案房屋里安身了。金翔律师介绍，8月1日这个判决生效后，他将协助尹女士继续打后面的官司，首先要起诉房管局，要求撤销元振原先取得的房产证，这场官司打赢后，另几起官司也就可以胜诉，最终恢复尹女士的产权证也就有望实现。
　　（文中涉案人名均为化名）
　　房产证莫借外人
　　1.房产证切莫随意“外借”
　　金翔律师就此提醒读者，生活中的房产证“外借”，往往是为了救急，将自己的房产证以买卖或赠与的形式过户给他人，以满足他人的特殊目的。但金翔律师提醒大家，房产证一旦合法过户给了他人，房子的所有权就是他人的，他人就享有物权的占有、使用、收益、处分的权利。因此金律师建议市民，即便是给亲戚朋友帮忙，也莫轻易将房产过户给他人。
　　2.买卖房屋切莫全权委托
　　金翔律师提醒大家，房屋买卖事关重大，委托代理人签订合同，切莫轻易全权委托，尤其涉及房屋的价格、付款时间、交房时间、过户时间等重大事宜，最好自己亲自做出决定。首先代理人未必能为委托人着想，在法律上也无法承担法律责任，除非双方有明确的委托合同约定，对代理人的代理权限有特别限制，否则买卖房屋最好不要让他人代理。即使代理，其权限也要有限制，否则代理人行为的一切后果均由委托人承担。
　　3.以房屋担保切莫过户
　　金律师提醒，以房屋作担保，办理的应是房屋抵押登记手续。这种情形下，最坏的结果就是房屋被拍卖还债了。但买卖过户就不一样了。
　　因此借款时切莫采取买卖的形式，因为房产一旦过户给他人，主动权就不在自己手里了。一旦债务人不能按期还款，也不能及时回购，那房产就有可能变成他人所有了。 J178
　　本期主讲 金翔律师
　　北京市京剑律师事务所创始合伙人、主任律师。现任北京市评标专家，市律协房地产开发法律事务专业委员会副主任、北京市房地产学会政策法规专业委员会副主任，今年年初获“北京十佳房地产律师”荣誉称号。从事法律工作18年以来办理案件800余件，特别擅长房地产法、建筑法、侵权责任法、合同法、公司法等多个领域，不仅涉及诉讼、仲裁业务，还涉及非诉业务，积累了非常丰富的办案经验。文并图 J178（北京晚报）
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201720185月
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　　肖先生：我于2010年购买了某开发商开发建设的一套商品房，合同签订后，我依约交纳了房价款，开发商也依约交付了房产，可合同约定去年年底就应该办理房产证，但是截止到现在开发商也没有给我办下来，我多次找他们催促和交涉也没有个结果，我想起诉他们，可是一是我法律知识欠缺，不懂怎么打官司，二是我经常出差。请问，我如果要打官司起诉开发商的话，该怎么做？
　　李主任：你可以委托诉讼代理人代为参加诉讼，并办理相关法律手续。我国《民事诉讼法》第58条规定：当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。鉴于你的案件属于专业性比较强的房地产案件，建议你委托专业的房地产律师帮你打官司，届时律师会帮助你搜集、整理证据，书写起诉状等法律文书，并代理你去立案、开庭，拿取判决书等，保障你依法维权。 （记者陈彤彤 整理）
　　李强律师，房地产专业律师，山东汪太源律师事务所主任，济南市十佳维权市民，著名公益律师。擅长领域：刑事辩护、建筑工程、金融房地产、民商事等。
　　热线：，业务QQ：(汪太源律师)　　作者：陈彤彤
本文来源：舜网-济南时报
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