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租售同权的法律解读与发展建议
16:11&&来源：道可特地产基础设施团队 |
&租售同权&的概念自产生以来就被持续关注着，实现真正的&租售同权&则意味着房地产市场的一次重大变革。现阶段，由于市场供给的原因，导致了我国核心城市的房屋租赁市场的不景气和混乱，只有通过国家政策的支持，加大供地阶段的租赁住房用地，不以出卖为房产提供的目的才能够在实质上推广租售同权模式。本文将对现阶段租售同权政策进行梳理，以探索如何在框架内实现真正的&租售同权&。
现阶段租售同权的政策支持
2015年1月，住房和城乡建设部发布实施了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，该指导意见明确了&培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。&该指导意见也提出了主要的工作目标：建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。
2016年2月，国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》国发〔2016〕8号，重点强调推进居住证制度覆盖全部未落户城镇常住人口，保障居住证持有人在居住地享有义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、公共文化体育服务、法律援助和法律服务以及国家规定的其他基本公共服务。同时建立购租并举的城镇住房制度，加快发展专业化住房租赁市场。以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。
2016年5月，国务院下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发［2016］39号），明确提出实行购租并举、培育和发展住房租赁市场。为进一步落实上述意见，日，广州市人民政府办公厅发布了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》穗府办〔2017〕29号，积极支持租赁住房方式，多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租售同权。
日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，同意郑州、武汉、成都、沈阳、佛山等城市开展住房租赁试点工作。通知发布后不足一个月，郑州市人民政府正式下发《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》提出要切实保障承租人权利，2017年10月底前各相关部门制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。
综上所述，现阶段我国政府对&租售同权&持鼓励态度，各试点政府正积极响应国家政策，落实具体实施方案完善住房租赁消费相关政策，意在建立基于社会贡献享受社会公共资源的分配方式，逐渐解除住房与其他社会福利、资源的绑定，恢复住房最根本的居住属性。
租售同权模式的法律解读
住房作为物权，其包含物权的特性，其所有权和使用权是可以相互分离的，而&租&与&售&在制度范畴内也就是指&使用权&与&所有权&的权利范畴。城市物业产权（所有权）范围主要表现：1．法律范畴内的物业所有权，可以进行抵押、质押、出租、改造等多种复合物权；2．享有城市公共资源、公共服务的权利。相比&售&而言，&租&的权利却不明确，主要反映在对租赁主体的约定，即法律范畴内的&占有权&。租赁作为合法占用的主要形式，法律及相关政策仅明确租赁主体享有除物业处置权之外的使用权，不享有其他物权。而租售同权制度打破的正是租赁权与所有权之间就决定户籍安排、教育安排以及其他社会资源分配安排的产权依据。实质上，租售同权是在落实承租人的社会权利，本身作为承租人占有、使用房产的权利是租赁合同约定的。
租售同权是国家公民权利的平等，在租售同权的推动上，政策和法律的支持尤为重要，即要在立法层级上保障公民的权利，其次还要有租赁房源并在税收上给租赁收入以优惠，ｒｅｉｔｓ市场的完善发展也是租售同权的必要条件。住建部称将通过立法明确&租售同权&：租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。在不动产登记全国联网后，提高空置房产所有人的持有成本能推动其对外出租的积极性。除此以外，政府虽提出建立统一租赁平台，但是政府租赁平台的房产来源如果仅依靠公租房也是不现实的。实质上租赁并不仅仅是提供房产就能解决的，租赁后的物业维护和家政服务都是租售同权模式下需要开发的商业生态领域。而金融正是租售同权模式下的重点，其中房地产投资信托基金可能成为租赁土地房产产权的拥有者，租赁的税费改革也是提升租售同权模式活力的关键。
推动租售同权模式发展的建议
目前推动租售同权模式发展存在两大问题，一是租赁住房的相关还不够健全；二是租售是否真正同权，还得不到完全的落实。这些问题的解决需要时间，需要积累经验，也需要平衡各方面的利益关系。最近少数地方商住小区原住民抵制公租房房客居住，认为损害了原住民的生活品质以及实际利益，这也说明租赁住房是一场城市空间的利益格局分配，会有大量新问题出现。中央已明确提出要加快住房租赁市场立法，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目。租赁监管部门应当在充分听取方方面面的意见和建议的基础上，抓紧起草相关草案，积极推动住房租赁管理条例立法工作。
除立法层面以外，政府部门、租赁双方和房地产企业也应发挥相应作用：
第一，相关部门应制定统一规范房屋租赁合同。租赁市场租赁合同版本不一、权利义务不等、租期租金不稳定等重要问题影响着租赁同权新政的落实。统一规范房屋租赁合同，明确合同效力及相关条件，规范商业用房改住房租赁、住房改经营性公寓等新型租赁方式的法律规范，增加户籍、教育等公共服务权利条款，规范房屋处置、装修、转租等使用权范围。
第二，房屋租赁合同的双方应重视租赁合同备案及纳税安排。租购同权引导租赁市场规范化，基于区域和配套对租金价格等会有较大影响。我国房屋自有率占80％，市场以个人出租为主。出租人在受益租金价格调整的同时，也应当承担更多的合同义务。避免为规避纳税而拒不履行合同备案的义务，而影响合同履行。
第三，房地产企业应重视租赁住房供应的供给侧改革。新政多通过改变土地供应规则、调整商业用法按规定改造为租赁用房等方式补充租赁住房供应。房产企业应当重视土地规则的变化，调整土地资产储备方案。商业地产运营企业将商业用房可以改造成租赁房也是可以进行探索的，不仅有利于盘活商业用房存量，也可以增强企业市场供给。房产企业无论是租购并举，还是收并购或参股长租公寓企业，都可以从中寻求新的发展空间。
责任编辑：ang
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昨天一个好玩的新闻，有地方说租售同权，然后各路&码字大侠&又开始颠覆了，喷的绘声绘色。
其实根本没有看到细则，租售过去历史上也是同权的，租房本来就可以上学，只是顺位在买房之后！
你相信吗？不管是承租人子女，还是业主子女，统统就近入学，享受同等权利？
这个租购同权其实与义务教育法的规定是有疑问的。如何鉴定租房的并非只是为了学位而短期租房？这会不会带来租金的非理性上涨？
伟哥简单的聊聊：
首先：入学的原则是什么？
就近入学是中国义务教育的原则，&就近入学&的&就近&是指离你家相对就近。但是存在着中、小学学校布局及各中学招收学生人数不同等因素影响，所以有时候教育局会根据情况来进行调配，但是最终还是尽量将学区的学生尽量分配到离小区最近的学校入学，都叫&就近入学&。
《中华人民共和国义务教育法》第九条规定：&地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。&
《义务教育法实施细则》第二十六条规定：&实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。
所以目前各地的入学标准基本都是：第一顺位：房户合一，也就是监护人是房主+户主，第二顺位是房主, 第三顺位后才是租房。
这是符合法律的，但如果租赁业可以和房主同时参与顺位入学，那么会带来什么后果？很简单，这其实根本不现实。
其次：租房现在可以上学吗？
从过去的政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果***，租户上优质学校的可能性并不存在。
从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。
比如北京在非热点学区，外地户籍通过租房具备了五证后，是可以上学的。
但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学，很多监护人非房主的三代都需要调剂。所以从***角度看，租赁不可以与有产权同权，因为这会导致***租赁需求爆发，也不可能满足这种学位的爆发需求。
第三：为什么租房不会成为主流消费形态？
现在看各地政策都在努力鼓励租房，包括很多企业在鼓吹租房有利身体健康，但一个不可否认的现实是，倡导租赁的人自己都住着自己买的房子。
相比商品房的投资行为，学区生的原因更多的是发展问题，除非全国教育资源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入学***。
另外，如果租赁可以使用学位，那么未来的租金是不是会出现爆发？毕竟已经有城市的***约束6年一学位，这种情况下，很多房主出租房的时候都在合同约定不得使用学位。
从全球看，任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定，因为长期租赁带来的是越来越买不起。
1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定。
2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
3：租赁备案的比例，从国内看，因为租赁行为是时间行为，不需要过户确权，所以为了避税，除了北京等核心城市外，其他城市基本没有备案，这种情况下，全国到底多少租赁交易，多少租户，均很难有市场数据。目前市场上数据均来自中介，而中介的数据存着误导政策与市场的可能性。
4：对企业等二房东交易的问题
在市场一线交易中，部分企业大规模出租房源过程中，同时收取代理费和租金差价。利用对市场的了解，囤积房源，拉高租金。而且客厅住人是否合规，在政策中也为完全明确。目前市场上主要的违规行为，比如N+1，N+2等行为是否合规，转租的企业或者个人是否有差价的约束。这些都没有明确涉及。而这些恰恰是影响当下租赁市场的一些主要问题。
（责任编辑：王志）
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租售同权：究竟能解决什么？
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核心提示：　|　　做为全国12家住房租赁试点城市之一的广州，7月19日在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出保障租售同权，通过城市居民教育等公共资源的同权，|　　（四）加大租赁住房市场供应，租售同权是国家建立多层次的住房供给保障体系的一个重要举措。
文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 姜兆华
众所周知，大中城市的高房价问题，仅靠销售端的限购、限贷、限卖等人为调控政策 ，长远看难以为继。解决问题的关键，需要从住房的市场供求关系入手。租售同权的最大意义在于剥离购房的附加属性，平抑房价的需求性增长。
租售同权方案能否“叫座”，还有待市场的进一步检验
做为全国12家住房租赁试点城市之一的广州，7月19日在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出保障租售同权。概念一出，立即引发市场热议，“好声”一片。租售同权到底同的什么权？它对房价究竟会有多大影响？租售同权方案能否“叫座”，还有待市场的进一步检验。
一、什么是租售同权
简单的说，租售同权就是租房与买房居民可享有同等待遇。按国家住建部解释，将通过立法，明确租赁当事人权利义务，保障当事人合法权益，建立稳定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
从上述表述不难看出，租售同权不仅是
租房人子女入学教育的同权，还包括公共服务方面的同权。这其中应包括教育、养老、医疗、公共交通等社会公共资源的同权。
二、租售同权能解决什么问题。
众所周知，大中城市的高房价问题，仅靠销售端的限购、限贷、限卖等人为调控政策 ，长远看难以为继。解决问题的关键，需要从住房的市场供求关系入手。租售同权的最大意义在于剥离购房的附加属性，平抑房价的需求性增长。
（一）盘活住房存量资源。从官方媒体披露的信息看，中国的人均住房面积40.8平方米，个人住房租赁市场潜力巨大；在一二线城市、乃至三四线城市，商业地产存量房空置现象也比较普遍。租售同权可改变城市“新居民”的住房消费观念，增强“商改住”闲置资产的使用效率。
（二）缓解土地供应压力。房价居高不下的一个重要原因是土地供给的稀缺性。一二线大中城市土地供给，远远不能满足城市建房规划需求。当购房不再是城市“新居民”安居乐业的唯一选择时，土地供应的压力自然缓解。
（三）增加房产租赁税收。租售同权引入立法，对房产租赁双方权益给予保护。这对于个人住房租赁市场无疑是一个重大利好。给买房的市场降温，为租房的市场加热。试点一二线大中城市的房屋租赁市场很可能迎来一个涨价潮。在增加原居民个人租赁收入的同时，也将促进房产租赁税收的规范性增长。
（四）增强城市人口红利。租售同权是国家建立多层次的住房供给保障体系的一个重要举措。可构筑高收入购房，中收入租房，低收入保障房的全方位住房供给体系。全面普及可增强大中城市、尤其三四线城市的人口吸纳能力，拉动城市消费经济增长，提高城市人口红利。
三、租售同权还需哪些配套
广州等城市“租售同权”的试点，通过城市居民教育等公共资源的同权，提高租赁市场占比，进而平抑房价过快增长。
租售同权需要一个大前提，那就是公共资源足以让租售双方可以同权。否则租售同权就是“水中月境中花”，好看不好玩。租售同权需要立法，更需要政策的配套与完善。
（一）改革城市社区教育模式。国内大中城市的中、小、幼稚园普遍存有“高大尚”，教育资源集中度偏高的问题；试点城市可借鉴新加坡、香港社区教育建设模式，大力推广分散、小班教育模式，增加居民社区教育资源的有效供给。
（二）加快社保医疗公积金联网。实现城市居民社保医疗的全国联网，已纳入国家人社部门重点工作。目前需进一步加快社区社保医疗体系建设，推动住房公积金的跨城市、省区的便利性转移。
（三）加强住房租赁市场执法。规范住房租赁市场价格指导，保证租赁消费者合法权益。严厉打击黑中介，哄抬租价、囤积房源等不法行为。
（四）加大租赁住房市场供应。政府制定发展住房租赁业务政策指引，鼓励更多国有大中型房地产企业及民间资本开展租赁服务业。
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责任编辑：国搜小威
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请关注中国搜索官方微信& 真的可以实现租售同权吗？真的可以实现租售同权吗？来源：浏览量 ( 718 ) 近日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。
近年来，租赁市场获得了长足发展，在“租售同权”的背景下，长租公寓站在了政策的“风口”。据统计，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人。 “租售同权”政策具有正负两方面的效应 “租售同权”政策的正面效应，一是可以将所有权和租赁权放置在更加平等的位置，有利于盘活既有资源，降低空置率;二是可以增加租房的外在收益，同时为有需求的人士提供更多的自由选项;三是降低投资房产的预期收益，配以利率政策，可望从根源上消除通过房价上涨获得投机收益的机制。
从负面效应来说，如果没有周到设计，“租售同权”政策的确可能造成房价没控制住而房租又暴涨的问题。而这又会以增加成本的形式降低经济运行效率，甚至阻碍经济发展。 我们建议应当综合考虑“租售同权”政策 租房也可享受义务教育了!这是“租售同权”政策带给市民的第一直观印象。通过租售同权的方式，给学区房降温，这是政策出台的原因之一。但是“租售同权”能在多大程度上缓解学区房过热情况，成为业内争议的话题之一。
对于“租售同权”能够在多大程度上缓解学区房温度，多数人的意见并不乐观，签约名校的房源，仍被市民追捧。在教育资源匮乏的雪山片区，学区房源持续热销，依旧成为市民关注的热点房源。
业内专家认为，长期来看，“租售同权”会对学区房价格抑制产生一定作用，但如何落地，将会是政府面临的一道“考题”。 免责声明：凡本站注明 “来自：XXX(非楼盘网)”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：7。有用 ( 0 )没用 ( 0 )微信更多上一篇：下一篇：买房卖房装修租房家电建材家居租售同权相关知识租售相关知识 09:50:30 | 浏览次数:0 09:50:30 | 浏览次数:0 17:31:17 | 浏览次数:0 16:39:00 | 浏览次数:0 15:18:58 | 浏览次数:0 15:13:12 | 浏览次数:0 14:40:29 | 浏览次数:0租售同权相关问题租售相关问题 19:03:46 | 浏览次数:26 15:49:31 | 浏览次数:20 19:16:51 | 浏览次数:16 17:23:15 | 浏览次数:171 17:21:38 | 浏览次数:346 17:11:37 | 浏览次数:61 08:01:59 | 浏览次数:23 19:03:46 | 浏览次数:26 15:49:31 | 浏览次数:20 19:16:51 | 浏览次数:16 20:00:38 | 浏览次数:108 13:34:10 | 浏览次数:81新房二手房租房房价长沙楼市在售楼盘数：86400元/㎡6300元/㎡猜您喜欢一周热点相关百科热门回答||广告合作：
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喜大普奔，郑州租购同权政策落地啦！5月18日晚，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市人才公寓建设和使用管理暂行办法》《郑州市利用自有土地建设租赁住房管理暂行办法》《郑州市国有建设用地新建租赁商品住房供应管理暂行办法》《郑州市利用安置住房用作租赁住房暂行办法》等一系列政策，小伙伴们快来看看我们又可以享受哪些新政策呢?
其实这次新政主要包括人才公寓和租购同权两大方面：
(一)政府统建和园区自建的人才公寓采取划拨方式供地。
(二)按比例配建和集中新建的人才公寓以出让方式供地。
(三)企事业单位可利用自有存量国有建设用地建设人才公寓。
人才公寓租金原则上按照不高于同区域住房市场租金 70%
的标准确定。对于租住市场商品房或租赁住房的人才,可按照同区域内租赁人才公寓的补贴标准由用人单位给予租金补助。
(四)申请人才公寓，都需要提供哪些资料?
已婚申请人及参加申请的家庭成员的身份证、户口簿、结婚证;
单身申请人的身份证、户口簿、单身承诺或未婚承诺;
住房保障部门出具的住房情况证明;
经有关部门确认的学历、专业技术职务任职资格、人才分类评价证书等相关证明;
申请人与用人单位签订的劳动合同(或者聘用合同)原件及复印件;
申请人缴纳社会保险的材料或个人所得税的完税证明等凭证。
(五)根据人才类别，人才公寓住房面积标准有所不同，从60㎡到300㎡不等。
租购同权：
(一)承租方落户服务
承租人为非郑州市户籍且租赁住房的,可根据房屋租赁合同登记备案证明，依法申领居住证;承租人为非郑州市户籍且租赁住房，符合郑州市落户条件的，可根据房屋租赁合同登记备案证明，到所在辖区户籍部门办理集体户口落户手续。
(二)公积金提取服务
在郑工作且连续足额缴存住房公积金满三个月，本人及配偶在郑州市行政区域内没有自有住房且租赁住房的，在取得房屋租赁登记备案证明后，本人及配偶的提取总额不得高于租房时期内住房公积金缴存总额的50%。
在房屋租赁期内，承租方在按规定提取住房公积金支付房租时，可按年度一次性提取一年的房屋租赁费用，提取的额度按照公积金管理部门的相关规定执行。
(三)卫生计生服务
在郑州市行政区域内租赁住房的，可根据房屋租赁合同登记备案证明，由承担国家基本公共卫生服务项目的基层医疗卫生机构提供基本公共卫生服务。
(四)子女义务教育服务
在郑州市行政区域内租赁住房的，可根据房屋租赁合同登记备案证明和户籍证明材料，按照
&以流入地政府为主、以公办学校为主&的原则，享有子女相对就近入学的义务教育服务。
(五)社会保障服务
在郑州市行政区域内租赁住房的，可根据房屋租赁合同登记备案证明，纳入全市统一的社会保险管理信息系统,享有就业失业登记服务和政府职业技能培训补贴。
这次新策的落地，无疑对现在寸土寸金的郑州楼市来说是个重大利好。但是未来可能出现的问题也随之而来：租金会不会上涨?名校的名额本来就不多，买房者尚没有名额那租房者呢?租房和买房都能落户，郑州的房价将怎么走?
【责任编辑：段佳曼 】
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