房屋买卖中，哪些情况下是属于卖方违约责任的问题？_百度知道
房屋买卖中，哪些情况下是属于卖方违约责任的问题？
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房屋买卖中，以下六种情况属于卖方违约的责任问题：　
一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。　
二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。　　三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。　　五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。　　六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
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房屋交易中，以下六个点是属于卖方违约的责任问题：
　1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
　2、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
　　3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
　　5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。
　　6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。　　引言：房产交易专业性很强，交易所涉法律专业性也很强。法律是一门技术性很强的科学，用得好和用不好结果会相差很大。有些合同的漏洞使得房屋买卖中的一方想违约而不需承担违约责任。本文以签订居间协议后(甚至签订居间版的《房屋买卖合同》后)网签前，卖房人想违约为例说明。
　　首先介绍两种不明智的选择：
　　1、好话说尽苦苦哀求只会搞得自己更被动。很多卖房人会以家庭内部矛盾、没有买到自己想买的房子(置换失败)、亲戚朋友要买自己的房子、工作单位搬迁到标的房屋附近等等原因为理由求着买房人解除合同。但是，这恰恰帮助买房人举证证明是卖房人违约。这在后续的协商谈判或者诉讼过程中会搞得自己很被动――(1)买房人可以轻松地主张解除合同并主张违约金;(2)买房人可以要求继续履行合同(仅限已经签订了居间版房屋的情形，如果只是签订了居间协议不可以要求继续履行合同)
　　2、抵押、查封有风险、成本高。不可否认，在网签前，通过抵押、查封等方式为交易设置障碍，确实会使得交易很难继续，往往能起到卖饭人“保住房子”的目的。但是，这种方法往往会有风险且成本较高。(1)查封的方式。所谓查封的方式就是找一个信得过的亲戚朋友起诉自己，同时申请法院查封房子。首先，这个“信得过的”亲戚朋友可能就是一个隐患，因为比较大额的借款肯定有银行转账，而如果只有“出借人”转账给卖房人的银行转账记录，没有卖房人转账给“出借人”的记录，那么，这就可能“假戏成真”，“出借人”翻脸不认人，真的要卖房人偿还借款。此外，这种查封的方式其实是一种虚假的诉讼，一旦被发现就要承担相应的法律责任。 (2)抵押的方式。这种方式也有上述“假戏成真”的风险，在此不赘述。虽然这种方法没有虚假诉讼的风险，但是买房人却可以以“恶意串通损害第三人利益”为由主张“抵押权人”和卖房人之间的借款合同无效。借款合同(主合同)无效，抵押合同(从合同)自然也无效，抵押自然也就应当撤销。 (3)这两种方式使得房屋交易不能进行的，即便卖房人保住了房子，也要承担违约责任，支付比较高的违约金。
　　那么，最“明智”的方式是什么呢?
　　寻找合同漏洞并好好运用。比如，网签的时候合同中有很多重要条款必须具备：合同双方当事人、房屋坐落、房屋价款、付款方式、付款期限、过户日期、交房日期、违约责任等等，而这些条款在《居间协议》或居间版房屋买卖合同中往往并没有全部涵盖。这样，就给了卖房人一个违约的很好借口――合同双方当事人对《居间协议》或居间版房屋买卖合同中欠缺的条款在网签合同中不能达成一致。既然没有约定，就要协商确定。协商嘛，可以漫天要价，无所谓对错，你开价高，他不接受，那就是没谈成。没谈成怪谁呢?谁也不怪，又不是谈成了(达成协议)而不履行(违约)。既然网签合同的重要条款没有达成一致，网签合同就不成立，而此网签合同不成立又不可归责于任何一方当事人，那么，合同双方均可解除《居间协议》或居间版房屋买卖合同，且不需承担违约责任。
　　有矛就有盾，盾是什么呢?交易惯例和诚实信用原则!基于交易惯例和诚信原则，很多没有约定的条款是可以确定的，这就是防止规避法律的“盾”。
　　“矛”和“盾”矛盾吗?不矛盾!不矛盾的点就是风险。即想规避法律的卖房人的自作聪明可能成功，也可能失败;无辜的买房人可能成功，也可能失败。成败的风险使得“矛”和“盾”不矛盾。
　　写本文只为提醒各位房屋买卖双方当事人：防范风险、诚信履约。
　　附：李某、沈某等房屋买卖合同纠纷案
　　案情简介：李某沈某系夫妻关系。杨某某系上海市闸 北区老沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的权利人。李某沈某在获悉杨某某有意出售其名下房产的信息后，至涉案房屋看房。双方于 日订立《购房定金》协议一份，该协议约定：兹有李某沈某购闸北区老沪太路XXX弄XXX号XXX室房，双方定下上家杨某某出售此房为人民币(以下币种均为人民币)肆佰捌拾万元正。今天下家付上家定金为人民币捌拾万元正，用于上家还某银行的部份贷款。春节之后，下家再支付一定的数额钱款，还 于银行贷款。双方签字认可，不得违约，一方违约，承担法律责任。协议订立后当日，李某沈某通过工商银行转账至杨某某名下银行账户80万元。2013年2月 8日，李某沈某通过工商银行转账至杨某某名下银行账户15万元购房款，李某沈某拟好收据由杨某某签字确认。春节后，李某沈某要求杨某某至房产交易中心订立房屋买卖合同，以总价480万元购买涉案房屋，税费双方各自承担。杨某某则认为，双方应当到房产中介订立房屋买卖合同，净到手房价480万元。房屋固定装 修及设施，应另行支付钱款。李某沈某提供的15万元房款收据，其内容由李某沈某所写，杨某某签名。但收据中“房屋固定装修及设施归下家。”的字样系李某沈亚事后添加，非杨某某的真实意思。双方因对房屋买卖合同的主要条款未能协商一致，而产生争议。 2013 年2月，李某沈某向原审法院提起诉讼称，因杨某某见最近房地产价格有所上涨而不愿按双方商定的购房价格进行交易进而提出种种无理要求。杨某某的行为侵害了李某沈某的合法权益，故请求法院判令：杨某某双倍返还李某沈某购房定金合计160万元，并返还李某沈某购房预付款15万元。 原 审审理中，杨某某辩称，不同意李某沈某的诉讼请求。双方于日签订的购房定金协议中并未约定明确的签约日期。之后，杨某某多次要求李某沈某签订正式的买卖合同，但遭到拒绝。关于房价，当时在中介协商时约定固定装修和家电设施费用10余万元不包含在总房款中，对此，李某沈某予以否认，故双方现协商不成。另在李某沈某提供的证据收据中，上面显示的最后一句“房屋的固定设施和装修送下家。”系李某沈某于事后自行恶意补加上去，非杨某某所写，更非杨 丰峰意思表示。杨某某认为本案中违约方系李某沈某，其诉请无事实和法律依据。杨某某签订合同的本意是想置换房产，但是由于李某沈某违反协议的行为，使得杨丰峰无法购买新的房产，导致杨某某置换房产的意愿落空，涉案房屋现在没有另行出售。故李某沈某无权要求返还定金。杨某某同意返还李某沈某15万元的购房 款。 原 审审理中，杨某某申请对李某沈某提供的15万元房款收据中最后一句“房屋固定装修及设施归下家”与之前字迹是否一次连续书写形成进行鉴定。原审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见：检材《收据》正文最后一句“房屋固定装修及设施归下家。”字迹与之前字迹不是一次连续书写形 成。
　　裁判原文节选：
　　一审【案号：上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第566号】依 法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方订立的《购房定金》协议系缔约定金协议。该协议订立后，李某沈某按约定于日和8日分别支付杨某某定金80万元和15万元的房款。杨某某则将涉案房屋的产 权证交与李某沈某。故双方均有订立房屋买卖合同的意思表示。但双方对房屋总价款中是否含固定设施和装修，在签订正式买卖合同前未能形成一致意见，鉴于李某沈某与杨某某就买卖合同的主要条款未能形成一致意见，致使房屋买卖合同未能订立，对此双方均无过错。李某沈某要求杨某某双倍返还定金的诉讼请求，依据不 足，难以支持。原审法院据此判决：一、杨某某返还李某沈某钱款950，000元;二、驳回李某沈某其余诉讼请求。
　　二审【案号：上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第281号 】本 院认为，交易价格是所有买卖合同成立所必须具备的内容。虽涉案《购房定金(协议)》中约定杨某某出售房屋的价款为480万元，但李某沈某与杨某某就税费承 担及固定装修是否包含在480万元的价款中各执一词。鉴于房屋买卖的最终交易价格通常涉及各种税费及装修等其他费用，李某沈某与杨某某之间并未签订正式的房屋买卖合同，之后双方就合同价款这一买卖合同主要内容仍无法达成一致意见，故李某沈某与杨某某之间虽有房屋买卖意向，但相应的房屋买卖合同并未成立。 李某沈某与杨某某各自关于480万元款项中是否包括杨某某应承担的税费及固定设施及装修费用的说法均未有证据印证，故原审法院根据已查明之事实认定李某沈 亚与杨某某就房屋买卖合同未能订立均无过错并无不当，所作判决可予维持。对李某沈某与杨某某的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18，788.58元，由上诉人李某沈某负担9，394.29元，由上诉人杨某某负担9，394.29元。 本判决为终审判决。
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