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记，其是唯一合法的房屋所有权人，并不存在实际出资人的所谓事实物权。实际出资人仅对名义购房人享有债权，名义购房人负有将房屋所有权转移至实际出资人的义务。[3]笔者同意第二种观点。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”其中法律另有规定的情形是指物权法第二十八条至第三十条第三十条【因事实行为而设立或者消灭物权】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所规定的因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依法律行为而引起的物权变动，以及土地承包经营权、地役权等实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权。除这些例外情形之外，其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。借名购房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，显然不属于上述法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有物权。如果承认实际出资人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的约定具有物权效力（直接确认实际出资人是所有权人），等于是采纳了债权意思主义的物权变动模式，这与我国物权法的立法指导思想是相抵触的。因此，实际出资人只能根据与名义购房人之间的协议要求名义购房人将房屋所有权转移给实际出资人。也即，实际出资人仅对名义购房人享有要求办理房屋过户的债权，但不直接对借名购买的房屋享有物权，只有在房屋过户至实际出资人名下后，实际出资人才取得房屋的所有权。【注释】[1]孙宪忠、常鹏翱：“论法律物权和事实物权的区分”，载《法学研究》2001年第5期。[2]魏海：“不动产事实物权的判定依据及冲突解决规则”，载《法律适用》2010年第4期。[3]周峰、李兴：“隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究”，载《法律适用》2012年第8期。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。房产百味百家号最近更新：简介:关注房产，分享房产经济资讯作者最新文章相关文章陕西弘业律师事务所
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西安雁塔区合同纠纷律师：房屋买卖的合同效力问题
随着居高不下的购房热，大量二手房买卖纠纷案件涌入北京法院。记者昨日获悉，为公开透明审理此类案件，北京市高级人民法院近日对社会公布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)。《指导意见》对二手房买卖中出现的没拿到房本是否可以交易、借名买房出现纠纷法院是否会判决合同无效、夫妻一方出售共有房产另一方能否追回等与百姓生活密切相关的纠纷如何裁判，均作出了明确规定。
&&目前该《指导意见》已经在二手房买卖纠纷案件审理裁判中施行。
&&没拿到房本交易 不能算无效合同
&&《城市房地产管理法》第38条规定“未依法登记领取权属証书”的房屋不得转让。市高院《指导意见》则认为，该规定在性质上不属于*人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释中规定的合同无效的相关解释，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据
&&《指导意见》还规定，对于将来可能取得所有权的房屋的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。卖房人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买房人无法过户，应当承担相应的违约责任。
&&我国《合同法》对认定合同无效明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的属于合同无效。
&&法律人士介绍说，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。可以拿到房本但是因为种种塬因尚未拿到房本，此类买卖合同没有按规定进行备案的行为仅属于违反管理性规定。不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。
&&据相关法官说，《指导意见》出台后，《城市房地产管理法》中可以拿到房产証但是尚未拿到房产証不能进行房屋买卖的条款在司法审判中将不再适用。
&&法官认为，《城市房地产管理法》中未拿到房产証的房屋不得转让的规定距今已近20年，20年中人们的生活已经发生了很大变化，现实中未取得房产証进行交易的房屋非常普遍，如果都机械地按照这一规定裁判，将不利于化解社会矛盾，而且还可能会引发新的矛盾。比如买卖双方在取得房产証之前进行二手房买卖，随着房价上涨卖房人以未取得房产証主张买卖合同无效，如果法院判决支持，将助长卖房人恶意毁约的行为，此外对买房人也不公平。
&&房本只有一人名 单方卖房算有效
&&《指导意见》规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。
&&对该规定法官解读称，房屋作为夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下时，买房人从房产証上隻能看到登记方一人的名字，无法考証房主是否结婚，也无法考証该房屋是否还有其他共有人。买房人出于对房产証登记的信任善意购买了该住房，应该认定购房合同有效。
&&法官称，目前审判实践中经常出现这样的情况，卖房人看到房屋涨价后反悔，于是以夫妻单方出售共有住房为名起诉到法院，要求确认买卖合同无效。过去法院在审理此类案件时，对于所售房屋已经办理了过户手续的均认定买卖合同有效，而对于尚未办理过户手续的已售二手房，没有明确规定是否有效，这就会造成卖房人因房屋涨价以夫妻一方私售共有住房为由要求买卖合同无效的目的得逞，而对善意购买房屋的买房人造成不公平。《指导意见》对后者给予了明确规定。
&&经适房未满5年 买卖合同无效
&&《指导意见》规定，相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，法院可予支持。
&&卖房人转让的经济适用房的塬购房合同系日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
&&对该条款法官解读称，上述条款界定了两项内容，*是按照相关政策，经济适用房未满5年不能上市交易。所以对于未满5年进行交易的经济适用房，如果买卖一方起诉主张买卖合同无效，法院可予支持。
&&第二按照相关政策，日之前签订购房合同的已购经济适用房上市出售，按照“老办法”执行。
&&“老办法”规定，日之前签订购房合同的已购经济适用房，取得房产証满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。对于这类经济适用房，如果出现买卖纠纷，法院应认定买卖合同有效。《指导意见》的上述规定，完全符合政府对经济适用房的政策。
&&一房多卖闹纠纷 谁办房本谁得房
&&《指导意见》规定，卖房人一房多卖，而且与买房人签订的购房合同均为有效合同的情况下，按照以下顺序决定谁*终获得该房屋的所有权：一是已经办理房屋所有权转移登记的﹔二是虽未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法佔有房屋的。此外，均未办理房屋所有权转移登记，又未合法佔有房屋，法院应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
&&对该条款法官解读称，司法实践中开发商或二手房主一房多卖的案例佔到一定比例，特别是开发商“一女二嫁”或“一女多嫁”的现象曾被媒体多次报道。《指导意见》的上述规定明确了在卖房人一房多卖，而买房人又都要求法院确认买卖合同有效的情况下如何裁决房子*终归谁所有。按照《指导意见》商品房买卖纠纷也将参照《指导意见》执行，该条款对开发商一房多卖引发的纠纷如何裁决，也给出了明确的答案。
&&借名买房要过户 诉到法院可支持
&&《指导意见》规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，法院可予支持。
&&当事人一方提供証据証明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以証明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。
&&此外，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
&&对此规定法官表示，除去政策规定的经济适用房、两限房等需要相关资质方可购买的房屋不允许借名购买，其他商品房双方事先做出约定借名买房，法院将认定借名买房的行为有效。比如审判实践中曾遇到过有些人身在国外或者外地工作，身份証件等一时间无法送回北京，这种情况下借用亲戚或朋友的名字购买二手房屋。出借姓名的人在房价上涨之后反悔拒绝给借名买房的人办理过户，法院会支持借名买房人的过户诉求。
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西安市和平路108号佳腾大厦10层C座如何解决借名购买经济适用房的纠纷
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如何解决借名购买经济适用房的纠纷
名为借贷，实为借名买房的经济适用房合同
　　李某林是李某华之父，父子在协商一致后将李某华的房屋指标出售。后经中介介绍，李某华与周某签订房屋买卖合同。后因李某华的房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订借款合同，房款就算周某借给李某华，若李某华还不上的话就把房屋抵给周某。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方(李某华)因购买住房需要，特向甲方(周某)借款元。
　　双方约定如下：
　　1、借款周期为日至日;
　　2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用;
　　3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周强本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租，否则由此引发的一切法律责任由周强本人承担，乙方李小华概不负责;...
　　法院判决：房屋登记人将房屋过户给出资人审理上述案件法院的东小口法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周某与李某华父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：
　　1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李某华事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金額看，借款意思表示是否真实存疑;
　　2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周某支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周某处保管，这不符合如果李某华为产权人的常理;
　　3、如本案是李某华购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李某华又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同)》存在，此种陈述难以令人信服;
　　律师说法：双方实际签订借名买房协议，房屋应归出资人
　　在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。
　　针对上述情形，靳双权律师提出了自己的代理意见并得到法院支持，为周某争取到了房屋的所有权。其代理意见主要如下：
　　1.借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同
　　意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
　　2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力
　　对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同...
　　房屋限购政策出台：兴起借名买房
　　自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
　　“借名买房”的原因
　　(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定
　　(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出...
　　“借名买房”法律风险：实际出资人只享有长期居住权
　　“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
　　“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
　　双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
　　法院判决倾向：实际出资人享有长期居住权
　　双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。对“借名买房”案件，法院一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还...
　　经济适用房“黑白合同”法律效力存疑
　　经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
　　该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象大量出现。
　　目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点：
　　专家结语
从靳律师办理的大量借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要，有时，由于案由选择错误，法院判决其败诉，但当事人不知道，会认为法院没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打，我们在打官司过程中，一定要总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。
　　另外，需要指出的是由于我国现在房地产交易实行限购政策，有些买房人由于没有购房资格，想通过法院判决的方式将房屋送给买房人，绕过购买资格审核，但这种路子很难走通，法院在判决的时候，会要求买房提出符合购买资格的证据，如果没有证据，法院也不会直接判决归买房人所有。
　　不管怎么说借名买房对买卖双方来说都是存在风险的，购房者在买房时一定要做好充分的准备避免自己陷入这些不必要的麻烦中。
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