是哪些买家撑起了惠州楼市小阳春?
发布时间： 08:14:43
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　　2009年年初，惠州楼市成交量较去年出现了明显回升，房地产业界用“小阳春”来形容惠州楼市的年初表现。的确，从成交量来看，去年12月份，惠城区单月新房预售总量由去年9月份的900多套攀升至1749套。今年1月份，再次攀升至1886套，较去年9月份增长了109%.虽然大幅度的成交上扬态势在今年2月份有所减缓，但单月仍有1496套的成交，成交量回到了2007年第四季度的水平。
　　评价成交量在年初的上涨，业内人士观点不一。一方面，有观点认为年轻白领是年初的主要买家。这部分人靠啃老、借款或者开发商垫钱才能凑齐首付，从购房资金来看，建立在以这部分人薄弱购买力之上的楼市“小阳春”，不仅缺乏可持续性，开发商变相降低首付、垫付首付来促成买房，还是对本地楼市购买力的一种透支。另一方面，也有人发现在年初本地市场上，深圳客渐多，投资客又开始活跃。
　　对市场未来走向的判断，开发商也是看法不一。所以我们看到惠州一边厢有楼盘在年初趁热提价，一边厢又有开发商迟迟不敢开盘，也有项目在这个月刚完成了降价“三连跳”的最后一跳。市场的庐山真面目扑朔迷离，“小阳春”是市场整体回暖的前奏，还是更大萧条来临前的回光返照？
　　惠州楼市能否持续回暖，一方面取决于国内外经济大环境，另外一个方面，也是最根本的一个方面则取决于本地的购买力、买家信心。经济大势的走向我们无力做出准确的判断，但惠州楼市的“小阳春”是哪些人在买房？有哪些人正在积极看房，准备买房？各种消费需求在市场中所占的比例有多大？弄清楚这些问题，总能使我们对市场真相看得更清楚，于是本报展开了针对本地楼市的住房消费调查。
　　多渠道调查，收集问卷近300份
　　为了全面了解市场住房消费情况，本报分别通过惠州现正热销楼盘的售楼部，以及销售代理公司、二手中介地铺、专业房地产网站，利用周末人流高峰，于3月14至16日三天下发了1000份住房消费调查问卷。
　　本报在惠城区选取了10个人流量较大的楼盘，包括万科金域华庭、中颐海伦堡、鹏基万林湖、名流印象、光耀荷兰水乡、东方威尼斯、山水华府、南山诗意、美地花园城等，分别在其售楼部派发了50份问卷。以上楼盘的洋房均价基本在3500元/平方米-4800元/平方米区间内，这也是年初成交量较大的几个楼盘。另外，即将开盘的江北项目盛世华府目前正在接受咨询，售楼部人流较旺，也派发了50份问卷。也就是说，在售楼部派发的问卷共500份，最终收回的填写完整的问卷共89份。
　　另外，委托目前惠州代理楼盘数量最多的代理公司———世联地产咨询（惠州）有限公司派发200份，最终收回填写完整符合要求的问卷共37份。问卷主要来自TCL康城四季、水云居两个楼盘，目前TCL康城四季折后均价为3500元/平方米，水云居现剩尾盘，均价在4500元/平方米。
　　与惠州某房地产网合作在网络上展开的调查，计划200份，共收回127份。委托二手连锁中介方正地产代为派发100份，共收回完整填写的问卷8份。通过上述四种方式，本次调查活动共收到完整的购房样本261份。在这261份样本的基础上，我们进行了统计分析。
　　哪些人在买房？
　　◎半数观望了半年以上
　　◎49.8%不到30岁
　　习惯对开车的中年顾客彬彬有礼、对搭公车的年轻客人不冷不热的售楼员要注意了，这样的习惯或许会让你捡了“芝麻”丢了“西瓜”，错过最有可能成交的客户。因为根据我们对这261个购房样本的分析，目前在买房或准备买房者的年龄结构中，近50%的人为30岁以下的年轻人。25-30岁的人占所有购房者的41.4%，20-25岁的购房者也占到了8.4%.而30-35岁的占了28.7%，一向被业内人士认为购买力较强的36-45岁之间的中年购买者选择在这个时候买房的，仅占了16%.
　　对购房者居住状况的统计表明，超过六成的购房者没有自己的住房，其中47.9%的人仍在租房，14.25%的人和父母住在一起。这部分人是首次买房，买房的主要目的是解决自己的居住问题。
　　对买房目的的调查显示，55.9%的人买房是为了自住。而关于婚姻状况的调查则显示，购房者中，未婚和已婚无子女的人占到了52%.对学历的统计显示，大专及以上学历的占79.3%，其中大专及同等学历的占39.5%、本科学历的占37.5%、硕士及以上学历的占2.3%.
　　以上五组数据可以看到，受过良好教育的30岁以下年轻白领是主要买家。这部分人又以25-30岁、亟待购房组建家庭的刚性需求者为主。基本上都是第一次买房，大部分人是为了自住。
　　这些购房者观望了多久？观望情绪在利好政策刺激下是否已经消除？在回答目前的购房行为考虑或准备了多久时，37.5%的受访者表示，房子性价比合适、政策向好就决定买了，可见价格和政策的作用是首位的。有13%的受访者表示想了半年左右，39.5%的人考虑了1-2年，另有10%的人已经考虑了两年以上。由此可见，目前购房者中有半数是经历了较长观望期的。
　　购房行为考虑或准备了多久？
　　A房子性价比合适，政策向好就买37.5%
　　B想了半年左右13%
　　C考虑了一年20%
　　D考虑了1-2年19.5%
　　E考虑了2年以上10%
　　目前的住房现状怎样？
　　A无房，与父母同住14.25%
　　B无房，租住47.9%
　　C已有一套商品房28.85%
　　D已有两套商品房8%
　　E已有三至五套商品房1%
　　主要购房目的是什么？
　　A自住，解决居住问题55.9%
　　B换房，改善居住环境22.2%
　　C给父母或者子女教育方便11.2%
　　D投资10.7%
　　投资客占多少？
　　◎10%用于投资
　　◎深圳客占5.7%
　　今年年初，深圳客在惠州又开始活跃，抱着“抄底”心态到惠州买房。在购房需求中究竟有多少是投资需求呢？此次调查中，对购房目的的调查显示，有10%的人购房用于投资。而对购房者户籍的调查中，深圳户籍的占5.7%，省内其他城市户籍的占到了28%.
　　在针对二次和多次置业的调查中，已经购买住房面积在90平方米以下的人占50.5%，半数以上的人购买了小户型单位投资兼过渡。
　　此前已购商品房为多大？
　　A40平方米以下37.5%
　　B40-90平方米13%
　　C90-120平方米19.9%
　　D120-180平方米19.7%
　　E180-250平方米9.9%
　　买家荷包有多鼓？
　　◎年收入6万以下逾六成
　　◎近八成首付不愿超12万
　　经济不景气，收入缩水，买房者的口袋里究竟有多少钱？受访的261位购房者中，年工资及福利待遇水平主要集中在2万-6万元区间，占总数的44.8%.年收入在6万-8万元的，占总数的29.5%.50万元以上的仅占0.4%.买家中，年收入在6万元以下的共占61.3%，即超过六成的购房者月平均收入是在5000元以下。而这部分人中，有四分之三左右的人，月收入在1600元至5000元之间。另外，月收入在1万元以上的买家在目前的市场中占了三成左右。
　　买家在年龄和收入上的差别，决定了购房时交付首付款的能力。我们调查的261个样本中，能接受5万-8万元首付款的人数最多，占总数的31.4%，能接受8万-12万元首付的人数次之，占28%，能接受12万元以下首付款的占总数的76.3%.
　　买家购房资金的来源对深入了解目前本地楼市的购买力更为重要。261位受访者中，有一半的人表示购房所有资金靠自己积蓄。综合年龄和收入的统计结果，可以看到多数购房者参加工作不到5年，工作之后收入总额在10万到30万元之间。对比之下，5万-12万元的首付款也不是一个小数目。受访者刘小姐表示，她和先生毕业4年多了，两人年收入有12万元，但除了生活开支和股市上的亏损，现在手头的存款、住房公积金加起来也只有5万元。
　　在购房的资金问题上，过半的人是自己积蓄，16.5%的人选择自己付小部分，18.8%的人选择自己付大部分。另有8%的人选择向开发商借一部分。选择从股市或其他经营项目上抽回资金买房的则占了4.9%.
　　目前购房能接受的首付为多少？
　　A1万-5万元16.9%
　　B5万-8万元31.4%
　　C8万-12万元28%
　　D12万-18万元11.8%
　　E18万-25万元7%
　　F25万-45万元3.4%
　　G40万元以上1.5%
　　年工资及福利待遇在什么水平？
　　A20000元以下16.5%
　　B元44.8%
　　C元29.5%
　　D000元6.5%
　　E000元2.3%
　　F500001万元以上0.4%
　　购房资金主要来源于哪？
　　A自己积蓄51.8%
　　B向朋友或父母借大部分16.5%
　　C向父母或朋友借小部分18.8%
　　D向开发商借一部分8%
　　E从股市或其他项目上抽资4.9%
　　什么房子最抢手？
　　◎元/平方米
　　◎90-120平方米三房
　　在回答能接受的洋房均价的问题上，近半数的受访者表示元/平方米的价位适合自己。能接受元/平方米的人占19.9%，能接受元/平方米的占2.6%.另外，有28%的人表示自己只能接受2800元/平方米以下的价格。对于直接关系到月供数额的房子总价，46%的受访者表示能承受20万-35万元的房子，有21.9%的人表示能承受35万-45万元。另外，有16.9%的人表示只能接受20万元以下的总价，有15.2%的人可以接受45万元以上的总价。
　　2006年，惠州大户型豪宅旺销，2007年投资型小户型单位较为抢手，那么在2008年萧条之后的2009年“小阳春”，什么样的房子最抢手呢？我们对计划购房面积的调查显示，43.3%的人的购房目标是90-120平方米，26.4%的人想买40-90平方米，17.2%的人准备购买120-150平方米，9%左右的人计划购买150平方米以上的大户型或复式、别墅。在惠州各大银行把144平方米作为是否能首付“两成”的界限的情况下，144平方米以下也成为很多人购买普通洋房的目标之一。
　　对购房户型目标的统计显示，48.6%的人想买三房，28.7%的人想买入两房。单身公寓的比例占1.9%，四房占8.8%，五房及以上占3%.综合以上数据，均价在元/平方米之间，面积在90-120平方米的三房在目前的市场上最为热销。
　　能接受的均价是多少？
　　A2800元/平方米以下28%
　　B元/平方米49.5%
　　C元/平方米19.9%
　　D元/平方米2.6%
　　能接受的总价区间为多少？
　　A20万元以下16.9%
　　B20万-35万元46%
　　C35万-45万元21.9%
　　D45万-60万元9.6%
　　E60万-80万元3%
　　F80万-100万元0.7%
　　G100万-200万元1.9%
　　准备购买多大面积？
　　A40平方米以下3.8%
　　B40-90平方米26.4%
　　C90-120平方米43.3%
　　D120-150平方米17.2%
　　E150-200平方米6.1%
　　F200平方米以上超大户型2.5%
　　G别墅0.7%
　　想购买的户型是哪种？
　　A单身公寓1.9%
　　B一房一厅9.0%
　　C两房28.7%
　　D三房48.6%
　　E四房8.8%
　　F五房及以上3%
　　房价涨还是跌？
　　◎仅15.7%看涨
　　◎近三成认为降幅将超10%
　　购房者如何判断未来本地房价的走向？在回答惠州房价走势年内会如何这一问题时，认为房价会保持平稳的占25.7%，认为会下降10%以内的占29.9%，认为会上升10%以内的占12.3%.认为波动幅度会较大的占32%，其中28.7%认为价格会下降10%以上，有3.4%的人认为会上升10%以上。
　　对于目前是否出手购房影响最大的要素，选择价格的人最多，占38.3%，其次是地段，占20.3%.升值空间、教育配套、园林绿化依次递减，认为发展商品牌是影响买房最大要素的最少，仅占3%，排在最后。以上数据说明价格仍是买家看重的第一要素，在现有市场形式下，开发商的品牌号召力也大大降低了。
　　对你购房影响最大的要素是什么？
　　A地段20.3%
　　B价格38.3%
　　C升值空间8.7%
　　D发展商品牌3%
　　E教育配套7.6%
　　F园林绿化4.5%
　　G生活及商业配套17.6%
　　你认为年内惠州房价走势如何？
　　A保持平稳25.7%
　　B下降10%以内29.9%
　　C下降10%以上28.7%
　　D上升10%以内12.3%
　　E上升10%以上3.4%
　　业界观点
　　惠州中颐海伦堡有关负责人武世权：
　　“对后期市场还是不乐观”
　　惠州中颐海伦堡有关负责人武世权表示，看房人群年龄集中在25-30岁，而且大部分无房居住，所以楼市回暖也只是这两三个月的事情，对后期市场还是不能太乐观。最进市场的回暖也确实是由这部分购房人群带动起来的。
　　武认为，2008年政策调控不断，所以很多人的购房需求暂时搁置，随着年后市场的稳定，年初这部分购房需求爆发出来了。但是从整个惠州市场看，年龄在25到30岁之间的人群，还要有稳定收入以及足够财力支撑购房，这部分人并不多。应该说这部分人的购房是阶段性的，需求满足之后，没有后续购房者的接力，市场长期回暖还是不现实。从目前来看，一些楼盘促销活动参与人群逐渐减少，也可以看成是这波回暖停止的信号。
　　过半数的受访者表示今年惠州楼价还会下调，针对这一问题，武世权结合自身项目表示：“消费者都是买涨不买跌，因此这只是一种营销策略。海伦堡一期销售所剩货量不多，而二期开始发售还有一段时间，如果很快销售完毕，二期还没有开始，中间就会出现空当。这时候适当的提价，既是为了筛选客户，也是为了保证销售周期的完善。”
　　原尊地地产惠州分公司总经理汪莉红：
　　“短期上调or长期上扬，要看二季度”
　　原尊地地产惠州分公司总经理汪莉红表示，每个城市都有自己的刚性需求，2007年惠州市场价格超过惠州刚性需求的承受，2008年政策调控又使得刚性需求持续观望，因此2009年初在各种政策利好消息下出现楼市“小阳春”就可以理解。参与调查者主要集中在25岁到30岁，这也是刚性需求最迫切的一群人。
　　超过半数的接受调查的消费者认为房价会下调，但是最近却不断有开发商上调房价。这说明市场的博弈一直存在。2008年惠州房价下调了很多，很多楼盘处于零利润或者负利润销售。最近楼市小阳春，很多楼盘都搭这班顺风车，对价格作出调整，这是可以理解的。消费者肯定期待房价下降，开发商上调房价究竟行不行得通，从目前来看，市场情况并不是很明朗。
　　虽然从调查表中分析有10%的人是属于投资购房，但是这种行为相比现在的刚性需求还是比较少的。这些买房投资的人中不乏因为这次涨价而动了购房投资念头的，以为房价会触底反弹。虽然目前惠州、深圳、广州都出现了成交回升，但对于市场来说还是很短暂的现象，楼市回暖是一种短期的上调还是长期的上扬都暂时不确定，还要看第二季度的市场情况来判断。
　　置业个案
　　首付4万多原租金足以供房
　　主角：沈先生
　　在看过四五个小户型产品之后，沈先生终于把自己的第一套房子锁定在了江北的丽格国际公寓。带装修单价4000元，总价17万多的价格对于他这个刚工作两年的年轻人来说，并不是一个小数目。刚开始决定买房的时候，家里人常常催促，但是他却始终觉得现在房价还不到位。在看过各种户型的房子之后，最终他还是选择了一套小户型的公寓产品。善于精打细算的沈先生对记者算了一笔账。“不买房子，现在每个月租房住，带家私电器的小公寓每月也要1000元左右，一年下来就是1.2万元。现在买这套房子首付4万多元，勉强还可以接受，每月租房的钱可以抵上月供。自己可以住着，以后要换房的时候，还可以拿出来出租。和租房比起来，就当是自己在存钱。”
　　害怕房价上涨宁可借钱买房
　　主角：王小姐
　　对于王小姐来说，买房更多的是父母而不是自己。王小姐大学毕业，在惠州工作一年。自己的积蓄并不多，但是看到周围朋友都在议论房价，自己也就加入了进来。在参观过同事的小房子之后，王小姐就产生了买房的念头。虽然自己没钱，回家过年的时候还是向父母借了3万元，过完年到现在两个月时间，已经看了四五个楼盘了。
　　在谈到为什么买房时，王小姐表示：“虽然自己没有钱，但是还可以从父母那里借到。现在房价比之前便宜了一些，周围的人都买了，自己如果不买，万一以后房价升起来就更难圆购房梦了。”
　　有山有湖买套房给父母养老
　　主角：陈先生
　　在深圳做电子技术工作的陈先生说，自己在深圳已经购买房子安定下来，但是父母却习惯不了深圳的快节奏。惠州离深圳不远，环境比较好，适合老人家居住。所以想在惠州给父母买套房子，将他们接到惠州居住，自己探望也方便。
　　在看过很多楼盘以后，陈先生最后还是选中了雅居乐·白鹭湖挪威森林。除了洋房3000多元/平方米的价格之外，用陈自己的话说就是“这里就在高速路口边，来往方便。而且整个社区规模大，基本配套都会有。有山有湖，对老年人的休养特别适宜。自己周末过来既可以探望老人，还可以当做度假休闲。”
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