业主委员会 换物业擅自签订《物业服务合同》有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-14 00:10 标签： 物业管理方法
居委会与物业公司签订的物业服务合同是否有效？ - 110网免费法律咨询
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居委会与物业公司签订的物业服务合同是否有效？
&09-06 09:05&&悬赏 30&&发布者:sxdciu…… &地区:浙江－绍兴 回答:(4)
律师你好：
&&&&我们是折迁小区，交房时我们每户与开发商签订了三年的物业服务合同，到期后，居委会在没有召开业主大会，也没有成立业主委会员的情况下，与物业公司签订了物业服务合同，盖章是居委会，签名是居委会主任。物业公司在管理期间，小区卫生脏、乱、差，三来年一半以上业主没交物业费。现物业公司把业主告上法庭，要求支付所欠物业费用。咨询律师：居委会与物业公司签订的物业服务合同是否有效？
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[浙江-杭州]
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回复时间：日 09时31分
不论物业合同是否有效，但如果物业公司实际履行了合同，而你们在这三年中也没有主张合同无效，因此还是需要支付对方实际支出的费用。
[上海-浦东新区]
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回复时间：
对物业服务的选择权在业主，而非居委，
合同无效，
[广东-广州]
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[湖南-长沙]
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无效，不是适格主体。
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少数业主诉物业公司合同主体资格无效案例（业委会签订）
　　【案情】
　　日，某小区业主委员会在未召开业主大会的情况下，便直接聘请某物业公司为小区提供物业管理服务，且双方签订了服务合同，期限三年。物业公司进驻小区后，小区安全、卫生等状况极差，引起众多业主不满。2012年9月，业主王某、宋某、赵某认为业主委员会擅自聘请的物业公司服务差、收费高，严重侵害了其本人及其他业主的合法权益，遂向法院起诉，请求确认物业服务合同无效。被告物业公司认为王某等三人的原告主体不适格，请求合同无效应有全体业主或大多数业主授权才能决定。
　　【评析】
　　笔者认为少数业主有资格起诉物业公司侵犯业主权益的行为。签订物业合同的双方虽为业主委员会与物业公司，但该合同对单个业主均具有约束力，物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，故当业主委员会与物业公司签订的物业合同侵害业主合法权益时，业主有权以原告身份起诉请求确认该物业合同无效。
　　第一，业主委员会怠于起诉情况下业主有权自行起诉。根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表全体业主的共同利益，业主大会的决定对全体业主具有约束力。但在实践中，存在物业公司与业主委员会有某些经济瓜葛，某些业主委员会的办公场所和经费也是由物业公司提供的等情况。因此，当物业公司的行为危害全体业主的共同利益时，业主委员会可能怠于行使自己的职责。这种情况下，如果业主委员会怠于起诉，或者业主委员会本身与案件存在利害关系，法律应当允许业主自行起诉。
　　第二，业主自行起诉不需要全体业主授权。《物业管理条例》第十一条需要全体业主共同决定的事
　　项中，并没有此项规定。业主大会主要是通过会议的方式来履行职责，《物业管理条例》也没有明确召开业主大会需经登记或备案，因此，业主大会的性质应为议事机构而无独立人格，所以不能以自己的名义独立对外实施民事法律行为。况且，物业服务合同的当事人表面上是物业公司和业主委员会，但合同的最终权利义务的承受人是具体的单个业主。因此，当业主的权益受到物业公司或业主委员会的侵害时，业主有权向法院提起诉讼要求保护自己的权益。
　　第三，《物业管理条例》第十二条、《物权法》第七十八条都规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款赋予了业主追究业主大会和业主委员会侵权行为责任的诉权。参照上述规定，就本案而言，物业公司和业主委员会签订的物业服务合同是在未经合法程序的情况下签订的，侵害了业主的合法权益，王某等作为少数业主有权作为原告行使诉权维护业主权益。
业主也要好好学习下自己到底有何权力有何义务呀!
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业主委员会签订物业服务合同注意问题
姬传生律师 （南京物业维权律师）提醒签订物业服务合同应当注意的几个问题： 一、公司资质要搞清楚； 二、小区公共资产要搞清楚； 三、小区所有能产生的收费项目和费用要搞清楚； 四、物业服务承诺要细化，比如保安多少人，分班情况如何，管理层多少人，卫生绿化多少人，水电气等维修服务多少人等，安保、绿化、卫生等服务的标准及时效性是什么，物业公司每月的各项费用开支多少等等； 五、小区哪些设施物业公司可以无偿使用的，哪些方面也要和业主一样需交纳费用的； 六、协议最好一年一签，每季度要检查物业公司帐目情况； 七、物业公司服务不到位，如何制衡和赔偿，最好要有保证金； 八、停车费、物业费、租赁费等收益总额除掉小区支出总额和物业公司合理利润后，如何去支配，如何去监管使用； 九、所有收费项目的收取标准不仅要业主委员会2/3人员同意，还必须让小区全体业主的半数以上同意才能实施和更改； 十、协议草案应向广大业主公告，听取业主的意见。 总之，物业公司要选好，服务协议更要规定好，以便于日后业主委员会和广大业主进行对照检查。好的制度和运行机制使“歪脑筋的人”无机可乘，不好的制度和运行机制也会使“好人”动起“歪脑筋”。
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物业合同格式条款怎样签订才有效？
　　浩祥物业服务有限公司(下称浩祥公司)与某小区签订《物业服务合同》，约定合同履行期间，浩祥公司有权将其管理的小区内某公共空间对外从事经营活动，且在合同中排除了业主对该部分的收益权。合同签订后，小区业主与浩祥公司因收益问题多次发生冲突，协商未果欲申请仲裁，但因不太了解现行法律法规，故向天津仲裁委员会进行咨询，是否可以请求确认《物业服务合同》中排除业主权利的条款无效。 ◎仲裁说法：
　　天津仲裁委员会仲裁员解答，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，《物业服务合同》中有关免除服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。
　　作为业主，小区对公共部分的占有、使用和收益，是《物权法》赋予其基本的权利，对此类权利构成侵害的条款，应当认定无效。
　　综上，小区业主可以主张要求确认，合同相关条款无效。时报记者刘纯
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