负资产时代来了?_网易新闻
负资产时代来了?
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高涨的房价怎会和“负资产”联系到一起？这也许是一个过于前瞻的话题。因为买卖双方目前关注的焦点仍然是税费、贷款等细节问题。不过，一个明显的趋势是，政策压力之下的房价调整阶段已经开始。
不过，高位接盘的买房客大有人在。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，4月19日和20日，京城二手房成交量连续两天破千。其中，4月19日，北京二手房成交量达2369套，其中二手房住宅为2208套，双双创下了单日二手房成交的最新纪录。
如果房价下跌，将会出现何种结果？常识告诉我们，利用房地产杠杆在高位交易的接盘人，有可能将因未来的市场价格变动而出现账面亏损。不久以后，“零资产”甚至负资产或许并不是个笑话。本期《财道》无意预测房价的走势，而是继续投资的话题，邀请北京银行营业部零售业务部经理、国际金融理财师赵博华解析应对房产价格调整的原则。
从涨到不得不信
到最后接棒
“才几天，200万的房子就缩水了10万块，这房子还会不会跌？”35岁的张泽在电话中询问理财师赵博华。一个星期来，期待房价上涨而受益的张泽发现市场方向突然变了。
“房价明年一定涨到4万！”——半个月前，这是最让张泽耳热心跳的一句话。作为一名小投资客，他以均价不到1.8万元在通州梨园某小区贷款购买了一套114平方米的二居室。仅仅两周后，贷款流程已经紧锣密鼓地进入到最后的过户阶段，“新国十条”突然出台，房价应声而落。有些发懵的张泽忽然发现，自己好像站在楼市的顶峰：“向左看是悬崖，向右看是不知道要跌多深。”
张泽说，楼市都涨疯了，涨到他终于不得不信的地步。原来通州这里海棠湾两个月前是1.8万元一平方米，1个月前是2.4万元，眼看着就奔3万元去了。京贸国际城，3月的开盘均价也是1.8万元，4月6日的开盘均价就到了2.48万元，涨了三成。“这么涨，感觉再不买房可就真赶不上末班车了——赶上了就成了富人，赶不上就永远都是穷人了……”张泽突然觉得，自己原来就是最后接棒的那个“傻瓜”。
张泽透露，由于是家庭的第二套房，这笔贷款银行是按30%首付给他放了贷。“开始还觉得很值，可现在想想攒的60多万全放进去了。原来盘算着要是再涨就赚了，可没想到现在要赔了！”张泽话音中带着哭腔。
“最近所有的楼盘都开始打折了，听说下半年还要降两三成，不就彻彻底底的负资产了吗？”一星期来张泽天天看新闻，每出一个新规就受一回刺激，让他吃睡不香。他有点儿纳闷：怎么这回政策这么准这么快，连转手的时间都没有。
“即使我是自住，将来成了负资产心里也很不爽。”张泽对理财师抱怨道。
“可以看出，政策变化对高位接盘的买房人造成了一定的心理冲击。”赵博华对记者表示，如果仅仅是自住，那么没有问题，而投资带来的麻烦却不小。
压力测试负资产
“朋友告诉我说，北京房地产市场的阶段性高点已经出现，市场将进入调整期，是不是这样？”张泽在介绍完自己的情况后询问理财师。
张泽担心的是，对他这样在高峰期购房的人来说，可能会面临房屋市值短期内较大下跌的风险。据一些地产业内人士预测，2009年以来的房价暴涨将暂时告一段落。部分涨幅较大区域的楼盘，可能会有20%甚至30%以上的跌幅。同时，很多具有购房意愿的购房人会选择观望，等待利空政策出尽。
“如果不幸是在高点买的房产，又是通过财务杠杆（即贷款）购得，而房价缩水的比例超过购房首付比例，例如有媒体报道20%至30%的跌幅，负资产状况的出现不是不可能。”赵博华肯定地说。
对于张泽的问题，理财师赵博华表示，可以进行一次“压力测试”。
所谓压力测试（StressTesting）是指将资产组合置于某一特定的（主观想象的）极端市场情况下，如假设利率骤升100个基本点，某一货币突然贬值30%，房价暴跌20%等异常的市场变化，然后测试该金融机构或资产组合在这些关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是否能经受得起这种市场的突变。
张泽购得的这套200万元房产，首付三成即60万元，贷款140万元。
1、若房价保持不变，张泽投资总市值为200万元，净投资市值为60万元，即房产首付部分。
2、若房价下跌20%，达到160万元，投资总市值为160万元，净投资资产为20万元，因房价的下跌侵蚀了张泽的首付资产中的40万，但并未导致“资不抵债”。
3、若房价下跌30%，达到140万元，投资总市值为140万元，净投资资产为零，张泽的首付资产化为乌有。但只要不卖出房屋，只体现账面价值的下跌，使用价值并未发生变化。即下跌30%为张泽的平衡点。
所以，房产价格上涨肯定没有问题，但若下跌超过30%，张泽开始面临负资产的尴尬，出现“风险敞口”。所以房产投资的风险更大在于对未来价格走势的判断。
赵博华说，如果是自用性房产，一般不纳入投资资产中考量，也就是说对于真正贷款购房自用的客户来说，房价下跌对投资没有影响。但对于张泽这样的投资性房产就要同股票、债券等金融资产放到一起测算，既要计算其年息回报，更要关注其市值变化，究竟是利得还是利损。
杠杆成为双刃剑
赵博华表示，常规投资不会出现负资产（企业经营中的资不抵债），最多是本金赔光，身无分文。但通过杠杆（即贷款）进行操作，无论买房、投资股票或其他金融资产，比如融资融券业务都有可能出现负资产——房产的金融属性在此显露无遗。
正常情况下，投资可以使用5倍杠杆，市场不规范时还有使用10倍杠杆的。虽然杠杆率越高，投资回报率越大，比如投资100万元挣了10万元，回报率为10%，但假如有10倍杠杆，也就是成本只有10万元，投资回报率将达到100%，即放大收益10倍。同理亏损也是10倍，因为借来的资金是要连本带息还的，亏损只能是自己的本金。
而对于非改善性住房且有二套及以上房贷的购房人，更多的是投资性需求，为了利用银行较低的利率，博取高收益，即前面提到杠杆会放大投资收益。
赵博华分析说，以张泽的投资为例，如在万元购买的房产，2010年以200万元卖出，全款购买，收益率为100%，年均收益率50%；如果首付20万购买，年均收益率可高达167%。（见表一、表二）
但如果在高位接盘而房价下跌，杠杆越高，出现负资产的可能越大。例如，一套首付仅两成、200万的房产在下跌超过20%后就可能成为负资产。（见表三）
本报记者丁文亚J145
2008年贷款购买100万一套房产杠杆比例
首付总房款首付比例杠杆倍数
20万 100万 20% 5倍
30万 100万 30% 3.3倍
50万 100万 50% 2倍
2010年上涨1倍后房价收益比例
首付总房款净利赢利倍数年均收益率
20万 200万 100万5倍167%
30万 200万 100万3.3倍90%
50万 200万 100万2倍67%
2010年首付20%贷款购房200万“负资产”状况
下跌幅度账面损失负资产状况
20% -40万 0
30% -60万 -20万
40% -80万 -40万
（下转18版）
（上接17版）
理财师建议
投资房产及早变现
经过压力测试，赵博华告诉张泽，如果房价下调达30%，即使贷款利率不变，他的净房产投资资产和资产收益率将归零，表明家庭财产大幅缩水。之后如果再遇到加息，贷款月供大幅增加，还款压力持续加大，会成为真正的“负资产”。
赵博华指出了张泽投资中不理性的一面，在房地产市场高涨之时，借助房屋抵押贷款的杠杆效应，购得多套房产，利用房产出租获取租金支付每月还款金额，并赚取房产出售后的增值部分，将可获取很高的投资收益，风险也不会显现。但在房地产市场不景气、房价波动之时，个人的风险将可能集中暴露。
“房价下跌同时出售房产无法获得增值，像张泽这样的借款人将陷入两难境地，时间一长，很可能出现财务危机。”赵博华提醒说，房产同金融资产最大的不同是其变现较难，交易手续繁琐，变现周期较长，如果突然遇到大额支付的需求，会带来现金流紧张的不利局面。
“方法不是没有，就是泡沫中的投资房产及早变现。”理财师建议，这是解决这一问题最有效也是最简单的办法。房价未来还可能上升，但从分散风险的角度，避免出现更大的危机，张泽可以考虑将投资性房产出售，尽快降低负债，提高储蓄率，使家庭资产积累重新实现正增长。
“家庭投资中不仅仅将面对房贷的风险，还有因贷款资金投资不善、信用卡过度消费等因素造成的风险。”赵博华认为，张泽遭遇的房贷投资是典型案例。
“个人贷款的一个重要条件是，当前贷款的额度应与个人生命存续期内总的支付能力相匹配。否则，这种透支的代价就影响和转嫁给他人或下一代。”赵博华表示。
赵博华认为，对于每个家庭来说，管理好家庭负债都是至关重要的，首先应做到未雨绸缪，申办贷款时采取慎重的态度；而在贷款后，一旦因意外原因遭遇资不抵债、入不敷出的情况，一定要尽早着手处理，如削减开支、设法增加收入来源、通过向亲友借款等方式缓解危机，避免因利息不断增加导致状况持续恶化。
新政一箭双雕
此次新政其实并不“苛刻”。记者采访中了解到，对个人房贷市场关注了解较多的人来说，本次“新国十条”针对二套房贷借款人的新政，并不新鲜。
“首付5成，基准利率上浮1.1倍的政策早就在实行了，只不过了解的人较少。其执行的领域往往是被边缘化的个人商用房按揭贷款市场。”一位房产业内人士称，过去几年商用房贷款一直执行的是“五成十年、利率1.1倍”的政策，相比较除贷款年限更短只有十年外，其他方面已经与住房贷款同步。其中原因之一在于，以办公、商业用途立项的土地使用年限一般只有50年，甚至40年，所以银行为了控制风险，贷款年限必然大幅缩短。同理，如果10年还不能收回商业用房投资的话，风险很大。
对于贷款二套以上的购房人，从2008年以来首付一直要求在4成，并且要执行基准利率的1.1倍（新国十条出台前，利率上浮名存实亡），如此正是传达一个信号：国家并不支持投资和投机性需求。但如果借款人还要坚持买房，那就要支付更多的首付，承担更高的利率，因为依据风险定价原则，潜在风险大银行就会提高贷款利率。
另一方面，调控地产政策将首付作为一个严格控制的指标，既能避免借款人过度使用贷款杠杆，爆炒房价上涨，又能防范房价下跌后负资产短供的案例大面积出现，可谓一箭双雕。丁文亚J145
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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来源：每日经济新闻
作者：曾剑
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
贵人鸟（603555，SH）6月14日公告称，拟向关联方泉州市海浩文化用品有限公司（以下简称海浩文化）购买相关房产。《每日经济新闻》记者注意到，这是海浩文化近年来第二度向贵人鸟出售房产。海浩文化与贵人鸟均由林天福实际控制，其成立以来并未实际开展业务，但目前已亏成“负资产”。值得一提的是，海浩文化近来对资金似乎十分渴求。此前，贵人鸟集团两度质押股权为海浩文化借款提供担保。二度向上市公司卖房贵人鸟公告显示，公司拟买海浩文化所有的坐落于晋江市陈埭镇坊脚村沟西工业区12-2号房产（以下简称12-2号房产）、对应地块及配套设备，房屋建筑面积共计8533.88平方米，土地使用权面积共计1586平方米，交易价格共计2109.77万元。资料显示，海浩文化成立于2009年，注册资本3000万港元，实际控制人为林天福，与贵人鸟为同一实际控制人。从业务范围看，海浩文化主要从事文具用品的生产、设计及批发。12-2号房产为钢混结构6层楼房。贵人鸟表示，此次购买房产是为了满足生产人员的住宿需求，标的临近公司生产车间。此前，贵人鸟曾于2014年12月宣布从海浩文化手中购买晋江市陈埭镇坊脚村沟西工业区12-1号房产（以下简称12-1号房产），及对应的地块，房屋建筑面积为1.14万平方米，土地使用权面积为2938.52平方米，交易价格为1985.74万元。彼时，贵人鸟计划将12-1号房产用于鞋底精加工车间建设。公司计划建设鞋底喷漆线4条、贴合线8条、照射线4条、水洗机4台。《每日经济新闻》记者注意到，两个地块为海浩文化于2013年从兴业银行晋江青阳支行购得，地块上的房产为海浩文化自行建设。没营收却负担大笔借款实际上，海浩文化并未实际开展经营业务。贵人鸟此前公告显示，截至日，海浩文化资产总额1.11亿元，净资产2432.22万元；月，海浩文化的营业收入为0元，净利润为0元。贵人鸟最新公告显示，截至今年4月末，海浩文化资产总额增至3.33亿元，净资产却为-1547.47万元；今年1~4月，海浩文化营业收入依然是0元，净利润亏损299.26万元（以上数据未经审计）。《每日经济新闻》记者注意到，海浩文化对资金十分渴求。贵人鸟公告显示，公司控股股东贵人鸟集团于3月16日将其所持的3500万股公司股票（占公司总股本的5.57%）质押给渤海国际信托。贵人鸟集团质押系为海浩文化向渤海国际信托的借款提供质押担保。5月4日，贵人鸟集团将其所持有的贵人鸟3000万股股份（占公司总股本的4.77%）质押给浙商金汇信托。这笔股权质押同样是为了给海浩文化的借款提供质押担保。贵人鸟在公告中强调，海浩文化资信状况良好，具备偿还能力，具有良好的抗风险能力。未来还款来源主要包括经营收入、投资收益及收入等。在没有经营收入的情况下，海浩文化此番再度出售房产给贵人鸟，是否为了偿还相关借款？对此，《每日经济新闻》记者6月14日多次致电贵人鸟,但电话一直无人接听。
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马刺一直是强队是有原因的
引用210楼 @ 发表的:我湖要不起，你马刺自己留着，明年还不知道是追谁呢？不用嘲讽湖人，这俩队都没想真正交易过。不然筹码给的这么低？
引用21楼 @ 发表的:不是某些人口中说的马刺狮子大开口了？
求求各位股东，别整天要求马刺放人了，又不欠你们的。
我还想着伦纳德回心转意呢，万一实现了呢我看到倒是整天喊湖人应该梭哈…不知道是什么密
他明年不打，马刺可以不给钱吗？
伦纳德这个事，马刺给个顶薪，卡哇伊就顺势留下来，皆大欢喜还能干嘛？
引用5楼 @ 发表的:下赛季伦纳德在家换好球衣，直接赛场见哈哈哈哈哈哈，这就很骚了
引用12楼 @ 发表的:姜还是老的辣，马刺的处理抓住了小卡的命门。看好大概率留队续约，就算交易走也不会大亏。相比之下，步行者和骑士处理泡椒欧文太嫩了。骑士处理欧文这样看来是很仁义的，马刺这样做也就是强扭瓜而已罢了，反正就是个钱的事情，给够了，去哪打工都一样，脸皮厚点再回来就好了！
引用171楼 @ 发表的:裸签第二年受伤，第三年复出状态下降，开始拿底薪也是有可能的
哈哈完美同意 之后因为队友给他送水没拿稳他觉得是对他不尊重，决定再也不踏进更衣室。
引用56楼 @ 发表的:毕竟他湖愿意用英乔+次轮换，是马刺不知好歹你错了，非常有有问题。现在湖人区多数人的看法是英格换伦纳德加首轮，10点左右是这个论调，不知道现在换了没有，没去看了，害怕。
发自手机虎扑 m.hupu.com
引用208楼 @ 发表的:因为球鞋合同几十万的事，卡舅都斤斤计较，所以那几千万我个人判断他们是舍不得的。之前团队无非是想通过发话交易出去保留鸟权，现在不交易裸签的话，那就看咯哈哈哈球鞋合同这事我还真不了解。看来我这吃瓜群众做的不合格啊哈哈。你说的签换确实是思路，不过逼急了下赛季直接走，然后找个大球市先签一加一也是可能的。总之，静待结果吧
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引用24楼 @ 发表的:一直在shh科普，目前的情况，马刺第一选择是交易走他，但是必须要有合适的报价，原则就是绝不被任何人打劫、绑架！同时，马刺早就做好了最坏的打算——不交易。（RC接受采访时多次提到）由于去年一整赛季几乎都没有伦纳德，哪怕这赛季留着他不打，马刺也不会再差，所以伦纳德团队或者其他球队各种放风逼迫对马刺来说完全无需在乎——马刺只要考虑谈判桌上你的报价是否对自己有利就行。很多人在shh说什么马刺不会这么小孩子气，一定会贱卖掉免得更衣室爆炸。这是非常不了解马刺的言论——交易不交易取决于筹码好不好。另外，马刺管理层一向非常强硬。问题是这不是马刺报复伦纳德，这是面对伦纳德团队的挑战的应对，是伦纳德先搞事，马刺管理不能坐着挨打吧
引用14楼 @ 发表的:步行者也不亏啊那是步行者运气好
引用170楼 @ 发表的:您是次米，那就从为球队考虑的角度出发打球不是谈朋友，私底下关系虽然有用但不是最重要的，卡哇伊要是能续约那就是对马刺最最最好的结果，所以我还是希望他能留下来可能你不能体会十几年球队迷慢慢养成的球队文化感受吧，他留下来马刺就变味了，是真的变味，之前是个团体，现在是一个团体+1个人，跟其他大部分nba球队一样了
引用222楼 @ 发表的:不用嘲讽湖人，这俩队都没想真正交易过。不然筹码给的这么低？老哥说了句实在话，在小卡没放出消息要来湖人之前，我湖真的没想过小卡，我们只是想吸引完全自由球员，这个是合规的操作。
一年几千万美金，万一预约了肯定是顶薪4000万，不进更衣室可以在球馆外建个别墅，是吧？哈哈哈哈
引用12楼 @ 发表的:姜还是老的辣，马刺的处理抓住了小卡的命门。看好大概率留队续约，就算交易走也不会大亏。相比之下，步行者和骑士处理泡椒欧文太嫩了。我觉得马刺这么稳也是因为看到乔治续约了
引用11楼 @ 发表的:小卡如果想拿大合同，今年就必须要进一阵，而且这个大合同还只能在马刺拿。他不跟马刺关系弄好拿头进一阵，所以说就是自己作死，他只有恢复健康明年在马刺打出高光表现明年才能签到超级顶薪，否则考辛斯的例子就在眼前，伤后谁给大合同？要是明年他挡住杜兰特赢了勇士，超级顶薪不是随便拿？真的是自己跟自己过不去。
引用4楼 @ 发表的:可是从前天开始，从詹姆斯签约湖人开始到考辛斯签约勇士，都会有人在湿乎乎甚至刺区一直教育马刺球迷，卡哇伊的交易价值又降低了，你得赶紧出手考辛斯的事情发生，最怕的是伦纳德的团队
他们惧怕这种事情发生在伦纳德身上，哪怕不像考辛斯跌得那么惨，稍微跌一点也忍不了啊
引用219楼 @ 发表的:嘻嘻，shh归你们马刺了？还希望您配副新眼镜shh的确不是我们刺蜜的，也不是你们湖蜜的。另外，说的是某些不要脸的湖蜜，如果你不是，也请别错认了，这是人家国外的球队的事，一群中国人在这为外国球队阴阳怪气的不太合适吧。
引用5楼 @ 发表的:下赛季伦纳德在家换好球衣，直接赛场见房车经销商已经上门推销，买辆房车吧，不仅能在车上换衣，还能洗澡，还能吃饭
发自手机虎扑 m.hupu.com
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